地產中介<信息開發>講解
開發信息的方法:
1.開發客戶：上門、電話、介紹、網絡、媒體、派單、貼條。
注意事項：
②意與客戶自始至終保持像朋友一樣的關系。
②了解客戶真實的購買原因、特殊的要求(朝向、樓層、學區、戶口等)。
③留下客戶更多的聯系方式。
④盡快給客戶聯系等看房，哪怕暫時手中無合適的房子。
⑤講清取費標準。
2.開發盤源:上門、電話、介紹、網絡、媒體、陌生拜訪、派單、貼條。等 注意事項：
①不管以上任何方式開發的盤，盡量多向業主了解房屋基本信息及售房原因。
②房屋的權屬必須清楚了解。
③留下更多的聯系方式。
④講清收費標準。
(一)上門客戶：
經紀人在接待上門客時，應站起自我介紹，然后遞上名片，請客人就坐，其他同事幫忙奉上茶水，當聆聽過客人對物色房源聽要求，如：坐落之片區，房源名稱，預算購入價錢，面積，自住或投資，何時需要搬進去，是否換樓等(因為開始時對客人之要求清晰明確，日后作房源配對時則更易掌握)。
(1)了解客戶初步需求：預算、地段、房型,用途,價錢,購買方式,時間。注意：初步接觸客戶，應學會聆聽，了解大的方向。
(2)求購的范圍。
了解大的方向，任何人都喜歡又便宜又好的房子，但一上來范圍太大會導致為客戶選取房增加困難，找不著北;范圍太小又容易框死自己的推薦房源，結果為其它公司做了鋪墊。
多聽客戶說，對方只要愿意說，別輕易打斷別人的話，但注意別只顧著聽客戶說，在適當時要插入你的問題，問題要有針對性，但切忌留于形式化，便于更詳細的了解客戶的想法。
(3)求購的要求、朝向、面積、樓層、價位、有無特殊要求、使用人數及更多的聯系方式。了解客戶初步需求：預算、地段、房型。注意：初步接觸客戶，應學會聆聽，
(4)真實的求購原因。(為什么購、為誰購、或投資)
(5)簽客戶求購/求租委托書：做到不落痕跡、自然，切忌興師動眾，讓客戶產生防備心理，協議上必須有求購方的簽字。
(6)講清收費標準及全部購房過程。
(7)職業、投資、自用，是否和其他業務員或行家看過房，對求購區的熟悉程度 。
(8)留下多種聯系方法：公司電話較被動，盡可能多要些聯系方式，便于隨時能找到你的客戶。
(9)其他提問要點，經紀人必須向客人提出：客人有否跟過其他中介公司看房，是否本區居民，辦公地點在附近嗎?了解客戶多一點，倘若客戶曾經跟別的中介公司看房，應向客戶表示為節省時間，請客戶出示之前跟別家中介公司“看房書”作參考，已看過的不再重復，未看過才介紹，客戶通常為節省時間，都會樂意出示的，這樣我們可了解競業公司房源情況及做出相應行動。
(10)經紀人在得悉客人之要求后，應即時約業主安排看房，就算未能約到客人要求的房型，都要介紹類同而價錢相若的房源予客人作比較，用以更清楚客人之喜好(包括房型朝向，環境配套，裝修陳設等)假如未能當日約到，則應另約時間，盡快做出安排，因為客戶既然能抽空到本公司，便相信公司提供的房源及資訊能滿足他，倘若未能如其所愿，客戶便會到其他中介公司了。(一些客戶經常不是很清楚自己的真實需求)
4、注意事項：
⑴通過短暫交流,了解客戶的購買意向;
⑵在最短時間內讓客戶能看到房，目的是給他一個對于我們的信心(哪怕出租房);
⑶與客戶建立初步的信任關系。
(一)廣告客(來電公司)
顧客來電的原因分析：有具體需求(可按上門接待客戶一樣具體了解需求)、了解看到的具體房源是否真實、咨詢(及時回答相關問題，同時詢問是否有購房或出售需求)。
接待廣告電話難點在于不能形象知道對方的神情變化，但同樣可以通過聲音來辨別對方的心里過程，在過程中小心求證，大膽設想、主動出擊。
1、最終目的--讓客戶留下聯系電話。
2、中心思想--為客戶建立信任關系，讓客戶覺得你可以為他報務。(正直、專業)
3、技巧--在最短的時間內了解客戶的需求。(反映悟性)
4、問法舉例--
陳先生，你剛來電我公司的電話號碼是可以找到你對嗎?(來電顯示)--指令式向客戶套取電話號碼。
*先生你是不是在 **上班的?你有去過**花園嗎?(摸底，借此查找對方所需要了解的物業)
先生，廣告上的這套**樓的(對號入座)，不過此外我們還有**棟**樓的(讓對方覺得可以選擇的余地多)
*先生，這個價錢已經相當便宜了，其它類似的都至少要** 價錢呀!這個業主如果不是要調工作，急于出手，也不可能這么便宜(對比)
*先生，我們在**棟**房號還有一套，業主跟我很熟，只有我們信嘉公司才有，不過業主現在在北京開會，可能要過十幾天才會回來，你留個電話給我，業主一回來，我馬上通知你過來看(畫大餅)
*先生，不好意思，房號暫時不能告訴你，公司規定客人需要看房的一律由經紀人親自帶領，并如果沒有我們的帶領，業主也不肯給你看的(借題發揮，杜絕跳單)
*先生，這套房比較多人看，因為房源比較稀缺，我建議你盡快過來看，業主明天要出差了，要過二個星期才回來!(盡快與客戶見面)
(三)店鋪外看廣告的客戶
經紀人應時刻留意在店鋪外看廣告之客人，因為可能該客人不好意思入店鋪，或受門面廣告所吸引，經紀人應立即出迎接待，繼而請客人入店內傾談，若客人真的沒有時間，可給予連鎖店房源之宣傳單給客人參考，最后勿忘記取客人之聯絡電話作跟進。
舉例：
a、你好!我姓陳，先生怎樣稱呼?王先生是嗎?對哪個房源有興趣呢?我可以作個介紹，不要緊的，談一下吧!店內電腦還有很多房可作介紹的，進來坐坐吧!或/天氣這么熱，進來喝杯水吧!
b、王先生如果現時沒有空的話，不妨留個電話號碼聯系，好讓我知道有好的房源馬上電你。
c、如果王先生真的不方便留電話，不如這樣吧，你公司有傳真機吧?若我找到你想要的房源，我先傳真給你，你覺得有興趣的話才致電我幫你好嗎?(當傳真號碼告知后，才借意問客戶拿電話號碼，為了先電后傳真的妥善安排，免得其他人拿到客戶買房或賣房的資料)
d、我們這里有一套價格特別合適的房子，您要不要進來了解一下? 注意事項：
1.站好位置,搶前在客戶前進的方向,堵住客戶到周邊行家的可能,
2.單刀直入的問法,提高客戶的興趣.
3.在最短時間內吸引進入店,以免有行家滋擾.
4.留下聯系電話.
(四)人際關系之客戶
經紀人應當建立自己個人之人際關系網，令身邊之親朋知道自己是從事房中介的工作，平日亦可在社交聚會或應酬時多派發名片，從而在多方面取得新客戶，增加生意機會，達到業績提升之目的。例如：經紀人自己租出的房，業主及租客定期的聯系，保持良好的售后服務都能穩定經紀人的客戶網的。
(五)公司現有的房源內之客戶(洗房，業主也是客戶)
公司擁有龐大的房源，每一個業主售出單位后，很大機會成為準買家或租客的，所以經紀人在平日“洗房”時，勿忘記問多一句，究竟業主有否需要先買一間房子呢?總而言之，跟業主打好關系，是百利而無一害的，譬如日后在談價錢，售后買/租房，委托多一個房等。但經紀人有時覺得無從入手，不知從哪說起，其實“洗房”不單只問業主售/租出單位沒有，價錢有否降低，還有幾種方法的。
舉例：a、王先生，你好，信嘉房地產的小王啊，剛收到消息，你居住的房子隔鄰六幢有一間平價登記房源，80萬就肯出售，面積比你現在的大一點，向南，三個房間，裝修很好，你是否考慮這戶型呢?啊!你的房子還未售出，我會努力一點的，如果我有實客便馬上跟你談啊! 理由：剛才所問，可了解王先生現時情況及其心態。
i.單位尚未售出
ii.經紀人提供市場資料給業主作參考。
iii.若經紀人有實在客人，可大膽向業主殺價。
iv.未售出單位前，王先生沒準備先買后賣
舉例：
a、王先生，你好!我是信嘉房地產的小王，剛才我客人看過房子后，興趣是有，不過價錢方面未達到王先生你的價錢，客人還價七十萬包稅，我知道相差有八萬元，但市場成交不是很多，你不妨考慮一下，有多少可以商量，好嗎?反正機會不是經常有，不要錯失售出之機會啊!
理由：其實經紀人是有客人看過王先生的房，但尚未還價，此舉只為日后談價錢鋪路，令王先生覺得市場實在客人不多，如果有客人加多一點價錢便有誠意售出算了。對于我們，可以了解業主登記房源的急切性，業主的價錢底線，最重要的是令業主覺得信嘉房產是有很多客戶的，不斷重復試價，會導致日后業主可能在其他中介公司達成協議前，都會事先告知我們及了解當時我們有否實客可出高一點價錢，使我們可以馬上作出安排及部署,和業主打好關系等對我們很有利的。
(六)房交會
在房交會推廣中，經紀人可從各方而來的客戶當中認識準買家，可能來自不同片區。經紀人在推廣完結后，應整理手頭上的客戶，有系統有記下客戶對房源的要求，盡快為客戶選擇適合的房源約看，最重要可以即時促成交易。
(七)網絡客戶
網絡客戶的最大特點就是比較時尚的，大部分屬于年輕一族，年齡大致在20歲到35歲之間，為主群，也有年紀比較大的，而一般年紀比較大的網絡客戶，一般來說都是比較外向型，比較容易溝通的人。
接待網絡客戶的最大難點就是，一般上網找房源的人，他們的置業范圍比較的廣，比較少特定一個地點找尋自己所需要的房子，這樣對于經紀人來說比較困難。要了解的關于房產的信息要廣，了解的越多經紀人能抓住客戶的機會就越大，反之亦然。
網絡客戶的類型一般來說投資的比較少，而居家為大比例。而且網絡客戶中同行探房或者跳房的比較少。大多數來說都比較實在。
當你接待一個網絡客戶的時候，你首先要對于房源熟悉，而且登記的房源要盡量真實準確，否則很難得到客戶的信任。同時經紀人要在平時盡量充實自己的對于房中介知識的了解，對于房源的熟悉，不僅僅是周邊的房源，要擴大范圍的了解房源的基本信息，因為網絡客戶的選擇一般來說都是比較廣，都是在幾個片區甚至跨區域比較，如果經紀人對于房源的了解比較多，那么就可以借助這個來推薦自己所在片區的房源，這樣你的成功率就比較大。
在我們登記網絡房源的時候，要做到，第一真實性，第二詳細性，第三數量多。這三點都很重要。
真實性 是說盡量做到實房實放，這樣客戶會對于你更加信任，現在在網上很多經紀人都是放虛假的信息來吸引客戶，但是因為這種現象越來越多，所以客戶也是慢慢明白了，一般很多客戶問了知道是虛假的信息以后就會掛了電話也不再多問下去了。真實性可以更加加強客戶對于你的信任。
詳細性 是說在登記房源信息的時候，要盡量做到把房源的資料說清楚，這就要在備注中多加解釋，一般要說格局，房屋外的風景，社區的配套，交通和購物都有哪些，如果可以的話可以寫出首期款數額，月供。現在很多網站都可以上傳圖片資料，如果可以盡量上傳一些關于物業的實際圖片，這樣可以更加吸引客戶。這一項是非常重要的，很多經紀人現在登記房源只是寫了大概情況，備注中基本是空的。
數量多 因為網絡越來越發達，普及性也廣了，網絡上的信息也越來越多，所以你想客戶更大機會看到你的信息，就只有靠大量來登記房源，這是唯一的辦法。跟進網絡客戶的時候，要注意的是，很多客戶只是對著在網上的信息來看房，他不一定了解這個片區的特點和情況，所以經紀人需要耐心去講解，不要認為客戶不實在而錯過成交的機會。
(業主)登記房源
每一個業主都想自己的房子能賣出好價錢，是可以理解的，其實售價的高低是取決于市場的接受程度，能售出的價錢就是市價，經紀人在處理房主登記房源時，應多了解房主登記房源目的及售出后的去向。
(一)上門登記房源的業主：
1、出售登記的注意事項：
(2)物業地址要具體、明確 主站蜘蛛池模板： 国产欧美日韩在线观看精品 | 国产高中生粉嫩无套第一次 | 国产精品19禁在线观看2021 | 国产成人免费高清激情视频 | 性强烈欧美一级毛片 | 久久国产乱子伦精品免费不卡 | 二区在线观看 | 欧美很黄视频在线观看 | 国产三级做爰在线观看视频 | 香蕉国产人午夜视频在线观看 | 欧美日韩在线观看一区二区 | 九九精彩视频在线观看视频 | 玖草视频在线观看 | 成人www视频网站免费观看 | 成人精品国产亚洲欧洲 | 国产一区二区三区四区在线 | 欧美日韩顶级毛片www免费看 | 欧美日韩免费做爰视频 | 亚洲国产成人在线 | 一区二区三区亚洲 | aaa毛片在线| 91刘亦菲精品福利在线 | 在线观看免费精品国产 | 久久99国产亚洲精品 | 一级毛片在线不卡直接观看 | 精品国产看高清国产毛片 | 欧美精品片在线观看网站 | 性感美女香蕉视频 | 国产午夜伦伦伦午夜伦 | 一级a俄罗斯毛片免费 | 久久国产精品-国产精品 | www.色中色 | 日韩一区二区不卡中文字幕 | 97视频在线观看免费播放 | 国产欧美日韩视频在线观看一区二区 | 欧美成人特黄级毛片 | 4455永久在线毛片观看 | 亚洲品质自拍网站 | 国产免费一区二区三区在线观看 | 欧美xxxxx九色视频免费观看 | 中国女人毛茸茸免费视频 |