信息服務(wù)合同：項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)

　　甲方：****

　　乙方：****

　　(個(gè)人)

　　身份證號(hào)：****(個(gè)人)

　　(以下稱乙方)受_***(以下稱甲方)委托進(jìn)行_《***信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)》的開(kāi)發(fā)工作。雙方本著相互合作、互惠互利的原則，共同協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、項(xiàng)目名稱：《中金公司項(xiàng)目信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)》

　　二、內(nèi)容及要求：

　　1、開(kāi)發(fā)內(nèi)容：根據(jù)甲方的要求，乙方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成《***信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)》的開(kāi)發(fā)，該系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要求如下：

　　2、主要功能：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)的添加、修改、查詢、刪除、修改、備份等功能。根據(jù)需求設(shè)計(jì)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及測(cè)試的工作。具體工作由甲方分配。

　　3、系統(tǒng)運(yùn)行環(huán)境包括：(1)windows操作系統(tǒng)

　　(2)sql數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)

　　4、開(kāi)發(fā)時(shí)間：

　　(1)啟動(dòng)日期：甲乙雙方簽字蓋章之日即為項(xiàng)目正式啟動(dòng)日期;

　　(2)完成期限：自項(xiàng)目正式啟動(dòng)，在30工作日內(nèi)完成。

　　三、雙方權(quán)利義務(wù)：

　　1.甲方：

　　(1)甲方有權(quán)利督促乙方按規(guī)定時(shí)間完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，有增加或修改內(nèi)容雙方需另行協(xié)商解決;在不影響進(jìn)程的情況下，對(duì)于甲方的小規(guī)模變動(dòng)的需求，乙方必須滿足;若出現(xiàn)大幅度的變更，則甲乙雙方商議延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期增加開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

　　(2)甲方完全擁有《***信息管理數(shù)據(jù)庫(kù)》系統(tǒng)的所有權(quán)，包括使用權(quán)、著作權(quán)等所有權(quán)利;

　　(3)甲方應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議，按時(shí)向乙方支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用;

　　(4)甲方有責(zé)任對(duì)本協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行保密;

　　(5)甲方有責(zé)任對(duì)乙方的軟件開(kāi)發(fā)技術(shù)進(jìn)行保密，在未經(jīng)乙方書(shū)面許可的情況下，不得向第三方泄露。

　　(6)甲方有責(zé)任保密乙方的個(gè)人信息，不得向第三方泄露。

　　2.乙方：

　　(1)乙方有責(zé)任按甲方的要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，完成需要開(kāi)發(fā)的內(nèi)容;

　　(2)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢之后，在乙方對(duì)甲方提供的維護(hù)服務(wù)期之內(nèi)，由于甲方設(shè)計(jì)變更而導(dǎo)致需求的變更，若變更范圍在本合同所規(guī)定的功能范圍之內(nèi)，乙方有義務(wù)免費(fèi)為甲方修改變更內(nèi)容;

　　(3)乙方有責(zé)任對(duì)本協(xié)議的內(nèi)容進(jìn)行保密;

　　(4)乙方有責(zé)任對(duì)與甲方項(xiàng)目的接口規(guī)范進(jìn)行保密，在未經(jīng)甲方書(shū)面許可的情況下，不得向第三方泄露;

　　(5)乙方有責(zé)任在項(xiàng)目驗(yàn)收合格完成之后，向甲方提供30天的免費(fèi)維護(hù)服務(wù)，此維護(hù)僅指軟件bug的修改以及小范圍的功能性改動(dòng);

　　(6)乙方有責(zé)任自行準(zhǔn)備軟件開(kāi)發(fā)所需的硬件設(shè)備、開(kāi)發(fā)資料。信息服務(wù)合同：項(xiàng)目管理開(kāi)發(fā)

　　四、費(fèi)用和支付方式：

　　1.費(fèi)用：此項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)為捌仟_元人民幣。

　　2.支付方式：

　　1)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，甲方乙方預(yù)付叁仟元;

　　2)在整體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后10個(gè)工作日內(nèi)完成測(cè)試驗(yàn)收，并向乙方提供驗(yàn)收合格報(bào)告。同時(shí)，乙方將軟件設(shè)計(jì)相關(guān)文檔交付給甲方，甲方在3個(gè)工作日內(nèi)支付乙方第二筆開(kāi)發(fā)費(fèi)用叁仟元。

　　3)在系統(tǒng)運(yùn)行一個(gè)月之后，如果一切正常，甲方支付乙方剩余開(kāi)發(fā)費(fèi)用貳仟元。

　　3.違約責(zé)任：

　　(1)甲方有責(zé)任按期支付乙方費(fèi)用，如因甲方自身原因，未能按時(shí)交付，則每延期一天，甲方將額外支付乙方總費(fèi)用的0.5%作為補(bǔ)償;

　　(2)乙方有責(zé)任按期向甲方交付源代碼和設(shè)計(jì)文檔，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中的所有功能，如因乙方自身原因，未能按時(shí)交付，則每延期一天，甲方將扣除乙方總費(fèi)用的0.5%作為補(bǔ)償。

　　如確因甲方原因，造成乙方未能按時(shí)交付，則乙方不承擔(dān)由此造成的甲方的損失。

　　五、適用法律：本協(xié)議按中華人民共和國(guó)法律解釋。

　　六、仲裁

　　對(duì)在本協(xié)議履行過(guò)程中出現(xiàn)的爭(zhēng)議，雙方本著友好協(xié)商的原則予以解決，如協(xié)商不能解決時(shí)，合同的任何一方可將爭(zhēng)議提交本地仲裁委員會(huì)，并按該委員會(huì)的仲裁規(guī)則進(jìn)行仲裁。仲裁決定對(duì)雙方都有約束力。爭(zhēng)議進(jìn)行仲裁期間，除爭(zhēng)議事項(xiàng)外，甲乙雙方應(yīng)繼續(xù)履行各自本合同中規(guī)定的義務(wù)和行使權(quán)利。

　　七、甲乙雙方指定聯(lián)系人及聯(lián)系方式

　　甲方：****

　　聯(lián)系人：聯(lián)系電話：乙方：聯(lián)系人：聯(lián)系電話：若甲乙雙方變更聯(lián)系人，需要做出書(shū)面通知以告知對(duì)方。

　　八、其它：本合同壹式貳份，雙方各執(zhí)壹份，簽字蓋章有效。

　　甲方：代表簽字(蓋章)：日期：**年____月____日

　　乙方：代表簽字(蓋章)：日期：**年____月____日

篇2：地產(chǎn)中介<信息開(kāi)發(fā)>講解

　　地產(chǎn)中介<信息開(kāi)發(fā)>講解

　　開(kāi)發(fā)信息的方法:

　　1.開(kāi)發(fā)客戶：上門(mén)、電話、介紹、網(wǎng)絡(luò)、媒體、派單、貼條。

　　注意事項(xiàng)：

　　②意與客戶自始至終保持像朋友一樣的關(guān)系。

　　②了解客戶真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)原因、特殊的要求(朝向、樓層、學(xué)區(qū)、戶口等)。

　　③留下客戶更多的聯(lián)系方式。

　　④盡快給客戶聯(lián)系等看房，哪怕暫時(shí)手中無(wú)合適的房子。

　　⑤講清取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.開(kāi)發(fā)盤(pán)源:上門(mén)、電話、介紹、網(wǎng)絡(luò)、媒體、陌生拜訪、派單、貼條。等 注意事項(xiàng)：

　　①不管以上任何方式開(kāi)發(fā)的盤(pán)，盡量多向業(yè)主了解房屋基本信息及售房原因。

　　②房屋的權(quán)屬必須清楚了解。

　　③留下更多的聯(lián)系方式。

　　④講清收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(一)上門(mén)客戶：

　　經(jīng)紀(jì)人在接待上門(mén)客時(shí)，應(yīng)站起自我介紹，然后遞上名片，請(qǐng)客人就坐，其他同事幫忙奉上茶水，當(dāng)聆聽(tīng)過(guò)客人對(duì)物色房源聽(tīng)要求，如：坐落之片區(qū)，房源名稱，預(yù)算購(gòu)入價(jià)錢(qián)，面積，自住或投資，何時(shí)需要搬進(jìn)去，是否換樓等(因?yàn)殚_(kāi)始時(shí)對(duì)客人之要求清晰明確，日后作房源配對(duì)時(shí)則更易掌握)。

　　(1)了解客戶初步需求：預(yù)算、地段、房型,用途,價(jià)錢(qián),購(gòu)買(mǎi)方式,時(shí)間。注意：初步接觸客戶，應(yīng)學(xué)會(huì)聆聽(tīng)，了解大的方向。

　　(2)求購(gòu)的范圍。

　　了解大的方向，任何人都喜歡又便宜又好的房子，但一上來(lái)范圍太大會(huì)導(dǎo)致為客戶選取房增加困難，找不著北;范圍太小又容易框死自己的推薦房源，結(jié)果為其它公司做了鋪墊。

　　多聽(tīng)客戶說(shuō)，對(duì)方只要愿意說(shuō)，別輕易打斷別人的話，但注意別只顧著聽(tīng)客戶說(shuō)，在適當(dāng)時(shí)要插入你的問(wèn)題，問(wèn)題要有針對(duì)性，但切忌留于形式化，便于更詳細(xì)的了解客戶的想法。

　　(3)求購(gòu)的要求、朝向、面積、樓層、價(jià)位、有無(wú)特殊要求、使用人數(shù)及更多的聯(lián)系方式。了解客戶初步需求：預(yù)算、地段、房型。注意：初步接觸客戶，應(yīng)學(xué)會(huì)聆聽(tīng)，

　　(4)真實(shí)的求購(gòu)原因。(為什么購(gòu)、為誰(shuí)購(gòu)、或投資)

　　(5)簽客戶求購(gòu)/求租委托書(shū)：做到不落痕跡、自然，切忌興師動(dòng)眾，讓客戶產(chǎn)生防備心理，協(xié)議上必須有求購(gòu)方的簽字。

　　(6)講清收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及全部購(gòu)房過(guò)程。

　　(7)職業(yè)、投資、自用，是否和其他業(yè)務(wù)員或行家看過(guò)房，對(duì)求購(gòu)區(qū)的熟悉程度 。

　　(8)留下多種聯(lián)系方法：公司電話較被動(dòng)，盡可能多要些聯(lián)系方式，便于隨時(shí)能找到你的客戶。

　　(9)其他提問(wèn)要點(diǎn)，經(jīng)紀(jì)人必須向客人提出：客人有否跟過(guò)其他中介公司看房，是否本區(qū)居民，辦公地點(diǎn)在附近嗎?了解客戶多一點(diǎn)，倘若客戶曾經(jīng)跟別的中介公司看房，應(yīng)向客戶表示為節(jié)省時(shí)間，請(qǐng)客戶出示之前跟別家中介公司“看房書(shū)”作參考，已看過(guò)的不再重復(fù)，未看過(guò)才介紹，客戶通常為節(jié)省時(shí)間，都會(huì)樂(lè)意出示的，這樣我們可了解競(jìng)業(yè)公司房源情況及做出相應(yīng)行動(dòng)。

　　(10)經(jīng)紀(jì)人在得悉客人之要求后，應(yīng)即時(shí)約業(yè)主安排看房，就算未能約到客人要求的房型，都要介紹類同而價(jià)錢(qián)相若的房源予客人作比較，用以更清楚客人之喜好(包括房型朝向，環(huán)境配套，裝修陳設(shè)等)假如未能當(dāng)日約到，則應(yīng)另約時(shí)間，盡快做出安排，因?yàn)榭蛻艏热荒艹榭盏奖竟荆阆嘈殴咎峁┑姆吭醇百Y訊能滿足他，倘若未能如其所愿，客戶便會(huì)到其他中介公司了。(一些客戶經(jīng)常不是很清楚自己的真實(shí)需求)

　　4、注意事項(xiàng)：

　　⑴通過(guò)短暫交流,了解客戶的購(gòu)買(mǎi)意向;

　　⑵在最短時(shí)間內(nèi)讓客戶能看到房，目的是給他一個(gè)對(duì)于我們的信心(哪怕出租房);

　　⑶與客戶建立初步的信任關(guān)系。

　　(一)廣告客(來(lái)電公司)

　　顧客來(lái)電的原因分析：有具體需求(可按上門(mén)接待客戶一樣具體了解需求)、了解看到的具體房源是否真實(shí)、咨詢(及時(shí)回答相關(guān)問(wèn)題，同時(shí)詢問(wèn)是否有購(gòu)房或出售需求)。

　　接待廣告電話難點(diǎn)在于不能形象知道對(duì)方的神情變化，但同樣可以通過(guò)聲音來(lái)辨別對(duì)方的心里過(guò)程，在過(guò)程中小心求證，大膽設(shè)想、主動(dòng)出擊。

　　1、最終目的--讓客戶留下聯(lián)系電話。

　　2、中心思想--為客戶建立信任關(guān)系，讓客戶覺(jué)得你可以為他報(bào)務(wù)。(正直、專業(yè))

　　3、技巧--在最短的時(shí)間內(nèi)了解客戶的需求。(反映悟性)

　　4、問(wèn)法舉例--

　　陳先生，你剛來(lái)電我公司的電話號(hào)碼是可以找到你對(duì)嗎?(來(lái)電顯示)--指令式向客戶套取電話號(hào)碼。

　　*先生你是不是在 **上班的?你有去過(guò)**花園嗎?(摸底，借此查找對(duì)方所需要了解的物業(yè))

　　先生，廣告上的這套**樓的(對(duì)號(hào)入座)，不過(guò)此外我們還有**棟**樓的(讓對(duì)方覺(jué)得可以選擇的余地多)

　　*先生，這個(gè)價(jià)錢(qián)已經(jīng)相當(dāng)便宜了，其它類似的都至少要** 價(jià)錢(qián)呀!這個(gè)業(yè)主如果不是要調(diào)工作，急于出手，也不可能這么便宜(對(duì)比)

　　*先生，我們?cè)?*棟**房號(hào)還有一套，業(yè)主跟我很熟，只有我們信嘉公司才有，不過(guò)業(yè)主現(xiàn)在在北京開(kāi)會(huì)，可能要過(guò)十幾天才會(huì)回來(lái)，你留個(gè)電話給我，業(yè)主一回來(lái)，我馬上通知你過(guò)來(lái)看(畫(huà)大餅)

　　*先生，不好意思，房號(hào)暫時(shí)不能告訴你，公司規(guī)定客人需要看房的一律由經(jīng)紀(jì)人親自帶領(lǐng)，并如果沒(méi)有我們的帶領(lǐng)，業(yè)主也不肯給你看的(借題發(fā)揮，杜絕跳單)

　　*先生，這套房比較多人看，因?yàn)榉吭幢容^稀缺，我建議你盡快過(guò)來(lái)看，業(yè)主明天要出差了，要過(guò)二個(gè)星期才回來(lái)!(盡快與客戶見(jiàn)面)

　　(三)店鋪外看廣告的客戶

　　經(jīng)紀(jì)人應(yīng)時(shí)刻留意在店鋪外看廣告之客人，因?yàn)榭赡茉摽腿瞬缓靡馑既氲赇仯蚴荛T(mén)面廣告所吸引，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)立即出迎接待，繼而請(qǐng)客人入店內(nèi)傾談，若客人真的沒(méi)有時(shí)間，可給予連鎖店房源之宣傳單給客人參考，最后勿忘記取客人之聯(lián)絡(luò)電話作跟進(jìn)。

　　舉例：

　　a、你好!我姓陳，先生怎樣稱呼?王先生是嗎?對(duì)哪個(gè)房源有興趣呢?我可以作個(gè)介紹，不要緊的，談一下吧!店內(nèi)電腦還有很多房可作介紹的，進(jìn)來(lái)坐坐吧!或/天氣這么熱，進(jìn)來(lái)喝杯水吧!

　　b、王先生如果現(xiàn)時(shí)沒(méi)有空的話，不妨留個(gè)電話號(hào)碼聯(lián)系，好讓我知道有好的房源馬上電你。

　　c、如果王先生真的不方便留電話，不如這樣吧，你公司有傳真機(jī)吧?若我找到你想要的房源，我先傳真給你，你覺(jué)得有興趣的話才致電我?guī)湍愫脝?(當(dāng)傳真號(hào)碼告知后，才借意問(wèn)客戶拿電話號(hào)碼，為了先電后傳真的妥善安排，免得其他人拿到客戶買(mǎi)房或賣(mài)房的資料)

　　d、我們這里有一套價(jià)格特別合適的房子，您要不要進(jìn)來(lái)了解一下? 注意事項(xiàng)：

　　1.站好位置,搶前在客戶前進(jìn)的方向,堵住客戶到周邊行家的可能,

　　2.單刀直入的問(wèn)法,提高客戶的興趣.

　　3.在最短時(shí)間內(nèi)吸引進(jìn)入店,以免有行家滋擾.

　　4.留下聯(lián)系電話.

　　(四)人際關(guān)系之客戶

　　經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)建立自己個(gè)人之人際關(guān)系網(wǎng)，令身邊之親朋知道自己是從事房中介的工作，平日亦可在社交聚會(huì)或應(yīng)酬時(shí)多派發(fā)名片，從而在多方面取得新客戶，增加生意機(jī)會(huì)，達(dá)到業(yè)績(jī)提升之目的。例如：經(jīng)紀(jì)人自己租出的房，業(yè)主及租客定期的聯(lián)系，保持良好的售后服務(wù)都能穩(wěn)定經(jīng)紀(jì)人的客戶網(wǎng)的。

　　(五)公司現(xiàn)有的房源內(nèi)之客戶(洗房，業(yè)主也是客戶)

　　公司擁有龐大的房源，每一個(gè)業(yè)主售出單位后，很大機(jī)會(huì)成為準(zhǔn)買(mǎi)家或租客的，所以經(jīng)紀(jì)人在平日“洗房”時(shí)，勿忘記問(wèn)多一句，究竟業(yè)主有否需要先買(mǎi)一間房子呢?總而言之，跟業(yè)主打好關(guān)系，是百利而無(wú)一害的，譬如日后在談價(jià)錢(qián)，售后買(mǎi)/租房，委托多一個(gè)房等。但經(jīng)紀(jì)人有時(shí)覺(jué)得無(wú)從入手，不知從哪說(shuō)起，其實(shí)“洗房”不單只問(wèn)業(yè)主售/租出單位沒(méi)有，價(jià)錢(qián)有否降低，還有幾種方法的。

　　舉例：a、王先生，你好，信嘉房地產(chǎn)的小王啊，剛收到消息，你居住的房子隔鄰六幢有一間平價(jià)登記房源，80萬(wàn)就肯出售，面積比你現(xiàn)在的大一點(diǎn)，向南，三個(gè)房間，裝修很好，你是否考慮這戶型呢?啊!你的房子還未售出，我會(huì)努力一點(diǎn)的，如果我有實(shí)客便馬上跟你談啊! 理由：剛才所問(wèn)，可了解王先生現(xiàn)時(shí)情況及其心態(tài)。

　　i.單位尚未售出

　　ii.經(jīng)紀(jì)人提供市場(chǎng)資料給業(yè)主作參考。

　　iii.若經(jīng)紀(jì)人有實(shí)在客人，可大膽向業(yè)主殺價(jià)。

　　iv.未售出單位前，王先生沒(méi)準(zhǔn)備先買(mǎi)后賣(mài)

　　舉例：

　　a、王先生，你好!我是信嘉房地產(chǎn)的小王，剛才我客人看過(guò)房子后，興趣是有，不過(guò)價(jià)錢(qián)方面未達(dá)到王先生你的價(jià)錢(qián)，客人還價(jià)七十萬(wàn)包稅，我知道相差有八萬(wàn)元，但市場(chǎng)成交不是很多，你不妨考慮一下，有多少可以商量，好嗎?反正機(jī)會(huì)不是經(jīng)常有，不要錯(cuò)失售出之機(jī)會(huì)啊!

　　理由：其實(shí)經(jīng)紀(jì)人是有客人看過(guò)王先生的房，但尚未還價(jià)，此舉只為日后談價(jià)錢(qián)鋪路，令王先生覺(jué)得市場(chǎng)實(shí)在客人不多，如果有客人加多一點(diǎn)價(jià)錢(qián)便有誠(chéng)意售出算了。對(duì)于我們，可以了解業(yè)主登記房源的急切性，業(yè)主的價(jià)錢(qián)底線，最重要的是令業(yè)主覺(jué)得信嘉房產(chǎn)是有很多客戶的，不斷重復(fù)試價(jià)，會(huì)導(dǎo)致日后業(yè)主可能在其他中介公司達(dá)成協(xié)議前，都會(huì)事先告知我們及了解當(dāng)時(shí)我們有否實(shí)客可出高一點(diǎn)價(jià)錢(qián)，使我們可以馬上作出安排及部署,和業(yè)主打好關(guān)系等對(duì)我們很有利的。

　　(六)房交會(huì)

　　在房交會(huì)推廣中，經(jīng)紀(jì)人可從各方而來(lái)的客戶當(dāng)中認(rèn)識(shí)準(zhǔn)買(mǎi)家，可能來(lái)自不同片區(qū)。經(jīng)紀(jì)人在推廣完結(jié)后，應(yīng)整理手頭上的客戶，有系統(tǒng)有記下客戶對(duì)房源的要求，盡快為客戶選擇適合的房源約看，最重要可以即時(shí)促成交易。

　　(七)網(wǎng)絡(luò)客戶

　　網(wǎng)絡(luò)客戶的最大特點(diǎn)就是比較時(shí)尚的，大部分屬于年輕一族，年齡大致在20歲到35歲之間，為主群，也有年紀(jì)比較大的，而一般年紀(jì)比較大的網(wǎng)絡(luò)客戶，一般來(lái)說(shuō)都是比較外向型，比較容易溝通的人。

　　接待網(wǎng)絡(luò)客戶的最大難點(diǎn)就是，一般上網(wǎng)找房源的人，他們的置業(yè)范圍比較的廣，比較少特定一個(gè)地點(diǎn)找尋自己所需要的房子，這樣對(duì)于經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)比較困難。要了解的關(guān)于房產(chǎn)的信息要廣，了解的越多經(jīng)紀(jì)人能抓住客戶的機(jī)會(huì)就越大，反之亦然。

　　網(wǎng)絡(luò)客戶的類型一般來(lái)說(shuō)投資的比較少，而居家為大比例。而且網(wǎng)絡(luò)客戶中同行探房或者跳房的比較少。大多數(shù)來(lái)說(shuō)都比較實(shí)在。

　　當(dāng)你接待一個(gè)網(wǎng)絡(luò)客戶的時(shí)候，你首先要對(duì)于房源熟悉，而且登記的房源要盡量真實(shí)準(zhǔn)確，否則很難得到客戶的信任。同時(shí)經(jīng)紀(jì)人要在平時(shí)盡量充實(shí)自己的對(duì)于房中介知識(shí)的了解，對(duì)于房源的熟悉，不僅僅是周邊的房源，要擴(kuò)大范圍的了解房源的基本信息，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)客戶的選擇一般來(lái)說(shuō)都是比較廣，都是在幾個(gè)片區(qū)甚至跨區(qū)域比較，如果經(jīng)紀(jì)人對(duì)于房源的了解比較多，那么就可以借助這個(gè)來(lái)推薦自己所在片區(qū)的房源，這樣你的成功率就比較大。

　　在我們登記網(wǎng)絡(luò)房源的時(shí)候，要做到，第一真實(shí)性，第二詳細(xì)性，第三數(shù)量多。這三點(diǎn)都很重要。

　　真實(shí)性 是說(shuō)盡量做到實(shí)房實(shí)放，這樣客戶會(huì)對(duì)于你更加信任，現(xiàn)在在網(wǎng)上很多經(jīng)紀(jì)人都是放虛假的信息來(lái)吸引客戶，但是因?yàn)檫@種現(xiàn)象越來(lái)越多，所以客戶也是慢慢明白了，一般很多客戶問(wèn)了知道是虛假的信息以后就會(huì)掛了電話也不再多問(wèn)下去了。真實(shí)性可以更加加強(qiáng)客戶對(duì)于你的信任。

　　詳細(xì)性 是說(shuō)在登記房源信息的時(shí)候，要盡量做到把房源的資料說(shuō)清楚，這就要在備注中多加解釋，一般要說(shuō)格局，房屋外的風(fēng)景，社區(qū)的配套，交通和購(gòu)物都有哪些，如果可以的話可以寫(xiě)出首期款數(shù)額，月供。現(xiàn)在很多網(wǎng)站都可以上傳圖片資料，如果可以盡量上傳一些關(guān)于物業(yè)的實(shí)際圖片，這樣可以更加吸引客戶。這一項(xiàng)是非常重要的，很多經(jīng)紀(jì)人現(xiàn)在登記房源只是寫(xiě)了大概情況，備注中基本是空的。

　　數(shù)量多 因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)越來(lái)越發(fā)達(dá)，普及性也廣了，網(wǎng)絡(luò)上的信息也越來(lái)越多，所以你想客戶更大機(jī)會(huì)看到你的信息，就只有靠大量來(lái)登記房源，這是唯一的辦法。跟進(jìn)網(wǎng)絡(luò)客戶的時(shí)候，要注意的是，很多客戶只是對(duì)著在網(wǎng)上的信息來(lái)看房，他不一定了解這個(gè)片區(qū)的特點(diǎn)和情況，所以經(jīng)紀(jì)人需要耐心去講解，不要認(rèn)為客戶不實(shí)在而錯(cuò)過(guò)成交的機(jī)會(huì)。

　　(業(yè)主)登記房源

　　每一個(gè)業(yè)主都想自己的房子能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)，是可以理解的，其實(shí)售價(jià)的高低是取決于市場(chǎng)的接受程度，能售出的價(jià)錢(qián)就是市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人在處理房主登記房源時(shí)，應(yīng)多了解房主登記房源目的及售出后的去向。

　　(一)上門(mén)登記房源的業(yè)主：

　　1、出售登記的注意事項(xiàng)：

　　(2)物業(yè)地址要具體、明確  客戶登記房源時(shí)應(yīng)記錄清楚該物業(yè)的看房方法，如業(yè)主可隨時(shí)安排上門(mén)看房有助于成交。

　　經(jīng)紀(jì)人應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖。

　　(3)樓層、朝向、權(quán)屬寫(xiě)明、設(shè)施、業(yè)主的真實(shí)姓名、方便看房時(shí)間、騰房時(shí)間、較多的聯(lián)系方式。

　　房型須填寫(xiě)屬2室2廳或3室2廳，各房朝向亦應(yīng)填妥;

　　交房期必須清楚注明，因部分出租業(yè)主可能在租約尚有一段時(shí)間期滿前委托代為出租，這將影響經(jīng)紀(jì)人推介房源的次序。此外，部分附租約出售房屋，必須清楚租期時(shí)間及租約性質(zhì)，即問(wèn)清業(yè)主在有實(shí)際客戶時(shí)可否與租客提早解約。

　　登記房源必須爭(zhēng)取要求業(yè)主多留幾個(gè)聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機(jī)或傳呼機(jī)，這有助經(jīng)紀(jì)人跟進(jìn)交易。有部分業(yè)主多習(xí)慣性或?yàn)楸Ｗo(hù)私隱只留下傳呼機(jī)或手機(jī)。當(dāng)經(jīng)紀(jì)人有業(yè)務(wù)與之聯(lián)系時(shí)，業(yè)主可能會(huì)沒(méi)有復(fù)機(jī)或停機(jī)。這樣使我們?cè)诮灰字刑幱诒粍?dòng)地位或無(wú)法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機(jī)會(huì)。因而要都留業(yè)主電話，才會(huì)更有保障。游說(shuō)時(shí)應(yīng)盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時(shí)，多些聯(lián)絡(luò)方式可即時(shí)找到業(yè)主，盡早為其租/售出;同時(shí)留下電話不會(huì)打擾他，我公司只會(huì)在關(guān)于其房源出租/售的事情才會(huì)聯(lián)絡(luò)他。)

　　(4)最好聊出賣(mài)房原因。(出國(guó)、急用錢(qián)、家庭內(nèi)部問(wèn)題)例如：陳先生，是否現(xiàn)時(shí)居所不夠用，想售出之后換一間大點(diǎn)呢?或是：陳先生，是否要到別區(qū)工作，先放售單位呢?經(jīng)紀(jì)人從中可知悉業(yè)主經(jīng)濟(jì)狀況及日后會(huì)否再置業(yè)，根據(jù)以往慣例，業(yè)主登記房源目的大致如下：

　　售出兩房，買(mǎi)一間三房(改善生活素質(zhì))售出后，租住房子(減輕負(fù)擔(dān))套現(xiàn)(經(jīng)濟(jì)問(wèn)題)

　　已買(mǎi)新房子，賣(mài)掉現(xiàn)住的房子(付房款)移民(急售)

　　到價(jià)才售(不急售，可能業(yè)主有多套房子)

　　(5)客戶登記房源時(shí)必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀(jì)登記房源及提供開(kāi)門(mén)看房服務(wù)。經(jīng)紀(jì)人最重要是知道誰(shuí)可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時(shí)，應(yīng)與誰(shuí)人議價(jià)、談判及商討具體簽約成交事項(xiàng)。因代理人如無(wú)權(quán)拍板,經(jīng)紀(jì)人與其聯(lián)絡(luò)也是徒勞無(wú)功且浪費(fèi)時(shí)間。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡(luò)談判，可收事半功倍之效。

　　(6)講清收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及售房之全部過(guò)程。

　　(7)業(yè)主是否希望客戶貸款

　　(8)經(jīng)紀(jì)人登記房源必須注明物業(yè)性質(zhì)：如寫(xiě)字樓、住宅、商住或商鋪、房改等;產(chǎn)權(quán):如公產(chǎn),私產(chǎn),企業(yè)產(chǎn)...等等;有關(guān)區(qū)別應(yīng)以大廈本身建筑用途衡量，而不應(yīng)以客戶使用性質(zhì)定奪。雖然很多客戶均以住宅作為辦公用途，但仍須將該物業(yè)歸入住宅。經(jīng)紀(jì)人還須注意房屋內(nèi)部格局有否作重大更改，因部分業(yè)主可能已將住宅裝修為只能作辦公室用途，所以必須注明有關(guān)細(xì)節(jié)。

　　(9)面積應(yīng)清楚為平方米，這可避免報(bào)價(jià)給客戶時(shí)因面積不符而錯(cuò)誤提供實(shí)際價(jià)格，特別當(dāng)經(jīng)紀(jì)人以每平方米價(jià)格報(bào)價(jià)，小部分面積判別亦將影響物業(yè)總價(jià)。

　　(10)了解所有房源資料后，最后可問(wèn)業(yè)主還有沒(méi)有其他物業(yè)需要登記，有沒(méi)有計(jì)劃在天津再置業(yè)，輕松簡(jiǎn)單兩句話可能爭(zhēng)取多一個(gè)房源及客源。

　　(11)馬上登記于億遨ERP系統(tǒng)上.

　　(12)當(dāng)?shù)怯浄吭粗?可提出立即驗(yàn)房.可了解房源真正情況并拍下室內(nèi)圖片,如戶型,裝修,設(shè)備,環(huán)境,景觀等一切有關(guān)事情.有機(jī)會(huì)接觸業(yè)主,讓我們有機(jī)會(huì)進(jìn)一步了解業(yè)主心態(tài)及試探底價(jià).

　　2.出租登記的注意事項(xiàng)：

　　(1)詢問(wèn)客人貴姓以示尊重,遞名片，以便隨時(shí)聯(lián)系。

　　(2)具體的房屋地址。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)請(qǐng)業(yè)主提供有關(guān)平面圖。

　　(3)樓層、設(shè)施、設(shè)備、租期、有無(wú)其他要求、較多的聯(lián)系方式。(房源資料應(yīng)詳細(xì)記載有關(guān)物業(yè)內(nèi)的裝修情況，家電配套數(shù)量，檔次、品牌、業(yè)主對(duì)租客或付款要求及看房方式等資料。)

　　(4)講清收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　(5)房屋租賃的相關(guān)費(fèi)用

　　業(yè)主：

　　設(shè)備維修費(fèi)

　　客戶：電話費(fèi)，水費(fèi)，電費(fèi)，煤氣(燃?xì)?費(fèi) ，暖氣費(fèi)，物業(yè)費(fèi)

　　(6)租賃面向的客戶群體(公司職員/拆遷戶/外地剛進(jìn)京或旅游、出差/經(jīng)商辦公及居住/高級(jí)客戶/廉價(jià)客戶)

　　(二)、來(lái)電登記房源的業(yè)主：(同樣主動(dòng)了解房源的具體信息)

　　經(jīng)紀(jì)人在接到來(lái)電登記房源時(shí)，應(yīng)向業(yè)主問(wèn)明其個(gè)人資料及詳細(xì)之房源狀況，如果是空房，則說(shuō)服業(yè)主交鑰匙給我們?yōu)槠渫茝V房源。注意要多取業(yè)主聯(lián)系電話。因?yàn)榈搅撕灱s收訂的關(guān)鍵時(shí)刻，絕不能和業(yè)主失去聯(lián)系的。

　　(三)、一手房尾盤(pán)

　　關(guān)注未銷(xiāo)售完的一手樓盤(pán);主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系是否有尾盤(pán)可代為銷(xiāo)售。如果成功將為你帶來(lái)較多且性價(jià)比不錯(cuò)的房源。

　　(四)、其他途徑：派單,貼條,家訪：

　　派單的重要原因是幫助業(yè)務(wù)員來(lái)吸納盤(pán)源和客戶的，同時(shí)也為公司及各分行做了廣告宣傳，所以派單是一天工作中必不可少的一項(xiàng)，那么既然派單這么重要，希望業(yè)務(wù)員認(rèn)真對(duì)待，怎么派、往哪派效果較好是業(yè)務(wù)員派單前應(yīng)該仔細(xì)、認(rèn)真考慮的問(wèn)題。

　　注意事項(xiàng)：

　　(1)有目的的、有針對(duì)性去派:哪個(gè)小區(qū)的出房率高或求購(gòu)客戶比較集中的物業(yè)去派。

　　(2)派在哪里：車(chē)筐里效果不好，絕大部分被人拋棄或墊車(chē)筐;信箱在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)通訊條件下，被人利用的也很少，那可不可以放在每家每戶的門(mén)上呢?試一下吧，效果不錯(cuò)的。

　　(3)陌生拜訪：一般是進(jìn)不去的，高檔社區(qū)采取此辦法如御景園邸等，可帶公司的小禮品給業(yè)主送去一份關(guān)愛(ài)或許會(huì)有奇跡發(fā)生，一千份有兩份回報(bào)就足夠了。

　　同樣網(wǎng)絡(luò)、人際關(guān)系及拍賣(mài)行也可以為我們找來(lái)相關(guān)的房源

篇3：物業(yè)服務(wù)合同簽訂注意要點(diǎn)

　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂注意要點(diǎn)

　　物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)應(yīng)以政府頒布的示范文本為基礎(chǔ)，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠(chéng)實(shí)信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達(dá)成一致意見(jiàn)后方可簽訂。

　　物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，除可遵循簽訂一般合同時(shí)的注意事項(xiàng)外，還要注意以下四個(gè)要點(diǎn)：

　　(一)"宜細(xì)不宜粗"的原則

　　為確保合同雙方的權(quán)益，明確各目的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，減少日后的糾紛，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對(duì)合同進(jìn)行談判洽商時(shí)，要遵循"宜細(xì)不宜粗"的原則，即對(duì)合同的具體條款要進(jìn)行細(xì)致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀上把握。更要從微觀上給予明確。 一般物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)委托的管理服務(wù)應(yīng)包括五個(gè)層次的約定：

　　1.委托項(xiàng)目　　委托哪些管理服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐項(xiàng)寫(xiě)清。如"房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理"："共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理"："環(huán)境衛(wèi)生"等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)逐項(xiàng)給予明確;同時(shí)哪些項(xiàng)目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對(duì)分包的原則要求和限制條件，也應(yīng)給予明確。

　　2.各委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容

　　各委托項(xiàng)目所包含的具體內(nèi)容，應(yīng)表述清楚，越詳細(xì)越好。如房屋建筑公用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)......環(huán)境衛(wèi)生包括哪些部分，樓梯、樓道、場(chǎng)地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類型的物業(yè)在某些委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上是有很大差異的。這些差異和區(qū)別除在招標(biāo)書(shū)中明確提出外，還應(yīng)在合同談判時(shí)給予準(zhǔn)確界定。如部隊(duì)和一些政府機(jī)關(guān)在"保安服務(wù)"這一委托項(xiàng)目的具體內(nèi)容上與普通住宅區(qū)和寫(xiě)字樓就是有較大區(qū)別的。

　　3.服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)　　各委托項(xiàng)目具體內(nèi)容的管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在定性的基礎(chǔ)上能量化的盡可能給予量化。這種量化標(biāo)準(zhǔn)有兩個(gè)層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的量化。如垃圾清運(yùn)要一天一次，還是二天一次，這是對(duì)工作量的量化;而環(huán)境衛(wèi)生的清潔標(biāo)準(zhǔn)則屬于質(zhì)量檢查評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)。要注意在明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如"整潔"，因?yàn)槭欠裾麧嵅灰鬃鞒鰷?zhǔn)確判斷。

　　目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)闡述不準(zhǔn)確。對(duì)此，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》(中物協(xié)[20**]1號(hào))，各地行政管理部門(mén)也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，這些可作為合同談判簽訂時(shí)的參考和依據(jù)。

　　4. 管理和服務(wù)費(fèi)用

　　各委托項(xiàng)目在上述的管理服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)下應(yīng)收取的相應(yīng)合理的成本或支出費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費(fèi)用是有較大差異的。在明確了委托項(xiàng)目、具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，費(fèi)用的確定往往是雙方爭(zhēng)論和討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)。在確定合理的費(fèi)用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細(xì)的內(nèi)容測(cè)算和橫向比較。無(wú)論是采用包干制取費(fèi)，還是酬金制付費(fèi)，雙方都應(yīng)經(jīng)過(guò)一定的測(cè)算和對(duì)比。各地物價(jià)局頒布的指導(dǎo)價(jià)應(yīng)視作一個(gè)參考依據(jù)，各物業(yè)區(qū)域的規(guī)模大小與構(gòu)成均不同，對(duì)最終取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)詳細(xì)討論確定。

　　5.對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)懲約定條款　　物業(yè)管理委托的甲乙雙方應(yīng)爭(zhēng)取雙贏的結(jié)果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，應(yīng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的工作有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲條款。目前，各法規(guī)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規(guī)、違約行為，對(duì)由于其工作不負(fù)責(zé)或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的獎(jiǎng)勵(lì)性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國(guó)或省、市優(yōu)秀(示范)小區(qū)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)上浮10%～25%，但真正執(zhí)行的并不多，執(zhí)行起來(lái)也較難。考慮到政府不宜對(duì)比做出規(guī)定，因而在合同談判時(shí)，業(yè)主可以設(shè)立一些獎(jiǎng)勵(lì)條款，以激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如，業(yè)主可設(shè)立業(yè)主獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)有突出事跡或表現(xiàn)的員工給予一定獎(jiǎng)勵(lì);在酬金制的情況下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節(jié)約，可適當(dāng)提高酬金等。

　　上述五個(gè)層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內(nèi)容。為防止合同過(guò)長(zhǎng)，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中，包括《物業(yè)構(gòu)成細(xì)目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)》《物業(yè)共用部位明細(xì)》、《物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)》四個(gè)附件。此外，雙方還可就具體問(wèn)題增加附件。

　　正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的談判要遵循"宜細(xì)不宜粗"的原則，所以經(jīng)過(guò)招投標(biāo)確定了中標(biāo)單位后，要有相對(duì)較長(zhǎng)的(與一般招投標(biāo)相比)的合同談判時(shí)間。《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》第二十八條規(guī)定：招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。

　　(二)不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾

　　除委托方對(duì)物業(yè)管理企業(yè)可無(wú)償提供管理用房外，在物業(yè)服務(wù)合同中，不應(yīng)有無(wú)償無(wú)期限的承諾。如對(duì)住用人無(wú)償提供班車(chē)服務(wù)等。這是因?yàn)椋?/p>

　　(1)物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的有償服務(wù)，無(wú)償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國(guó)體制轉(zhuǎn)軌時(shí)期，廣大消費(fèi)者對(duì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的行政福利制管房體制是欣賞的。無(wú)償?shù)某兄Z不利于全社會(huì)全面、正確地理解、認(rèn)識(shí)和實(shí)踐社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。

　　(2)無(wú)償提供服務(wù)導(dǎo)致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)而向全體住用人，其他的專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數(shù)有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無(wú)償提供這部分專項(xiàng)、特約服務(wù)對(duì)那些不需要或未享受到該項(xiàng)管理服務(wù)的人來(lái)說(shuō)就是不公平的。

　　(3)無(wú)償提供管理服務(wù)在實(shí)踐上也是有害的，行不通的。無(wú)償提供的管理服務(wù)仍是有成本，需要支付費(fèi)用的，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應(yīng)該長(zhǎng)期承擔(dān)這筆費(fèi)用。否則，最終導(dǎo)致的結(jié)果一是降低管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，二是將該成本費(fèi)用轉(zhuǎn)移或變相轉(zhuǎn)移分擔(dān)給全體業(yè)主。

　　(4)物業(yè)管理的委托是有期限的，無(wú)期限的承諾從理論上講是不通的，在實(shí)踐上也是難以做到的。無(wú)償無(wú)期限的承諾通常出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)為促銷(xiāo)而作出的某些承諾，或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標(biāo)機(jī)會(huì)作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無(wú)法全面履行，就給物業(yè)管理的正常運(yùn)作帶來(lái)困難，極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

　　在物業(yè)管理的具體實(shí)施中，有時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會(huì)自行出資做一些公益性活動(dòng)，如新年聯(lián)歡會(huì)、"六一"兒童付費(fèi)活動(dòng)等;或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對(duì)老人、兒童、困難家庭的一些取費(fèi)項(xiàng)目給予優(yōu)惠。這都是無(wú)可厚非的，這樣做有利于物業(yè)管理的運(yùn)作，是應(yīng)該提倡的。但是，除經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，這些內(nèi)容不應(yīng)在合同中明確是無(wú)償提供，這些活動(dòng)的費(fèi)用也不應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中指出，只能由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

　　(三)實(shí)事求是留有余地

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認(rèn)真、嚴(yán)格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，在合同談判中，既要實(shí)事求是，更要留有余地。下面幾點(diǎn)應(yīng)引起開(kāi)發(fā)商，尤其是物業(yè)管理企業(yè)的注意。

　　1.物業(yè)管理企業(yè)要量力而行　　在投標(biāo)和承諾物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，不同的物業(yè)有不同的檔次，這是客觀條件;不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況，這時(shí)主觀條件。在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，客觀條件的約束和主觀條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)性條件，管理服務(wù)的結(jié)果只能建立在這個(gè)基礎(chǔ)之上。要注意，對(duì)經(jīng)過(guò)努力才有可能達(dá)到的一些標(biāo)準(zhǔn)，要留有余地，更不能說(shuō)過(guò)頭話。反之，則很容易成為產(chǎn)生問(wèn)題的根源。

　　2.對(duì)分期建設(shè)項(xiàng)目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理的承諾

　　物業(yè)的開(kāi)發(fā)建造是一個(gè)過(guò)程，有時(shí)又分期實(shí)施。在物業(yè)服務(wù)合同，尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)要充分考慮這點(diǎn)。例如，24小時(shí)熱水供應(yīng)，當(dāng)最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí)，一般無(wú)法提供，在合同中就要說(shuō)明并給出該項(xiàng)服務(wù)提供的條件與時(shí)機(jī)以及未提供該項(xiàng)服務(wù)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)減免;又如，當(dāng)一個(gè)住宅區(qū)規(guī)劃分期建造時(shí)，在首期不應(yīng)把小區(qū)全部建成后才能夠提供的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容列入合同。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住，這個(gè)入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時(shí)尤其應(yīng)注意。

　　(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式

　　在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中，不可避免地會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題、矛盾與糾紛。這些問(wèn)題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間;既有違法的問(wèn)題，但更多的則屬于違規(guī)、違約以及是非道德和認(rèn)識(shí)水平的范疇。最然，對(duì)于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛要通過(guò)不同的途徑，采取不同的處理方式來(lái)解決。

　　由于物業(yè)管理活動(dòng)具有生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)產(chǎn)生同時(shí)結(jié)束的特點(diǎn)，問(wèn)題出現(xiàn)后不易取證，責(zé)任的界定往往成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，導(dǎo)致解決這些問(wèn)題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問(wèn)題要更為復(fù)雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)雙方要對(duì)此有更為詳盡的約定。首先，要明確當(dāng)各類問(wèn)題出現(xiàn)后，如何區(qū)分責(zé)任以及承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的前提條件;其次，要明確解決問(wèn)題的方式和途徑，有時(shí)要事先約定解決的期限及費(fèi)用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式更應(yīng)引起重視。