深圳小區(qū)為何成立業(yè)主委員會(huì)這么難

　　20**年年底，深圳市物業(yè)管理學(xué)術(shù)沙龍上曾透露，全市小區(qū)業(yè)委會(huì)成立率不足30%，或者選舉出的上一屆業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后未再產(chǎn)生新的業(yè)委會(huì)。有關(guān)單位答復(fù)稱業(yè)委會(huì)是業(yè)主自發(fā)組成的團(tuán)體，政府不過多干預(yù)。深圳是內(nèi)地最先產(chǎn)生業(yè)委會(huì)及最先制定物管條例的城市，而緣何成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)這么少？筆者顏宇丹認(rèn)為，總結(jié)起來有幾點(diǎn)原因：

　　一、深圳是移民城市外來人口多，生活節(jié)奏緊張，買房后鄰居之間互相不來往，很多小區(qū)沒有業(yè)主牽頭成立業(yè)委會(huì)；

　　二、深圳是一線城市，由于限購(gòu)令炒房者借名購(gòu)房多，小區(qū)空置率高，一些真正業(yè)主不實(shí)際居住在小區(qū)里，對(duì)小區(qū)是否成立業(yè)委會(huì)沒有直接利益關(guān)系；

　　三、一些老的小區(qū)，尤其是小戶型房，租住率高，擁有所有權(quán)的業(yè)主沒有住在小區(qū)里，對(duì)小區(qū)是否成立業(yè)委會(huì)無(wú)所謂；

　　四、小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司不希望成立業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)公司管理及財(cái)務(wù)情況，因此不配合提供業(yè)主名單，使籌備組無(wú)法聯(lián)系上業(yè)主，有些小區(qū)物業(yè)公司甚至阻擾業(yè)委會(huì)成立；

　　五、政府對(duì)業(yè)委會(huì)的成立既放手又嚴(yán)管，一方面對(duì)業(yè)委會(huì)是否成立沒有硬性要求，一方面政府嚴(yán)格規(guī)定了成立業(yè)委會(huì)必須符合“雙過半”原則及繁瑣的程序，使業(yè)委會(huì)難以成立。

　　在法言法，讓我們來看看深圳對(duì)成立業(yè)主委員會(huì)有些什么要求呢？這在20**年1月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》和20**年1月1日起施行的《〈深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例〉實(shí)施若干規(guī)定》里有詳細(xì)的規(guī)定。

　　一、成立業(yè)主委員會(huì)的條件：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之五十以上的；（二）首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的。分期開發(fā)的物業(yè)，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后六十日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個(gè)月內(nèi)，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　二、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)管理單位：

　　1、市住房和建設(shè)部門是本市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市主管部門），建立物業(yè)管理電子投票信息系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)信用平臺(tái)和誠(chéng)信檔案制度；

　　2、區(qū)主管部門接受市主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，確認(rèn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)集體辭職的情形，責(zé)令嚴(yán)重違法的業(yè)主委員會(huì)限期整改、解散；

　　3、街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。

　　4、社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以依法委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)，但受區(qū)主管部門委托的事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)委托。

　　三、關(guān)于業(yè)主委員會(huì)選舉的規(guī)定：

　　物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主人數(shù)，按照物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的業(yè)主數(shù)量計(jì)算，一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位按一人計(jì)算。但物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的，或者同一買受人擁有一個(gè)以上物業(yè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，按一人計(jì)算。一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位擁有一個(gè)表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該產(chǎn)權(quán)單位的投票權(quán)數(shù)。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。

　　四、業(yè)主委員會(huì)成立的程序：

　　1、業(yè)主委員會(huì)成員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以聯(lián)名推薦1至2名候選人，但同一業(yè)主只能聯(lián)名推薦一次。籌備組根據(jù)預(yù)定委員、候補(bǔ)委員人數(shù)確定候選人總?cè)藬?shù)，并對(duì)候選人資格審查確認(rèn)后，對(duì)委員和候補(bǔ)委員按照規(guī)定程序一并組織選舉，根據(jù)得票順序依次選出業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員。業(yè)主委員會(huì)成員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于20%，且不得高于50%。

　　2、委員、候補(bǔ)委員得票順序，按照所得投票權(quán)數(shù)占與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)的比例與所得投票人數(shù)占與會(huì)業(yè)主人數(shù)的比例之和的大小確定；兩者之和相等的，所得投票權(quán)數(shù)較多者排名靠前。委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。委員、候補(bǔ)委員當(dāng)選名額不足或者無(wú)人當(dāng)選的，可以重新選舉，也可以補(bǔ)選，具體方式由籌備組在選舉辦法中確定。

　　3、籌備組成立6個(gè)月仍無(wú)法召開業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處可以解散籌備組并重新成立籌備組。

　　4、業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)通過社區(qū)工作站向區(qū)主管部門提交備案申請(qǐng)。社區(qū)工作站應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)業(yè)主委員會(huì)書面總結(jié)的業(yè)主大會(huì)成立情況進(jìn)行核查，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核并簽署意見，并將備案申請(qǐng)及

資料轉(zhuǎn)報(bào)區(qū)主管部門備案。區(qū)主管部門的備案回執(zhí)由社區(qū)工作站轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會(huì)。

　　五、業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉：

　　1、業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前6個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并應(yīng)當(dāng)在任期屆滿5個(gè)月前將換屆選舉方案報(bào)告區(qū)主管部門和物業(yè)所在地街道辦事處。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月尚未完成換屆選舉的，由物業(yè)所在地街道辦事處根據(jù)實(shí)際情況，按照下列規(guī)定處理：

　?。ㄒ唬┙值擂k事處確認(rèn)前期選舉工作合法的，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助繼續(xù)完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處同意也可以由業(yè)主委員會(huì)在街道辦事處的監(jiān)督下繼續(xù)完成換屆選舉；

　?。ǘ┣捌谶x舉工作程序違法、爭(zhēng)議較大或者具有其他影響換屆選舉的重大事項(xiàng)，由街道辦事處組織、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助，重新舉行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未完成換屆選舉工作的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)代管相關(guān)檔案資料，并參照首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序組織選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，籌備組成員的組成由街道辦事處確定；但經(jīng)確認(rèn)前期選舉工作合法的，街道辦事處可以在前期選舉工作基礎(chǔ)上繼續(xù)完成換屆選舉。

　　2、經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上且與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意，業(yè)主大會(huì)可以決定延長(zhǎng)業(yè)主委員會(huì)及委員、候補(bǔ)委員的任期，但決定延長(zhǎng)后的每屆任期不得超過5年。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出延長(zhǎng)任期的決定后10日內(nèi)向區(qū)主管部門備案。

篇2：物管案例：業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)自發(fā)成立業(yè)主委員會(huì)怎么辦

　　物管案例：業(yè)主通過網(wǎng)絡(luò)自發(fā)成立業(yè)主委員會(huì)怎么辦

　　物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)駐小區(qū)，業(yè)主們卻已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)。他們是在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)發(fā)起的，有一百左右人，還推選了一位業(yè)主委員會(huì)主任，這位主任在網(wǎng)上聯(lián)絡(luò)各位業(yè)主。這樣的業(yè)主委員會(huì)合法嗎？

　　[案例分析]

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理的核心，其成立根據(jù)慣例要有具備一些必要的條件，并履行必須的成立程序，該組織的成立才是合法的。業(yè)主委員會(huì)成立的條件是：公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到50%以上；住宅出售已滿2年，其成立程序在“相關(guān)法規(guī)制度”中有明確介紹。本案例中小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的成立顯然未按組織程序成立的，其不具備法律地位，是不合法的組織。

　　[解決辦法]

　　從與業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)合作的角度，首先物業(yè)管理公司應(yīng)肯定業(yè)主這種自治管理的民主意識(shí)，但也要宣傳業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)政策，指出他們目前這種做法的不合法，提出積極的建議。同時(shí)，物業(yè)管理公司還要表明愿意積極幫助業(yè)主成立業(yè)主委員會(huì)的愿望，愿意與其友好合作的心意。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《業(yè)主委員會(huì)成立程序》

　　一、提出申請(qǐng)

　　物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請(qǐng)，填報(bào)《首屆業(yè)主（代表）大會(huì)籌備小組成立申請(qǐng)表》，成立首屆業(yè)主委員會(huì)：

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上；

　?。ǘ┪飿I(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到30％以上不足50％，且使用超過一年的。

　　二、成立籌備小組

　　街道辦事處收到申請(qǐng)后，作出書面批復(fù)意見，指導(dǎo)小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會(huì)籌備小組（以下簡(jiǎn)稱籌備小組）。

　　三、籌備小組開展籌備工作

　?。ㄒ唬┗I備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報(bào)街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。

　?。ǘ┗I備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

　　籌備小組將《業(yè)主委員會(huì)政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

　　（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人。

　?。ㄋ模┗I備小組將業(yè)主委員會(huì)候選人簡(jiǎn)歷表、業(yè)主委員會(huì)選票格式樣本、業(yè)主大會(huì)議程向業(yè)主張貼公布，同時(shí)將《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》書面送達(dá)全體業(yè)主。

　　四、召開大會(huì)選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡(jiǎn)歷表、《業(yè)主委員會(huì)選舉辦法》、《業(yè)主委員會(huì)章程》、《業(yè)主公約》送達(dá)街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的書面申請(qǐng)，同時(shí)做好會(huì)務(wù)籌備工作，包括落實(shí)場(chǎng)地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會(huì)街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

　　籌備小組根據(jù)議程召開大會(huì)：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會(huì)章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點(diǎn)票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

　　會(huì)后籌備小組將大會(huì)簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計(jì)表予以公布。

　　五、申請(qǐng)登記業(yè)主委員會(huì)

　　自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理備案登記手續(xù)；

　　（一）業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)表；

　?。ǘ┙值擂k事處核準(zhǔn)證明；

　?。ㄈI(yè)主委員會(huì)選票；

　　（四）業(yè)主代表選票；

　?。ㄎ澹I(yè)主授權(quán)委托書；

　?。I(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)簽到表；

　　（七）業(yè)主委員會(huì)章程；

　?。ò耍I(yè)主公約；

　　（九）其他相關(guān)資料。

　　六、核準(zhǔn)批復(fù)

　　區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會(huì)書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會(huì)憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報(bào)區(qū)或縣級(jí)市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

　　2．業(yè)主委員會(huì)章程（示范文本）

　　第一章 總則

　　第一條本會(huì)是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對(duì)本物業(yè)實(shí)施自治管理的組織。

　　本會(huì)由業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)則業(yè)主擔(dān)任。

　　本會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。

　　第二條本會(huì)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導(dǎo)。

　　第三條本章程所稱業(yè)主是指房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。

　　第四條本會(huì)代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

　　第二章 組織及職責(zé)

　　第五條第一屆業(yè)主委員會(huì)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦本會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。

　　第六條本會(huì)設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會(huì)主任、副主任在全體委員會(huì)中選舉產(chǎn)生。

　　本會(huì)聘任執(zhí)行秘書（或秘書長(zhǎng)）一名，負(fù)責(zé)處理本會(huì)日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。

　　本會(huì)主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

　　第七條本會(huì)權(quán)利

　　1．召集和主持業(yè)主大會(huì)；

　　2．與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦 法；

　　3．采用招標(biāo)或其他方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理單位對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管 理，并與其簽訂管理合同；

　　4．與物業(yè)管理單位議定年度管理計(jì)劃、年度費(fèi)用概算及決算報(bào) 告；

　　5．檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

　　6．修訂業(yè)主公約、本會(huì)章程。

　　第八條 本會(huì)義務(wù)

　　1．籌備業(yè)主大會(huì)并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　　2．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)決議；

　　3．執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對(duì)住用戶開展多種形式的宣傳教育；

　　4．保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；

　　5．執(zhí)行政府部門對(duì)本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求；

　　6．本會(huì)作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主 大會(huì)的決定，不得損害業(yè)主公共利益。

　　第九條 本會(huì)召集業(yè)主大會(huì)可采取會(huì)議或書面征求意見等形式。

　　第十條 下列人員經(jīng)本會(huì)決定可獲得適當(dāng)津貼：

　　1．本會(huì)主任；

　　2．本會(huì)副主任；

　　3．本會(huì)執(zhí)行秘書；

　　4．本會(huì)同意的其他人員。

　　第三章 會(huì)議

　　第十一條 本會(huì)會(huì)議每三個(gè)月至少召開一次。有三分之一以上業(yè)主和委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí)，可召開特別會(huì)議。

　　第十二條 本會(huì)會(huì)議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會(huì)議通知有關(guān)材料送達(dá)每位委員。委員因故不能參加會(huì)議的，可以一次性書面委托代理人參加。

　　第十三條 本會(huì)會(huì)議由主任召集、主持，主任因故缺席時(shí)，由副 主任主持。

　　第十四條 本會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門及政府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會(huì)議，但上述人員沒有表決權(quán)。

　　當(dāng)本物業(yè)有三分之一以上為出租時(shí)，必須聘請(qǐng)相當(dāng)于本會(huì)委員三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請(qǐng)委員，并通知其列席本會(huì)會(huì)議。

　　第十條 本會(huì)會(huì)議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會(huì)議進(jìn) 行表決時(shí)，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對(duì)票相同時(shí)，由主任或會(huì)議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對(duì)票），但此規(guī)定不適用于對(duì)其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項(xiàng)。

　　第十六條 本會(huì)執(zhí)行秘書必須作好每次會(huì)議記錄，并由會(huì)議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會(huì)的全體委員簽署。

　　第四章 委員

　　第十七條 本會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單數(shù)，最多不超過15人。

　　第十八條 本會(huì)委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)， 有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。

　　第十九條 本會(huì)委員的撤換、增，由本會(huì)會(huì)議通過后，提交業(yè)主 大會(huì)確認(rèn)。

　　第二十條 有下列情形的人員不得擔(dān)任本會(huì)委員，已擔(dān)任的須停 任，并由下次業(yè)主大會(huì)確認(rèn)：

　　1．已不是業(yè)主；

　　2．無(wú)故缺席會(huì)議連續(xù)三次以上；

　　3．因體或精神上的疾病而喪失履行職責(zé)能力的；

　　4．有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

　　5．其他原因不適宜擔(dān)任本會(huì)委員的。

　　6．第二十一條任何委員停任時(shí)，必須在停任后半個(gè)月內(nèi)將由其 管理、保存的本會(huì)件、資料、帳以及屬于本會(huì)的所有物移交給本會(huì)。

　　第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

　?。ㄒ唬?權(quán)利

　　1．有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動(dòng)；

　　2．有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

　　3．有權(quán)參與本會(huì)有關(guān)事項(xiàng)的決策；

　　4．具有對(duì)本會(huì)的建議和批評(píng)權(quán)。

　?。ǘ?義務(wù)

　　1．遵守本會(huì)章程；

　　2．執(zhí)行本會(huì)的決議，完成本會(huì)交辦的工作；

　　3．參加本會(huì)組織的會(huì)議、活動(dòng)的公益事業(yè)；

　　4．向本會(huì)的工作提供有關(guān)資料和建議；

　　第五章 經(jīng)費(fèi)與辦公用房

　　第二十三條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)由--費(fèi)用中支出。

　　第二十四條 本會(huì)的經(jīng)費(fèi)開支包括：業(yè)主大會(huì)和本會(huì)會(huì)議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費(fèi)用。經(jīng)費(fèi)收支帳目由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，每季度向本會(huì)匯報(bào)，每年度向業(yè)主公布。

　　第二十五條本會(huì)的辦公用房由--解決。

　　第六章附則

　　第二十六條業(yè)主大會(huì)通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。

　　第二十七條本會(huì)的解散與終止，依照業(yè)主大會(huì)的決定或政府主管部門的決定解散或終止。

　　第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效，同時(shí)報(bào)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。

篇3：江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作指引(2007年)

　　江門市住宅小區(qū)（大廈）成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作指引(20**)

　　第一條 為規(guī)范我市業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，制定本工作指引。

　　第二條 本市范圍內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立及其活動(dòng)適用本工作指引。

　　第三條 本工作指引所稱的業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人，即房地產(chǎn)權(quán)利證書記載的權(quán)利人。

　　物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有使用的，享有業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主行使在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行相應(yīng)義務(wù)。

　　業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生。

　　第四條 市（區(qū)）房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱行政主管部門），負(fù)責(zé)依法對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立（換屆選舉）進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，并對(duì)依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案。

　　第五條 街道辦事處、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的選舉（換屆選舉）工作，監(jiān)督、檢查業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)，并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理與社區(qū)管理的相關(guān)事務(wù)，并對(duì)依法產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行登記備案。

　　第六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　第七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的行政主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其即時(shí)解散，由所在地的居民委員會(huì)依法協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會(huì)，重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

　?。?）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；

　?。?）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)的組成和職責(zé)

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

　　一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　（二）業(yè)主大會(huì)的主要職責(zé)如下：

　?。?）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（2）制定和修改管理規(guī)約；

　?。?）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　?。?）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

　?。?）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　?。?）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　第九條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備

　　（一）業(yè)主擬籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

　?。ǘ┗I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，并且以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)在收到書面告知后15日內(nèi)，指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　籌備組一般由5～17名成員組成，其中建設(shè)單位代表或社區(qū)居民委員會(huì)工作人員1名、業(yè)主代表2～15名。籌備組的組長(zhǎng)由業(yè)主擔(dān)任。籌備組中的業(yè)主代表可由業(yè)主自薦、推薦或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。

　　籌備組主要負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。物業(yè)所在地的行政主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助籌備組開展工作，廣大業(yè)主應(yīng)配合籌備組開展工作。

　?。ㄈ┗I備組的主要職責(zé)如下：

　?。?）自成立之日起，擬定《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；

　?。?）確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)；

　　（3）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；

　?。?/p>4）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

　　（5）根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，制定業(yè)主委員會(huì)的選舉辦法，并在業(yè)主中推選票的發(fā)放人、唱票人、計(jì)票人和監(jiān)票人各若干名。

　?。ㄋ模I(yè)主委員會(huì)應(yīng)由5至17人的單數(shù)組成，具體人數(shù)由籌備組根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

　?。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì)選舉采取差額選舉的方式，差額比例不得低于20%。

　　（六） 籌備組應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)業(yè)主身份，并發(fā)放業(yè)主委員會(huì)選舉證。選舉證應(yīng)當(dāng)寫明業(yè)主姓名、性別、住址、有效的聯(lián)系方式及擁有的投票權(quán)數(shù)等基本內(nèi)容。

　　選舉證用于業(yè)主大會(huì)事務(wù)中核實(shí)業(yè)主身份。

　?。ㄆ撸?業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)按物業(yè)的建筑面積計(jì)算。以每1平方米為一個(gè)投票權(quán)，不足1平方米的，按四舍五入計(jì)算。

　?。ò耍?業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可以推薦一名候選人?；I備組應(yīng)該審查候選人的資格并確定候選人名單。

　　業(yè)主聯(lián)名推薦的，應(yīng)在籌m.dewk.cn備組規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，逾期推薦的無(wú)效。

　?。ň牛?籌備組應(yīng)當(dāng)將下列事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間為7日：

　?。?）《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；

　?。?）業(yè)主委員會(huì)委員候選人簡(jiǎn)歷、會(huì)議的表決票樣、業(yè)主委員會(huì)選票票樣、業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程。

　　業(yè)主對(duì)上述公示事項(xiàng)有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書面形式并署實(shí)名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)予以答復(fù)。

　?。ㄊ?籌備組應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前將會(huì)議通知以下列方式送達(dá)全體業(yè)主：

　　（1）當(dāng)面遞交書面通知，業(yè)主簽名確認(rèn)；

　?。?）掛號(hào)信郵寄或通過媒體公告。

　　此外，會(huì)議通知還應(yīng)當(dāng)在小區(qū)公告欄公告。

　　通知應(yīng)寫明會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單、總投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等。

　　第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開

　?。ㄒ唬┦状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容包括：

　?。?）表決通過《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　　（2）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

　　（3）其他需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過的事項(xiàng)。

　?。ǘ?業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。業(yè)主為無(wú)完全民事行為能力的，由其法定代理人或監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

　　業(yè)主可以自行投票，也可以書面委托他人投票。書面委托書應(yīng)載明委托事項(xiàng)和投票權(quán)數(shù)。

　　業(yè)主投票時(shí)應(yīng)出示選舉證，代理人除應(yīng)出具業(yè)主的選舉證外，還應(yīng)出示委托書、身份證復(fù)印件。

　　（三）單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　（四）業(yè)主委員會(huì)委員候選人以得票多少排序，按預(yù)定委員人數(shù)得票多者，且必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，依次當(dāng)選為首屆業(yè)主委員會(huì)委員，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　（五） 采用書面形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿7日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作。

　?。┗厥諘r(shí)限屆滿后，如收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票的總票權(quán)數(shù)未達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例的，由籌備組告知全體業(yè)主延長(zhǎng)投票時(shí)間，組織人員催收表決票、選票，直至與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)總票權(quán)數(shù)法定比例。

　　前款“與會(huì)業(yè)主總票權(quán)數(shù)”指與會(huì)的業(yè)主所持票權(quán)數(shù)的累計(jì)之和。

　　（七）籌備組負(fù)責(zé)組織開箱驗(yàn)票、統(tǒng)計(jì)工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布選舉結(jié)果。

　?。ò耍?籌備組應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一名、副主任一至兩名。

　　首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。

　　第十一條 《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十二條 《管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議

　?。ㄒ唬I(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　?。ǘ?業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》的規(guī)定召集，并每年至少應(yīng)召開一次。

　　經(jīng)業(yè)主提議，且提議業(yè)主達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、物業(yè)名稱、投票權(quán)數(shù)、會(huì)議內(nèi)容等。

　　業(yè)主委員會(huì)有權(quán)核實(shí)提議業(yè)主的業(yè)主身份，無(wú)法核實(shí)業(yè)主身份的業(yè)主的提議無(wú)效。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)逾期不召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，行主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召集；仍不召開的，由提議業(yè)主提請(qǐng)?jiān)撐飿I(yè)管理區(qū)域所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助組織召開。

　?。ㄋ模I(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開，可以邀請(qǐng)物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)參加。

　?。ㄎ澹┮蚩陀^原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)集體辭職的，業(yè)主大會(huì)仍應(yīng)依法履行職責(zé)，其定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議由所在地社區(qū)居民委員會(huì)組織召集。

　?。┯邢铝星闆r之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　（1）20％以上業(yè)主提議的；

　　（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　?。?）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。

　　發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。

　?。ㄆ撸?除業(yè)主委員會(huì)和社區(qū)居民委員會(huì)外，任何單位和個(gè)人不得非法召集業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　?。ㄎ澹I(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案。備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

　?。?）業(yè)主委員會(huì)備案登記申請(qǐng)表；

　?。?）《管理規(guī)約》；

　　（3）《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；

　?。?）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；

　　（5）業(yè)主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。

　　行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)物業(yè)所在地的街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將依照前款規(guī)定重新備案。

　　行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后15日內(nèi)將有關(guān)情況書面通報(bào)所在地街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（1）具有完全民事行為能力；

　?。?）遵紀(jì)守法；

　?。?）模范履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資）金等；

　?。?）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有社會(huì)公信力；

　?。?）具有必要的工作時(shí)間和一定組織能力，并在本小區(qū)居住的時(shí)間不少于十個(gè)月；

　?。?）未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其上級(jí)或下屬企業(yè)內(nèi)任職。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)履行下列職責(zé)：

　　（一）模范遵守管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修基（資）金；

　　（二）定期與業(yè)主溝通，了解業(yè)主在物業(yè)管理方面的意見和建議；

　　（三）向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告業(yè)主的意見和建議。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)參加由行政主管部門或街道辦事處組織的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加行政主管部門或街道辦事處召集的會(huì)議。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)檔案，并指定專人保管，也可以委托所在地社區(qū)居民委員會(huì)管理。檔案一般包括以下內(nèi)容：

　?。?）各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

　?。?）業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料；

　?。?）各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料；

　　（4）業(yè)主名冊(cè)；

　?。?）物業(yè)服務(wù)合同；

　?。?）有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；

　　（7）業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

　?。?）維修資金收支情況；

　?。?）其他書面和實(shí)物資料。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議一般由主任或副主任召集和主持。

　　經(jīng)三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席會(huì)議。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)的日常事務(wù)。執(zhí)行秘書的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定。

　　第二十三條 業(yè)主委員會(huì)的任期為2年或3年。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地的行政主管部門和街道辦事處，同時(shí)開展換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉工作的，物業(yè)所在地的行政主管部門責(zé)令該業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉工作；業(yè)主委員會(huì)逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助業(yè)主組織換屆選舉工作。

　　因參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的業(yè)主未能達(dá)到法定人數(shù)等客觀原因未能如期換屆改選的，業(yè)主委員會(huì)仍應(yīng)繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。

　　第二十五條 新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后15日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)增補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)不組織增補(bǔ)工作的，行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織，逾期仍不組織的，由所在地社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助業(yè)主組織增補(bǔ)工作。

　　第二十七條 分期開發(fā)的物業(yè)經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請(qǐng)，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。新一期物業(yè)的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員。

　　增補(bǔ)的候選人從新一期物業(yè)的業(yè)主中推m.dewk.cn舉，差額比例不得少于20%.

　　增補(bǔ)委員的數(shù)量根據(jù)新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例計(jì)算，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)委員總?cè)藬?shù)不宜超過17人。

　　增補(bǔ)工作完成后，原臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)報(bào)經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事處備案后，自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由主任提議或經(jīng)物業(yè)所在地的行政主管部門或街道辦事建議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：

　?。?）不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

　?。?）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

　?。?）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（4）連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　?。?）因疾病或其他原因喪失工作能力的；

　?。?）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的；

　?。?）在物業(yè)管理項(xiàng)目所聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的。

　　其中出現(xiàn)（1）、（2）項(xiàng)情況的委員資格自動(dòng)終止，其他情況須報(bào)下次業(yè)主大會(huì)備案。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)可以請(qǐng)求該區(qū)域的轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

　　第二十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字并加蓋印章后存檔。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，有下列情況之一的應(yīng)當(dāng)送達(dá)每一位業(yè)主：

　?。?）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

　　（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　?。?）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

　?。?）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度管理服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　?。?）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

　?。?）關(guān)于罷免委員的建議；

　　（7）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定給業(yè)主造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法制定印章刻制使用、管理規(guī)定，并遵照?qǐng)?zhí)行。違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，由m.dewk.cn責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第三十二條 以業(yè)主委員會(huì)的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)作出決定，加蓋業(yè)主委員會(huì)印章方可對(duì)外公布。

　　有下列情況之一的，還須經(jīng)全體委員過半數(shù)以上簽字：

　?。?）關(guān)于專項(xiàng)基（資）金的使用的建議；

　　（2）關(guān)于調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　?。?）根據(jù)業(yè)主大會(huì)的表決及有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，采取何種方式（招標(biāo)或協(xié)議方式）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議；

　　（4）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)制訂的年度物業(yè)服務(wù)計(jì)劃初審并提交業(yè)主大會(huì)表決的建議；

　　（5）關(guān)于決定召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議；

　?。?）關(guān)于罷免委員的建議；

　?。?）向行政主管部門投訴、申請(qǐng)行政復(fù)議、訴訟、仲裁的決議；

　?。?）其他涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分或全體業(yè)主利益的重大決議。

　　第三十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的，在解散前，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作。

　　第三十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。

　　第三十五條 業(yè)主委員會(huì)的名稱須與物業(yè)的名稱保持一致。

　　第三十六條 本工作指引自發(fā)布之日起施行。

　　江門市房產(chǎn)管理局

　　二○○七年十二月二十七日