換個(gè)角度看物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞以下三個(gè)：一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容；二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容；三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的，比如如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。

　　不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)gg開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)，我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域的較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討，使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合。物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問(wèn)題，淺談一下物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

　　分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合

　　是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容。物業(yè)管理市場(chǎng)容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問(wèn)題，說(shuō)供給不足并不是說(shuō)我們的房屋儲(chǔ)存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開(kāi)發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來(lái)的。

　　現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效益好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)，以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來(lái)一些社會(huì)問(wèn)題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn)，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問(wèn)題的有效途徑通常為：

　　(一)政府協(xié)調(diào)

　　區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開(kāi)發(fā)商分別開(kāi)發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理，最好由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過(guò)業(yè)主的參與進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)一個(gè)20萬(wàn)平方米規(guī)劃完整、但由12個(gè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整治，統(tǒng)了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃、無(wú)規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過(guò)程中，統(tǒng)一規(guī)劃一定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。

　　另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)、擴(kuò)大規(guī)模、方便管理、提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)按照一定的規(guī)模或區(qū)域進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面。

　　(二)市場(chǎng)調(diào)整

　　一方面，使開(kāi)發(fā)商尤其是一些小開(kāi)發(fā)商和只有單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)。嚴(yán)格說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)公司，而物業(yè)公司又沒(méi)有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是無(wú)法贏利的，按現(xiàn)行規(guī)定，在管理費(fèi)中可提取不超過(guò)一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)公司，也不成立物業(yè)公司而是成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn)，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。如果開(kāi)發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益，很多小型物業(yè)公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒(méi)有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。

　　另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。有效的辦法就是通過(guò)促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)作為主要內(nèi)容來(lái)考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的小區(qū)整合和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開(kāi)發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開(kāi)發(fā)商，尤其是小開(kāi)發(fā)商和單項(xiàng)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么，小型物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其莫測(cè)的生存前景，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。

　　物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分

　　是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為：物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們把物業(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全、小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤(pán)接收，把物業(yè)管理在社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。

　　我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問(wèn)題是--很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地。我們可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。

　　(一)在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)

　　目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長(zhǎng)的公司己組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng)，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說(shuō)讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司。搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒(méi)有意義，走向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)別人就更沒(méi)有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，管理效果也大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。

　　(二)在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)

　　在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒(méi)有很好地介入和開(kāi)辟新市場(chǎng)領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等，如果說(shuō)大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開(kāi)發(fā)商出售和直接出租的影響，我們難以介入，幼兒園也都直接租給或交給相關(guān)部門(mén)去經(jīng)營(yíng)的話，會(huì)所可是大都交給了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和管理。可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開(kāi)展活動(dòng)，造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)，甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而恰恰是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)出新興的物業(yè)管理類型市場(chǎng)。其實(shí)，對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力軍。

　　(三)從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)

　　物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門(mén)為物業(yè)管理開(kāi)發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說(shuō)物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問(wèn)題，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域。而從市政管理的角度看，通過(guò)市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說(shuō)城管體制改革亦需過(guò)程的話，那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂(lè)業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的嘗試。

　　當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過(guò)專業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去，美國(guó)的一個(gè)20多萬(wàn)平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候，我們所能反映出來(lái)的一個(gè)主要問(wèn)題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè)，真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才，真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的無(wú)限擴(kuò)大，而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí)，使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場(chǎng)成為由很多類似“納米”技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。

　　物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度

　　是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要。物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行，其主要途徑有以下3個(gè)方面：

　　(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。

　　(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持股、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成分進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開(kāi)搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購(gòu)買(mǎi)重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。

　　(三)對(duì)房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過(guò)渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。

　　文章來(lái)源：《住宅與房地產(chǎn).物業(yè)管理》文/ 章洪福

篇2：國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場(chǎng)

　　國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)如何走向市場(chǎng)

　　隨著國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，主輔分離勢(shì)在必行。后勤服務(wù)社會(huì)化的浪潮已經(jīng)在全社會(huì)掀起，物業(yè)管理的模式正是其最佳的載體。

　　一、國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化的可行性和必要性

　　20世紀(jì)80年代，深圳學(xué)習(xí)我國(guó)香港及國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開(kāi)了中國(guó)大陸物業(yè)管理的先河。20多年來(lái)，物業(yè)管理先后在全國(guó)各地各行業(yè)迅猛發(fā)展，初步建立了企業(yè)化、社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制。物業(yè)管理行業(yè)的成功和發(fā)展，為國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化指明了方向。

　　職工住房制度改革，使職工住房貨幣化。人們?cè)谫I(mǎi)到住房后要求保持住房完好并使其保值、增值。除了要求對(duì)房屋進(jìn)行維修外，必須對(duì)附屬物、設(shè)備、場(chǎng)地、環(huán)衛(wèi)綠化、道路、治安進(jìn)行專業(yè)化管理，發(fā)揮整體功能和綜合效益。這樣，原來(lái)企業(yè)單位的后勤部門(mén)就不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，那種行政福利型的直接管理和無(wú)償服務(wù)也隨之過(guò)時(shí)，代之以一個(gè)實(shí)施經(jīng)營(yíng)型管理和有償服務(wù)的企業(yè)實(shí)體是非常必要的。物業(yè)管理正是以服務(wù)型管理為主要內(nèi)容，同時(shí)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性循環(huán)，既減輕了企業(yè)的壓力與負(fù)擔(dān)，又使物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)有了穩(wěn)定可靠的來(lái)源。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)有企業(yè)承擔(dān)著許多社會(huì)功能，這樣，嚴(yán)重影響企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙了企業(yè)的發(fā)展。解除國(guó)有企業(yè)的社會(huì)負(fù)擔(dān)，必須把企業(yè)所承擔(dān)的大量的社會(huì)保障與社會(huì)福利功能分解出來(lái)，使企業(yè)由原來(lái)承擔(dān)多種社會(huì)職能的“社區(qū)單位”轉(zhuǎn)變成為以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為中心的真正意義上的市場(chǎng)主體。為此，原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委等八部委于20**年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國(guó)有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》（國(guó)經(jīng)貿(mào)企改〔20**〕859號(hào)文件）。文件中提出的主輔分離輔業(yè)改制的有關(guān)政策，既是解決國(guó)有企業(yè)人員負(fù)擔(dān)與社會(huì)再就業(yè)矛盾的有效途徑，也是在新的形勢(shì)下盤(pán)活資產(chǎn)、精干主業(yè)、實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)有進(jìn)有退，進(jìn)一步深化國(guó)有企業(yè)改革的重大舉措。這個(gè)政策的出臺(tái)，不僅為國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場(chǎng)。

　　二、國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化面臨的主要困難

　　職工住房制度改革以來(lái)，許多企業(yè)也相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對(duì)職工住房進(jìn)行管理，雖然較之原來(lái)的后勤管理有了很大的進(jìn)步，但還存在著相當(dāng)多的福利內(nèi)容，與市場(chǎng)化的物業(yè)管理還相距甚遠(yuǎn)。這其中既有與之相關(guān)配套政策不完善的原因，也有企業(yè)物業(yè)管理自身的原因。

　　（一）房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，維修欠帳多。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)七、八十年代，樓齡相對(duì)較長(zhǎng)，回報(bào)率已出現(xiàn)負(fù)值。這部分房產(chǎn)長(zhǎng)年失修失養(yǎng)，造成房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，而且存在許多安全隱患。小區(qū)內(nèi)私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。職工住房是按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的，并根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修資金。由于房屋售價(jià)低，提取的住房維修資金相對(duì)較少，盡管在公房出售中預(yù)留了部分房屋維修資金，但也是杯水車(chē)薪。大部分屬于工薪階層的企業(yè)職工收入偏低，讓住戶分擔(dān)這部分費(fèi)用存在很大困難。目前大部分城市物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，且對(duì)該項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定比較模糊，物業(yè)公司根本無(wú)力承受如此巨大的費(fèi)用。

　　（二）“養(yǎng)人”的負(fù)擔(dān)很重。企業(yè)后勤部門(mén)一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老、弱、病、殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門(mén)工作。這樣造成企業(yè)后勤部門(mén)一方面人員臃腫，而另一方面許多苦、臟、累的工作無(wú)人問(wèn)津，需要雇用很多臨時(shí)工。如：水泵房、存車(chē)棚等一些比較輕松的工作崗位由企業(yè)正式職工承擔(dān)，并且人滿為患，一個(gè)只能存三、四百輛自行車(chē)的車(chē)棚也至少需要四名正式職工，費(fèi)用之高，靠收取存車(chē)費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。而衛(wèi)生清掃和垃圾清運(yùn)等工作還需要另雇臨時(shí)工。這樣給物業(yè)管理帶來(lái)巨大的成本壓力。

　　（三）代收的水電等費(fèi)用虧差很大。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，國(guó)有企業(yè)的職工通過(guò)企業(yè)無(wú)償分配的方式獲得住房，形成了一定的存量國(guó)有資產(chǎn)，職工生活用水、用電等費(fèi)用均由企業(yè)代為支付，然后再?gòu)穆毠さ氖杖胫锌鄢@種辦法一直沿用至今。由于以前后勤管理松懈，加之設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。引入物業(yè)管理概念以后，這部分工作就由物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)。由于這部分屬于代收費(fèi)用，物業(yè)公司不是供用水電合同的當(dāng)事人，管理權(quán)限受到限制，這種現(xiàn)象并未得到根本改善，這些虧差仍由企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　三、國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的對(duì)策

　　以上三個(gè)看似簡(jiǎn)單的主要問(wèn)題，就像“三座大山”，嚴(yán)重阻礙了國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)的進(jìn)程，要解決這些問(wèn)題，使國(guó)企物業(yè)管理市場(chǎng)化，是一個(gè)比較復(fù)雜的系統(tǒng)工程，大致需要經(jīng)過(guò)三個(gè)時(shí)期，即準(zhǔn)備期、過(guò)渡期和發(fā)展期。準(zhǔn)備期是在企業(yè)內(nèi)部模擬物業(yè)管理形式對(duì)職工住房進(jìn)行管理，在此期間，企業(yè)應(yīng)每年安排一定的資金，對(duì)年久失修的公用設(shè)施分批進(jìn)行全面的維修。過(guò)渡期是將物業(yè)管理從企業(yè)中分離出來(lái)，形成具有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)資格的子公司，企業(yè)對(duì)物業(yè)管理公司給予支持和幫助并承擔(dān)一定的費(fèi)用補(bǔ)貼。發(fā)展期是對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行改制，使物業(yè)管理公司資產(chǎn)和人員與原企業(yè)完全脫鉤，成為真正意義上的市場(chǎng)主體。

　　國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理市場(chǎng)化是國(guó)有企業(yè)改變大而全、小而全的舊體制，分離辦社會(huì)職能，卸下后勤生活服務(wù)等沉重的包袱，安排大量的富余職工，實(shí)現(xiàn)減人增效的目標(biāo)，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，而且具備一定的實(shí)施條件。但這畢竟關(guān)系到相當(dāng)一部分職工的生活和安定，需要一定的時(shí)間，需要政府和企業(yè)有步驟、分階段地推動(dòng)、支持和幫助，同時(shí)需要物業(yè)管理人員不斷努力。

　　（一）政府扶持。物業(yè)管理是一個(gè)微利行業(yè)，搞不好就要虧損。加之國(guó)有企業(yè)屬于后勤部分的資產(chǎn)比較有限，且可供升值的空間非常小，同時(shí)還背負(fù)著沉重的人員負(fù)擔(dān)。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)除企業(yè)和自身努力外，需要政府進(jìn)行協(xié)調(diào)和大力扶持。

　　1、捋順物業(yè)管理與水電等供應(yīng)部門(mén)的關(guān)系，由這些部門(mén)對(duì)水電用戶進(jìn)行直接管理。或由水電等部門(mén)委托物業(yè)管理公司管理，明確授權(quán)范圍，支付代理費(fèi)用。

　　2、明確房屋維修資金的來(lái)源及管理使用辦法。房屋建筑是百年大計(jì)，隨著房齡的增加，維修費(fèi)用越來(lái)越大。維修資金短缺對(duì)于國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，表現(xiàn)得尤其明顯。因此，需要政府研究制定既符合市場(chǎng)規(guī)律，又滿足國(guó)有企業(yè)現(xiàn)狀的房屋維修資金的籌集和管理使用辦法。

　　3、政府應(yīng)從工商、稅收和物價(jià)等方面扶持國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司積極開(kāi)展與服務(wù)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)，以分流安置富余人員。

　　（二）企業(yè)支持。物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，專業(yè)人才少等問(wèn)題。國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理單位，是從后勤機(jī)構(gòu)演變過(guò)來(lái)的，更有設(shè)備落后、人員文化程度偏低、年齡偏大等不足，要想自負(fù)盈虧難度很大。因此，國(guó)有企業(yè)要在資產(chǎn)、資金、技術(shù)和政策上給予有期限的適當(dāng)?shù)膬A斜。要扶上馬，送一程。除了加大力度對(duì)職工住宅進(jìn)行全面維修改造外，從“大物業(yè)”的角度出發(fā)，適當(dāng)增加機(jī)關(guān)、廠區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，彌補(bǔ)職工住宅物業(yè)管理費(fèi)用的缺口。同時(shí)，將屬于物業(yè)范圍的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)交給物業(yè)管理公司，從資產(chǎn)、資金等方面積極支持物業(yè)管理公司發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。

　　（三）自身努力。在積極爭(zhēng)取政府和原企業(yè)支持的基礎(chǔ)上，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理公司要在完善自我上下功夫。

　　1、轉(zhuǎn)變思想，提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理的根本是服務(wù)，所謂物業(yè)管理就是為業(yè)主管好家、服好務(wù)。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)有企業(yè)的體制和機(jī)制問(wèn)題，造成許多職工對(duì)企業(yè)的依賴和松散，服務(wù)意識(shí)淡薄，因此，國(guó)企物業(yè)管理公司要加強(qiáng)管理，正確引導(dǎo)職工樹(shù)立服務(wù)意識(shí)，教育職工認(rèn)清改革形勢(shì)，了解物業(yè)管理的發(fā)展方向，增強(qiáng)危機(jī)感、緊迫感和責(zé)任感。堅(jiān)持服務(wù)創(chuàng)新，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　2、開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。充分利用物業(yè)資源條件，發(fā)揮人才特長(zhǎng)和地域優(yōu)勢(shì)，從“特、便、專”幾個(gè)方面開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)。“特”就是特殊服務(wù)，如接送孩子上下學(xué)、代理業(yè)務(wù)。“便”就是便利服務(wù)，利用地域和資源優(yōu)勢(shì)提供方便快捷的服務(wù)，如送貨上門(mén)等。“專”就是專業(yè)服務(wù)，發(fā)揮人才特長(zhǎng)開(kāi)展服務(wù)，如機(jī)電修理、房屋裝修等。另外要對(duì)外開(kāi)展經(jīng)營(yíng)服務(wù)，拓寬經(jīng)營(yíng)范圍，豐富服務(wù)內(nèi)容，承接簡(jiǎn)單的物業(yè)改造工程。

　　3、開(kāi)展聯(lián)合經(jīng)營(yíng)。打破部門(mén)、單位和地域界限，物業(yè)管理企業(yè)之間組成新的聯(lián)合體，各方優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，優(yōu)化資源配置、組織結(jié)構(gòu)和人員結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　劉獻(xiàn)民/太原煤炭氣化（集團(tuán)）有限責(zé)任公司

篇3：論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

　　論物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略與途徑

　　一段時(shí)間以來(lái)，關(guān)于物業(yè)管理市場(chǎng)的命題主要圍繞著以下三個(gè)，一是以擴(kuò)張規(guī)模為主要標(biāo)志的對(duì)外承接和去外地承接物業(yè)管理項(xiàng)目的內(nèi)容;二是以適應(yīng)市場(chǎng)生存發(fā)展能力為主要目標(biāo)的品牌塑造和企業(yè)能力提升的內(nèi)容;三是以避免市場(chǎng)誤區(qū)為主要內(nèi)容的，如何進(jìn)行市場(chǎng)拓展，甚至是否存在物業(yè)管理市場(chǎng)的討論等等。

　　不可否認(rèn)，以上命題和實(shí)踐，為我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，為我國(guó)物業(yè)管理能夠伴隨著我國(guó)gg開(kāi)放和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立而不斷成熟起到了重要作用。

　　但是，作為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)，我們的目光只停留在一個(gè)較為狹義的范圍是不夠的。應(yīng)該從較廣義的和宏觀的角度對(duì)物業(yè)管理的各主客體及領(lǐng)域在較深層次上的實(shí)踐進(jìn)行認(rèn)識(shí)和探討。使物業(yè)管理市場(chǎng)培育和市場(chǎng)化發(fā)展能夠更廣泛、更深刻、更完善。

　　本文擬就物業(yè)管理區(qū)域化整合、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張、專業(yè)化細(xì)分以及物業(yè)管理企業(yè)改制等方面的問(wèn)題，談?wù)勎飿I(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的策略和途徑。

　　一、分散物業(yè)管理的區(qū)域性整合，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)容量和供給關(guān)系的重要內(nèi)容

　　物業(yè)管理市場(chǎng)容量小，供給關(guān)系不順暢是影響物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的一個(gè)重要問(wèn)題，說(shuō)供給不足并不是說(shuō)我們的房屋建筑存量小，而是由于城市規(guī)劃建設(shè)的零散性和一些開(kāi)發(fā)商大而全、小而全的計(jì)劃體制、觀念等方面的原因，造成了物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷膨脹所帶來(lái)的。

　　現(xiàn)實(shí)中，與一些管理規(guī)模大、管理效果好的大型住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和大廈形成鮮明對(duì)照的是一些零星分散的物業(yè)。以及一些在一定規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分塊建設(shè)并實(shí)行多頭管理的物業(yè)項(xiàng)目。這類物業(yè)原本就缺乏在規(guī)劃和規(guī)模等方面的先天優(yōu)勢(shì)，再加上多頭管理的高成本，以及相互間的不協(xié)調(diào)，從而一方面影響了服務(wù)質(zhì)量，降低了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，甚至帶來(lái)一些社會(huì)問(wèn)題，另一方面使物業(yè)管理企業(yè)不能形成良性運(yùn)作和產(chǎn)生有效利潤(rùn)，嚴(yán)重地影響到物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育及行業(yè)的發(fā)展。解決這一問(wèn)題的有效途徑為:

　　(一)政府協(xié)調(diào)

　　區(qū)分不同情況和類型，一方面對(duì)于政府統(tǒng)一規(guī)劃的、由多家開(kāi)發(fā)商分別開(kāi)發(fā)的小區(qū)、工業(yè)區(qū)和特殊功能園區(qū)的物業(yè)管理最好應(yīng)由政府出面直接協(xié)調(diào)或由政府牽頭，通過(guò)業(yè)主的參與進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn)，如對(duì)深圳市住宅局一個(gè)20萬(wàn)平方米規(guī)劃完整，但由12個(gè)開(kāi)發(fā)商建設(shè)和12家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)在12家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級(jí)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障，進(jìn)行了環(huán)境整冶，統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象，提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn)，理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為，受到了業(yè)主的好評(píng)，同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本，形成了效益回報(bào)。另一方面，對(duì)于一些原本元統(tǒng)一規(guī)劃、無(wú)規(guī)則小區(qū)環(huán)境的老舊小區(qū)，政府可在進(jìn)行區(qū)域整治或老區(qū)改造的過(guò)程中，統(tǒng)一規(guī)劃定區(qū)域的物業(yè)管理，進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)模整合。另外，還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制，本著少設(shè)機(jī)構(gòu)，擴(kuò)大規(guī)模，方便管理，提高效益的原則，將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)模或區(qū)劃進(jìn)行劃分，形成房管所轉(zhuǎn)，制后的高效、低耗、適應(yīng)市場(chǎng)的良性局面

　　(二)市場(chǎng)調(diào)整

　　一方面，使開(kāi)發(fā)商尤其是一些小開(kāi)發(fā)商和只有單項(xiàng)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理并不一定能成為開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后的利潤(rùn)來(lái)源點(diǎn)。嚴(yán)格說(shuō)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有相應(yīng)的自有物業(yè)留給物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司又沒(méi)有其它的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和能力的話，單憑某一項(xiàng)目的物業(yè)管理所收取的管理費(fèi)是與開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒(méi)有的，按現(xiàn)行規(guī)定在管理費(fèi)中可提取不超過(guò)一定比例的傭金，也只是由管理處一級(jí)上交給物業(yè)管理公司一級(jí)。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額(由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn))尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí)，這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。現(xiàn)在有的開(kāi)發(fā)商不交給專業(yè)物業(yè)管理公司，也不成立物業(yè)管理公司而成立個(gè)管理部，實(shí)質(zhì)是統(tǒng)管物業(yè)管理費(fèi)用，使管理費(fèi)該用的用不到位，物業(yè)管理該維護(hù)的維護(hù)不到位，而盡量使管理費(fèi)剩余形成利潤(rùn)，這是嚴(yán)重侵害業(yè)主利益的情況。

　　如果開(kāi)發(fā)商能明白這種關(guān)系，知曉不能長(zhǎng)期侵占業(yè)主利益時(shí)，很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒(méi)有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。另一方面，使業(yè)主認(rèn)識(shí)到，有的小區(qū)雖然小環(huán)境不錯(cuò)，但由于管理規(guī)模小，管理成本高，必然要使業(yè)主的支出增加，同時(shí)也會(huì)使管理服務(wù)水準(zhǔn)下降。那么有效的辦法就是通過(guò)促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合，尤其是在業(yè)主大會(huì)成立后重新聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來(lái)考慮，實(shí)現(xiàn)完全市場(chǎng)化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。此外，隨著物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)的提高，物業(yè)管理企業(yè)最應(yīng)明白的就是規(guī)模、成本和效益的關(guān)系，在目前很多物業(yè)管理企業(yè)還依附在開(kāi)發(fā)商膝下的時(shí)候，要看到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最主要的特征就是成本的最小化和利潤(rùn)的最大化。開(kāi)發(fā)商，尤其是小開(kāi)發(fā)商和單項(xiàng)開(kāi)發(fā)商是不會(huì)永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么小型物業(yè)管理企業(yè)的生存前景到底如何，要有一個(gè)充分的心理準(zhǔn)備，盡早向聯(lián)合、重組或并購(gòu)的市場(chǎng)化道路上靠攏。

　　總之，從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來(lái)看，市場(chǎng)或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長(zhǎng)到調(diào)整、優(yōu)化這樣一個(gè)循環(huán)過(guò)程。我們?cè)僮鲆粋€(gè)比較，以深圳為例，目前物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量為數(shù)近500，形成規(guī)模的公司不足100家，最大的公司本地管理面積不足500平方米，而從事物業(yè)管理的各類機(jī)構(gòu)達(dá)700多家，深圳市的總?cè)丝谥挥?00萬(wàn)。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為500家，形成規(guī)模的公司也是100家，而管理面積最多的可達(dá)1-2千萬(wàn)平方米，香港基本沒(méi)有什么公司的管理機(jī)構(gòu)，人口將近700。比較之下，深圳的物業(yè)管理企業(yè)或機(jī)構(gòu)減掉3-5百家是一點(diǎn)都不多的。

　　二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分，是調(diào)整物業(yè)管理市場(chǎng)份額和重新劃分市場(chǎng)的必然。

　　時(shí)下，有一種認(rèn)識(shí)認(rèn)為，物業(yè)管理的市場(chǎng)化就是物業(yè)管理企業(yè)能否對(duì)外承接別人的項(xiàng)目或有否到外地去承接項(xiàng)目為標(biāo)志。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場(chǎng)視為以管理面積為主的意識(shí)造成的，認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場(chǎng)的一切。同時(shí)，又在傳統(tǒng)計(jì)劃體制影響下，堅(jiān)守大而全，小而全的做法，似乎要把計(jì)劃體制下的后勤管理改革需要推向社會(huì)的內(nèi)容一古腦地全盤(pán)接收，把物業(yè)管理的社會(huì)化變成了物業(yè)管理的小社會(huì)。當(dāng)然，物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。比如，在90年代初社會(huì)上清潔公司的運(yùn)作水平和能力不能滿足我們有些大物業(yè)公司的管理標(biāo)準(zhǔn)。到90年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來(lái)，自已重新成立清潔隊(duì)，但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場(chǎng)形成后，其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)一定會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中立足，現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式，有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的，將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。從這個(gè)例子中我們可以肯定物業(yè)管理的大而全、小而全或叫綜合一體化所起到的歷史作用。問(wèn)題是:很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場(chǎng)或相關(guān)市場(chǎng)的新興類型市場(chǎng)己經(jīng)出現(xiàn)，我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇，在新一輪類型市場(chǎng)劃分中占有一席之地，可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。

　　(一)、在物業(yè)管理的微觀范圍尋找市場(chǎng)

　　目前，一些有一定規(guī)模和有某些方面專業(yè)能力特長(zhǎng)的公司已組建了一些獨(dú)立核算的如電梯公司、機(jī)電公司、綠化公司、清潔公司等，這些公司成立的基礎(chǔ)大都是原物業(yè)公司自有業(yè)務(wù)，能滿足專業(yè)公司的基本運(yùn)作，再根據(jù)其經(jīng)驗(yàn)特長(zhǎng)，向社會(huì)承擔(dān)相關(guān)業(yè)務(wù)。這個(gè)途徑并不是說(shuō)讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司，搞了專業(yè)公司不走向市場(chǎng)沒(méi)有意義，走向市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)別人就更沒(méi)有意義，所以搞不了專業(yè)公司的可以請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)替我們打工。向?qū)I(yè)公司分包具體操作項(xiàng)目，從理論上講，管理成本是會(huì)降低的。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)模化和標(biāo)準(zhǔn)化的管理，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益應(yīng)該是明顯的。

　　(二)、在物業(yè)管理的中觀范圍尋找市場(chǎng)

　　在上述物業(yè)管理直接操作的內(nèi)容上再向外圍探尋一下，不難發(fā)現(xiàn)，還有很多商機(jī)存在，我們沒(méi)有很好的介入和開(kāi)辟新市場(chǎng)領(lǐng)域，比如大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)、幼兒園的經(jīng)營(yíng)等，如果說(shuō)大型商業(yè)物業(yè)有時(shí)受開(kāi)發(fā)商出售和直接出租的影響，我們介入不上，幼兒園也都直接租或交給相關(guān)部門(mén)去經(jīng)營(yíng)的話，會(huì)所可是大都交給了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理，可現(xiàn)實(shí)是95%-98%以上會(huì)所都不能盈利甚至不能很好地開(kāi)展活動(dòng)。造成了有效資源的浪費(fèi)。而包括幼兒園、大型商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如果能在我們物業(yè)管理范圍內(nèi)進(jìn)行有效開(kāi)發(fā)，甚至投資或參股組建專業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，并不是削弱了物業(yè)管理的實(shí)力和縮小了物業(yè)管理的范圍，而洽洽是擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，開(kāi)發(fā)出了新興的物業(yè)管理類型市場(chǎng)。其實(shí)，對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分，物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場(chǎng)類型細(xì)分的主力。

　　(三)、從物業(yè)管理的宏觀范圍尋找市場(chǎng)

　　物業(yè)管理能不能參與高科技領(lǐng)域，能不能進(jìn)入城市管理的市政領(lǐng)域，答案應(yīng)該是肯定的。在深圳，除了早已有了專門(mén)為物業(yè)管理開(kāi)發(fā)電腦軟件的高科技公司，也有物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)辦高科技實(shí)物產(chǎn)品--外墻清洗劑的專業(yè)化公司，最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理公司的事例。如果說(shuō)物業(yè)管理介入高科技領(lǐng)域存在高、難、遠(yuǎn)的問(wèn)題的話，那么物業(yè)管理發(fā)展到今天已經(jīng)成了城市管理的重要組成部分。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻(圍墻)之隔，一線(紅線)相連，其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù)，市政綠化的管理等，都可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域，而從市政管理的角度看，通過(guò)市場(chǎng)選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。但是，如果說(shuō)城管體制改革亦需過(guò)程的話。那么，物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢(shì)和物業(yè)的便利，介入餐飲、娛樂(lè)業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。

　　當(dāng)我們看到香港的物業(yè)管理只用很少的人，而大部分業(yè)務(wù)都通過(guò)專業(yè)分包，把管理責(zé)任轉(zhuǎn)移到社會(huì)上去，美國(guó)的一個(gè)20多萬(wàn)平方米的小區(qū)只有一名管理人員而驚嘆不已的時(shí)候，我們所能反應(yīng)出來(lái)的一個(gè)主要問(wèn)題就是真正的社會(huì)化不是把后勤體制的內(nèi)容轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理企業(yè);真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才;真正的規(guī)模化更不是不計(jì)成本和效益的元限擴(kuò)大;而真正的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)是在主營(yíng)項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí)，使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工，使市場(chǎng)成為由很多類似"納米"技術(shù)一樣的社會(huì)最小單位所構(gòu)成。要知道波音飛機(jī)公司的最終產(chǎn)品是由成千上萬(wàn)個(gè)獨(dú)立的"納米"性質(zhì)的小公司的產(chǎn)品所構(gòu)成的。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)整的需要

　　建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國(guó)企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題，也是國(guó)有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場(chǎng)廣泛而深刻的變革，黨的十五屆四中全會(huì)決議指出"當(dāng)前國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻堅(jiān)階段，一些深層次矛盾和問(wèn)題集中暴露出來(lái)"。由于我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)絕大部分都是國(guó)有企業(yè)，也同樣受到傳統(tǒng)體制的影響，相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)還不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，經(jīng)營(yíng)機(jī)制不活，管理水平落后，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，技術(shù)創(chuàng)新能力差，虧損經(jīng)營(yíng)或上級(jí)補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)普遍，甚至沒(méi)有經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，較嚴(yán)重地制約了企業(yè)走向市場(chǎng)和在市場(chǎng)上求生存、求發(fā)展的直路，也阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的健康發(fā)展和物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展進(jìn)程。所以，物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢(shì)在必行，其主要途徑有以下3個(gè)方面:

　　(一)建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司，明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，弱化上級(jí)對(duì)下級(jí)公司的指揮和支配權(quán)，強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力，使物業(yè)管理企業(yè)具備市場(chǎng)準(zhǔn)入的基本條件。

　　(二)積極發(fā)展多元投資主體的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競(jìng)爭(zhēng)性服務(wù)行業(yè)，除保留部分員工或管理者持股外，大部分國(guó)有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去，采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組，促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。放開(kāi)搞活中、小物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)一些規(guī)模小，管理質(zhì)量差，經(jīng)濟(jì)效益不好的中、小企業(yè)，實(shí)行鼓勵(lì)兼并、合并和購(gòu)買(mǎi)重組，允許和規(guī)范破產(chǎn)，使物業(yè)管理市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更趨合理。

　　(三)對(duì)房管所改制的企業(yè)，要確保房管所改制成功，使其能夠在步入物業(yè)管理市場(chǎng)化的軌道能夠生存和發(fā)展，就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。同時(shí)鼓勵(lì)目前正在進(jìn)行房管所轉(zhuǎn)制的單位將房管所轉(zhuǎn)為企業(yè)，再將企業(yè)過(guò)渡為現(xiàn)代企業(yè)的兩步走并做房管所一步，直接按現(xiàn)代企業(yè)制度進(jìn)行轉(zhuǎn)改制，使其提高適應(yīng)物業(yè)管理市場(chǎng)快速發(fā)展的能力。