我對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)的看法

　　依筆者記憶，物業(yè)管理顧問(wèn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)在國(guó)內(nèi)企業(yè)中應(yīng)始于上世紀(jì)90年代中期，當(dāng)時(shí)一些新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面為了尋求更多的銷售賣點(diǎn)，另一方面也確實(shí)不懂物業(yè)管理，想開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)，于是聘請(qǐng)有較好品牌的物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理顧問(wèn)，來(lái)幫助他們建設(shè)團(tuán)隊(duì)、制訂規(guī)范和流程、協(xié)助開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)等。這樣也為一些知名的物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)了全新的、經(jīng)濟(jì)效益好的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，譬如較早的萬(wàn)科物業(yè)擔(dān)綱一輝花園物業(yè)管理顧問(wèn)。但總的來(lái)說(shuō)在當(dāng)時(shí)還是比較少的現(xiàn)象。物業(yè)管理顧問(wèn)業(yè)務(wù)發(fā)展到現(xiàn)在已十分紅火，目前深圳有些物業(yè)管理企業(yè)一年就同時(shí)受聘十幾家乃至數(shù)十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理顧問(wèn)，特別是在內(nèi)地的二、三線城市。

　　但從目前的市場(chǎng)狀況，我們可以發(fā)現(xiàn)一些有趣的物業(yè)管理顧問(wèn)現(xiàn)象:

　　徒有掛名型:有些企業(yè)做顧問(wèn)很辛苦，有的企業(yè)做顧問(wèn)卻很容易，只需要在房地產(chǎn)商賣房前，簽上一紙合同，在樓書(shū)中掛上顧問(wèn)的牌子，白花花的銀子手到擒來(lái)，房地產(chǎn)商樂(lè)顧問(wèn)笑，只苦了辛辛苦苦攢錢買房的老百姓，等拿到鑰匙才發(fā)現(xiàn)原來(lái)赫赫有名的管家根本不見(jiàn)蹤影，只有房地產(chǎn)商自己的物業(yè)公司陪你到老。

　　顧而只問(wèn)型:顧問(wèn)公司專家們會(huì)定期來(lái)項(xiàng)目，面對(duì)合作單位相關(guān)人員，會(huì)關(guān)心你有沒(méi)有問(wèn)題，有問(wèn)題你就問(wèn)，咱們盡量解答，沒(méi)了我們就可以告退了；對(duì)于合作單位和顧問(wèn)來(lái)說(shuō)，雙方的合作確實(shí)也只能做到如此，好歹顧問(wèn)還有專家會(huì)來(lái)，有事時(shí)還會(huì)照顧一下，合同期滿一拍兩散，你樂(lè)我樂(lè)大家樂(lè)。

　　賣送資料型:顧問(wèn)們自恃是名牌企業(yè)，多年來(lái)企業(yè)形成了一大堆規(guī)范資料，于是每到一個(gè)環(huán)節(jié)，就會(huì)奉上相關(guān)專題資料，要入伙了趕緊給你入伙管理資料，到裝修期馬上提供裝修管理資料，而且這些資料在自己企業(yè)都是行之有效的?？傊?，只要合作單位有需要資料定期送到，至于你企業(yè)的情況和我的資料是否符合，那就看你企業(yè)的學(xué)習(xí)能力和適應(yīng)能力了。

　　專家不專型:顧問(wèn)企業(yè)經(jīng)常會(huì)碰到顧問(wèn)人員緊張的問(wèn)題，經(jīng)驗(yàn)豐富的管理處經(jīng)理鮮有樂(lè)意外出作顧問(wèn)的，自己的物業(yè)項(xiàng)目也確實(shí)需要人，總不能都共享了吧。沒(méi)辦法，這廂顧問(wèn)項(xiàng)目急著要人，于是管你有沒(méi)有作過(guò)管理處經(jīng)理，只要能說(shuō)會(huì)道的，了解物業(yè)管理行業(yè)，給你掛個(gè)職、擦個(gè)粉，包裝好了先派出去再說(shuō)，總之有公司在背后做堅(jiān)強(qiáng)的后盾，半路出家也不怕。

　　作為物業(yè)管理顧問(wèn)企業(yè)，我們要清醒的看到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問(wèn)目的多是有二，一是借助名牌物業(yè)管理企業(yè)的品牌，幫助銷售，甚至大打擦邊球，借上名牌物業(yè)管理企業(yè)母公司的品牌，這與我們的業(yè)務(wù)能力似乎不相干；二是不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)，希望通過(guò)顧問(wèn)帶來(lái)一些幫助，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，這是我們力所能及的。而我們提供顧問(wèn)服務(wù)的目的也多有二:一是通過(guò)幫助合作單位建立良好的物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)，借以更廣泛的推廣我們的企業(yè)品牌；二是能迅速獲取較好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。這二者都與我們的業(yè)務(wù)實(shí)力密切相關(guān)。

　　通過(guò)以上分析，顯然，物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)必須要關(guān)注:如何幫助合作單位提升物業(yè)管理水平、為顧問(wèn)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)；如 何幫助合作單位的物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代的企業(yè)管理理念、科學(xué)規(guī)范的操作流程；如何幫助他們打造一支優(yōu)秀高效的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)。這才是我們的價(jià)值所在，這樣才有長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)和品牌。而且，筆者認(rèn)為做好物業(yè)管理顧問(wèn)比直接操作物業(yè)管理業(yè)務(wù)難得多，因?yàn)轭檰?wèn)除了要知道如何做好以外，更重要的是要知道如何通過(guò)合作單位達(dá)成目標(biāo)，要懂得借力。好的物業(yè)管理顧問(wèn)不僅能使合作單位的物業(yè)管理業(yè)務(wù)受益，甚至能為合作單位的房地產(chǎn)品牌建設(shè)帶來(lái)很大的幫助，筆者原來(lái)的企業(yè)和團(tuán)隊(duì)就曾經(jīng)成功的通過(guò)物業(yè)管理顧問(wèn)，幫助深圳和汕頭的兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立了非常好的企業(yè)品牌。

　　那么，要想做好真正的物業(yè)管理顧問(wèn)，筆者認(rèn)為必須要重視以下幾個(gè)方面的工作:

　　顧問(wèn)方與合作單位的企業(yè)文化要有效融合

　　企業(yè)文化是企業(yè)所有制度和規(guī)范得以有效實(shí)施的基礎(chǔ)和平臺(tái)，是高效管理的真正保障；很多職業(yè)經(jīng)理人轉(zhuǎn)投門戶時(shí)帶來(lái)了原有的成功管理思想、模式甚至團(tuán)隊(duì)，但結(jié)果經(jīng)常相去甚遠(yuǎn)，主要就是因?yàn)槠髽I(yè)文化不同了。因此顧問(wèn)企業(yè)要想將自己的管理經(jīng)驗(yàn)成功的在合作單位移植，首先要在本企業(yè)品牌的影響下，使合作單位首先熟悉、認(rèn)同并尊重顧問(wèn)的企業(yè)文化，同時(shí)，顧問(wèn)更要諳知合作單位的企業(yè)文化，研究雙方的異同，充分利用其長(zhǎng)處，使雙方的企業(yè)文化不斷融合，幫助自己和合作單位有效達(dá)成目標(biāo)。

　　顧問(wèn)方要有變革的魄力和魅力

　　既然是去做顧問(wèn)，就一定要明白是在給合作單位帶去更先進(jìn)的思想和方法，是要使對(duì)方改變、是要變革；顧問(wèn)自己首先要堅(jiān)持變革的信念，不斷的在合作單位推行對(duì)他們來(lái)說(shuō)是新的思想和方法，遇到阻力、碰到障礙也必須設(shè)法跨越并不斷堅(jiān)持，要讓合作單位團(tuán)隊(duì)成員都清楚的看到你的勇氣、你的魄力、你的信念。當(dāng)然，顧問(wèn)也必須有真實(shí)的實(shí)力，要顯示出與眾不同的魅力，使合作單位真正嘆服。

　　顧問(wèn)資料必須量體裁衣、度身訂造

　　顧問(wèn)方應(yīng)在深入研究合作單位的企業(yè)理念、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、客戶群體、管理現(xiàn)狀、團(tuán)隊(duì)狀況、項(xiàng)目具體情況等各方面的情況后，根據(jù)合作單位的工作進(jìn)度，結(jié)合自己企業(yè)原有的成功經(jīng)驗(yàn)，為合作單位度身訂造顧問(wèn)資料，并且?guī)椭献鲉挝辉趯?shí)施的過(guò)程中不斷優(yōu)化、調(diào)整和完善。要使合作單位相關(guān)團(tuán)隊(duì)成員深刻認(rèn)識(shí)、理解相關(guān)規(guī)范和流程，通過(guò)指導(dǎo)、督促、檢查、改進(jìn)再檢查以幫助有效實(shí)施。

　　顧問(wèn)經(jīng)理須有全面管理物業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)

　　顧問(wèn)經(jīng)理首先要有較長(zhǎng)時(shí)間的管理處經(jīng)理從業(yè)經(jīng)歷，能夠全面把握物業(yè)管理各業(yè)務(wù)領(lǐng)域的流程和工作重點(diǎn)，精通從前期介入、入伙、裝修到正常管理服務(wù)等各環(huán)節(jié)的要點(diǎn)，在不同的時(shí)期給予合作單位恰當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)和幫助，更重要的是能憑借自身的經(jīng)驗(yàn)，熟知各環(huán)節(jié)的重點(diǎn)、

　　難點(diǎn)，提前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，幫助作好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，避免合作單位走彎路。

　　顧問(wèn)經(jīng)理須熟悉企業(yè)管理流程和重點(diǎn)

　　大部分合作單位的物業(yè)管理企業(yè)都是項(xiàng)目公司，項(xiàng)目管理處和物業(yè)管理公司是一套人馬兩塊牌子，顧問(wèn)經(jīng)常面臨的一個(gè)使命就是幫助提高項(xiàng)目的物業(yè)管理水平，另一個(gè)使命則是幫助建設(shè)現(xiàn)代的物業(yè)管理企業(yè)。企業(yè)核心理念形成、企業(yè)目標(biāo)建立、組織建設(shè)、人力資源管理、品質(zhì)管理、財(cái)務(wù)管理、行政后勤管理、信息管理、企業(yè)形象建設(shè)等，都是顧問(wèn)需要考慮和協(xié)助的，顧問(wèn)經(jīng)理必須熟悉現(xiàn)代企業(yè)的相關(guān)運(yùn)作規(guī)則，這樣才能為合作單位帶來(lái)真正的幫助。

　　做好物業(yè)管理不容易，做好物業(yè)管理顧問(wèn)更難，物業(yè)管理從業(yè)者們需攜手努力。

篇2：盟物業(yè)管理顧問(wèn)工程建議函(精要)

　　盟東城物業(yè)管理顧問(wèn)工程建議函(精要)

　　編號(hào)：z局物業(yè)字GW--ZJ--HC--(20**)--004號(hào)

　　致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢組

　　時(shí)間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關(guān)于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業(yè)管理顧問(wèn)工程建議函）

　　z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司：

　　為使產(chǎn)品日臻完善，我們從物業(yè)人與使用人的角度，針對(duì)z城工程方面提出如下建議，供貴司產(chǎn)品、服務(wù)在不同形態(tài)時(shí)參考使用。

　　詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)正文：《關(guān)于z城工程的建議函》。

　　z局物業(yè)管理有限公司

　　z城項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發(fā)甲方簽收

　　時(shí)間時(shí)間

　　附件：關(guān)于z城工程的建議函

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢組

　　致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關(guān)于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會(huì)所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關(guān)注高端社區(qū)的生態(tài)文明、人與自然的和諧共生：1）可在產(chǎn)品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設(shè)計(jì)耐腐蝕、耐風(fēng)化的景觀鳥(niǎo)籠，為近六萬(wàn)平方米的景觀綠化區(qū)增添盎然生機(jī)。2）建議在小區(qū)景觀隱蔽處設(shè)寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設(shè)置洗手取水點(diǎn)。3）z氣候濕熱，小區(qū)綠化面積大，容易滋生蚊蟲(chóng)，建議設(shè)計(jì)安裝若干滅蚊設(shè)施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹(shù)燈、草地?zé)舻确致吩O(shè)置開(kāi)關(guān)，以方便在不同的時(shí)間段控制各回路照明，達(dá)到節(jié)能目的；

　　4、設(shè)計(jì)階段，園區(qū)景觀應(yīng)盡量避免有棱角的構(gòu)筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對(duì)老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養(yǎng)護(hù)，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區(qū)水景周圍應(yīng)采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應(yīng)設(shè)置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區(qū)道路未設(shè)置殘疾人通道設(shè)置不夠人性化；

　　9、園區(qū)內(nèi)管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對(duì)以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂?shù)木坝^燈安裝位置不利于檢修，且在大風(fēng)的季節(jié)可能會(huì)有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會(huì)造成石材有銹跡，影響景觀品質(zhì)；

　　13、會(huì)所游泳池的消毒池周圍沒(méi)有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達(dá)到40公分，造成客人進(jìn)出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區(qū)草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎(chǔ)高出回填土；

　　二、電梯系統(tǒng)

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設(shè)10°左右反坡，防止溢水進(jìn)入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應(yīng)考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應(yīng)有防水浸保護(hù)措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項(xiàng)目樓層較高建議設(shè)電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監(jiān)控中心應(yīng)安裝有電梯監(jiān)控屏，上有電梯的運(yùn)行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設(shè)電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監(jiān)控圖像中迭加電梯運(yùn)動(dòng)方向的箭頭指示、樓層層數(shù)數(shù)字顯示，還可顯示物業(yè)管理信息，并配編輯功能，方便現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控以及日后有需要調(diào)取錄像時(shí)能很方便查看電梯運(yùn)行方向、樓層，方便產(chǎn)品后期的管理與使用；

　　7、z地區(qū)多雨多臺(tái)風(fēng)，電梯機(jī)房的應(yīng)具有防水和散熱功能，建議做雙層，內(nèi)層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統(tǒng)

　　1、配電房?jī)?nèi)只安裝了一個(gè)小型軸流風(fēng)機(jī)，不能滿足夏季高溫時(shí)期設(shè)備房的散熱效果，影響設(shè)備運(yùn)行安全，建議增加強(qiáng)制排風(fēng)設(shè)備；

　　2、發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)沒(méi)有設(shè)置強(qiáng)制送、排風(fēng)，只有自然進(jìn)風(fēng)，建議增加強(qiáng)制送、排風(fēng)設(shè)備；

　　3、發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)墻上未安裝接地母排，不符合相關(guān)規(guī)范，需增加；并把發(fā)電機(jī)基座、燃油箱、油管、門等設(shè)備與接地母排連接；

　　4、發(fā)電機(jī)儲(chǔ)油室內(nèi)照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強(qiáng)、弱電井內(nèi)設(shè)置工作插座和工作開(kāi)關(guān)，以方便設(shè)備檢修及滿足臨時(shí)用電需求；

　　6、地下停車場(chǎng)與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時(shí)間段控制各回路照明；

　　7、設(shè)備房門安裝防鼠板，電纜進(jìn)線口加防火泥等材料密封，防鼠進(jìn)入設(shè)備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應(yīng)做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機(jī)動(dòng)車庫(kù)內(nèi)增加充電插座并計(jì)量電表；

　　10、電源線路應(yīng)穿線管，不應(yīng)該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護(hù)；

　　11、按照國(guó)家規(guī)范每個(gè)接線點(diǎn)不應(yīng)超過(guò)2組線，存在安全隱患和以后的維護(hù)保養(yǎng)；

　　12、按照國(guó)家施工規(guī)范，開(kāi)關(guān)的進(jìn)線端和出線端應(yīng)做好線路的來(lái)自某個(gè)開(kāi)關(guān)箱和到某個(gè)配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護(hù)，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點(diǎn)應(yīng)做防銹處理；

　　15、樓頂風(fēng)機(jī)底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會(huì)進(jìn)入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂?shù)姆汗鉄綦娫淳€路應(yīng)使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設(shè)備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發(fā)電機(jī)房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發(fā)電機(jī)油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應(yīng)鋪設(shè)瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房?jī)?nèi)設(shè)有單獨(dú)的房間；

　　3、消防水池水箱設(shè)透明水位標(biāo)識(shí)，設(shè)檢修爬梯，同時(shí)需設(shè)計(jì)護(hù)攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房?jī)?nèi)設(shè)置跑水聲光報(bào)警設(shè)備，報(bào)警信號(hào)連接至監(jiān)控中心；

　　5、消防泵風(fēng)葉防護(hù)罩凹陷，對(duì)消防泵的運(yùn)作存在安全隱患；

　　6、消防泵房?jī)?nèi)的消防管道壓力表裝置的未做過(guò)高，不利于觀察壓力指數(shù)；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時(shí)雨水會(huì)飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報(bào)警線路應(yīng)做暗埋或穿硬質(zhì)線管，不應(yīng)該明裝使用軟管；

　　2、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)下地下室通道樓梯應(yīng)做護(hù)欄；

　　3、大堂天花裝修未預(yù)留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強(qiáng)度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應(yīng)做防撞護(hù)欄；

　　z城項(xiàng)目顧問(wèn)咨詢組

　　顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問(wèn)合同

　　麗港商業(yè)城物業(yè)管理顧問(wèn)合同

　　第1條 協(xié)議雙方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注冊(cè)地址：______

　　聯(lián)系人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　乙方：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊(cè)地址：______

　　聯(lián)絡(luò)人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　丙方：廣州市***房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　法人代表：______

　　注冊(cè)地址：廣州市****

　　聯(lián)絡(luò)人：______

　　電話：______

　　傳真：______

　　經(jīng)三方友好協(xié)商，就甲方委托乙、丙方向甲方所開(kāi)發(fā)的“****”項(xiàng)目提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)事宜達(dá)成如下協(xié)議。

　　第2條 定義

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物業(yè)服務(wù)（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：廣州市**房地產(chǎn)咨詢有限公司。

　　4. “物業(yè)”指由甲方在**市開(kāi)發(fā)的“***”項(xiàng)目，項(xiàng)目具體信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方與物業(yè)購(gòu)買方共同簽署并在《商品房買賣合同》中約定的物業(yè)交付的時(shí)間。

　　6.“后期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)”指根據(jù)本合約有關(guān)條款的內(nèi)容，在本合約期限內(nèi)，并且在物業(yè)交付購(gòu)買方使用日以后，乙方及丙方為甲方提供的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。

　　7. “物業(yè)管理顧問(wèn)酬金”指甲方就乙方和丙方根據(jù)本合約提供的服務(wù)，依據(jù)本合約的約定應(yīng)向乙方及丙方支付的費(fèi)用。

　　第3條 甲方之權(quán)利、義務(wù)

　　根據(jù)本合約之條款，甲方同意聘用乙方及丙方作為本合約定義之物業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)，在本合約期內(nèi)，為保障乙方及丙方有效地開(kāi)展物業(yè)顧問(wèn)工作，甲方的權(quán)利和義務(wù)為：

　　1．合約期內(nèi)，甲方有權(quán)就本物業(yè)使用乙方和丙方的公司標(biāo)牌及旗幟；若本合約中途被撤消或終止，此項(xiàng)權(quán)利同時(shí)撤消。否則，乙方保留以法律手段向甲方追討損失。

　　2．應(yīng)在物業(yè)交付使用日三個(gè)月內(nèi)，成立“物業(yè)管理有限公司”。

　　3．負(fù)責(zé)本物業(yè)正常物業(yè)管理工作之全部投資、收益及債權(quán)、債務(wù)。如甲方參與物業(yè)管理行政主管部門組織的各項(xiàng)評(píng)比時(shí)，乙、丙方根據(jù)實(shí)際情況及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方實(shí)施，由甲方負(fù)責(zé)本物業(yè)的設(shè)備設(shè)施等硬件及公共環(huán)境等條件符合評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，如有不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目，甲方須在限期內(nèi)負(fù)責(zé)整改并承擔(dān)整改相應(yīng)費(fèi)用。

　　4. 須在簽約后指定專人負(fù)責(zé)與乙方及丙方進(jìn)行溝通，若此人發(fā)生人事變動(dòng)，或聯(lián)絡(luò)方式變更，均應(yīng)在變更前三個(gè)工作日內(nèi)以書(shū)面形式通知乙方及丙方其聯(lián)系方式或變更聯(lián)系人。

　　5. 依據(jù)銷售時(shí)約定的交鋪標(biāo)準(zhǔn)及建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定向物業(yè)管理公司移交鋪位；且需完好保存物業(yè)的報(bào)批件、建筑及設(shè)備等方面的各種圖紙、文件及資料，并在交付使用日前的兩個(gè)月向物業(yè)管理公司移交。

　　6. 須依據(jù)本合約規(guī)定按時(shí)向乙方及丙方支付顧問(wèn)酬金，并由丙方開(kāi)具收費(fèi)發(fā)票。

　　7. 在合約期內(nèi)應(yīng)對(duì)乙方及丙方的顧問(wèn)工作給予充分的支持與配合，以保證乙方及丙方顧問(wèn)工作的順利開(kāi)展；同時(shí)，對(duì)乙方及丙方的工作予以監(jiān)督，給予公正、客觀的評(píng)價(jià)。

　　8. 甲方應(yīng)給予乙方及丙方顧問(wèn)人員以下幾方面之權(quán)力，以確保顧問(wèn)工作的順利開(kāi)展：

　　物業(yè)管理建議權(quán)；

　　財(cái)務(wù)管理建議權(quán)；

　　本物業(yè)的物業(yè)管理公司之人事建議權(quán)。

　　9. 甲方須及時(shí)提供有利于乙方及丙方工作之有關(guān)本物業(yè)之資料，及時(shí)向乙方及丙方通報(bào)工程進(jìn)度，并負(fù)責(zé)本物業(yè)所在地外部各有關(guān)單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。

　　第4條 乙方之權(quán)利、義務(wù)

　　根據(jù)本合約之條款，乙方同意接受甲方之聘用，負(fù)責(zé)為甲方提供并履行本合約確認(rèn)的物業(yè)之物業(yè)管理顧問(wèn)工作，在合約期內(nèi)，乙方應(yīng)：

　　1. 乙方須嚴(yán)格履行本合約的相關(guān)條款，盡職盡責(zé)完成本合約規(guī)定之顧問(wèn)工作內(nèi)容。

　　( 詳見(jiàn)：本合約第5條之第5項(xiàng) )

　　2.監(jiān)督丙方工作，保證丙方按質(zhì)按量完成合同內(nèi)與甲方約定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司標(biāo)志，并同意由丙方代收取物業(yè)管理顧問(wèn)酬金。

　　4．合約期內(nèi)，同意丙方作為乙方的執(zhí)行代表，按合約規(guī)定履行乙方及丙方的責(zé)任及義務(wù)。

　　第5條 丙方的權(quán)利、義務(wù)

　　1. 丙方應(yīng)根據(jù)本物業(yè)實(shí)際需要或經(jīng)甲方及甲方物業(yè)公司書(shū)面要求，派遣顧問(wèn)人員定期到本物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地指導(dǎo)工作，并參與及協(xié)助甲方解決物業(yè)管理籌建與經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作監(jiān)督，對(duì)于甲方因未及時(shí)采納或拒絕丙方提出的各種正式書(shū)面建議而產(chǎn)生的問(wèn)題和影響不承擔(dān)任何責(zé)任；對(duì)甲方提出的合理化建議予以充分考慮。

　　3. 丙方根據(jù)顧問(wèn)工作需要，有權(quán)隨時(shí)檢查甲方對(duì)顧問(wèn)意見(jiàn)的執(zhí)行情況，若發(fā)現(xiàn)執(zhí)行偏差，有權(quán)并應(yīng)該及時(shí)以各種明確的表述方式要求甲方糾正。

　　4. 丙方須于合約期結(jié)束前，作好與甲方的工作交接，以確保合約結(jié)束時(shí)本物業(yè)的管理工作仍能正常運(yùn)行。

　　5. 為甲方提供階段性的物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)，包括：

　　一、物業(yè)管理籌備階段顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

　　5.1 物業(yè)管理銷售配合

　　制定物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容；

　　對(duì)甲方的銷售和招商人員進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的培訓(xùn)；

　　協(xié)助甲方招聘示范單位及銷售部保安員、清潔工、服務(wù)員等人員；

　　對(duì)售樓部的裝飾布置及周邊環(huán)境提供書(shū)面顧問(wèn)建議；

　　協(xié)助甲方確定保安員、清潔工、服務(wù)員的制服樣式；

　　對(duì)保安員、清潔工、服務(wù)員等進(jìn)行培訓(xùn)；

　　展銷會(huì)期間派員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行有關(guān)物業(yè)管理知識(shí)的解答；

　　在銷售活動(dòng)前或期間協(xié)助提供工作安排的建議及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助工作；

　　編制《管理公約》、《商戶手冊(cè)》、《裝修手冊(cè)》等管理文件，此文件在簽署房屋買賣合約后交予業(yè)主，增加業(yè)主對(duì)甲方的信心。其中《管理公約》需在甲方指定的法律顧問(wèn)審核確認(rèn)以后，方可使用于業(yè)主。

　　5.2 物業(yè)管理籌備服務(wù)

　　協(xié)助甲方制定物業(yè)管理所需的各類文件、管理規(guī)章制度、表式等；

　　擬定招聘程序及招聘要求，協(xié)助建立合適之管理組織；

　　協(xié)助進(jìn)行物業(yè)管理辦公室的選址及裝修；

　　建立員工的工作規(guī)程、崗位職責(zé)及權(quán)能；

　　協(xié)助定制相關(guān)之管理制度，建立評(píng)審及獎(jiǎng)懲制度，以協(xié)助推動(dòng)員工之工作積極性；

　　提供崗前培訓(xùn)，使各崗位管理人員認(rèn)識(shí)有關(guān)日常運(yùn)作，并提高服務(wù)意識(shí)；

　　根據(jù)需要，協(xié)助甲方進(jìn)行清潔、綠化、保險(xiǎn)、以及部分工程維護(hù)保養(yǎng)外判商的招投標(biāo)工作；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)管理籌備的前期采購(gòu)工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的購(gòu)置建議；

　　協(xié)助甲方做好物業(yè)的驗(yàn)收移交。

　　5.3 財(cái)務(wù)服務(wù)

　　協(xié)助甲方編制首年財(cái)務(wù)預(yù)算及開(kāi)辦費(fèi)預(yù)算；

　　開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專用銀行帳戶；

　　協(xié)助編制各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，如：請(qǐng)款程序、低值易耗品攤支、折舊及零用現(xiàn)金、憑證記帳制度及應(yīng)收未收帳管理制度等。

　　二、后期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容

　　5.4 物業(yè)管理方面

　　協(xié)助甲方推行現(xiàn)存或修訂后的管理文件，針對(duì)實(shí)際情況或客戶提出合理要求面作出修訂、完善；

　　協(xié)助甲方開(kāi)展二次裝修管理；

　　每月定期向甲方提交檢定報(bào)告，并由派員到現(xiàn)場(chǎng)檢定有關(guān)工作，對(duì)存在的問(wèn)題提供糾正及預(yù)防措施；

　　每月定期協(xié)助甲方對(duì)員工工作表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)審；

　　綜合各部門檢定結(jié)果與甲方召開(kāi)總結(jié)會(huì)議，定期（每月）與甲方開(kāi)會(huì)，檢討日常工作及提供整改建議，共同解決存在之問(wèn)題；

　　推行車庫(kù)維護(hù)的計(jì)劃，設(shè)計(jì)及合理安排車庫(kù)照明開(kāi)放時(shí)間，以減少能源費(fèi)；

　　協(xié)助甲方進(jìn)行客戶回訪工作，了解客戶所需，改善服務(wù)質(zhì)量；

　　協(xié)助制定完整物業(yè)管理緊急處理程序。

　　5.5 財(cái)務(wù)管理方面

　　協(xié)助甲方按既定的財(cái)務(wù)計(jì)劃，執(zhí)行日常的財(cái)務(wù)管理工作；

　　每年十月份前，協(xié)助甲方編制下一年度管理公司營(yíng)運(yùn)的財(cái)務(wù)預(yù)算；

　　協(xié)助向物價(jià)局申報(bào)物價(jià)，編制申報(bào)物價(jià)報(bào)告及預(yù)算，爭(zhēng)取理想收費(fèi)。

　　5.6 人事管理方面

　　定期為員工安排專業(yè)知識(shí)及崗位職責(zé)培訓(xùn)，使員工不斷更新管理技能及物業(yè)法規(guī)的知識(shí)，并促成其取得有關(guān)上崗的資格；

　　協(xié)助甲方明確崗位職責(zé)，執(zhí)行員工評(píng)審制度及匯報(bào)責(zé)任；

　　協(xié)助進(jìn)行招聘員工工作，以彌補(bǔ)自然流失的員工，并制定標(biāo)準(zhǔn)試題或現(xiàn)場(chǎng)面試的程序等；

　　安排定期對(duì)保安員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)及素質(zhì)教育，特別要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)及法制教育，協(xié)助定期舉辦防火演習(xí)；

　　5.7 工程支持方面

　　協(xié)助執(zhí)行已制定的修繕計(jì)劃，并定期檢查，以確保機(jī)電及物業(yè)結(jié)構(gòu)，在任何時(shí)間均以最佳狀態(tài)運(yùn)作；

　　協(xié)助對(duì)機(jī)電及設(shè)備的使用維護(hù)手冊(cè)，嚴(yán)格執(zhí)行其中內(nèi)容，并使工作人員熟悉工作程序及設(shè)備的運(yùn)作；

　　聽(tīng)取客戶的意見(jiàn)，檢討樓宇之設(shè)計(jì)和設(shè)施的營(yíng)運(yùn)，并提出改善意見(jiàn)，以求物業(yè)達(dá)至高水平之物業(yè)管理要求。

　　三、顧問(wèn)工作方式

　　物業(yè)驗(yàn)收移交階段，丙方將派遣最少一位駐場(chǎng)人員協(xié)助解決物管上的問(wèn)題，經(jīng)理級(jí)管理人員每月赴物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)不少于四次，與甲方共同處理物管上遇到的各種問(wèn)題。如甲方有需要，則丙方需到現(xiàn)場(chǎng)配合甲方工作，對(duì)物業(yè)進(jìn)行實(shí)地考察，并應(yīng)甲方之需求根據(jù)顧問(wèn)工作內(nèi)容開(kāi)展工作。本合約正式生效后，丙方派遣高級(jí)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)駐場(chǎng)，并協(xié)助甲方提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第6條 顧問(wèn)期限 (丙方派駐人員清單詳見(jiàn)：附件)

　　1. 從______年______月______日起至______年______月______日止，共______個(gè)月。

　　2. 如甲方在本合約期限結(jié)束后，有意繼續(xù)聘請(qǐng)物業(yè)管理顧問(wèn)單位，則在同等的條件下，甲方可以優(yōu)先考慮乙方及丙方。

　　3. 合約期滿前兩個(gè)月，如三方達(dá)成一致協(xié)議，可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。如三方在合約屆滿前未能達(dá)成一致續(xù)約協(xié)議，及三方并未違反此合約內(nèi)有關(guān)條款，此合約將于合約期的最后一天自然終止。

　　第7條 顧問(wèn)酬金及其他相關(guān)費(fèi)用

　　1. 物業(yè)管理顧問(wèn)酬金

　　物業(yè)管理顧問(wèn)酬金為：每月RMB：______（人民幣：______元整），從______年______月______日起計(jì)；

　　q 物業(yè)管理顧問(wèn)酬金的支付方式為：在簽約后十五天內(nèi)，甲方預(yù)付相當(dāng)于二個(gè)月之顧問(wèn)酬金給予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30號(hào)前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方負(fù)責(zé)管理物業(yè)期間內(nèi)，使物業(yè)獲得優(yōu)秀稱號(hào)或有關(guān)ISO9002服務(wù)質(zhì)量體系認(rèn)證等稱號(hào)，則甲方將承諾適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。

　　3. 如甲方未能按時(shí)繳付該酬金，丙方將保留權(quán)利在應(yīng)繳費(fèi)用拖欠達(dá)三十日后暫停本合約內(nèi)乙方及丙方之職責(zé)及服務(wù)，直至有關(guān)欠款及滯納金（每日千分之二，2‰）由甲方繳清為止。

　　4. 合約期滿后，如甲方有意繼續(xù)聘請(qǐng)乙方及丙方，乙方及丙方的物業(yè)管理顧問(wèn)酬金約定為：每月RMB：______（人民幣：______元整）。

　　第8條 終止合約

　　1．由于不可抗力導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行本合約，則甲、乙、丙三方均不承擔(dān)違約責(zé)任，三方應(yīng)本著公平、客觀之原則協(xié)商處理。

　　2．乙方及丙方未能按與甲方約定之合同條款履行義務(wù)或經(jīng)甲方提出整改要求，但服務(wù)水平仍未能令甲方滿意，甲方有權(quán)提前15天通知丙方終止本合約。

　　第9條 合約修改及變更

　　本合約未盡事宜，經(jīng)三方協(xié)商一致后，三方可對(duì)本合約的條款進(jìn)行修訂，更改或補(bǔ)充，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合約具有同等法律效力。

　　第10條 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方過(guò)錯(cuò)，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能執(zhí)行本合約下的義務(wù)，三方無(wú)須承擔(dān)任何責(zé)任。

　　第11條 責(zé)任與權(quán)利

　　三方特此聲明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合約規(guī)定之責(zé)任及

　　賦予乙方及丙方之權(quán)力時(shí)，如乙方及丙方在履行職責(zé)時(shí)并未違反任何法律及本合約的規(guī)定，甲方應(yīng)保證乙方及丙方免受由此產(chǎn)生的法律責(zé)任或其他形式的追究。如因乙方及丙方違約或在顧問(wèn)期間作出未經(jīng)甲方認(rèn)可的工作對(duì)甲方造成損失和影響時(shí)，甲方保留向乙、丙方追討損失和由乙、丙方承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。

　　第12條 爭(zhēng)議的解決

　　1. 凡與本合約有關(guān)的任何爭(zhēng)議應(yīng)盡量通過(guò)友好協(xié)商解決。在一方向另一方提出書(shū)面要求后開(kāi)始協(xié)商，如協(xié)商不成，任何一方可向本物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院申請(qǐng)起訴。

　　2. 敗訴方須負(fù)責(zé)有關(guān)之訴訟及法律費(fèi)。

　　第13條 標(biāo)志所有權(quán)

　　1. 本合約期限內(nèi)，甲方將有權(quán)使用乙、丙方公司的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等，但僅限于與本物業(yè)相關(guān)的方面，包括廣告資料。由甲方印制的廣告資料自簽約日起可使用一年時(shí)間。

　　2. 在本合約期限內(nèi)，如乙方公司發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)變、合并或改組等情況，乙方將保證甲方根據(jù)本合約有關(guān)條款合法使用乙方新的有關(guān)名稱、商標(biāo)、服務(wù)標(biāo)志、版權(quán)等。

　　第14條 適用法律

　　本合約適用于《中華人民共和國(guó)合同法》。

　　第15條 文字及其他

　　1. 本合約用中文書(shū)寫。

　　2. 合約中任何一方發(fā)出任何通知或報(bào)告須以書(shū)面形式，并以信件或傳真形式發(fā)出。若以電子郵件形式發(fā)出，則在對(duì)方電話確認(rèn)后，視為有效送達(dá)。

　　3.本合約首頁(yè)三方的地址、傳真號(hào)碼如有任何改變，須在改變后48小時(shí)內(nèi)通知另一方有關(guān)之改變。

　　本協(xié)議自三方授權(quán)代表正式簽署并蓋公司章于______年______月______日起正式生效。本合約壹式三份，三方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：