物管企業(yè)的新生之路：規(guī)模經(jīng)營

　　規(guī)模一詞的解釋是格局或范圍，在市場經(jīng)濟社會里幾乎隨處可見。不管是什么行業(yè)，凡是有一定規(guī)模的差不多都成功了，如一些大型超市、酒店等服務(wù)機構(gòu)，而那些小打小鬧的“小兒科”最終都被踢出局。無數(shù)次的經(jīng)驗和教訓(xùn)告訴我們，規(guī)模是取勝的法寶。

　　為什么只有規(guī)模經(jīng)營才會有效益或者說為什么規(guī)模會成為效益的分水嶺?因為規(guī)模和資源配置是有關(guān)聯(lián)的，而資源配置與成本和效益又存在一定的內(nèi)在聯(lián)系。一般來說，有規(guī)模的或規(guī)模大的，雖然配置多、開支大，但它所服務(wù)的對象也更多，故比沒有規(guī)模或規(guī)模小的平均成本還是要低。從微觀經(jīng)濟學(xué)的觀點來看，這就是規(guī)模經(jīng)濟、內(nèi)在經(jīng)濟的范圍。

　　規(guī)模經(jīng)濟是市場績效的主要內(nèi)容。產(chǎn)業(yè)組織理論中的規(guī)模經(jīng)濟是指一定的經(jīng)濟實體通過擴大生產(chǎn)(或經(jīng)營)規(guī)模，所獲得的遞增的經(jīng)濟效益。凡因擴大規(guī)模導(dǎo)致平均成本降低的，就稱為具有規(guī)模經(jīng)濟，或具有規(guī)模經(jīng)濟效益。內(nèi)在經(jīng)濟是指某個經(jīng)濟單位在生產(chǎn)規(guī)模擴大時由于自身原因引起的產(chǎn)量增加和成本降低。

　　物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。物業(yè)管理是以業(yè)主的物業(yè)為依托而進行的服務(wù)，它本是一個科技含量高、專業(yè)性強的獨立的行業(yè)，但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)，成了以單一手工勞動為主的管理行業(yè)。和大多數(shù)服務(wù)行業(yè)一樣，物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀是弱、小、散、亂、差，服務(wù)產(chǎn)品單一、管理項目和類型少、服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。

　　相當(dāng)數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營，“小而全、多而雜”的低水平管理是當(dāng)前物業(yè)管理的一大頑癥，也是現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)大量虧損的主要原因之一。這是因為，一是行業(yè)準(zhǔn)入門檻低。注冊一個公司，招聘一些保潔、保安、綠化或維修方面的人員，接一個項目管理，這就算進了物管行業(yè)。

　　二是物業(yè)企業(yè)本身規(guī)模小，不可能花很高的成本配置各種專業(yè)人才，也無從對企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能與方法進行持續(xù)的提升。對照物業(yè)管理的八項公共性服務(wù)，很多物業(yè)企業(yè)都難于達到標(biāo)準(zhǔn)，即使開展了專項服務(wù)和特約服務(wù)，服務(wù)方式也過于簡單，服務(wù)質(zhì)量也不盡如人意。三是物業(yè)管理規(guī)模普遍偏小。一些城市的老住宅區(qū)、單位住宅或見逢插針開發(fā)的小區(qū)，其規(guī)模小得可憐，即便是新開發(fā)的商品住宅小區(qū)也多在10萬平方米以下。四是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場。有相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)肥水怕流外人田，過份強調(diào)自己的隊伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，勉為其難為業(yè)主提供各種服務(wù)，使管理成本居高不下。五是創(chuàng)新能力不夠，服務(wù)機制不靈活，被動為業(yè)主提供服務(wù)。沒有配備專業(yè)對口人才對物業(yè)管理與服務(wù)進行產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等。六是資源分割，相互占有一定的資源卻不能互相利用，浪費嚴重。七是物業(yè)費偏低，收繳率不高，形成服務(wù)水平降低-業(yè)主不交費-企業(yè)發(fā)展不了的惡性循環(huán)。八是物業(yè)企業(yè)還承擔(dān)了無償代收繳水、電等費用的職責(zé)，無形中提高了企業(yè)的運營成本。

　　由于物業(yè)管理成本高低將是決定行業(yè)及企業(yè)未來能否長足發(fā)展的極其重要的因素之一。故降低經(jīng)營成本，實現(xiàn)投資效益最大化是物業(yè)企業(yè)當(dāng)前任務(wù)的重中之重。為此，只有通過市場化的兼并、聯(lián)合、重組來降低總體成本和社會成本，以規(guī)模出效益。物業(yè)企業(yè)兼并，有幾種方式可供借鑒:一種是“一體化”方式，兼并方統(tǒng)籌兼顧，資源重新分配，并用成熟的管理技術(shù)，將原先的管理項目統(tǒng)管起來。第二種是“輸出”方式，即對外統(tǒng)一名稱，兼并方輸出管理模式，被兼并方人、財、物保持相對獨立，用特許加盟的方式歸到兼并方。企業(yè)兼并不僅可以在本地、本行業(yè)進行，也可以到外地、跨行業(yè)進行。比如一些綠化、維保等專業(yè)服務(wù)公司及相關(guān)專業(yè)的公司，形成跨行業(yè)、跨部門、跨小區(qū)的企業(yè)“航母”。

　　再一種是聯(lián)合，兩個或更多的物業(yè)企業(yè)因為資源需要、相互利益、互相補充都應(yīng)該聯(lián)合起來，達到優(yōu)勢互補的目的。聯(lián)合的方式，一是聯(lián)合體的形式，多家物業(yè)企業(yè)組成松散型的物業(yè)企業(yè)集團公司，在集團公司的旗下，各物業(yè)企業(yè)仍為獨立法人、獨立核算。集團公司統(tǒng)一對外承接業(yè)務(wù)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，人才按市場規(guī)則互相調(diào)劑使用。專業(yè)服務(wù)方面，可由一家物業(yè)單獨組建或多家物業(yè)企業(yè)聯(lián)合組建企業(yè)服務(wù)公司。

　　二是兩家或幾家小范圍合作，雙方可約定人才、技術(shù)等方面互相支持并在有限范圍內(nèi)合作。

　　物業(yè)企業(yè)還可以嘗試資源重組，擴大物業(yè)規(guī)模。具體辦法一是合并物業(yè)管理區(qū)域，二是物業(yè)類型重新組合，三是開發(fā)與管理相分離。在充分考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)就近、便于管理的原則，相鄰的若干個住宅小區(qū)特別是老住宅區(qū)合并為一個物業(yè)管理區(qū)域，由一個物業(yè)企業(yè)管理，以此降低管理成本。物業(yè)類型的重組或高端、低端物業(yè)市場的選擇，要根據(jù)各個物業(yè)企業(yè)本身的優(yōu)勢來定位。對管理住宅小區(qū)有獨到經(jīng)驗的，就應(yīng)該多接管一些住宅小區(qū)并以此作為主要經(jīng)營目標(biāo)。相反，商業(yè)物業(yè)、寫字樓等項目管得好的物業(yè)就要在這些項目繼續(xù)拓展，少接住宅區(qū)項目甚或干脆退出。如果某個物業(yè)企業(yè)經(jīng)營高端物業(yè)市場如高檔樓盤或其它高檔物業(yè)顯得力不從心，就應(yīng)放棄高端市場專注于低端市場。這樣專業(yè)管理某個物業(yè)類型，不但能提高管理水平、降低成本，而且能擴大企業(yè)的知名度。至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼顧物業(yè)，弊多而利少。房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理工作重心不一樣。物業(yè)項目和范圍有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主動放棄這塊蛋糕，把自己開發(fā)的物業(yè)全部交給專業(yè)公司去打理。

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：物管經(jīng)營服務(wù)

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物管經(jīng)營服務(wù)

　　(一)鑒定要求

　　掌握綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營服務(wù)市場預(yù)測的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營服務(wù)評估的意義和方法。

　　(二)鑒定重點

　　1.綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容

　　(l)綜合服務(wù)的內(nèi)容

　　①為物業(yè)自身服務(wù)

　　②清掃保潔服務(wù)

　　③綠化養(yǎng)護服務(wù)

　　④治安保衛(wèi)服務(wù)

　　⑤家庭居民生活服務(wù)

　　(2)經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容

　　具有經(jīng)營性的項目很多，主要有；

　　①衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。

　　②飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。

　　③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務(wù)。

　　④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學(xué)、中學(xué)、社區(qū)大學(xué)、老年大學(xué)。

　　⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。

　　⑥購物方面：包括日用百貨供應(yīng)和副食供應(yīng)。

　　⑦金融方面：開辦信用社。

　　⑧經(jīng)紀中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設(shè)保姆介紹所等等。

　　⑨廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。

　　(3)開展綜合經(jīng)營服務(wù)的要求

　　基本要求是高效、優(yōu)質(zhì)。具體有以下四方面要求：

　　①效用。這是用戶對服務(wù)者的相應(yīng)素質(zhì)和使用價值的需求，它是由服務(wù)者的知識、技能或體力轉(zhuǎn)化所帶來的實際效果。

　　②方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務(wù)的要求。

　　③態(tài)度。這是用戶對服務(wù)者行為方式上的需求。

　　④滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。

　　2.綜合服務(wù)的方式

　　綜合服務(wù)的方式由其內(nèi)容所決定，主要有：

　　(l)常規(guī)性服務(wù)

　　這是綜合服務(wù)的基本方式。它主要包括公共的、經(jīng)常性的、全體業(yè)主認為必不可少的服務(wù)項目。它的服務(wù)范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務(wù)的范圍。這部分服務(wù)是有償?shù)模质欠怯缘模瑤в猩鐣娴男再|(zhì)。

　　(2)委托性服務(wù)

　　這是具有委托代理性質(zhì)的服務(wù)方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住(用)戶自愿選擇的特約服務(wù)。

　　(3)無償性服務(wù)

　　3.綜合經(jīng)營服務(wù)的運作

　　(l)綜合經(jīng)營服務(wù)的條件

　　綜合經(jīng)營服務(wù)的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面。“硬件”是指資金和場所，解決經(jīng)營什么的問題，“軟件”是指經(jīng)營內(nèi)容或項目與經(jīng)營思路及體制，解決的是如何經(jīng)營的問題。具體分為三方面：

　　①籌措資金

　　1)獲得上級主管部門撥款。

　　2)自籌資金。可以以物業(yè)管理公司的信譽直接進行項目借貸，進行抵押貸款，或通過向其他單位、個人集資的辦法。

　　②尋找場地(包括建筑物)

　　場地最好是自有的，而且位置在建筑物底層、庫房或住宅小區(qū)的中心、出入口處；而如果開發(fā)單位與物業(yè)管理公司是相互獨立的，且在開發(fā)中沒有預(yù)留場地，物業(yè)管理公司則需租借房屋或?qū)ふ液线m場地自行搭建。

　　③選擇經(jīng)營內(nèi)容或項目

　　選擇經(jīng)營內(nèi)容和項目時要遵循的原則有：

　　l)日常生活類項目優(yōu)先；

　　2)消費周期短、利用頻繁的項目優(yōu)先；

　　3)易損易耗品維修項目優(yōu)先；

　　4)優(yōu)勢特色項目優(yōu)先；

　　5)中介服務(wù)項目優(yōu)先。

　　(2)物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)的市場預(yù)測

　　概念

　　借助于市場調(diào)查和綜合經(jīng)營服務(wù)的專業(yè)知識，通過一定的市場預(yù)測手段，來對某種服務(wù)項目開設(shè)以后的未來市場供求關(guān)系變化和發(fā)展作一個大概的分析和預(yù)算。

　　②主要內(nèi)容

　　1)預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項目的市場需求量。由綜合經(jīng)營服務(wù)的地域性決定了不僅要了解產(chǎn)品和服務(wù)的社會擁有量與社會飽和點等需求一般要素，而且要研究社會購買力、購買指數(shù)、居民社會文化層次、購買心理和潛在競爭因素等。

　　2)預(yù)測經(jīng)營服務(wù)項目的技術(shù)發(fā)展。對新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品的發(fā)展及對經(jīng)營服務(wù)項目的影響要及時把握。

　　3)預(yù)測自己經(jīng)營服務(wù)項目的供給數(shù)量。根據(jù)市場需求情況和自身實際，確定適合的營業(yè)規(guī)模。

　　4.綜合經(jīng)營服務(wù)的評估

　　(1)意義

　　評估是檢驗的一種重要方法。綜合經(jīng)營服務(wù)評估有助于修正和完善方案；有助于客觀檢測成效與不足，以便在未來改進；也有助于獲得信任與支持，使服務(wù)人員得到成就感。

　　(2)內(nèi)容

　　①評估社會效益。主要通過調(diào)查用戶滿意度的方法，可根據(jù)公司自身情況設(shè)計“用戶調(diào)查表”進行民意測驗。

　　②評估環(huán)境效益。主要方法是檢查小區(qū)環(huán)境面貌的改善結(jié)果。

　　③評估經(jīng)濟效益。經(jīng)濟效益表現(xiàn)為保持物業(yè)的正常使用功能并延長使用年限與增加物業(yè)管理公司服務(wù)收入兩方面，最直接的評估辦法是進行財務(wù)核算和資產(chǎn)清算。

　　(3)綜合經(jīng)營服務(wù)的發(fā)展趨勢

　　①開展綜合服務(wù)，對于社會主義精神文明建設(shè)具有越來越重要的作用。

　　②物業(yè)綜合經(jīng)營服務(wù)日益成為擴大勞動者的就業(yè)量的重要手段。

　　③由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代化的手段越來越多地應(yīng)用于服務(wù)管理中來。

　　④現(xiàn)代手段在物業(yè)服務(wù)中的應(yīng)用，實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的自動化。

　　(4)綜合經(jīng)營服務(wù)的質(zhì)量

　　綜合經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量包括產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量兩方面。物業(yè)管理企業(yè)要杜絕經(jīng)營假冒偽劣產(chǎn)品以保證產(chǎn)品質(zhì)量，同時要規(guī)范服務(wù)并加強企業(yè)內(nèi)部管理以提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(5)綜合經(jīng)營服務(wù)經(jīng)營的原則

　　①有償原則：要按價值規(guī)律辦事，實行等價交換；

　　②競爭原則：引進競爭機制，進行項目招標(biāo)；

　　③服務(wù)原則：要為方便住(用)戶生活而服務(wù)。