物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)實施細(xì)則
根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，由管理處工程部組織專業(yè)人員實施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。每年對房屋建筑的使用情況作一次全面的鑒定，據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護(hù)計劃和實施方案。另外，遇暴雨等惡劣天氣，對房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制定針對性的維護(hù)計劃和實施方案。
對金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護(hù)，是我公司今后實施物業(yè)管理的重點。因此，要高度重視對金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進(jìn)行仔細(xì)檢查和精心維護(hù)，確保結(jié)構(gòu)的安全性。
鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修
我公司定期對構(gòu)件進(jìn)行塑性變形累積損傷的鑒定，當(dāng)發(fā)現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時，根據(jù)構(gòu)件尺寸的大小，可用錘擊機(jī)械矯正或熱工矯正法來矯正變形，如變形嚴(yán)重則選用合格的構(gòu)件進(jìn)行更換。
連接部位損壞的維修
金屬結(jié)構(gòu)構(gòu)件連接處的好壞，主要是焊接時焊接缺陷所造成。由于屋頂金屬結(jié)構(gòu)，既要有足夠的承受靜荷載能力，又要承受暴雨等惡劣氣候引起的巨大動荷載，金屬樓梯承受靜荷載和動力荷載的影響，要高度重視焊接缺陷的處理。維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，采用涂防腐油或刷防銹漆等方法是進(jìn)行防腐處理。
油漆老化、脫落要求按照有關(guān)規(guī)定定期維修。
金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護(hù)
對于金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護(hù)，要求做好以下幾方面的工作：
(1)對結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變形、開裂、腐蝕等情況及時處理。
(2)要求對鋼質(zhì)構(gòu)件定期檢查銹蝕狀況，并采取必要的補(bǔ)救措施。
(3)做好建筑物的玻璃、排水設(shè)施維護(hù)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(4)在暴雨多發(fā)期間加強(qiáng)對結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補(bǔ)救措施。
砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體，它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易開裂，引起房屋的透風(fēng)、漏雨，不僅影響建筑物的外觀美，降低隔熱效果和安全感，并且受損部位會進(jìn)一步受到腐蝕，導(dǎo)致砌體強(qiáng)度降低，輕者結(jié)構(gòu)出現(xiàn)借位、變形，重者引起砌體結(jié)構(gòu)局部倒塌，直接威脅到生命財產(chǎn)安全。
對于電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間，由于嚴(yán)格的保密要求，內(nèi)墻采用加鋼絲網(wǎng)等屏蔽措施，防止電波干擾和入侵，要求對這些部位墻體的維護(hù)和加固，除了保證墻體的耐久性外，還應(yīng)保證金屬網(wǎng)的完整性。
(1)砌體結(jié)構(gòu)的修繕
主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時，應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。維修時要求采用環(huán)保型高強(qiáng)材料修復(fù)。
(2)砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著建筑物投入使用年限的推移，砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕變形，對經(jīng)鑒定已達(dá)到危險程度的構(gòu)件，對磚砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固。
(3)砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體破壞，要求搞好砌體的維護(hù)和管理，防止超載，同時，要防止砌體受潮和受腐蝕進(jìn)行定期檢查、保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分隔縫發(fā)生損壞要及時修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
物業(yè)管理公司必須制定嚴(yán)格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護(hù)的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)。房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求，提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。
房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。
屋面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在日常維護(hù)工作中，要注重對防水屋面的修繕與管理，堅持防排結(jié)合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護(hù)材料，要求具有環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)。對防水工程必須建立技術(shù)檔案、定期檢查、合理施工、及時修復(fù)。
房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外墻裝飾、內(nèi)墻裝飾、柱、頂棚、樓地面裝飾等。外墻面采用新型綠色環(huán)保涂料和塑鋼玻璃作為裝飾材料。內(nèi)墻、柱面主要采用涂料、吸音板、裝飾木材、鋁板、大理石面、瓷磚等材料來裝飾。樓地面采用石質(zhì)塊料(如大理石)、木地板、瓷磚等裝飾材料。
我公司制定了嚴(yán)密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護(hù)計劃;對石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持清潔、無污跡、無斑痕、無變形、無裂縫。對房屋裝飾工程的養(yǎng)護(hù)為目的，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。
門窗的修繕與養(yǎng)護(hù)
定期對門窗進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是暴雨天氣前后更要加強(qiáng)對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進(jìn)行油漆。要加強(qiáng)對鋁合金門窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)，主要以加強(qiáng)日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患為主。
篇2：盟共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
盟東城共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運行、維修養(yǎng)護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)
序號項目“z城”管理標(biāo)準(zhǔn)
1)綜合管理
1.設(shè)備用房方便物業(yè)管理企業(yè)使用，達(dá)到集中、集約管理效果、應(yīng)集中設(shè)置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監(jiān)控室與物業(yè)服務(wù)中心盡可能集中設(shè)置。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。
2.運行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。
3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
4.共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)即時組織修復(fù)。
5.每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計劃。
6.特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測。
7.雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實防范措施。
8.設(shè)備機(jī)房1）.每月清潔1次，室內(nèi)無雜物。2）.設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。6）.交接班記錄、設(shè)備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。
2)共用部位
1.房屋結(jié)構(gòu)每季度檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開裂等現(xiàn)象時，應(yīng)申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護(hù)措施。按鑒定結(jié)果組織修繕。
2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
3.附屬構(gòu)筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統(tǒng)應(yīng)加裝信號線路電涌保護(hù)器。
3)空調(diào)系統(tǒng)
1.運行前對冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。
2.運行期間每日巡視1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。
3.制定節(jié)能措施，每月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。
4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。
5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。
6.每年清洗消毒1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)；每2年清洗消毒1次風(fēng)管。
7.每年對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行1次整體性維修養(yǎng)護(hù)。
4)二次供水設(shè)施
1.按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運行狀況。
3.每月切換1次備用水泵。
4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補(bǔ)充或更換潤滑劑；每年養(yǎng)護(hù)1次水泵。
5.每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。
6.水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。
5)排水系統(tǒng)
1.排水設(shè)施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢查。
2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每周進(jìn)行1次手動啟動測試；每季度養(yǎng)護(hù)1次。
3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
6)照明和電氣設(shè)備
1.樓內(nèi)照明每班巡視1次，一般故障8小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障1日內(nèi)修復(fù)。
2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；每2周調(diào)整1次時間控制器。
3.應(yīng)急照明每日巡視1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時修復(fù)。
4.低壓柜每日巡視3次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。
5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設(shè)備運行狀況；每半年養(yǎng)護(hù)1次，內(nèi)容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關(guān)。
6.控制柜每周巡視2次設(shè)備運行狀況；每年養(yǎng)護(hù)2次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測、調(diào)試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值；每年檢查2次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置。
7.發(fā)電機(jī)每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負(fù)荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機(jī)和蓄電池。
8.檢測每年檢驗1次電能表。
9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好；電纜進(jìn)出線和開關(guān)標(biāo)志清晰、準(zhǔn)確。
7)安全防范系統(tǒng)
1.報警控制管理主機(jī)每日巡查1次，檢查設(shè)備運行狀態(tài)；每日表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
2.對講門口機(jī)每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
3.網(wǎng)絡(luò)控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
5.圖像采集設(shè)備每日檢查1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內(nèi)部除塵1次。
6.攝像機(jī)每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。
7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每季度表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。
8.云臺每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每季度表面清潔1次；每半年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。
9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。
11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。
12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。
8)電梯
1.電梯在投入使用前按照相關(guān)要求向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。
2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應(yīng)向電梯檢驗檢測機(jī)構(gòu)提出定期檢驗申請。
3.日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗、檢修。
4.應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對專項服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對專項服務(wù)企業(yè)定期檢修計劃的落實情況進(jìn)行監(jiān)督。
5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識。
6.制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)立即啟動事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時向相關(guān)行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，專業(yè)維修人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。
9)水景
1.啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。
2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每周檢查1次防漏電設(shè)施。
3.設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。
4.水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。
篇3：投資廣場房屋及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃
1、提要:
制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計劃和實施細(xì)則。
定期進(jìn)行房屋查勘,確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。
1.1建筑物結(jié)構(gòu)特色
××市××廣場××號樓項目(---),位于××市××區(qū)濱海廣場南側(cè),總建筑面積約167,000平方米,由四棟30層(不含地下部分),地下3層,建筑高度一百多米;裙房地上3層并相互連為一體。
1.2房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo)
我們對××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是:保證房屋的使用功能和安全,維護(hù)房屋外觀完好,延長房屋使用壽命,充分發(fā)揮房屋的使用價值,實現(xiàn)物業(yè)的保值增值,房屋及配套設(shè)施完好率99%以上,房屋零修、急修及時率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工程回訪率為100%。
1.3對××廣場××號樓項目(---)房屋及公共設(shè)施的管理策略
為做好××廣場××號樓項目(---)的房屋和公共設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng),我們采取如下三大管理策略:
1.3.1預(yù)防性保養(yǎng)策略
重視××廣場××號樓項目(---)房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護(hù)(來自:m.dewk.cn)工作,采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略,根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期,制定詳細(xì)的檢查計劃,通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題,化被動為主動,保障房屋公共設(shè)施的完好,延長其使用壽命。
1.3.2重點服務(wù)策略
根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項,進(jìn)行重點防護(hù)。
1.3.3技術(shù)先行策略
我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開發(fā)工作,防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù),確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化,保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。
1.4建筑物管理的重點及對策
1.4.1管理重點之一:玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù)
××廣場××號樓項目(---)大量使用玻璃幕墻,根據(jù)××市建筑幕墻檢測曾對××市玻璃幕墻工程的現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)研,結(jié)果發(fā)現(xiàn)隨著幕墻使用時間的推移,目前已有10%以上的工程出現(xiàn)了不少質(zhì)量問題,涉及調(diào)查的931個建筑,有90個出現(xiàn)問題。其中包括幕墻玻璃碎裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題。所以,玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個重點。
對策:
(1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對玻璃幕墻進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的"動風(fēng)壓三性能檢測"檢測一次。
(2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
1.4.2管理重點之二:房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則,定期對房屋和公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對性的檢查(來自:m.dewk.cn)養(yǎng)護(hù)。針對性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計劃,及時做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來臨前及時做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ),消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象,保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺風(fēng)暴雨的襲擊。
(2)針對一些薄弱環(huán)節(jié),制定專門措施,進(jìn)行防護(hù),如在臺風(fēng)來臨前做好門窗關(guān)閉工作,地下室等做好排水防水工作。
(3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳,嚴(yán)把裝修管理關(guān),加強(qiáng)安全檢查,杜絕違章裝修。
(4)加強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作,做好防損管理工作,及時修補(bǔ)損壞的飾面等。
1.4.3重點管理之三:外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù)
對策:
(1)加大檢查力度,將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人,實施質(zhì)量專業(yè)控制;采用多重保障制度,日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合,防患于未然。
(2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作,盡量選用與原來一致的材料,確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。
(3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作,并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施,減少大修次數(shù),降低維護(hù)成本。
(4)對施工過程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理,及時糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。
1.4.4重點管理之四:鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)定期對房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定,并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果,制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實施。
(2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),提高維修技術(shù)。
(3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作,掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù),包括材料配比方案等。
1.4.5重點管理之五:裝飾材料的養(yǎng)護(hù)
對策:
(1)了解掌握××廣場××號樓項目(---)各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。
(2)加強(qiáng)外墻等飾面的日常性維護(hù)和檢查工作,及時處理變色、脫落、破損,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理,對進(jìn)口的黑色大理石日常重點檢查,定期清潔、維護(hù),更要注意在清潔、維護(hù)中,要使用適當(dāng)?shù)乃巹?禁止使用對這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。
(4)加強(qiáng)對橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。
(5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗收關(guān),工程材料的采購嚴(yán)格按照質(zhì)量驗收控制程序執(zhí)行。
(6)及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理,及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作,避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。
1.5房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是:承重結(jié)構(gòu)部位(包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)?、內(nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(電梯、消防設(shè)施、室內(nèi)外照明、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、中央空調(diào)水質(zhì)處理、上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見《2.設(shè)備管理》)。
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍:規(guī)劃紅線內(nèi)的道路、室外管網(wǎng)、化糞池、溝渠、垃圾房、路燈等。
1.6房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃
1.6.1房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃:
房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計劃表
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序 號 |
項目 |
時間 間隔 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
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1 |
地基基礎(chǔ) |
半年 |
一 |
檢查地基有無超過允許范圍的不均勻沉降。 檢查基礎(chǔ)有無開裂、破損，勒腳有無破損。 |
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|
每季 |
一 |
1．適時安排白蟻的防治和消殺工作，走訪用戶，了解其辦公室內(nèi)有無發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無白蟻。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。 |
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|
2 |
承重結(jié)構(gòu) |
梁 |
每季 |
一 |
1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
板 |
每季 |
一 |
1．檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
柱 |
每季 |
一 |
1．檢查有無傾斜，變形、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
承重墻 |
每季 |
一 |
1．檢查有無孔洞、裂縫、腐蝕。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家進(jìn)行分析、計算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實施處理。 |
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|
3 |
非承重墻 |
每月 |
一 |
1．檢查墻體是否平直、有無裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。 |
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|
每年 |
一 |
2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 |
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|
4 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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|
5 |
樓地面 |
每季 |
一 |
1．檢查樓地面是否平整完好，有無空鼓和破裂。 2．檢查地面飾面材料有無松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 3．更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 |
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|
每年 |
一 |
1．檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。 |
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|
6 |
公共通道、門廳等 |
每周 |
一 |
檢查地面有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 公共通道及門廳的墻面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時處理。 |
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|
每半年 |
一 |
檢查扶手、踏步有無損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時修復(fù)。 補(bǔ)換損壞的地板。 修復(fù)空鼓的地板。 |
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|
每年 |
一 |
油漆扶手。 |
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7 |
外墻面 |
鋁型材、玻璃幕墻、大理石 |
每周 |
一 |
修補(bǔ)外墻飾面裂縫、脫落部分。 更換破碎的玻璃外墻飾面，發(fā)現(xiàn)問題立刻處理。 |
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|
每半年 |
一 |
1．結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 |
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|
每年 |
一 |
1．雨季時期對用戶窗臺進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 |
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|
備注 |
臺風(fēng)暴雨天氣及時發(fā)布信息，提醒用戶關(guān)好、鎖好門窗。 大風(fēng)、臺風(fēng)、暴雨過后及時進(jìn)行巡查。 外墻清洗選用適宜的清潔劑。 更換外墻飾面應(yīng)按原設(shè)計要求進(jìn)行。 3．建議每25年翻新外墻面一次。 |
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8 |
吊頂 |
每周 |
一 |
1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補(bǔ)。 |
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|
每月 |
一 |
2．加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時修復(fù)。 |
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9 |
門窗 |
每月 |
一 |
1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時處理。 2．門轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤滑油。 3．（塑）鋼門窗、鋁合金門窗有無變形、生銹。 |
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|
每半年 |
一 |
1．更換門窗的易磨損部件。 |
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1.6.2公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃:
公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計劃表
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序號 |
項目 |
時間 |
次數(shù) |
維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容 |
|
1 |
路面路基 |
每周 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查道路路面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查路基有無塌陷。 發(fā)現(xiàn)異常及時處理或修復(fù)。 |
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2 |
路燈及線路 |
每日 |
一 |
1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 |
|
每周 |
一 |
檢查玻璃燈罩有無破損。 有無金屬燈架松脫現(xiàn)象。 燈口、燈柵有無損壞。 |
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|
每季 |
一 |
檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現(xiàn)象。 金屬燈架有無銹蝕。 發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù) |
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|
每半年 |
一 |
1．油漆燈具支架。 2．檢查路燈線路有無老化現(xiàn)象。 3. 油漆燈具線管一次。 |
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|
3 |
停車場（庫） |
每日 |
一 |
檢查路面有無積水。 檢查停車場地面有無起殼、地鼓、裂縫。 檢查車道燈有無損壞。 檢查行車指示標(biāo)志是否正常。 發(fā)現(xiàn)異常即時處理或修復(fù)。 |
|
每月 |
一 |
檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查擋車器是否正常。 |
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|
4 |
溝渠池井 |
每周 |
一 |
檢查溝、渠有無堵塞現(xiàn)象，如有異常及時疏通。 檢查雨水篦有無異常。 |
|
每季 |
一 |
檢查井底及池底是否有污物沉積，如有沉積及時清污。 檢查井壁有無裂縫及塌陷，如有異常及時修復(fù)。 檢查溝、渠是否完好，如有異常及時修復(fù)。 井蓋及雨水篦刷漆。 檢查井蓋完好程度，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)或更換。 |
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|
5 |
雕塑、建筑小品 |
每周 |
一 |
全面清潔。 檢查有無破損，如有異常及時修復(fù)。 檢查有無亂刻亂劃現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 |
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6 |
公共標(biāo)識標(biāo)牌等設(shè)施 |
每周 |
一 |
保證標(biāo)識清晰、無污跡、無脫落、無破損，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 檢查牢固程度，如有松脫，及時恢復(fù)。 |
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每半年 |
一 |
1．檢查完好程度，加固。 |
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7 |
管網(wǎng) |
每日 |
一 |
檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象。 檢查管線固定支架的松緊情況。 |
|
每周 |
一 |
1．檢查管道保溫層有無損壞。 2．管網(wǎng)支架完好。 |
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|
每半年 |
一 |
1．管道刷漆。 2．檢查或更換管網(wǎng)。 3．發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。 |
1.7維修養(yǎng)護(hù)實施細(xì)則
1.7.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
砌體結(jié)構(gòu)大量分布于房屋建筑的墻體,它們在不良的環(huán)境和不利的工作條件下容易遭受侵蝕、開裂等損壞,導(dǎo)致透水、滲漏,不僅影響建筑物的外部觀感,對房屋的正常使用、維護(hù)、管理都會有不利的影響,嚴(yán)重的甚至可以影響到房屋結(jié)構(gòu)的安全。
電腦、通訊、自動控制等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備的房間,內(nèi)墻采用了如靜電屏蔽等相關(guān)的技術(shù)處理和措施,對于這些部位墻體的維修和加固,除了保證墻體的耐久性外,還要保證相關(guān)材料及設(shè)施的完整性。
1.7.1.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕
(1)砌體裂縫的修繕
砌體裂縫的修繕,一般應(yīng)在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行,以免維修后又很快出現(xiàn)新的裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時,應(yīng)首先考慮消除產(chǎn)生裂縫的隱患,避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。對強(qiáng)度裂縫則應(yīng)采取整體加固或拆除重砌。
根據(jù)砌體裂縫的大小和范圍,我們可以采用高分子防水材料水泥混合砂漿嵌縫、塊體嵌縫、密封、抹灰、壓力灌漿和噴漿等方法予以修復(fù)。
(2)砌體腐蝕的維修
對腐蝕的砌體進(jìn)行維修前,首先將已腐蝕的墻面、呈酥松的粉狀腐蝕層清除干凈。一般通過人工鑿除,用鋼絲刷清除浮灰、油污和塵土等,然后用壓力水沖洗,根據(jù)受損程度,主要采用剔砌、掏砌等方法維修已被腐蝕的砌體部分,最后重新修復(fù)墻面。
1.7.1.2砌體結(jié)構(gòu)的加固
隨著大廈投入使用時間的推移,砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件(如墻、柱等)可能出現(xiàn)開裂、腐蝕、變形,對經(jīng)鑒定已達(dá)到危險程度的構(gòu)件,我們將對砌體結(jié)構(gòu)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸?以確保房屋建筑的使用功能。
根據(jù)砌體結(jié)構(gòu)的損壞程度,可采用增大墻和柱的截面、對原砌體局部外包鋼筋混凝土或型鋼等方法,提高砌體的強(qiáng)度,維護(hù)房屋建筑的穩(wěn)定性。
1.7.1.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
為防止砌體結(jié)構(gòu)受損,我們將做好如下養(yǎng)護(hù)和管理工作,保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好。
(1)定期檢查,加強(qiáng)對砌體結(jié)構(gòu)受潮和受腐蝕情況的觀測和監(jiān)視,查明原因并及時采取措施,對容易被腐蝕的特殊部位加強(qiáng)觀測。
(2)對濕度較大或經(jīng)常用水而容易產(chǎn)生滲漏問題的房間,如廚房、衛(wèi)生間等,我們將著重加強(qiáng)對防水層、給排水設(shè)施的維護(hù),發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù)。
(3)經(jīng)常檢修屋面,保持屋面排水系統(tǒng)通暢,做到屋面不積水、不存雜物;屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞要及時修復(fù),減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。
(4)保持室外場地平整和一定的排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(5)禁止在墻上隨意開洞直接排放污水或蒸汽等,防止墻體結(jié)構(gòu)受浸濕,減弱墻體的承載力。
(6)地基基礎(chǔ)的損壞,在出現(xiàn)不均勻沉降時就及時進(jìn)行加固處理,以免造成結(jié)構(gòu)損壞或擴(kuò)大損壞。
(7)房屋按設(shè)計要求使用,不得隨意改變用途,特殊需要時,若要改變其使用功能或更新改造,要先進(jìn)行結(jié)構(gòu)驗算,需進(jìn)行加固時要做加固處理。
1.7.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的常見缺陷和損壞是結(jié)構(gòu)構(gòu)件中出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞、露筋、裂縫及混凝土、鋼筋被腐蝕等。
1.7.2.1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕
(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)件,在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕,引起表面受損,根據(jù)損壞程度,我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑等方法對其予以修復(fù),防止進(jìn)一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕,以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分,從而提高建筑物的使用年限和耐久性。
(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修
當(dāng)混凝土結(jié)構(gòu)部件的損壞深度已超過了混凝土保護(hù)層時,將嚴(yán)重削弱構(gòu)件的有效截面,并且鋼筋砼內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕,影響構(gòu)件的強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較原混凝土高一個強(qiáng)度等級的細(xì)石混凝土修補(bǔ)、嵌填、噴注混凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位,對其予以修復(fù)。
(3)鋼筋銹蝕的維修
鋼筋銹蝕尚不嚴(yán)重時,混凝土表面僅有細(xì)小裂縫,或者個別破損較小,我們對裂縫或破損處的混凝土保護(hù)層進(jìn)行修補(bǔ)。若鋼筋銹蝕嚴(yán)重,混凝土破裂,保護(hù)層剝離較多時,我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補(bǔ)強(qiáng)。
1.7.2.2鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固
當(dāng)鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險構(gòu)件時,應(yīng)聘請具備資質(zhì)的專業(yè)公司,通過對構(gòu)件或結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測,對使用狀態(tài)和周圍環(huán)境的調(diào)查,以及對有關(guān)資料的驗算、分析,采取增加板厚、配筋和增加支承點等方法,提高原構(gòu)件強(qiáng)度,實現(xiàn)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固目的。
1.7.2.3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分,直接關(guān)系到房屋的使用安全,所以管理處會高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)工作:
(1)對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等的使用情況,進(jìn)行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾雜物等情況即時處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處,如建筑物的拐角、車庫的砼柱等增設(shè)必要的防護(hù)措施。
(2)即時修補(bǔ)鋼筋的混凝土保護(hù)層損壞部位,以防鋼筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大時,可以采取加強(qiáng)通風(fēng)的措施,并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕層(如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等)進(jìn)行防護(hù)。
(3)做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施以及地基基礎(chǔ)等維護(hù)工作,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,避免和減小由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。
(4)房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,提醒用戶不隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu),嚴(yán)禁超載使用。
1.7.3房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
1.7.3.1玻璃墻面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
隨著使用年限的增加,玻璃墻面防水層在使用過程中,可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞,引起滲漏水。在日常維護(hù)工作中,我們注重對防水屋面的修繕與管理。
(1)玻璃屋面防水工程的修繕
對于防水材料的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的缺陷的處理,可以鏟除缺陷部位,重新涂上玻璃防水材料。
(2)屋面防水工程的養(yǎng)護(hù)
①加強(qiáng)對屋面玻璃、防水伸縮縫、天窗、天溝、落水管和落水口的檢查,發(fā)現(xiàn)異常及時維修。
②重視對屋面的清掃,保證屋面排水通暢。
③制定屋面日常保養(yǎng)制度,及時做好屋面維修工作。
1.7.3.2墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)墻體防水工程的修繕
外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況,××廣場××號樓項目(---)大樓的外墻材料主要采用花崗石、玻璃和鋁型材作為飾面材料,窗框與墻體接觸間縫的密封不嚴(yán)或密封材質(zhì)差,飾面材料局部脫落、開裂,或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)致飾面遭受破壞,外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,我們會注意檢查外墻飾面的狀況,對于損壞、空鼓、脫落的飾面板及時維修或更換;外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫,我們采用高彈性軟體高分子防水材料嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù);外墻門窗框與洞口側(cè)壁嵌填不嚴(yán)引起滲漏,采用高分子防水密封材料嵌填的方法進(jìn)行修繕;施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏,用墻體一般開裂的維修方法進(jìn)行處理,滲漏嚴(yán)重時,采用局部高壓灌漿進(jìn)行加固堵漏。
(2)墻體防水工程的養(yǎng)護(hù)
①定期檢查。容易發(fā)生滲漏的部位,如墻面凹凸槽(線)、飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進(jìn)行周期性檢查。
②建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修等記錄備查。
③合理施工。禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻體整體結(jié)構(gòu)的行為。
④對于外墻體的防水工程,出現(xiàn)損壞,及時修復(fù)。
⑤定期清洗外墻飾面。
1.7.3.3地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
(1)地下室防水工程的修繕
地下室滲漏,一般情況下,大多是水壓較小的慢滲漏水,對于孔洞和裂縫滲漏,先找出滲漏源,采用直接堵漏法進(jìn)行修補(bǔ);對于水壓較大的慢滲或快滲裂縫滲水采用下線堵漏法修補(bǔ);對于水壓較大的急流裂縫滲漏水采用下半圓鐵片堵漏法進(jìn)行堵漏;能有效消除滲漏水現(xiàn)象。
(2)做好地下室防水工程的養(yǎng)護(hù)工作。
(3)定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位,如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位,發(fā)現(xiàn)異常及時修復(fù)。
(4)建立技術(shù)檔案。
(5)正確、合理使用地下室,禁止隨意穿、鑿、拆,以免破壞防水層。
1.7.4房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)
房屋裝飾工程包括外裝飾、內(nèi)裝飾、頂棚、樓地面裝飾等。通過對房屋裝飾工程的維護(hù),既可以保持房屋的美觀,創(chuàng)造良好環(huán)境,又可以起到隔熱、隔音、防潮以及減緩?fù)饨绮涣辑h(huán)境的侵蝕,延長房屋的有效使用期。
1.7.4.1定期檢查,發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。
1.7.4.2重點檢查板材飾面上部收頭處,發(fā)現(xiàn)開裂及時修補(bǔ),避免開裂擴(kuò)大。
1.7.4.3及時處理因房屋其它部位滲漏或其它原因?qū)е聣γ娉睗窕驖B水等情況,防止抹灰層及涂料層受潮發(fā)霉變黑而損壞。
1.7.4.4檢查窗臺等突出部位的穩(wěn)固情況,注意有無飾面(來自:m.dewk.cn)塊料的破損、脫落和開裂。同時搞好用戶正確合理使用的宣傳工作,不在塊料飾面上釘釘子、隨便打洞。確需打洞時,由專業(yè)人員操作,以免損壞飾面。嚴(yán)禁因硬物碰撞飾面,搬抬家具、重物可能碰撞飾面時,先對飾面進(jìn)行保護(hù)。
1.7.4.5對各類釉面磚進(jìn)行擦洗時,選用稀肥皂水或清水擦洗,禁止使用強(qiáng)酸、強(qiáng)堿,以免損壞灰縫和釉面。
1.7.4.6大理石板面有微細(xì)毛孔,它對有色液體具有強(qiáng)吸收性,一旦有色液體倒在大理石板上,液體將會通過大理石板的微細(xì)毛孔滲入到大理石內(nèi)層,使大理石變色,并且無法擦洗干凈,因此,建議施工方先用環(huán)保防護(hù)劑進(jìn)行處理,使有色液體無法進(jìn)入大理石板內(nèi)層,保證大理石面永不變色,光亮如新。
1.7.4.7定期進(jìn)行清洗,保持飾面潔凈。
1.7.4.8外墻飾面附近的鐵質(zhì)構(gòu)件,要刷油漆防銹并定期檢查漆面完好情況,以免銹水流到飾面上造成污染。
1.7.4.9定期檢查吊頂內(nèi)隱蔽的管線和空調(diào)、消防等設(shè)備是否有漏水現(xiàn)象,有無蟲、蟻、鼠患,及時消除隱患,確保安全。注意保持良好的通風(fēng)條件,不要讓吊頂長期受潮,特別注意檢查木面板的防潮、防蟻及防火。
1.7.4.10加強(qiáng)正確、合理使用房屋設(shè)施的宣傳工作,避免人為的不合理使用造成的墻面不美觀和損壞。
1.7.5公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)
公共設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù),主要以加強(qiáng)日常巡視檢查,及時處理小的損壞和隱患為主。
1.8搞好房屋查勘工作
通過房屋查勘工作,可以全面地了解房屋建筑的完損狀況,確定房屋的完損等級,并為制訂房屋建筑的定期維護(hù)計劃提供依據(jù)。因此,我們將對房屋進(jìn)行定期查勘和季節(jié)性查勘工作,掌握第一手技術(shù)資料,及時處理發(fā)生的相關(guān)問題。
1.9加強(qiáng)房屋裝修與改造的管理
房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法,直接危害到房屋建筑的安全性。同時,盲目選用不合適的裝飾材料,還會破壞人們的工作生活環(huán)境,危及人體健康。我們在房屋的管理工作中,重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗收工作,確保房屋使用安全。
物業(yè)管理處將嚴(yán)格執(zhí)行××市政府物業(yè)主管部門的裝修管理的相關(guān)文件,參照建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按程序?qū)Ψ课菅b修實施有效管理和控制。