物業(yè)公司工程維修項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

類(lèi)別	編號(hào)	項(xiàng)目?jī)?nèi)容	單位	收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) （參考價(jià)）	備注
工         程         維             修	1	水龍頭小修（漏水、調(diào)換小橡皮）	只	40．00	不含材料
	2	水龍頭大修（更換龍頭等）	只	50．00	不含材料
	3	更換水表	只	50．00	不含材料
	4	更換電表	只	50．00	不含材料
	5	水管閥門(mén)維修	只	80．00	不含材料
	6	疏通抽水馬桶	只	70．00
	7	疏通浴缸地漏	只	70．00
	8	洗臉盆排水地漏	只	60．00
	9	抽水馬桶給水小修	只	60．00	不含材料
	10	抽水馬桶給水大修	只	80．00	不含材料
	11	給水管補(bǔ)漏	只	70．00	不含材料
	12	給水管大修	只	150．00	不含材料
	13	疏通地漏	只	60．00
	14	燈泡燈管調(diào)換	只	40．00	不含材料
	15	燈具安裝（小于直徑40cm）	只	50．00	不含材料
	16	照明燈故障線路檢查	只	100．00	不含材料
	17	開(kāi)關(guān)、插座、更換、修理	只	80．00	不含材料
	18	空調(diào)一般故障檢查	只	80．00	不含材料
	19	清洗過(guò)濾網(wǎng)	只	80．00	不含材料
	20	調(diào)換煤氣灶開(kāi)關(guān)	只	60．00	不含材料
	21	煤氣管道檢漏		60．00
	22	排風(fēng)扇檢修	只	80．00	不含材料
	23	排風(fēng)扇清潔	只	120．00	不含材料
	24	排油煙機(jī)清洗	只	150．00
	25	排油煙機(jī)安裝	只	120．00	不含材料
	26	排油煙機(jī)檢查	只	100．00	不含材料
	27	門(mén)小修	扇	80．00	不含材料
	28	門(mén)鎖修理、更換	把	80．00	不含材料
	29	配玻璃	塊	60．00	不含材料
	30	修理地板	平方米	150．00	不含材料
	31	修理單元內(nèi)小五金	只	80．00	不含材料
	32	電話(huà)線路故障維修	只	60．00	不含材料
	33	內(nèi)墻修理粉刷	平方米	40．00	不含材料
	34	平頂粉刷	平方米	40．00	不含材料
電   器   維   修	1	換日光燈管	只	45．00	不含材料
	2	換日光燈啟輝器	只	45．00	不含材料
	3	換日光燈鎮(zhèn)流器	只	45．00	不含材料
	4	換普通燈泡	只	35．00	不含材料
	5	換配電插座開(kāi)關(guān)	只	35．00	不含材料
	6	修電源拖線板	只	40．00	不含材料
	7	普通燈具安裝	套	60．00	不含材料
	8	換冰箱、電烤箱燈泡	只	40．00	不含材料
	9	換保險(xiǎn)絲	只	50．00	不含材料
	10	基本電力檢查	次	80．00
	11	檢查電話(huà)線路	次	60．00
	12	安裝豪華吊燈	套	100．00	不含材料
	13	換電話(huà)插座	只	45．00	不含材料
	14	換電視終端插頭	只	45．00	不含材料
空   調(diào)   維   修	1	空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)清洗	臺(tái)	100．00
	2	空調(diào)加檢修氟利昂	臺(tái)	180．00	保修期后
	3	空調(diào)機(jī)小修	臺(tái)	200．00	保修期后
	4	空調(diào)機(jī)大修	臺(tái)	300．00	不含材料
	5	空調(diào)主機(jī)檢修	臺(tái)	280.00	不含材料
門(mén)   窗   維   修	1	換大門(mén)	扇	150．00	不含材料
	2	換門(mén)鎖	套	80．00	不含材料
	3	換鎖頭	只	80．00	不含材料
	4	換大門(mén)絞鏈	幅	60．00	不含材料
	5	換門(mén)碰兒	幅	50．00	不含材料
	6	換閉門(mén)器	幅	80．00	不含材料
	7	安裝拉手	只	80．00	不含材料
	8	換廚門(mén)絞鏈	幅	80．00	不含材料
	9	換防盜扣	幅	80．00	不含材料
	10	安裝貓眼	只	80．00	不含材料
	11	換信箱鎖	把	80．00	不含材料
	12	調(diào)換窗扣	只	70．00	不含材料
	13	修理家私		180.00
	14	補(bǔ)天花	㎡	30.00
	15	調(diào)換門(mén)扣	只	30．00	不含材料
	16	調(diào)換窗簾龍骨	根	60．00	不含材料
	17	更換玻璃	塊	60．00	不含材料
	18	換窗簾桿	根	80．00	不含材料
潔   具   維   修	1	安裝浴簾桿	根	80．00	不含材料
	2	安裝毛巾架（單個(gè)）	根	80．00	不含材料
	3	安裝毛巾架（組合）	根	90．00	不含材料
	4	更換龍頭閥芯	只	65．00	不含材料
	5	更換龍頭	只	60．00	不含材料
	6	更換臺(tái)盆	只	60．00	不含材料
	7	更換安裝馬桶、水箱	套	180．00	不含材料
	8	維修水箱	只	100．00	不含材料
	9	更換馬桶蓋板	塊	60．00	不含材料
廚具維修	1	調(diào)換煤氣開(kāi)關(guān)	只	80．00	不含材料
	2	檢修排氣扇	臺(tái)	100．00	不含材料
	3	更換瓷磚	塊	15．00	不含材料
	4	檢修脫排油煙機(jī)	臺(tái)	150．00	不含材料
	5	換煤氣橡皮管	根	50．00	不含材料

編制說(shuō)明：

　　1.表內(nèi)人工費(fèi)單位可根據(jù)小區(qū)用戶(hù)對(duì)象和特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　2.材料買(mǎi)價(jià)根據(jù)實(shí)際安裝的品牌及市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

　　3.物業(yè)公司未儲(chǔ)備的材料按市場(chǎng)價(jià)加收15%人工服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)計(jì)取。

　　4.材料品牌將根據(jù)小區(qū)本身使用的品牌來(lái)購(gòu)買(mǎi)，以上僅供參考。

篇2：寫(xiě)字樓全面物業(yè)預(yù)算管理案例

　　物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)：物業(yè))是復(fù)地集團(tuán)(2337HK)旗下專(zhuān)業(yè)從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)之全資機(jī)構(gòu)——高地資產(chǎn)之核心成員企業(yè)。2008年底，高地物業(yè)接管了寫(xiě)字樓A項(xiàng)目，總建筑面積15.35萬(wàn)平方米，2009年度實(shí)行全面預(yù)算管理。

舉措一，收入來(lái)源與預(yù)算管控

　　由于A的收入來(lái)源是以(元/月)為基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市物價(jià)局核定的政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高為22元/平方米/月，最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)16元/平方米/月，在收入預(yù)算時(shí)，就要求財(cái)務(wù)人員精打細(xì)算，收集詳細(xì)的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。

　　雖然物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按物業(yè)服務(wù)合同的約定確定，但業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，由于受入住率的影響，并非每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的主營(yíng)收入都能夠全部收回，這就會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，A項(xiàng)目根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如對(duì)空置物業(yè)開(kāi)展租賃服務(wù)，收取代租服務(wù)手續(xù)費(fèi)收入，提供有償特約短駁費(fèi)服務(wù)，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。

舉措二，成本費(fèi)用與預(yù)算管控

　　收入來(lái)源的基本確定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無(wú)淡旺季之分，成本和費(fèi)用的管理及控制成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容：

　　1.寫(xiě)字樓物業(yè)管理成本構(gòu)成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右;公共能源，占總成本的30%左右;營(yíng)運(yùn)成本，占總成本的20%左右;管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫(xiě)字樓企業(yè)成本的70%左右，成為寫(xiě)字樓物業(yè)管理成本控制的重點(diǎn)。

　　2.寫(xiě)字樓成本控制方法。首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。成本控制指標(biāo)分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對(duì)高達(dá)70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。例如，A項(xiàng)目能源控制小組2009年度能耗預(yù)算312.4萬(wàn)元，占總成本的32.56%;2009年度薪酬預(yù)算287.37萬(wàn)元，占總成本的29.95%。

　　3.能源成本的控制具體措施。

　　在滿(mǎn)足顧客對(duì)能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施的需要)的同時(shí)，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計(jì)量、管理無(wú)空白點(diǎn)、電價(jià)核算準(zhǔn)確，平衡點(diǎn)運(yùn)行。

　　首先，做到普遍計(jì)量。安裝電表的總表扣除公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用;配合國(guó)家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi);除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專(zhuān)項(xiàng)計(jì)量電表;為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表;為物業(yè)管理自用房安裝電表。普遍計(jì)量是能源成本控制的前提和基礎(chǔ)。

　　其次，管理無(wú)空白點(diǎn)。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專(zhuān)人負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象，如大樓外射燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無(wú)人關(guān)閉用電系統(tǒng)等。通過(guò)能源小組定期對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行全面的巡查，杜絕能源管理空白點(diǎn)。

　　再次，電價(jià)核算準(zhǔn)確。按照當(dāng)?shù)毓╇娰M(fèi)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核算電費(fèi)。商務(wù)樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門(mén)不可能實(shí)施戶(hù)表工程。為了降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過(guò)顧客平攤的方式彌補(bǔ)。所以，向顧客收取的電費(fèi)單價(jià)應(yīng)考慮上述兩個(gè)因素，由財(cái)務(wù)人員核算出一個(gè)相對(duì)固定的單價(jià)數(shù)額。

　　最后，平衡點(diǎn)運(yùn)行。不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程，還制定了設(shè)備的能源控制操作規(guī)程;在照明管理上，除了正式的規(guī)定，還劃分不同責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整操作規(guī)定。

　　4.人力成本的控制具體措施。A項(xiàng)目的人力成本核算以彈性服務(wù)能力的規(guī)劃和實(shí)施為主。

　　彈性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。培養(yǎng)一專(zhuān)多能的高素質(zhì)的員工;在滿(mǎn)足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務(wù)需要及時(shí)調(diào)整服務(wù)能力。根據(jù)服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，允許主動(dòng)缺員，設(shè)值班經(jīng)理，科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。

　　在崗位安排上從兩方面著手。從時(shí)間上分析寫(xiě)字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力;從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同時(shí)段，采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力;在低谷期(節(jié)假日等)以值班方式提供服務(wù);以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿(mǎn)足較低服務(wù)要求;值班小組人員少，以團(tuán)隊(duì)方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專(zhuān)多能共同完成值班任務(wù)。

　　5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)重要費(fèi)用支出，管好專(zhuān)業(yè)耗材是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。

　　年度預(yù)算時(shí)公司從多方面考慮，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的具體情況進(jìn)行物料耗材的預(yù)算。公司對(duì)物品的采購(gòu)實(shí)行年初預(yù)算總額，日常管理過(guò)程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過(guò)建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度,在物品采購(gòu)、領(lǐng)用、儲(chǔ)存管理上建立規(guī)范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

　　(1)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)。

　　在材料采購(gòu)過(guò)程中，貨比三家，利用集團(tuán)優(yōu)勢(shì)確立采購(gòu)平臺(tái)，分為由公司統(tǒng)購(gòu)的物品和由項(xiàng)目自行采購(gòu)的非統(tǒng)購(gòu)物品兩種方式對(duì)大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一在合格供方平臺(tái)上采購(gòu)，項(xiàng)目根據(jù)年初預(yù)算的需求，按照月度計(jì)劃申請(qǐng)，對(duì)單位價(jià)值較低，非常用物品由各管理處自行采買(mǎi)。公司統(tǒng)一跟合格供方進(jìn)行按月結(jié)賬。

　　(2)材料領(lǐng)用環(huán)節(jié)。

　　在入庫(kù)環(huán)節(jié)我們采用采購(gòu)回來(lái)直接運(yùn)至項(xiàng)目。在項(xiàng)目設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，既減少了耗材的二次搬運(yùn)，降低了運(yùn)輸費(fèi)用和人工成本。又可以利用用友軟件的強(qiáng)大功能，便于盤(pán)點(diǎn)。

　　(3)材料儲(chǔ)存管理環(huán)節(jié)。

　　根據(jù)材料性質(zhì)，合理碼放，分類(lèi)保管，材料標(biāo)志明顯，便于材料發(fā)放，提高倉(cāng)庫(kù)的利用率。對(duì)材料倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質(zhì);制訂耗材所必需的經(jīng)濟(jì)合理的儲(chǔ)備量，防止超儲(chǔ)積壓，減少資金占用。

　　(4)建立工具、辦公用品等臺(tái)賬制度。

　　工具、辦公用品等按使用人建立臺(tái)賬及工護(hù)具領(lǐng)用手冊(cè)，注明領(lǐng)用日期、品名、數(shù)量、價(jià)格。自然損耗應(yīng)以舊換新，人為損耗照價(jià)賠償。自然損耗率過(guò)高，應(yīng)追究責(zé)任。

2009年A項(xiàng)目預(yù)算管控成果

　　2009年在收入沒(méi)有完成預(yù)算的情況下，由于細(xì)化了內(nèi)部管理，向管理要效益，搞好成本控制工作，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效果。A項(xiàng)目經(jīng)過(guò)預(yù)算管控，人力成本節(jié)約了51.28萬(wàn)元、占預(yù)算的82.15%、占總成本的31%;能耗節(jié)約108.16萬(wàn)元、占預(yù)算的65.38%、占總成本的26.88%;維修保養(yǎng)費(fèi)由于是在保修期，爭(zhēng)取到了供方的免費(fèi)保修，節(jié)約18.13萬(wàn)元、占總預(yù)算的42.99%、管理費(fèi)用不到總成本的3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，較好的完成了各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(見(jiàn)表1)◇

　　作者單位：北京物業(yè)管理有限公司