電梯設(shè)備管理主要包括電梯設(shè)備的安全管理、運(yùn)行管理、維修管理等內(nèi)容。電梯設(shè)備的安全管理主要包括：電梯使用安全教育、安全措施，電梯困人的援救管理等。電梯設(shè)備的安全管理好壞直接影響電梯管理人員和電梯司乘人員的安危，所以電梯設(shè)備的安全管理居物業(yè)管理的首要地位。電梯的運(yùn)行管理主要包括：規(guī)范電梯的日常管理工作，以保證電梯設(shè)備的正常運(yùn)行。
電梯設(shè)備的維修管理是規(guī)范電梯的維護(hù)保養(yǎng)工作，使電梯各項(xiàng)性能指標(biāo)達(dá)標(biāo)，消除電梯的故障隱患，以減少運(yùn)行費(fèi)用。
電梯的使用安全管理
為防止電梯因使用不當(dāng)造成損壞或引起傷亡事故，必須加強(qiáng)電梯的使用安全管理。電梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人員的操作安全管理、乘梯人員的安全管理、電梯困人救援的安全管理。
1、實(shí)施安全教育
由電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯機(jī)房值班人員、電梯司梯人員和乘梯人員實(shí)施安全教育，使他們樹立安全第一的思想，熟知電梯設(shè)備的安全操作規(guī)程和乘梯安全規(guī)則。
2、電梯司梯人員操作安全管理
為了確保電梯的安全運(yùn)行，司梯人員均持證上崗。并制定了相應(yīng)的司梯人員安全操作守則：
1)保證電梯正常運(yùn)行，提高服務(wù)質(zhì)量，防止發(fā)生事故;
2)要求司機(jī)堅(jiān)持正常出勤，不得擅離崗位;
3)電梯不帶病運(yùn)行、不超載運(yùn)行;
4)操作時(shí)不吸煙、不閑談等;
5)執(zhí)行司機(jī)操作規(guī)程：
a、每次開啟廳門進(jìn)入轎箱內(nèi)，必須作試運(yùn)行，確定正常時(shí)才能載人;
b、電梯運(yùn)行中發(fā)生故障，立即按停止按鈕和警鈴。并及時(shí)要求修理;
c、遇停電時(shí)，電梯未平層禁止乘客打開轎箱門，并及時(shí)聯(lián)系外援;
d、禁止運(yùn)超大、超重的物品;
e、禁止在運(yùn)行中打開廳門;
f、工作完畢時(shí)，應(yīng)將電梯停在基站并切斷，關(guān)好廳門。
3、加強(qiáng)對(duì)乘梯人員的安全管理
制定電梯乘梯人員安全使用乘梯的警示牌，懸掛于乘客經(jīng)過的顯眼位置。敬告乘梯人員安全使用電梯的常識(shí)。乘梯須知應(yīng)做到言簡(jiǎn)意賅。警示牌要顯而易見。乘梯須知內(nèi)容是：
a、用手按鈕，嚴(yán)禁撞擊
b、不許吸煙，勿靠廂門
c、運(yùn)行之時(shí)，擠門危險(xiǎn)
d、危險(xiǎn)物品，禁止進(jìn)梯
e、保持清潔，勿吐勿丟
f、若遇危險(xiǎn)，請(qǐng)按警鈴
g、超載鈴響，后進(jìn)退出
h、兒童乘梯，成人攜帶
i、樓內(nèi)火災(zāi)，切勿乘梯
電梯困人救援的安全管理
規(guī)范電梯困人救援工作，以確保乘客的安全是電梯困人救援管
理工作的目的，凡遇故障，司梯人員應(yīng)首先通知電梯維修人員和管理人員，如電梯維修人員和管理人員5分鐘仍未到場(chǎng)，工程部經(jīng)過訓(xùn)練的救援人員可根據(jù)不同情況，設(shè)法先行釋放被困乘客。
1、援救程序：
1)、告知被困人員，等待救援
當(dāng)發(fā)生電梯困人事故時(shí)，電梯管理員或援救人員通過對(duì)講機(jī)或喊話與被困人員取得聯(lián)系，務(wù)必使其保持鎮(zhèn)靜，靜心等待救援人員的援救。被困人員不可將身體任何部位伸出轎箱外。如果轎箱屬于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將廂門完全關(guān)閉。
2)、準(zhǔn)確判斷轎箱位置，作好援救準(zhǔn)備
根據(jù)樓層指示燈等判斷轎箱的所在位置，然后設(shè)法援救乘客。
2、救援步驟：
1)、轎箱停于接近電梯口的位置時(shí)的援救步驟：
a、關(guān)閉機(jī)房電源開關(guān)
b、用專門外門鎖鑰匙開啟外門
c、在轎箱頂用人力慢慢開啟轎門
d、協(xié)助乘客離開轎箱
e、重新關(guān)好廳門
2)、轎箱遠(yuǎn)離電梯口時(shí)的援救步驟：
a、進(jìn)入機(jī)房，關(guān)閉該故障電梯的電源開關(guān)
b、拆除電機(jī)尾軸端蓋，按上旋柄座及旋柄
c、救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持制動(dòng)釋放桿，輕輕撬開制動(dòng)，注意觀察平層標(biāo)志，使轎箱逐步移動(dòng)至最接近廳門為止
d、當(dāng)確認(rèn)剎車制動(dòng)無誤時(shí)，放開盤車手輪。然后按1)的方式救援
遇到其它復(fù)雜的情況時(shí)，應(yīng)請(qǐng)電梯公司幫助救援。援救結(jié)束時(shí)，電梯管理員填寫援救記錄并存檔。
電梯設(shè)備的運(yùn)行巡視監(jiān)控管理
巡視監(jiān)控管理，是由電梯機(jī)房值班人員實(shí)施的，定時(shí)對(duì)電梯設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理的管理方式。電梯機(jī)房值班人員每日對(duì)電梯進(jìn)行一次巡視，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》。
電梯設(shè)備巡視記錄表
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巡 視 時(shí) 間 |
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備注 |
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電 梯 編 號(hào) |
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序號(hào) |
運(yùn)行監(jiān)控項(xiàng)目 |
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1 |
機(jī)房溫度、濕度 |
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2 |
曳引電動(dòng)機(jī)溫度、潤滑油、緊固情況 |
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3 |
減速箱油位油色、連軸器緊固情況 |
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4 |
限速器、機(jī)械選層器運(yùn)行情況 |
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5 |
控制柜的繼電器工作情況 |
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6 |
制動(dòng)器 |
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7 |
變壓器、電抗器、電阻器 |
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8 |
對(duì)講機(jī)、警鈴、應(yīng)急燈 |
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9 |
轎箱內(nèi)照明、風(fēng)扇 |
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10 |
廳外轎內(nèi)指層燈及指令按鈕 |
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11 |
廳門及轎門踏板清潔 |
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12 |
開關(guān)門有無異常 |
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井道底坑情況 |
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各種標(biāo)示物及救援工具情況 |
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15 |
電梯運(yùn)行舒適感 |
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電梯值班員： |
負(fù)責(zé)人： |
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1、建立巡視監(jiān)控管理制度
公司工程部的電梯管理員，根據(jù)電梯的性能和運(yùn)行情況制定出電梯巡視管理制度。并監(jiān)督機(jī)房值班人員執(zhí)行。
2、巡視內(nèi)容
機(jī)房值班人員巡視應(yīng)注意按照上表提示內(nèi)容檢查。
3、巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況的處理
當(dāng)巡視中發(fā)現(xiàn)不良狀況，機(jī)房值班人員應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行調(diào)整。如果問題嚴(yán)重則及時(shí)報(bào)告公司工程部主管，協(xié)同主管進(jìn)行解決。整修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守《電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)》。
異常情況處置管理
當(dāng)電梯工作中出現(xiàn)異常情況時(shí)，司梯人員和乘梯人員都要冷靜，保持清醒的頭腦，以便尋求比較安全的解決方案。
1、發(fā)生火災(zāi)時(shí)的處置：
1)、當(dāng)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯的機(jī)房值班人員應(yīng)立即設(shè)法按動(dòng)“消防開關(guān)”，使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)。電梯運(yùn)行到基站后，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎箱。電話通知工程部并撥打119電話。
2)、井道或轎箱內(nèi)失火時(shí)，司機(jī)應(yīng)立即停梯并疏導(dǎo)乘客離開，切斷電源后用干粉滅火器或1211滅火器滅火。同時(shí)，電話通知工程部。若火勢(shì)較猛就應(yīng)撥打119，以便保證人員和財(cái)產(chǎn)的安全。
2、電梯遭到水侵的處置：
電梯的坑道遭水侵，應(yīng)將電梯停在二層以上，然后斷開電源總開關(guān)并立即組織人員堵水源，水源堵住后進(jìn)行除濕處理，如熱風(fēng)吹干。試梯正常后才能投入使用。
電梯機(jī)房的管理
電梯機(jī)房值班人員，在公司工程部電梯管理員的領(lǐng)導(dǎo)下工作。電梯管理員負(fù)責(zé)制定電梯機(jī)房的管理制度。機(jī)房值班人員嚴(yán)格執(zhí)行電梯機(jī)房管理制度。
1、電梯機(jī)房管理制度：
1)、非機(jī)房工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，必須進(jìn)入時(shí)應(yīng)經(jīng)過公司工程部經(jīng)理同意，在機(jī)房人員的陪同下進(jìn)入;
2)、機(jī)房應(yīng)配足消防器材，免放易燃易爆品;
3)、每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔;
4)、為防止不必要的麻煩，機(jī)房要隨時(shí)上鎖。
2、交接班制度：
1)、正常時(shí)，按時(shí)交接班。并簽署《電梯設(shè)備巡視記錄》;
2)、當(dāng)遇到接班人員未到崗時(shí)，交班人員不得離崗。應(yīng)請(qǐng)示工程部電梯管理員尋求解決;
3)、電梯發(fā)生事故后，未處理完，應(yīng)由交班人員繼續(xù)負(fù)責(zé)事故的處理，接班人員協(xié)助處理。
電梯維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)
1、機(jī)房：
a、機(jī)房通風(fēng)良好，溫度在5─40度之間，相對(duì)濕度不大于85%，保證沒有雨水侵入;
b、機(jī)房的干粉滅火器應(yīng)保持正常壓力;
c、機(jī)房的緊急救援操作規(guī)程、注意事項(xiàng)齊全，并掛在明顯處;
d、轎箱平層標(biāo)志明顯可見;
e、機(jī)房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處;
f、機(jī)房電源、插座良好;
g、機(jī)房不得進(jìn)入，應(yīng)保持清潔;
h、曳引輪對(duì)鉛垂線的偏差小于2.0mm;
i、限速器調(diào)節(jié)部位應(yīng)有鉛封，非勞動(dòng)局專業(yè)人員禁止調(diào)整;
j、限速器、安全開關(guān)靈活可靠;
k、限速器-安全鉗-安全開關(guān)連動(dòng)可靠;
l、曳引輪標(biāo)出的運(yùn)行方向清楚;
m、各軸承靈活，運(yùn)行時(shí)無異常聲音，溫度不高于80度;
n、導(dǎo)體各相間和相地之間的絕緣良好，電氣設(shè)備外殼接地良好;
o、供電電壓波動(dòng)在上下7%范圍內(nèi)，頻率波動(dòng)上下2%范圍內(nèi);
p、制動(dòng)裝置制動(dòng)良好，轎箱以額定速度空載上行至行程上部范圍內(nèi)斷電時(shí)，應(yīng)能完全停止。
2、井道與轎箱
3、底坑(保養(yǎng)參照GB7024.1-86)
電梯的維修保養(yǎng)制度
為使電梯安全運(yùn)行，需要對(duì)電梯進(jìn)行經(jīng)常性的維護(hù)、檢查和修理。電梯管理員和電梯機(jī)房值班電工負(fù)責(zé)電梯發(fā)生故障時(shí)的緊急維修工作，公司工程部主管負(fù)責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作，并負(fù)責(zé)建立電梯維修管理制度。電梯維修管理制度主要包括：
1、月維修保養(yǎng)制度
檢修完成后填寫《電梯月維修保養(yǎng)記錄》。
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維修保養(yǎng)項(xiàng)目 |
清理 |
檢查 |
調(diào)查 |
記錄 |
不良情況部分記錄及處理結(jié)果 |
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機(jī)房 |
1 |
曳引輪清潔 |
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2 |
限速器及電器接點(diǎn)檢查 |
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3 |
制動(dòng)閘瓦磨損檢查 |
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4 |
選層器詳查 |
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5 |
控制柜各機(jī)電接點(diǎn)清潔，各接觸器、繼電器電阻 |
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機(jī)身及井道 |
1 |
干電池、蓄電池檢查 |
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2 |
內(nèi)外門藕合檢查、清掃、注油 |
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3 |
內(nèi)外吊門輪、限位輪，外門關(guān)閉器，路軌檢查清掃 |
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4 |
內(nèi)外門閘鎖及門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部及接點(diǎn)清潔 |
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5 |
門聯(lián)鎖接線檢查 |
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6 |
接合板裝置 |
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7 |
各種開關(guān)接點(diǎn)檢查 |
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8 |
鋼帶清掃，抹油，鋼帶開關(guān)檢查 |
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9 |
限速鋼絲抹試 |
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10 |
井底各設(shè)備檢查，清掃，抹油 |
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維修保養(yǎng)人 |
驗(yàn)證人 |
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2、季維修保養(yǎng)制度
針對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的主要設(shè)備進(jìn)行檢修。檢修完成后填寫《電梯季度維修保養(yǎng)記錄》。
電梯季維修保養(yǎng)記錄
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維修保養(yǎng)項(xiàng)目 |
清理 |
檢查 |
調(diào)查 |
記錄 |
不良情況部分記錄及處理結(jié)果 |
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機(jī)房 |
1 |
電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油 |
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2 |
電源總開關(guān) |
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3 |
控制盤、訊號(hào)盤清掃，緊引線螺絲 |
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機(jī)身及井道 |
1 |
門機(jī)各裝置箱內(nèi)部檢查 |
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2 |
門電機(jī)、電阻箱、接點(diǎn)盒內(nèi)部檢查 |
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3 |
門機(jī)械牙箱、連桿、鏈條、皮帶檢查 |
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4 |
加軌裝置與路軌間隙檢查 |
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5 |
檢查主鋼絲的磨損、清潔、張力平衡 |
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6 |
轎箱風(fēng)扇檢查及清潔 |
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7 |
底坑緩沖器油量檢查及清潔 |
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維修保養(yǎng)人 |
驗(yàn)證人 |
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3、年維修保養(yǎng)制度
每年對(duì)電梯的整機(jī)運(yùn)行性能和安全設(shè)施作一次檢查。整機(jī)性能包括乘坐的舒適感、運(yùn)行的振動(dòng)、噪音、運(yùn)行速度、平層準(zhǔn)確性。安全設(shè)施包括超速保護(hù)，斷相、錯(cuò)相保護(hù)，撞底緩沖裝置，超越上下限位置的保護(hù)等。整機(jī)檢修完成后填寫《電梯年維修保養(yǎng)記錄》。
電梯年維修保養(yǎng)記錄
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維修保養(yǎng)項(xiàng)目 |
清理 |
檢查 |
調(diào)查 |
記錄 |
不良情況部分記錄及處理結(jié)果 |
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機(jī)房 |
1 |
減速箱換油 |
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2 |
各種潤滑油更換 |
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3 |
電動(dòng)機(jī)定子、轉(zhuǎn)子氣隙測(cè)量 |
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4 |
曳引輪槽磨損情況檢查 |
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5 |
制動(dòng)器解體大修及線圈電流測(cè)定 |
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機(jī)身及井道 |
1 |
選層器牙箱換油 |
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2 |
安全系統(tǒng)及限速器動(dòng)作試驗(yàn) |
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3 |
安全器及夾軌拆卸、清洗 |
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4 |
曳引機(jī)、行車速度、平衡裝置檢測(cè) |
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5 |
制動(dòng)盤各接線螺絲固定 |
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6 |
門電機(jī)牙箱、潤滑油更換 |
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7 |
中途箱，轎底接線箱螺絲緊固 |
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8 |
主纜、保險(xiǎn)纜加纜油 |
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9 |
井道內(nèi)各路軌、各腰刀等牢固 |
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10 |
井底油壓緩沖器清洗換油，有效動(dòng)作確定 |
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11 |
井道內(nèi)及井底大掃除 |
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12 |
勞動(dòng)局電梯年檢 |
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維修保養(yǎng)人 |
驗(yàn)證人 |
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電梯常見故障的檢查和排除
電梯出現(xiàn)故障后，電梯維修人員應(yīng)能迅速、準(zhǔn)確的判斷故障的所在，及時(shí)排除故障。電梯的故障可分為機(jī)械故障和電氣系統(tǒng)故障。
1、機(jī)械系統(tǒng)的故障和排除
機(jī)械系統(tǒng)的故障比較少見，但機(jī)械系統(tǒng)發(fā)生故障時(shí)，造成的后果卻較嚴(yán)重。所以，作好日常的維護(hù)保養(yǎng)，減少機(jī)械系統(tǒng)故障是電梯管理的主要任務(wù)之一。
(1)機(jī)械系統(tǒng)的常見故障
①潤滑系統(tǒng)的故障。由于潤滑不好或潤滑系統(tǒng)某個(gè)部件故障，造成轉(zhuǎn)動(dòng)部位發(fā)熱或抱軸現(xiàn)象，使?jié)L動(dòng)和滑動(dòng)部位的零件損壞。
②機(jī)件帶傷運(yùn)轉(zhuǎn)。忽視了日常的預(yù)檢修，未發(fā)現(xiàn)機(jī)械零件的轉(zhuǎn)動(dòng)、滑動(dòng)和滾動(dòng)部件的磨損，使機(jī)械零件帶傷工作，造成電梯故障，被迫停機(jī)修理。
③連接部位松動(dòng)。電梯的機(jī)械系統(tǒng)中，有許多部件是由螺栓連接的，運(yùn)行過程中，由于振動(dòng)等原因使螺栓松動(dòng)、零部件移位造成磨損或撞毀機(jī)械零件，被迫停機(jī)。
④平衡系統(tǒng)的故障。當(dāng)平衡系數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)要求相差較遠(yuǎn)時(shí)，會(huì)造成轎廂蹲底或沖頂，限速器、閘瓦動(dòng)作，被迫停機(jī)。
(2機(jī)械系統(tǒng)常見故障的預(yù)防與修理
加強(qiáng)電梯的維護(hù)和保養(yǎng)是減少或避免電梯機(jī)械故障的關(guān)鍵，對(duì)機(jī)
械故障的出現(xiàn)起到預(yù)防作用。一是要及時(shí)潤滑有關(guān)部件;二是要緊固螺栓。做好這兩項(xiàng)工作，機(jī)械系統(tǒng)的故障就會(huì)大大減少。
發(fā)生故障后，維修人員要向司乘人員了解故障時(shí)的情況和現(xiàn)象。
若電梯還能運(yùn)行，維修人員應(yīng)到轎廂內(nèi)親自控制電梯上下運(yùn)行數(shù)次，通過眼看、耳聽、鼻聞、觸摸等實(shí)地考察、分析和判斷，找出故障部位，并進(jìn)行修理。修理時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)文件的技術(shù)要求和修理步驟，認(rèn)真地把故障部件進(jìn)行拆卸、清洗、檢查、測(cè)量。符合要求的部件重新安裝使用，不符合要求的部件一定要更換。修理后的電梯，在投入使用前必須經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)試和試運(yùn)行后，才能投入使用。
電梯轎廂被安全鉗卡在導(dǎo)軌上，使其不能上下移動(dòng)是電梯的一種
特有故障。出現(xiàn)這種故障后，必須用承載能力大于轎廂重量，掛在機(jī)房樓板上的手動(dòng)葫蘆(導(dǎo)鏈)把轎廂上提150mm左右，一般情況下安全鉗可復(fù)位。經(jīng)過這樣的處理，一般電梯可恢復(fù)運(yùn)行。但是，必須查明故障原因，采取相應(yīng)的措施，并修復(fù)導(dǎo)軌卡痕后，才能交付使用。
2、電氣系統(tǒng)的故障和檢修
(1)電梯出現(xiàn)系統(tǒng)的故障多種多樣，但大致分為四類型：
①門系統(tǒng)故障。采用自動(dòng)開關(guān)門的電梯，其故障多為各種電器元件的觸點(diǎn)接觸不良所致，而觸點(diǎn)接觸不良主要是由于元器件本身的質(zhì)量，安裝調(diào)整的質(zhì)量，維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量等存在的問題所致。
②繼電器故障。用繼電器組成的電梯控制電路，故障一般出在繼電器的觸點(diǎn)上。觸點(diǎn)通斷時(shí)的電弧使觸點(diǎn)燒壞，使其不能閉合或長期粘連，造成斷路或短路。
③電氣元件絕緣老化。電器元件受潮通電時(shí)產(chǎn)生的熱量，都加速了絕緣的老化，使絕緣擊穿造成短路。
④外界干擾。電子技術(shù)的發(fā)展，使可編程控制器和計(jì)算機(jī)等
先進(jìn)設(shè)備應(yīng)用在電梯的控制系統(tǒng)中，發(fā)展為無觸點(diǎn)電氣控制系統(tǒng)。這種控制系統(tǒng)避免了繼電控制系統(tǒng)的觸點(diǎn)故障。但是，這種系統(tǒng)中的控制信號(hào)較小，容易受到外界干擾，如果屏蔽不好，常使電梯產(chǎn)生誤動(dòng)作。
(2)電氣系統(tǒng)故障的排除
電梯的電氣控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜而又分散，要想迅速排除電氣系統(tǒng)的故障，維修人員應(yīng)做到：
①掌握電梯電氣控制系統(tǒng)的電原理圖、接線圖、安裝位置圖。
②熟悉電梯的起動(dòng)、加速、滿速運(yùn)行、到站提前換速、平層、開門等全部控制過程。
③掌握各電器元件間的控制關(guān)系，繼電器、接觸器接點(diǎn)的作用。
④各電器元件的安裝位置和機(jī)電間的配合關(guān)系。
維修人員還要不斷分析、研究 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做到準(zhǔn)確判斷故障發(fā)生點(diǎn)，并迅速排除故障。
篇2：談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理
談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理
在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價(jià)值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會(huì)直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會(huì)嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，它的重要性和原因就在于：
其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個(gè)相對(duì)封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對(duì)隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對(duì)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的依賴性就越強(qiáng)；
其二，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運(yùn)行管理。設(shè)備運(yùn)行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；
其三，用戶(業(yè)主、租戶)滿意程度是評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運(yùn)行的優(yōu)劣有關(guān)。
因此，從物業(yè)管理活動(dòng)的功能、效益和質(zhì)量三個(gè)方面，都反映出設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位。
那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢?本文從以下三個(gè)方面提出一些粗淺的看法：
一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)
支撐物業(yè)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
1、各類管、線結(jié)構(gòu)。
包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是縱橫交錯(cuò)，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個(gè)層面。如果將物業(yè)比喻成一個(gè)生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運(yùn)行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要一點(diǎn)，就是花大力氣去認(rèn)識(shí)、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點(diǎn)入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。
2、各類驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備。
如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。由于物業(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對(duì)整個(gè)系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會(huì)出現(xiàn)原設(shè)計(jì)配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運(yùn)行管理造成較大的壓力。針對(duì)設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時(shí)，使主、備設(shè)備都保持隨時(shí)能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時(shí)調(diào)整主、備設(shè)備投運(yùn)時(shí)間，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用裕量不足時(shí)，充分挖掘每一臺(tái)設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機(jī)組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運(yùn)作需求負(fù)載的變化，了解各類設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，做到物盡其用。
3、終端設(shè)備。
終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對(duì)象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺(tái)設(shè)施的停用，不會(huì)影響到系統(tǒng)的工作，易使運(yùn)行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶對(duì)話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。
4、環(huán)境。
環(huán)境是設(shè)備運(yùn)行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運(yùn)行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時(shí)，又受其影響和制約。沒有一個(gè)滿足物業(yè)各類設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運(yùn)行的。同樣，沒有一個(gè)完善的管理機(jī)制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運(yùn)行體系的組成部分，又是設(shè)備運(yùn)行體系運(yùn)行的結(jié)果。
上述四個(gè)部分，構(gòu)成了設(shè)備運(yùn)行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的脈搏，必須從這四個(gè)部分入手，去了解它，認(rèn)識(shí)它，掌握它。
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行體系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個(gè)由表及里，由淺入深，由靜到動(dòng)，由知其然進(jìn)而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識(shí)過程當(dāng)作本職工作的必需部分。對(duì)熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運(yùn)行管理的全體員工，對(duì)管理對(duì)象的認(rèn)識(shí)做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運(yùn)行管理工作建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)上。
二、要有明確的運(yùn)行目標(biāo)
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面。
1、安全性
安全是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運(yùn)行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運(yùn)行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運(yùn)行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護(hù)等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：
1) 思想上高度重視，行動(dòng)上處處小心。對(duì)于管理者，要有一個(gè)"婆婆嘴"，不厭其煩，時(shí)時(shí)提醒；對(duì)于操作者，要多一個(gè)"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。
2) 嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。
3) 定期檢測(cè)、試驗(yàn)，進(jìn)行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運(yùn)行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對(duì)一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運(yùn)行時(shí)間較長時(shí)，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進(jìn)行檢驗(yàn)或試驗(yàn)。
2、可靠性
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的可靠性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時(shí)性。提高設(shè)備運(yùn)行的可靠性，取決于兩基本條件：
第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。
第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費(fèi)。 在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃(包括突發(fā)事件應(yīng)對(duì)計(jì)劃)；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。
3、舒適性
從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的一項(xiàng)目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項(xiàng)指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個(gè)方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動(dòng)化儀表和自控系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實(shí)的工作作風(fēng)方可實(shí)現(xiàn)。另一項(xiàng)是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對(duì)象的共性之外，還要考慮服務(wù)對(duì)象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。
4、經(jīng)濟(jì)性
物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時(shí)，必須講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個(gè)目標(biāo)相比，是一個(gè)收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是：
5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；
6、省能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。
能源費(fèi)用是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的主要部分，節(jié)省能源費(fèi)有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進(jìn)行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費(fèi)用基本上靠省能方式實(shí)現(xiàn)。省能有兩個(gè)途徑：第一，減少使用量，這在某些場(chǎng)合和時(shí)間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個(gè)途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。總之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費(fèi)的主要方式。
7、易損零配件和耗材的耐用性。
樓宇設(shè)備運(yùn)行時(shí)，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時(shí)，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價(jià)格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對(duì)常用易損消耗件的耐用性，價(jià)格比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采用，減少運(yùn)行消耗。
8、維保方便。
新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。
三、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要方法
1、建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。
由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對(duì)象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。 標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)對(duì)象的變動(dòng)等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動(dòng)和修訂將伴隨著設(shè)備運(yùn)行管理的全過程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動(dòng)態(tài)過程；"不變"，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。
2、預(yù)防性措施。
由于物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特別重要的地位，包括：
1) 預(yù)防性試驗(yàn)；
2) 預(yù)防性檢修；
3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；
4) 巡檢、點(diǎn)檢、定檢。
實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對(duì)性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺(tái)帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對(duì)于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺(tái)設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對(duì)于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢(shì)，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。
對(duì)于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對(duì)于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完善的節(jié)點(diǎn)臺(tái)帳，實(shí)行"位式"管理，主要內(nèi)容是：
1) 逐件建立臺(tái)帳，一一對(duì)應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；
2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；
3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；
4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。
預(yù)防性試驗(yàn)制度是設(shè)備可靠運(yùn)行的保障線。預(yù)防性試驗(yàn)的對(duì)象是涉及安全、重要參數(shù)檢測(cè)的儀表、儀器和器具，對(duì)于季節(jié)性運(yùn)行，在運(yùn)行季節(jié)不可停機(jī)的連續(xù)運(yùn)行設(shè)備，在停運(yùn)季節(jié)維保后，運(yùn)行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進(jìn)行試運(yùn)行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等一直處于一級(jí)戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。
在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運(yùn)行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來說變動(dòng)不大，其應(yīng)對(duì)能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，通訊、組織及時(shí)是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個(gè)可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個(gè)項(xiàng)目。
3、技改。
由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行條件限制，技改在物業(yè)運(yùn)行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補(bǔ)一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測(cè)方式的技改，對(duì)于提高物業(yè)管理整體運(yùn)行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進(jìn)步的作用。
4、保險(xiǎn)。
物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實(shí)施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理會(huì)隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機(jī)率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險(xiǎn)公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，確實(shí)保障設(shè)備正常運(yùn)行。
5、組織措施。
所有類型的設(shè)備運(yùn)行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項(xiàng)因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動(dòng)化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進(jìn)，沒有人會(huì)使用，先進(jìn)的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進(jìn)的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強(qiáng)員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓(xùn)的過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。
培訓(xùn)的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會(huì)。班會(huì)是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會(huì)形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會(huì)可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會(huì)的班長不是一個(gè)合格的班長，不聽班會(huì)的基層管理者更是一個(gè)不合格的管理者。再次是加強(qiáng)協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺(tái)，是組織措施中的潤滑劑、凝結(jié)劑 ，是實(shí)現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時(shí)、因地、因人，因各種可以對(duì)協(xié)調(diào)目標(biāo)產(chǎn)生影響的種種因素而變。
四、結(jié)束語
隨著現(xiàn)代社會(huì)科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動(dòng)中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學(xué)科中的一個(gè)重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻(xiàn)微薄之力。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理
一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理
1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責(zé)
供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行組共同制定，或由物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司負(fù)責(zé)制定。具體的操作由采暖期內(nèi)當(dāng)值的值班人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運(yùn)行組組長負(fù)責(zé)和監(jiān)督操作規(guī)程的實(shí)施。
2.供暖設(shè)備鍋爐開爐前的檢查
鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門是否均已打開，保證所有閥門處于開啟狀態(tài)，并由工程部管理組負(fù)責(zé)通知公共事務(wù)部，通知各住戶家內(nèi)留人。檢查鍋爐房?jī)?nèi)各有關(guān)信號(hào)燈是否正常，如有不正常應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。手動(dòng)供水泵轉(zhuǎn)3圈，應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無阻滯。
3.供暖設(shè)備鍋爐的開爐操作
在鍋爐運(yùn)行前，應(yīng)首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)水泵，然后對(duì)于燃油鍋爐合上燃燒機(jī)的電源開關(guān)，將開關(guān)置于“燃燒”位置，這時(shí)燃燒機(jī)的電動(dòng)機(jī)立即啟動(dòng)，點(diǎn)火電機(jī)產(chǎn)生電火花，約過7s的預(yù)吹風(fēng)時(shí)間后，電磁閥會(huì)自動(dòng)打開噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點(diǎn)燃后形成火焰，點(diǎn)火電機(jī)再延伸15s后停止點(diǎn)火，燃燒機(jī)開始進(jìn)入正常工作，若點(diǎn)火沒有成功，25s后燃燒機(jī)上會(huì)亮起故障紅燈，此時(shí)再經(jīng)過3min后可以再次按恢復(fù)按鈕，重新啟動(dòng)燃燒機(jī)，最多啟動(dòng)3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動(dòng)。對(duì)于燃煤鍋爐，水泵啟動(dòng)后，啟動(dòng)燃燒系統(tǒng)的運(yùn)煤裝煤的行車，保證及時(shí)把煤加入煤斗。同時(shí)電機(jī)帶動(dòng)爐排運(yùn)轉(zhuǎn)，后啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，點(diǎn)火燃燒，鍋爐開始運(yùn)行。
鍋爐開始運(yùn)行后，派運(yùn)行組人員或維修人員對(duì)室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)進(jìn)行巡查，出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應(yīng)查找原因，及時(shí)整修。鍋爐房值班員在啟動(dòng)成功后，應(yīng)繼續(xù)觀察10min，查看有無異常聲響或振動(dòng)，有無漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機(jī)控制箱、水泵控制箱有無異常氣味，若有問題及時(shí)修整，若一切正常啟動(dòng)成功。
4.供暖設(shè)備鍋爐的停機(jī)操作
當(dāng)采暖期已過，停爐時(shí)，應(yīng)先將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，燃燒系統(tǒng)停止燃燒，當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開關(guān)，檢查鍋爐及附件有無不正常情況，如有應(yīng)及時(shí)整改。
二、供暖設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理
1.供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理職責(zé)
供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運(yùn)行組、維修組按照ISO9002操作標(biāo)準(zhǔn)制定。工程部管理組負(fù)責(zé)運(yùn)行管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的實(shí)施情況，工程部供暖設(shè)備運(yùn)行組組長負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的組織實(shí)施，供暖設(shè)備運(yùn)行組當(dāng)值值班員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作的具體實(shí)施。
2.運(yùn)行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容
當(dāng)供暖系統(tǒng)開始運(yùn)行后，當(dāng)值值班員每隔2h巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房?jī)?nèi)要對(duì)鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進(jìn)行巡視，巡視內(nèi)容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異常的聲響和振動(dòng)，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機(jī)組的電機(jī)溫度是否太高，風(fēng)葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無松弛的螺栓、螺母。控制箱內(nèi)各指示燈是否正常，各元器件是否動(dòng)作可靠，有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過程中，出現(xiàn)不正常的情況值班員應(yīng)及時(shí)處理，處理不了的問題，詳細(xì)匯報(bào)給組長和管理組，請(qǐng)求維修組支援。并且值班員應(yīng)根據(jù)用戶或用熱部門的要求，適當(dāng)調(diào)整鍋爐熱水溫度。
3.運(yùn)行中異常情況處理
(1)鍋爐房發(fā)生水浸時(shí)的處置
當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐，拉下總電源開關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)重，盡力阻滯進(jìn)水，并立即通知值班組長和管理處。漏水源堵住以后，應(yīng)立即對(duì)漏水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，確認(rèn)水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行，如無異常即可投入運(yùn)行。
(2)供熱管網(wǎng)突然損壞
當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)通過室外管溝的檢查口進(jìn)行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門進(jìn)行整修或更換，在整修時(shí)由于水管上余壓比較大，水溫較高，應(yīng)注意工作的安全性。一般在采暖期到來之前，應(yīng)對(duì)外網(wǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的維修保養(yǎng)，以使運(yùn)行中避免異常情況的出現(xiàn)。
(3)散熱設(shè)備漏水
若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找原因，是因?yàn)樯崞旧碣|(zhì)量問題，還是安裝時(shí)不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥，拆下散熱設(shè)備，進(jìn)行整修，整修完畢，重新裝上。
(4)鍋爐運(yùn)行中常見故障的處理
①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過程中，鍋爐壓力表長時(shí)間達(dá)不到應(yīng)有的靜壓，或在運(yùn)行過程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很嚴(yán)重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時(shí)修補(bǔ)。
②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點(diǎn)火后，溫度表在短時(shí)間內(nèi)急驟上升，這種情況應(yīng)立即停止運(yùn)行，出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒有啟動(dòng)，管路里沒有循環(huán)水；鍋爐出口處的閥門沒有打開，致使鍋爐燒死水。
③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應(yīng)及時(shí)排除。
④停電時(shí)的緊急處理。停電時(shí)，應(yīng)立即停火，關(guān)閉風(fēng)門，關(guān)閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應(yīng)關(guān)閉鍋爐出水閥，打開緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補(bǔ)水降溫。然后按照柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程要求，啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，重新啟動(dòng)鍋爐。
⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊，上水時(shí)，要打開排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣，點(diǎn)火前，循環(huán)水泵循環(huán)一段時(shí)間，以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。
(5)暖氣不熱的原因及處理
①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要原因有:鍋爐出力不夠；循環(huán)水泵水量不足；鍋爐運(yùn)行存在問題。
②末端用戶暖氣不熱。距離鍋爐房最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計(jì)不合理或沒有認(rèn)真進(jìn)行運(yùn)行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。
③室內(nèi)暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應(yīng)調(diào)整閥門開啟度及排出氣體。
④個(gè)別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。
(6)火災(zāi)
鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范》處理。
4.鍋爐運(yùn)行中的供熱操作管理
鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心，因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。
(1)鍋爐運(yùn)行操作的崗位責(zé)任制和輪班制
鍋爐的工作過程是一個(gè)系列化的連續(xù)過程，包括燃料的燃燒過程、煙氣與水的換熱過程以及水的變熱汽化、運(yùn)煤除渣、送風(fēng)引風(fēng)等過程。任何部分出了問題，都會(huì)影響到供暖效果，甚至破壞主要設(shè)備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責(zé)任制。供暖是連續(xù)性的，24h不間斷供暖，因此同時(shí)要建立輪班責(zé)任制。
(2)供暖的時(shí)間過程控制
無論是室外氣溫變化，還是用戶人為的活動(dòng)都有一定的規(guī)律性，為了既能達(dá)到采暖效果，又能節(jié)約能源，因此應(yīng)制定科學(xué)的供熱時(shí)間過程曲線，進(jìn)行供暖時(shí)間過程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時(shí)間過程控制計(jì)劃為:
每日6~8點(diǎn)是供暖高峰。因?yàn)榇藭r(shí)室內(nèi)外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開門窗使空氣流通，改善室內(nèi)空氣環(huán)境；居民起床活動(dòng)需要較高的溫度。
8~17點(diǎn)是供熱低谷。最低點(diǎn)約午后2點(diǎn)，即14點(diǎn)鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮小；室內(nèi)外溫差縮小，熱量耗散減少。
18~22點(diǎn)又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內(nèi)外溫差加大，為保證居民的生活活動(dòng)不受氣溫干擾，必須加大供熱量。
23點(diǎn)~次日凌晨5點(diǎn)，供熱達(dá)到次低谷。因?yàn)榫用窠^大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響休息。
寫字樓、學(xué)校、工廠等其他類型的物業(yè)的控制計(jì)劃與住宅小區(qū)正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計(jì)劃要針對(duì)不同物業(yè)類型和用途具體制定。
5.鍋爐房?jī)?nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。
(1)鍋爐房管理規(guī)定
鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度，主要包括:
①非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入鍋爐房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進(jìn)入。
②鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品，嚴(yán)禁吸煙。
③鍋爐房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)備齊，并放置在方便，顯眼處。
④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生，每周對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物。
⑤保證鍋爐房?jī)?nèi)門窗開啟靈活，通風(fēng)良好，光線足夠。
⑥鍋爐房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。
(2)交接班要求
為了保證交接班準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行，職責(zé)明確，應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班制度。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班，交班人應(yīng)認(rèn)真交代設(shè)備的運(yùn)行情況。并仔細(xì)填寫好《鍋爐房運(yùn)行日記》，如果出現(xiàn)記錄不規(guī)范，不清晰，或發(fā)生異常事故，不準(zhǔn)交接班。