淺談跨外前期物管工作
李世友
在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入品牌逐力時(shí)代。物管品牌成為業(yè)主購(gòu)房時(shí)考量的重要因素。品牌企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)得到了充分的體現(xiàn)，很多新開發(fā)的樓盤被品牌企業(yè)跨市或省接管（下稱跨外）?？缤馕锕埽绕涫强缤馇捌谖飿I(yè)管理面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。下面，筆者結(jié)合自己在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實(shí)踐中所獲得的體會(huì)與同行們分享。
一、相關(guān)手續(xù)的辦理
1. 必須依據(jù)《物業(yè)管理合同》在當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓块T注冊(cè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，隨后辦理稅務(wù)登記、開設(shè)銀行帳戶以及到當(dāng)?shù)匚锕苄姓芾聿块T進(jìn)行相關(guān)資質(zhì)咨詢并按要求辦理有關(guān)手續(xù)等。
2.認(rèn)真了解并掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理方面的相關(guān)政策法規(guī)，融入當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)管理。
二、人員編制確定與招聘
首先，根據(jù)小區(qū)物業(yè)整體狀況和相應(yīng)的等級(jí)管理標(biāo)準(zhǔn)，為確保服務(wù)質(zhì)量設(shè)定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務(wù)保障有力，管理監(jiān)管到位，使服務(wù)成本從一開始就得到嚴(yán)格控制。其次在管理服務(wù)人員的招聘中，在嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的前提下，能在當(dāng)?shù)卣衅傅谋M可能在當(dāng)?shù)卣衅?，以便為以后的管理服?wù)工作減少阻力創(chuàng)造條件，營(yíng)造與當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的和諧關(guān)系。
三、物管品牌的創(chuàng)立
物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標(biāo)是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓(xùn)是關(guān)鍵。
首先制定整套培訓(xùn)計(jì)劃，將知識(shí)、能力、態(tài)度三位一體地進(jìn)行綜合培訓(xùn)。引導(dǎo)員工認(rèn)知個(gè)人發(fā)展前途與品牌目標(biāo)息息相關(guān)，充分發(fā)掘員工個(gè)人的潛能，使他們能開創(chuàng)性工作。
其次，必須制定嚴(yán)格規(guī)范的各項(xiàng)職責(zé)、服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據(jù)、客觀實(shí)際、措施得力、品牌確立。
四、前期物業(yè)管理介入的作用
前期物業(yè)管理能為接管后規(guī)范管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
介入前期管理，物管企業(yè)可能在設(shè)計(jì)之后、建設(shè)之中充分地熟悉樓宇的結(jié)構(gòu)、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報(bào)警器等等內(nèi)容，為日后管理服務(wù)工作打下良好的基礎(chǔ)。
五、物業(yè)的接管驗(yàn)收
我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產(chǎn)權(quán)人立場(chǎng)上嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項(xiàng)目部位，進(jìn)行質(zhì)量和使用功能的驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商協(xié)調(diào)，予以及時(shí)處理，減少后顧之憂。
六、配套設(shè)施的完善
業(yè)主收樓后，會(huì)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量一些地瑕疵和規(guī)劃設(shè)計(jì)上不盡人意的地方，物業(yè)公司應(yīng)盡力協(xié)調(diào)各方進(jìn)行補(bǔ)救。如：增設(shè)自行車棚；更換問題開關(guān)；增設(shè)分段水路控制閥門、安全防護(hù)設(shè)施；完善停車場(chǎng)配套設(shè)施等等。以上問題如能得到及時(shí)合理解決，既體現(xiàn)了開發(fā)商的高度責(zé)任心，也彰顯了物業(yè)公司專業(yè)、親和素質(zhì)，更能贏得業(yè)主們的充分信賴和合作。
七、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流
新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個(gè)新的生活
篇2：涉外項(xiàng)目前期物管工作心得
涉外項(xiàng)目前期物管工作心得
在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入品牌逐力時(shí)代。物管品牌成為業(yè)主購(gòu)房時(shí)考量的重要因素。品牌企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)得到了充分的體現(xiàn)，很多新開發(fā)的樓盤被品牌企業(yè)跨市或省接管(下稱涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物業(yè)管理面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。下面，筆者結(jié)合自己在中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)“綠茵庭”高尚住宅前期物業(yè)管理的實(shí)踐中所獲得的體會(huì)與同行們分享。
一、相關(guān)手續(xù)的辦理
1. 必須依據(jù)《物業(yè)管理合同》在當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓?/a>部門注冊(cè)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，隨后辦理稅務(wù)登記、開設(shè)銀行帳戶以及到當(dāng)?shù)匚锕苄姓芾聿块T進(jìn)行相關(guān)資質(zhì)咨詢并按要求辦理有關(guān)手續(xù)等。
2.認(rèn)真了解并掌握當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理方面的相關(guān)政策法規(guī)，融入當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)管理。
二、人員編制確定與招聘
首先，根據(jù)小區(qū)物業(yè)整體狀況和相應(yīng)的等級(jí)管理標(biāo)準(zhǔn)，為確保服務(wù)質(zhì)量設(shè)定最低的人員編制底線，做到人員精干高效，服務(wù)保障有力，管理監(jiān)管到位，使服務(wù)成本從一開始就得到嚴(yán)格控制。其次在管理服務(wù)人員的招聘中，在嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的前提下，能在當(dāng)?shù)卣衅傅谋M可能在當(dāng)?shù)卣衅福员銥橐院蟮墓芾矸?wù)工作減少阻力創(chuàng)造條件，營(yíng)造與當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的和諧關(guān)系。
三、物管品牌的創(chuàng)立
物業(yè)管理企業(yè)的重要管理目標(biāo)是建立物業(yè)管理品牌。要打好品牌，培訓(xùn)是關(guān)鍵。
首先制定整套培訓(xùn)計(jì)劃，將知識(shí)、能力、態(tài)度三位一體地進(jìn)行綜合培訓(xùn)。引導(dǎo)員工認(rèn)知個(gè)人發(fā)展前途與品牌目標(biāo)息息相關(guān)，充分發(fā)掘員工個(gè)人的潛能，使他們能開創(chuàng)性工作。
其次，必須制定嚴(yán)格規(guī)范的各項(xiàng)職責(zé)、服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰制度以及配裝必要的技防裝置等，做到量化清晰，考核有據(jù)、客觀實(shí)際、措施得力、品牌確立。
四、前期物業(yè)管理介入的作用
前期物業(yè)管理能為接管后規(guī)范管理奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
介入前期管理，物管企業(yè)可能在設(shè)計(jì)之后、建設(shè)之中充分地熟悉樓宇的結(jié)構(gòu)、管線的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括樓面、主體梁、柱、板、頂棚、地面、門窗、插座、線盒、配電房及報(bào)警器等等內(nèi)容，為日后管理服務(wù)工作打下良好的基礎(chǔ)。
五、物業(yè)的接管驗(yàn)收
我們從物業(yè)人的角度出發(fā)，要站在產(chǎn)權(quán)人立場(chǎng)上嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面以及電、氣、水、附屬工程和其它項(xiàng)目部位，進(jìn)行質(zhì)量和使用功能的驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題應(yīng)及時(shí)與開發(fā)商協(xié)調(diào)，予以及時(shí)處理，減少后顧之憂。
六、配套設(shè)施的完善
業(yè)主收樓后，會(huì)發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量一些地瑕疵和規(guī)劃設(shè)計(jì)上不盡人意的地方，物業(yè)公司應(yīng)盡力協(xié)調(diào)各方進(jìn)行補(bǔ)救。如:增設(shè)自行車棚;更換問題開關(guān);增設(shè)分段水路控制閥門、安全防護(hù)設(shè)施;完善停車場(chǎng)配套設(shè)施等等。以上問題如能得到及時(shí)合理解決，既體現(xiàn)了開發(fā)商的高度責(zé)任心，也彰顯了物業(yè)公司專業(yè)、親和素質(zhì)，更能贏得業(yè)主們的充分信賴和合作。
七、加強(qiáng)與業(yè)主的溝通交流
新入住的業(yè)主們從四面八方聚集到一個(gè)新的生活環(huán)境下，肯定有少量有著期望值過高的消費(fèi)心理，他們遇到某些不理想或碰到一些煩惱事，會(huì)做出“不講理的事情”來，外地來的物業(yè)公司不予信任，甚至做出一些欺外的行為。對(duì)這種局面，涉外物業(yè)公司必須自我調(diào)整心態(tài)，主動(dòng)創(chuàng)造和諧溝通的氛圍，主動(dòng)引導(dǎo)輿論導(dǎo)向，在業(yè)主沒有完全認(rèn)可接受的困難情況下，應(yīng)積極主動(dòng)地去多做一些宣傳示好工作，如積極配合開發(fā)商促銷多搞些與業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)等，加強(qiáng)溝通，將物管服務(wù)理念漸進(jìn)地深入業(yè)主;對(duì)極個(gè)別的業(yè)主在工作上的不配合要恩威并施，剛?cè)峄?jì);在樹立物管品牌的同時(shí)，讓業(yè)主們真正享受到品牌物業(yè)的服務(wù)。
筆者認(rèn)為，涉外物管，真誠(chéng)守信、人性化管理是根本，品牌服務(wù)是核心，建立與業(yè)主互信的氛圍是保證，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益相兼顧是目的。
篇3：物管顧問前期介入服務(wù)綱要
第二部分 前期咨詢服務(wù)
在接受委聘后,我司將組織各職能專業(yè)人士赴現(xiàn)場(chǎng)及周邊相關(guān)項(xiàng)目了解有價(jià)值的信息,就開發(fā)商提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙以及招商計(jì)劃情況,從物業(yè)管理之角度提供專業(yè)意見。
一、 評(píng)估項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中不足之處對(duì)物業(yè)管理的影響。
二、 項(xiàng)目整體設(shè)施布局及建筑設(shè)施平面方案、功能設(shè)置參考建議。
1、 機(jī)電設(shè)備及布局,評(píng)估各類機(jī)房規(guī)劃位置,設(shè)備合理擺放和充分利用等建議。
2、 公用配套設(shè)施布局,設(shè)備位置擺放、功能要求等。
3、 輔助支持用房布局,公共衛(wèi)生間、衛(wèi)生箱、車輛招停點(diǎn)等位置、布點(diǎn)的配備及設(shè)置。
4、 服務(wù)中心、物業(yè)工具用房、物業(yè)服務(wù)人員宿舍等位置、面積、功能的設(shè)置。
5、 商家配套的燈箱廣告分布,項(xiàng)目夜景燈的設(shè)置,商業(yè)區(qū)域公共燈光的控制設(shè)置等。
6、 獨(dú)立店面空調(diào)室外機(jī)擺放,百貨公司、大賣場(chǎng)集中空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)置以及餐飲抽油煙機(jī)的設(shè)置建議。
三、 平面及垂直交通物業(yè)建議
1、 各類出入口、安全出口疏散引導(dǎo),緊急事件集合疏散之相關(guān)建議。
2、 電梯層站、功能分區(qū)引導(dǎo)建議。
3、 項(xiàng)目?jī)?nèi)外部交通直轄市和疏導(dǎo)建議。
4、 內(nèi)置步行街休閑小品設(shè)置建議。
5、 商業(yè)區(qū)載各層平面功能分布圖設(shè)置建議。
四、 各類物業(yè)設(shè)備選型、位置布點(diǎn)、功能區(qū)分等參考建議。
1、 供配電設(shè)備設(shè)施容量、類型等設(shè)置建議。
2、 集中空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施容量、類型、運(yùn)行控制等設(shè)置建議。
3、 二次供水、給排水、中心以及污水處理設(shè)備設(shè)施容量、類型及功能設(shè)置的建議。
4、 電梯、扶梯品牌、功能、安全我及機(jī)房要求的建議。
5、 銀行柜員機(jī)、商家外設(shè)寄存柜的設(shè)置位置建議。
五、 節(jié)能方案優(yōu)化設(shè)計(jì)建議。
1、 不同功能區(qū)域的能源分類、分區(qū)建議。
2、 同一區(qū)域不同功能能源分類、設(shè)置計(jì)量表的建議。
3、 計(jì)量器具的安裝、和能源消耗智能監(jiān)測(cè)點(diǎn)的公布建議。
4、 能源配置和能量預(yù)留控制設(shè)計(jì)的建議。
六、 弱電系統(tǒng)設(shè)置的建議。
1、 閉路監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)置、選型、布點(diǎn)的建議。
2、 樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)置、選型、布點(diǎn)的建議。
3、 讀卡器選型、布點(diǎn)設(shè)置的建議。
4、 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)配置功能及取點(diǎn)的建議。
5、 電子巡更系統(tǒng)的設(shè)置、布點(diǎn)建議。
七、 提供設(shè)備采購(gòu)條款有關(guān)物業(yè)管理的建議。
1、 設(shè)備材料的選用。
2、 設(shè)備維修保養(yǎng)的保修期的起止時(shí)間。
3、 備件手冊(cè)的供應(yīng)條款。
4、 設(shè)備操作培訓(xùn)運(yùn)行手冊(cè)的條款。
八、 綠化衛(wèi)生規(guī)劃參考建議。
1、 環(huán)境適應(yīng)與協(xié)調(diào)匹配。
2、 垃圾處理站點(diǎn)及各類垃圾收集容器的布點(diǎn)。
3、 綠化苗木品種的選用、布置建議。
4、 綠化、保潔用水用電建議。
九、消防安全設(shè)施設(shè)置建議。