物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)施設(shè)備運行管理規(guī)程

1、目的

　　規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施的良好運行。

2、范圍

　　適用于本物業(yè)物業(yè)區(qū)域域內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理。

3、職責(zé)

　　3.1 值班人員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運行情況的巡視、監(jiān)控、記錄。

　　3.2 給排水技工具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運行管理。

　　3.3 工程維修部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運行管理工作的組織實施。

　　3.4 管理處主任負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運行情況的檢查、監(jiān)督。

4、工作內(nèi)容

　　4.1 巡視監(jiān)控。

　　4.1.1 值班人員每兩小時巡視一次水泵房設(shè)備設(shè)施(包括機房、水池、水箱等)，對其運行情況進行記錄。

　　4.1.2 每周巡視一次主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。

　　4.1.3 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下:

　　a.水泵房有無異常聲響或大的振動;

　　b.電機、控制柜有無異常氣味;

　　c.電機溫升是否正常(應(yīng)不燙手)，變頻器散熱通道是否順暢;

　　d.電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常;

　　e.機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求.

　　f.水池、水箱水位是否正常;

　　g.閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線;

　　h.主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識是否清晰;

　　i.止回閥、浮球閥、液位控制器是否運行正常;

　　j.臨時接駁用水情況;

　　k.雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。

　　4.1.4 值班人員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以解決;處理不了的問題，應(yīng)及時詳細(xì)地匯報給主管，請求協(xié)助解決。整改時，應(yīng)嚴(yán)格遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程》。

　　4.2 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理。

　　4.2.1 主供水管爆裂的處置:

　　a.立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥;

　　b.如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵;

　　c.立即通知主管，工程維修部組織人員搶修;管理處負(fù)責(zé)通知相關(guān)業(yè)主/用戶關(guān)于停水的情況;如屬市政給排水應(yīng)立即通知供水管理處搶修。

　　d.如地下水管爆裂，工程維修部應(yīng)立即組織技術(shù)人員盡快挖出所爆部位水管;

　　e.供水管所爆部位修復(fù)后，由給排水技工開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現(xiàn)象;

　　f.確認(rèn)一切正常后，對檢修現(xiàn)場進行清理或回填土方，恢復(fù)原貌。

　　4.2.2 水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火災(zāi)、火警應(yīng)急處理程序》處置。

　　4.2.3 水泵房發(fā)生水浸時的處置:

　　a.視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān);

　　b.堵住漏水源;

　　c.如果漏水較大，應(yīng)立即通知系統(tǒng)工程師，同時盡力阻滯進水;

　　d.漏水源堵住后，應(yīng)立即排水;

　　e. 排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理，如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等;

　　f.確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行;如無異常情況出現(xiàn)則可投入正常運行。

　　4.2.4 因設(shè)備故障等原因出現(xiàn)緊急停水時，應(yīng)立即按《緊急停水處理程序》進行處理。

　　4.3 水泵房管理。

　　4.3.1 非值班人員不準(zhǔn)進入水泵房，若需要進入，須經(jīng)工程維修部主管同意，在給排水技工的陪同下方可進入水泵房，同時在《機房出入登記表》上進行登記。

　　4.3.2 水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品;

　　4.3.3 水泵房內(nèi)應(yīng)按規(guī)定備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房嚴(yán)禁吸煙。

　　4.3.4 每周打掃一次水泵房衛(wèi)生，清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮;

　　4.3.5 水泵房內(nèi)內(nèi)通風(fēng)良好，光線充足，門窗開啟靈活。

　　4.3.6 水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時上鎖，鑰匙由值班人員保管，借用須登記。

　　4.4 交接班要求。

　　4.4.1 接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班。

　　4.4.2 接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人交代，并查看相關(guān)記錄，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后方可接班。

　　4.4.3 有下列情況之一者不準(zhǔn)交班:

　　a.上一放運行情況未交代清楚;

　　b.記錄不規(guī)范、不完整、不清晰;

　　c.接班人未到崗;

　　d.事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。

　　4.5 值班人員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運行數(shù)據(jù)(環(huán)境溫度、電壓、水壓)及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在運行日志內(nèi)。每月的3日前由工程維修部將上月記錄整理成冊后交部門資料室存檔，保存期為三年。

5、記錄、標(biāo)識

　　5.1《機房出入登記表》(見機房管理制度)

篇2：談物業(yè)管理設(shè)備運行管理

　　談物業(yè)管理設(shè)備運行管理

　　在物業(yè)管理中，設(shè)備運行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會聲譽，它的重要性和原因就在于：

　　其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運行的依賴性就越強；

　　其二，設(shè)備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運行管理。設(shè)備運行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；

　　其三，用戶(業(yè)主、租戶)滿意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運行的優(yōu)劣有關(guān)。

　　因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。

　　那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運行管理工作呢?本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：

　　一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點

　　支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：

　　1、各類管、線結(jié)構(gòu)。

　　包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。如果將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運行的首要一點，就是花大力氣去認(rèn)識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。

　　2、各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。

　　如發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風(fēng)機等。由于物業(yè)機電設(shè)備封閉運行的特點，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運時間，是運行管理的要點；當(dāng)備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運行管理的重點。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運作需求負(fù)載的變化，了解各類設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點，做到物盡其用。

　　3、終端設(shè)備。

　　終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風(fēng)機盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。

　　4、環(huán)境。

　　環(huán)境是設(shè)備運行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設(shè)備運行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運行體系的組成部分，又是設(shè)備運行體系運行的結(jié)果。

　　上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認(rèn)識它，掌握它。

　　物業(yè)設(shè)備運行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識過程當(dāng)作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運行管理的全體員工，對管理對象的認(rèn)識做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運行管理工作建立在扎實的基礎(chǔ)上。

　　二、要有明確的運行目標(biāo)

　　物業(yè)設(shè)備運行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟性四個方面。

　　1、安全性

　　安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：

　　1) 思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。

　　2) 嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。

　　3) 定期檢測、試驗，進行預(yù)防性檢修、維護。設(shè)備運行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進行檢驗或試驗。

　　2、可靠性

　　物業(yè)設(shè)備運行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩基本條件：

　　第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。

　　第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費。 在設(shè)備運行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運行計劃(包括突發(fā)事件應(yīng)對計劃)；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。

　　3、舒適性

　　從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點的一項目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個方面：一是指標(biāo)滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實的工作作風(fēng)方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。

　　4、經(jīng)濟性

　　物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟性目標(biāo)必然是設(shè)備運行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟性目標(biāo)與以上三個目標(biāo)相比，是一個收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟性對物業(yè)設(shè)備運行的要求是：

　　5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟性目標(biāo)；

　　6、省能是實現(xiàn)經(jīng)濟性目標(biāo)的主要途徑。

　　能源費用是物業(yè)設(shè)備運行費用的主要部分，節(jié)省能源費有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。省能有兩個途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運行方式和運行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。總之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費的主要方式。

　　7、易損零配件和耗材的耐用性。

　　樓宇設(shè)備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經(jīng)濟性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價格比進行統(tǒng)計分析，擇優(yōu)采用，減少運行消耗。

　　8、維保方便。

　　新建、改造設(shè)備等工程項目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。

　　三、搞好物業(yè)設(shè)備運行管理的主要方法

　　1、建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。

　　由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務(wù)對象都有各自不同的特點。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運行的首要工作。 標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運行時間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運行標(biāo)準(zhǔn)的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運行管理的全過程。因此，設(shè)備運行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動態(tài)過程；"不變"，是通過完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)設(shè)備運行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運行的最佳狀態(tài)不變。

　　2、預(yù)防性措施。

　　由于物業(yè)管理設(shè)備運行的連續(xù)性特點，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運行管理中處于特別重要的地位，包括：

　　1) 預(yù)防性試驗；

　　2) 預(yù)防性檢修；

　　3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；

　　4) 巡檢、點檢、定檢。

　　實現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運行參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進行維護檢修，避免因故障突發(fā)造成停機事故。

　　對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點等易發(fā)生故障的節(jié)點，可逐步建立完善的節(jié)點臺帳，實行"位式"管理，主要內(nèi)容是：

　　1) 逐件建立臺帳，一一對應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；

　　2) 合理制訂巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；

　　3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；

　　4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。

　　預(yù)防性試驗制度是設(shè)備可靠運行的保障線。預(yù)防性試驗的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運行，在運行季節(jié)不可停機的連續(xù)運行設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進行試運行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機組、送排風(fēng)機、消防水泵、報警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機。

　　在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來說變動不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計限制。突發(fā)事件發(fā)生時，通訊、組織及時是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個項目。

　　3、技改。

　　由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運行條件限制，技改在物業(yè)運行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提高物業(yè)管理整體運行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進步的作用。

　　4、保險。

　　物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風(fēng)險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財產(chǎn)險、機損險。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟壓力，確實保障設(shè)備正常運行。

　　5、組織措施。

　　所有類型的設(shè)備運行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進，沒有人會使用，先進的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓(xùn)的過程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。

　　培訓(xùn)的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個合格的班長，不聽班會的基層管理者更是一個不合格的管理者。再次是加強協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺，是組織措施中的潤滑劑、凝結(jié)劑 ，是實現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時、因地、因人，因各種可以對協(xié)調(diào)目標(biāo)產(chǎn)生影響的種種因素而變。

　　四、結(jié)束語

　　隨著現(xiàn)代社會科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長，將推進物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學(xué)科中的一個重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻微薄之力。

篇3：物業(yè)知識教材：供暖設(shè)備運行管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備運行管理

　　一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理

　　1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責(zé)

　　供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運行組共同制定，或由物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司負(fù)責(zé)制定。具體的操作由采暖期內(nèi)當(dāng)值的值班人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運行組組長負(fù)責(zé)和監(jiān)督操作規(guī)程的實施。

　　2.供暖設(shè)備鍋爐開爐前的檢查

　　鍋爐開爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門是否均已打開，保證所有閥門處于開啟狀態(tài)，并由工程部管理組負(fù)責(zé)通知公共事務(wù)部，通知各住戶家內(nèi)留人。檢查鍋爐房內(nèi)各有關(guān)信號燈是否正常，如有不正常應(yīng)及時進行維修。手動供水泵轉(zhuǎn)3圈，應(yīng)轉(zhuǎn)動靈活無阻滯。

　　3.供暖設(shè)備鍋爐的開爐操作

　　在鍋爐運行前，應(yīng)首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動按鈕啟動水泵，然后對于燃油鍋爐合上燃燒機的電源開關(guān)，將開關(guān)置于“燃燒”位置，這時燃燒機的電動機立即啟動，點火電機產(chǎn)生電火花，約過7s的預(yù)吹風(fēng)時間后，電磁閥會自動打開噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點燃后形成火焰，點火電機再延伸15s后停止點火，燃燒機開始進入正常工作，若點火沒有成功，25s后燃燒機上會亮起故障紅燈，此時再經(jīng)過3min后可以再次按恢復(fù)按鈕，重新啟動燃燒機，最多啟動3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動。對于燃煤鍋爐，水泵啟動后，啟動燃燒系統(tǒng)的運煤裝煤的行車，保證及時把煤加入煤斗。同時電機帶動爐排運轉(zhuǎn)，后啟動送風(fēng)機，點火燃燒，鍋爐開始運行。

　　鍋爐開始運行后，派運行組人員或維修人員對室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)進行巡查，出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應(yīng)查找原因，及時整修。鍋爐房值班員在啟動成功后，應(yīng)繼續(xù)觀察10min，查看有無異常聲響或振動，有無漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機控制箱、水泵控制箱有無異常氣味，若有問題及時修整，若一切正常啟動成功。

　　4.供暖設(shè)備鍋爐的停機操作

　　當(dāng)采暖期已過，停爐時，應(yīng)先將燃燒機轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“停止”位置，燃燒系統(tǒng)停止燃燒，當(dāng)水溫降到45℃左右時，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時拉下水泵控制箱電源開關(guān)，檢查鍋爐及附件有無不正常情況，如有應(yīng)及時整改。

　　二、供暖設(shè)備設(shè)施的運行管理

　　1.供暖設(shè)備設(shè)施運行管理職責(zé)

　　供暖設(shè)備設(shè)施運行管理的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運行組、維修組按照ISO9002操作標(biāo)準(zhǔn)制定。工程部管理組負(fù)責(zé)運行管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的實施情況，工程部供暖設(shè)備運行組組長負(fù)責(zé)運行管理的組織實施，供暖設(shè)備運行組當(dāng)值值班員負(fù)責(zé)運行操作的具體實施。

　　2.運行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容

　　當(dāng)供暖系統(tǒng)開始運行后，當(dāng)值值班員每隔2h巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房內(nèi)要對鍋爐本體、燃燒機、水泵機組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進行巡視，巡視內(nèi)容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異常的聲響和振動，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機組的電機溫度是否太高，風(fēng)葉是否碰殼，水泵是否漏水成線，有無松弛的螺栓、螺母。控制箱內(nèi)各指示燈是否正常，各元器件是否動作可靠，有無燒傷、過熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過程中，出現(xiàn)不正常的情況值班員應(yīng)及時處理，處理不了的問題，詳細(xì)匯報給組長和管理組，請求維修組支援。并且值班員應(yīng)根據(jù)用戶或用熱部門的要求，適當(dāng)調(diào)整鍋爐熱水溫度。

　　3.運行中異常情況處理

　　(1)鍋爐房發(fā)生水浸時的處置

　　當(dāng)這種情況發(fā)生時，視進水情況關(guān)掉運行中鍋爐，拉下總電源開關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)重，盡力阻滯進水，并立即通知值班組長和管理處。漏水源堵住以后，應(yīng)立即對漏水設(shè)備進行除濕處理，確認(rèn)水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開機試運行，如無異常即可投入運行。

　　(2)供熱管網(wǎng)突然損壞

　　當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)通過室外管溝的檢查口進行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門進行整修或更換，在整修時由于水管上余壓比較大，水溫較高，應(yīng)注意工作的安全性。一般在采暖期到來之前，應(yīng)對外網(wǎng)進行嚴(yán)格的維修保養(yǎng)，以使運行中避免異常情況的出現(xiàn)。

　　(3)散熱設(shè)備漏水

　　若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找原因，是因為散熱片本身質(zhì)量問題，還是安裝時不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進水閥，拆下散熱設(shè)備，進行整修，整修完畢，重新裝上。

　　(4)鍋爐運行中常見故障的處理

　　①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過程中，鍋爐壓力表長時間達(dá)不到應(yīng)有的靜壓，或在運行過程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很嚴(yán)重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時修補。

　　②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點火后，溫度表在短時間內(nèi)急驟上升，這種情況應(yīng)立即停止運行，出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒有啟動，管路里沒有循環(huán)水；鍋爐出口處的閥門沒有打開，致使鍋爐燒死水。

　　③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開啟度不夠，或水過濾器被堵塞等原因，應(yīng)及時排除。

　　④停電時的緊急處理。停電時，應(yīng)立即停火，關(guān)閉風(fēng)門，關(guān)閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應(yīng)關(guān)閉鍋爐出水閥，打開緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補水降溫。然后按照柴油發(fā)電機操作規(guī)程要求，啟動柴油發(fā)電機，重新啟動鍋爐。

　　⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊，上水時，要打開排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣，點火前，循環(huán)水泵循環(huán)一段時間，以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。

　　(5)暖氣不熱的原因及處理

　　①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要原因有:鍋爐出力不夠；循環(huán)水泵水量不足；鍋爐運行存在問題。

　　②末端用戶暖氣不熱。距離鍋爐房最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計不合理或沒有認(rèn)真進行運行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進設(shè)計或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開啟度。

　　③室內(nèi)暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒有打開或開啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應(yīng)調(diào)整閥門開啟度及排出氣體。

　　④個別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。

　　(6)火災(zāi)

　　鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范》處理。

　　4.鍋爐運行中的供熱操作管理

　　鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心，因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。

　　(1)鍋爐運行操作的崗位責(zé)任制和輪班制

　　鍋爐的工作過程是一個系列化的連續(xù)過程，包括燃料的燃燒過程、煙氣與水的換熱過程以及水的變熱汽化、運煤除渣、送風(fēng)引風(fēng)等過程。任何部分出了問題，都會影響到供暖效果，甚至破壞主要設(shè)備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責(zé)任制。供暖是連續(xù)性的，24h不間斷供暖，因此同時要建立輪班責(zé)任制。

　　(2)供暖的時間過程控制

　　無論是室外氣溫變化，還是用戶人為的活動都有一定的規(guī)律性，為了既能達(dá)到采暖效果，又能節(jié)約能源，因此應(yīng)制定科學(xué)的供熱時間過程曲線，進行供暖時間過程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時間過程控制計劃為:

　　每日6~8點是供暖高峰。因為此時室內(nèi)外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開門窗使空氣流通，改善室內(nèi)空氣環(huán)境；居民起床活動需要較高的溫度。

　　8~17點是供熱低谷。最低點約午后2點，即14點鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮小；室內(nèi)外溫差縮小，熱量耗散減少。

　　18~22點又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內(nèi)外溫差加大，為保證居民的生活活動不受氣溫干擾，必須加大供熱量。

　　23點~次日凌晨5點，供熱達(dá)到次低谷。因為居民絕大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響休息。

　　寫字樓、學(xué)校、工廠等其他類型的物業(yè)的控制計劃與住宅小區(qū)正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計劃要針對不同物業(yè)類型和用途具體制定。

　　5.鍋爐房內(nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。

　　(1)鍋爐房管理規(guī)定

　　鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度，主要包括:

　　①非值班人員不準(zhǔn)進入鍋爐房，若需要進入，須經(jīng)工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進入。

　　②鍋爐房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險物品，嚴(yán)禁吸煙。

　　③鍋爐房內(nèi)消防器材應(yīng)備齊，并放置在方便，顯眼處。

　　④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生，每周對設(shè)備設(shè)施進行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物。

　　⑤保證鍋爐房內(nèi)門窗開啟靈活，通風(fēng)良好，光線足夠。

　　⑥鍋爐房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由當(dāng)值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。

　　(2)交接班要求

　　為了保證交接班準(zhǔn)時進行，職責(zé)明確，應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班制度。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時接班，交班人應(yīng)認(rèn)真交代設(shè)備的運行情況。并仔細(xì)填寫好《鍋爐房運行日記》，如果出現(xiàn)記錄不規(guī)范，不清晰，或發(fā)生異常事故，不準(zhǔn)交接班。