物業(yè)服務行業(yè)重組及其新趨勢
筆者于5年前提出“物業(yè)服務重組”的論題，相關理論文章（《論物業(yè)服務行業(yè)重組三重性及其相互關系》、《關于物業(yè)服務規(guī)?；洜I的話題》、《理性的回歸》）先后發(fā)表并引起行業(yè)內關注。值得欣慰的是許多觀點和設想被不幸而言中，但行業(yè)重組事態(tài)的發(fā)展迅猛卻有些意料之外。社會發(fā)展，行業(yè)重組，在社會經濟學家眼里是一個永恒的話題，我們畢竟不是專家，因此對物業(yè)服務行業(yè)重組的新趨勢的再研究對我們今天的物管從業(yè)人員來講就更有必要了。
物業(yè)服務行業(yè)重組理論的簡單回顧和再認識
談到物業(yè)服務行業(yè)重組的新趨勢，就不得不對物業(yè)服務行業(yè)重組的有關理論進行簡要回顧。物業(yè)服務的行業(yè)重組存在三重性，亦即三種形式，這也是物業(yè)服務行業(yè)不同于其他行業(yè)的根本原因。其三重性表現在：物業(yè)服務專業(yè)技術重組、物業(yè)服務單位重組、物業(yè)服務企業(yè)重組。前者是將傳統(tǒng)的物管企業(yè)中專業(yè)技術含量高的人才、技術、設備分離出來，按專業(yè)化運作管理服務于企業(yè)和整個社會的調整過程，亦即“條條管理”的重組；中者是通過物業(yè)服務單位（管理處）的兼并、聯(lián)合和改組等來實現物業(yè)服務單位的調整過程，亦即“塊塊整合”的重組；后者是通過兼并收購、聯(lián)合、改造等方式來實現物業(yè)服務企業(yè)之間的調整過程，亦即“條塊結合”的重組。前兩個重組是物業(yè)服務行業(yè)重組的基礎和過程，后一個重組是結果，只有量的積累才有質的飛躍。
如果我們把物業(yè)服務行業(yè)重組用歷史的眼光來看，那么對上面的認識可以看作一條橫軸，把物業(yè)服務行業(yè)重組的發(fā)展趨勢當作一條縱軸來研究了。
我國物業(yè)服務經過20多年的發(fā)展，如果從行業(yè)重組的角度來研究，就有非常明顯的三段式特征，這就是筆者原來提到的“三次革命”?！暗谝淮胃锩?-物業(yè)服務行業(yè)的產生（從社會、政府剝離出物業(yè)服務職能）；“第二次革命”--物業(yè)服務規(guī)?；洜I（物管職能在地產商與物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間進行調整）；“第三次革命”--物業(yè)服務的理性回歸（部分物管職能從物管企業(yè)剝離出，回歸社會和政府）。簡言之，物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展過程，也就是一個物管職能在社會、政府、物管企業(yè)以及物管企業(yè)之間的不斷重組整合過程。認清這個問題，對我們關于“新趨勢”問題的研究就會有一個辨證、客觀的思路了。
新趨勢之一：專業(yè)技術重組（專業(yè)化分工）更為徹底和細化
物業(yè)服務行業(yè)重組中的專業(yè)技術重組的產生，起初是在技術、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物管企業(yè)通常是在機電、智能化、消殺等方面交給專業(yè)公司打理，而現在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)服務的全部專業(yè)，如勞動力密集的清潔和綠化。據不完全統(tǒng)計，深圳凡國家一級和市屬甲級物管企業(yè)，其清潔衛(wèi)生幾乎全部或正在全部交給社會上專業(yè)清潔公司打理，因為這樣做在成本、服務質量和勞資管理方面對物管企業(yè)更為有利。以至于這幾年深圳的清潔公司如雨后春筍般產生，并形成幾個諸如玉禾田、日新、志誠等這樣幾家重量級專業(yè)清潔公司，動轍員工數幾千人，許多已超過物管公司人數。
在深圳，停車場管理在物業(yè)服務工作屬保安管理工作中的一部分，但隨著《深圳經濟特區(qū)機動車停放和停車場建設管理條例》的即將頒布實施，許多專業(yè)經營管理停車場的企業(yè)應運而生。這就是說，物業(yè)服務專業(yè)技術化重組將進一步在保安管理工作中細化分工，停車位的嚴重不足即資源稀缺和現代化停車場（庫）的高技術含量（自動化控制、機電等）是這一專業(yè)技術重組的直接誘因。目前在國內外，如香港、日本等地區(qū)國家已有很多停車場經營管理公司。
因此，物業(yè)服務行業(yè)重組的深化，專業(yè)技術重組不但在技術含量高的專業(yè)，在勞動力密集的非技術專業(yè)也完全展開，同時隨著高新技術的運用，將又不斷產生出新的專業(yè)。
新趨勢之二：物業(yè)服務行業(yè)重組從有形化為主向無形化為主轉變
這一層面的重組，主要發(fā)生在物業(yè)服務單位重組和企業(yè)重組方面。在深圳物業(yè)服務規(guī)模化發(fā)展初期，物管企業(yè)通過重組發(fā)展壯大，無一不是以人力、資金、物力以及技術的整合來實現的，更多的表現在全委托物管上，亦即“有形的”。而現在則更多是以“無形的”重組來實現企業(yè)的規(guī)?；洜I，即通過半委托、顧問、咨詢、合作等多種形式來實現管理（品牌、智力）的輸出等實現企業(yè)的總收入增加和利潤實現。前幾年，深圳物管企業(yè)大規(guī)模發(fā)起在內地圈地運動，但因全國各地的法規(guī)、經濟、人文等諸方面的原因而形成的千差萬別的物業(yè)服務環(huán)境，造成深圳物管企業(yè)大多水土不服而陷入泥潭，這也是深圳物管企業(yè)從“有形”輸出到今天的“無形”輸出一個重要外因。
從近半年來大多“洋物管”進入深圳和內地，更能說明行業(yè)重組的“有形化”向“無形化”發(fā)展。這些年的外資物管企業(yè)進入中國絕不是象當年gg開放初期那種挾巨資、技術的外資企業(yè)，而僅僅是一種“無形”的投資，帶來的僅僅是品牌、管理理念等等。如近來活躍于國內物管行業(yè)的戴德梁行、嘉里建設、熊谷企業(yè)等物業(yè)公司，不要說人、財、物的整合看不到，就連這些企業(yè)里的“洋面孔”你恐怕都見不到，這些企業(yè)從高管人員到普通員工基本都是國內本土員工組成。
因此，不論是深圳物管企業(yè)之間的整合，還是對內地物管市場的拓展，抑或是“洋物管”的進入，我們更多地看到的是企業(yè)品牌、理念和管理的輸出來實現重組。
新趨勢之三：物管企業(yè)的資產重組實施的規(guī)模和跨度日益加大
物業(yè)服務行業(yè)重組的前兩種重組，在物管企業(yè)內部或物管企業(yè)之間可以實現，但跨行業(yè)、跨區(qū)域的多企業(yè)重組卻是一種社會經濟行為，近期的幾起物管企業(yè)重組表明較重的政府行政色彩，使得物業(yè)服務企業(yè)的資產重組的規(guī)模和力度前所未有。深圳市常安物業(yè)對凱虹物業(yè)和啟利物業(yè)的兼并重組，就基本上是在南山區(qū)政府的主持和協(xié)調下順利完成的。常安物業(yè)是市屬甲級物管公司，而凱虹和啟利物業(yè)僅為乙級和丙級資質，管理規(guī)模也不大，通過這一“政府行為”重組后的常安物業(yè)規(guī)模得以迅速擴大，管理內容從過去走單一住宅物業(yè)擴展到了工業(yè)區(qū)物業(yè)等，也順利度過了重組后的磨合期，目前常安物業(yè)成為南山區(qū)大型物管企業(yè)之一。天津市天孚物業(yè)服務有限公司的重組則是“政府行為”最成功的重組。在天津開發(fā)區(qū)工委的主持下，將天津市分屬三個系統(tǒng)的8家物管公司組建為現在的天孚物業(yè)公司。這種跨系統(tǒng)、跨單位的重組，只有用政府這只強大的“手”才有可能順利實現。
強強聯(lián)合的企業(yè)重組使得物業(yè)服務的區(qū)域跨度和品牌資質的集中度空前加大。招商局物業(yè)的整合重組應該是目前國內動作最大的重組之一。其跨度之大，物業(yè)單位分布在香港、北京、上海、南京等地區(qū)，面積1000多萬平方米，人員4000多人，具有2個甲級，多個乙級和丙級的品牌，在招商集團的主持下，最后重組整合為“招商物業(yè)”這一個品牌。最典型的是近期發(fā)生的堪稱目前國內品牌級別最高的重組--中航物業(yè)和南光物業(yè)的重組，兩公司都具有國家一級和深圳甲級資質。這些成功案例還有諸如上海中環(huán)陸家嘴物業(yè)的重組等等。
物業(yè)服務經過近幾年的成熟期，其行業(yè)中的企業(yè)重組，已完全不僅限于筆者初期所描述的優(yōu)勝劣汰，大吃小的范疇，新的重組趨勢表明，物業(yè)服務企業(yè)重組將向跨區(qū)域、跨企業(yè)、品牌高度集中發(fā)展，而且這種趨勢將在政府或集團的行為下，企業(yè)重組規(guī)模和態(tài)勢將愈演愈烈。
斗轉星移，萬物更新，大自然和社會總是處在一個發(fā)展演變過程之中。物業(yè)服務行業(yè)經過20多年的發(fā)展，這個發(fā)展的過程，其實質就是一個行業(yè)重組的過程。無論是專業(yè)技術重組的更加徹底和細化，還是行業(yè)重組的從“有形化”為主向“無形化”為主過渡，抑或是企業(yè)資產重組的規(guī)模和跨度日益加大，物業(yè)服務行業(yè)的高速發(fā)展無一不是一個“變”字。作為我們這一代物業(yè)服務人，有幸目睹和參與這一波瀾壯闊歷史的過程，我們必須正視它，只有這樣，才能在今后的千變萬化中永遠立于不敗之地。
文 晏華
篇2：物業(yè)服務行業(yè)的經濟分析
物業(yè)服務行業(yè)的經濟分析
物業(yè)服務與廣大人民群眾生活、工作息息相關，近年來，物管企業(yè)與業(yè)主的沖突不時發(fā)生，物業(yè)服務已成為社會十分關注的熱點問題。一般認為，物業(yè)服務不涉及高技術和復雜的管理問題，只是勞動密集型的服務行業(yè)。問題是這樣普通的行業(yè)為什么在運行中卻產生了如此大范圍的矛盾 (北京、上海、廣州等大城市都爆發(fā)了業(yè)主與物管企業(yè)的激烈沖突)?根本原因在于看似簡單的物業(yè)服務，由于理論研究滯后，對物業(yè)服務缺乏深刻的認識，目前還沒有找到一套符合國情的有效的運行機制。
從歷史角度看，物業(yè)服務在我國城鎮(zhèn)的出現，是住房制度改革的產物。我國城鎮(zhèn)傳統(tǒng)的住房體制下，居民的住房幾乎全部由國家或單位建設和分配，低租金承租使用，與此相匹配，房屋的維護和管理也完全由政府部門的房管所和單位的房管部門來承擔。隨著房改的不斷推進，我國城鎮(zhèn) 80％以上的可售存量公房已出售給個人，停止住房實物分配后，個人購買新建商品房的比例已達到95％，20**年底，全國城鎮(zhèn)自(私)有住宅建筑面積56.83億平方米，住宅自(私)有率為72.86％。
由于產權主體的變化，客觀上引發(fā)了物業(yè)服務關系的調整，這種變化主要表現在物業(yè)(服務)管理供應主體和繳費主體的變化兩個方面。傳統(tǒng)體制下，物業(yè)服務供應主體是政府下屬的房管所(這種房管所一般隸屬城市政府的房管局，按事業(yè)單位性質設置)和單位的房管部門，居民幾乎不承擔物業(yè)費，所需物業(yè)費由房管所和單位房管部門在所收租金中列支，費用不足房管所申請由公共財政撥付，單位房管部門申請由所在單位補貼。
居民直接購買新建商品房，一開始就不存在房管所和單位房管部門作為物業(yè)供應的主體，但是住房作為居民家庭的消費品和家庭最主要財產以及財富積累的主要形式，居民對住房的使用、維護、保潔存在客觀的服務的需求。如何滿足這種需求，自1981年開始我國便逐步產生了以企業(yè)作為供應主體的物業(yè)服務服務。截止20**年底，全國物業(yè)服務企業(yè)總數超過2萬家，從業(yè)人員超過230萬人。
由于物業(yè)服務企業(yè)采取向業(yè)主 (住房產權人)收費提供服務的方式，在現實中引發(fā)了很多沖突，個別地方甚至出現了物管企業(yè)工作人員毆打業(yè)主的現象，引發(fā)了社會矛盾，造成了不穩(wěn)定。在轉軌時期物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的沖突主要表現在以下幾個方面：1.業(yè)主選擇物業(yè)服務消費與物業(yè)服務企業(yè)強制業(yè)主消費之間的矛盾。當消費者是否接受服務的行為并不構成對公共利益的威脅時，服務的接受是以消費者自愿為前提的。業(yè)主不選擇物業(yè)服務消費，并不構成對公共利益的威脅，因此，物業(yè)服務企業(yè)不能將服務強加于業(yè)主?，F實中往往是開發(fā)商開發(fā)商品房的同時，也同時出資成立或選擇一家物業(yè)服務公司來進行管理，待業(yè)主入住時面臨的就是強制的物業(yè)服務服務，物業(yè)公司服務好，這種服務提供與接受的關系能夠持續(xù)下去，物業(yè)公司服務不好，由此引發(fā)沖突；2.業(yè)主認為物管企業(yè)收費高或者認為物業(yè)服務企業(yè)沒有提供質價相符的服務，而物管企業(yè)認為收費低，引起企業(yè)虧損，無法生存；3.公共維修基金的托管和保值增值方式不當，造成對業(yè)主利益的侵害。
本文試圖從經濟學的角度對業(yè)主與物管企業(yè)存在沖突的三個主要問題進行深入分析，以便從機制上找到解決問題的辦法，促進物業(yè)服務健康發(fā)展。
一、產權的復雜性和物業(yè)服務組織方式的選擇
看似簡單的物業(yè)服務問題，但近 20年來始終未能探索出一套行之有效的解決辦法，關鍵在于理論界和操作部門忽略了對物業(yè)產權復雜性的認識。
物業(yè)服務中的產權復雜性表現在三個方面：
一是產權的物質復雜性。我國城鎮(zhèn)居民所擁有的住宅，絕大部分(80％以上，北京為90％以上)是多層(六層以下)和高層(六層以上)樓房，其建造形式基本上是集合式的，業(yè)主對其房屋享有的權利，包括可界定邊界的房屋的單獨所有權(業(yè)主戶門以內部分)和不可單獨界定邊界的房屋公共空間(單棟樓房戶門以外部分)、共有設施(共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、非經營性的車場車庫等)以及土地的共同所有權。由于單獨所有權和共同所有權并存，決定了業(yè)主行使所有權會影響關聯(lián)業(yè)主的權利，受到相鄰業(yè)主權利的制約。
二是存量公房產權制度復雜性。公房出售前產權歸政府或單位所有，開始出售公房后，在某一區(qū)域同時出現了政府產權、單位產權和個人產權并存的局面，不同主體對物業(yè)服務的選擇出現不一致。政府產權代表希望房管所進行物業(yè)服務，單位產權代表希望由單位的房管部門來管理，個人產權代表不希望有收費的物業(yè)服務，仍想搭便車，或者希望選擇物業(yè)公司進行管理。
三是產權轉換過程帶來的復雜性。我國正處在經濟起飛和城市化的高速成長期，為改善住房條件和為進入城市人口提供住房，每年要新建大量住房，不少居民所購房屋都是期房，物業(yè)服務企業(yè)在承擔新建房屋的物業(yè)服務過程中要同時應對作為產權人的開發(fā)商和產權轉移后的購房業(yè)主。前者是為房屋賣的好需要選擇物業(yè)，后者是為住用舒適安全需要選擇物業(yè)，二者在選擇物業(yè)服務企業(yè)的問題上經常產生矛盾。
由于產權的復雜性決定了業(yè)主選擇物業(yè)服務消費不能個人說了算，需要通過相關業(yè)主集合決策的方式來選擇物業(yè)服務服務消費?？晒┻x擇的消費提供方式基本上有四個：一是繼續(xù)由房管所、單位房管部門提供物業(yè)服務，但這種模式已不適應住房商品化、社會化的需要，被實踐證明是落后的供應模式；二是由政府指定物業(yè)服務企業(yè)提供服務，這種模式在特定時間和空間可以，全面施行不符合政府的職能定位，三是由開發(fā)商選擇物業(yè)服務企業(yè)，有利于開發(fā)與物管的銜接，但不利于為業(yè)主提供質優(yōu)價廉的服務，四是由業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)，這種模式尊重和維護了業(yè)主的財產權利。20**年6月8日國務院公布的《物業(yè)服務條例》就是將業(yè)主的財產權作為物業(yè)服務的基礎，明確規(guī)定物業(yè)服務區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，由業(yè)主大會選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。
為維護共同的利益，由于產權的復雜性，業(yè)主需要通過業(yè)主大會建立民主協(xié)商、自我管理的機制，但在具體的實施過程中會遇到交易費高昂的問題，增加操作難度。北京市有一個新竣工的住宅小區(qū)，14棟高樓，4500套住房，按每個居民購一套住房計算，就有4500個業(yè)主。組織召開4500人的業(yè)主大會需要尋找特定的會議場所，要支出高昂的會議費用。在北京市目前3300多個居住區(qū)項目中，推行物業(yè)服務的約占60％，成立業(yè)主委員會的不到300家，約占應成立的10％。如要完成3000家業(yè)主委員會的組建并維持日常運行，交易費用會相當高。
此外，按照《物業(yè)服務條例》規(guī)定，業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行六項職責：召集業(yè)主大會會議；報告物業(yè)服務的實施情況，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，及時了解業(yè)主的意見和建議；監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督業(yè)主公約的實施。從履行的職責看，業(yè)主委員會承擔了相當的工作量，而現行的規(guī)定中，業(yè)主委員會的工作是沒有報酬的，違背了經濟學的原則。由于業(yè)主委員會的勞動沒有報酬，現實中出現了業(yè)主委員會工作無人愿意承擔的現象。按照等價交換的原則，除對物業(yè)服務企業(yè)支付報酬外，還應對業(yè)主委員會支付相應的報酬，才能保證業(yè)主大會這一議事機制得以運轉。由此可以看出，在我國的組織權力設置中存在誤區(qū)，對決策人重榮譽，忽視經濟利益，大到人民代表，小到業(yè)主委員會委員，只賦予決策權，但對其投入的勞動，沒有相應的報酬，這種狀況削弱了決策的權威性。
如何解決因交易費用高，業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建運行困難的問題?在新建小區(qū)可以實施政府委派機制，即在業(yè)主大會缺位的情況下，由政府管理機構指派優(yōu)秀物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)服務。在成熟小區(qū)，將物業(yè)服務與社會發(fā)展結合起來，發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，由居委會代行業(yè)主委員會的職能，從而節(jié)約資源，降低交易費用。
有一種看法，認為居民委員會不是業(yè)主代表，因此，不能行使業(yè)主委員會的職能。在公房產權占主導地位的情況下，這是事實。但是，在70％以上的個人擁有住房的情況下，居民委員會已是業(yè)主參加組成的機構，只要在現行的居民委員會職能的基礎上，增加其相應的由業(yè)主委員會承擔的職責，實行一套人員兩塊牌子，通過物業(yè)收費方式支付居委會相應報酬，完全可以使居委會這種地緣性組織在社會管理職能之外，承擔業(yè)主委員會的職能。這樣做既節(jié)約了資源，降低了交易成本，又減少了居委會和業(yè)主委員的磨合，還增加了業(yè)主大會的操作性。
二、通過競爭方式確定物業(yè)服務產品的定價
由于公共服務產品的消費選擇方式受到限制，因此其產品價格形成有一定的特殊性。實踐中，我國多數城市都由政府部門規(guī)定物業(yè)服務收費的最高限價，運行中，物業(yè)服務企業(yè)都把這種最高限價作為向業(yè)主的收費標準。由于收費標準與服務提供之間沒有一套相互制衡的機制，物業(yè)服務企業(yè)的目標是多收費少服務，增加利潤，業(yè)主的目標是少繳費多獲得服務，二者產生矛盾，激化的情況下，出現了不少業(yè)主拒繳物業(yè)費的現象。
應該建立競爭性的物業(yè)服務產品價格形成機制，即通過業(yè)主委員會招標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，由物業(yè)服務企業(yè)在政府限價的基礎上通過投標競報物業(yè)服務產品的價格，由業(yè)主委員會選聘報價最低的投標物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)服務服務。如果物業(yè)服務企業(yè)在中標后擅自提高服務產品價格，由業(yè)主會員提出勸戒，如果不改正，可以辭退物業(yè)服務企業(yè)，并開始新一輪招標，由此形成良性互動的價格形成機制。
通過競爭降低物業(yè)服務產品的價格，這種機制發(fā)揮作用還需要有物業(yè)服務規(guī)模化經營相配套。據對北京市 1270家物業(yè)服務企業(yè)的調查，平均每個企業(yè)78人，管理面積是8.2萬平方米。如果物業(yè)費按每平方米2.5元收取，月物業(yè)費收入是20.5萬元。支出如下：1.人員工資，按1000元／人／月計，共支出7.8萬元；2.辦公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元計，房租支出2.8萬元3.綠化、維護成本3.6萬元，4.水、電、車等管理費支出6萬元，5.營業(yè)稅1.13萬元?？傊С?1.3萬元，出現虧損。有兩個辦法，一是提高收費標準，按每平方米3元收費累計24.6萬元，贏余3.1萬元。二是增加管理面積。按照有關專業(yè)人士分析，維持一個物業(yè)服務企業(yè)正常運轉，且其收費水平業(yè)主也能夠承受，需要管理20萬平方米的物業(yè)。北京市現有物業(yè)服務企業(yè)約 1700家，實施物業(yè)服務的住房面積為 9616萬平方米，其他實施物業(yè)服務的房屋面積為809萬平方米，相當于每個企業(yè)的管理面積為6.13萬平方米 (按20**年物業(yè)企業(yè)數1584家計，相當于6.58萬平方米)達不到正常運轉的水平，因此，必須實行優(yōu)勝劣汰的法則，保證物管企業(yè)的規(guī)?；\營。
為降低物業(yè)服務產品的價格還應實行收費統(tǒng)收統(tǒng)支平衡使用的機制，物業(yè)服務收入和支出是一個整體，不能就單項收入維持單項支出，簡單匹配將會導致收費上升。如小區(qū)綠化維護費用較高，靠單項收費維持，勢必費用很高。小區(qū)停車收費收入較高，支出較低，應將此項收費統(tǒng)籌使用。小區(qū)停車收費是業(yè)主共有土地使用權產生的租金，而不是所謂的物業(yè)服務企業(yè)的看管費，其收入應在扣除物業(yè)服務企業(yè)的人員費支出和管理費支出后的余額為全體業(yè)主所有，用于平衡小區(qū)其它項目的支出，這樣做有利于降低物業(yè)服務產品的價格。實際工作中，這筆錢往往落入了物業(yè)服務企業(yè)的腰包，如按每輛車停車費月支出150元計，擁有100個車位的小區(qū)，每月停車費的贏余就會達到1.1萬元。
由于費用統(tǒng)收統(tǒng)支能夠有效降低物業(yè)服務產品的價格，因此，政府部門應指導業(yè)主委員會在招標文件中添加上述內容，利用有效手段減輕業(yè)主負擔，抑制物業(yè)服務企業(yè)利用政策真空和業(yè)主專業(yè)知識不足謀取不合理的收入。
三、公共維修基金的托管方式和保值增值問題
據測算，在50年的住房使用期內，房屋維修和設施設備改造累計支出貼現后，與購房當年住宅價格的比例約為0.5：1。由于不可確定邊界的房屋公共空間、共有設施共同所有權的存在，為減少日后共用設施設備維修養(yǎng)護費用收繳的麻煩，我國現有的政府文件規(guī)定，對公共維修基金實行預交制，即新建商品房在銷售過程中由買房人按房屋售價的2％額外交納公共維修基金。20**年北京市商品房銷售額813.8億元，應收公共維修基金16.3億元，實際歸集7.8億元。這筆錢如何托管?現實中由政府部門的物業(yè)服務機構預收后統(tǒng)一存儲在商業(yè)銀行，待業(yè)主委員會成立后移交業(yè)主委員會；有的直接移交物業(yè)服務公司托管。由于業(yè)主委員會沒有專業(yè)基金投資經驗，只能將這筆錢作為長期存款放在銀行，以息支付維修費用，由于物管企業(yè)也缺乏專業(yè)的理財經驗，也基本上將這筆錢存放在商業(yè)銀行，維修基金的增值主要靠利息，按銀行儲蓄存款利率計算，公共維修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共維修基金歸集力度，目前北京市商品房售后維修基金的余額只有13.8億元，只占應歸集額的23％。
為減輕業(yè)主日后維修負擔，保持公共維修基金的增值，應該委托專業(yè)的投資機構進行理財。為保證維修基金運作的安全性，由政府部門的住房資金管理機構統(tǒng)一歸集，運用該筆資金發(fā)放長期個人住房貸款，年利率在5％左右，比銀行儲蓄增加2個百分點。據推算，北京市商品售后公共維修基金約有59億元，房改房售后公共維修基金余額29億元，累計88億元，如改由政府部門住房資金管理機構統(tǒng)一歸集統(tǒng)一運用，在保證安全性的基礎上每年增值增加1.8億元，以50年為周期進行推算，分散歸集分散運用較之集中歸集集中使用，將會使公共維修基金的全體交存人損失增值資金約90億元。
以上從產權經濟學、公共服務產品的價格形成機制及基金歸集和投資角度對物業(yè)服務涉及的經濟問題進行了分析，揭示了物業(yè)服務相關主體之間的經濟關系，為解決管理問題提供了經濟手段，也為分析物業(yè)服務問題提供了一種新的視角。
篇3：物業(yè)服務行業(yè)市場分析報告
物業(yè)服務行業(yè)市場分析報告
---對物業(yè)服務“低收費、零收費”的理性思考
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價值規(guī)律是市場經濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎。價格圍繞等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現形式。中國物業(yè)服務是市場經濟的產物，物業(yè)服務區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務這種商品交換理應受到價值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)服務運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反?，F象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業(yè)服務常規(guī)收費之外的經濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)服務費一定另有來源?；蛘呤欠康禺a開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經營收入，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。
退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產權歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發(fā)商，那么仍然會產生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業(yè)服務正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)服務企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)服務的“低收費、零收費”，既非物業(yè)服務模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業(yè)服務發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)服務市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業(yè)服務服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)服務基本概念的認識，認為物業(yè)服務可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由于消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)服務服務的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)服務服務的反應滯后，加上物業(yè)服務中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)服務成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)服務成本中的預防性支出，無形中導致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋?！皩τ谀骋划a品，如果在某些產量范圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經濟或規(guī)模不經濟?！奔瓷a和服務規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規(guī)模經濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務開展多種經營，是豐富物業(yè)服務內容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)服務交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業(yè)服務進入小區(qū)，其“洼地效應”必然會導致周邊小區(qū)物業(yè)服務收費的大幅下降，物業(yè)服務企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業(yè)服務行業(yè)的降價成為習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業(yè)服務費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因為在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)服務服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業(yè)服務行業(yè)經過多年努力所構筑的物業(yè)服務服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業(yè)服務“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利‘應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關系中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業(yè)服務合同作為合同的一種更是要體現該原則。物業(yè)服務合同作為物業(yè)服務活動的基礎，是建立業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)法律關系的惟一的法律依據，在整個物業(yè)服務活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務合同中體現為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務費的義務應與其享受到的物業(yè)服務服務的權利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業(yè)服務企業(yè)的違約責任。
但是在物業(yè)服務“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務費，就失去了要求物業(yè)服務企業(yè)達到期望的服務水平權利的依據。從物業(yè)服務企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務低收費、零收費已經使物業(yè)服務部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)服務服務的質量是無法保證的。同時，由于物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業(yè)主的反應和要求。
而業(yè)主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定
物業(yè)服務“低收費、零收費”歸根結底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業(yè)服務“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)服務是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業(yè)服務是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)服務這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業(yè)服務條例》的基本精神
《物業(yè)服務條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)服務收費應因地制宜，以服務發(fā)生的成本為基礎，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業(yè)服務服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業(yè)服務收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)服務”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業(yè)服務質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)服務消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)服務行業(yè)是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)大多是房地產開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權意識空前高漲，而物業(yè)服務消費意識和服務意識都不到位，物業(yè)服務法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經濟面臨轉型，物業(yè)服務市場競爭日益激烈，物業(yè)服務行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業(yè)服務行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)服務不斷發(fā)展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規(guī)范物業(yè)服務各主體在物業(yè)服務活動中的行為。
2.強化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場經濟中企業(yè) 誠實信用原則的突出體現，物業(yè)服務協(xié)會在行業(yè)自律中應起到組織、監(jiān)督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業(yè)服務理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業(yè)內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)服務科學發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設計
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設計是物業(yè)服務健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)服務的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)服務制度，如類似物業(yè)服務事務所等中介機構作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業(yè)的物業(yè)服務質量評估。在物業(yè)服務內部，完善物業(yè)服務企業(yè)內部的管理制度，量化物業(yè)服務服務質量的標準，提升物業(yè)服務服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業(yè)服務作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)