摘要:為了保證物業的正常使用,及時發現并糾正物業規劃設計中的各種缺陷、建筑施工階段出現的種種問題,有利于對物業實施更有效的管理。物業管理前期介入,對于培育整個物業市場、促進物業管理企業的可持續發展、推進物業管理水平的提高、使業主的物業保值和增值,有著舉足輕重的作用。

作為房地產綜合開發過程的最后環節,物業管理和房地產開發的其他環節有著緊密的聯系。良好的物業配套條件是良好的物業管理的前提。在實際工作中,有不少開發商前期不重視物業管理企業的前期介入,后期又喜歡把工程尾巴留給物業管理企業(甩包袱),而物業管理企業又無能力解決,最終造成服務不到位、業主和住戶往往怨聲載道。所以說,物業管理問題的徹底解決,必須從房地產開發環節的始端抓起。

一、物業前期介入的重要性

現代建筑的設計越來越復雜,技術含量越來越高,建設周期越來越長,安裝和施工難度越來越大,為了保證物業的正常使用,及時發現并糾正物業規劃設計中的各種缺陷、建筑施工階段出現的種種問題,有利于對物業實施更有效的管理,減少物業管理中的矛盾和糾紛,保障物業管理企業的合法權益并規避風險。物業管理企業提前介入物業的開發和建設,對完善物業的使用功能、確保物業的建設質量,具有不可替代的重要作用。

1. 物業管理企業前期介入管理是整個物業管理活動的關鍵環節,是做好物業管理工作的主要基礎,因為前期物業管理活動涉及到管理區域內全體業主的共同利益。

2. 物業管理企業前期介入管理,不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業規劃,保證物業施工的質量,達到完善物業使用功能的目的,而且能保證業主的長遠利益;同時,物業前期介入,有利于避免建設單位、業主及物業管理企業三方的對立情緒,減少三方之間的矛盾,減少前期遺留的諸多問題;建設單位在前期物業管理中通過招投標選聘物業管理企業,有利于實現建設單位、物業管理企業和業主的“三贏”,互惠互利、共同發展。因此,物業管理的前期介入,是實施物業管理的基礎,是做好后期物業管理的前提,是化解矛盾的一種手段。

3. 物業管理提前介入,在物業規劃、設計與建造階段,可以從物業管理的角度出發,對開發項目的規劃、設計、建筑、安裝、維護和保養等工作,按物業管理的要求進行主動控制、協助工程監理、監督施工全過程,及時發現物業使用功能與質量上的問題,及時進行調整,使產品設計、生產與使用全過程都有更多的保障,促進物業建設質量的提高。

4. 物業管理前期介入,可以充分發揮其專業優勢,為建設單位當好參謀、做好助手,避免和減少一些影響物業管理質量的因素,保證物業管理的服務質量基礎,樹立自己的服務品牌,從而讓業主有一個滿意、舒適、溫馨的居住環境。同時,正是由于物業管理對物業開發的前期介入,在物業建成驗收前,物業管理公司對物業的各種情況有了相當程度的了解和熟悉,可以提前幫助開發商發現和解決一些存在的問題,從而提高驗收的質量和工作效率。

5. 隨著經濟的持續增長,我國每年建設的物業規模、數量相當龐大,從物業管理的角度來看,真正符合物業管理要求或者說沒有物業管理服務缺憾的物業并不多見。這一方面有物業管理發展不平衡的原因,另一方面也有建筑設計、建設單位缺乏物業管理意識的原因。物業管理前期介入,對提高我國物業建設質量,提高物業管理水平的意義重大。

綜上所述,物業管理前期介入,能較好地履行建設單位與物業管理企業的責任,化解整個物業管理活動中的諸多矛盾,防范后期物業管理中可能存在的潛在風險,實現物業前期建設與后期管理有效對接,為物業的后期管理的順利發展鋪平道路。

二、物業管理前期介入的時機和方式

1. 在規劃設計階段介入,積極參與物業建設項目的設計,完善物業的作用和管理功能,避免物業建成后存在使用和管理上的問題。規劃設計是決定今后物業管理能夠提供高效、優質服務的關鍵。物業的設計人員受其所從事專

業的限制,多從技術角度考慮問題,對于管理的要求往往考慮不足,這就可能造成物業建成后導致管理上的不便和功能布局上的不合理。而物業管理企業的前期介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案,提出一些合理化建議、完善設計細節、降低管理成本,從而使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理。

2. 在項目建設期介入,強化物業的施工監理,從物業管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監控,及早發現和解決問題,避免物業建成后給使用和管理及服務帶來缺憾。在物業建設期,物業管理企業作為物業建成后的管理者,對建設質量的關切非常強烈。物業管理企業派出專業技術人員入駐樓盤,從業主的

角度監督施工單位的各項工作,從物業管理的角度提出整改建議,跟進物業各項相關設計在施工過程中的落實情況,及時提出調整并改進不合理的設計,及時解決存在的問題,糾正不符合用戶需要的建造形式,協助監理單位對物業的建設進行監督,確保建設質量,為業主爭得良好的硬件條件。

3. 物業管理企業介入竣工驗收,嚴把物業驗收關,可以明確責任,避免物業管理企業在今后的管理中背上沉重的包袱;可以促進建設單位嚴格按照國家有關規范和設計要求對工程進行認真驗收;有利于分清工程缺陷的整改責任,及時為業主追討應得的補償,避免業主不必要的負擔。物業管理企業提前介入,做好接管驗收工作,能確保為業主提供良好的物業管理服務。同時,由于有了前期介入,物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數,為今后物業維修維護打下基礎。

物業管理前期介入,對于培育整個物業市場,促進物業管理企業積極走向市場,推進物業管理水平的提高,為業主物權的保值、增值,有著舉足輕重的作用。

參考資料:

1. 趙玲,《公司治理:趨同與存續》,北京大學出版社,20**.9
2. (美)科佩金娜著,李瑩譯,《每一次都做對決策》,20**.8

篇2：物管顧問前期介入服務綱要

　　第二部分 前期咨詢服務

　　在接受委聘后,我司將組織各職能專業人士赴現場及周邊相關項目了解有價值的信息,就開發商提供的規劃設計圖紙以及招商計劃情況,從物業管理之角度提供專業意見。

　　一、 評估項目規劃設計中不足之處對物業管理的影響。

　　二、 項目整體設施布局及建筑設施平面方案、功能設置參考建議。

　　1、 機電設備及布局,評估各類機房規劃位置,設備合理擺放和充分利用等建議。

　　2、 公用配套設施布局,設備位置擺放、功能要求等。

　　3、 輔助支持用房布局,公共衛生間、衛生箱、車輛招停點等位置、布點的配備及設置。

　　4、 服務中心、物業工具用房、物業服務人員宿舍等位置、面積、功能的設置。

　　5、 商家配套的燈箱廣告分布,項目夜景燈的設置,商業區域公共燈光的控制設置等。

　　6、 獨立店面空調室外機擺放,百貨公司、大賣場集中空調系統的設置以及餐飲抽油煙機的設置建議。

　　三、 平面及垂直交通物業建議

　　1、 各類出入口、安全出口疏散引導,緊急事件集合疏散之相關建議。

　　2、 電梯層站、功能分區引導建議。

　　3、 項目內外部交通直轄市和疏導建議。

　　4、 內置步行街休閑小品設置建議。

　　5、 商業區載各層平面功能分布圖設置建議。

　　四、 各類物業設備選型、位置布點、功能區分等參考建議。

　　1、 供配電設備設施容量、類型等設置建議。

　　2、 集中空調系統設施容量、類型、運行控制等設置建議。

　　3、 二次供水、給排水、中心以及污水處理設備設施容量、類型及功能設置的建議。

　　4、 電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機房要求的建議。

　　5、 銀行柜員機、商家外設寄存柜的設置位置建議。

　　五、 節能方案優化設計建議。

　　1、 不同功能區域的能源分類、分區建議。

　　2、 同一區域不同功能能源分類、設置計量表的建議。

　　3、 計量器具的安裝、和能源消耗智能監測點的公布建議。

　　4、 能源配置和能量預留控制設計的建議。

　　六、 弱電系統設置的建議。

　　1、 閉路監控系統的設置、選型、布點的建議。

　　2、 樓宇可視對講系統的設置、選型、布點的建議。

　　3、 讀卡器選型、布點設置的建議。

　　4、 樓宇自動控制系統配置功能及取點的建議。

　　5、 電子巡更系統的設置、布點建議。

　　七、 提供設備采購條款有關物業管理的建議。

　　1、 設備材料的選用。

　　2、 設備維修保養的保修期的起止時間。

　　3、 備件手冊的供應條款。

　　4、 設備操作培訓運行手冊的條款。

　　八、 綠化衛生規劃參考建議。

　　1、 環境適應與協調匹配。

　　2、 垃圾處理站點及各類垃圾收集容器的布點。

　　3、 綠化苗木品種的選用、布置建議。

　　4、 綠化、保潔用水用電建議。

　　九、消防安全設施設置建議。