物業(yè)管理作為居地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與完善,推動(dòng)城市建設(shè)與發(fā)展方面具有不可替代的作用。因此,其必要性、重要性正在被業(yè)內(nèi)人士廣泛接受。
一、物業(yè)管理是促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要力量
房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)達(dá)國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一,其產(chǎn)值一般占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的9-13%。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá),在有力地促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí),也促進(jìn)了城市的繁榮。在我國(guó),房地產(chǎn)業(yè)同第三產(chǎn)業(yè)的其他行業(yè)一樣,發(fā)展相對(duì)落后,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的2.7%。最近,國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)提出,“九五”期間,房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值要達(dá)到占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的3-5%的水平,到20**年,達(dá)到10%左右的水平。這說(shuō)明,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是十分廣闊的。隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮和興旺發(fā)達(dá),物業(yè)管理業(yè)也將獲得更大、更快的發(fā)展,并成為房地產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)的重要促進(jìn)力量。
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的配套工程,是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。在我國(guó),伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理也悄然興起,并日益成為房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展的支撐和促進(jìn)力量。
物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支撐和促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
首先,物業(yè)管理可以促進(jìn)城市房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展。
在我國(guó),房地產(chǎn)真正作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展,是始于80年代初期,由于受當(dāng)時(shí)的條件所限,房地產(chǎn)業(yè)一開(kāi)始就呈現(xiàn)出起伏波動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢(shì),致使房地產(chǎn)業(yè)自1992年從高峰跌落下來(lái)以后,歷經(jīng)幾年仍不能走出“谷底”。縱觀我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史可以清楚地看出,房地產(chǎn)業(yè)同我國(guó)的其他產(chǎn)業(yè)一樣,也是走了——條以數(shù)量擴(kuò)張為主的粗放式的增長(zhǎng)路子。80年代末90年代初,從南到北刮起的狂炒房地產(chǎn)之風(fēng),在加劇了我國(guó)經(jīng)濟(jì)泡沫化的同時(shí),也使房地產(chǎn)業(yè)偏離了健康穩(wěn)步發(fā)展的方向。重振房地產(chǎn)業(yè)的雄風(fēng),就大的方面來(lái)說(shuō),離不開(kāi)改革的深化及各項(xiàng)政策措施的配套、完善。就房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部來(lái)說(shuō),則離不開(kāi)增長(zhǎng)方式和經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式和經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變的內(nèi)容之一就是加強(qiáng)物業(yè)管理。實(shí)踐已經(jīng)證明,良好的物業(yè)管理,是房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式和經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變,步人良性循環(huán),實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的必由之路。
房地產(chǎn)作為一種生產(chǎn)要素和不動(dòng)產(chǎn),其運(yùn)行固然有著自己特有的規(guī)律性,但作為商品,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)也應(yīng)遵循商品經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,這就是產(chǎn)品必須及時(shí)完成自己的形態(tài)變化,即由房地產(chǎn)實(shí)物向貨幣形態(tài)的轉(zhuǎn)變。要及時(shí)、順利地實(shí)現(xiàn)由實(shí)物形態(tài)向貨幣形態(tài)的轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)商品必須具有質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉、售后服務(wù)完善、配套設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)雅等特點(diǎn),這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)部門(mén)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式,即由主要注重量的增長(zhǎng),向數(shù)量、質(zhì)量、效益并重轉(zhuǎn)變,可以說(shuō),由只注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè),到既注重開(kāi)發(fā)、建設(shè),又注重以物業(yè)管理為主要內(nèi)容的售后服務(wù)的轉(zhuǎn)變,是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)觀念的一次質(zhì)的飛躍。
努力實(shí)現(xiàn)這一飛躍,是房地產(chǎn)業(yè)走出困境,實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵。 其次,物業(yè)管理有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商的信譽(yù),改變企業(yè)形象,增強(qiáng)在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中的競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理的目的,就是通過(guò)對(duì)房屋等建筑物為主體的房產(chǎn)進(jìn)行有效的管理及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),對(duì)公共設(shè)施、環(huán)境的管理,對(duì)房屋居住人提供各種可能的服務(wù),為業(yè)主或租戶提供一個(gè)安全、舒適、安靜、清潔衛(wèi)生的居住、工作成學(xué)習(xí)環(huán)境,保障業(yè)主或租戶的利益,提高業(yè)主的投資回報(bào)率,使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)得以充分有效的利用和不斷升值。物業(yè)管理目的的這種社會(huì)性質(zhì),使物業(yè)管理成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商的一種十分有效的宣傳促銷(xiāo)手段。良好的物業(yè)企管理作為一種無(wú)形資產(chǎn),一方面可以增強(qiáng)社會(huì)各方面和各階層對(duì)房屋購(gòu)置、租賃的信心,另一方面則可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)商樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟,人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本性變化。人們?cè)谧⒅厣唐菲放坪蛢?nèi)在質(zhì)量的同時(shí),也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為,服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一,是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后,運(yùn)用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢(shì),向購(gòu)買(mǎi)者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的增強(qiáng),“以質(zhì)量求生存,以品種求發(fā)展,以服務(wù)求信譽(yù)”的觀念已被越來(lái)越多的企業(yè)所接受。在買(mǎi)方占主導(dǎo)地位的市場(chǎng)格局中,消費(fèi)者不但要求企業(yè)在產(chǎn)品銷(xiāo)售的前后提供各種服務(wù),而且還
篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義
現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。
一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。
物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。
在深圳就有此類(lèi)成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員對(duì)大廈各類(lèi)設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。
二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。
物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷(xiāo)推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。
現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)派出專(zhuān)業(yè)人員入住樓盤(pán)，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的.硬件條件。
此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車(chē)場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類(lèi)問(wèn)題。
三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。
有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專(zhuān)心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。
同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。
此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。
四、前期介入的立法意義
實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。
1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。
如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，從物業(yè)管理的角度，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。
2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。
3、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。
篇3：物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用和意義
物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的作用和意義
一、物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的地位
(一)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程
市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的集中表現(xiàn)。社會(huì)分工是商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)存在與發(fā)展的基礎(chǔ)。馬克思指出:“由于社會(huì)分工，這些商品的市場(chǎng)日益擴(kuò)大；生產(chǎn)勞動(dòng)的分工，使它們各自的產(chǎn)品互相變?yōu)樯唐罚ハ喑蔀榈葍r(jià)物，使他們互相成為市場(chǎng)。”列寧也指出:“哪里有社會(huì)分工和商品生產(chǎn)，哪里就有‘市場(chǎng)’。”從這里可以看出，市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。商品經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)越發(fā)達(dá)，市場(chǎng)對(duì)生產(chǎn)和消費(fèi)的作用也就越大。市場(chǎng)和商品經(jīng)濟(jì)的共同基礎(chǔ)是社會(huì)分工，社會(huì)分工越發(fā)達(dá)、越細(xì)密，市場(chǎng)容量和范圍也就越大。現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以其自身巨大的滲透力打破了封建割據(jù)、地區(qū)封鎖、小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的自產(chǎn)自足的生產(chǎn)模式，從而形成了社會(huì)化大生產(chǎn)。從市場(chǎng)學(xué)觀點(diǎn)來(lái)看，一個(gè)成功的產(chǎn)品要占領(lǐng)市場(chǎng)，并在市場(chǎng)中占有較大的份額，就必須把產(chǎn)品放到市場(chǎng)環(huán)境中去考察、去檢驗(yàn)。要通過(guò)調(diào)查、研究，分析市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)每一環(huán)節(jié)的直接、間接的影響和要求，來(lái)決定產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程，并且隨著市場(chǎng)的變動(dòng)，不斷搜集、反饋信息，以此來(lái)調(diào)整生產(chǎn)各環(huán)節(jié)，使之適應(yīng)社會(huì)需求。
這一循環(huán)良性運(yùn)作的結(jié)果，將使產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，緊緊跟隨市場(chǎng)的需要，不斷創(chuàng)造新的完美，滿足人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需要；同時(shí)，不難看出在這一循環(huán)中，售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)有著相當(dāng)重要的地位。它是上一生產(chǎn)循環(huán)的延續(xù)和發(fā)展，又是下一生產(chǎn)循環(huán)的開(kāi)端，是一個(gè)承前啟后的環(huán)節(jié)。缺少這一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)循環(huán)就會(huì)斷裂，產(chǎn)品將與消費(fèi)者失去聯(lián)系，將給產(chǎn)品的改造帶來(lái)困難，久而久之，產(chǎn)品將老化，從而在市場(chǎng)中失去應(yīng)有的地位。因此，國(guó)內(nèi)外成功的企業(yè)家都非常重視售后服務(wù)這一環(huán)節(jié)。如國(guó)外的“豐田”、“本田”等企業(yè)，其售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，遍布世界各地，哪里有產(chǎn)品，哪里就有其售后服務(wù)。又如國(guó)內(nèi)的青島海爾集團(tuán)，也十分重視售后服務(wù)。凡是購(gòu)買(mǎi)青島海爾冰箱的保質(zhì)期要比通常產(chǎn)品的保質(zhì)期多延長(zhǎng)一年的售后服務(wù)，一旦使用中發(fā)生故障，只要向維修門(mén)市部打個(gè)電話，就會(huì)有人立即上門(mén)服務(wù)，解決困難，同時(shí)還收到總廠郵來(lái)的慰問(wèn)信。正是由于注重售后服務(wù)，使其在人們心目中留下了良好的印象，購(gòu)買(mǎi)該廠產(chǎn)品的人越來(lái)越多，使其產(chǎn)值利潤(rùn)成倍地增長(zhǎng)。1996年4月2日《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道的一則消息中稱(chēng):海爾的銷(xiāo)售收入從10年前的348萬(wàn)元起步，發(fā)展到1995年的43.4億元，提高了1245倍，“八五”期間海爾連續(xù)5年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)速度都在60%以上。從中可以看出售后服務(wù)已成為營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中一個(gè)不可缺少的環(huán)節(jié)，成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)成功的根本保證。
(二)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的組成部分
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，同樣存在著與產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程類(lèi)似的循環(huán)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，重視售后的物業(yè)管理，才能使自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)形成一個(gè)完整的運(yùn)作系統(tǒng)，并可望得到較好的發(fā)展。如果房產(chǎn)交付使用后，沒(méi)有良好的物業(yè)管理，那么原來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)再好的小區(qū)環(huán)境也會(huì)變成公共設(shè)施遭嚴(yán)重破壞、垃圾滿地、臭氣襲人、環(huán)境嘈雜、治安混亂、夜不安寢......的不良環(huán)境。如南京市某住宅小區(qū)建成驗(yàn)收時(shí)，有的建筑曾獲得魯班獎(jiǎng)，然而沒(méi)幾年，就出現(xiàn)了“一年新、二年舊、三年破”的狀況，居民意見(jiàn)很大，紛紛批評(píng)開(kāi)發(fā)商，要求開(kāi)展物業(yè)管理。從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)的角度來(lái)看，作為銷(xiāo)售后服務(wù)的物業(yè)管理決不亞于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的其他過(guò)程，甚至有時(shí)比前面開(kāi)發(fā)過(guò)程顯得更重要。因?yàn)榍捌陂_(kāi)發(fā)不足出現(xiàn)的一些小問(wèn)題，可以通過(guò)良好的物業(yè)管理工作，求得業(yè)主(使用人)的理解和原諒，挽回不好的影響。所以物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有不可估量的重要性。
現(xiàn)實(shí)中，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的領(lǐng)導(dǎo)們非常明白這一道理，對(duì)物業(yè)管理給予足夠的重視，常抓不懈，以其優(yōu)良的售后服務(wù)贏得了客戶，大大促進(jìn)了房產(chǎn)銷(xiāo)售。例如海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司，19*第一期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，由于對(duì)海南施工隊(duì)伍的情況不十分熟悉，導(dǎo)致一期工程質(zhì)量不盡如人意，但是公司把工作做在了物業(yè)管理上，從而贏得了社會(huì)的理解和認(rèn)可。他們?cè)谖飿I(yè)環(huán)境營(yíng)造上，整了120畝土地分期開(kāi)發(fā)，第一期只開(kāi)發(fā)二三十畝，奉行“開(kāi)發(fā)一塊、美化一塊、服務(wù)一塊”的觀念，將首期開(kāi)發(fā)的內(nèi)部環(huán)境修理好，鋪種草地，栽植花木，雕砌小景觀，修好馬路，使居民進(jìn)入小區(qū)以后，沒(méi)有那種房子雖蓋好到處是建筑垃圾的感覺(jué)。
相反，精心培植和養(yǎng)護(hù)的草地、花木，清潔的馬路，放置整齊的公共設(shè)施，給人以一種寧?kù)o、舒適的感覺(jué)。他們還專(zhuān)門(mén)成立了小區(qū)物業(yè)管理，積極開(kāi)展便民服務(wù)，解決住戶的生活困難。正是由于注重了這些平凡的事情，熱心為居民服務(wù)，使企業(yè)的信譽(yù)在公眾心目中扎下了根。日復(fù)一日出色的物業(yè)管理工作，又使這種聲譽(yù)得以保持和擴(kuò)大，所以海南珠江實(shí)業(yè)股份有限公司贏得了一期又一期的購(gòu)房老客戶。相反，有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)，只顧建樓、賣(mài)樓，不重視環(huán)境營(yíng)造和物業(yè)管理，待投資者入住之后，問(wèn)題百出:水、電供應(yīng)無(wú)保障，環(huán)境臟亂，人員混雜，沒(méi)有安全感。如此物業(yè)管理，居住業(yè)主身受其害，其負(fù)面影響也會(huì)不脛而走，即使房?jī)r(jià)低于別的開(kāi)發(fā)商，其房產(chǎn)也難以銷(xiāo)售。尤其是當(dāng)前國(guó)家宏觀調(diào)控時(shí)期，房地產(chǎn)處在低谷，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)難以銷(xiāo)售出去。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，到1998年我國(guó)空置的房產(chǎn)率為15.99%，接近警戒線(發(fā)達(dá)國(guó)家將空置房屋警戒線定為3年供應(yīng)總量的10%)。面對(duì)銷(xiāo)售困難階段，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注重物業(yè)管理，用良好的服務(wù)質(zhì)量贏得了消費(fèi)者。南京市棲霞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面對(duì)涉外別墅、高檔商住樓大量滯銷(xiāo)的現(xiàn)狀，著重強(qiáng)化物業(yè)管理工作，使他們開(kāi)發(fā)的涉外小區(qū)--東方花園城被建設(shè)部評(píng)為優(yōu)秀住宅小區(qū)樣板，24幢別墅很快銷(xiāo)售一空，還不能滿足外國(guó)客人的需要，又進(jìn)行二期工程的建造。這與南京其他房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的別墅、商住樓銷(xiāo)售不出去形成了鮮明的對(duì)比。
(三)良好的物業(yè)管理使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能
從整個(gè)社會(huì)來(lái)講，資源總量是有限的。一件產(chǎn)品消耗了資源，它在使用中應(yīng)能使其價(jià)值全部轉(zhuǎn)移，才是最為經(jīng)濟(jì)的。如果只轉(zhuǎn)移了一部分就報(bào)廢掉，無(wú)形中就造成了部分資源的白白浪費(fèi)。尤其是像土地這種一次性資源，只會(huì)越占用越少，因而其價(jià)格不斷上漲，開(kāi)發(fā)成本不斷增加。一塊土地被占用來(lái)蓋樓房，那么這一塊土地就不能再使用。如果由于設(shè)計(jì)、建造和使用管理的原因，使本來(lái)壽命可達(dá)到70年的樓宇，只使用了50年就不得不拆除，那么由此造成的資源和財(cái)富的損失是巨大的。美國(guó)某大學(xué)房地產(chǎn)管理教授格林·黑格說(shuō):在中國(guó)旅行時(shí)，一些只有三五年的樓房，看上去卻好像已有20年了。與此相反，瑞士不少“二戰(zhàn)”前的住房，現(xiàn)在仍然發(fā)揮其作用，既保持了傳統(tǒng)的建筑風(fēng)格，又具有嶄新的內(nèi)部設(shè)施。新加坡的住宅區(qū)，每5年至7年要進(jìn)行一次粉飾裝修、更新設(shè)施，以保持全新面貌。管理、維修、養(yǎng)護(hù)使物業(yè)發(fā)揮了最大的使用效能。所以開(kāi)展物業(yè)管理，對(duì)房產(chǎn)資源進(jìn)行愛(ài)護(hù)，延長(zhǎng)使用壽命，可為社會(huì)節(jié)約大量的財(cái)富。例如深圳天景花園，良好的物業(yè)管理使房產(chǎn)升值比同區(qū)域、同檔次房產(chǎn)高出40%以上。
(四)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的需要
住房是生活資料，屬于商品性質(zhì)。這就要求經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)樹(shù)立好的信譽(yù)、好的形象，就要促使他們考慮售后服務(wù)，保證用戶滿意。售后服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，是廣大購(gòu)房者在購(gòu)房前必須考慮的先決條件。凡是重視開(kāi)展物業(yè)管理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司必然開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益好。例如廣州華東實(shí)業(yè)公司每年開(kāi)發(fā)面積比不上其他公司，資金也不如別的公司雄厚，但他的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分興旺，每年興建的商品房只有期貨，從來(lái)沒(méi)有賣(mài)不出去的商品。原因就在于堅(jiān)持以提供售后服務(wù)為內(nèi)容的小區(qū)管理服務(wù)，即:“建設(shè)-管理-服務(wù)”一條龍，深受用戶的信任。
二、開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入
良好的物業(yè)管理可以使開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中得到大筆的利潤(rùn)和無(wú)形的資本--社會(huì)信譽(yù)、企業(yè)好的形象，名利雙豐收。因此，許多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商都愿意對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行必要的投入，以得到更多的回報(bào)。從實(shí)踐中來(lái)看，應(yīng)著重在三個(gè)方面進(jìn)行投入:
(一)觀念的投入
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入，首先應(yīng)當(dāng)是觀念的投入，即從領(lǐng)導(dǎo)決策層到公司的全體職員都應(yīng)重視物業(yè)管理。要完整而科學(xué)地理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的循環(huán)理論，并充分認(rèn)識(shí)每個(gè)環(huán)節(jié)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重要性，尤其是對(duì)物業(yè)管理環(huán)節(jié)的認(rèn)識(shí)要上升到一個(gè)戰(zhàn)略高度。現(xiàn)在許多房地產(chǎn)商過(guò)于急功近利，只顧把全部精力放在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品上，放在樓房銷(xiāo)售上，想盡快收回成本獲得利潤(rùn)，卻一開(kāi)始就忽略了物業(yè)管理這一開(kāi)發(fā)過(guò)程中的必不可少的重要環(huán)節(jié)。甚至有些開(kāi)發(fā)商把售后服務(wù)、物業(yè)管理當(dāng)作一個(gè)包袱。有這樣思想觀念的開(kāi)發(fā)商，是怎么也不會(huì)搞好物業(yè)管理的。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展，科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，必須充分認(rèn)識(shí)到管理在現(xiàn)代社會(huì)中所起的重要作用。即:
充分的投資+管理上的空白=無(wú)效的投資；
充分的投資+管理上的薄弱=低效的投資；
投資的充分+管理上的充分=高效的投資；
投資的薄弱+管理上的充分=有效的投資。
所以每一位開(kāi)發(fā)商要想在gg開(kāi)放、激烈競(jìng)爭(zhēng)的大潮中立于不敗之地，必須更新觀念，提高認(rèn)識(shí)，樹(shù)立“建設(shè)-管理-服務(wù)”的思想。這樣不僅可使物業(yè)管理水平上新臺(tái)階，出新成果，同時(shí)也可使開(kāi)發(fā)商在廣大客戶中樹(shù)立良好的形象，最終使企業(yè)獲得較好的效益。
(二)行動(dòng)的投入
開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理在行動(dòng)上的投入應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)在讓物業(yè)管理公司全面參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程，即在項(xiàng)目選定、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)銷(xiāo)售等過(guò)程中都要認(rèn)真考慮與物業(yè)管理的相關(guān)問(wèn)題，并妥善加以解決。然而要做到這一點(diǎn)有時(shí)并不容易。因?yàn)閷?duì)于利潤(rùn)第一的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理不但不能賺取巨額利潤(rùn)，而且相當(dāng)瑣碎繁雜。許多開(kāi)發(fā)商僅把物業(yè)管理當(dāng)成一件可有可無(wú)、勉強(qiáng)應(yīng)付的事。例如有些開(kāi)發(fā)商為了在有限的土地上建造更多的房屋來(lái)獲取更多的利潤(rùn)，往往在規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段就忽略公共設(shè)施用房，以致到后來(lái)，整個(gè)小區(qū)沒(méi)有辦法實(shí)行物業(yè)管理，到處顯得雜亂無(wú)章，環(huán)境極差，影響了居民的購(gòu)房欲。隨著人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，人們購(gòu)房不僅僅只是為了解決睡覺(jué)休息的問(wèn)題，更重要的是選擇居住環(huán)境問(wèn)題。
《光明日?qǐng)?bào)》1996年3月15日刊登了一篇題為《百姓買(mǎi)房--買(mǎi)環(huán)境》的文章，介紹了人類(lèi)對(duì)居室周?chē)h(huán)境的要求是共同的，即要求有相對(duì)開(kāi)闊的空間和宜人的景致。遼寧省大連三環(huán)房屋開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)特別注重環(huán)境的開(kāi)發(fā)，在他們興建第一個(gè)項(xiàng)目--桃花源小區(qū)時(shí)，就提出“少建一幢樓，多留一片綠”的口號(hào)，主動(dòng)修改設(shè)計(jì)方案，把4000平方米的住宅樓，改建成一處1600平方米的休閑廣場(chǎng)，并請(qǐng)北京、蘇州等地的專(zhuān)業(yè)部門(mén)對(duì)小區(qū)外部環(huán)境進(jìn)行設(shè)計(jì)，使小區(qū)綠化面積達(dá)到40%，比國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)高出10個(gè)百分點(diǎn)。他們還投資120萬(wàn)元建設(shè)一座面積達(dá)5000平方米的人工湖，放養(yǎng)了一些淡水魚(yú)。少建一幢樓意味著少收入1000萬(wàn)元，但他們堅(jiān)持認(rèn)為，現(xiàn)代人追求室內(nèi)和室外環(huán)境、人工與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由于注重物業(yè)管理工作的開(kāi)展，注重了環(huán)境的優(yōu)化，深受住戶們的青睞，這個(gè)小區(qū)竣工驗(yàn)收前就已銷(xiāo)售了60%以上的房屋。
(三)資金的投入
觀念和行動(dòng)的投入最終還落實(shí)在資金的投入上。這種投入表面上看似乎沒(méi)有什么效益，但實(shí)際上會(huì)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益。例如對(duì)環(huán)境美化的投入，對(duì)配套設(shè)施的投入都會(huì)產(chǎn)生實(shí)在而又久遠(yuǎn)的廣告效應(yīng)。一種實(shí)在的、生動(dòng)的、方便優(yōu)雅的、居民贊譽(yù)的小區(qū)環(huán)境，其廣告效應(yīng)絕非幾頁(yè)報(bào)紙、幾分鐘電視廣告可以相比的。物業(yè)管理效果是幾十年、上百年的存在，它會(huì)像一座豐碑，追敘著開(kāi)發(fā)企業(yè)的理念和追求。開(kāi)發(fā)商重視對(duì)物業(yè)管理的資金投入，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面:
1.對(duì)配套服務(wù)設(shè)施的資金投入
一個(gè)占地幾十畝、居住人口好幾萬(wàn)的住宅小區(qū)，如果沒(méi)有一系列的配套設(shè)施，如幼兒園、小學(xué)、商店、診所、郵電所、儲(chǔ)蓄所、美發(fā)廳、飲食餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所等等，居民將無(wú)法生活，必然會(huì)影響工作情緒與效果。然而，創(chuàng)造一個(gè)寧?kù)o、祥和、舒適的小區(qū)環(huán)境，就要進(jìn)行優(yōu)雅環(huán)境的規(guī)劃與營(yíng)造，做好小區(qū)的綠化和景觀設(shè)計(jì)，整修好道路。這一切需要資金的投入，開(kāi)發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。
2.交納物業(yè)維修資金
開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時(shí)，一次性支付一筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱(chēng)之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問(wèn)題。這筆基金的數(shù)額目前全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況頒布條款來(lái)執(zhí)行，通常控制在物業(yè)投資總額的1%~5%。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定:建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)門(mén)基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資1%的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專(zhuān)用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。新建的商品房按房屋單體造價(jià)的10%，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位在售房中加價(jià)收取(暫行辦法第二十八條)。
設(shè)立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證。現(xiàn)實(shí)中的許多新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時(shí)間以后，就問(wèn)題百出，給使用者帶來(lái)難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來(lái)管理，面對(duì)著工程質(zhì)量重大遺留問(wèn)題，也無(wú)能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開(kāi)發(fā)商劃撥專(zhuān)用基金來(lái)妥善解決。
值得注意的是這筆基金費(fèi)用不是由物業(yè)管理公司私自進(jìn)行操縱的，必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會(huì)來(lái)共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定:公用設(shè)施專(zhuān)用基金，住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀行，專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用，保值增值，滾動(dòng)使用(暫行辦法第二十九條)。
此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施用房給予優(yōu)惠。沒(méi)有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進(jìn)行。
三、物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的參與
物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷(xiāo)售出去以后進(jìn)行工作的。要想開(kāi)展好這項(xiàng)工作，就不能被動(dòng)地進(jìn)行物業(yè)管理。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開(kāi)展得好壞與前面物業(yè)開(kāi)發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動(dòng)介入，并且?guī)椭_(kāi)發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān):規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、驗(yàn)收關(guān)。
(一)把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)
物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來(lái)開(kāi)展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來(lái)規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮今后物業(yè)管理工作的開(kāi)展，連一些基本的公共設(shè)施都沒(méi)有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒(méi)有地皮可建，對(duì)此住戶意見(jiàn)很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時(shí)不配套，甚至連中國(guó)老百姓最主要的交通工具--自行車(chē)車(chē)棚都未予以考慮，住戶進(jìn)住以后，自行車(chē)隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上存在的種種問(wèn)題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)一般應(yīng)注意五個(gè)方面:
1.配套設(shè)施的完善
如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、美容美發(fā)廳、郵電所、各類(lèi)娛樂(lè)設(shè)施等基本生活設(shè)施配套；如果是寫(xiě)字樓，則商務(wù)中心、停車(chē)場(chǎng)就需重點(diǎn)考慮。
2.水電供應(yīng)容量問(wèn)題
規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要充分留有余地。gg開(kāi)放以來(lái)，人民生活條件得到極大改善，家庭購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)代化電器數(shù)量越來(lái)越多，過(guò)去只有電視機(jī)、電冰箱等簡(jiǎn)單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水器、空調(diào)等大功率的電器，甚至一個(gè)家庭有兩臺(tái)空調(diào)。這樣用電負(fù)荷猛增，過(guò)去規(guī)劃設(shè)計(jì)僅考慮照明及普通電器用電負(fù)荷，遠(yuǎn)不能適應(yīng)如今住戶的需要，所以規(guī)劃時(shí)一定要考慮周全，不然住戶剛進(jìn)小區(qū)不久，就要申請(qǐng)?jiān)鋈荩駝t常常跳閘、停電，甚至還會(huì)引發(fā)火災(zāi)，影響居民生活，造成一定損失。
3.垃圾處理方式
根據(jù)各地氣溫不同，以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個(gè)異味和蚊蠅孳生源。如果不設(shè)通道，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，并派專(zhuān)人及時(shí)清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設(shè)計(jì)人員容易忽略的，必須提醒設(shè)計(jì)人員注意。
4.消防設(shè)施
在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計(jì)中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。
5.一些特殊情況的意見(jiàn)
此外，還需根據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)、對(duì)居民衣食住行的熟悉了解，幫助設(shè)計(jì)部門(mén)克服一些容易忽略的問(wèn)題，力求設(shè)計(jì)完美。比如北方冬天供熱的問(wèn)題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設(shè)計(jì)好供熱管道的走向。又如設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)廚房灶臺(tái)下放置煤氣罐的高度是否符合實(shí)際煤氣罐的高度等類(lèi)似問(wèn)題，物業(yè)管理公司有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提請(qǐng)注意。
總之，物業(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場(chǎng)出發(fā)，從有利于物業(yè)管理工作的開(kāi)展這一角度出發(fā)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。
(二)把好施工監(jiān)理關(guān)
住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國(guó)家建設(shè)部根據(jù)近年來(lái)許多建筑施工單位偷工減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時(shí)向國(guó)際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對(duì)施工過(guò)程介入，對(duì)搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。
1.指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)
物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長(zhǎng)的物業(yè)。因此，他們對(duì)樓宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問(wèn)題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問(wèn)題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會(huì)滲水等等。這些影響使用功能的問(wèn)題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致遺留下來(lái)，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。
2.掌握新物業(yè)的全部情況
施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑的使用問(wèn)題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來(lái)應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè)，才可能對(duì)每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對(duì)物業(yè)管理工作的開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無(wú)法管理
3.物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開(kāi)發(fā)
對(duì)于施工單位來(lái)講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影響使用功能的問(wèn)題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)講，由于參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過(guò)程，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比較順利地移交，為開(kāi)發(fā)商節(jié)約了時(shí)間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。
(三)把好驗(yàn)收關(guān)
1.參加驗(yàn)收的重要性
作為百年大計(jì)的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對(duì)房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面，最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來(lái)承擔(dān)。所以從某種意義上來(lái)講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開(kāi)展物業(yè)管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問(wèn)題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行，必然會(huì)給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)入管理，就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來(lái)負(fù)責(zé)修理，實(shí)在是心有余而力不足。因此物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，代表其利益，參加工程驗(yàn)收。對(duì)于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開(kāi)發(fā)商一起向建筑承包商索賠，最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金，留給物業(yè)管理公司專(zhuān)門(mén)應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時(shí)，不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時(shí)工程的狀況，還應(yīng)考慮到使用一段時(shí)間以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù)，在匆忙中完成，常存在驗(yàn)收時(shí)其質(zhì)量還好，但過(guò)不了多久，甚至居民剛搬進(jìn)住宅小區(qū)，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題。在國(guó)外通常的處理辦法是建筑商對(duì)其施工質(zhì)量向保險(xiǎn)公司投保，保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。
值得注意的是，gg開(kāi)放以來(lái)，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛，基本建設(shè)需求量急增，基建隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過(guò)大；同時(shí)由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng)，以及社會(huì)上一些腐敗的東西也影響著各級(jí)政府管理人員及開(kāi)發(fā)商，往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過(guò)場(chǎng)，一項(xiàng)十分嚴(yán)肅的工作有時(shí)便走了樣，使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過(guò)關(guān)。前一階段國(guó)內(nèi)報(bào)紙上連續(xù)報(bào)道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故，正是低質(zhì)工程的結(jié)果。
2.驗(yàn)收時(shí)，要細(xì)致入微，鐵面無(wú)私前面已談到房屋工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當(dāng)長(zhǎng)久的，給管理帶來(lái)的障礙是巨大的。所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)，必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會(huì)給自己日后的管理工作帶來(lái)難度，也將影響業(yè)主的利益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等等；細(xì)微之處，如所用材料的性能，供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理，防盜門(mén)安裝是否符合安全標(biāo)準(zhǔn)，各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對(duì)于高層建筑，還需要對(duì)電梯、水泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是，鐵面無(wú)私。查出來(lái)的問(wèn)題，該返工的責(zé)成施工隊(duì)返工，屬于無(wú)法返工的問(wèn)題，應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求，不予簽字。只有嚴(yán)格要求，才能保證為物業(yè)管理帶來(lái)方便。