淺談物業(yè)管理的強(qiáng)制權(quán)利
物業(yè)管理是一種很特別的服務(wù)，所遇所見(jiàn)盡是瑣碎小事，然而這些雞毛蒜皮的小事卻又直接牽涉到個(gè)人的切身利益，容易出現(xiàn)沖突，物業(yè)管理者就必須要管，這是其職能，是合同義務(wù)，是責(zé)無(wú)旁貸的工作。但有時(shí)的確讓人很為難：業(yè)主是“上帝”，這一點(diǎn)都不錯(cuò)。但假如某日張“上帝”帶著好幾條狗在花園里玩，把李“上帝”嚇的連晨練都無(wú)法繼續(xù)，李“上帝”要求物業(yè)管理者堅(jiān)決把狗從花園里轟走，張“上帝”卻不聽(tīng)勸告，物業(yè)管理者該怎么辦？ 或者，王“上帝”要裝修，準(zhǔn)備把一面墻拆掉。而劉“上帝”認(rèn)為這墻是承重墻不能拆，并要求物業(yè)管理者制止。結(jié)果王“上帝”既不聽(tīng)勸，也不怕罰款，物業(yè)管理者又該怎么辦？
這類問(wèn)題同時(shí)也是最令物業(yè)管理者撓頭的事情。之所以撓頭，一是沒(méi)有強(qiáng)有力的解決辦法；二是怕即便強(qiáng)力解決了，反而使別的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者對(duì)業(yè)主無(wú)禮。但是如果縮手縮腳，同樣會(huì)招來(lái)不滿。其實(shí)一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)小規(guī)模的社會(huì)，而物業(yè)管理者的職能與政府機(jī)關(guān)管理社會(huì)非常相似。我記得孫中山先生談到，政治者，管理眾人的事也。物業(yè)管理的職責(zé)，并非維護(hù)一家一戶之私利，而是保障社區(qū)及全體業(yè)主之公益。作為政府，沒(méi)有國(guó)家機(jī)器與行政強(qiáng)制手段為輔，根本無(wú)法管理社會(huì)。相應(yīng)地，如果物業(yè)管理者沒(méi)有一定的強(qiáng)制性權(quán)利，同樣也干不好物業(yè)管理工作。如果某些業(yè)主不遵守物業(yè)管理公約，破壞社區(qū)環(huán)境、秩序，嚴(yán)重?fù)p害公共或其他業(yè)主的利益的，但又不至于嚴(yán)重到妨害社會(huì)治安，物業(yè)管理者進(jìn)行管理干涉時(shí)，行為人不僅根本不聽(tīng)規(guī)勸，甚至采取一些不當(dāng)行為拒絕管理，物業(yè)管理者能否對(duì)其采取強(qiáng)制性措施，迫其停止該不當(dāng)行為？這個(gè)問(wèn)題不解決，物業(yè)管理者就沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)利，結(jié)果只能是不管或者管不了。這就無(wú)法盡到保障與維護(hù)社區(qū)及全體業(yè)主公益的職責(zé)，全體業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)所要得到的本質(zhì)服務(wù)也就無(wú)從談起了。所以，這實(shí)際上是對(duì)全體業(yè)主利益的損害。 因此，我認(rèn)為物業(yè)管理者若要切實(shí)搞好物業(yè)管理工作，就應(yīng)該要有一定的強(qiáng)制性權(quán)利。但是這里存在兩個(gè)障礙，一是這種權(quán)利從何而來(lái)，二是這會(huì)不會(huì)被認(rèn)為是侵害業(yè)主人身權(quán)利。 我使用的是“權(quán)利”二字而非“權(quán)力”，是想說(shuō)明這種權(quán)利不是天生的、不是國(guó)家規(guī)定的，而是廣大的業(yè)主通過(guò)物業(yè)管理合同、契約等賦予物業(yè)管理者的。在西方的法制思想史中，“社會(huì)契約論”非常重要，其內(nèi)容是說(shuō)，國(guó)民與政府之間，存在著一種社會(huì)契約，國(guó)民的契約義務(wù)是納稅供政府使用。而政府的契約義務(wù)則是服務(wù)民眾、保護(hù)民眾。這種思想當(dāng)然爭(zhēng)議也比較大，但我覺(jué)得，這對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系好像比較適合。物業(yè)管理者只有通過(guò)物業(yè)管理契約，得到全體業(yè)主的委托與授權(quán)，才享有管理物業(yè)的權(quán)利。如果業(yè)主意識(shí)到，只有賦予物業(yè)管理者特定的強(qiáng)制性權(quán)利，物業(yè)管理者才能有效地、完整地履行物業(yè)管理職能，更好地為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該在物業(yè)管理契約中予以說(shuō)明。這種強(qiáng)制權(quán)利不是物業(yè)管理者本身具備的，業(yè)主在物業(yè)管理契約中的授權(quán)才是這種權(quán)利的源泉。業(yè)主可以授予其這種權(quán)利，也可以不授予或者收回這種權(quán)利。而當(dāng)物業(yè)管理契約中載明這種權(quán)利后，廣大的業(yè)主就有義務(wù)尊重物業(yè)管理者的這種權(quán)利，配合物業(yè)管理者的工作。很有可能，這會(huì)限制一個(gè)、幾個(gè)、甚至是小部分業(yè)主的絕對(duì)自由，但同時(shí)維護(hù)了全體業(yè)主的利益。所以，如果物業(yè)管理者對(duì)某一業(yè)主的不當(dāng)行為采取強(qiáng)制性行為，那么這種行為應(yīng)該是包括該業(yè)主在內(nèi)的所有業(yè)主都明知與許可的，因而，物業(yè)管理者的行為不構(gòu)成對(duì)該業(yè)主的侵權(quán)行為。
物業(yè)管理行業(yè)越來(lái)越成為一種專業(yè)，很重要的一點(diǎn)就是這種重要性、復(fù)雜性。雖然是以管理物業(yè)為工作內(nèi)容，但實(shí)際上，處理人與人的關(guān)系才是工作的難點(diǎn)與重點(diǎn)。
篇2：談物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利
談物業(yè)管理強(qiáng)制權(quán)利
物業(yè)管理是一種很特別的服務(wù)，所遇所見(jiàn)盡是瑣碎小事，然而這些雞毛蒜皮的小事卻又直接牽涉到個(gè)人的切身利益，容易出現(xiàn)沖突，物業(yè)管理者就必須要管，這是其職能，是其合同義務(wù)，是其責(zé)無(wú)旁貸的工作，但有時(shí)候的確讓人很為難：
業(yè)主是“上帝”，這一點(diǎn)都不錯(cuò)。但假如某日張“上帝”帶著好幾條狗在花園里玩，把李 “上帝”嚇的連晨練都無(wú)法繼續(xù)，李“上帝”要求物業(yè)管理者堅(jiān)決把狗從花園里轟走，張“上帝”卻不聽(tīng)勸告，物業(yè)管理者該怎么辦？
或者，王“上帝”要裝修，準(zhǔn)備把一面墻拆掉。而劉“上帝”認(rèn)為這墻是承重墻不能拆，并要求物業(yè)管理者制止。結(jié)果王“上帝”既不聽(tīng)勸，也不怕罰款，物業(yè)管理者該怎么辦？
這類問(wèn)題同時(shí)也是最令物業(yè)管理者撓頭的事情。之所以撓頭，一是沒(méi)有強(qiáng)有力的解決辦法；二是怕即便強(qiáng)力解決了，反而使別的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者對(duì)業(yè)主無(wú)禮。但是如果縮手縮腳，同樣會(huì)招來(lái)不滿--其他業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理者該管不管，不履行職能，你看麻煩不麻煩。
前不久，我同專門(mén)做物業(yè)新聞的吳編輯聊天，我們就談到，其實(shí)一個(gè)小區(qū)就是一個(gè)小規(guī)模的社會(huì)，而物業(yè)管理者的職能與政府機(jī)關(guān)管理社會(huì)非常相似。我記得孫中山先生談到，政治者，管理眾人的事也。物業(yè)管理的職責(zé)，并非維護(hù)一家一戶之私利，而是保障社區(qū)及全體業(yè)主之公益。所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，上述類比倒也不為過(guò)。作為政府，沒(méi)有國(guó)家機(jī)器與行政強(qiáng)制手段為輔，根本無(wú)法管理社會(huì)。相應(yīng)地，如果物業(yè)管理者沒(méi)有一定的強(qiáng)制性權(quán)利，同樣也干不好物業(yè)管理工作。如果某些業(yè)主不遵守物業(yè)管理公約，破壞社區(qū)環(huán)境、秩序，嚴(yán)重?fù)p害公共或其他業(yè)主的利益的情形，但又不至于嚴(yán)重到妨害社會(huì)治安，物業(yè)管理者進(jìn)行管理干涉時(shí)，行為人不僅根本不聽(tīng)規(guī)勸，甚至采取一些不當(dāng)行為拒絕管理，物業(yè)管理者能否對(duì)其采取強(qiáng)制性措施，迫其停止該不當(dāng)行為？這個(gè)問(wèn)題不解決，物業(yè)管理者就沒(méi)有相應(yīng)的權(quán)利，結(jié)果只能是不管或者管不了。這就無(wú)法盡到保障與維護(hù)社區(qū)及全體業(yè)主公益的職責(zé)，全體業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)所要得到的本質(zhì)服務(wù)也就無(wú)從談起了。所以，這實(shí)際上是對(duì)全體業(yè)主利益的損害。
因此，我認(rèn)為物業(yè)管理者若要切實(shí)搞好物業(yè)管理工作，就應(yīng)該要有一定的強(qiáng)制性權(quán)利。但是這里存在兩個(gè)障礙，一是這種權(quán)利從何而來(lái)，二是這會(huì)不會(huì)被認(rèn)為是侵害業(yè)主人身權(quán)利。
我使用的是“權(quán)利”二字而非“權(quán)力”，是想說(shuō)明這種權(quán)利不是天生的、不是國(guó)家規(guī)定的，而是廣大的業(yè)主通過(guò)物業(yè)管理合同、契約等賦予物業(yè)管理者的。
在西方的法制思想史中，“社會(huì)契約論”非常重要，其內(nèi)容是說(shuō)，國(guó)民與政府之間，存在著一種社會(huì)契約，國(guó)民的契約義務(wù)是納稅供政府使用。而政府的契約義務(wù)則是服務(wù)民眾、保護(hù)民眾。這種思想當(dāng)然爭(zhēng)議也比較大，但我覺(jué)得，這對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系好像比較適合。
物業(yè)管理者只有通過(guò)物業(yè)管理契約，得到全體業(yè)主的委托與授權(quán)，才享有管理物業(yè)的權(quán)利。如果業(yè)主意識(shí)到，只有賦予物業(yè)管理者特定的強(qiáng)制性權(quán)利，物業(yè)管理者才能有效地、完整地履行物業(yè)管理職能，更好地為業(yè)主服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該在物業(yè)管理契約中予以說(shuō)明。這種強(qiáng)制權(quán)利不是物業(yè)管理者本身具備的，業(yè)主在物業(yè)管理契約中的授權(quán)才是這種權(quán)利的源泉。業(yè)主可以授予其這種權(quán)利，也可以不授予或者收回這種權(quán)利。
而當(dāng)物業(yè)管理契約中載明這種權(quán)利后，廣大的業(yè)主就有義務(wù)尊重物業(yè)管理者的這種權(quán)利，配合物業(yè)管理者的工作。很有可能，這會(huì)限制一個(gè)、幾個(gè)、甚至是小部分業(yè)主的絕對(duì)自由，但同時(shí)維護(hù)了全體業(yè)主的利益。所以，如果物業(yè)管理者對(duì)某一業(yè)主的不當(dāng)行為采取強(qiáng)制性行為，那么這種行為應(yīng)該是包括該業(yè)主在內(nèi)的所有業(yè)主都明知與許可的，因而，物業(yè)管理者的行為不構(gòu)成對(duì)該業(yè)主的侵權(quán)行為。
物業(yè)管理行業(yè)越來(lái)越成為一種專業(yè)，很重要的一點(diǎn)就是這種重要性、復(fù)雜性。雖然是以管理物業(yè)為工作內(nèi)容，但實(shí)際上，處理人與人的關(guān)系才是工作的難點(diǎn)與重點(diǎn)。
篇3：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù)
答：針對(duì)實(shí)踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問(wèn)題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)享有10項(xiàng)權(quán)利：
（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
（2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行6項(xiàng)義務(wù)：
（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（第六條）。