物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

　　物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)提示:創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項(xiàng)目,參加由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項(xiàng)目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評驗(yàn)收。理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)含義的關(guān)鍵點(diǎn)是政府行業(yè)主管部門組織;參評項(xiàng)目符合條件;綜合考評驗(yàn)收。創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評的層次可分為國家級、省(直轄市、自治區(qū))級、市/ 區(qū)級,即通常所說的“國優(yōu)、省優(yōu)、市/ 區(qū)優(yōu)”。

　　第一節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

　　一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

　　二十世紀(jì)九十年代,中國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展,為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場,在全國范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動(dòng)建立物業(yè)管理體制,規(guī)范市場,引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展,提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平,國家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法(試行)》,作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿通過對標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行,促使參與的企業(yè)規(guī)范運(yùn)作,促進(jìn)了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。1995年,建設(shè)部對《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂改進(jìn),重新頒發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國開展“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評驗(yàn)收。1997年,建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,將小區(qū)和大廈的考評標(biāo)準(zhǔn)分離,更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,全國各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行,將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目過多的局面,起不到先進(jìn)示范作用。為此,建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。2000年5月25日,建設(shè)部發(fā)出通知,宣布從2000年起不再進(jìn)行全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評驗(yàn)收和授予稱號,只對申報(bào)全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評驗(yàn)收、授予稱號;同時(shí)頒發(fā)了新的《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》(以下簡稱2000年標(biāo)準(zhǔn)),舊標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)條件有較大提高,考評標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整,也更加切合實(shí)際。

　　二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2000年全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種:住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng):基礎(chǔ)管理;房屋管理與維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)施設(shè)備管理;保安/消防/車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng),將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備管理和共用設(shè)施管理兩部分。(具體標(biāo)準(zhǔn)見附錄《物業(yè)管理法規(guī)匯編》。)該套標(biāo)準(zhǔn)基本上覆蓋了物業(yè)管理的各個(gè)方面,適用于全國各地。三、標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施“國優(yōu)”物業(yè)管理項(xiàng)目的考評工作,由建設(shè)部或國家行業(yè)協(xié)會(huì)組織每年進(jìn)行一次。2000年12月,全國物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織了2000年新標(biāo)準(zhǔn)頒布后的第一次考評。截止2000年年底,全國共有487個(gè)住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)被評為國家級(優(yōu)秀)示范項(xiàng)目,其中深圳市有153個(gè)。

　　四、基本條件建設(shè)部四次頒布的標(biāo)準(zhǔn)都規(guī)定了相應(yīng)的基本申報(bào)條件;各地根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn),制定了適合地區(qū)特點(diǎn)和實(shí)際情況的各級申報(bào)條件。由于各省(自治區(qū)、直轄市)、市級的申報(bào)條件、考評標(biāo)準(zhǔn)有所差異,所以企業(yè)在選定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目時(shí),除了要參考建設(shè)部的標(biāo)準(zhǔn)外,還必須考慮當(dāng)?shù)氐膭?chuàng)建申報(bào)基本條件,符合條件的方可申報(bào)。

　　以下是申報(bào)不同級別創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)具備的基本條件:

　　(一)區(qū)級優(yōu)秀項(xiàng)目。一般由區(qū)級行業(yè)主管部門按照上級制定的考評標(biāo)準(zhǔn)組織區(qū)級優(yōu)秀項(xiàng)目的考評驗(yàn)收,只是達(dá)標(biāo)分?jǐn)?shù)低于市優(yōu)分?jǐn)?shù)。因此,其申報(bào)的基本條件與市優(yōu)基本相同。

　　(二)市級優(yōu)秀項(xiàng)目。1、 申報(bào)的參評項(xiàng)目必須已經(jīng)竣工并交付使用;2、 入住率達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的比例;3、 配備有專業(yè)的管理服務(wù)人員;4、 參評項(xiàng)目的面積等硬件條件符合標(biāo)準(zhǔn)要求;5、 建立有完善的管理規(guī)章制度;6、 參評項(xiàng)目當(dāng)年無重大責(zé)任事故;7、 未發(fā)生行業(yè)主管部門認(rèn)定的重大有效投訴;8、 參評項(xiàng)目實(shí)行了綜合一體化、專業(yè)化管理服務(wù)等。

　　(三)省級及國家級優(yōu)秀、示范項(xiàng)目。除了要具備申報(bào)市優(yōu)的基本條件外,還必須具備如下條件:1、 已取得市優(yōu)、省優(yōu)分別滿一年以上;2、 已按法定程序成立了業(yè)主委員會(huì)。(申報(bào)國家級示范項(xiàng)目必須是省級考評達(dá)98分以上。)

　　第二節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的操作程序

　　一、前期介入企業(yè)在制定年度工作計(jì)劃和工作目標(biāo)時(shí),應(yīng)通過權(quán)衡企業(yè)所能提供的資源和在管項(xiàng)目的自然條件,確定是否參加當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評和選擇幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)。從而未雨綢繆,預(yù)做準(zhǔn)備。(一)參評項(xiàng)目的選擇一般來說,選擇參評項(xiàng)目主要應(yīng)考慮以下因素:1、委托方的要求。如果委托物業(yè)管理合同中約定要?jiǎng)?chuàng)建達(dá)標(biāo)且項(xiàng)目自然條件符合申報(bào)要求,就必須進(jìn)行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)。2、企業(yè)規(guī)范管理、提升品牌的自身要求。如果企業(yè)希望通過參加創(chuàng)建達(dá)標(biāo)提升管理水平,提高企業(yè)知名度,就應(yīng)選擇項(xiàng)目參與創(chuàng)建考評。3、企業(yè)在管項(xiàng)目中如有基礎(chǔ)條件好、符合申報(bào)條件的,應(yīng)積極參加創(chuàng)建考評活動(dòng)。

　　(二)企業(yè)調(diào)配資源企業(yè)要達(dá)到預(yù)定的創(chuàng)優(yōu)目標(biāo),必須配備相應(yīng)的資源,包括組織資源、人力資源、財(cái)力資源、物資資源等。企業(yè)只有充分、合理地調(diào)度和利用資源,才能使其發(fā)揮最大功效。其中,確定創(chuàng)建主要負(fù)責(zé)部門是有效調(diào)配資源的關(guān)鍵。要作好調(diào)配資源工作必須注意以下幾點(diǎn):1、領(lǐng)導(dǎo)重視企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作關(guān)注、支持、指導(dǎo)的程度關(guān)系到創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的成效。因此,企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在創(chuàng)建的各個(gè)階段予以高度重視,并要求機(jī)關(guān)相關(guān)部門經(jīng)常到參評項(xiàng)目現(xiàn)場檢查、指導(dǎo),確保創(chuàng)建工作按計(jì)劃進(jìn)行。2、組織保證為了加強(qiáng)對創(chuàng)優(yōu)工作的領(lǐng)導(dǎo),企業(yè)應(yīng)成立由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥、機(jī)關(guān)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人和創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同參加的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組;并指定一個(gè)部門作為創(chuàng)建主要責(zé)任部門。各參評項(xiàng)目亦應(yīng)相應(yīng)建立以負(fù)責(zé)人為首的創(chuàng)建工作小組,明確分工,責(zé)任到人。至此,企業(yè)便形成一個(gè)完整的系統(tǒng)工作網(wǎng)絡(luò),從組織上保證了創(chuàng)優(yōu)工作的順利進(jìn)行。3、人員培訓(xùn)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)幾乎涉及到參評項(xiàng)目管理服務(wù)工作的全部內(nèi)容,必須對員工進(jìn)行貫徹標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn),讓每位員工都清楚創(chuàng)建的目的意義,明確創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的任務(wù)和要求,了解考評標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及本人在創(chuàng)建工作中擔(dān)任的角色。只有把全體員工的積極性、創(chuàng)造性充分調(diào)動(dòng)起來,創(chuàng)建達(dá)標(biāo)工作才有堅(jiān)實(shí)的群眾基穿4、激勵(lì)機(jī)制創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作具有時(shí)間緊、任務(wù)重、標(biāo)準(zhǔn)高、要求嚴(yán)的特點(diǎn)。為了確保創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),企業(yè)可采用相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制,如把創(chuàng)建工作成果與員工職位升降和獎(jiǎng)金雙掛鉤等。尤其是進(jìn)入項(xiàng)目初評階段后,對整改的項(xiàng)目,要落實(shí)責(zé)任部門、負(fù)責(zé)人;對整改時(shí)間、整改效果作出明確規(guī)定并進(jìn)行控制。這樣,才能有效地激發(fā)各級組織和全體員工的創(chuàng)建熱情和積極性。

　　(三)申報(bào)注意事項(xiàng)1、注意收集申報(bào)信息。一般情況下,政府行業(yè)主管部門會(huì)在每年年初就當(dāng)年的創(chuàng)優(yōu)考評工作發(fā)出通知。企業(yè)可根據(jù)通知要求進(jìn)行申報(bào),并主動(dòng)與行業(yè)主管部門取得聯(lián)系,了解當(dāng)年考評工作安排,以免因信息不靈而漏報(bào)。2、填寫、呈送申報(bào)表。企業(yè)確定參評項(xiàng)目后,應(yīng)到政府主管部門領(lǐng)取申報(bào)表,并按照規(guī)定的時(shí)限填寫報(bào)送到指定的接收部門。3、跟蹤申報(bào)結(jié)果。政府部門收到創(chuàng)優(yōu)申請之后和組織檢查考評之前,會(huì)對企業(yè)及申報(bào)項(xiàng)目的資格進(jìn)行審查,確認(rèn)參評資格。企業(yè)應(yīng)注意跟蹤資格確認(rèn)結(jié)果。4、 逐級申報(bào)。企業(yè)的申報(bào)程序是由低級向高級進(jìn)行的,一般來說,應(yīng)從區(qū)優(yōu)起步,每通過一級考評驗(yàn)收后,再申請參加高一個(gè)級別的達(dá)標(biāo)考評。

　　二、內(nèi)部評定在確定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目之后,企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織相關(guān)部門和人員對其進(jìn)行全方位的綜合檢查,對創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行初次評定。

　　(一)項(xiàng)目內(nèi)部初評初評應(yīng)該是有計(jì)劃進(jìn)行的。內(nèi)部初評時(shí)應(yīng)明確以下幾點(diǎn):1、選用初評標(biāo)準(zhǔn)。內(nèi)部檢查考評應(yīng)參照新頒布的國家示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),同時(shí)結(jié)合本企業(yè)的檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。2、明確牽頭部門。由牽頭部門負(fù)責(zé)組織初評的實(shí)施,包括檢查評估的時(shí)間、參加考評的人員、檢查的內(nèi)容、順序、考評結(jié)果的匯總等。3、選定檢查人員。為了保證內(nèi)部初評的質(zhì)量,應(yīng)從各專業(yè)選抽具有足夠?qū)I(yè)知識和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員參加檢查。4、細(xì)致分組檢查。一般分為:軟件組(文件、資料、檔案、培訓(xùn)等)、環(huán)境組、設(shè)備組(強(qiáng)電、弱電、電梯、鍋爐等)、財(cái)務(wù)組。分組原則是:細(xì)致分工,寧重不漏。5、參評項(xiàng)目配合。受檢單位應(yīng)組織人員引導(dǎo)和陪同檢查組進(jìn)行檢查,并認(rèn)真做好記錄。6、提出整改方案?，F(xiàn)場檢查結(jié)束后,應(yīng)以會(huì)議的形式,由各檢查小組匯報(bào)檢查發(fā)現(xiàn),針對問題分析原因,提出整改意見;由初評牽頭部門匯總意見并形成書面報(bào)告,提交給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和受檢單位。

　　(二)項(xiàng)目持續(xù)改進(jìn)從項(xiàng)目初評到缺陷整改,其過程的長短和效果的優(yōu)劣是由企業(yè)實(shí)力決定的。檢查人員的水平、能力和態(tài)度決定著發(fā)現(xiàn)問題的數(shù)量和頻次,而企業(yè)資源則決定著缺陷的整改程度及結(jié)果。在整改過程中應(yīng)考慮以下問題:1、整改效果。整改效果并非單指實(shí)際效果,還應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系綜合考慮;可分三種:完全整改、部分整改、無效整改。這是缺陷整改前和提出整改方案時(shí)必須考慮的首要問題。2、整改時(shí)間。企業(yè)應(yīng)考慮整改所需的時(shí)間,并盡量精確估計(jì)檢查考評時(shí)間,使整改選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間開始和結(jié)束,能夠達(dá)到事半功倍的效果

　　。3、整改技術(shù)。對企業(yè)有能力解決的問題和無法解決的問題應(yīng)及早分析、確認(rèn);在計(jì)劃安排上,應(yīng)先將本身無法解決的問題外委解決。整改中應(yīng)注意控制成本、質(zhì)量和工期。

　　4、二次自查。整改工作要分清輕重緩急,全面展開。由于工期的不同,各責(zé)任部門和責(zé)任人都必須按時(shí)完成并保證質(zhì)量。單項(xiàng)整改完成后,驗(yàn)收小組應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。全部整改項(xiàng)目基本完成時(shí),企業(yè)應(yīng)再次組織內(nèi)部檢查考評。通過不斷的檢查和整改,促進(jìn)項(xiàng)目的持續(xù)改進(jìn),直到符合標(biāo)準(zhǔn)的要求。

　　三、軟件準(zhǔn)備完善軟件和整改硬件構(gòu)成了創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的主題,這兩項(xiàng)工作貫穿于創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的整個(gè)過程,但在不同的階段側(cè)重點(diǎn)不同。前期準(zhǔn)備階段以軟件為主,后期整改和鞏固階段以硬件為主。軟件是企業(yè)為保證管理、服務(wù)有效運(yùn)行,維持物業(yè)正常運(yùn)行而采取的行為。這種行為包括:收集資料、引用法規(guī)、編制制度、實(shí)施活動(dòng)等。創(chuàng)優(yōu)過程中軟件準(zhǔn)備主要是迎檢資料的準(zhǔn)備,即:將考評標(biāo)準(zhǔn)的全部內(nèi)容轉(zhuǎn)化成相關(guān)主題的資料。在這一過程中涉及到檔案整理、制度編制、文件修訂、表格制作、數(shù)據(jù)處理、圖文記錄等。

　　在準(zhǔn)備迎檢資料過程中應(yīng)把握以下幾點(diǎn):

　　(一)資料整理人員的選擇和培訓(xùn)迎檢資料的編制工作量大、時(shí)間緊、質(zhì)量要求高,因此,要在參評項(xiàng)目管理人員中選擇文化程度高、文字工作能力強(qiáng)的同志專門負(fù)責(zé)迎檢資料的編制工作。為了取得經(jīng)驗(yàn)、提高效率、少走彎路,可將選定的人員派到已完成創(chuàng)建達(dá)標(biāo)的單位現(xiàn)場取經(jīng),或聘請專家進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。

　　(二)編制迎檢資料總目錄迎檢資料總目錄象當(dāng)于整個(gè)資料的綱,通過編制總目錄,理出資料編制的線條,再根據(jù)目錄逐項(xiàng)進(jìn)行資料的收集、整理。編制目錄時(shí)應(yīng)考慮與參評項(xiàng)目的類型及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的要求相一致。根據(jù)物業(yè)類型不同,為了能與考評標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng),建議將小區(qū)迎檢資料的總目錄分為8冊;大廈的總目錄分為9冊。工業(yè)區(qū)的總目錄可參考大廈總目錄進(jìn)行編制?？偰夸浟η蠛喚?分目錄則應(yīng)詳細(xì)。制作目錄的目的是便于檢索。合理的目錄能夠保證資料整理工作的順利進(jìn)行,因此企業(yè)首先應(yīng)注意目錄的制作。

　　(三)廣泛收集資料創(chuàng)優(yōu)資料不僅涉及到物業(yè)管理的方方面面,而且涉及到物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、交竣工驗(yàn)收階段形成的資料等,范圍廣、數(shù)量大,完整收集難度大。因此,要充分發(fā)動(dòng)相關(guān)部門和相關(guān)人員,積極配合,大力協(xié)作,力爭把資料收集完整、齊全。

　　(四)細(xì)心整理資料對已收集上來的資料,要對照考評標(biāo)準(zhǔn)和總目錄進(jìn)行分類、編輯、整理、成冊、歸檔。具體整理過程中應(yīng)注意:1、電腦和軟盤存儲的創(chuàng)優(yōu)資料應(yīng)指定專人妥善保管,非指定人員不得隨意拷貝和刪除。

　　2、應(yīng)考慮人員變動(dòng)因素,將創(chuàng)優(yōu)工作向“格式”化轉(zhuǎn)變,形成一套完善的資料保管系統(tǒng),在人員發(fā)生變動(dòng)的情況下仍能繼續(xù)進(jìn)行迎檢資料的準(zhǔn)備、更新工作。

　　3、盡可能利用已有的檔案資料和制度化文件(如ISO9000質(zhì)量體系文件等),以減少文件資料的起草、復(fù)印量,節(jié)約時(shí)間和資源并保證清晰。

　　4、正確識別考評標(biāo)準(zhǔn)中的硬件與軟件檢查范圍,目錄應(yīng)與檢查標(biāo)準(zhǔn)對應(yīng),突出檢查的重點(diǎn),覆蓋所有檢查點(diǎn)。

　　5、分項(xiàng)目錄應(yīng)細(xì)分列項(xiàng),可利用明顯標(biāo)識加以隔離,如彩色隔頁紙或標(biāo)簽等。

　　6、資料的打螢復(fù)印,要注意格式規(guī)范、清晰美觀,不應(yīng)有破損。

　　7、在日常填寫記錄時(shí),按表格設(shè)計(jì)要求及時(shí)、準(zhǔn)確、全面、清楚填寫。

　　8、整理、裝訂時(shí),要使用統(tǒng)一的資料夾,每一冊封面要有標(biāo)識,冊內(nèi)的資料裝訂要整齊、統(tǒng)一、美觀。

　　9、與時(shí)間緊密相關(guān)的分項(xiàng)資料,如社區(qū)文化記錄、業(yè)主委員會(huì)成立過程記錄、員工花名冊等,應(yīng)按由近到遠(yuǎn)的時(shí)間順序裝訂,以方便考評人員查找。

　　四、硬件準(zhǔn)備硬件是指軟件運(yùn)行的環(huán)境,包括樓宇建筑及配套設(shè)施、設(shè)備等。創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)不是朝夕能完成的,尤其是一些硬件方面的要求,很難在較短的時(shí)間內(nèi)完成,故創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目必須提前準(zhǔn)備,從日常做起,按高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要的管理。創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)硬件準(zhǔn)備是在項(xiàng)目接管后,依照國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)規(guī)定對項(xiàng)目的硬件進(jìn)行整改、完善、維護(hù)及管理的工作。下面闡述的硬件準(zhǔn)備是指確定創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目后,企業(yè)在日常管理基礎(chǔ)上,對硬件加以提高和改進(jìn)的工作。

　　(一)全員參與,周密計(jì)劃硬件準(zhǔn)備是龐大而復(fù)雜的工作,要求參評項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在整個(gè)整改、完善過程中,充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)及溝通協(xié)調(diào)才能,動(dòng)員所有員工自覺的參與硬件準(zhǔn)備工作。為了達(dá)到預(yù)期的目標(biāo),項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)做到:1、具有全局觀念。在創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的硬件準(zhǔn)備工作中,應(yīng)在對物業(yè)管理工作全面了解的基礎(chǔ)上,通盤考慮,統(tǒng)籌安排,防止疏漏和顧此失彼。

　　2、加強(qiáng)計(jì)劃性。在企業(yè)內(nèi)部初評后,根據(jù)缺陷的數(shù)量、整改難度等,分清輕重緩急,制定出詳細(xì)的整改完善計(jì)劃,按計(jì)劃、有步驟地抓好落實(shí)。

　　3、 注意跟蹤檢查、督導(dǎo)。在計(jì)劃實(shí)施的過程中,應(yīng)定期跟蹤檢查,發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)了解情況,分析原因,制定改進(jìn)措施,并督促相關(guān)單位和部門整改。

　　(二)實(shí)施的細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)對硬件達(dá)標(biāo)的要求作了總體的描述,在此,僅對共用設(shè)施設(shè)備管理的實(shí)施細(xì)節(jié)與注意事項(xiàng)加以說明:

　　1、共用設(shè)備。共用設(shè)備包括供電、給排水、電梯、消防、治安監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備。在硬件準(zhǔn)備中,首先應(yīng)檢查共用設(shè)備能否正常運(yùn)行,這是創(chuàng)優(yōu)考評中的重點(diǎn),也是創(chuàng)優(yōu)硬件準(zhǔn)備工作的重點(diǎn)。其次是檢查設(shè)備設(shè)施安全防護(hù)措施是否齊備。例如:設(shè)備運(yùn)行環(huán)境(溫度、濕度等)是否符合要求;配電系統(tǒng)接地是否可靠;設(shè)備房內(nèi)配備的消防設(shè)施在數(shù)、質(zhì)量上是否足夠;水池、水箱入孔和通氣孔有否安沙網(wǎng)等。再次是檢查設(shè)備房的環(huán)境。包括設(shè)備房內(nèi)無雜物;地面墻面平整;通風(fēng)滿足要求,設(shè)備油漆完整、無銹跡;標(biāo)識、標(biāo)牌清晰;管理制度、操作規(guī)程上墻;配電房、水泵房和消防中心等繪有系統(tǒng)圖等。

　　2、供電設(shè)施設(shè)備。供電設(shè)備包括大廈進(jìn)線高壓電纜、高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器、低壓配電柜、電纜、發(fā)電機(jī)等;供電設(shè)施包括配電房、電纜井、發(fā)電機(jī)房等。

　　(1)配電房A、防鼠措施。擋鼠板50cm高,表面光滑,材質(zhì)堅(jiān)硬。電纜穿墻孔應(yīng)規(guī)則,并用防火材料封閉。B、防水措施。電纜溝內(nèi)沒有積水。配電房若地勢較低,應(yīng)在門口建門檻,可代替防水擋板。C、防蟲措施。對于有窗通往室外的,應(yīng)有細(xì)紗窗。D、防火要求。配電房房門為甲級防火門并配有閉門器,防火門可自動(dòng)關(guān)閉。在易于發(fā)現(xiàn)和提取的位置配有滅火器(適用于撲滅電器火災(zāi))和CO2滅火系統(tǒng)。E、機(jī)房。整潔,無雜物;地面、墻面平整、干凈;高壓、低壓操作工具擺放整齊、有序。F、配電柜。柜面清潔無灰塵,指示燈指示正常,開關(guān)狀態(tài)正確,聯(lián)絡(luò)開關(guān)機(jī)械連鎖、電器連鎖工作正常,柜門關(guān)閉嚴(yán)密,抽屜式開關(guān)柜要求推入或拉出靈活,其機(jī)械閉鎖可靠。柜內(nèi)無明顯灰跡,各連接件螺絲緊固,電纜標(biāo)識正確,母排絕緣層完好,項(xiàng)序標(biāo)識正確,各計(jì)量表(電能表,電流表,電壓表)計(jì)量正確。電容補(bǔ)償柜工作正常,功率因數(shù)0.90以上。G、標(biāo)識正確。配電房有標(biāo)識,設(shè)備編號與設(shè)備統(tǒng)計(jì)表中一致,開關(guān)柜功能標(biāo)識正確,指示燈標(biāo)識正確,附屬工具有標(biāo)識,有高壓危險(xiǎn)標(biāo)識,配電房有高壓系統(tǒng)圖、低壓系統(tǒng)圖。H、安防。配電房接地排呈環(huán)狀,安裝要“橫平豎直”,油漆黃綠相間。配電柜柜體接地良好,配電柜前后鋪有絕緣膠皮。(2)發(fā)電機(jī)房A、機(jī)房環(huán)境。機(jī)房環(huán)境整潔,無灰塵;發(fā)電機(jī)無銹跡、脫漆,有防噪音措施。; B、發(fā)電機(jī)。轉(zhuǎn)換開關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài);發(fā)電機(jī)手動(dòng)、自動(dòng)可以啟動(dòng);無漏油、滲油和漏煙現(xiàn)象,運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)各指示儀表指示正常。

　　C、安全防護(hù)。噴霧(CO2)系統(tǒng)正常,配備滅火器(可撲滅油、電器火災(zāi)),油箱底部有沙池并有干沙。創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目通過以上方式對標(biāo)準(zhǔn)加以理解,確保項(xiàng)目的硬件環(huán)境能夠達(dá)到相關(guān)要求,以保證硬件準(zhǔn)備工作的完成。

　　五、迎接考評

　　(一)接待工作接到考評的準(zhǔn)確時(shí)間通知后,企業(yè)的主要領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)率領(lǐng)相關(guān)工作人員提前到達(dá)考評現(xiàn)場迎候考評組。全體受檢人員著裝要分工種統(tǒng)一,佩帶工作證,儀容端莊,精神飽滿。接待、匯報(bào)現(xiàn)場的布置要求做到整潔、明亮、寬敞、舒適,能夠烘托出創(chuàng)建的氛圍。考評組到達(dá)后,接待要熱情,禮節(jié)禮貌要周到。

　　(二)匯報(bào)工作匯報(bào)工作包括落實(shí)匯報(bào)人員、提供匯報(bào)材料等?？陬^匯報(bào)通常由項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任。負(fù)責(zé)口頭匯報(bào)的人員,要求十分熟悉項(xiàng)目的管理運(yùn)作情況和創(chuàng)建的全過程。匯報(bào)時(shí)要語言流暢,條理清楚,突出重點(diǎn),控制好時(shí)間。切忌照本宣科,吞吞吐吐。提供的匯報(bào)資料一般包括項(xiàng)目創(chuàng)建工作情況匯報(bào)材料、創(chuàng)優(yōu)方案、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)資料總目錄等,一式10~15份為宜。另外,制作裝訂要求外觀精致、美觀,內(nèi)容實(shí)在、精練、準(zhǔn)確,排版規(guī)范,字跡清晰。

　　(三)現(xiàn)場陪同現(xiàn)場陪同是指受檢企業(yè)為保證檢查工作順利進(jìn)行,安排管理和技術(shù)人員陪同、引領(lǐng)、配合考評組進(jìn)行現(xiàn)場考評。企業(yè)現(xiàn)場陪同人員應(yīng)注意:

　　1、分清主次。陪同人員應(yīng)配合檢查人員而不是引導(dǎo)檢查人員檢查。

　　2、準(zhǔn)確分工。針對檢查人員專業(yè)分組情況,確定相關(guān)專業(yè)人員陪同并攜帶相關(guān)物件。

　　3、有問必答。陪同人員在陪同過程中,應(yīng)準(zhǔn)確記錄考評人員檢查中所提到的問題。對考評組要有問必答、有理有據(jù)、切合實(shí)際,切記不可避重就輕或信口開河。

　　(四)考評情況匯總一般情況下,現(xiàn)場檢查結(jié)束后,考評組要向受檢單位通報(bào)考評情況并提出希望和要求。此時(shí),應(yīng)安排人員進(jìn)行記錄。對考評人員指出的問題,必要時(shí)可適當(dāng)進(jìn)行解釋,同時(shí)要明確表態(tài),對考評組指出的問題提出具體的整改措施和完成整改的時(shí)限。

　　第三節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)成果的鞏固創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的正式開始階段是從遞交申請表開始,到考評驗(yàn)收提出的問題整改完畢為結(jié)束。企業(yè)通常認(rèn)為:通過創(chuàng)優(yōu)考評就算本次創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的結(jié)束,其實(shí)不然。事實(shí)上,在考評過程中提出的問題及隱患仍舊存在和發(fā)展?？荚u驗(yàn)收只是對創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的一次性的抽樣檢查,不可能十分全面和徹底,故企業(yè)應(yīng)立即對考評中提出的問題進(jìn)行分析并加以解決。此外,還要定期對創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目進(jìn)行自檢,從而實(shí)現(xiàn)綜合管理水平的持續(xù)提高。創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作實(shí)質(zhì)上只有開始,沒有結(jié)束。因?yàn)閯?chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)只是企業(yè)獲取榮譽(yù)稱號、促進(jìn)管理水平提高的一種手段,而不是企業(yè)的最終目的。

　　一、認(rèn)識上的誤區(qū)出于對各種因素的考慮,個(gè)別企業(yè)對創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的認(rèn)識存在著模糊甚至錯(cuò)誤的傾向。

　　大致表現(xiàn)在以下二個(gè)方面:

　　(一)階段性申報(bào)國優(yōu)的企業(yè),一般要通過區(qū)/ 市優(yōu)和省(自治區(qū)、直轄市)優(yōu)達(dá)標(biāo)考評后,才能進(jìn)入國優(yōu)考評階段。由于各級別的考評程序基本相同,只是在標(biāo)準(zhǔn)上存在差異,所以,經(jīng)歷過區(qū)/ 市優(yōu)和省優(yōu)考評驗(yàn)收的企業(yè),無論是員工的經(jīng)驗(yàn)積累,還是資料的準(zhǔn)備,都有一定的基礎(chǔ),隨時(shí)都能應(yīng)對任何突擊性檢查。因此,在國家驗(yàn)收來臨之前,企業(yè)雖然能以較大的主動(dòng)性積極準(zhǔn)備國優(yōu)的創(chuàng)建工作,但大家的精神狀態(tài)在二個(gè)階段之間仍會(huì)有一定程度的懈旦這種現(xiàn)象造成的直接后果,經(jīng)常是一個(gè)階段的考評工作結(jié)束以后,整個(gè)綜合管理水平和質(zhì)量都受精神懈怠的影響而下降,一些需要整改的項(xiàng)目得不到及時(shí)更正,創(chuàng)優(yōu)成果得不到鞏固和提高;以至在迎接高級別階段考評工作時(shí),一切往往又要從頭重來,浪費(fèi)大量的人力、物力和寶貴的時(shí)間。

　　(二)停滯性如果參評項(xiàng)目不具備向上一個(gè)級別申報(bào)的基本條件,沒有機(jī)會(huì)爭取更高級別的榮譽(yù)時(shí),企業(yè)會(huì)作出創(chuàng)優(yōu)工作結(jié)束的選擇。因?yàn)榕c高級別榮譽(yù)無緣,企業(yè)會(huì)以為,高級別的標(biāo)準(zhǔn)也不適用于本企業(yè),與高級別標(biāo)準(zhǔn)之間的差距和存在的缺陷也沒有必要改進(jìn),企業(yè)因此停留在低水平上徘徊不前。此外,目前省(自治區(qū)、直轄市)、市級的創(chuàng)優(yōu)退出機(jī)制亦未能得到有效落實(shí)。上述原因?qū)?huì)導(dǎo)致部分創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的管理水平逐漸降低,從而增加管理中的不利因素。這種局面與政府組織創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的目的截然相反,是不可鼓勵(lì)的。

　　二、政府控制和企業(yè)努力行業(yè)要發(fā)展,企業(yè)要壯大,必須在質(zhì)量方面給予十分的關(guān)注。要做到持續(xù)提高質(zhì)量和提升美譽(yù)度,推廣普及創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是行之有效的方法,要讓創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)充分發(fā)揮應(yīng)有的作用,必須做到:

　　(一)政府嚴(yán)格控制由政府主管部門制定和推行的標(biāo)準(zhǔn)是強(qiáng)制性的,是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的有效方法。只要政府主管部門通過逐步完善和嚴(yán)格執(zhí)行創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目復(fù)檢制度,確保退出機(jī)制的實(shí)施,就能使創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目的延續(xù)性顯形化,并可杜絕企業(yè)以獲取榮譽(yù)稱號為目的的短期行為。對國優(yōu)示范項(xiàng)目堅(jiān)持三年一次的復(fù)檢制度,并對經(jīng)檢查不合格的項(xiàng)目進(jìn)行摘牌處理,將會(huì)引起企業(yè)對鞏固創(chuàng)建成果的高度重視,以利于促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　(二)企業(yè)積極努力通過政府主管部門考評驗(yàn)收的創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目是行業(yè)管理中的亮點(diǎn)。對企業(yè)而言,這是社會(huì)認(rèn)可的有力證據(jù);擁有一定數(shù)量高級別創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目可以提升企業(yè)的知名度。任何期望不斷發(fā)展的企業(yè)都會(huì)將創(chuàng)優(yōu)列入企業(yè)工作規(guī)劃,并積極付諸實(shí)施。對已獲得達(dá)標(biāo)榮譽(yù)稱號的企業(yè)而言,也會(huì)不斷制定新的管理措施、推出新的服務(wù)方式來完善管理服務(wù)工作,提升服務(wù)檔次。無論是獲優(yōu)項(xiàng)目還是其他項(xiàng)目,都將在不斷完善和創(chuàng)新中得到相應(yīng)的提高。

　　三、創(chuàng)優(yōu)成果的鞏固企業(yè)應(yīng)在真正理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的階段性和延續(xù)性特征后,通過自檢、復(fù)檢方式,不斷鞏固創(chuàng)優(yōu)成果和尋求持續(xù)發(fā)展。

　　(一)完善和落實(shí)企業(yè)自檢功能。企業(yè)要建立和完善自檢功能,首先必須對管理服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行細(xì)分,并有針對性地制定出每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范。

　　1、服務(wù)規(guī)范:規(guī)定服務(wù)以及服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和要求,即企業(yè)應(yīng)提供哪些服務(wù),這些服務(wù)又由哪些分項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行支撐。每一項(xiàng)服務(wù)的定性、定量的指標(biāo)制定出來后,才能在執(zhí)行中落到實(shí)處。

　　2、服務(wù)提供規(guī)范:服務(wù)提供規(guī)范應(yīng)明確的是每一項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)怎樣做,才能保證服務(wù)規(guī)范的實(shí)現(xiàn)。也就是將服務(wù)過程的每個(gè)環(huán)節(jié)加以程序化,從而對它的每一步驟進(jìn)行控制。在制定服務(wù)提供規(guī)范時(shí)需注意的是,各個(gè)工作階段的接口不應(yīng)留有空白。

　　3、質(zhì)量控制規(guī)范:對服務(wù)的全過程進(jìn)行控制。即怎樣控制服務(wù)質(zhì)量環(huán)各個(gè)階段的質(zhì)量,特別是服務(wù)提供過程的質(zhì)量。制定質(zhì)量控制規(guī)范,包括以下四個(gè)內(nèi)容:(1)識別關(guān)鍵活動(dòng);(2)分析關(guān)鍵活動(dòng),給出標(biāo)準(zhǔn)并加以控制;(3)規(guī)定特性評價(jià)方法;(4)建立控制手段。通過以上方式,企業(yè)確定了相關(guān)的檢查規(guī)定,將創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)融進(jìn)相應(yīng)的檢查標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程中。

　　4、質(zhì)量工作評定。為了評價(jià)企業(yè)的所有服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)到企業(yè)本身及相關(guān)方的要求,還應(yīng)開展兩個(gè)評定工作。即內(nèi)部評定和外界評定。評定工作是為了對關(guān)鍵活動(dòng)的質(zhì)量、效果進(jìn)行測量及驗(yàn)證。

　　(1)內(nèi)部評定A、各崗位操作人員對每日操作工作的檢查。B、創(chuàng)優(yōu)項(xiàng)目管理人員每日對各自分管范圍的檢查。C、公司每月對管理項(xiàng)目的工作進(jìn)行全面檢查。D、開展單項(xiàng)檢、季檢、半年檢、年檢等各項(xiàng)檢查工作。(2)外部評定外部評定是指通過接受企業(yè)外部的監(jiān)督,來促使企業(yè)的不斷改進(jìn)和提高,包括向服務(wù)對象征詢意見,參加政府和行業(yè)組織的各項(xiàng)達(dá)標(biāo)評比活動(dòng)等。5、參與和配合政府復(fù)檢工作。在參評項(xiàng)目獲得相應(yīng)級別的稱號后,政府會(huì)定期、不定期地進(jìn)行抽查或復(fù)檢,此時(shí),企業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目將面臨以下問題:(1)人員的變動(dòng)。由于人員的流動(dòng)變化,當(dāng)抽檢或復(fù)檢來臨時(shí),受檢項(xiàng)目的管理人員可能都未參加過創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)實(shí)踐,缺乏迎檢經(jīng)驗(yàn)。(2)創(chuàng)優(yōu)資料的相對落后。較早前整理的迎檢資料中,缺少考評以來的運(yùn)作資料,必須加以補(bǔ)充、整理。(3)建筑、設(shè)備的老化等。自然的不可抗力決定著建筑外墻,特別是涂料外墻面的陳舊、老化、污染;設(shè)備的壽命決定著某些設(shè)備在運(yùn)行過一定的時(shí)間后會(huì)老化。這些又給迎檢增加了整改工作量。(4)相關(guān)方的制約因素。企業(yè)的復(fù)檢項(xiàng)目應(yīng)保持和相關(guān)方的良好關(guān)系,特別是與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系。

　　(二)全面配合政府復(fù)檢工作政府復(fù)檢工作的開展方式和檢查重點(diǎn)與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)采取的方式有所不同。復(fù)檢工作對業(yè)主委員會(huì)和建筑外觀及住戶評議方面的考評比較側(cè)重,故企業(yè)的工作重點(diǎn)是保持建筑外觀和環(huán)境的美觀,設(shè)備運(yùn)行正常;另外,要注重協(xié)調(diào)好與業(yè)委會(huì)的關(guān)系。同時(shí),要加強(qiáng)對人員的培訓(xùn)工作,通過熟悉創(chuàng)優(yōu)過程中的相關(guān)資料使其了解相關(guān)的程序和注意事項(xiàng)。

　　結(jié)論:一、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對企業(yè)的意義企業(yè)是創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作的基層支持者和參與者,企業(yè)參與創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作有利于:

　　(一)完善企業(yè)管理制度,規(guī)范管理行為,提高管理水平。

　　(二)增強(qiáng)員工的專業(yè)技能、協(xié)作精神、服務(wù)意識。

　　(三)獲得社會(huì)認(rèn)可,提升企業(yè)知名度,樹立品牌。(四)增加發(fā)展商和業(yè)主的信任感。(五)取得調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。

　　二、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對行業(yè)的意義任何行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展都遵循著從自發(fā)、自由式向規(guī)范、集約式轉(zhuǎn)變的規(guī)律。在物業(yè)管理行業(yè)推行創(chuàng)建達(dá)標(biāo)活動(dòng),促進(jìn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)變和健康發(fā)展。其主要意義是:

　　(一)促進(jìn)了行業(yè)管理行為的規(guī)范化。

　　(二)行業(yè)整體管理水平得到提升。

　　(三)樹立了行業(yè)嶄新的形象。

　　(四)促進(jìn)了行業(yè)健康發(fā)展。

　　三、創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)對社會(huì)的意義

　　(一)有利于加強(qiáng)城市管理,提升城市整體形象。

　　(二)有利于提高城市居民的生活質(zhì)量。

　　(三)有利于社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)。

篇2：物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作培訓(xùn)

　　物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作開展

　　物業(yè)管理的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)

　　提示:創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作是指物業(yè)管理企業(yè)推選合適的管理項(xiàng)目,參加由政府行業(yè)主管部門組織的對管理項(xiàng)目整體形象、綜合管理及全面服務(wù)工作的綜合考評驗(yàn)收。

　　理解創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)含義的關(guān)鍵點(diǎn)是政府行業(yè)主管部門組織;參評項(xiàng)目符合條件;綜合考評驗(yàn)收。

　　創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作按組織考評的層次可分為國家級、省(直轄市、自治區(qū))級、市/ 區(qū)級,即通常所說的“國優(yōu)、省優(yōu)、市/ 區(qū)優(yōu)”。

　　第一節(jié) 創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)與條件

　　一、標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生與發(fā)展

　　二十世紀(jì)九十年代,中國房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起和發(fā)展,為物業(yè)管理行業(yè)提供了廣闊的市場,在全國范圍內(nèi)催生了眾多的物業(yè)公司。為了推動(dòng)建立物業(yè)管理體制,規(guī)范市場,引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理的開展,提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平,國家建設(shè)部先后于1990年、1992年頒發(fā)了《全國城市文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和《全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法(試行)》,作為各地創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)的指導(dǎo)性文件和參照依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)生為創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作奠定了基穿通過對標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行,促使參與的企業(yè)規(guī)范運(yùn)作,促進(jìn)了行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

　　1995年,建設(shè)部對《標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了修訂改進(jìn),重新頒發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》(1990年《標(biāo)準(zhǔn)》停止執(zhí)行)。以此為據(jù)在全國開展“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”考評驗(yàn)收。

　　1997年,建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司又頒發(fā)了《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》,將小區(qū)和大廈的考評標(biāo)準(zhǔn)分離,更加適合各類物業(yè)項(xiàng)目開展創(chuàng)優(yōu)準(zhǔn)備工作。

　　隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,全國各地普遍反映1995年頒發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行,將不可避免地出現(xiàn)優(yōu)秀、示范項(xiàng)目過多的局面,起不到先進(jìn)示范作用。為此,建設(shè)部在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂。

　　2000年5月25日,建設(shè)部發(fā)出通知,宣布從2000年起不再進(jìn)行全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評驗(yàn)收和授予稱號,只對申報(bào)全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評驗(yàn)收、授予稱號;同時(shí)頒發(fā)了新的《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》(以下簡稱2000年標(biāo)準(zhǔn)),舊標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則停止執(zhí)行。2000年標(biāo)準(zhǔn)相對于1995年標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)條件有較大提高,考評標(biāo)準(zhǔn)也有較大調(diào)整,也更加切合實(shí)際。

　　二、標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容

　　2000年全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)按不同物業(yè)類型分為三種:住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)。住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容分為8個(gè)大項(xiàng):基礎(chǔ)管理;房屋管理與維修養(yǎng)護(hù);共用設(shè)施設(shè)備管理;保安/消防/車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設(shè);管理效益。大廈和工業(yè)區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)各有9項(xiàng),將共用設(shè)施設(shè)備管理分為共用設(shè)備