1.0目的
1.1本指導書規(guī)定了室內維修管理規(guī)程,確保收費合理、業(yè)主(住戶)滿意。
2.0適用范圍
2.1本指導書適用于業(yè)主(住戶)室內維修管理。
3.0職責
3.1服務中心負責受理業(yè)主(住戶)報修。
3.2工程組技工負責業(yè)主(住戶)室內維修。
3.3工程組組長負責對維修工作的組織、檢查和監(jiān)督。
4.0工作程序
4.1保修
4.1.1保修原則:管理處負責與開發(fā)商有關部門聯(lián)系,建筑施工單位維修,維修費用從建筑施工單位保修款(保證金)中支付。
4.1.2保修范圍:凡室內土建、水、電、裝修、安裝、智能化系統(tǒng)等以及其他建筑施工單位施工的項目均屬保修內容,但是如果是由業(yè)主(住戶)在使用、裝修過程中造成的損壞和隱患、易損易耗物品非質量原因的損耗等不屬保修范圍。
4.1.3保修期限:按國家及政府有關規(guī)定執(zhí)行。
4.1.4在保修期內發(fā)現(xiàn)問題,由管理處通知開發(fā)商并督促施工單位3天內維修好;如不能及時保修,管理處按開發(fā)商與施工單位的保修協(xié)議有關規(guī)定進行處理,由管理處組織或聯(lián)系其他單位進行維修,費用由開發(fā)商在施工單位的保修款中扣除;如發(fā)現(xiàn)重大質量問題要及時通知開發(fā)商。
4.1.5由管理處代為保修的要填《維修單》。
4.2有償服務
4.2.1程序:
業(yè)主(住戶)申請--維修登記--工程人員上門維修(準備工具)--出示工作牌--現(xiàn)場查看--向業(yè)主(住戶)報價--維修--業(yè)主(住戶)驗收--征求業(yè)主(住戶)意見--財務收費
a)由業(yè)主(住戶)向服務中心提出申請;
b)服務中心前臺管理員填寫《維修單》,并通知工程組;
c)工程組派出的維修工帶上《維修單》,并準備好維修工具按預約時間上門維修,首先應向業(yè)主(住戶)出示工卡,使用上門維修的禮貌用語,查看現(xiàn)場后,根據(jù)向業(yè)主公布的規(guī)定價格或按當時市場價臨時定價(工程組組長批準)向業(yè)主(住戶)報價,經(jīng)業(yè)主(住戶)同意后進行維修;
d)維修過程必須遵守操作規(guī)程,注意安全;
e)維修完畢后,請業(yè)主(住戶)驗收,對于業(yè)主不留意之處應盡力改善,驗收后,請業(yè)主(住戶)在《維修單》上寫意見,并簽名確認;
f)業(yè)主(住戶)原則上不直接向維修工繳費,維修費用每月由財務結算;
g)《維修單》一式三份,管理處工程組、業(yè)主(住戶)、財務各一份。
4.2.2維修原則:業(yè)主自愿、收費合理、滿足要求。
4.3注意事項
4.3.1為業(yè)主(住戶)提供的維修服務嚴格遵守《室內維修規(guī)程》和向業(yè)主公布的規(guī)定價格執(zhí)行。
4.3.2維修人員不得向業(yè)主(住戶)收取現(xiàn)金,工程組每月1日將《維修單》送財務核對。
5.0 引用文件和記錄表格
5.1 《室內維修規(guī)程》
5.2 《維修單》
篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程
一、目的
規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。
二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。
三、職責
1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。
2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。
3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。
4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。
四、程序要點
1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定
(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。
(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：
①給排水設備設施使用的頻度；
?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；
③合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；
(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：
①維修保養(yǎng)項目及內容；
?、趥淦?、備件計劃；
?、劬唧w實施維修保養(yǎng)的時間；
④預計費用。
2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。
3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。
4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)電動機維修保養(yǎng)：
?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；
?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應修整處理；
④清潔電動機外殼；
?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：
①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；
?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；
③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；
?、芮鍧嵥猛獗恚?/p>
?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。
(3)檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應更換。
(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。
5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。
(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。
(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。
(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應整改。
(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：
?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；
②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；
③清潔鐵芯上的油污及臟物；
?、軝z查復位調簧情況；
⑤擰緊所有緊固件。
(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：
①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；
?、谕鈿煽拷拥?，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。
(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：
?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；
?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。
(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：
?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；
?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；
?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現(xiàn)象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭
。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。
(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；
?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。
(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：
?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；
②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；
③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。
6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)
(1)閘閥維修保養(yǎng)：
?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；
②檢查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；
?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；
④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。
(2)止回閥維修保養(yǎng)：
①檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；
?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。
(3)浮球閥維修保養(yǎng)：
①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；
②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；
?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。
(4)液位控制器維修保養(yǎng)：
?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；
②清除壓力室內污物，疏通控制水道；
?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；
?、芫o固所有螺母。
7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)
(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。
(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。
(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。
(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。
(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）
(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。
(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。
(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。
(4)檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊）。
9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)管理處主任批準后方可延時。
10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。
11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。
12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。
五、記錄
六、相關支持文件
篇3：變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程
變壓器維修保養(yǎng)規(guī)程
1．0目的
加強變壓器的維護保養(yǎng)，確保變壓器性能良好，為中心提供可靠的電力供應；
2．0適用范圍
適用于z客戶服務中心
3．0管理職責
3.1工作責任人:工程主管；
3.2值班人員負責變壓器的日常巡查工作；
3.3變壓器的年度保養(yǎng)由工程部自行實施，高壓測試委托具備相關資質的專業(yè)公司實施；
4．0定義
無
5．0規(guī)程
5.1每年對變壓器進行一次停電保養(yǎng)，具體實施時間應經(jīng)部門主管批準并報領導審批，并提前通知相關部門、業(yè)主及租戶；
5.2在進行變壓器檢查保養(yǎng)工作時，應先斷開變壓器低壓側負荷開關，主開關，然后斷開高壓側出線斷路器，合上接地開關對變壓器充分放電，然后鎖住高壓出線柜，并懸掛“有人工作，禁止合閘”標牌，鎖住高壓室遮欄門，禁止任何人進入高壓室操作；
5.3保養(yǎng)工作必須有兩人進行，一人操作，一人監(jiān)護，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；首先對變壓器驗電，確認無電后掛上臨時接地線；
5.4變壓器外殼、墊片、瓷套應無破損和放電的痕跡，電纜及母線無變形、變色現(xiàn)象；
5.5緊固引線端子，銷子、接地的螺絲，進出母線螺絲，如有松動的應拆下螺絲，用細平銼輕銼接觸面，用手感覺無任何凸凹不平的感覺后，用干凈的布條擦去灰塵及金屬細粉，抹上導電膏，裝上新的彈簧墊圈，緊固螺絲；
5.6用吹風機吹去變壓器周圍及配件的灰塵，然后用干凈的布擦拭，拆除臨時接地線，再進行變壓器絕緣電阻的測量工作，測量時由兩人進行，測量前后均須放電，測量完應先斷開搖表連接線后才能停止搖柄的搖動；
5.7工作結束后，清理現(xiàn)場物品（使用的工具、螺絲，其它附件等），清理完畢后，再次對室內以及變壓器本體進行檢查，最后鎖好遮欄門；
5.8確認所有人員及工具等都離開變壓器室后，進行三次沖擊合閘，無異常則投入運行；
5.9變壓器每三年應進行一次高壓測試，掌握繞組的絕緣情況，以免運行中發(fā)生意外；
6．0附則
保養(yǎng)工作必須程序操作，保持有兩人進行，穿絕緣鞋、戴絕緣手套，使用絕緣工具；
7．0支持性文件