簽好《物業(yè)管理公約》預防糾紛

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。

　　為什么會產生這么多的物業(yè)管理糾紛?物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然?筆者認為，物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應通過業(yè)主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業(yè)管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業(yè)管理公約》等合同的約定進行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。

　　例如，有的產權人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權利、不講義務；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產權人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權利及義務、物業(yè)管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款。

　　《物業(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結構、管理規(guī)則的綱領性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結構、物業(yè)管理各方權利義務及行為規(guī)范等核心性問題，關系到開發(fā)商、單個產權人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現實及長遠切身利益。是物業(yè)管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠。物業(yè)管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區(qū)管理機構、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業(yè)管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產權人入住率達到50%以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢?

　　首先，產權人或使用人應當理順物業(yè)管理關系。物業(yè)管理通常有五方參與:開發(fā)商，產權人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產權人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會由開發(fā)商、產權人或使用人(房屋承租人)組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產權人或使用人組成。業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內產權人和使用人的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產權人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業(yè)管理關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產權人一樣。應當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內容呢?筆者認為，以下幾個問題應引起物業(yè)管理各方重視:

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據現有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。

　　比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據與透明度?！段飿I(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權益。

　　二、物業(yè)管理經營與收費問題

　　物業(yè)管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業(yè)管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應當就物業(yè)管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮:

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業(yè)管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2%-3%的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續(xù)繳問題?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定:業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險。《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《物業(yè)管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務標準條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。

　　一般情況下，物業(yè)管理工作比較復雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇2：預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔憂事。對那些準備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認為，物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應通過業(yè)主大會。在協商互利的基礎上，完善《物業(yè)管理公約》的內容與條款，積極預防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產生的原因是多方面的。從客觀方面講，現階段我國關于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關系及權利義務等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據，只能主要依據《物業(yè)管理公約》等合同的約定進行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護自己的權益，只能通過完善合同條款等經濟手段來達到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經濟實力、實踐經驗等方面有較大差異，現實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產權人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產權人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權或維權不利；有的產權人或使用人沒有科學消費意識，不理解物業(yè)管理的職責范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認為只要花了錢，和房子有關的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權利、不講義務；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質不高的表現。在這種外部缺乏有效約束，內部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準則與是非評判標準的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用?！段飿I(yè)管理公約》是房屋產權人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產權人權利及義務、產權人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權利及義務、物業(yè)管理公司權利及義務、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結構、管理規(guī)則的綱領性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結構、物業(yè)管理各方權利義務及行為規(guī)范等核心性問題，關系到開發(fā)商、單個產權人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現實及長遠切身利益。是物業(yè)管理法律關系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠。物業(yè)管理各方應在平等協商的基礎上，根據互利原則確定各方的權利義務，明確小區(qū)管理機構、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產權人在簽訂購房合同時，應當書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經過政府有關主管部門審核，單個產權人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進行修改，只能違心或被迫承認《物業(yè)管理公約》的內容與條款。雖然單個產權人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內容，沒有機會在關系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠沒有機會。當住宅小區(qū)產權人入住率達到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產權人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權提出自己的合理化建議，與其他產權人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產權人或使用人應當注意哪些問題呢？

　　首先，產權人或使用人應當理順物業(yè)管理關系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產權人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產權人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會由開發(fā)商、產權人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產權人或使用人組成。業(yè)主大會的常設機構是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內產權人和使用人的合法權益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產權人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應當采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關系產生原因，維護自身合法權益。維護自身權益在物業(yè)管理關系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產權人一樣。應當繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權，與受托物業(yè)管理企業(yè)達成某種妥協或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關系下，產權人或使用人維護自身權益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應合理的物業(yè)管理關系。在這種情形下，產權人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關系產生原因的基礎上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內容呢？筆者認為，以下幾個問題應引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據現有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權力機構--業(yè)主大會的常設機構，具有組織召開產權人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務標準和收費標準以及年度工作計劃，執(zhí)行產權人大會的決議、決定等權利和義務，是代表產權人利益的最重要的組織機構。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應對業(yè)主大會負責，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應當怎樣對業(yè)主大會負責，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標準等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標準及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據與透明度?！段飿I(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標準缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標準、沒有有效監(jiān)督，這樣的權力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應詳細約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標準、工作準則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權益。

　　二、物業(yè)客理經營與收費問題

　　物業(yè)管理的經營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關系到物業(yè)管理各方的經濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠的"痛"。一方面，產權人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應當就物業(yè)管理經營與收費等問題進行協商，并在合同中進行詳細約定，以避免糾紛的產生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經營與收費條款時，以下幾個問題應當加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內是否具有排他經營權，經營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標準及議事程序；

　　3、調整物業(yè)管理費的依據、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務未達標的違約賠償責任，標準。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關系到產權人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應重點關注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護自己的權益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產權人應當建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產權人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風險?！蹲≌灿貌糠止灿迷O施設備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權屬證時，由房地產行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經業(yè)主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務風險，利息的變動、國債收益的變動都可能導致維修基金減少，這些不可預測的風險只能由全體業(yè)主來承擔。簽訂《物業(yè)管理公約》時應注意維修基金移交、投資風險問題，并制定有關條款，減少移交特別是投資風險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務標準條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產權人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質性的證據證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細約定，以至訴訟或投訴時沒有證據，達不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應盡量詳細地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務范圍、服務標準、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務未達標等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據與標準，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質性的證據及依據。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。

篇3：物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦

　　物管案例：業(yè)主反對物業(yè)管理公約怎么辦

　　某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對，其焦點主要集中在如下兩款：

　?。?）物業(yè)管理者為進行物業(yè)管理活動而對業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔民事賠償責任；

　?。?）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費及水電費等，則物業(yè)管理者有權采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費用繳清為止。

　　對此物業(yè)管理公司應該怎么辦？

　　[案例分析]

　　物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務合同，雙方形成的是消費者與經營者的關系。業(yè)主作為消費者享有《消費者權益保護法》所規(guī)定的一切權利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實際上侵犯了業(yè)主的知情權，其作為免責條款，對業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的該條款無效。”故此款的制定不妥。

　　本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實踐中的一個敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無權利對業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據我國相關法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統正常的情況下，應當連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時，供電企業(yè)應當按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計算，超過30日，經催繳仍未繳付電費的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電?？梢娢飿I(yè)公司無權斷電。從實踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費權之嫌，此款制定同樣不妥。

　　[解決方法]

　　沒有必要的免責條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：

　　物業(yè)管理者進行如下活動時，對業(yè)主造成的財產損失可不承擔民事賠償責任：

　　（1）為救助人命而造成的必要財產損失；

　?。?）為避免業(yè)主或用戶財產受損或可能受損而造成的必要財產損失；

　　（3）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產損失；

　?。?）其他類似上述情形。

　　后款可改為：物業(yè)管理者有權對欠繳費業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。

　　《合同法》第182條規(guī)定“用電人應當按照國家有關規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經催告用電人在合理期限內仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電?！?/p>

　　《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規(guī)定。

　　[相關法規(guī)政策]

　　1．《物業(yè)管理條例》（節(jié)選）

　　......

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

　　(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業(yè)服務費用；

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第八條物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。

　　......

　　第四章 物業(yè)管理服務

　　第三十二條從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第三十五條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

　　業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。

　　第三十八條物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第三十九條物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十一條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第四十二條業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。

　　第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十六條對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應當協助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

　　物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

　　2．《中華人民共和國合同法》（略）

　　3．《中華人民共和國消費者權益保護法》（略）