業(yè)主開發(fā)商物業(yè)公司共贏的載體：業(yè)委會

　　現(xiàn)在，越來越多的業(yè)主體會到了“團(tuán)結(jié)就是力量”的價值，不少購房人士自發(fā)組織與開發(fā)商進(jìn)行談判，于是就出現(xiàn)了“準(zhǔn)業(yè)主委員會”。實際上，這樣的“準(zhǔn)業(yè)主委員會”實質(zhì)上就是購房人士的集合體，其最重要的意義在于將若干個購房人士的相關(guān)權(quán)利委托給幾位購房人士代表來行使。形式改變，但實質(zhì)內(nèi)容并不改變，一位購房人士享有什么樣的權(quán)利，則購房人士的小組織、小團(tuán)體也就享有什么樣的權(quán)利，并不因為是組織或團(tuán)體就有所增加。并且，組織也好，團(tuán)體也好，其作用與范圍是有限的，其只能影響到該組織范圍內(nèi)的購房人士，而并不是全部購房人士的民意代表，因此他們可以就本團(tuán)體內(nèi)業(yè)主的利益與開發(fā)商進(jìn)行談判，也可以將這些業(yè)主的意愿反映給開發(fā)商，但不能確定涉及非本團(tuán)體的其他業(yè)主利益的事宜。

　　但是，作為業(yè)主委員會，它所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)則具有更廣大的代表性以及更深刻的意義。

　　實現(xiàn)廣大業(yè)主權(quán)利

　　業(yè)主依據(jù)購房合同取得相應(yīng)物業(yè)的所有權(quán)后，同時也就享有了與該所有權(quán)相連的下列基本權(quán)利:

　　1.核驗權(quán)，即業(yè)主在入住之后有權(quán)對居住的實際情況與購房合同及開發(fā)商的承諾進(jìn)行核對，或重新檢驗，如果出現(xiàn)不符，可以根據(jù)合同或有關(guān)法律主張權(quán)利。

　　2.知情權(quán)，即業(yè)主對自己所擁有物業(yè)的有關(guān)資料及物業(yè)管理公司的有關(guān)情況(如資質(zhì)、收費依據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況、有關(guān)基金的使用等)有權(quán)了解、掌握。

　　3.選擇權(quán)，即業(yè)主有權(quán)選擇或解聘物業(yè)管理公司，并有權(quán)簽訂或解除《物業(yè)委托管理合同》。

　　4.監(jiān)督檢查權(quán)，即業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理公司的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查，提出批評建議。

　　5.收益權(quán)，即業(yè)主對所有的公建配套設(shè)施的經(jīng)營、出租等盈利性收入有收益的權(quán)利，只不過這種收益的權(quán)利應(yīng)由業(yè)主委員會代為行使。

　　6.要求組建業(yè)主委員會，指業(yè)主為維護(hù)其共同的利益而要求組建自治性的權(quán)利保護(hù)體的請求權(quán)。

　　上述權(quán)利的行使僅靠業(yè)主個人的力量是做不到的，比如:某個業(yè)主想先到有關(guān)部門了解一下本物業(yè)的相關(guān)資料，有關(guān)部門一般不接待。所以，業(yè)主只有通過業(yè)主委員會才能最大限度地實現(xiàn)自己的權(quán)利，而業(yè)主委員會對這些權(quán)利的實現(xiàn)起了保障的作用。

　　需要說明的是，業(yè)主委員會是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的載體，它不是個別人進(jìn)行商業(yè)性交易的媒介，也不是業(yè)主有什么問題都要找的“出氣筒”，它是一個組織，一個沒有私心，只有公開、公正維護(hù)業(yè)主共同利益的組織，一個嚴(yán)格按照法定程序和章程運作的機構(gòu)。如果有人想把它變成實現(xiàn)個人目的的媒介，那么就錯了，如果業(yè)主委員會中這樣的人多了，業(yè)主委員會也就沒有資格作業(yè)主的代表了。

　　協(xié)調(diào)業(yè)主與各方關(guān)系

　　業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者之間應(yīng)當(dāng)是一種通過尊重各自合法權(quán)益，相互配合，相互制約而共同發(fā)展的關(guān)系。

　　對于業(yè)主，從居住的角度說，希望有一個安全、衛(wèi)生、舒適、文明的環(huán)境，從置業(yè)的角度說，希望物業(yè)能保值、升值;對于開發(fā)商來說，也希望所投資的項目能夠成為同業(yè)中的精品，并成為下一個項目能夠引起置業(yè)者興趣的成功先例;對于物業(yè)管理公司來說，通過提供高水準(zhǔn)的管理服務(wù)而獲得社會的認(rèn)可，進(jìn)而贏得可觀的利潤是其追求的目標(biāo)。

　　綜上，從根本上講，業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三者的利益是共同的，因為只有三方將各自的優(yōu)勢發(fā)揮出來并有機地結(jié)合在一起，共同的利益才能實現(xiàn)，反之，則可能是三敗俱傷。而要做到有機的結(jié)合，就必須符合下列三個條件:

　　1.尊重各自的合法權(quán)益。

　　業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟中獨立的民事主體，各自擁有各自不同的利益，若單純只說利益，也許就會像現(xiàn)實生活中有人產(chǎn)生的錯誤認(rèn)識一樣:各利益之間存在著對立。其實，我們所處的是一個有秩序的市場經(jīng)濟，是法制化的市場經(jīng)濟，因此，在這樣的條件下，我們所說的各方的利益應(yīng)是指它們的合法權(quán)益，而那些沒有依據(jù)的甚至是靠侵占別人的合法權(quán)益得來的所謂“利益”是不被法律認(rèn)可的，甚至是非法的。具體講，業(yè)主(購房者)、開發(fā)商(售房者)和物業(yè)管理公司之間的利益是通過合同的方式聯(lián)結(jié)在一起的，那么，各方利益得到體現(xiàn)和保障的依據(jù)就是合同的測驗與合同中所涉及內(nèi)容有關(guān)的相應(yīng)政策、法規(guī)。只有尊重彼此法定和合同約定的權(quán)益，履行相應(yīng)的法定和約定義務(wù)，三者的利益才能得到維護(hù)，才能正常實現(xiàn)。因為，合法權(quán)益不存在對立。

　　2.相互配合。

　　一個物業(yè)價值要成功實現(xiàn)，業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司的互相配合是必不可少的條件，很難想象如果三方誰都跟誰過不去，結(jié)果會是什么樣子，在現(xiàn)實生活中已經(jīng)出現(xiàn)了因三方對立而造成相應(yīng)物業(yè)出現(xiàn)混亂的現(xiàn)象。從接觸的實例看，筆者認(rèn)為形成這種局面有業(yè)主的原因，有物業(yè)管理公司的原因，也有開發(fā)商的原因。首先，有的開發(fā)商沒有嚴(yán)格兌現(xiàn)對業(yè)主的承諾，在交付房屋時問題很多(房屋質(zhì)量、面積、產(chǎn)權(quán)證、配套設(shè)施等)，在業(yè)主的要求下又不積極解決，導(dǎo)致問題淤積，最終激化;其次，有的物業(yè)管理公司在服務(wù)過程中沒有搞清楚自己的身份，財務(wù)收支透明度不高，收費與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)既不與廣大業(yè)主協(xié)商也不告知業(yè)主，從而形成糾紛;最后是有的業(yè)主在上述兩種情況下不能正確對待，或是把與開發(fā)商的合同爭議轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司而拒付物業(yè)管理費，或是因不滿物業(yè)管理公司的種種做法而與之對簿公堂，有時干脆就是業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司三方各種矛盾攪在了一起(比如物業(yè)公司與開發(fā)商是一家的時候)，真所謂“剪不斷，理還亂”。

　　出現(xiàn)這種局面，小區(qū)會變成什么樣子是不言而喻的。那么，這種情況能不能避免呢?筆者認(rèn)為是可以的，那就是需要各方的相互配合。在配合過程中又怎樣才能限制各方的無理要求呢?還必須得有一個相互制約的機制。

　　3.相互制約。

　　一個沒有制約的環(huán)境是混亂的。業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)管理公司三者之間如果沒有一個合理的制約機制，各自的利益就會沒有限制，沖突也就在所難免。建立一個對三方都有效的制約機制，這一點應(yīng)是大家的共識。在實際操作中，這種制約體現(xiàn)在兩個方面，一方面是各小區(qū)簽署的《物業(yè)使用、管理、維修公約》和《業(yè)主公約》及《物業(yè)委托管理合同》。在這些公約或合同里，開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)都有較為明確的約定;另一方面，就是業(yè)主委員會的組建和運作。當(dāng)然，還有相應(yīng)的法律、法規(guī)、政策和道德規(guī)范，所有這些，為三方相互制約提供了保障。

　　而更重要的就是業(yè)主委員會的組建和運作。由于業(yè)主委員會是個組織，它能夠以理智、專業(yè)的態(tài)度對待業(yè)主與物業(yè)管理公司及開發(fā)商之間的問題，能按照法律規(guī)定和章程約定的程序和內(nèi)容處理三者之間的矛盾，能夠把三者的合法權(quán)益放在一個公平的前提下加以維護(hù)，所以，它又是一個平衡點。圍繞著這個平衡點而建立起來的機制才是趨于完善的機制。同時，筆者也注意到:現(xiàn)在有的小區(qū)業(yè)主委員會在開會時允許業(yè)主旁聽，會后還可以提出建議或咨詢，而且將此做法作為一重要條款寫進(jìn)了業(yè)主委員會的章程。這種形式將業(yè)主委員會的活動置于廣大業(yè)主的監(jiān)督之下，確保業(yè)主委員會公開、公正議事，增加了工作的透明度，也使業(yè)主委員會的公平性得到了進(jìn)一步的體現(xiàn)。

　　促使小區(qū)物業(yè)保值升值

　　每一個業(yè)主都希望自己所在的小區(qū)物業(yè)能夠保值、升值。那么，這個目標(biāo)靠什么來實現(xiàn)呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該靠開發(fā)商的承諾完全兌現(xiàn)，靠三方的鼎力配合，靠業(yè)主委員會的科學(xué)運作。

　　業(yè)主委員會的成立不僅是為了解決一些具體問題(不管這些問題是過去遺留的還是眼前要處理的)，更重要的是要制定出一個長遠(yuǎn)規(guī)劃，這個規(guī)劃的前景就是提高小區(qū)的知名度，樹立良好的公眾形象而使它成為精品;規(guī)劃的目的是使小區(qū)物業(yè)保值、升值。而要實現(xiàn)這一目標(biāo)，可以說要有一個長遠(yuǎn)且不凡的歷程，這就需要業(yè)主委員會不斷地努力。任何與此目標(biāo)不和諧的認(rèn)識和行為都將最終被摒棄。

　　隨著房地產(chǎn)市場的逐漸完善，業(yè)主委員會這一代表廣大業(yè)主共同利益的新生事物將會得到大力提倡。越來越多的業(yè)主已經(jīng)意識到業(yè)主委員會在自己長期居住的物業(yè)中所起的積極作用是任何其他形式所不能替代的。因此，越來越多的業(yè)主也積極地投入到了籌建業(yè)主委員會的工作之中。這是一個非常可喜的現(xiàn)象=，它說明了廣大業(yè)主的權(quán)利自我保護(hù)意識在增強，說明了業(yè)主委員會這一新生事物正在逐漸深入人心。

　　業(yè)主委員會的發(fā)展已是大勢所趨。因此，創(chuàng)造一個有利、寬松的法制環(huán)境應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，而這其中，鼓勵、支持業(yè)主自己籌建業(yè)主委員會則是重中之重。因為，業(yè)主委員會是業(yè)主主張權(quán)利和實現(xiàn)權(quán)利的載體，它首先維護(hù)的是業(yè)主的利益，從這個意義上講，廣大業(yè)主積極籌建業(yè)主委員會的要求和行動都是正當(dāng)?shù)模瑧?yīng)該給予支持和保護(hù);此外，從目前的形勢看，很多小區(qū)(花園、公寓)的業(yè)主委員會都是在業(yè)主們的督促和參與下開始籌建或成立的。既然業(yè)主們有這樣的熱情和權(quán)利自我保護(hù)意識，作為政府有關(guān)主管部門，就可以順應(yīng)形勢的要求，制定出相應(yīng)的政策、法規(guī)，鼓勵和支持業(yè)主的權(quán)利自治行動。那時，我們就可以說:廈門的房地產(chǎn)市場又向前邁了一大步!

　　相關(guān)鏈接

　　《物業(yè)管理條例》

　　(20**年9月1日起施行)

　　第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　第十一條 業(yè)主大會履行下列職責(zé):

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會做出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

　　業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　第十五條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責(zé):

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

篇2：物管案例：欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會委員

　　物管案例：欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主能不能當(dāng)業(yè)委會委員

　　某小區(qū)的有位業(yè)主平時很熱心小區(qū)事物，在業(yè)主中有人緣，在一次業(yè)主代表選舉中，該業(yè)主獲票較多。但物業(yè)管理公司以該業(yè)主半年來拒交物業(yè)服務(wù)費為由，認(rèn)為該業(yè)主不具備當(dāng)選資格。在未交物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主能否當(dāng)選業(yè)主委員會委員的問題上，部分業(yè)主和物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下......

　　[案例分析]

　　業(yè)主委員會委員是由業(yè)主（代表）大會選舉的，這是業(yè)主（代表）大會的權(quán)利，物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理轄區(qū)的一員，是受業(yè)主委員會委托為該轄區(qū)提供管理服務(wù)，充當(dāng)?shù)氖恰肮芗摇钡慕巧瑢I(yè)主（代表）大會的任何選舉結(jié)果無權(quán)干涉。

　　從權(quán)利和義務(wù)的角度看，權(quán)利和義務(wù)對等是一個整體概念，是并列的關(guān)系，業(yè)主交費和當(dāng)選業(yè)主委員會委員既不存在對等關(guān)系，也不存有因果關(guān)系。如不能說一個人偷稅，沒有盡公民的義務(wù)，就可以剝奪他的公民權(quán)一樣。公民權(quán)不是誰都可以剝奪的，即使是犯過罪的人，如果法院沒有剝奪他的公民權(quán)，他仍然可以參加選舉。業(yè)主的選舉權(quán)和被選舉權(quán)不是開發(fā)商和物業(yè)管理公司可以剝奪的，也不是某個政府主管部門可以剝奪的。

　　至于該業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，物業(yè)公司可以《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》等為依據(jù)經(jīng)濟催繳。業(yè)主仍不交納，就要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司應(yīng)向該業(yè)主及業(yè)主委員會為自己的干涉行為道歉，但同時提醒該業(yè)主應(yīng)交納物業(yè)管理費，否則將會給業(yè)主委員會帶來工作上的阻力，影響該業(yè)主及業(yè)主委員會的形象。還希望在該業(yè)主交納物業(yè)管理費的問題上，能夠得到業(yè)主委員會的理解和支持，配合物業(yè)管理公司做好工作。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《業(yè)主大會規(guī)程》（節(jié)選）

　　第一條為了規(guī)范業(yè)主大會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本規(guī)程。

　　第二條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

　　第三條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機構(gòu)。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。

　　第四條只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

　　......

　　第九條業(yè)主大會履行以下職責(zé)：

　　(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；

　　(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；

　　(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。

　　第十條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

　　第十一條業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。

　　......

　　第十九條業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

　　業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第二十條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1-2人。

　　第二十一條業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　(二)遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

　　(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力；

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第二十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。

　　第二十三條業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十五條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

　　第二十六條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會議的委員簽字后存檔。

　　第二十七條業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第二十八條業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。

　　第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

　　(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

　　第三十一條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

　　......

篇3：物業(yè)公司與業(yè)委會合作一波三折的啟示

　　物業(yè)公司與業(yè)委會合作一波三折的啟示

　　以誠相待，發(fā)展再上一臺階

　　---重慶小康物業(yè)有限公司與洋河花園業(yè)委會一波三折合作的啟示

　　重慶小康物業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱小康物業(yè)）成立于1995年，是重慶市最早的物業(yè)公司之一，早期主要管理洋河花園住宅小區(qū)。洋河花園住宅小區(qū)是1994年3月由李嘉誠先生屬下的和記黃埔地產(chǎn)集團(tuán)與重慶市房地產(chǎn)管理局合作成立的重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司所建設(shè)的重慶市第一個安居工程，是知名優(yōu)秀小區(qū)。然而就是這樣的小區(qū)，在20**年9月1日前，歷經(jīng)6年，直至第三屆業(yè)主委員會才同物業(yè)管理公司完善了物業(yè)管理委托合同。在此，我就其變化談?wù)剛€人的看法：

　　一、對立階段（1995年-1999年）

　　這一階段物業(yè)管理的法律法規(guī)不健全，物業(yè)管理水平較低，業(yè)主接受物業(yè)管理的意識淡薄。特別是享受慣了福利房的業(yè)主，他們提出為什么我自己拿錢買的房子還要交管理費？也難怪，小康物業(yè)1995年成立的時候，好多政府職能部門都還不知道什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是干什么的？老百姓也很少聽說過物業(yè)管理。當(dāng)時的重慶市，物業(yè)管理服務(wù)大多是參照廣州、深圳的管理模式和理念，尚未建立一套適應(yīng)自己的管理辦法，比如說，當(dāng)時喊得最多的口號就是“業(yè)主的需要就是我們的服務(wù)”，“業(yè)主是上帝”等。

　　其實這些提法都是不合實際的。首先，物業(yè)公司的管理服務(wù)是依法的，是有一定范疇的；其次，物業(yè)公司是企業(yè)，員工也是人，只是工作的分工不同，沒有高低貴賤之分，而作為物業(yè)管理企業(yè)為了表示自己對業(yè)主的尊重，人為的把業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)形成了主仆關(guān)系，這樣在無形中助長了部分業(yè)主的霸氣，他們對物業(yè)公司的管理和服務(wù)不是提出合理的意見或建議，而是提出了苛刻的、脫離實際的、背離法規(guī)的要求。很多業(yè)主都認(rèn)為交了管理費，物業(yè)公司就應(yīng)該提供一切免費服務(wù)；一小部分業(yè)主，無理取鬧，不遵守小區(qū)的管理規(guī)定，一不如意，就惡意侮辱物業(yè)管理公司的工作人員......

　　在物業(yè)管理意識淡薄的當(dāng)時，洋河花園第一屆業(yè)主委員會沒有通過合法的程序由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生，而是誰跳得高，誰鬧得兇就選誰，所以委員會的部分成員各有私心，目的就是要同物業(yè)公司爭權(quán)爭利。動機的不純，使業(yè)主委員會及部分業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生了一種對立情緒，雙方互不買賬，物業(yè)公司該怎么管就怎么管、該提供什么服務(wù)就提供什么服務(wù)、該創(chuàng)品牌就創(chuàng)品牌；業(yè)主委員會和業(yè)主該唱什么調(diào)就什么調(diào)。這一階段洋河花園雖然獲得了國家建設(shè)部授予的全國物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，重慶市十佳住宅小區(qū)、安全小區(qū)、園林式小區(qū)等稱號，但雙方的矛盾沒有消除，所以我把這一時期稱為對立期。

　　二、互相磨合階段（1999年-20**年）

　　這一時期國家及重慶市相繼出臺了一些物業(yè)管理的相關(guān)法律、法規(guī)和指導(dǎo)性文件。這些法規(guī)文件對重慶市的物業(yè)管理起到了較好的指導(dǎo)和規(guī)范的作用，基本明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)，重慶市的物業(yè)管理也逐步走向正規(guī)化、專業(yè)化、市場化，物業(yè)公司逐步同開發(fā)商脫鉤，小康物業(yè)的各項管理制度基本完善，服務(wù)觀念有了較大的轉(zhuǎn)變，服務(wù)意識基本建立，業(yè)主滿意率有了較大的提高。而大部分業(yè)主從不了解、不認(rèn)識、不接受物業(yè)管理逐漸轉(zhuǎn)變到接受并參與，業(yè)主的滿意率達(dá)到90%以上，收費率達(dá)到97%以上。這期間洋河花園保持并榮獲了國家及重慶市的多項殊榮，成為重慶市物業(yè)管理的品牌之一。

　　這些成績與業(yè)主委員會及業(yè)主的支持分不開，但物業(yè)管理公司同業(yè)主委員會的不和諧關(guān)系依然存在。究其原因，一是業(yè)主委員會的選舉沒有反映廣大業(yè)主的民意，沒有按業(yè)主委員會的要求選舉出能代表廣大業(yè)主的、有責(zé)任心的，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)的人到業(yè)主委員會里來。而部分業(yè)主委員會委員既不懂法，私心又重，只要權(quán)利，不盡義務(wù)。在業(yè)主委員會中就有30%-40%的人長期享受物業(yè)管理服務(wù)，但又長期不交物業(yè)管理費，這不但侵害了物業(yè)公司的利益，同時侵害了廣大業(yè)主的利益。二是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會雙方都沒有擺正自己的位置。業(yè)主委員會的部分人覺得自己是上帝，不按法律、法規(guī)辦事，對物業(yè)管理公司的工作不僅沒有給予支持，反而在背后做一些不該做的事情。由于部分業(yè)主委員存在這樣那樣的問題，而物業(yè)管理公司在與業(yè)主委員會溝通時，方法比較簡單，不夠耐心，這個時期雙方的合作雖然比上一時期有了很大的改善，但從長遠(yuǎn)的發(fā)展看并不非常理想，所以稱之為磨合期。

　　三、以誠相待，協(xié)調(diào)發(fā)展階段（20**年至今）

　　此階段洋河花園第三屆業(yè)主委員會成立。

　　隨著時間的推移，物業(yè)管理已逐步走向了成熟，不論是物業(yè)公司，還是業(yè)主及業(yè)主委員會，對物業(yè)管理都有了較新的、較成熟的、較完善的認(rèn)識，特別是20**年11月1日和20**年9月1日，國家及重慶市都相繼出臺了物業(yè)管理條例，明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，明確了業(yè)主委員會的法律地位以及其與物業(yè)管理公司的關(guān)系，明確了業(yè)主委員會委員的任職條件，明確了業(yè)主委員會的議事規(guī)則，這樣不論是物業(yè)管理公司，還是業(yè)主委員會都做到了有法可依。物業(yè)管理公司的主要職責(zé)就是抓好內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，管理好小區(qū)（大廈）的設(shè)備、設(shè)施，為業(yè)主提供質(zhì)價相等的服務(wù)，為廣大業(yè)主營造一個安全、溫馨的生活、工作環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)得到保值增值。

　　其實物業(yè)管理企業(yè)的目的同業(yè)主和業(yè)委會的目的是一致的，都希望把物業(yè)小區(qū)（大廈）管好。既然目標(biāo)一致，那為什么雙方不能走到一起呢？針對這個問題，小康物業(yè)作了詳細(xì)的分析，找到了矛盾的原因所在，提出了改進(jìn)辦法：首先物業(yè)管理企業(yè)的每一位職工必須轉(zhuǎn)變觀念，提高服務(wù)意識，向廣大業(yè)主提供質(zhì)價相等的服務(wù)；第二要以誠相待，將心比心，擺正自己的位置，與業(yè)主、業(yè)主委員會交朋友，加強同業(yè)委會的溝通、協(xié)調(diào)，以便得到他們的幫助與支持；第三，要做好對廣大業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作，使之了解物業(yè)管理的法律法規(guī)，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，明確業(yè)主委員的議事規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)、條件，合理地充分地行使自己的權(quán)利，按照條例要求選舉有責(zé)任心、公益心，有奉獻(xiàn)精神、懂法律法規(guī)、遵守物業(yè)管理條例的業(yè)主加入到業(yè)主委員會中。

　　而第三屆洋河花園業(yè)主委員會的委員素質(zhì)明顯高于第一、二屆，多數(shù)人擔(dān)任過廠長、書記、經(jīng)理等職務(wù)，他們知道自己的職責(zé)所在，重要的是他們都有一顆平常心，能放下架子和物業(yè)管理公司的人交朋友，給物業(yè)管理公司提合理化建議，共同商討小區(qū)的一些管理方案，完善業(yè)主公約，規(guī)范業(yè)主（使用人）的行為，協(xié)助物業(yè)管理公司做業(yè)主的工作等，這樣的業(yè)主委員會在重慶的同行中應(yīng)該說是出類拔萃的，也是我們重慶物業(yè)管理企業(yè)所希望的合作伙伴。

　　事實說明，物業(yè)管理公司同業(yè)委會并不是一對矛盾體，或者說不應(yīng)該是一對長期的矛盾體。隨著法律法規(guī)的建立健全，以及重慶物業(yè)管理的進(jìn)一步成熟規(guī)范，很多事情是可以通過協(xié)商解決的。只要雙方以誠相待，將心比心，沒有什么坎是過不去。

　　作者系重慶小康物業(yè)有限責(zé)任公司副總經(jīng)理文/嚴(yán)乃祥