前期物業(yè)管理市場成本測算的一把標(biāo)尺
文/周維李湘玲
　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到千家萬戶的生活質(zhì)量，作為公眾最為關(guān)注的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格問題則更是行業(yè)、企業(yè)和業(yè)主不可逃避的問題。業(yè)主希望能夠以足夠低的物業(yè)價(jià)格來獲得較高的服務(wù)質(zhì)量，而企業(yè)期望以較低的成本獲得豐厚的利潤。不管在哪文化行業(yè)，服務(wù)的付出方和接受方都是一個(gè)矛盾的共同體，市場的作用就是平衡雙方的利益，將價(jià)格調(diào)整到一個(gè)合理的范圍。但是作為一個(gè)新興行業(yè)，市場的競爭不規(guī)范，特別是上*業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)在我國的急劇發(fā)展，使企業(yè)和業(yè)主對這文化行業(yè)的游戲規(guī)則沒有一個(gè)很好的認(rèn)識(shí)，不能通過市場自身調(diào)節(jié)來自發(fā)的規(guī)范市場。

　　為調(diào)整這一矛盾，物業(yè)管理行業(yè)制定了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》，地區(qū)性的物業(yè)管理政策也相繼出臺(tái)，如上海的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，各地政府通過制定地方法規(guī)對市場進(jìn)行指導(dǎo)，以期獲得物業(yè)行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。但是，在招投標(biāo)過程中，出現(xiàn)了一系列的問題：如企業(yè)競相壓價(jià)而導(dǎo)致的低質(zhì)服務(wù)引起了大量的業(yè)主投訴、糾紛不斷。如何從根源上理順物業(yè)服務(wù)和價(jià)格的關(guān)系，在招投標(biāo)階段規(guī)范市場競爭，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符？常州市率先制訂了《物業(yè)公共服務(wù)工時(shí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，它的出臺(tái)能否從行業(yè)角度給當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場一個(gè)制訂價(jià)格的基本標(biāo)準(zhǔn)？本刊記者對常州市的此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了追蹤報(bào)道，對組織和負(fù)責(zé)此標(biāo)準(zhǔn)制定的常州市房管局局長朱建文和一些當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了采訪，以期從市場需要的角度看待這一標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、實(shí)用性和現(xiàn)在的市場動(dòng)作情況，供業(yè)內(nèi)人士參考。

　　記者：常州作為第一個(gè)制訂物業(yè)工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)，促使貴局做出這個(gè)決定的最大動(dòng)因是什么？

　　朱局長：局里組織大量人力、物力來完成此項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，主要是從三文化方面考慮。首先是從業(yè)主的角度，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的直接受益人，如何評價(jià)自己所支付的價(jià)格和享受的服務(wù)是否質(zhì)價(jià)相符，在確認(rèn)自己的權(quán)益受到侵害時(shí)，業(yè)主能否做到理性維權(quán)，這就需要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量業(yè)主所接受的服務(wù)和物業(yè)管理公司應(yīng)該付出的服務(wù)差別大小，作為理性維權(quán)的依據(jù)，而不是“公說公有理，婆說婆有理”。老的標(biāo)準(zhǔn)中缺乏量化標(biāo)準(zhǔn)，這樣使得業(yè)主和物業(yè)管理公司很少能夠心平氣和地坐下來溝通服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

　　二是從物業(yè)管理公司的角度，現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)方面的投訴已經(jīng)占了較大的比例，物業(yè)管理公司是有苦難言。市場競爭非常激烈，價(jià)格走低和成本上升，直接導(dǎo)致了物業(yè)管理公司的利潤下降，不少企業(yè)在超低價(jià)格的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)，只好采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、逃避人員勞動(dòng)保險(xiǎn)以及延長勞動(dòng)工時(shí)來降低成本，導(dǎo)致了業(yè)主和政府甚至內(nèi)部員工對企業(yè)的不滿。如何避免市場的低價(jià)競爭、惡性循環(huán)，在一個(gè)有序、有利的環(huán)境下生存，是物業(yè)管理公司所期盼的。

　　三是從政府的角度，面對諸多物業(yè)投訴，作為行業(yè)監(jiān)管部門，如何引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)市場中的供、需兩個(gè)主體，運(yùn)用市場的消費(fèi)理念來解決市場化進(jìn)程中的問題，如何對企業(yè)的經(jīng)營行為和服務(wù)水平進(jìn)行考評，作到客觀，公正評價(jià)企業(yè)行為，是政府非常關(guān)注的，如何把百姓的基本問題從根本上得到治理和保障，化解企業(yè)和業(yè)主的對立，使其和諧相處，物業(yè)工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)可以作為一個(gè)很好的橋梁來評估企業(yè)的服務(wù)和業(yè)主的維權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。

　　記者：貴局在制定物業(yè)勞動(dòng)工時(shí)額時(shí)，對細(xì)分物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和選擇住宅小區(qū)方面上，是如何做到反映常州市物業(yè)服務(wù)市場的需求和現(xiàn)狀，保證工時(shí)定額標(biāo)準(zhǔn)的客觀適用性？

　　朱局長：我們在制定此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，完全按照市場規(guī)律，針對市場中出現(xiàn)的問題，從綜合管理、保安、保潔、綠化、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)這五大類服務(wù)來制定工時(shí)標(biāo)準(zhǔn)。而這五大項(xiàng)又分為43文化分項(xiàng)，這些分項(xiàng)函蓋了日常物業(yè)服務(wù)中的各個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，以便在物業(yè)管理公司在實(shí)際操作時(shí)，每個(gè)分項(xiàng)能夠有據(jù)可依，有標(biāo)準(zhǔn)可循；同時(shí)，這43個(gè)分項(xiàng)的訂立也考慮了分項(xiàng)的可分性、獨(dú)立性，便于獨(dú)立測算，無單項(xiàng)牽連，在選擇項(xiàng)目上，我們對本市400多個(gè)企業(yè)，按項(xiàng)目大小、服務(wù)內(nèi)容進(jìn)

篇2：如何控制物業(yè)管理成本

　　如何控制物業(yè)管理成本

　　現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認(rèn)為在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。

　　如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。

　　通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？

　　1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入

　　物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司

　　例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。

　　3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用

　　建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確保“一支筆”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。

　　4、完善采購招標(biāo)管理制度

　　較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費(fèi)用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。

　　5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進(jìn)行創(chuàng)收

　　物管不僅要會(huì)省錢，還得會(huì)賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動(dòng)腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。

　　6、合理定編定崗，整合資源

　　對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。

　　7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營

　　通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

　　8、智能化管理降低成本

　　借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。

　　當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。

篇3：控制物業(yè)管理人工成本投入

　　控制物業(yè)管理人工成本投入

　　物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因?yàn)槲飿I(yè)管理知識(shí)密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識(shí)領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟(jì)等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識(shí)密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。

　　控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對物業(yè)管理行業(yè)來講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因?yàn)閷趧?dòng)密集型行業(yè)來講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。

　　首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。

　　小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費(fèi)面積(不同物業(yè)的收費(fèi)面積)、小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(這一點(diǎn)十分重要)；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活(消防)水池個(gè)數(shù)、所處位置、容積率、會(huì)所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池?cái)?shù)量、位置、容積率等。

　　第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：2元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與3元/㎡的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng)。不同的服務(wù)等級對應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級。小區(qū)等級的確認(rèn)主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施(配套)面積、收費(fèi)面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：30萬㎡以上

　　收費(fèi)面積：20萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以上

　　2、A2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：15~20萬㎡

　　收費(fèi)面積：13萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：3元/㎡以下

　　3、B1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：10~15萬㎡

　　收費(fèi)面積：8萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.5元/㎡以上

　　4、B2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：8~13萬㎡

　　收費(fèi)面積：6萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　5、C1類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：3~8萬㎡

　　收費(fèi)面積：4萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：2.0元/㎡以上

　　6、C2類小區(qū)必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：2~5萬㎡

　　收費(fèi)面積：2萬㎡以上

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，A2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，B2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C1類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，C2類服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細(xì)資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)等級，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準(zhǔn)，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。

　　小區(qū)的人力資源配置主要計(jì)算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時(shí)我們還要(考慮不同的實(shí)際情況)根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開放式”小區(qū)的管理難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對開放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。

　　參考的數(shù)據(jù)有：

　　1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；

　　2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；

　　3、物業(yè)的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　4、物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　例如，公司內(nèi)部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　　(1)資源

　　A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費(fèi)面積24703.76㎡，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：住宅2.8元/㎡。設(shè)備：地下停車場車位89個(gè)、游泳池、會(huì)所各一個(gè)；月管理費(fèi)收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。

　　B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費(fèi)面積26900㎡。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡。設(shè)備：電梯8臺(tái)、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個(gè)。清潔外包。月管理費(fèi)收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。

　　(2)對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會(huì)所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。

　　(3)分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。

　　b. B管理處的月管理費(fèi)收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。

　　c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。

　　案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與*公司D管理處比較

　　(1)資源：

　　a. *公司D管理處

　　小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業(yè)面積1萬多㎡；

　　物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)。

　　設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場。車位1180個(gè)，停車使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費(fèi)面積25.49萬㎡；

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。

　　設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)。會(huì)所、游泳池各一個(gè)，地下停車位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。

　　(2)支出：

　　a. *公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修到位，該項(xiàng)花的錢花到位。該項(xiàng)包給專業(yè)公司維護(hù)的，交由專業(yè)公司維護(hù)。

　　b. *公司D管理處共有人員218人。除負(fù)責(zé)*公司D管理處的物業(yè)管理外，還負(fù)責(zé)附近“G”小區(qū)(2萬多㎡)的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。(3)收入

　　*公司D管理處收入：收費(fèi)面積20多萬㎡，管理費(fèi)2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入(不含停車費(fèi)、商業(yè)面積管理費(fèi)收入)約80萬元。

　　(4)對比差距

　　a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。

　　b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　c.不含商業(yè)管理費(fèi)收入，*公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　e. W公司C管理處每平方米管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級的小區(qū)對應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級的小區(qū)員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類小區(qū)保安員月工資1400元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人(不含社保)。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)......其他各類操作員工也類似。

　　2、管理層員工

　　一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)，主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級的小區(qū)采取不同的考核標(biāo)準(zhǔn)

　　物權(quán)法的最終出臺(tái)，物業(yè)管理模式的多元化將會(huì)促使物業(yè)管理市場程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實(shí)行“招投標(biāo)”，重新選聘物業(yè)管理單位。價(jià)格將成為市場競爭的法寶!在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，誰的價(jià)格低，誰取勝的可能性就大!價(jià)格最終反應(yīng)的是一個(gè)企業(yè)的管理水平。管理水平的標(biāo)志對企業(yè)來說就是成本控制的能力，也就是一個(gè)企業(yè)的核心競爭力!