物業(yè)管理前期介入對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響

《中國房地產(chǎn)》20**年第4期　

一、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容及其運(yùn)作過程

物業(yè)管理的前期介入是一個(gè)長效服務(wù)的概念，是指物業(yè)服務(wù)公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段就參與決策，制定物業(yè)管理方案，并從管理和運(yùn)作的角度為開發(fā)商提供樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。具體內(nèi)容及其運(yùn)作過程如下：

1．項(xiàng)目可行性研究階段

向建設(shè)單位提供意見，對未來的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。主要內(nèi)容包括：根據(jù)物業(yè)建設(shè)成本及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式；根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容；根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)的總體服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；從物業(yè)建設(shè)單位的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)出與客戶目標(biāo)相一致的建立在合理性價(jià)比之上的物業(yè)管理框架性方案。

2．規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

參與建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，并從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營以及未來功能的調(diào)整和保值增值等角度，對設(shè)計(jì)方案提出意見或建議，對物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后在使用階段出現(xiàn)問題。主要內(nèi)容包括：就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；就物業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)，配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性及細(xì)節(jié)提出意見或建議；提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見；就物業(yè)管理用房等公共配套建筑提出意見。

3．施工建設(shè)階段

派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場，對建設(shè)中的物業(yè)進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問題提出意見和建議。主要內(nèi)容：就施工中發(fā)現(xiàn)的問題與建設(shè)單位和施工單位共同磋商，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案；配合設(shè)備安裝，現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督，確保安全和質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、布局、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)走向，特別是設(shè)計(jì)中及今后竣工資料里沒有反映的內(nèi)容，從而為以后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。

4．銷售階段

此階段的介入貫穿整個(gè)銷售過程，主要內(nèi)容包括：明確詳細(xì)的物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；明確各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法；對銷售中的活動進(jìn)行計(jì)劃與安排；采取各種方法宣傳并展示未來物業(yè)管理的狀況；在銷售現(xiàn)場為客戶提供咨詢服務(wù)；將早期介入的資料、記錄、方案等，連同在銷售中收集的情況和分析結(jié)論，整理后移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

二、物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀與存在問題

由于對物業(yè)管理服務(wù)理念認(rèn)識不夠，目前很多企業(yè)在物業(yè)管理前期介入上只是強(qiáng)調(diào)了物業(yè)管理介入房地產(chǎn)開發(fā)的階段必須提前，但是沒有明確前后物業(yè)服務(wù)的連貫性，缺乏一致的目標(biāo)與運(yùn)作控制。這種零散的、非系統(tǒng)化的前期物業(yè)介入服務(wù)，一定程度上淡化了前期介入的價(jià)值，其重要性也很難得到認(rèn)識。具體問題有以下幾點(diǎn)：

1．物業(yè)管理招標(biāo)不

篇2：人民醫(yī)院介入(導(dǎo)管)室工作制度

　　人民醫(yī)院介入（導(dǎo)管）室工作制度

　　一、保持機(jī)房、機(jī)器清潔。

　　二、進(jìn)行手術(shù)時(shí)，進(jìn)入機(jī)房必須穿拖鞋或鞋套。

　　三、保持機(jī)房溫度10-30度，濕度30-70％。

　　四、嚴(yán)格按操作常規(guī)使用和維護(hù)機(jī)器，做好運(yùn)行記錄。

　　五、外來人員不得隨意使用機(jī)器，無關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。

　　六、發(fā)現(xiàn)機(jī)器故障及時(shí)向維修人員或上級匯報(bào)，并做詳細(xì)記錄。

　　七、保管好機(jī)器文件資料及相關(guān)資料。

　　八、配備必須的急救藥品及器械，有急救措施。

　　九、做好機(jī)器使用效率登記。

篇3：前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

　　前期物業(yè)管理前期介入?yún)f(xié)議

甲方：樂山市z房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

乙方：

　　為了優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高工程質(zhì)量以及開發(fā)效益，同時(shí)為做好前期物業(yè)管理準(zhǔn)備工作，提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《合同法》及有關(guān)物業(yè)管理法法規(guī)，本著“平等、自愿”的原則，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方特委托乙方為“z花苑一期”提供前期介入物業(yè)服務(wù)。特簽訂以下協(xié)議：

　　一、物業(yè)基本情況如下

　　名稱:“z花苑”小區(qū)一期

　　類型:商業(yè)、住宅小區(qū)

　　位置:z縣建設(shè)路新興街66號

　　建筑面積:（預(yù)測面積）

　　二、甲方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、協(xié)議期內(nèi)甲方有權(quán)對本協(xié)議所服務(wù)的項(xiàng)目以“物管服務(wù)：樂山市宏利物業(yè)管理有限公司”的標(biāo)準(zhǔn)署名方式進(jìn)行廣告宣傳，未經(jīng)乙方書面許可，甲方不得以任何其他署名方式進(jìn)行宣傳。

　　2、甲方對乙方的服務(wù)管理實(shí)施監(jiān)督檢查，根據(jù)乙方提交的前期介入工作內(nèi)容，按項(xiàng)目進(jìn)展分階段確定前期介入工作量，并有權(quán)進(jìn)行全面考核評定。

　　3、甲方須尊重乙方前期介入服務(wù)人員，積極配合乙方的服務(wù)工作。

　　4、甲方免費(fèi)提供乙方在本項(xiàng)目現(xiàn)場辦公場所，并負(fù)責(zé)報(bào)銷所產(chǎn)生的合理的辦公管理費(fèi)用及派駐服務(wù)人員的工資。

　　5、簽收乙方提供的報(bào)告等書面材料。

　　三、乙方的權(quán)利與義務(wù)

　　1、乙方根據(jù)在物業(yè)管理專業(yè)領(lǐng)域多年積累的人才、經(jīng)驗(yàn)、管理模式、管理制度、品牌等優(yōu)勢為甲方提供前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　2、前期介入人員有權(quán)要求甲方工作人員對乙方提出的意見或建議給予書面反饋，對于甲方因未及時(shí)采納或拒絕乙方建議而產(chǎn)生的不良后果乙方不承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，對甲方提出的合理化建議予以充分考慮，接受甲方的工作監(jiān)督。

　　3、乙方應(yīng)遵守協(xié)議約定，自覺履行協(xié)議條款，提供優(yōu)質(zhì)的前期介入物業(yè)服務(wù)。

　　4、當(dāng)甲方需要更換乙方派駐的服務(wù)人員（須提出正當(dāng)合理的更換理由）或乙方因特殊原因出現(xiàn)人事變動時(shí)，乙方須至少提前一周派出新任服務(wù)人員跟隨原人員熟悉本項(xiàng)目情況及辦理工作交接，保證本項(xiàng)目的服務(wù)正常運(yùn)作不受影響。

　　5、在服務(wù)期內(nèi)對甲方的合理服務(wù)需求給予充分的配合，與甲方保持良好的溝通聯(lián)系。

　　四、協(xié)議期限

　　自本協(xié)議簽訂之日起至本項(xiàng)目交房（20**年8月30日）止。

　　五、乙方派駐人員

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方根據(jù)甲方要求和物業(yè)服務(wù)工作內(nèi)容及范圍派駐相應(yīng)服務(wù)人員。

　　六、費(fèi)用支付及方式

　　前期物業(yè)介入服務(wù)期間，乙方所產(chǎn)生的辦公管理費(fèi)用實(shí)行乙方申請，甲方審批，給予報(bào)銷支付；乙方派駐的服務(wù)人員工資由乙方提工工資標(biāo)準(zhǔn)，甲方核實(shí)，由甲方按月支付發(fā)放。

　　七、違約責(zé)任與賠償

　　甲乙雙方任何一方若有違反本協(xié)議內(nèi)任何條款的行為，守約方有權(quán)依照本合同條款終止本協(xié)議，并具有通過法律程序追償違約方責(zé)任之權(quán)利。如屬雙方的過失，則視具體情況由雙方分別承擔(dān)違約責(zé)任。

　　八、終止合同

　　在下列情況下，甲方可提前壹個(gè)月書面通知乙方無條件終止本協(xié)議：

　　1、在履行本協(xié)議時(shí)，因乙方或乙方駐場人員管理不善、嚴(yán)重疏忽造成重大事故、投訴并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的，或不能夠及時(shí)配合甲方工作要m.dewk.cn求以及在本協(xié)議項(xiàng)下有意或蓄意之過失等行為的情況。

　　2、若乙方或乙方駐場人員發(fā)生嚴(yán)重違約時(shí)，乙方在收到甲方說明過錯(cuò)的書面通知后5個(gè)工作日內(nèi)未予糾正的情況。

　　3、因乙方或乙方駐場人員的原因，造成甲方形象或聲譽(yù)嚴(yán)重?fù)p害的，或造成本物業(yè)商業(yè)機(jī)密泄露的情況。

　　九、糾紛解決

　　因在履行本協(xié)議所發(fā)生的或與本協(xié)議有關(guān)的一切爭議，應(yīng)通過友好協(xié)商加以解決。通過協(xié)商不能解決時(shí)，則任何一方可向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。在訴訟過程中，除雙方有爭議正在進(jìn)行訴訟的部分外，本協(xié)議應(yīng)繼續(xù)履行。

　　十、經(jīng)雙方協(xié)商一致，雙方可對本協(xié)議的條款進(jìn)行修改并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　十一、本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使一方無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　十二、本協(xié)議及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。

　　十三、本協(xié)議甲乙雙方簽字生效，一式肆份，甲、乙方各執(zhí)兩份。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　法人代表：法人代表：

　　年月日年月日