物業管理市場需求分析和思考

　　一、現行物業管理市場的構成分析

　　我們知道，任何市場都是由三個有機部分組成的:市場主體、市場客體和市場運行環境。物業管理市場是指以物業管理服務為交換對象的市場。其市場主體是指直接參與或直接影響市場交換的各類行為主體。包括:供給主體、需求主體和協調主體。其中，供給主體主要是指提供物業管理服務的物業管理企業和各類專業服務企業(指提供清潔、保安、維修等專業服務的企業);需求主體主要是指房地產開發企業和物業的所有者(即業主)或使用者;協調主體是指政府行業主管部門和行業協會。物業管理市場的客體是指市場的交換對象，即物業管理服務。物業管理市場的運行環境是指構成市場環境的一整套制度框架和確立市場運行法則的一系列政策規定。目前，我國物業管理市場初步形成。

　　(一)從市場主體來看

　　物業管理在我國經過20多年的發展，已形成了一個規模較大的市場供給主體。據統計，目前我國專業化的物業管理企業已超過2萬家，從業人員超過230萬人。如果考慮提供清潔、保安、維修等專業服務的企業，這一數據會進一步擴大。如我省僅無錫市的物業管理企業就已達200多家，從業人員超過2萬人，管理的物業面積約占全市住宅建筑總面積的90%。從市場需求來看，自上世紀90年代中期以來，我國每年的住宅建設量平均在2億平方米左右，90%以上需要實施專業化的物業管理服務。如果加上存量房產，其市場容量在80億平方米左右。實施物業管理市場化具有充分的市場空間。

　　(二)從市場客體來看

　　經過多年的實踐和探索，目前物業管理行業對物業管理服務基本業務的內容和標準已初步達成共識。國務院及建設部在自1994年以來頒布的一系列行政法規及規范性文件中，也對物業管理服務的內容及相應的收費標準作出了明確的規定。中國物業管理協會在各地進行實踐探索的基礎上，出臺了《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)，對物業管理服務標準化進行了界定，這些無疑都為物業管理的市場化創造了條件。

　　(三)從市場運行環境來看

　　目前我國物業管理行業的市場運行環境已初步形成。國家主管部門通過制定如《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業管理條例》等制定了房地產及物業管理行業的法規和政策;通過制定如《物業管理企業資質管理辦法》建立了物業管理企業的設立與資質審查制度;通過制定如《業主大會規程》等，完善了業主委員會的組建及其運作規定;通過制定如《物業服務合同》、《業主公約》、《業主大會議事規則》的示范文本等，規范了各類物業管理契約;通過制定如《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》等確立了物業管理市場的運行法則。綜上所述，隨著我國經濟體制制度改革的不斷深入，物業管理行業市場正迎來行業的快速發展期。

　　二、物業管理市場需求的數量分析

　　(一)物業管理市場的存量分析

　　物業管理市場的產生與房地產市場有著密切的關系。隨著城市房地產業的發展，物業管理市場因已建房屋的管理需求而逐漸形成。由于物業管理在房屋建成后，提供著良好的售后服務。因而其對房地產市場的發展又起到了有效的促進作用，并成為對房地產經濟發展有著積極促進作用的一個重要產業(一般住宅開發建設約3年左右，而住宅建成及銷售后的使用需要幾十年、近百年)。當前我國各地都加快了城市化進程，僅以我省為例，從20**開始江蘇城市化進程進入到一個加速發展階段。20**、20**連續兩年每年增加了2.1個百分點，到20**年，城市化水平達到了46.8%。

　　起止

　　人口數(萬人)城鎮化率城鎮化率年均提高百分點

　　年份總人口城鎮人口鄉村人口(%)

　　1979-199067671459530821.60.61

　　1990-200073273041428641.51.99

　　20**-20**74063463394246.82.1

　　(表2)我省城市生活水平基本指標

　　指標1989200020**20**20**

　　人均住房面積(平方米)16.921.6925.5426.4726.86

　　人均綠地面積(平方米)6.98.17.17.9

　　社區服務設施(個)4960180652477924974

　　人口密度(人/平方公里)714717719722

　　城市化進程加快，表現在人口向城市進一步集中，在這個過程中，住宅房地產建設為老百姓實現了“居者有其屋”，而作為售后環節的物業管理就必須完成長效服務為老百姓實現“居者優其屋”。僅就江蘇省20**統計年鑒顯示，我省城市居民人均住房面積達到26.86平方米，以江蘇20**年統計城鎮人口3463萬人計算，需要物業管理的住宅建筑面積達9.3億多平方米，這里我們僅考慮了城市住宅物業管理的需求，尚未考慮農村社區開展物業管理以及其他物業類型的需求，僅從上述數字測算就告訴我們當前物業管理市場的需求數量是相當大的。

　　(二)物業管理市場需求的增量分析

　　當前，我國正處于“十五規劃”的最后一年，根據即將部署實施的“十一規劃”，我國將全面進入建設小康社會的建設階段。僅就江蘇來說，根據我省的政府工作報告，在20**年全省全面實現小康社會，根據全面小康的指標要求，20**年城鎮居民人均住房建筑面積應達到30平方米。為此我們可以推算20**年江蘇城鎮居民住宅建筑面積總量將達到123600萬平方米，其中較20**年新增城鎮居民住宅建筑面積19704萬平方米。與此同時，城市建設走向內涵建設，物業管理行業水平成為城市建設管理水平的標志，100%的優質住宅物業管理覆蓋率成為小康生活的基本指標，這里僅江蘇12.3億的住宅消費總量和年均0.27億的住宅消費增量充分說明了我國物業管理行業當前快速發展的市場需求。

　　以上我們僅分析了住宅類物業管理的需求數量，隨著社會分工的不斷細化，企業競爭的加劇，必然會導致大量的企業和事業單位將原有后勤管理部分進行專業化外包，應該說在未來的幾年里，整個行業的增量需求是非常大的。

　　三、物業管理市場需求的結構分析

　　當前物業管理市場需求的主體主要包括房地產開發企業、物業的所有人和物業使用人，這里房地產企業和物業所有人是物業管理市場需求主體的主要對象。不同的需求主體對于物業管理服務的要求以及物業管理服務的內容有所不同，探討不同需求主體的要求，對于物管企業制定企業發展戰略、塑造企業核心競爭力具有重要的作用。

　　(一)房地產開發企業對物業管理服務的需求結構。

　　1.規劃建設階段，房地產開發商需要物管企業提供專業指導。

　　房地產企業在規劃設計階段，需要對物業開發進行定位分析并進行科學的規劃設計，這個過程中開發商具有專業的設計技術但缺乏對用戶需求的感性認識以及物業適用性的基本知識，對此開發商需要物業管理企業運用專業知識和專業經驗為企業規劃“出謀劃策”。

　　2.房產營銷階段，房地產開放商需要物管企業提供營銷支持。

　　當前，房產銷售已全面進入市場化時代和品牌時代，消費者購房時除了關心房價、區域位置、居住環境問題之外，最為關心的就是商品的售后服務──物業管理。對此，房地產開發商需要物管企業良好的專業服務能力，為房產銷售提供技術支持和長效服務，增加消費者的購買信心，豐富完整房地產企業塑造的專業品牌。

　　綜上所述，房地產開發企業需要物管企業的全面參與，將物業規劃、物業開發、物業施工、物業銷售、物業服務各環節組成的價值鏈進一步增值優化，最終提高房地產商的經濟效益，打造專業品牌。

　　(二)物業所有人對物業管理服務的需求結構。

　　這里，我們把物業所有人簡單的分為住宅物業所有人、商業物業所有人、工廠物業所有人以及特殊物業所有人。

　　1.住宅物業所有人對物業管理企業的需求。

　　1998年后，我國住房制度全面進入了市場化階段，消費者購買商品房后，迫切需要物管企業提供各項專業化服務，實現房產的保值增值，創造良好的居住環境。與此同時，隨著人民生活水平的提高和生活節奏的加快，消費者除了需要物管企業提供物業公共服務以外，還需要企業提供各項特定的特約服務。

　　2.商業物業所有人對物業管理企業的需求

　　今年6月下旬舉辦的《20**上海商業房地產展示交易會》顯示，去年上海新開工的商業地產項目面積達288.5萬平方米，目前在建l萬平方米以上的大型商業項目有66個，建筑面積達598萬平方米，預計在未來三年內，將有557.9萬平方米的大型商業項目投入使用。顯而易見，三年以后上海人均商業面積將再增0.41平方米，達到人均商業面積1.78平方米，遙遙領先于人均商業面積1.2平方米的國際購物天堂──香港。

　　這些商業物業必然需要專業的物業管理與其經營配套，且商業化運作對物業管理在公共秩序安保、保潔、設備維護以及營銷企劃等方面，都提出了較住宅物業服務水平更高的要求，更多的表現在對物管企業綜合服務水平的高要求。

　　3.工廠及特殊物業所有人對物業管理企業的需求

　　當前，企業間競爭不斷加劇，為進一步降低企業運作成本，企業將非核心業務外包日益成為企業經營的主要戰略。物業管理內容集中體現為企業的后勤服務內容，對此，企業需要物管企業承接原有后勤管理，實現專業化社會化服務。與此同時，行業細分的進一步細化，諸如學校、醫院、體育場館等特殊物業所有人，本著進一步降低服務成本提高服務水平的思路，都會選擇物管企業開展專業服務。當然我們必須認識到，工廠及特殊物業所有人對物業管理企業的專業性要求非常高，如醫院類物業所有人需要企業具備較高的衛生護理技術和專業服務經驗，再如體育場館類物業則需要企業具備充分的體育比賽組織、公共秩序維護經驗等，物管企業進入上述新型領域，要求企業必須進一步豐富完善相關的專業服務技術。

　　四、應對現行物業市場需求，加快物管企業建設的幾點思考

　　(一)物管企業應通過多種方式，實現規模化經營。

　　從物業管理市場需求數量和需求結構來看，物業管理行業正迎來快速的發展期。但當前物業管理市場還存在很多困擾行業發展的因素，如住宅物業管理中，消費者消費能力還不高，還未確立市場化的消費意識，且物業管理行業利潤較低。對此物管企業必須走規模化經營的道路，通過規模化資源集成，確保服務水平的同時降低服務成本。物管企業開展規模化經營不是簡單的追求數量取勝，而是基于通過資源的集成來降低經營成本，提高服務質量。企業可以通過與其他物管企業的合作、上游供應商(房產商)的經營合作、下游合作伙伴(如專業清潔公司)的合作，提高專業資源的集成，運用專業化信息化技術提高服務水平，降低運作費用。

　　與此同時，為進一步提高企業的市場基礎，實現物業管理的規模化經營，物管企業必須注重企業的形象和品牌。物管企業打造品牌應是通過一定市場行為努力獲取業主、使用人對本企業提供的服務認可，從而分享更多的物業管理市場份額，攤低服務成本。創建物業管理品牌，可以通過企業的形象設計和提高服務質量等措施來實現。首先，要加強企業形象設計，通過宣傳企業精神、文化禮儀、服務特色、經營理念，開展企業形象品牌的宣傳。其次，需要開展創優達標活動，通過開展創優達標活動和苦練內功，力爭獲得國家或地方物業管理示范住宅小區稱號，并盡快通過ISO9000質量體系認證。

　　(二)物業管理企業應明確企業定位，塑造核心競爭力。

　　面對激烈的競爭和消費者的日趨成熟，物業管理的經營管理模式、服務內涵和行業布局必然發生變化，傳統的純物業管理模式由于不能適應消費者日益增長的需求和滿足競爭的需要，必然會發生變化。競爭帶來的一個必然變化是產品的異化和市場的不斷細分，物業管理服務也不例外，過去那種同質性、無差異的物業管理服務將會由更適應市場的個性化服務所替代。針對不同物業的消費者，提供量身度造的物業管理服務，才能滿足其需要。

　　基于顧客滿意度的市場競爭要求物管企業，必須根據行業發展形勢和企業自身優勢，選擇企業發展方向，明確企業發展定位。目前物管企業發展定位主要有兩大類即綜合經營和專業化經營。對于大型的物管企業一般會選擇多元化綜合經營，進一步提升企業的綜合能力，保持市場領先地位;有些中小企業則會將某種類型的物業(如高檔寫字樓、商場、學校物業等)作為自己的發展方向，實施專業化經營，以體現更強的專業化水平，使企業更具競爭力。物管企業定位的確定，必須分析行業的發展環境及未來的發展趨勢，而且必須分析企業自身的優勢，形成企業的核心競爭力，并且在競爭中進一步優化與強化。

　　(三)物管企業應突出物業服務的知識化比重，提升物業服務質量

　　物業管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業，其核心是服務。目前，社會各界對物業管理普遍認識程度較低，許多人認為物業管理門檻很低，屬于典型的勞動密集型產業，僅強調行業的勞務服務屬性。但是我們應該清楚的看到，隨著業主不斷增長的需求和房地產業的發展，要求物業管理企業提供更豐富的服務內容或涉及新的領域，這種趨勢在諸如以下幾個方面的表現已相當明顯。如經營型的物業管理:在進行物業管理的同時提供物業中介代理服務和物業信息咨詢服務(如物管企業為開發商規劃策劃提供建設性建議);如專業化經營服務:如電梯維護、工程安裝、室內綠化等等;如其他方面的專項服務內容:如會所經營管理、與電子商務整合的網絡營銷(如物業公司利用網絡技術開展裝修團購服務)、物業管理顧問咨詢服務等。在上述新的物業管理服務領域，我們可以充分認識到物業服務的知識化比重日趨提高。

　　物業管理是一種以人力資源和智力投入為依托，加以一定情感作用，并因地制宜的選擇和創立服務模式、經營理念及管理方法的行業。物業管理人員素質的高低直接影響到客戶的滿意度，因此它也成為衡量物業管理企業優秀與否的標準。物管企業要實現知識化提升物業管理服務水平，就必須全面提高物業管理人力資源素質。物管企業的人力資源部門必須建立一整套科學的招聘、選拔、培訓、考核、激勵反饋的人力資源管理政策，以人為本激發員工的工作積極性，從本質上豐富物業服務的內涵，真正提高物業服務質量。

　　提高物業管理服務中蘊含的知識比重，需要獲得企業管理者和政府主管部門的重視。作為物管企業管理者，必須重視企業內部工作流程設計、質量控制體系設計、員工人力資源管理體系設計等體系設計，將物業管理工作制度化和程序化，最終形成具有核心競爭優勢的企業知識;作為政府主管部門，必須重視物業管理對提高城市管理水平的重要作用，進一步出臺相關的法規政策，建立物業管理行業的準入機制，鼓勵行業間開展有序的市場競爭，真正建立起市場化的運作機制，迫使行業從當前簡單的勞動服務向高附加值的智力服務轉型。

　　五、結束語

　　我國的物業管理市場，從當前市場需求的數量和需求的構成來看，正迎來快速的發展期。國內物管企業的規模普遍較小，在這個發展過程中，企業間的優勝劣汰，合并與重組將成為行業發展的必然趨勢。對此，物管企業必須充分認識市場的環境特征，做好市場發展的科學預測，明確企業定位與企業經營戰略，不斷改進技術、降低成本、開發新服務項目和新的市場領域，努力完成企業由低端勞動服務向高端智力服務的行業轉型，在新時期實現企業經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一。

　　參考文獻:

　　1.勞動和社會保障部中國就業培訓技術指導中心組織編寫:《物業管理國家職業資格培訓教程》中央廣播電視大學出版社20**年3月

　　2.江蘇省統計局《江蘇城市化進程觀察與思考》，《統計分析》20**年8月第56期

　　3.曾雄:《物業管理行業結構分析》，《城市開發》20**年第4期

　　4.鄭邦榮:《上海商業地產的開發和運作》，《上海商業》20**年8月

篇2：國有物業管理企業如何走向市場

　　國有物業管理企業如何走向市場

　　隨著國有企業經濟體制改革的進一步深化，主輔分離勢在必行。后勤服務社會化的浪潮已經在全社會掀起，物業管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國企物業管理市場化的可行性和必要性

　　20世紀80年代，深圳學習我國香港及國外的經驗，在住宅區實施物業管理，開了中國大陸物業管理的先河。20多年來，物業管理先后在全國各地各行業迅猛發展，初步建立了企業化、社會化、專業化、市場化的物業管理體制。物業管理行業的成功和發展，為國企物業管理市場化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們在買到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對房屋進行維修外，必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安進行專業化管理，發揮整體功能和綜合效益。這樣，原來企業單位的后勤部門就不能適應現實需要，那種行政福利型的直接管理和無償服務也隨之過時，代之以一個實施經營型管理和有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理正是以服務型管理為主要內容，同時開展多種經營，以業養業，良性循環，既減輕了企業的壓力與負擔，又使物業管理經費有了穩定可靠的來源。

　　長期以來，由于受計劃經濟的影響，國有企業承擔著許多社會功能，這樣，嚴重影響企業的核心競爭力，阻礙了企業的發展。解除國有企業的社會負擔，必須把企業所承擔的大量的社會保障與社會福利功能分解出來，使企業由原來承擔多種社會職能的“社區單位”轉變成為以生產經營活動為中心的真正意義上的市場主體。為此，原國家經貿委等八部委于20**年聯合下發了《關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法》（國經貿企改〔20**〕859號文件）。文件中提出的主輔分離輔業改制的有關政策，既是解決國有企業人員負擔與社會再就業矛盾的有效途徑，也是在新的形勢下盤活資產、精干主業、實現國有資產有進有退，進一步深化國有企業改革的重大舉措。這個政策的出臺，不僅為國有企業物業管理走向市場提供了政策依據，也預示著國有企業物業管理必須最終走向市場。

　　二、國企物業管理市場化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來，許多企業也相繼成立了物業公司，引入物業管理的概念對職工住房進行管理，雖然較之原來的后勤管理有了很大的進步，但還存在著相當多的福利內容，與市場化的物業管理還相距甚遠。這其中既有與之相關配套政策不完善的原因，也有企業物業管理自身的原因。

　　（一）房屋設施嚴重老化，維修欠帳多。企業職工住房大多建于二十世紀七、八十年代，樓齡相對較長，回報率已出現負值。這部分房產長年失修失養，造成房屋本體、公共設施設備老化，跑、冒、滴、漏現象經常發生，而且存在許多安全隱患。小區內私搭亂建，道路、綠地破損嚴重。職工住房是按照國家規定以成本價扣除工齡等優惠購買的，并根據房屋售價的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價低，提取的住房維修資金相對較少，盡管在公房出售中預留了部分房屋維修資金，但也是杯水車薪。大部分屬于工薪階層的企業職工收入偏低，讓住戶分擔這部分費用存在很大困難。目前大部分城市物業管理費收費標準偏低，且對該項費用規定比較模糊，物業公司根本無力承受如此巨大的費用。

　　（二）“養人”的負擔很重。企業后勤部門一直被看作是“養人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作。這樣造成企業后勤部門一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無人問津，需要雇用很多臨時工。如：水泵房、存車棚等一些比較輕松的工作崗位由企業正式職工承擔，并且人滿為患，一個只能存三、四百輛自行車的車棚也至少需要四名正式職工，費用之高，靠收取存車費是遠遠不夠的。而衛生清掃和垃圾清運等工作還需要另雇臨時工。這樣給物業管理帶來巨大的成本壓力。

　　（三）代收的水電等費用虧差很大。計劃經濟時期，國有企業的職工通過企業無償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國有資產，職工生活用水、用電等費用均由企業代為支付，然后再從職工的收入中扣除，這種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設施老化，跑、冒、滴、漏現象嚴重，企業代為支付的費用和實際收回的費用存在較大的虧差。引入物業管理概念以后，這部分工作就由物業公司來承擔。由于這部分屬于代收費用，物業公司不是供用水電合同的當事人，管理權限受到限制，這種現象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業負擔。

　　三、國有企業物業管理走向市場的對策

　　以上三個看似簡單的主要問題，就像“三座大山”，嚴重阻礙了國有企業物業管理走向市場的進程，要解決這些問題，使國企物業管理市場化，是一個比較復雜的系統工程，大致需要經過三個時期，即準備期、過渡期和發展期。準備期是在企業內部模擬物業管理形式對職工住房進行管理，在此期間，企業應每年安排一定的資金，對年久失修的公用設施分批進行全面的維修。過渡期是將物業管理從企業中分離出來，形成具有獨立經營資格的子公司，企業對物業管理公司給予支持和幫助并承擔一定的費用補貼。發展期是對物業管理公司進行改制，使物業管理公司資產和人員與原企業完全脫鉤，成為真正意義上的市場主體。

　　國有企業物業管理市場化是國有企業改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會職能，卸下后勤生活服務等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實現減人增效的目標，提高企業核心競爭力的有效途徑，而且具備一定的實施條件。但這畢竟關系到相當一部分職工的生活和安定，需要一定的時間，需要政府和企業有步驟、分階段地推動、支持和幫助，同時需要物業管理人員不斷努力。

　　（一）政府扶持。物業管理是一個微利行業，搞不好就要虧損。加之國有企業屬于后勤部分的資產比較有限，且可供升值的空間非常小，同時還背負著沉重的人員負擔。國有企業物業管理走向市場除企業和自身努力外，需要政府進行協調和大力扶持。

　　1、捋順物業管理與水電等供應部門的關系，由這些部門對水電用戶進行直接管理。或由水電等部門委托物業管理公司管理，明確授權范圍，支付代理費用。

　　2、明確房屋維修資金的來源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計，隨著房齡的增加，維修費用越來越大。維修資金短缺對于國有企業物業管理來說，表現得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場規律，又滿足國有企業現狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應從工商、稅收和物價等方面扶持國有企業物業管理公司積極開展與服務有關的多種經營，以分流安置富余人員。

　　（二）企業支持。物業管理企業普遍存在管理規模小，專業人才少等問題。國有企業的物業管理單位，是從后勤機構演變過來的，更有設備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負盈虧難度很大。因此，國有企業要在資產、資金、技術和政策上給予有期限的適當的傾斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對職工住宅進行全面維修改造外，從“大物業”的角度出發，適當增加機關、廠區物業管理經費，彌補職工住宅物業管理費用的缺口。同時，將屬于物業范圍的經營性資產交給物業管理公司，從資產、資金等方面積極支持物業管理公司發展第三產業。

　　（三）自身努力。在積極爭取政府和原企業支持的基礎上，國有企業物業管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉變思想，提高服務質量。物業管理的根本是服務，所謂物業管理就是為業主管好家、服好務。長期以來，由于國有企業的體制和機制問題，造成許多職工對企業的依賴和松散，服務意識淡薄，因此，國企物業管理公司要加強管理，正確引導職工樹立服務意識，教育職工認清改革形勢，了解物業管理的發展方向，增強危機感、緊迫感和責任感。堅持服務創新，提高服務質量。

　　2、開展綜合經營服務。充分利用物業資源條件，發揮人才特長和地域優勢，從“特、便、專”幾個方面開展經營服務。“特”就是特殊服務，如接送孩子上下學、代理業務。“便”就是便利服務，利用地域和資源優勢提供方便快捷的服務，如送貨上門等。“專”就是專業服務，發揮人才特長開展服務，如機電修理、房屋裝修等。另外要對外開展經營服務，拓寬經營范圍，豐富服務內容，承接簡單的物業改造工程。

　　3、開展聯合經營。打破部門、單位和地域界限，物業管理企業之間組成新的聯合體，各方優勢互補，優化資源配置、組織結構和人員結構，實現規模效益，增強市場競爭力。

　　劉獻民/太原煤炭氣化（集團）有限責任公司

篇3：論物業管理市場結構調整的策略與途徑

　　論物業管理市場結構調整的策略與途徑

　　一段時間以來，關于物業管理市場的命題主要圍繞著以下三個，一是以擴張規模為主要標志的對外承接和去外地承接物業管理項目的內容;二是以適應市場生存發展能力為主要目標的品牌塑造和企業能力提升的內容;三是以避免市場誤區為主要內容的，如何進行市場拓展，甚至是否存在物業管理市場的討論等等。

　　不可否認，以上命題和實踐，為我國物業管理市場培育和市場化發展做出了巨大貢獻，為我國物業管理能夠伴隨著我國gg開放和市場經濟體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

　　但是，作為一個新興的專業類型市場，我們的目光只停留在一個較為狹義的范圍是不夠的。應該從較廣義的和宏觀的角度對物業管理的各主客體及領域在較深層次上的實踐進行認識和探討。使物業管理市場培育和市場化發展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業管理區域化整合、物業管理規模擴張、專業化細分以及物業管理企業改制等方面的問題，談談物業管理市場結構調整的策略和途徑。

　　一、分散物業管理的區域性整合，是調整物業管理市場容量和供給關系的重要內容

　　物業管理市場容量小，供給關系不順暢是影響物業管理市場化進程的一個重要問題，說供給不足并不是說我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規劃建設的零散性和一些開發商大而全、小而全的計劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業管理企業數量不斷膨脹所帶來的。

　　現實中，與一些管理規模大、管理效果好的大型住宅區、工業區和大廈形成鮮明對照的是一些零星分散的物業。以及一些在一定規劃區域內分塊建設并實行多頭管理的物業項目。這類物業原本就缺乏在規劃和規模等方面的先天優勢，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協調，從而一方面影響了服務質量，降低了服務標準，甚至帶來一些社會問題，另一方面使物業管理企業不能形成良性運作和產生有效利潤，嚴重地影響到物業管理市場發育及行業的發展。解決這一問題的有效途徑為:

　　(一)政府協調

　　區分不同情況和類型，一方面對于政府統一規劃的、由多家開發商分別開發的小區、工業區和特殊功能園區的物業管理最好應由政府出面直接協調或由政府牽頭，通過業主的參與進行公開招投標。深圳已有成功的經驗，如對深圳市住宅局一個20萬平方米規劃完整，但由12個開發商建設和12家管理單位管理的小區實行了整合，通過公開招投標在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務水準和經濟實力都較強的甲級物業公司進行統一管理，接管后該公司在小區內拆除了隔障，進行了環境整冶，統一了區內形象，提高了服務質量和管理標準，理順收費標準和行為，受到了業主的好評，同時也降低了這家公司在這個小區的管理成本，形成了效益回報。另一方面，對于一些原本元統一規劃、無規則小區環境的老舊小區，政府可在進行區域整治或老區改造的過程中，統一規劃定區域的物業管理，進行物業管理的規模整合。另外，還可以結合房管所的轉制，本著少設機構，擴大規模，方便管理，提高效益的原則，將區房管所的管轄區域按照定的規模或區劃進行劃分，形成房管所轉，制后的高效、低耗、適應市場的良性局面

　　(二)市場調整

　　一方面，使開發商尤其是一些小開發商和只有單項開發權的開發商認識到物業管理并不一定能成為開發商項目開發后的利潤來源點。嚴格說，開發商如果沒有相應的自有物業留給物業管理公司，而物業管理公司又沒有其它的經營項目和能力的話，單憑某一項目的物業管理所收取的管理費是與開發商一點關系都沒有的，按現行規定在管理費中可提取不超過一定比例的傭金，也只是由管理處一級上交給物業管理公司一級。而且當一個項目的管理費總額(由于是政府訂價和政府指導價標準)尚不足以完成運作成本所需時，這個傭金實際上是空頭的。現在有的開發商不交給專業物業管理公司，也不成立物業管理公司而成立個管理部，實質是統管物業管理費用，使管理費該用的用不到位，物業管理該維護的維護不到位，而盡量使管理費剩余形成利潤，這是嚴重侵害業主利益的情況。

　　如果開發商能明白這種關系，知曉不能長期侵占業主利益時，很多小型物業管理公司和大量非公司的管理機構就沒有存在的必要而進入合并和重組行列。另一方面，使業主認識到，有的小區雖然小環境不錯，但由于管理規模小，管理成本高，必然要使業主的支出增加，同時也會使管理服務水準下降。那么有效的辦法就是通過促進與周邊小區的整合，尤其是在業主大會成立后重新聘請物業管理企業時，要把能否進行區域整合和在周邊區域范圍內挑選比較好的物業管理企業做為主要內容來考慮，實現完全市場化的整合小區和選擇物業管理企業的模式。此外，隨著物業管理企業認識的提高，物業管理企業最應明白的就是規模、成本和效益的關系，在目前很多物業管理企業還依附在開發商膝下的時候，要看到市場經濟最主要的特征就是成本的最小化和利潤的最大化。開發商，尤其是小開發商和單項開發商是不會永遠給業主補貼的。那么小型物業管理企業的生存前景到底如何，要有一個充分的心理準備，盡早向聯合、重組或并購的市場化道路上靠攏。

　　總之，從事物發展的基本規律角度來看，市場或是任何事物的發生發展都是從出現、增長到調整、優化這樣一個循環過程。我們再做一個比較，以深圳為例，目前物業管理企業的數量為數近500，形成規模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業管理的各類機構達700多家，深圳市的總人口只有400萬。相比較、香港物業管理公司總數亦為500家，形成規模的公司也是100家，而管理面積最多的可達1-2千萬平方米，香港基本沒有什么公司的管理機構，人口將近700。比較之下，深圳的物業管理企業或機構減掉3-5百家是一點都不多的。

　　二、物業管理規模擴張和專業化細分，是調整物業管理市場份額和重新劃分市場的必然。

　　時下，有一種認識認為，物業管理的市場化就是物業管理企業能否對外承接別人的項目或有否到外地去承接項目為標志。這是由于人們人為的把物業管理市場視為以管理面積為主的意識造成的，認為有了管理面積就有了物業管理市場的一切。同時，又在傳統計劃體制影響下，堅守大而全，小而全的做法，似乎要把計劃體制下的后勤管理改革需要推向社會的內容一古腦地全盤接收，把物業管理的社會化變成了物業管理的小社會。當然，物業管理發展過程中的這種全面的綜合發展也不能一概否定。比如，在90年代初社會上清潔公司的運作水平和能力不能滿足我們有些大物業公司的管理標準。到90年代中期一些物業公司又紛紛把包給專業公司的清潔工作收回來，自已重新成立清潔隊，但當清潔行業做為一個新興的專業類型市場形成后，其專業化、低成本、高標準的優勢一定會在這個市場中立足，現在又有很多物業公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業公司的，將清潔工作在自己的具體操作內容中分離出去。從這個例子中我們可以肯定物業管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問題是:很多個原屬于物業管理大市場或相關市場的新興類型市場己經出現，我們如何抓住這樣的機遇，在新一輪類型市場劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進行思考和實踐。

　　(一)、在物業管理的微觀范圍尋找市場

　　目前，一些有一定規模和有某些方面專業能力特長的公司已組建了一些獨立核算的如電梯公司、機電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎大都是原物業公司自有業務，能滿足專業公司的基本運作，再根據其經驗特長，向社會承擔相關業務。這個途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業公司，搞了專業公司不走向市場沒有意義，走向市場，競爭不過別人就更沒有意義，所以搞不了專業公司的可以請專業公司來替我們打工。向專業公司分包具體操作項目，從理論上講，管理成本是會降低的。同時由于專業化公司形成了規模化和標準化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業管理費標準不能輕易變動的情況下，效益應該是明顯的。

　　(二)、在物業管理的中觀范圍尋找市場

　　在上述物業管理直接操作的內容上再向外圍探尋一下，不難發現，還有很多商機存在，我們沒有很好的介入和開辟新市場領域，比如大型商業物業的經營、會所的經營、幼兒園的經營等，如果說大型商業物業有時受開發商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關部門去經營的話，會所可是大都交給了物業管理公司經營和管理，可現實是95%-98%以上會所都不能盈利甚至不能很好地開展活動。造成了有效資源的浪費。而包括幼兒園、大型商業物業的經營，如果能在我們物業管理范圍內進行有效開發，甚至投資或參股組建專業物業經營公司，并不是削弱了物業管理的實力和縮小了物業管理的范圍，而洽洽是擴大了物業管理的領域，開發出了新興的物業管理類型市場。其實，對物業的經營原本就是物業管理概念和內容中的主要組成部分，物業管理企業最有條件成為這一市場類型細分的主力。

　　(三)、從物業管理的宏觀范圍尋找市場

　　物業管理能不能參與高科技領域，能不能進入城市管理的市政領域，答案應該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門為物業管理開發電腦軟件的高科技公司，也有物業管理企業開辦高科技實物產品--外墻清洗劑的專業化公司，最近更有高科技上市公司參股物業管理公司的事例。如果說物業管理介入高科技領域存在高、難、遠的問題的話，那么物業管理發展到今天已經成了城市管理的重要組成部分。物業管理與城市管理的具體操作內容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設施的維護，市政綠化的管理等，都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領域，而從市政管理的角度看，通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說城管體制改革亦需過程的話。那么，物業管理利用自我優勢和物業的便利，介入餐飲、娛樂業領域則早已有了成功的償試。

　　當我們看到香港的物業管理只用很少的人，而大部分業務都通過專業分包，把管理責任轉移到社會上去，美國的一個20多萬平方米的小區只有一名管理人員而驚嘆不已的時候，我們所能反應出來的一個主要問題就是真正的社會化不是把后勤體制的內容轉移到物業管理企業;真正的專業化也不是在物業公司內部擁有多少個職稱的專業人才;真正的規模化更不是不計成本和效益的元限擴大;而真正的市場化經營是在主營項目不斷擴大的同時，使專業項目和輔助配套項目形成新的分工，使市場成為由很多類似"納米"技術一樣的社會最小單位所構成。要知道波音飛機公司的最終產品是由成千上萬個獨立的"納米"性質的小公司的產品所構成的。

　　三、物業管理企業建立現代企業制度，是適應市場經濟和物業管理市場調整的需要

　　建立現代企業制度是我國企業尤其是國有企業所面臨的重大體制改革的課題，也是國有企業必須經歷的一場廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會決議指出"當前國有企業的體制轉換和結構調整進入攻堅階段，一些深層次矛盾和問題集中暴露出來"。由于我國物業管理企業絕大部分都是國有企業，也同樣受到傳統體制的影響，相當一部分物業管理企業還不適應市場經濟的要求，經營機制不活，管理水平落后，服務意識不強，技術創新能力差，虧損經營或上級補貼經營普遍，甚至沒有經濟上的獨立自主權和決策權，較嚴重地制約了企業走向市場和在市場上求生存、求發展的直路，也阻礙了物業管理市場的健康發展和物業管理市場化的發展進程。所以，物業管理建立現代企業制度勢在必行，其主要途徑有以下3個方面:

　　(一)建立真正的以資產為紐帶的有限責任公司，明晰企業資產結構，明確各股東的責任、權利和義務，弱化上級對下級公司的指揮和支配權，強化物業管理企業在市場上的獨立決策和運作的能力，使物業管理企業具備市場準入的基本條件。

　　(二)積極發展多元投資主體的物業管理企業。物業管理行業屬于第三產業中一般競爭性服務行業，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國有資產都應逐漸從物業管理企業中退出去，采取股份制、合作制、內部員工持技、管理者持股、期權制等多種形式或成份進行重組，促進大型物業管理企業和物業管理集團的發展。放開搞活中、小物業管理企業，對一些規模小，管理質量差，經濟效益不好的中、小企業，實行鼓勵兼并、合并和購買重組，允許和規范破產，使物業管理市場結構更趨合理。

　　(三)對房管所改制的企業，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業管理市場化的軌道能夠生存和發展，就必須要在改制的基礎上盡快建立現代企業制度。同時鼓勵目前正在進行房管所轉制的單位將房管所轉為企業，再將企業過渡為現代企業的兩步走并做房管所一步，直接按現代企業制度進行轉改制，使其提高適應物業管理市場快速發展的能力。