物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組的實踐和思考

　　新的《物業(yè)服務(wù)條例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則，通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，這既規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場的途徑，也規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場的條件。當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)公司基本上已經(jīng)企業(yè)化了，除了民營、外資、合資等市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，其他物業(yè)公司企業(yè)化的方式有三類：一是房管所改制成立的；二是有自管房大單位的行政后勤部門改制成立的；三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建成立的。表面上都是有限責(zé)任公司，實際上沒有達(dá)到市場化要求，要么是政企不分，沒有擺脫舊的模式，要么是由開發(fā)商派生并依附于開發(fā)商，屬于“自己建設(shè)，自己管理”的模式。

　　實踐表明，雖然很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了有限責(zé)任和集團(tuán)公司的形式，但是作為一個獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實體卻不具有充分的經(jīng)營自主權(quán)，作為“政府的獨(dú)資企業(yè)”在經(jīng)營機(jī)制上并沒有根本的改變，隨著物業(yè)服務(wù)市場化的迅猛發(fā)展，企業(yè)潛在矛盾日益突顯，依靠主管部門撥款，獨(dú)立生存能力弱，冗員多，專業(yè)人才匱乏，成本高，管理服務(wù)水平差，虧損經(jīng)營，入不敷出，重管理輕服務(wù)，沒有由行政管理型向服務(wù)經(jīng)營型轉(zhuǎn)換，企業(yè)缺乏活力。依附于開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)也存在很多問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇與自己有關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，形成“分工不分家”的管理模式，不能很好地處理開發(fā)建設(shè)和物業(yè)服務(wù)的關(guān)系、前期建設(shè)和后期管理的關(guān)系，以致于給后期物業(yè)的使用與管理留下諸多隱患，給物業(yè)服務(wù)帶來不少矛盾糾紛。其問題根源都是具有某種程度的依靠性、依賴性，沒有真正引進(jìn)市場競爭機(jī)制。

　　我們北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司原先是由首創(chuàng)集團(tuán)屬下的上市公司陽光股份等國有企業(yè)出資組建的國有股份制企業(yè)，1999年4月創(chuàng)立。公司經(jīng)過五年的發(fā)展，員工由初創(chuàng)時的幾個人增加到800多人。20**年8月，公司成功地進(jìn)行了重組改制，產(chǎn)權(quán)制度由單一的國有制改造成為管理層參股的混合所有制。接管項目由發(fā)展商委托變?yōu)橹饕揽孔陨韺嵙⑴c市場競爭，并由單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到大廈、賓館、寫字樓、公寓、別墅、工廠建筑等七類物業(yè)，管理面積達(dá)130多萬平米，經(jīng)營范圍發(fā)展到裝飾裝修、家政服務(wù)、餐飲、配送等多種經(jīng)營?；仡櫰髽I(yè)成功重組的實踐，我們認(rèn)為：不論是過去、現(xiàn)在和將來，只有順應(yīng)和把握物業(yè)服務(wù)市場運(yùn)行規(guī)律，獨(dú)立運(yùn)作，企業(yè)才能在市場上站住腳，也才能不斷發(fā)展壯大。我們有如下幾點(diǎn)思考：

　　一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組是市場的必然要求

　　現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)與傳統(tǒng)的房管有很多差異，從管理單位性質(zhì)看，傳統(tǒng)的房管是政府的福利、事業(yè)行為，而物業(yè)服務(wù)是企業(yè)的經(jīng)營行為；從管理手段看，傳統(tǒng)的房管是行政性、指令性、計劃性的管理，而物業(yè)服務(wù)是委托合同、契約管理；從管理范圍和內(nèi)容看，傳統(tǒng)的房管是對房屋、房產(chǎn)本身的管理與修繕，是最基本的管理，而物業(yè)服務(wù)是全面、統(tǒng)一、專業(yè)的管理，包含內(nèi)容廣泛；從管理經(jīng)費(fèi)來源看，傳統(tǒng)的房管資金來自補(bǔ)貼，而物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)自籌；從經(jīng)營補(bǔ)償方式看，傳統(tǒng)的房管是無償?shù)?，而物業(yè)服務(wù)是有償?shù)?。但是，兩者關(guān)鍵的差別、區(qū)別就在于物業(yè)服務(wù)是否市場化?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務(wù)相分離的原則”，要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須具有獨(dú)立法人資格，改變物業(yè)服務(wù)由房地產(chǎn)開發(fā)派生并依附房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，獨(dú)立地進(jìn)入市場，獨(dú)立地進(jìn)行專業(yè)化管理，從體制上解決政企不分、建管不分所產(chǎn)生的種種弊端。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組，就是以市場化模式代替非市場化模式的過程，本質(zhì)上是一個體制變遷的過程。隨著物業(yè)服務(wù)市場的形成與開放，這個替代過程就成為不可抗拒的規(guī)律，每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)都遲早要進(jìn)入這個市場，按照市場的規(guī)則，實行自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，這是大勢所趨。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在今后激烈競爭中，只能按照市場法則，“物競天擇，適者生存?！币措S著傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟(jì)的房產(chǎn)管理模式逐步消失，要么就適應(yīng)市場化客觀要求，銳意改革，苦練內(nèi)功，迎接市場競爭挑戰(zhàn)，來發(fā)展自己。

　　我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)歷經(jīng)20多年的發(fā)展，相關(guān)的政策法規(guī)陸續(xù)出臺，市場化程度正逐步提高，伴隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤社會化，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了難得的機(jī)遇，國際上先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)思想產(chǎn)生著較為深刻影響，行業(yè)運(yùn)作也在不斷規(guī)范，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)走向市場創(chuàng)造了較好外部條件。物業(yè)服務(wù)市場化的發(fā)展趨勢，對非市場化和尚未獨(dú)立運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了通過企業(yè)重組建立市場化企業(yè)的任務(wù)和課題，從發(fā)展趨勢看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的外部影響和內(nèi)部條件對重組是有利的，從我們這些年的實踐證明，重組是實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多元化是建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)競爭能力的重要途徑，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過重組也是有能力獨(dú)立面向市場和參與競爭的。

　　我們盛世物業(yè)實現(xiàn)重組的過程，就是一個順應(yīng)企業(yè)市場化客觀要求的過程。公司建立初期，我們面臨著許多與現(xiàn)在許多沒有市場化的物業(yè)公司同樣的處境，在企業(yè)運(yùn)作的戰(zhàn)略問題上，我們基本是依賴開發(fā)商，缺少發(fā)言權(quán)，業(yè)主、住戶經(jīng)常因為開發(fā)商的房屋質(zhì)量問題、購房合同承諾未兌現(xiàn)等諸多問題而遷怒于我們，我們不能“理直氣壯”地與居民對話，一些業(yè)主認(rèn)為我們與開發(fā)商是一家公司，因此拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，企業(yè)的信譽(yù)、效益受到影響，發(fā)展也受到一定制約。而且開發(fā)商自己管物業(yè)，實際上也在背著一個包袱，開發(fā)商也是盡可能減少對物業(yè)公司的補(bǔ)貼，降低成本，更不可能養(yǎng)物業(yè)，他們想找實力雄厚、管理專業(yè)、服務(wù)信譽(yù)好的物業(yè)公司合作，擺脫束縛，無憂無患地搞房屋開發(fā)。我們深切的感受就是：市場力量是強(qiáng)大的，市場配置也是最合理的，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)企業(yè)依靠開發(fā)商生存從根本上看是靠不住的，即使暫時依靠了，也終歸沒有市場競爭力，實際上是越想依靠越靠不住，最終還要靠自己，走一條適應(yīng)市場、獨(dú)立經(jīng)營的道路。通過與各方面的不斷溝通、協(xié)調(diào)，在開發(fā)商的支持和我們不斷努力下，我們積極實施了企業(yè)重組計劃，20**年8月成功實現(xiàn)企業(yè)股份制多元化改造，開發(fā)商占32%的股份，公司管理者持股占68%，企業(yè)充分擁有了獨(dú)立經(jīng)營權(quán)，實現(xiàn)了企業(yè)管理骨干持股，確立了企業(yè)在市場多方利益關(guān)系中的公正地位，完全將企業(yè)推向了市場，為建立現(xiàn)代企業(yè)制度和企業(yè)進(jìn)入市場打牢基礎(chǔ)。不到一年時間，管理項目由重組前的3個發(fā)展到12個項目，并且項目品質(zhì)得到提升，公司業(yè)務(wù)已經(jīng)從中高檔住宅、公寓拓展到別墅、大廈、賓館、寫字樓和工廠區(qū)等七類領(lǐng)域的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，企業(yè)的發(fā)展展現(xiàn)出光明的前景。

　　我們企業(yè)成功重組帶來競爭力上的變化主要是兩條：一是掌握了企業(yè)的“發(fā)言權(quán)”，即我們能說話算數(shù)。針對居民的要求，我們可以不受外力制約地公平對話，我們可以承諾和兌現(xiàn)我們的服務(wù)，與各方面的信息溝通也更加自如、暢通。由于擺脫了所謂“父子關(guān)系”的困擾，業(yè)主和客戶對我們的獨(dú)立經(jīng)營越來越認(rèn)可。二是掌握了企業(yè)的“發(fā)展權(quán)”，即由我們自己決定企業(yè)發(fā)展命運(yùn)。改制后，我們企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集體的決定性作用突出了，使我們可以制定正確的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，管理層增強(qiáng)自身的社會責(zé)任感和事業(yè)心，管理團(tuán)隊的優(yōu)勢更加明顯，我們接手的項目連續(xù)獲得市優(yōu)、國優(yōu)，我們在抗擊“非典”中成績突出，成為唯一代表北京市1700多家企業(yè)介紹經(jīng)驗，在處理突發(fā)事件上顯示公司的管理能力和應(yīng)急機(jī)制，企業(yè)在社會上建立了良好的聲譽(yù)和廣泛的信任感，核心競爭力和優(yōu)勢已開始顯現(xiàn)，這些都為企業(yè)競爭發(fā)展打下更加堅實的基礎(chǔ)。三是在在重組和競爭中實現(xiàn)了多贏局面。通過市場杠桿調(diào)節(jié)，開發(fā)商可以選擇有實力的物業(yè)服務(wù)公司，打造自己的品牌，而中標(biāo)的物業(yè)公司也可以通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和專業(yè)化的管理形成自己獨(dú)特的品牌，不僅兩者雙贏，而且最受益是居民百姓，他們既得到高質(zhì)量的住房，又可享受舒服的環(huán)境和良好的服務(wù)。我們重組和獨(dú)立經(jīng)營后，感到開發(fā)商、物業(yè)和業(yè)主三方責(zé)、權(quán)、利更加明晰，更加便于協(xié)調(diào)，也減少了矛盾，使我們與開發(fā)商和居民的關(guān)系也比以往更好了。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組要適應(yīng)市場去運(yùn)作

　?。ㄒ唬┮⑹袌鲇^念。

　　首先，管理者要建立市場觀念。企業(yè)重組，決策層、管理層首先要轉(zhuǎn)變的觀念。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組前往往有“等、靠、要”的觀念，抱守這種依賴、保守的觀念進(jìn)行機(jī)制轉(zhuǎn)變是不可能的，轉(zhuǎn)變觀念要敢于下決心。企業(yè)是否重組、是否敢于去獨(dú)立面對市場，也曾經(jīng)是我們面臨的需要決策的問題，但是我們看到，走向市場、獨(dú)立運(yùn)作雖然要擔(dān)一些風(fēng)險，但越不敢走向市場，企業(yè)越是無法發(fā)展壯大，市場規(guī)律是無情的，不進(jìn)則退，甚至倒閉，其風(fēng)險就更大。管理層統(tǒng)一思想認(rèn)識，完成觀念上的轉(zhuǎn)變，帶來了企業(yè)運(yùn)行機(jī)制上一系列的轉(zhuǎn)變。其次，觀念轉(zhuǎn)變要貫徹到企業(yè)中去，要使員工的思想觀念也完成轉(zhuǎn)變。物業(yè)行業(yè)勞動密集，員工素質(zhì)千差萬別，如果沒有共同的價值觀和凝聚力，沒有與市場競爭相適應(yīng)的企業(yè)文化，員工的思想是不可能統(tǒng)一的。盛世物業(yè)創(chuàng)建之初，公司就建立了“把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事”企業(yè)宗旨，樹立“敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠信”的企業(yè)精神。就提出把“管家式服務(wù)、酒店式管理”引進(jìn)物業(yè)服務(wù)，采用賓館、飯店的管理方式，將其一系列適應(yīng)市場的、已經(jīng)成功的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用于物業(yè)服務(wù)工作中，“管家”意識作為一個物業(yè)服務(wù)公司的理念，在提高服務(wù)質(zhì)量、做好服務(wù)工作上樹立了特色。我們用“管家”式的細(xì)致入微服務(wù)，在與業(yè)主、住戶、客戶關(guān)系的處理上，尊重他們的意見，盡其所能，滿足一切合理要求；在對外關(guān)系上全力維護(hù)業(yè)主的利益，保證業(yè)主的權(quán)益不受損害。我們把企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系定位在管家與主人的關(guān)系上，使員工牢固樹立了一種特有的服務(wù)意識，受到業(yè)主普遍歡迎，形成了一定市場競爭力。第三，觀念轉(zhuǎn)變要落實到內(nèi)部關(guān)系中，為重組和建立現(xiàn)代企業(yè)制度打基礎(chǔ)。在處理內(nèi)部關(guān)系上，公司提出管理就是服務(wù)，管理者是事業(yè)天秤的支點(diǎn)，不是金字塔的塔尖；提倡“上級為下級服務(wù)，公司本部為各項目服務(wù)中心服務(wù)，中心各級管理者為屬下服務(wù)”，把員工也視為公司的客戶加以重視和關(guān)懷，公司領(lǐng)導(dǎo)每年除夕夜都到各項目服務(wù)中心看望堅守崗位的員工，使員工以良好的心態(tài)去為業(yè)主和客戶服務(wù)。公司要求員工把物業(yè)服務(wù)工作當(dāng)作自己的事業(yè)來做，不斷強(qiáng)調(diào)“業(yè)主為衣食父母”、“服務(wù)從謝謝做起”等經(jīng)營理念，管理者真誠地感謝員工，員工以“謝謝”的心態(tài)面對業(yè)主的批評和指責(zé)，從中吸取經(jīng)驗，提高服務(wù)水平。

　　（二）要建立適應(yīng)市場的企業(yè)文化。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間激烈的行業(yè)競爭，最根本的競爭就是企業(yè)核心素質(zhì)的競爭，包括企業(yè)的服務(wù)理念、經(jīng)營管理指導(dǎo)思想和人才結(jié)構(gòu)。沒有市場接受的服務(wù)理念、正確的經(jīng)營管理模式或者缺少優(yōu)秀的經(jīng)營管理人才實現(xiàn)管理的企業(yè)，必然無法為客戶提供滿意的服務(wù)，遭淘汰也就是自然的結(jié)果。盛世物業(yè)在實踐中形成了自己富有鮮明個性的企業(yè)文化。如盛世物業(yè)的企業(yè)宗旨：把業(yè)主的事，當(dāng)成自己的事。盛世物業(yè)的企業(yè)精神：敬業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)、效率、誠信。盛世物業(yè)的管理模式：酒店式管理，管家式服務(wù)。盛世物業(yè)的企業(yè)文化特點(diǎn)：客戶為友，傾情服務(wù)，軍人作風(fēng)，制度為本，團(tuán)隊精神，重視員工。盛世物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的目標(biāo)：盛世的物業(yè)，物業(yè)的盛事。這種文化根植于中國傳統(tǒng)，吸取了國際上先進(jìn)的服務(wù)理念，符合社會化、市場化的需求，使企業(yè)在股份制改造前，已經(jīng)完成了思想觀念上的重組，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力和吸引力，為機(jī)制轉(zhuǎn)變提供了重要的思想準(zhǔn)備。

　?。ㄈ┰谑袌龈偁幹袑崿F(xiàn)物業(yè)服務(wù)品牌的價值。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場中搶占份額的多少，擴(kuò)充規(guī)模的大小，形成效益的高低，發(fā)展速度的快慢，體現(xiàn)了在市場競爭中物業(yè)服務(wù)品牌的價值。要培育、維護(hù)、完善物業(yè)服務(wù)的品牌，使它牢固樹立在社會公眾的心目中，就必須要立足于市場。我們在進(jìn)行股份制改造的同時，運(yùn)用企業(yè)管理優(yōu)勢進(jìn)行企業(yè)合并、業(yè)務(wù)重組，擴(kuò)大市場份額，樹立企業(yè)品牌，提高企業(yè)規(guī)模和盈利能力，成功地與其他物業(yè)公司合作，進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，實現(xiàn)資源優(yōu)勢互補(bǔ)。在同樣的經(jīng)營環(huán)境下，僅用了一年時間，我們就將一些物業(yè)服務(wù)項目扭虧為盈。通過企業(yè)重組，公司獨(dú)立自主開展專業(yè)化管理、多元化服務(wù)、規(guī)模化經(jīng)營，不斷拓展服務(wù)領(lǐng)域，在不斷提高物業(yè)服務(wù)的專業(yè)化水平、實現(xiàn)物業(yè)保值增值的同時，公司組建了裝飾公司、家政保潔服務(wù)公司、綠化工程公司、工程維修中心、物資采購中心，擁有了獨(dú)立經(jīng)營的賓館和餐飲業(yè)，拓展了免費(fèi)配送、銀行進(jìn)社區(qū)自動收費(fèi)等方便群眾的專項服務(wù)和特色服務(wù)，企業(yè)實力和規(guī)模不僅得到了大大地加強(qiáng)，還形成了具有特色鮮明、影響力較大的“盛世”品牌，受到客戶和業(yè)主的廣泛歡迎和認(rèn)同。在重組中競爭，在競爭中重組，這是我們企業(yè)重組過程的真實寫照。成功的重組旨在做強(qiáng)企業(yè)、樹立品牌，也只有競爭出來的品牌才是真正的品牌。

　　（四）借助市場力量規(guī)范企業(yè)管理。

　　通過物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)來選聘物業(yè)服務(wù)單位，可以促進(jìn)服務(wù)水平的提高。當(dāng)前，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司雙向選擇與相互制約的機(jī)制已經(jīng)得到了市場的認(rèn)同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過認(rèn)真研究市場及市場需求、對管理的目標(biāo)市場進(jìn)行定位，并對特定目標(biāo)市場消費(fèi)者的消費(fèi)心理進(jìn)行分析，不斷提供特色、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使經(jīng)營管理思想與市場形勢的發(fā)展相適應(yīng)，積極主動地走向市場，開拓市場，參與市場競爭，借助市場力量，才能提高自身的素質(zhì)和管理水平。物業(yè)服務(wù)市場競爭機(jī)制的建立，迫使企業(yè)重組要在內(nèi)部管理上要下功夫，不斷提高生存能力。

　　我們在實踐中認(rèn)識到：首先，面向市場成功競爭的基礎(chǔ)是內(nèi)部管理。不論是企業(yè)重組前還是重組后，我們都堅持苦練企業(yè)“內(nèi)功”，在內(nèi)部管理上下功夫，始終堅持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的管理思想，視質(zhì)量為生命，視服務(wù)為根本，以制度為保證，公司先后通過ISO9002和ISO9001：2000版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。從企業(yè)實際情況出發(fā)，對員工隊伍重組，打破“大鍋飯”，對管理者隊伍實行競聘上崗，對各級實施績效考核，增強(qiáng)了工作的條理性、計劃性，這些內(nèi)部管理措施，不僅保證了我們順利地完成企業(yè)重組，也為重組后的企業(yè)快速發(fā)展，建立靠內(nèi)部管理程序的運(yùn)行機(jī)制，奠定了基礎(chǔ)，提高了企業(yè)的運(yùn)作效率。其次，堅強(qiáng)的管理者核心是成功重組的關(guān)鍵。管理者核心的參與既是企業(yè)要成功完成重組關(guān)鍵，也是事業(yè)成功的關(guān)鍵。經(jīng)過企業(yè)重組，我們在實踐中錘煉和形成了一支由物業(yè)服務(wù)高級顧問、物業(yè)服務(wù)專業(yè)人士、酒店高級管理人員和優(yōu)秀轉(zhuǎn)業(yè)軍官組成的核心管理層隊伍，鑄就了一支善于打硬仗的堅強(qiáng)團(tuán)隊，這也是我們企業(yè)未來事業(yè)發(fā)展的最大資本，是重組后事業(yè)的成功拓展的組織保證。

　　三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組要著眼市場的未來發(fā)展

　　（一）等著轉(zhuǎn)變不如主動轉(zhuǎn)變，成功的重組是動態(tài)的，不是一蹴而就的，而是要把企業(yè)命運(yùn)牢牢掌握在企業(yè)自己手中。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)市場競爭日趨加劇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場機(jī)會是不多的，越是等待越將喪失時機(jī)，與其等著迫不得已時轉(zhuǎn)變，不如順應(yīng)市場發(fā)展主動轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)為，越早進(jìn)入市場越好。南方一些先期進(jìn)入市場的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，迅速發(fā)展壯大，展現(xiàn)出了較好規(guī)模效益，已經(jīng)為我們做出了很好的示范。從我們公司重組效果看，由于在重組中和積極適應(yīng)市場，公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大了一倍，經(jīng)營項目增加了60%，完全實現(xiàn)了市場化，獲得了自主經(jīng)營的權(quán)力，公司發(fā)生突飛猛進(jìn)的變化，為公司下一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

　　（二）重組要建立企業(yè)的信譽(yù)度、影響力和走向市場的“通行證”，這也是企業(yè)成功的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組雖然要向規(guī)模效益發(fā)展，但規(guī)模效益也有度，并不是越大越好，一切要看市場需要。企業(yè)重組后機(jī)制建設(shè)要同步發(fā)展，否則企業(yè)發(fā)展快，人力儲備多，戰(zhàn)線拉得長，管理跨度大，物業(yè)本身勞動密集，而管理項目相對分散，攤多面廣，各成體系，容易出現(xiàn)“大企業(yè)病”。企業(yè)一定要面向當(dāng)前和今后的市場變化，適時對經(jīng)營項目、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等實施新的重組，企業(yè)才有生命力。企業(yè)管理層應(yīng)該永遠(yuǎn)保持開放的、接納的、變革的、年輕的心態(tài)，去面對新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。我公司目前仍然停留在自用型物業(yè)服務(wù)階段，需要針對市場變化，決定公司的應(yīng)對的措施和發(fā)展戰(zhàn)略，當(dāng)前在積極申請企業(yè)一級資質(zhì)，努力使公司的品牌和資質(zhì)成為工具。我們的指導(dǎo)思想是，企業(yè)發(fā)展應(yīng)盡是避免低層次發(fā)展、低水平運(yùn)作，要減少人員，降低成本，要把現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)項目做實做精，力爭出品牌，實施品牌戰(zhàn)略。品牌經(jīng)營則是一種文化經(jīng)營、價值理念經(jīng)營、智慧經(jīng)營，是一種較高層次的經(jīng)營，是堅持品牌經(jīng)營，一方面要通過經(jīng)營的全過程，鍛造企業(yè)的品牌；另一方面，實施品牌擴(kuò)張。為此，要建立一支物業(yè)服務(wù)的高素質(zhì)的專業(yè)隊伍，這是實施品牌戰(zhàn)略的關(guān)鍵；要堅持科學(xué)管理，這是實施品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)；要實施“精品”戰(zhàn)略，即強(qiáng)化精品意識，接管一個小區(qū)，建成一個精品，這是實施品牌戰(zhàn)略的核心；要堅持創(chuàng)新，不斷創(chuàng)新的品牌才有生命力。

　　（三）物業(yè)企業(yè)重組要搞“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，千方百計把市場做大、做強(qiáng)?，F(xiàn)代的物業(yè)服務(wù)要善于借用外部智力、力量，整合外部資源的一種策略，是借腦、集智；借力、集強(qiáng)的活動，這是一種超越常規(guī)的管理經(jīng)營辦法，其所追求的目標(biāo)在于突破企業(yè)的有形界限，弱化具體的組織結(jié)構(gòu)形式，達(dá)到全方位借智、借力的目的。如聘請、特邀、聯(lián)合、委托、外包、購買、兼并等，比如企業(yè)雖擁有高層清潔的能力，但并不擁有專職的清潔隊，雖可承包室內(nèi)裝修及土木工程，卻并未設(shè)專門的機(jī)構(gòu)等等。目前，西方國家許多大公司50％以上的業(yè)務(wù)是通過虛擬經(jīng)營獲取的利潤，這是優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)資源科學(xué)、合理配置，發(fā)揮最大經(jīng)濟(jì)效益的高招，也是發(fā)展壯大企業(yè)所必須的。我們將依托企業(yè)實力開展新的業(yè)務(wù)，條件成熟時，也應(yīng)嘗試和開展其他公司搞合資項目，積極借鑒其他公司的好的做法，在市場化的道路上不斷取得新的進(jìn)展。

　　北京盛世物業(yè)服務(wù)有限公司 劉剛

篇2：西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)重組、整合必要性和可行性

　　目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差，虧損嚴(yán)重等問題。就陜西來看，全省的270多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，有一級物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的就高新物業(yè)一家，有二級資質(zhì)的也就20多家，其他都是三級及其以下的企業(yè)。全國除萬科、中海、金地等少數(shù)物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業(yè)現(xiàn)管面積也就200多萬平方米。要改變物業(yè)服務(wù)這種小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團(tuán)隊的整體實力，走集團(tuán)化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營，具有市場競爭力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團(tuán)。要組建這樣的企業(yè)集團(tuán)，就必須從西部現(xiàn)有企業(yè)的實際管理狀態(tài)出發(fā)，通過兼并、收購、控股等方式，對一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進(jìn)行科學(xué)重組、優(yōu)勢整合。

　　一、科學(xué)重組、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，整合勢在必行

　　在國家不斷強(qiáng)調(diào)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)改革，增強(qiáng)綜合國力，提升民眾生活質(zhì)量的時候，我們利用現(xiàn)代企業(yè)成熟的管理經(jīng)驗，對一定地域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的重組，使單一企業(yè)的資源、管理、資金等優(yōu)勢得以在更大范圍內(nèi)發(fā)揮，有效的實現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、作業(yè)流程化、管理系統(tǒng)化，最大程度的促進(jìn)行業(yè)的繁榮和企業(yè)效益的提高，是中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)飛速發(fā)展、追求卓越的必然選擇。

　　1、集團(tuán)化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)服務(wù)服務(wù)的整體水平。我國的物業(yè)服務(wù)已進(jìn)入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)服務(wù)市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平和服務(wù)質(zhì)量。滿足人們對生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境及質(zhì)量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，使集團(tuán)成員企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。

　　2、集團(tuán)化發(fā)展有利于改變物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，與原單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團(tuán)的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量強(qiáng)，可以通過集團(tuán)的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)服務(wù)項目，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。

　　香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長王羅桂華女士在接受記者采訪時認(rèn)為，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)應(yīng)逐步解決存在的種種問題，以適應(yīng)其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。王羅桂華認(rèn)為，國內(nèi)的物業(yè)服務(wù)市場正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴(kuò)大，然而，縱觀國內(nèi)目前的物管服務(wù)水平，均與專業(yè)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的物管經(jīng)驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系，建立社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國外專業(yè)及一流的物管公司進(jìn)入中國內(nèi)地的物管市場也是必然的趨勢。

　　在上世紀(jì)90年代初期，部分國外專業(yè)及一流的物業(yè)服務(wù)公司已逐漸察覺中國內(nèi)地各省市的專業(yè)物業(yè)服務(wù)服務(wù)需求正因應(yīng)房地產(chǎn)市場的急速發(fā)展而擴(kuò)大，并開始提供專業(yè)化及國際一流的物業(yè)服務(wù)服務(wù)。其中包括怡高物業(yè)服務(wù)有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)服務(wù)有限公司、東亞物業(yè)服務(wù)有限公司、嘉理物業(yè)服務(wù)有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國外及香港知名專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司在中國內(nèi)地的發(fā)展過程中，均因為遇到各種各樣不同的問題及面對不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業(yè)服務(wù)中的重要作用在發(fā)揮。但這一作用必然會隨著時間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因為今天的天下太平就高枕無憂，相反，更應(yīng)該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學(xué)習(xí)西方良好的管理經(jīng)驗，作大管理范圍，作強(qiáng)中國企業(yè)。

　　3、集團(tuán)化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局。人才資源是物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動的關(guān)鍵。物業(yè)服務(wù)是集房屋管修、設(shè)備設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)服務(wù)的人員，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以通過對集團(tuán)成員企業(yè)人力資源進(jìn)行重新的組織和調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結(jié)合。高新物業(yè)雖然不是國內(nèi)最大的物業(yè)企業(yè)，但在西北的行業(yè)中實在是發(fā)揮著舉足輕重的作用。20**年10月以來，短短的7、8個月內(nèi)，就先后有10多位業(yè)界高級管理人才和其他行業(yè)的專業(yè)人事投身企業(yè)，企業(yè)更不惜投巨資，對20多位高級管理經(jīng)理和眾多優(yōu)秀管理人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。一時間，多個高檔項目的邀管函蜂擁而至，在西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)中引起了不小的震動。甚至，已經(jīng)有當(dāng)?shù)氐囊恍┲行⌒臀飿I(yè)服務(wù)公司主動要求加盟。

　　4、集團(tuán)化發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)服務(wù)，難以向其他經(jīng)營領(lǐng)域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團(tuán)，可以在重點(diǎn)搞好物業(yè)服務(wù)服務(wù)的同時，據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，組建若干分公司。通過多種經(jīng)營，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。我們在發(fā)展專業(yè)化公司方面也進(jìn)行了有效的探索，先后收購了高美新居生活服務(wù)公司，對社區(qū)文化進(jìn)行了有效的開發(fā)，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專業(yè)的保安公司、家政服務(wù)公司、保潔公司、電梯公司等。

　　5、集團(tuán)化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，占領(lǐng)市場是每個企業(yè)追求的目標(biāo)。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團(tuán)的實踐就是很好的證明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團(tuán)，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術(shù)、裝備、管理、服務(wù)上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。

　　6、集團(tuán)化發(fā)展有利于走出國門，進(jìn)入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚沒有打進(jìn)國際市場，一是我國的物業(yè)服務(wù)還處于起步階段，物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平不高，難以進(jìn)入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團(tuán)，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊”打入國際市場。

　　二、民眾呼喚、政府支持、企業(yè)渴望，整合大有可為

　　老百姓最希望花最少的錢得到最好的服務(wù)。雖然在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講這是行不通的，但現(xiàn)實來看，我們的確可以通過經(jīng)營模式和方式的轉(zhuǎn)變，減輕老百姓的負(fù)擔(dān)，并在同等成本的基礎(chǔ)上提升服務(wù)水平。政府機(jī)關(guān)一直強(qiáng)調(diào)政企分離、企事分家，但因為在溫飽滿足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團(tuán)成為附屬在政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位身上的一個沉重而又無法割舍的包袱。要實現(xiàn)后勤集團(tuán)的順利轉(zhuǎn)化，就必須建立擁有強(qiáng)大收購實力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將后勤集團(tuán)中占有資產(chǎn)量最大的房產(chǎn)進(jìn)行市場化管理，才能真正保障這些集團(tuán)的迅速轉(zhuǎn)化。眾多中小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理和發(fā)展中，總存在實力不足、人微言輕的感覺，使本來很合理的要求也得不到保證，企業(yè)常常被動維持、舉步為艱，更無從談及效益和品牌。

　　在這些因素的不斷促進(jìn)下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合成為可能。同時，隨著國家政策法規(guī)不斷健全，特別是新的《物業(yè)服務(wù)條例》和《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相繼出臺，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合提供了前所未有的機(jī)遇?！耙蝗f年太久，只爭朝夕”。有人預(yù)言，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的重整將掀起中國新一輪的經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮。

　　（1）經(jīng)濟(jì)實體的變革依賴于消費(fèi)主體的選擇，民眾信賴有實力的企業(yè)

　　就和中國各種大型倉儲式商場的迅速形成并經(jīng)營火熱一樣，人們總希望進(jìn)一個門就可以得到無限的服務(wù)。生活節(jié)奏的加快迫使人們對服務(wù)內(nèi)容的豐富性提出了更高的要求。當(dāng)前，西北眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)都在發(fā)展自有的特色服務(wù)，就象高新物業(yè)一樣，目前可以為所轄小區(qū)的業(yè)主提供購物、健身、娛樂、子女解送、短線旅游、家政、讀書、電影、票務(wù)預(yù)定等多種服務(wù)。但一個企業(yè)的服務(wù)內(nèi)涵畢竟是有限的。要實現(xiàn)服務(wù)資源的有效共享，就必須對更多的社會資源進(jìn)行市場化整合。規(guī)模越大，整合的能力就越強(qiáng)。

　　從西部發(fā)展的情況來看，消費(fèi)者在選擇房屋的時候，越來越重視房屋的附加值和人居的總體品質(zhì)，越來越重視物業(yè)公司的信譽(yù)、品牌和實力。在消費(fèi)者自主管理意識逐步成熟，法制觀念不斷加強(qiáng)的形勢下，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整合擁有了強(qiáng)大的思想保障。在呼喚整合的時代我們開始整合。

　?。?）物管企業(yè)的重整順應(yīng)了產(chǎn)權(quán)制度的改革，經(jīng)濟(jì)需要新的增長模式

　　眾所周知，物業(yè)服務(wù)的誕生是以房產(chǎn)銷售后續(xù)服務(wù)和配套形式出現(xiàn)的，它基本上是發(fā)展商的一個職能部門。在國家著力推進(jìn)產(chǎn)權(quán)制度改革的時候，我們對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷售和后期管理的法律主體進(jìn)行了科學(xué)的剝離，保證了消費(fèi)者在購房時，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權(quán)及管理用房的部分所有權(quán)，并可以通過明確的法律關(guān)系追溯到承擔(dān)上述義務(wù)的法律主體，更可以保證業(yè)主在購房之后享有的各種權(quán)利得以順利實現(xiàn)。避免了開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的相互推委，明確了資產(chǎn)的管理權(quán)責(zé)。

　　同時，對眾多后勤管理集團(tuán)來講，參與重整更是對國有資產(chǎn)進(jìn)行股份制改造的有效途徑。實力雄厚、資金強(qiáng)大的物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，使收購各種后勤集團(tuán)成為可能。收購即滿足了政事減員增效的需要，也保障了國有資產(chǎn)歸屬清晰和責(zé)權(quán)明確的改革要求。同時，解決了傳統(tǒng)后勤管理中存在的下級管理上級家屬（一般在后勤單位就業(yè)的家屬較多）難、下級向上級收費(fèi)難等問題。后勤集團(tuán)改革已經(jīng)整裝待發(fā)，物業(yè)服務(wù)的重整正是化雨的春風(fēng)和潤物的春雨。

　　中國經(jīng)濟(jì)需要新的增長點(diǎn)。將和民眾生活息息相關(guān)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)作強(qiáng)作大，一方面可以有力的提升國民的生活質(zhì)量，使民眾更大程度的信賴政府、支持政府，保證國家的政治穩(wěn)定；另一方面，也可以使這個必將成為關(guān)系國計民生的行業(yè)整體競爭能力強(qiáng)化，在國際經(jīng)濟(jì)競爭中取得必然的成功，使國民經(jīng)濟(jì)得到新的發(fā)展。為什么物業(yè)服務(wù)行業(yè)會成為關(guān)系國計民生的重要行業(yè)？因為，在這個以服務(wù)為核心的行業(yè)中，包含了水、電、建筑、燃?xì)?、信息技術(shù)等多個重要行業(yè)，甚至密切關(guān)系到了文化思想、民政救助、計劃生育、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護(hù)、國土資源等重要工作。

　　國家在近一段時期，相繼出臺規(guī)范物業(yè)服務(wù)和企業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重整提供了強(qiáng)有力的政策保障，必將加快行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)中國物業(yè)服務(wù)進(jìn)入一個健康、繁榮的新時代。

　?。?）小艦艇也要遠(yuǎn)航，中小企業(yè)渴望搭載“航空母艦”

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的不斷健全，同業(yè)競爭日趨激烈。利潤決定生存，市場引導(dǎo)競爭。當(dāng)前，中國的整體物業(yè)服務(wù)度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的激烈競爭，甚至不可避免的還要面對國際的競爭。企業(yè)要生存，不論大小。沒有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業(yè)的發(fā)展必然要走參與大型企業(yè)整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動越多。

　　有了業(yè)主對物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的認(rèn)同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業(yè)，有了已經(jīng)出臺的各項法律法規(guī)，有了我們建設(shè)部和中物協(xié)的正確領(lǐng)導(dǎo)，有了西北諸省將法規(guī)細(xì)化的有力支持，西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重組和整合又有何懼，中國西部“物管航母”的起航又有何難？

　　三、順應(yīng)改革、因地制宜、開路加橋，整合魅力無窮

　　在積極組建大型物業(yè)服務(wù)集團(tuán)的同時，我們還應(yīng)該從現(xiàn)實情況出發(fā)，緊緊抓住國家對部隊、醫(yī)院、大中專院校、國有大型廠礦的后勤管理集團(tuán)進(jìn)行改制的機(jī)遇，順應(yīng)形勢、因地制宜，開辟后勤改制和物管企業(yè)發(fā)展有機(jī)結(jié)合的新路，提升西部物業(yè)服務(wù)行業(yè)整體的市場競爭力，有力促進(jìn)中國物管行業(yè)的繁榮。

　　①關(guān)于發(fā)展思路

　　提升西北物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整體水平，擴(kuò)大綜合管理面積，需要國家主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)對這一區(qū)域的實際情況進(jìn)行充分調(diào)研，給予必要的政策支持，發(fā)揮當(dāng)?shù)卮笮臀飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的實力和管理優(yōu)勢，聯(lián)合或全面委托，通過集中培訓(xùn)各類后勤管理人員、分類確定轉(zhuǎn)化試點(diǎn)單位、成功樹立轉(zhuǎn)化改制典范、以點(diǎn)帶面推行行業(yè)后勤轉(zhuǎn)化等辦法和過程，分行業(yè)完成各類后勤集團(tuán)的市場化改革，保障中央改革精神和企業(yè)發(fā)展需求的同步落實，帶動全國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的再次提升，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻(xiàn)。

　?、陉P(guān)于支持機(jī)制

　　物管企業(yè)重整和后勤轉(zhuǎn)化工作是一個過程中的兩個不同實施方面，需要有多個單位協(xié)商參加。因此，此項工作首先需要建設(shè)部牽頭，聯(lián)合部隊、教育、衛(wèi)生等中央國家主管機(jī)構(gòu)，充分協(xié)商，通力合作，才能使各項措施得以落實。其次，這是一項市場化程度較大的工作，涉及運(yùn)作機(jī)制、管理模式、經(jīng)營方式、人員調(diào)配、利益劃分、責(zé)權(quán)平衡、風(fēng)險控制等諸多方面的問題，不是簡單的用行政方式就可以解決的，需要市場的磨合與調(diào)節(jié)。因此，在培育大型企業(yè)的過程中委托其完成這一工作也是無以替代的。這就需要主管機(jī)關(guān)和中物協(xié)安排必要的專項會議，組織或委托組織專題培訓(xùn)，實現(xiàn)思想上和行動上的逐步統(tǒng)一，達(dá)到較好的效果。

　　③關(guān)于組織形式

　　在組織形式上，我們可以采取先在一個行業(yè)中的一個企業(yè)試點(diǎn)，帶動這個行業(yè)改制的方式；也可以采取在不同區(qū)域的不同行業(yè)分別試點(diǎn)，逐步推行成功模式的方式?？梢圆扇∮梢粋€企業(yè)牽頭，運(yùn)用市場化手段，進(jìn)行收購、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門牽頭，通過政策性調(diào)整，賦予必要的資產(chǎn)重組和職能兼容的方式，逐步落實。

　?、荜P(guān)于操作流程

　　在操作流程上，我們主要分析企業(yè)牽頭的情況。首先應(yīng)該從行業(yè)發(fā)展的角度組織必要的思想交流會議，統(tǒng)一認(rèn)識；其次，必須組織專項的特色培訓(xùn)，細(xì)化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進(jìn)展有計劃，前途有保障；另外，還應(yīng)總結(jié)已經(jīng)有了改制經(jīng)驗的企業(yè)，交流經(jīng)驗，樹立榜樣，使關(guān)聯(lián)的單位能夠?qū)Ω髯运鶎俚臋C(jī)關(guān)有所交代，取得上級的支持；最后，必須聘請專業(yè)的法律顧問和資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，從法律上保障國有資產(chǎn)的完整權(quán)利和企業(yè)運(yùn)作的合法進(jìn)行。

　?、蓐P(guān)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系

　　發(fā)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)，既是為了提高中國物業(yè)服務(wù)的整體水平，改善民眾的生活質(zhì)量，也是為了發(fā)展民族經(jīng)濟(jì)、提高國家稅收，擴(kuò)大中國物管企業(yè)的國際競爭力。因此，在處理產(chǎn)權(quán)關(guān)系上，一定要遵守市場經(jīng)濟(jì)的原則，作到產(chǎn)權(quán)清晰、責(zé)權(quán)明確，既能夠保證資產(chǎn)所有方的利益，也能夠保障新企業(yè)集團(tuán)的活力和競爭力。改革需要勇往直前，改制必須穩(wěn)步健康。

　?、揸P(guān)于配套措施

　　逢山開路，遇水架橋。整合西北物業(yè)服務(wù)企業(yè)和推進(jìn)后勤集團(tuán)改制，都會遇到各種各樣不可避免的問題，特別是象市場機(jī)制不是很健全、政策法規(guī)不很完善、富余人員難以安置、控股關(guān)系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問題，思考這些在發(fā)展中出現(xiàn)的正常問題，來一個問題解決一個，有一個困難克服一個。開路架橋，朝著一個可以實現(xiàn)的基本目標(biāo)去努力；堅定信念，使中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)在新時代中展現(xiàn)出必然的魅力。

　　在這個業(yè)界精英云集、眾多領(lǐng)導(dǎo)親臨的聚會上，能代表中國西北物業(yè)同仁和高新物業(yè)的全體員工，向各位匯報思想、漫談發(fā)展，確實身感榮幸。以上觀點(diǎn)，如有不成熟的地方，真誠的希望各位能批評指正，更希望各位能在方便的時候來陜參觀。

　　西安高新楓葉物業(yè)服務(wù)管理有限責(zé)任公司 李中勝

篇3：用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)淺析物業(yè)企業(yè)重組整合必然性及實施方略

　　用經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)淺析物業(yè)企業(yè)重組整合必然性及實施方略

　　縱觀網(wǎng)絡(luò)信息時代的全球經(jīng)濟(jì)和gg開放后的中國市場，各類企業(yè)公司重組整合風(fēng)起云涌，從初期兼并、購買，到融資、合資再到成熟期的合作、聯(lián)盟，比比皆是，這對剛形成不久的物業(yè)市場沖擊影響相當(dāng)巨大，也帶來肯定的借鑒作用。物業(yè)市場能否重組整合？何時進(jìn)行？如何實施？是廣大物業(yè)行業(yè)有識之士關(guān)注的問題之一。本文嘗試運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，分析物業(yè)企業(yè)重組整合的必然性及實施的時機(jī)和步驟，供在座的專家學(xué)者和老總們商榷，并提出批評意見。

　　一、物業(yè)企業(yè)重組整合是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然方向

　　觀點(diǎn)一：經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域有個不變的法則-最小成本法則，它說明追求利潤最大化的企業(yè)要使生產(chǎn)一定產(chǎn)量水平的成本達(dá)到最低，與企業(yè)的“規(guī)?！焙汀胺秶苯?jīng)濟(jì)息息相關(guān)，重組與整合后的企業(yè)，能在較短時間內(nèi)，通過提高產(chǎn)品和服務(wù)生產(chǎn)水平的“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”和產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)多樣化的“范圍經(jīng)濟(jì)”，使企業(yè)最大限度地降低成本，從而為企業(yè)在激烈的市場競爭中贏得主動。物業(yè)市場是微利產(chǎn)業(yè)，物業(yè)企業(yè)要獲得利潤更在乎服務(wù)質(zhì)量的提高和成本的降低，也就是說，物業(yè)市場更需要規(guī)模經(jīng)濟(jì)和多樣化經(jīng)營，也更需要靠重組整合來獲得利潤和市場份額。

　　觀點(diǎn)二：當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)信息時代，每個企業(yè)都面臨著技術(shù)爆炸、資源均等、全球化、市場的成熟化、新的社會價值五個方面的挑戰(zhàn)，企業(yè)靠長期的、獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢和控制自然資源優(yōu)勢在降低，供大于求的市場以及顧客更高的要求、員工更靈活的參與都說明，任何一個企業(yè)幾乎沒有可持續(xù)的競爭優(yōu)勢，企業(yè)不得不和別的企業(yè)一起面對市場，滿足消費(fèi)者的需求。這方面現(xiàn)實的例子不勝枚舉。在國外，如波音入主麥道、寶馬合并勞斯萊斯等，個個驚天動地；在國內(nèi)，一汽與天汽聯(lián)姻、華潤與萬科攜手等案例舉不勝舉。作為同在市場經(jīng)濟(jì)中、處于同時代的物業(yè)市場，自然也不能幸免，這是市場發(fā)展必然要求。

　　觀點(diǎn)三：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，市場競爭是不完全競爭，在市場不斷進(jìn)化的同時，競爭的內(nèi)涵和形式也隨之變化，從對抗的競爭到寬容的競爭再到合作的競爭，反映了市場演進(jìn)不同階段的內(nèi)在要求，同時也體現(xiàn)了企業(yè)從偏執(zhí)到理智再到成熟的發(fā)展軌跡。中國物業(yè)市場經(jīng)過幾年的培育，三種形式的競爭雖然沒有形成燎原之勢，但也漸露端倪，已經(jīng)出現(xiàn)在不同地區(qū)和不同的細(xì)分市場領(lǐng)域。

　　觀點(diǎn)四：現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)最新發(fā)展成果就是博弈論的廣泛應(yīng)用，它給經(jīng)營戰(zhàn)略帶來了深刻影響。博弈論強(qiáng)調(diào)，企業(yè)無論大小，都只是“商海一粟”，很少有公司獨(dú)自面對市場競爭，必須與別的企業(yè)聯(lián)合起來面對快速變化的市場以及要求越來越高的消費(fèi)者?，F(xiàn)在的競爭不再是“我與他的競爭”，而是“我們與他們之間的競爭”，是一個集團(tuán)同另一個集團(tuán)的競爭。所以企業(yè)需要通過締結(jié)聯(lián)盟來獲得速度，調(diào)動社會資源快速地實現(xiàn)顧客的價值。

　　二、影響重組整合的不利因素

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)理論告訴我們，企業(yè)發(fā)展必將走向合作聯(lián)盟式的競爭，但縱觀其他行業(yè)市場的重組整合，都決定于以下四個前提條件：市場發(fā)展完善程度；相關(guān)法律基礎(chǔ)；企業(yè)規(guī)模和性質(zhì)；重組的目標(biāo)。按照這四個條件去分析當(dāng)前中國物業(yè)市場，不利于重組整合的因素還有很多。

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)市場還處于導(dǎo)入期，機(jī)制不夠完善。

　　目前物業(yè)市場競爭作用主要是圍繞客戶的 忠誠度進(jìn)行，各個物業(yè)公司為了贏得市場，都在高舉“誠信”、“以人為本”等品牌，通過服務(wù)的質(zhì)量、與客戶保持良好的關(guān)系來建立企業(yè)的聲譽(yù)，都采取不同的戰(zhàn)略回避直接競爭，競爭作用不激烈使各物業(yè)公司對重組整合的優(yōu)勢還處于模糊認(rèn)識和等待狀態(tài)。

　　（二）物業(yè)公司規(guī)模不一，企業(yè)發(fā)展目標(biāo)不同。

　　目前，各行業(yè)和各種資金紛紛擠入物業(yè)這個新興市場，物業(yè)公司品種繁雜，良莠不齊。歸納起來有國有房管所轉(zhuǎn)換來的翻牌公司、以各種方式成立的散兵游勇、民間出資的私人企業(yè)、開發(fā)商派生出來的子公司以及國外進(jìn)入的外資公司等五種，這些類型公司的發(fā)展規(guī)模、人員素質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等都參差不齊，目標(biāo)也不同，有的只想渾水摸魚，沒有利潤就撤出；有的派生公司只想為開發(fā)商樹品牌；有的國有公司受管理體制限制，難有大作為，等等，發(fā)展目標(biāo)的不同，對重組整合帶來了一定的阻力。

　?。ㄈ┪飿I(yè)行業(yè)的特殊性也決定重組整合不能由市場自行運(yùn)作完成

　　首先，物業(yè)是一種社會公益性服務(wù)行業(yè)，在追求利潤最大化的同時還要獲得最大的社會效益，靠市場自生自滅及惡性競爭達(dá)到兼并組合，會給服務(wù)的客戶帶來巨大損失，導(dǎo)致整個物業(yè)市場的信譽(yù)危機(jī)。其次，物業(yè)市場的客戶群具有固定不流動性和服務(wù)的長期性，決定了物業(yè)企業(yè)要保持服務(wù)的延續(xù)性，任何伴隨陣痛以及管理模式突變的重組整合都會對客戶帶來損失和不適應(yīng)。再次，物業(yè)企業(yè)的非實物產(chǎn)品與客戶認(rèn)知度的矛盾也影響重組整合的進(jìn)度。物業(yè)企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品是服務(wù)，這與其他有形產(chǎn)品有本質(zhì)的區(qū)別，這個產(chǎn)品的質(zhì)量除了政府制定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要由客戶滿意標(biāo)準(zhǔn)來決定，不同的地域、不同的生活環(huán)境、習(xí)慣等使物業(yè)企業(yè)難以提供統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)模式，形不成規(guī)模的產(chǎn)品生產(chǎn)，本身就阻滯著企業(yè)的重組整合。

　　三、物業(yè)企業(yè)實施重組整合的幾點(diǎn)方略探討

　　關(guān)于企業(yè)重組整合實施的步驟、資源配置方式等等，其他行業(yè)的經(jīng)驗大可借鑒，但這大都是操作層面的問題，能否重組整合成功，還要把握物業(yè)市場的內(nèi)在規(guī)律及特征，并在實施過程中選準(zhǔn)突破口和結(jié)合點(diǎn)。我認(rèn)為，在重組整合過程中要注意以下幾個問題。

　?。ㄒ唬┲亟M整合要以細(xì)分市場為劃分界限。

　　以服務(wù)為產(chǎn)品的物業(yè)企業(yè)，靠追求大而全的全套服務(wù)以滿足所有客戶要求，是不符合市場日益分工明確的發(fā)展規(guī)律的，也是企業(yè)難以做到的。物業(yè)市場細(xì)分突出要以客戶的不同服務(wù)需求為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)客戶的個體素質(zhì)、生活居住環(huán)境、習(xí)慣、區(qū)域生活水平、群體興趣愛好等，劃分不同需求范圍。目前，物業(yè)市場以別墅、商住辦公、普通住宅等層次劃分，只是從客戶居住環(huán)境設(shè)施硬件上給予區(qū)分，忽視了客戶群體及個體需求的軟件服務(wù)層次。

　?。ǘ┲亟M整合物業(yè)企業(yè)要以政府調(diào)控與市場運(yùn)作相結(jié)合。

　　物業(yè)行業(yè)涉及國計民生，帶有公益性質(zhì)，市場又是剛剛起步，地域差別也較大，需要政府完善相關(guān)市場法律和競爭規(guī)則，并在實施中加以調(diào)控指導(dǎo)。這兩年，相繼出臺的《物業(yè)服務(wù)條例》、《等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》、《企業(yè)資質(zhì)評定標(biāo)準(zhǔn)》等法規(guī)性文件，就有效地調(diào)控了市場，規(guī)范了企業(yè)的經(jīng)營行為。

　　（三）重組整合物業(yè)企業(yè)要以探索出的幾種管理模式為標(biāo)準(zhǔn)。

　　市場競爭中的企業(yè)有不同的層次，一流的企業(yè)出售標(biāo)準(zhǔn)，二流的企業(yè)出售品牌，三流的企業(yè)出售產(chǎn)品，四流的企業(yè)出售勞務(wù)，而出售標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)是最有價值的。物業(yè)市場中企業(yè)良莠不齊，關(guān)鍵還是沒有成型的管理模式，雖然有的地區(qū)提出“酒店式管理”、“公寓式管理”等，也都是簡單照搬其他行業(yè)有特點(diǎn)的東西為我所用，與物業(yè)市場結(jié)合不是很緊密，物業(yè)企業(yè)有其自身發(fā)展的規(guī)律和模式，經(jīng)過幾年的運(yùn)作和競爭，物業(yè)市場必將分化成幾類不同模式的企業(yè)。

　?。ㄋ模┪飿I(yè)企業(yè)重組整合要以技術(shù)創(chuàng)新為主線。

　　重組整合的目的在于提高企業(yè)競爭力，而技術(shù)創(chuàng)新力對企業(yè)在市場中的競爭位勢有著重大影響，事實證明：在現(xiàn)今全球經(jīng)濟(jì)中，技術(shù)創(chuàng)新是與較高的經(jīng)濟(jì)收益聯(lián)系在一起的，擁有最高績效的公司常常在研究與開發(fā)方面的投資最多，企業(yè)所做的創(chuàng)新越多，它在行業(yè)中的主導(dǎo)作用越強(qiáng)。物業(yè)行業(yè)的特點(diǎn)更要求物業(yè)企業(yè)增強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，在管理設(shè)施不變、服務(wù)對象不變的情況下，只能通過技術(shù)創(chuàng)新來提高服務(wù)-這一特殊產(chǎn)品的質(zhì)量，這是企業(yè)競爭的重要參數(shù)，也是物業(yè)企業(yè)生存的關(guān)鍵。以技術(shù)創(chuàng)新為主線，進(jìn)行重組整合，有利于促進(jìn)企業(yè)飛速發(fā)展，同時也把握住了物業(yè)市場的良性走勢。

　　沈陽市順意房產(chǎn)物業(yè)有限公司 劉剛