項目經(jīng)理在前期物業(yè)管理介入中的職責(zé)和作用
文/吳憲生

前期物業(yè)管理的介入可以使項目經(jīng)理有更多的時間實地了解物業(yè)項目的情況，為制訂有效、系統(tǒng)、完整的物業(yè)管理服務(wù)方案和計劃打下良好的客觀基礎(chǔ)。因此，前期物業(yè)管理的介入對項目經(jīng)理安排日后的物業(yè)服務(wù)十分重要，具體表現(xiàn)在：

1、為業(yè)主入住后提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)做準(zhǔn)備。
通過前期介入，項目經(jīng)理可以對工程的質(zhì)量情況；設(shè)備的安裝情況；設(shè)施的配套情況；存在的問題做到心中有數(shù)，并根據(jù)實際情況向開發(fā)商提出改進(jìn)意見。例如，在對某小區(qū)前期介入時，我們發(fā)現(xiàn)管道施工中有許多隱蔽工程；小區(qū)水泵房設(shè)備由于施工方管理不善被水浸泡過；綠化單位將裝修垃圾填埋在綠地內(nèi)等等，這些都是日后的維修、管理、服務(wù)的隱患。我們及時通報甲方并提出了相應(yīng)的建議，如在隱蔽工程處預(yù)留檢修孔；浸水設(shè)備拍照備案，避免以后扯皮；綠地進(jìn)行返工等措施，為日后給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)打下了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。

2、為后期降低物業(yè)管理服務(wù)成本做準(zhǔn)備。
由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的出發(fā)點和利益不同，看問題的角度也不同。開發(fā)商更多地考慮前期的物業(yè)銷售，很少考慮后期的物業(yè)管理成本。例如，在某小區(qū)前期介入時，我們發(fā)現(xiàn)一個單元的大堂（含電梯廳）就有100多盞各類照明燈具；大廈頂層設(shè)有消防泳箱，但生活供水卻采用管道衡壓供水系統(tǒng)，增大了日后物業(yè)管理服務(wù)中的能耗和維修成本。我們及時向甲方提出建議：在照明系統(tǒng)中增設(shè)多路控制開關(guān)；將單一消防水箱改為生活消防兩用水箱。只這兩項一年就節(jié)約電費(fèi)6~7萬元。

作為項目經(jīng)理要用專業(yè)化的眼光去看問題，例如某地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計征求意見時，我提出了“大社區(qū)管理，小社區(qū)服務(wù)”的想法，比如垃圾處理，我建議建一個大的垃圾中轉(zhuǎn)站（原來的設(shè)計中是每個組團(tuán)建一個，共有7個組團(tuán)，組團(tuán)之間用三輪車或微型汽車進(jìn)行中轉(zhuǎn)）?，F(xiàn)在的業(yè)主都不愿意垃圾站建在自己的住宅附近，建一個大垃圾站既環(huán)保衛(wèi)生，又可降低造價和管理成本，既優(yōu)化環(huán)境，又能贏得業(yè)主的滿意。又如管理用房，原設(shè)計中每個組團(tuán)中都有一個100平方米左右的物業(yè)管理辦公用房，我建議將各組團(tuán)的管理用房集中在一處（建一個物業(yè)辦公樓），各組團(tuán)只保留20平方米左右的服務(wù)中心用房。這樣既能提高辦公用房的使用率，又可降低管理成本，提高公司的知名度和形象。如果沒有物業(yè)前期介入就很難發(fā)現(xiàn)這些問題，就會給日后的物業(yè)服務(wù)帶來困難。

3、為提高公司的品牌知名度做準(zhǔn)備。
一個公司的品牌知名度是靠全體員工在日常工作中一點一滴鑄就的。物業(yè)管理前期介入中的一些細(xì)微的工作，可以使甲方感受到對方是一個有品牌、有實力、專業(yè)化的大公司，對提升公司的知名度大有好處。

例如，寫字樓一般采用高檔電腦控制的電梯，電腦板對室內(nèi)溫度的要求相對較高，溫度過高不但影響電梯的正常運(yùn)行，還容易造成電子元件的老化。在對某寫字樓前期介入時，我建議將中央空調(diào)風(fēng)管引入電梯機(jī)房。當(dāng)時電梯機(jī)房剛好與辦公用房在同一層樓，只要很少的投入就可以將中央空調(diào)引入機(jī)房，既降低了成本，又能保證設(shè)備在高溫高峰期的正常使用。又如，在某項目的規(guī)劃設(shè)計中每層樓的總開關(guān)只有100A，按當(dāng)時的情況和面積是夠了，但是考慮到今后電腦和電器的大量使用，我們還是建議甲方增大線徑和開關(guān)容量，這些措施在日后的工作中都取得了良好和明顯的經(jīng)營服務(wù)效果。

在物業(yè)管理的前期介入中，作為項目經(jīng)理還必須有承受壓力的心理準(zhǔn)備和用心靈去溝通的良好心態(tài)。

篇2：安管部經(jīng)理工作職責(zé)

　　安管部經(jīng)理工作職責(zé)

　　1.負(fù)責(zé)擬定物業(yè)公司治安、消防季度、年度工作計劃。

　　2.負(fù)責(zé)維護(hù)物業(yè)公司內(nèi)部秩序，預(yù)防治安事件發(fā)生；協(xié)助、配合公安部門有關(guān)治安和違法犯罪案件的偵破工作。

　　3.負(fù)責(zé)編寫安管部月、季、年度工作計劃及年度工作總結(jié)報告。

　　4.妥善處理業(yè)主有關(guān)安全方面的各種投訴。努力營造良好的治安環(huán)境，讓客戶具有安全感。

　　5.落實 “五防”（防火、防盜、防破壞、防爆、防自然災(zāi)害）工作，定期檢查“五防”設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)安全措施的監(jiān)管。

　　6.負(fù)責(zé)制定夜間值勤、巡邏的流程和要求，對小區(qū)夜間安全工作進(jìn)行不定期抽查。

　　7.適時完善小區(qū)的安全應(yīng)急措施，并負(fù)責(zé)督促各部門員工嚴(yán)格執(zhí)行和落實。

　　8.定期檢查消防設(shè)備設(shè)施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。

　　9.負(fù)責(zé)對本部門員工的培訓(xùn)、考核、評估工作及聘免和推薦。

　　10.做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。

　　11.完成上級交辦的其他任務(wù)。

　　安管部經(jīng)理工作細(xì)則（量化）：

　　1.每天至少1次對各崗位/簽到點進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)值班/安全管理問題及時糾正處理。

　　2.每天至少1次對巡樓記錄進(jìn)行抽查。

　　3.每周至少1次在夜間對本物業(yè)區(qū)域進(jìn)行查崗查哨，并做好相關(guān)記錄。

　　4.及時收集各班次反映的值勤異常問題，及時給予解決。

　　5.每周二，召開部門工作例會，總結(jié)及布置工作。

　　6.指導(dǎo)/督導(dǎo)/輔導(dǎo)部門主管、領(lǐng)班執(zhí)行、落實工作任務(wù)的進(jìn)度及力度。

篇3：物管中心總經(jīng)理/經(jīng)理/主任崗位職責(zé)

　　物管中心總經(jīng)理/經(jīng)理/主任崗位職責(zé)

　　a）領(lǐng)導(dǎo)物管中心貫徹落實各項管理方針和目標(biāo)/指標(biāo)，保證管理體系的有效運(yùn)行，對管理和服務(wù)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。

　　b）組織貫徹實施公司通用管理標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)，組織編制、批準(zhǔn)本物管中心的管理手冊、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)。

　　c）結(jié)合物業(yè)特點，提出業(yè)務(wù)發(fā)展建設(shè)與資源調(diào)配的建議。

　　d）接受公司總經(jīng)理的行政領(lǐng)導(dǎo)與公司各職能部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，協(xié)調(diào)本中心與公司、客戶及相關(guān)協(xié)作單位之間的關(guān)系。

　　e）組織制定物管中心工作計劃，審批各部門的年度工作計劃。

　　f）對在管物業(yè)的服務(wù)工作進(jìn)行抽查。

　　g）負(fù)責(zé)處理本物管中心的重大質(zhì)量問題、突發(fā)事件/事故，并組織實施糾正、預(yù)防和改進(jìn)活動。