信息機(jī)房設(shè)備運(yùn)行管理制度
1、范圍
本制度規(guī)定了江蘇旅通商務(wù)有限公司信息機(jī)房運(yùn)行管理的工作要求。本規(guī)范適用于江蘇旅通商務(wù)有限公司信息中心中心機(jī)房、負(fù)荷管理機(jī)房、營(yíng)銷(xiāo)機(jī)房的管理。
本制度包括信息機(jī)房本身、信息機(jī)房?jī)?nèi)機(jī)柜、服務(wù)器、交換機(jī)、路由器、磁盤(pán)陣列、防火墻等設(shè)備的管理。
2、術(shù)語(yǔ)與定義
信息機(jī)房：信息機(jī)房系指管理信息系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備的運(yùn)行場(chǎng)地，功能要求主要包括：信息機(jī)房場(chǎng)地、信息機(jī)房清潔、信息機(jī)房照明、電源系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等部分。
重要的信息機(jī)房：特指存放重要數(shù)據(jù)、處于網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用樞紐的信息機(jī)房，其設(shè)計(jì)和建設(shè)符合《機(jī)房設(shè)計(jì)及建設(shè)規(guī)范》的A類(lèi)或B類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。
信息機(jī)房管理部門(mén)：信息化歸口管理部門(mén)在本制度里稱(chēng)為信息職能管理部門(mén)。負(fù)責(zé)信息機(jī)房運(yùn)行、維護(hù)及日常管理工作的部門(mén)在本制度里稱(chēng)為運(yùn)行部門(mén)。
3、引用標(biāo)準(zhǔn)
GB/T 288T-2000 《電子計(jì)算機(jī)場(chǎng)地通用規(guī)范》 GB50174-1993 《電子計(jì)算機(jī)機(jī)房設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB9361-1998 《計(jì)算機(jī)場(chǎng)地安全要求》
GB17859-1999 《計(jì)算機(jī)信息系統(tǒng) 安全保護(hù)等及劃分準(zhǔn)則》
GB50034-20** 《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 SJ/T 10796-20** 《防靜電活動(dòng)地板通用規(guī)范》 GB50116-98 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》
4、職責(zé)
4.1 管理職責(zé)：
(1)信息中心負(fù)責(zé)對(duì)江蘇旅通商務(wù)有限公司信息機(jī)房進(jìn)行管理。
(2)信息中心負(fù)責(zé)落實(shí)上級(jí)信息職能管理部門(mén)的要求，對(duì)本部門(mén)及其他部門(mén)信息機(jī)房管理進(jìn)行檢查、監(jiān)督和考核。
4.2 運(yùn)行職責(zé)：
(1)執(zhí)行上級(jí)頒布的法規(guī)、規(guī)程、制度和規(guī)定，貫徹“安全第一、預(yù)防為主，管理與技術(shù)并重、綜合防范”的方針，確保所轄信息機(jī)房的安全運(yùn)行。
(2)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房的巡視檢查及非所轄機(jī)房區(qū)域里所轄設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)、事故及異常情況的處理;
(3)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房值班人員、巡視人員的管理;
(4)負(fù)責(zé)有人值班信息機(jī)房的管理、所轄設(shè)備運(yùn)行維護(hù)工作;
(5)參與所轄信息機(jī)房及所轄設(shè)備和系統(tǒng)新建、擴(kuò)建、改建工程的設(shè)計(jì)、驗(yàn)收、交接工作;
(6)參與所轄信息機(jī)房及所轄設(shè)備的大小修、技術(shù)改造工作的驗(yàn)收、交接工作;
(7)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房各種記錄的填寫(xiě)，按時(shí)上報(bào)各種報(bào)表;
(8)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房各種圖紙、技術(shù)資料的管理工作;
(9)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房工器具、儀表、材料等管理工作;
(10)負(fù)責(zé)信息機(jī)房場(chǎng)地、電源系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及所轄設(shè)備等的管理工作;
(11)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房及所轄設(shè)備的缺陷管理工作;
(12)負(fù)責(zé)所轄信息機(jī)房現(xiàn)場(chǎng)工作票的工作許可、工作完工等手續(xù)的辦理;
(13)制止進(jìn)行信息機(jī)房人員的違章行為。
5、環(huán)境要求
5.1 信息機(jī)房場(chǎng)地：
(1)按照《機(jī)房設(shè)計(jì)及建設(shè)規(guī)范》的要求對(duì)信息機(jī)房各區(qū)域進(jìn)行部署;
(2)信息機(jī)房應(yīng)保持清潔、整潔，設(shè)備無(wú)塵、排列正規(guī)，儀表準(zhǔn)確，工具就位，資料齊全;
(3)信息機(jī)房?jī)?nèi)物品須放在指定位置，通道、路口、設(shè)備前后和窗口附近均不得堆放和雜物、嚴(yán)禁帶入和存放易燃、易爆、易碎、易污染和強(qiáng)磁物品;
(4)信息機(jī)房所有的縫隙，線(xiàn)管漏洞必須用防火材料填堵;
(5)信息機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙，不準(zhǔn)在信息機(jī)房?jī)?nèi)飲食、喧嘩、會(huì)客。
5.2 信息機(jī)房清潔：
(1)設(shè)備、機(jī)柜表面及通風(fēng)口無(wú)明顯灰塵，無(wú)污漬、無(wú)銹蝕;
(2)天花板、墻面、地面清潔無(wú)雜物，活動(dòng)地板無(wú)損壞。
5.3 信息機(jī)房的照明：
(1)信息機(jī)房的照明應(yīng)符合《機(jī)房設(shè)計(jì)及建設(shè)規(guī)范》的要求;
(2)信息機(jī)房應(yīng)設(shè)事故照明，其照度在距地面0.8m處不應(yīng)低于51*(勒)。主要通道及有關(guān)房間依據(jù)需要應(yīng)設(shè)事故照明，其照度在距地面0.8m處不應(yīng)低于11*。
5.4 信息機(jī)房運(yùn)行環(huán)境：
(1)信息機(jī)房的溫、濕度應(yīng)符合《機(jī)房設(shè)計(jì)及建設(shè)規(guī)范》的要求;
(2)服務(wù)器、交換機(jī)、路由器、磁盤(pán)陣列、防火墻等設(shè)備應(yīng)置于機(jī)柜內(nèi)，固定牢靠;
(3)機(jī)柜散熱要良好，機(jī)柜擺放應(yīng)整齊。兩排機(jī)柜之間的距離應(yīng)小于1.2m;機(jī)柜側(cè)面(或不用面)距墻不應(yīng)小于0.5m，當(dāng)需要維修測(cè)試時(shí)，則距墻不應(yīng)小于1.2m;
(4)屏(柜)前后屏眉要有統(tǒng)一規(guī)范的名稱(chēng);
(5)設(shè)備應(yīng)有標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)內(nèi)容至少包含設(shè)備名稱(chēng)、維護(hù)人員、設(shè)備供應(yīng)商、投運(yùn)日期、服務(wù)電話(huà)，IP設(shè)備應(yīng)有IP地址標(biāo)識(shí);
(6)網(wǎng)絡(luò)交換機(jī)已使用的端口、網(wǎng)絡(luò)線(xiàn)、配線(xiàn)架端口都應(yīng)有標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)內(nèi)容應(yīng)簡(jiǎn)明清晰，便于查對(duì);
(7)信息機(jī)房?jī)?nèi)的電源線(xiàn)纜、通信線(xiàn)纜應(yīng)分別鋪設(shè)在管槽內(nèi)或排架上，排列整齊，捆扎固定，留有適度余量;
(8)設(shè)備金屬殼體必須與保護(hù)接地裝置可靠連接。
6、設(shè)備管理
6.1 設(shè)備管理規(guī)定：
(1)建有信息機(jī)房設(shè)備專(zhuān)責(zé)制度、設(shè)備運(yùn)行管理制度、設(shè)備缺陷管理制度、系統(tǒng)密碼管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行;
(2)信息機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備，未經(jīng)運(yùn)行部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得隨意挪動(dòng)、拆卸和帶出機(jī)房;
(3)信息機(jī)房設(shè)備自安裝運(yùn)行之日起必須建立單獨(dú)的設(shè)備檔案，內(nèi)容包括完整的設(shè)備安裝過(guò)程記錄、參數(shù)配置記錄、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)備異動(dòng)記錄;
(4)信息機(jī)房?jī)?nèi)所有設(shè)備的調(diào)試、修復(fù)、移動(dòng)及任一信息線(xiàn)或網(wǎng)絡(luò)線(xiàn)的拔插和所有設(shè)備的開(kāi)關(guān)動(dòng)作，都要按照《信息網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行管理規(guī)程》的規(guī)定，按有關(guān)程序嚴(yán)格執(zhí)行,并在相應(yīng)的設(shè)備檔案中做好記錄;
(5)重要的信息機(jī)房應(yīng)裝有計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，對(duì)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、服務(wù)及應(yīng)用等運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控管理;
(6)信息機(jī)房?jī)?nèi)的空調(diào)按運(yùn)行設(shè)備管理。
6.2 設(shè)備檢修管理：
(1)設(shè)備要有月度及年度檢修計(jì)劃并按計(jì)劃進(jìn)行檢修，檢修必須有完整記錄。臨時(shí)檢修應(yīng)提前1~2天提出工作計(jì)劃，并報(bào)信息職能管理部門(mén)及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)審核標(biāo)準(zhǔn)。緊急搶修立即報(bào)告信息職能管理部門(mén)，事后寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告;
(2)檢修人員應(yīng)按照工作計(jì)劃填寫(xiě)工作票進(jìn)行工作，禁止進(jìn)行工作票內(nèi)容外的工作，造成事故和故障將追究責(zé)任;
(3)檢修人員在工作過(guò)程中發(fā)生意外問(wèn)題，造成嚴(yán)重超計(jì)劃的停運(yùn)工作，應(yīng)啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并迅速恢復(fù)系統(tǒng)和線(xiàn)路到原始狀態(tài);
(4)檢修人員在結(jié)束工作后應(yīng)及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng);
(5)檢修人員應(yīng)及時(shí)提交系統(tǒng)、線(xiàn)路等改造前后的具體對(duì)比配置報(bào)告，提交相關(guān)專(zhuān)責(zé)人審核和驗(yàn)收;
(6)相關(guān)專(zhuān)責(zé)人應(yīng)負(fù)責(zé)對(duì)工作過(guò)程進(jìn)行跟蹤，檢查工作結(jié)果，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，做好記錄。
6.3 設(shè)備缺陷管理
6.3.1 信息機(jī)房運(yùn)行管理人員、檢修調(diào)試工作人員、設(shè)備驗(yàn)收人員都有責(zé)任發(fā)現(xiàn)、記錄和處理設(shè)備缺陷。
6.3.2 運(yùn)行和備用的設(shè)備影響安全運(yùn)行的異常現(xiàn)象稱(chēng)為設(shè)備缺陷，設(shè)備缺陷按照《信息網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行管理規(guī)程》，其性質(zhì)可分為三大類(lèi)：危急缺陷、嚴(yán)重缺陷和一般缺陷。
6.3.3設(shè)備缺陷記錄要求：
(1)任何人發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，無(wú)論消除、處理與否都應(yīng)由值班人員紀(jì)錄缺陷,要求缺陷記錄清楚、準(zhǔn)確、詳細(xì)，不得隨意撕毀、涂改缺陷記錄;
(2)按照設(shè)備單元記錄設(shè)備缺陷，每條記錄只能記錄一項(xiàng)缺陷，并填寫(xiě)發(fā)現(xiàn)日期、發(fā)現(xiàn)人、值班負(fù)責(zé)人、缺陷內(nèi)容、缺陷性質(zhì)等，非值班人員發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷，發(fā)現(xiàn)人應(yīng)為值班人員。
6.3.4 設(shè)備缺陷上報(bào)要求：
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)危急和嚴(yán)重缺陷時(shí)，由值班人員記錄缺陷，并立即匯報(bào)運(yùn)行部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)值班人員應(yīng)按照現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行規(guī)程相應(yīng)要求，加強(qiáng)監(jiān)控，采取有效的措施，預(yù)防其演變?yōu)槭鹿?運(yùn)行部門(mén)要及時(shí)匯報(bào)信息職能管理部門(mén)，督促有關(guān)單位盡快處理，作好運(yùn)行分析和事故預(yù)想;
(2)對(duì)于一般缺陷，要制定計(jì)劃及時(shí)處理，并報(bào)告信息職能管理部門(mén)。
6.3.5消除設(shè)備缺陷要求：
(1)檢修調(diào)試人員缺陷處理完畢后，工作負(fù)責(zé)人應(yīng)記錄工作情況并注明缺陷詳細(xì)問(wèn)題所在，值班人員根據(jù)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真的驗(yàn)收，合格后填寫(xiě)設(shè)備缺陷記錄中的消缺時(shí)間、消缺負(fù)責(zé)人、驗(yàn)收負(fù)責(zé)人等并在記錄中標(biāo)注“已消除”，對(duì)危急、嚴(yán)重缺陷除上述程序外，還應(yīng)由值班負(fù)責(zé)人寫(xiě)明缺陷經(jīng)驗(yàn)收后是否合格并簽名;
(2)對(duì)容易反復(fù)的設(shè)備缺陷，應(yīng)經(jīng)常檢查，定期統(tǒng)計(jì)設(shè)備缺陷的消缺率、復(fù)現(xiàn)率等。
6.4 參數(shù)管理
(1)設(shè)備新投入或配置改變后，值班人員必須和設(shè)備專(zhuān)責(zé)核對(duì)該設(shè)備的全部配置參數(shù);
(2)設(shè)備的配置參數(shù)應(yīng)形成書(shū)面的文字記錄存檔備案，如果有電子文件形式應(yīng)以電子文檔進(jìn)行保存;
(3)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的修改，應(yīng)根據(jù)影響程度，分別報(bào)運(yùn)行部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)、信息職能管理部門(mén)和相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
7、運(yùn)行管理
7.1 出入管理
7.1.1 進(jìn)入信息機(jī)房的人員在進(jìn)機(jī)房前應(yīng)更換拖鞋或戴好鞋套，并做好清潔工作，防止將灰塵及其他雜物帶入機(jī)房。
7.1.2 非機(jī)房運(yùn)行和管理人員未經(jīng)許可，不得進(jìn)入機(jī)房。如需進(jìn)入，須經(jīng)信息中心主任同意，辦理登記手續(xù)，并由有關(guān)人員陪同方可進(jìn)入。
7.1.3 對(duì)于進(jìn)入信息機(jī)房的工作人員：
(1)工作人員進(jìn)入信息機(jī)房，如需對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作時(shí)，當(dāng)班值班人員應(yīng)負(fù)責(zé)嚴(yán)格審核工作票的有效性，辦理工作許可手續(xù)，進(jìn)行登記后方可允許進(jìn)入信息機(jī)房;工作完畢應(yīng)通知當(dāng)班值班人員辦理完工手續(xù)后方可離開(kāi);
(2)工作人員進(jìn)入信息機(jī)房，如無(wú)需進(jìn)行操作時(shí)，工作人員主動(dòng)向當(dāng)班值班人員說(shuō)明情況，辦理登記手續(xù)，方可進(jìn)入信息機(jī)房;工作完畢應(yīng)通知當(dāng)班值班人員后方可離開(kāi)。
(3)進(jìn)入機(jī)房人員不得攜帶任何易燃、易爆、腐蝕性、強(qiáng)電磁、輻射性、流體物質(zhì)等對(duì)設(shè)備正常運(yùn)行構(gòu)成威脅的物品。
7.1.4 正常工作時(shí)間外,除了當(dāng)班值班人員，任何人不得隨意進(jìn)入信息機(jī)房，如有特殊情況需向運(yùn)行部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明情況，得到批準(zhǔn)后，辦理登記手續(xù)，方可進(jìn)入信息機(jī)房。
7.2 值班管理
(1)建有信息機(jī)房值班管理制度，中心信息機(jī)房工作時(shí)間值班由機(jī)房管理員負(fù)責(zé)，機(jī)房管理員需經(jīng)培訓(xùn)后方可允許值班。
(2)機(jī)房管理員負(fù)責(zé)保持信息機(jī)房環(huán)境干凈整齊，定期組織相關(guān)人員整理清潔信息機(jī)房;保證機(jī)房電源、溫濕度等符合要求;保證機(jī)房安全;負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、應(yīng)用系統(tǒng)的運(yùn)行值班和日常管理等工作。
(3)重要的信息機(jī)房應(yīng)實(shí)行7*24小時(shí)有人值班，具備遠(yuǎn)程監(jiān)控和主動(dòng)告警條件的，正常工作時(shí)間之外可以實(shí)行無(wú)人值守。
(4)機(jī)房管理員需經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，并考試合格后方可上崗。
(5)機(jī)房管理員對(duì)工作應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，堅(jiān)守工作崗位，定時(shí)巡視設(shè)備。
(6)機(jī)房管理員在發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)進(jìn)行必要的應(yīng)急處理，并填寫(xiě)缺陷單，通知相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行處理。故障排除后，機(jī)房管理員進(jìn)行全系統(tǒng)正常運(yùn)行測(cè)試檢查。
(7)維護(hù)人員需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作時(shí)，需在信息網(wǎng)管理系統(tǒng)軟件中填寫(xiě)《電力信息網(wǎng)工作票》，經(jīng)機(jī)房管理許可后，方可開(kāi)展工作，嚴(yán)禁無(wú)票操作。工作需在機(jī)房管理員的監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。
(8)機(jī)房管理員按照例行的運(yùn)行檢查工作周期，對(duì)相關(guān)運(yùn)行維護(hù)責(zé)任人安排和督促對(duì)運(yùn)行設(shè)備、運(yùn)行系統(tǒng)的維護(hù)檢查工作。
(9)機(jī)房管理員負(fù)責(zé)進(jìn)入機(jī)房人員的登記。
(10)機(jī)房管理員負(fù)責(zé)機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)的日常管理工作，確保中心機(jī)房設(shè)備以及各信息網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)安全、正常運(yùn)行。
(11)機(jī)房管理員應(yīng)熟練掌握機(jī)房消防設(shè)備的使用方法;熟悉機(jī)房電源系統(tǒng)，以便在發(fā)生意外火情時(shí)能夠及時(shí)處理，確保人身和設(shè)備的安全;熟悉各種設(shè)備的工作原理、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急處理制度。
(12)機(jī)房管理員定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)置的消防器材、監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行檢查，以保證其有效性。
(13)機(jī)房管理員上下班時(shí)，應(yīng)檢查各種設(shè)備、工具、資料，填寫(xiě)機(jī)房運(yùn)行日志和其他相關(guān)紀(jì)錄，如有異常，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。月末，系統(tǒng)管理員通過(guò)檢查運(yùn)行資料，編寫(xiě)運(yùn)行月報(bào)。
7.3 機(jī)房及設(shè)備巡視
(1)運(yùn)行部門(mén)負(fù)責(zé)其所轄信息機(jī)房和所轄設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)巡視工作，建有信息機(jī)房及設(shè)備巡視管理制度;
(2)信息機(jī)房及設(shè)備巡視分為定期巡視和特殊巡視，巡視人員將巡視時(shí)間、巡視內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)記入機(jī)房運(yùn)行記錄;
(3)定期巡視：巡視人員定期巡視機(jī)房設(shè)備、電源系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、應(yīng)用系統(tǒng)的運(yùn)行狀況及機(jī)房溫度和濕度，并做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)報(bào)告;
(4)特殊巡視：遇到惡劣天氣、設(shè)備異常或運(yùn)行中有可疑現(xiàn)象及重大事件時(shí)，應(yīng)安排巡視人員進(jìn)行巡視，適當(dāng)增加巡視頻度;
(5)信息機(jī)房及設(shè)備巡視必須遵守有關(guān)規(guī)定，發(fā)現(xiàn)異常情況要認(rèn)真分析、正確處理，作好記錄，并向有關(guān)部門(mén)匯報(bào)。
7.4 清潔衛(wèi)生管理
(1)建有信息機(jī)房清潔衛(wèi)生制度;
(2)定期作好信息機(jī)房及設(shè)備的清潔保養(yǎng);
(3)工作人員進(jìn)入信息機(jī)房須著工作服、換拖鞋，作到隨手關(guān)門(mén)，盡量減少灰塵，拖鞋及工作服要經(jīng)常清洗，保持清潔;
(4)信息機(jī)房?jī)?nèi)工作完畢，應(yīng)及時(shí)整理機(jī)房現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境，保持機(jī)房整潔。
7.5 運(yùn)行分析
(1)針對(duì)信息機(jī)房的運(yùn)行環(huán)境和設(shè)備運(yùn)行工作狀態(tài)進(jìn)行分析，有針對(duì)性地制定防范措施;
(2)每月進(jìn)行一次運(yùn)行分析會(huì)并有詳細(xì)會(huì)議記錄。遇有特殊的問(wèn)題可不定期舉行專(zhuān)題分析會(huì)，進(jìn)行專(zhuān)門(mén)深入的分析;
(3)按時(shí)上報(bào)信息化統(tǒng)計(jì)報(bào)表和信息網(wǎng)絡(luò)安全通報(bào)。
7.6 請(qǐng)示報(bào)告
7.6.1 為了及時(shí)掌握情況，正確處理運(yùn)行維護(hù)工作中出現(xiàn)的各項(xiàng)問(wèn)題，各級(jí)人員必須遵守請(qǐng)示報(bào)告制度。
7.6.2 下列情況應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示報(bào)告：
(1)工作中發(fā)現(xiàn)的政治問(wèn)題和失泄密問(wèn)題;
(2)發(fā)生重大差錯(cuò)事故;
(3)危及設(shè)備、人身安全問(wèn)題;
(4)網(wǎng)絡(luò)中斷，設(shè)備及應(yīng)用系統(tǒng)故障;
(5)遇有重大問(wèn)題和特殊問(wèn)題;
(6)超出本職范圍以外需要解決的問(wèn)題;
(7)其他需要請(qǐng)示報(bào)告的問(wèn)題。
7.6.3請(qǐng)示報(bào)告一般應(yīng)逐級(jí)進(jìn)行，遇有緊急情況可越級(jí)進(jìn)行，事后向直接領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
8、電源管理
8.1 電源系統(tǒng)配備要求
(1)供電容量及配電裝置應(yīng)滿(mǎn)足負(fù)荷要求;
(2)重要的主干電纜應(yīng)選用阻燃防火銅芯電力電纜、電線(xiàn)。嚴(yán)禁銅、鋁混用，電纜、電線(xiàn)連接應(yīng)可靠，不得有扭絞、壓扁和保護(hù)層破裂等現(xiàn)象;
(3)計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備應(yīng)由不間斷電源設(shè)備(UPS)供電;
(4)重要的信息機(jī)房一般應(yīng)設(shè)獨(dú)立的蓄電池室。蓄電池室要求：電池安裝處應(yīng)遠(yuǎn)離熱源和易產(chǎn)生火花的地方，建筑滿(mǎn)足設(shè)備承重要求。室內(nèi)溫度一般應(yīng)保持在25℃左右，應(yīng)避免受到陽(yáng)光直射，安裝環(huán)境無(wú)有機(jī)溶劑和腐蝕性氣體，有排風(fēng)裝置。
8.2 電源系統(tǒng)管理規(guī)定
(1)機(jī)房?jī)?nèi)的電源配電裝置、UPS設(shè)備、電源開(kāi)關(guān)、電源插座應(yīng)有標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)規(guī)范、準(zhǔn)確;
(2)信息機(jī)房?jī)?nèi)配電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)施工圖、配電系統(tǒng)圖、線(xiàn)纜布線(xiàn)圖等資料應(yīng)完整，并且與標(biāo)識(shí)一致，如有變動(dòng)，應(yīng)及時(shí)更改資料;
(3)值班人員和專(zhuān)責(zé)工程師應(yīng)熟悉電源系統(tǒng)的原理和工作狀態(tài)，熟悉UPS的工作原理，熟悉電源系統(tǒng)的操作規(guī)程;
(4)作好蓄電池的維護(hù)保養(yǎng)，按照說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行檢查和充放電，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，按照要求即使更新電池組，保證UPS設(shè)備處于良好的工作狀態(tài);
(5)對(duì)電源系統(tǒng)出現(xiàn)的異常情況要作好記錄，并及時(shí)聯(lián)系有關(guān)單位進(jìn)行處理。
9、安全管理
9.1信息機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)
(1)重要的信息機(jī)房應(yīng)安裝機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng);
(2)信息機(jī)房監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)下列功能：監(jiān)視攝像系統(tǒng)，并具有錄像功能;溫、濕度監(jiān)測(cè)及越限報(bào)警;煙感監(jiān)測(cè)及報(bào)警;漏水監(jiān)測(cè)及報(bào)警;電源監(jiān)測(cè)及報(bào)警;門(mén)禁系統(tǒng)等;
(3)視頻數(shù)據(jù)保存時(shí)間不少于三個(gè)月，其他數(shù)據(jù)保存不少于一年。
9.2 信息機(jī)房事故預(yù)防與應(yīng)急處理管理
(1)建立和完善信息機(jī)房安全事件的應(yīng)急處理機(jī)制和安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常態(tài)機(jī)制，制定信息機(jī)房安全事件應(yīng)急預(yù)案，規(guī)范和指導(dǎo)應(yīng)急處理工作;
(2)制定信息機(jī)房安全事件應(yīng)急預(yù)案，預(yù)案應(yīng)包括失火、停電、漏水、設(shè)備事故停機(jī)、網(wǎng)絡(luò)受到重大攻擊、數(shù)據(jù)丟失等一些突發(fā)事件的緊急情況的處理。遇有重大設(shè)備毀損、失火、網(wǎng)絡(luò)崩潰、大規(guī)模攻擊、數(shù)據(jù)丟失等事件發(fā)生后立即報(bào)告上級(jí)主管部門(mén)，并在6小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式上報(bào);
(3)加強(qiáng)應(yīng)急處理人員的培訓(xùn)和演練，提高快速反應(yīng)能力和快速處理能力。
9.3 密碼管理
(1)信息機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備和信息系統(tǒng)要充分運(yùn)用密碼技術(shù)進(jìn)行保護(hù)，密碼的設(shè)計(jì)、實(shí)施、使用、運(yùn)行維護(hù)和日常管理等應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家密碼管理的有關(guān)規(guī)定;
(2)信息職能管理部門(mén)可以定期或者不定期對(duì)信息機(jī)房管理工作中密碼配備、使用和管理的情況進(jìn)行檢查和測(cè)評(píng)，對(duì)重要涉密信息系統(tǒng)的密碼配備、使用和管理情況每?jī)赡曛辽龠M(jìn)行一次檢查和測(cè)評(píng);
(3)各專(zhuān)責(zé)人所負(fù)責(zé)運(yùn)行維護(hù)的設(shè)備和信息系統(tǒng)的密碼要用密封件交由專(zhuān)人管理，密碼更新要及時(shí)更換密碼密封件。
9.4 信息機(jī)房保密
(1)所有運(yùn)行維護(hù)和管理人員均應(yīng)熟悉并執(zhí)行保密規(guī)則，主管部門(mén)要定期檢查保密規(guī)則執(zhí)行情況;
(2)任何人不得將機(jī)構(gòu)人員編制、機(jī)密圖紙文件、技術(shù)檔案、信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)展規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)配置、安全策略、系統(tǒng)參數(shù)、系統(tǒng)用戶(hù)等內(nèi)部資料任意抄襲、復(fù)制和散發(fā)，防止失密;
(3)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須經(jīng)常對(duì)運(yùn)行維護(hù)、管理人員進(jìn)行安全保密教育，定期檢查安全保密規(guī)定的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隱患及時(shí)處理。
9.5 信息機(jī)房安全防護(hù)
(1)重要的信息機(jī)房?jī)?nèi)必須安裝滿(mǎn)足消防要求的氣體滅火裝置，并安裝自動(dòng)煙霧告警裝置，配置滅火器材和安全防護(hù)器具,有專(zhuān)人負(fù)責(zé)定期檢查。每個(gè)維護(hù)人員應(yīng)熟悉常用的消防知識(shí)和安全操作方法;
(2)接地裝置每年要由有專(zhuān)業(yè)測(cè)試資質(zhì)的單位檢查和測(cè)試一次，并出具測(cè)試報(bào)告，要作好檢查和測(cè)試的記錄;
(3)雷雨季節(jié)要加強(qiáng)對(duì)機(jī)房防雷設(shè)備、地線(xiàn)及防護(hù)電路的檢查;
(4)未經(jīng)運(yùn)行及物業(yè)消防部門(mén)同意，機(jī)房?jī)?nèi)一律不得動(dòng)用明火，不得使用家用電器;
(5)機(jī)房?jī)?nèi)禁止亂拉臨時(shí)電源線(xiàn)，必須使用時(shí)應(yīng)報(bào)運(yùn)行及物業(yè)電源管理部門(mén)同意并采用雙護(hù)套線(xiàn)。要接入動(dòng)力電源，不得接入U(xiǎn)PS供電系統(tǒng)，并禁止長(zhǎng)期使用臨時(shí)線(xiàn);
(6)必須放在機(jī)房的資料和少量備件應(yīng)使用鐵皮柜保存;
(7)電纜豎井、管道豎井、消防豎井嚴(yán)禁堆放任何物品，做好防火措施;
(8)機(jī)房?jī)?nèi)消防器材放置處禁止堆放任何物品，以便隨時(shí)取用;
(9)按國(guó)家消防部門(mén)有關(guān)要求，定期對(duì)機(jī)房消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并作好檢查記錄;
(10)機(jī)房?jī)?nèi)退出運(yùn)行的設(shè)備要及時(shí)斷電;
(11)拔插帶有集成電路板的設(shè)備部件時(shí)，操作人員必須帶防靜電手套，并采取防靜電措施，以免損壞電路板;
(12)測(cè)試電氣設(shè)備是否通電，只許使用測(cè)量?jī)x器，禁止用手觸及電氣設(shè)備的有電部分或用短路的方法進(jìn)行試驗(yàn);
(13)對(duì)機(jī)房的防水、防火、防小動(dòng)物、防雷、防盜、防漏、防塵、防磁、防靜電工作，要按規(guī)程進(jìn)行檢查，并作好檢查記錄。
9.6 工作票管理
9.6.1 對(duì)信息機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備，并涉及以下內(nèi)容的信息網(wǎng)絡(luò)操作行為，必須填寫(xiě)工作票：
(1)應(yīng)用系統(tǒng)及操作系統(tǒng)的安裝與升級(jí);
(2)應(yīng)用系統(tǒng)退出運(yùn)行;
(3)數(shù)據(jù)庫(kù)的安裝與升級(jí);
(4)數(shù)據(jù)庫(kù)退出運(yùn)行;
(5)網(wǎng)上設(shè)備(不含終端)的投運(yùn)與停運(yùn);
(6)網(wǎng)上設(shè)備(不含終端)的停電檢修;
(7)設(shè)備供電電源的倒換;
(8)涉及局域網(wǎng)絡(luò)及廣域網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的設(shè)備參數(shù)調(diào)整;
(9)涉及局域網(wǎng)絡(luò)及廣域網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)調(diào)整;
(10)其他可能對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行造成影響的操作。
9.6.2 工作票的管理按照《信息網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行管理規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行。
10、技術(shù)管理
10.1 技術(shù)資料管理
10.1.1 信息機(jī)房管理至少應(yīng)具備下列技術(shù)資料：
(1)電源系統(tǒng)主接線(xiàn)圖、直流系統(tǒng)圖;
(2)正常和事故照明接線(xiàn)圖;
(3)信息機(jī)房平、斷面圖;
(4)接地裝置布置圖;
(5)消防設(shè)施(或系統(tǒng))布置圖(或系統(tǒng)圖);
(6)隱蔽工程竣工圖;
(7)斷路器、刀閘操作控制回路圖;
(8)監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖;
(9)空調(diào)系統(tǒng)圖;
(10)信息機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備供電原理圖及布線(xiàn)圖;
(11)信息機(jī)房?jī)?nèi)網(wǎng)絡(luò)布線(xiàn)圖;
(12)廣域網(wǎng)、城域網(wǎng)、局域網(wǎng)拓?fù)鋱D;
(13)IP地址分配表;
(14)設(shè)備隨機(jī)資料、隨機(jī)的光盤(pán)、軟盤(pán)介質(zhì)、原理圖及安裝圖;
(15)應(yīng)用系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的過(guò)程文檔和驗(yàn)收文檔等;
(16)推廣應(yīng)用的安裝調(diào)試報(bào)告、使用手冊(cè)等;
(17)其他各類(lèi)工程竣工(交接)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;
(18)設(shè)備、系統(tǒng)維修調(diào)試報(bào)告。
10.1.2 技術(shù)資料應(yīng)有專(zhuān)人或兼職人員管理，并建立管理制度。
10.1.3 圖紙必須與實(shí)際設(shè)備和現(xiàn)場(chǎng)相符合。
10.1.4 運(yùn)行部門(mén)應(yīng)有合適的資料室保存資料。
10.1.5 每年檢查、修訂一次圖表。
10.1.6 設(shè)備異動(dòng)或新建、改建、擴(kuò)建后，應(yīng)予以相應(yīng)地變更。
10.1.7 各種技術(shù)資料應(yīng)統(tǒng)一收存，可根據(jù)實(shí)際情況存入計(jì)算機(jī)。
10.2 設(shè)備臺(tái)帳管理
(1)設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)按服務(wù)器、路由器、交換機(jī)、微機(jī)、打印機(jī)、協(xié)議轉(zhuǎn)換器、光收發(fā)器、防火墻、輔助設(shè)備、系統(tǒng)軟件、應(yīng)用軟件等分類(lèi)建立;
(2)設(shè)備臺(tái)帳內(nèi)至少應(yīng)有設(shè)備名稱(chēng)、設(shè)備型號(hào)、設(shè)備應(yīng)用名稱(chēng)、設(shè)備所處的機(jī)柜位、IP地址、投運(yùn)日期、責(zé)任人、設(shè)備供應(yīng)商、服務(wù)電話(huà)、交接、大修及歷次檢修調(diào)試記錄。
(3)設(shè)備運(yùn)行記事，包括：大修、調(diào)試、異常及缺陷處理等。設(shè)備更換后，應(yīng)將備用資料撤除，重新填寫(xiě)新設(shè)備資料。
10.3 記錄管理
10.3.1 信息機(jī)房管理應(yīng)具備的記錄 10.3.1.1 運(yùn)行記錄
(1)機(jī)房巡視記錄：對(duì)機(jī)房設(shè)備、應(yīng)用系統(tǒng)、運(yùn)行環(huán)境等運(yùn)行狀況的巡視所做的記錄;
(2)數(shù)據(jù)備份記錄：對(duì)重要應(yīng)用系統(tǒng)備份情況的記錄;
(3)網(wǎng)絡(luò)安全事故記錄：對(duì)涉及到網(wǎng)絡(luò)安全的事件的記錄;
(4)網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用系統(tǒng)運(yùn)行事件記錄：對(duì)網(wǎng)絡(luò)和應(yīng)用系統(tǒng)一般性事件的記錄。
10.3.1.2 維護(hù)記錄
(1)應(yīng)用系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)記錄：包括應(yīng)用系統(tǒng)一般維護(hù)、安裝調(diào)試、系統(tǒng)升級(jí)、故障處理、試運(yùn)行驗(yàn)收、其他等記錄;
(2)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)記錄：對(duì)設(shè)備正常運(yùn)行過(guò)程中所作的維護(hù)記錄;
(3)設(shè)備異常和故障處理記錄：對(duì)設(shè)備異常或故障處理的記錄;
(4)設(shè)備缺陷記錄：對(duì)設(shè)備缺陷情況和處理情況的記錄;
(5)設(shè)備變更記錄：對(duì)設(shè)備發(fā)生變更的記錄;
(6)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行維護(hù)記錄：網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行過(guò)程中所作的維護(hù)記錄。
10.3.1.3 其他記錄 (1)信息網(wǎng)絡(luò)工作票 (2)機(jī)房值班日志 (3)設(shè)備密碼密封件
(4)應(yīng)急預(yù)案、運(yùn)行工作必須的通信聯(lián)系資料;
(5)機(jī)房防護(hù)設(shè)施檢查記錄：包括防水、防火、防盜、防漏、防塵、防雷、防小動(dòng)物、防靜電、防噪音、防磁場(chǎng)等記錄;
(6)設(shè)備及外來(lái)人員出入記錄;
(7)資料移交登記 (8)應(yīng)用系統(tǒng)登記 (9)設(shè)備和資料借出登記 (10)網(wǎng)絡(luò)接入和變更記錄;
(11)設(shè)備安裝驗(yàn)收記錄 (12)運(yùn)行簡(jiǎn)報(bào)
(13)一般記事
10.3.2 信息機(jī)房應(yīng)具備各類(lèi)完整的記錄，格式可自行制定。各種記錄至少保存一年，重要記錄應(yīng)長(zhǎng)期保存。
10.4 檔案管理
(1)技術(shù)資料由專(zhuān)人負(fù)責(zé)組織歸類(lèi)、整理，并經(jīng)常檢查督促各種記錄填寫(xiě)齊全、正確、正規(guī);
(2)運(yùn)行部門(mén)應(yīng)具備各類(lèi)規(guī)程制度，技術(shù)圖紙、指示圖表和記錄簿;
(3)設(shè)備或接線(xiàn)如有變化，其圖紙、模擬圖板、設(shè)備臺(tái)帳和技術(shù)檔案等均應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修正;
(4)文件過(guò)期，應(yīng)注明原因，退出日期，并將退出的文件進(jìn)行裝訂，存放于其他位置備查;
(5)所有資料歸檔必須在歸檔登記表上登記歸檔日期、歸檔人。
篇2：談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理
談物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行管理
在物業(yè)管理中，設(shè)備運(yùn)行管理是管理過(guò)程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價(jià)值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。設(shè)備運(yùn)行不好，不但會(huì)直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會(huì)嚴(yán)重影響管管企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，它的重要性和原因就在于：
其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個(gè)相對(duì)封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標(biāo)準(zhǔn)越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對(duì)隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風(fēng)、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對(duì)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行的依賴(lài)性就越強(qiáng)；
其二，設(shè)備運(yùn)行成本在物業(yè)管理運(yùn)作中占有相當(dāng)大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運(yùn)行管理。設(shè)備運(yùn)行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶(hù)的利益，同時(shí)也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；
其三，用戶(hù)(業(yè)主、租戶(hù))滿(mǎn)意程度是評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶(hù)滿(mǎn)意程度的第一直覺(jué)幾乎都與設(shè)備運(yùn)行的優(yōu)劣有關(guān)。
因此，從物業(yè)管理活動(dòng)的功能、效益和質(zhì)量三個(gè)方面，都反映出設(shè)備運(yùn)行管理在物業(yè)管理活動(dòng)中的重要地位。
那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理工作呢?本文從以下三個(gè)方面提出一些粗淺的看法：
一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行特點(diǎn)
支撐物業(yè)設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個(gè)部分構(gòu)成：
1、各類(lèi)管、線(xiàn)結(jié)構(gòu)。
包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類(lèi)電力母線(xiàn)、干支線(xiàn)；電話(huà)、電視、監(jiān)視線(xiàn)纜；各類(lèi)通風(fēng)、排風(fēng)管路等。管線(xiàn)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是縱橫交錯(cuò)，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類(lèi)管線(xiàn)通過(guò)閥門(mén)，插接箱，接線(xiàn)架框等結(jié)點(diǎn)，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個(gè)層面。如果將物業(yè)比喻成一個(gè)生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線(xiàn)。各類(lèi)設(shè)備的運(yùn)行都依賴(lài)這些管線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要一點(diǎn)，就是花大力氣去認(rèn)識(shí)、熟悉、把握這些管線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，從各類(lèi)結(jié)點(diǎn)入手，順藤摸瓜，逐步展開(kāi)、深入。
2、各類(lèi)驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)換設(shè)備。
如發(fā)電機(jī)組、變壓器；鍋爐、冷水機(jī)組、熱水器；各類(lèi)水泵、送、排風(fēng)機(jī)等。由于物業(yè)機(jī)電設(shè)備封閉運(yùn)行的特點(diǎn)，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺(tái)運(yùn)轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對(duì)整個(gè)系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會(huì)出現(xiàn)原設(shè)計(jì)配置不能滿(mǎn)足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負(fù)荷加重，給運(yùn)行管理造成較大的壓力。針對(duì)設(shè)備不同的備用裕量，當(dāng)備用裕量充足時(shí)，使主、備設(shè)備都保持隨時(shí)能投入運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時(shí)調(diào)整主、備設(shè)備投運(yùn)時(shí)間，是運(yùn)行管理的要點(diǎn)；當(dāng)備用裕量不足時(shí)，充分挖掘每一臺(tái)設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機(jī)組配置，見(jiàn)縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴(yán)格控制設(shè)備負(fù)荷，是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn)。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運(yùn)作需求負(fù)載的變化，了解各類(lèi)設(shè)備負(fù)載能力和調(diào)配特點(diǎn)，做到物盡其用。
3、終端設(shè)備。
終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對(duì)象的各類(lèi)器具。如空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管，用戶(hù)配電箱，各類(lèi)照明器具，電視、電話(huà)插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺(tái)設(shè)施的停用，不會(huì)影響到系統(tǒng)的工作，易使運(yùn)行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶(hù)使用，是設(shè)備運(yùn)行管理與用戶(hù)對(duì)話(huà)的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運(yùn)行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶(hù)的信賴(lài)。
4、環(huán)境。
環(huán)境是設(shè)備運(yùn)行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行來(lái)保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時(shí)，又受其影響和制約。沒(méi)有一個(gè)滿(mǎn)足物業(yè)各類(lèi)設(shè)備運(yùn)行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風(fēng)、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運(yùn)行的。同樣，沒(méi)有一個(gè)完善的管理機(jī)制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運(yùn)行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運(yùn)行體系的組成部分，又是設(shè)備運(yùn)行體系運(yùn)行的結(jié)果。
上述四個(gè)部分，構(gòu)成了設(shè)備運(yùn)行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的脈搏，必須從這四個(gè)部分入手，去了解它，認(rèn)識(shí)它，掌握它。
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行體系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個(gè)由表及里，由淺入深，由靜到動(dòng)，由知其然進(jìn)而知其所以然的長(zhǎng)期過(guò)程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運(yùn)行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當(dāng)把熟悉認(rèn)識(shí)過(guò)程當(dāng)作本職工作的必需部分。對(duì)熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問(wèn)"，要求"互教互學(xué)，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運(yùn)行管理的全體員工，對(duì)管理對(duì)象的認(rèn)識(shí)做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運(yùn)行管理工作建立在扎實(shí)的基礎(chǔ)上。
二、要有明確的運(yùn)行目標(biāo)
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行目標(biāo)從物業(yè)管理行業(yè)角度來(lái)看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面。
1、安全性
安全是設(shè)備運(yùn)行管理的第一要求，沒(méi)有安全，就沒(méi)有一切。設(shè)備運(yùn)行管理的安全目標(biāo)，一是設(shè)備體系運(yùn)行安全，包括本體、管線(xiàn)、終端、環(huán)境的運(yùn)行安全；二是用戶(hù)的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護(hù)等；三是操作者的生產(chǎn)安全。 保證安全的主要措施有：
1) 思想上高度重視，行動(dòng)上處處小心。對(duì)于管理者，要有一個(gè)"婆婆嘴"，不厭其煩，時(shí)時(shí)提醒；對(duì)于操作者，要多一個(gè)"小心眼"，步步謹(jǐn)慎。
2) 嚴(yán)格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長(zhǎng)堤，決不能開(kāi)口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。
3) 定期檢測(cè)、試驗(yàn)，進(jìn)行預(yù)防性檢修、維護(hù)。設(shè)備運(yùn)行有自己的規(guī)律，應(yīng)當(dāng)納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對(duì)一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當(dāng)運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)時(shí)，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進(jìn)行檢驗(yàn)或試驗(yàn)。
2、可靠性
物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的可靠性表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是對(duì)服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時(shí)性。提高設(shè)備運(yùn)行的可靠性，取決于兩基本條件：
第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運(yùn)行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線(xiàn)布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。
第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補(bǔ)設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿(mǎn)足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費(fèi)。 在設(shè)備運(yùn)行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴(yán)"：嚴(yán)格的管理制度；嚴(yán)密的運(yùn)行計(jì)劃(包括突發(fā)事件應(yīng)對(duì)計(jì)劃)；嚴(yán)肅的工作作風(fēng)。
3、舒適性
從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點(diǎn)看，舒適性目標(biāo)是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理必備的目標(biāo)之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點(diǎn)的一項(xiàng)目標(biāo)，也是反映物業(yè)管理員工工作細(xì)膩性一面的一項(xiàng)指標(biāo)。舒適性指標(biāo)包括兩個(gè)方面：一是指標(biāo)滿(mǎn)足性，即功能滿(mǎn)足程度。這是一項(xiàng)硬性指標(biāo)，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過(guò)自動(dòng)化儀表和自控系統(tǒng)來(lái)實(shí)現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長(zhǎng)期探索，認(rèn)真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細(xì)膩嚴(yán)實(shí)的工作作風(fēng)方可實(shí)現(xiàn)。另一項(xiàng)是感官滿(mǎn)足性，即感覺(jué)滿(mǎn)足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對(duì)象的共性之外，還要考慮服務(wù)對(duì)象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。
4、經(jīng)濟(jì)性
物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時(shí)，必須講效益。那么，經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)必然是設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)之一。經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)與以上三個(gè)目標(biāo)相比，是一個(gè)收斂性或限制性的目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)性對(duì)物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的要求是：
5、必須在滿(mǎn)足安全、可靠、適度舒適的前提下實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)；
6、省能是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)的主要途徑。
能源費(fèi)用是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行費(fèi)用的主要部分，節(jié)省能源費(fèi)有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟(jì)的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進(jìn)行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費(fèi)用基本上靠省能方式實(shí)現(xiàn)。省能有兩個(gè)途徑：第一，減少使用量，這在某些場(chǎng)合和時(shí)間是可行的。例如降低照度過(guò)高的照明功率；降低過(guò)高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶(hù)需求往往是矛盾的。因此，這個(gè)途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運(yùn)行方式和運(yùn)行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。總之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費(fèi)的主要方式。
7、易損零配件和耗材的耐用性。
樓宇設(shè)備運(yùn)行時(shí)，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時(shí)，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價(jià)格，從運(yùn)行總體經(jīng)濟(jì)性角度考慮，應(yīng)對(duì)常用易損消耗件的耐用性，價(jià)格比進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，擇優(yōu)采用，減少運(yùn)行消耗。
8、維保方便。
新建、改造設(shè)備等工程項(xiàng)目，必須考慮維保方便，以減少維修開(kāi)支。
三、搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理的主要方法
1、建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系。
由于各種物業(yè)之間的差異，各類(lèi)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運(yùn)行和服務(wù)對(duì)象都有各自不同的特點(diǎn)。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準(zhǔn)的設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)。即使是同樣類(lèi)型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運(yùn)行方式、要求和參數(shù)指標(biāo)都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)對(duì)象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，是搞好物業(yè)設(shè)備運(yùn)行的首要工作。 標(biāo)準(zhǔn)的制定是一個(gè)動(dòng)態(tài)的，不斷完善的過(guò)程。隨著設(shè)備運(yùn)行時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)對(duì)象的變動(dòng)等種種因素的改變，設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充和完善、變動(dòng)和修訂將伴隨著設(shè)備運(yùn)行管理的全過(guò)程。因此，設(shè)備運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標(biāo)準(zhǔn)修訂、完善的動(dòng)態(tài)過(guò)程；"不變"，是通過(guò)完善標(biāo)準(zhǔn)，貫徹的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行管理的目標(biāo)，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運(yùn)行的最佳狀態(tài)不變。
2、預(yù)防性措施。
由于物業(yè)管理設(shè)備運(yùn)行的連續(xù)性特點(diǎn)，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中處于特別重要的地位，包括：
1) 預(yù)防性試驗(yàn)；
2) 預(yù)防性檢修；
3) 突發(fā)事件應(yīng)變方案；
4) 巡檢、點(diǎn)檢、定檢。
實(shí)現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類(lèi)資料，有針對(duì)性的建立各類(lèi)設(shè)備和管線(xiàn)系統(tǒng)的臺(tái)帳，運(yùn)行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對(duì)于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺(tái)設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫(kù)，制定更換周期。檔案建立后，對(duì)于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢(shì)，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免因故障突發(fā)造成停機(jī)事故。
對(duì)于管、線(xiàn)等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和點(diǎn)檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對(duì)于管件或電路分支節(jié)點(diǎn)等易發(fā)生故障的節(jié)點(diǎn)，可逐步建立完善的節(jié)點(diǎn)臺(tái)帳，實(shí)行"位式"管理，主要內(nèi)容是：
1) 逐件建立臺(tái)帳，一一對(duì)應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；
2) 合理制訂巡檢路線(xiàn)和巡檢項(xiàng)目，抓住重點(diǎn)，明確主次；
3) 制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；
4) 采用保養(yǎng)合格及期限標(biāo)貼方法，便于檢查。
預(yù)防性試驗(yàn)制度是設(shè)備可靠運(yùn)行的保障線(xiàn)。預(yù)防性試驗(yàn)的對(duì)象是涉及安全、重要參數(shù)檢測(cè)的儀表、儀器和器具，對(duì)于季節(jié)性運(yùn)行，在運(yùn)行季節(jié)不可停機(jī)的連續(xù)運(yùn)行設(shè)備，在停運(yùn)季節(jié)維保后，運(yùn)行季節(jié)到來(lái)前，應(yīng)提前進(jìn)行試運(yùn)行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)、消防水泵、報(bào)警系統(tǒng)等一直處于一級(jí)戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機(jī)。
在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運(yùn)行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來(lái)說(shuō)變動(dòng)不大，其應(yīng)對(duì)能力受設(shè)計(jì)限制。突發(fā)事件發(fā)生時(shí)，通訊、組織及時(shí)是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓(xùn)是基本保證。由于人力是一個(gè)可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓(xùn)練有素和毫無(wú)準(zhǔn)備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個(gè)項(xiàng)目。
3、技改。
由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運(yùn)行條件限制，技改在物業(yè)運(yùn)行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補(bǔ)一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測(cè)方式的技改，對(duì)于提高物業(yè)管理整體運(yùn)行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進(jìn)步的作用。
4、保險(xiǎn)。
物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實(shí)施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責(zé)任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管理會(huì)隨著物業(yè)使用年限的增長(zhǎng)而增加損壞機(jī)率，降低正常安全使用概率，無(wú)形之中增加了管理的難度，加大了管理風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問(wèn)題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，用業(yè)主的錢(qián)幫業(yè)主買(mǎi)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、機(jī)損險(xiǎn)。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險(xiǎn)公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，確實(shí)保障設(shè)備正常運(yùn)行。
5、組織措施。
所有類(lèi)型的設(shè)備運(yùn)行管理一樣，設(shè)備離不開(kāi)人，人是各項(xiàng)因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動(dòng)化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強(qiáng)調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進(jìn)，沒(méi)有人會(huì)使用，先進(jìn)的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進(jìn)的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無(wú)論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強(qiáng)員工培訓(xùn)。在現(xiàn)代管理方法中，培訓(xùn)和工作是統(tǒng)一的，工作的過(guò)程也是培訓(xùn)的過(guò)程，培訓(xùn)是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。
培訓(xùn)的意義和方式用兩句話(huà)可概括為：只有經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓(xùn)的才是合格的。其次是班會(huì)。班會(huì)是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會(huì)形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開(kāi)。通過(guò)班會(huì)可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過(guò)交流使其消解。不開(kāi)班會(huì)的班長(zhǎng)不是一個(gè)合格的班長(zhǎng)，不聽(tīng)班會(huì)的基層管理者更是一個(gè)不合格的管理者。再次是加強(qiáng)協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺(tái)，是組織措施中的潤(rùn)滑劑、凝結(jié)劑 ，是實(shí)現(xiàn)1+1>2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時(shí)、因地、因人，因各種可以對(duì)協(xié)調(diào)目標(biāo)產(chǎn)生影響的種種因素而變。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著現(xiàn)代社會(huì)科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長(zhǎng)，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動(dòng)中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學(xué)科中的一個(gè)重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無(wú)不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻(xiàn)微薄之力。
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：供暖設(shè)備運(yùn)行管理
一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理
1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責(zé)
供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行組共同制定，或由物業(yè)管理公司委托專(zhuān)門(mén)的供熱管理公司負(fù)責(zé)制定。具體的操作由采暖期內(nèi)當(dāng)值的值班人員負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)和監(jiān)督操作規(guī)程的實(shí)施。
2.供暖設(shè)備鍋爐開(kāi)爐前的檢查
鍋爐開(kāi)爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常，檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門(mén)是否均已打開(kāi)，保證所有閥門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)，并由工程部管理組負(fù)責(zé)通知公共事務(wù)部，通知各住戶(hù)家內(nèi)留人。檢查鍋爐房?jī)?nèi)各有關(guān)信號(hào)燈是否正常，如有不正常應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。手動(dòng)供水泵轉(zhuǎn)3圈，應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無(wú)阻滯。
3.供暖設(shè)備鍋爐的開(kāi)爐操作
在鍋爐運(yùn)行前，應(yīng)首先合上水泵控制箱電源，按下水泵啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)水泵，然后對(duì)于燃油鍋爐合上燃燒機(jī)的電源開(kāi)關(guān)，將開(kāi)關(guān)置于“燃燒”位置，這時(shí)燃燒機(jī)的電動(dòng)機(jī)立即啟動(dòng)，點(diǎn)火電機(jī)產(chǎn)生電火花，約過(guò)7s的預(yù)吹風(fēng)時(shí)間后，電磁閥會(huì)自動(dòng)打開(kāi)噴嘴噴出油霧，油霧被電火花點(diǎn)燃后形成火焰，點(diǎn)火電機(jī)再延伸15s后停止點(diǎn)火，燃燒機(jī)開(kāi)始進(jìn)入正常工作，若點(diǎn)火沒(méi)有成功，25s后燃燒機(jī)上會(huì)亮起故障紅燈，此時(shí)再經(jīng)過(guò)3min后可以再次按恢復(fù)按鈕，重新啟動(dòng)燃燒機(jī)，最多啟動(dòng)3次，若不成功，則需查找原因排除故障后允許啟動(dòng)。對(duì)于燃煤鍋爐，水泵啟動(dòng)后，啟動(dòng)燃燒系統(tǒng)的運(yùn)煤裝煤的行車(chē)，保證及時(shí)把煤加入煤斗。同時(shí)電機(jī)帶動(dòng)爐排運(yùn)轉(zhuǎn)，后啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)，點(diǎn)火燃燒，鍋爐開(kāi)始運(yùn)行。
鍋爐開(kāi)始運(yùn)行后，派運(yùn)行組人員或維修人員對(duì)室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)進(jìn)行巡查，出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應(yīng)查找原因，及時(shí)整修。鍋爐房值班員在啟動(dòng)成功后，應(yīng)繼續(xù)觀察10min，查看有無(wú)異常聲響或振動(dòng)，有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常，燃燒機(jī)控制箱、水泵控制箱有無(wú)異常氣味，若有問(wèn)題及時(shí)修整，若一切正常啟動(dòng)成功。
4.供暖設(shè)備鍋爐的停機(jī)操作
當(dāng)采暖期已過(guò)，停爐時(shí)，應(yīng)先將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“停止”位置，燃燒系統(tǒng)停止燃燒，當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí)，按下水泵“停止”按鈕，水泵停止供水，及時(shí)拉下水泵控制箱電源開(kāi)關(guān)，檢查鍋爐及附件有無(wú)不正常情況，如有應(yīng)及時(shí)整改。
二、供暖設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理
1.供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理職責(zé)
供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運(yùn)行組、維修組按照ISO9002操作標(biāo)準(zhǔn)制定。工程部管理組負(fù)責(zé)運(yùn)行管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的實(shí)施情況，工程部供暖設(shè)備運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的組織實(shí)施，供暖設(shè)備運(yùn)行組當(dāng)值值班員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作的具體實(shí)施。
2.運(yùn)行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容
當(dāng)供暖系統(tǒng)開(kāi)始運(yùn)行后，當(dāng)值值班員每隔2h巡視一次，巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房?jī)?nèi)要對(duì)鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進(jìn)行巡視，巡視內(nèi)容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象；是否有異常的聲響和振動(dòng)，是否有異常氣味，觀察排煙的顏色是否正常，燃燒火焰是否穩(wěn)定，觀察鍋爐的水溫是否變化正常，查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機(jī)組的電機(jī)溫度是否太高，風(fēng)葉是否碰殼，水泵是否漏水成線(xiàn)，有無(wú)松弛的螺栓、螺母。控制箱內(nèi)各指示燈是否正常，各元器件是否動(dòng)作可靠，有無(wú)燒傷、過(guò)熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無(wú)大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過(guò)程中，出現(xiàn)不正常的情況值班員應(yīng)及時(shí)處理，處理不了的問(wèn)題，詳細(xì)匯報(bào)給組長(zhǎng)和管理組，請(qǐng)求維修組支援。并且值班員應(yīng)根據(jù)用戶(hù)或用熱部門(mén)的要求，適當(dāng)調(diào)整鍋爐熱水溫度。
3.運(yùn)行中異常情況處理
(1)鍋爐房發(fā)生水浸時(shí)的處置
當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐，拉下總電源開(kāi)關(guān)，堵住漏水源，若漏水嚴(yán)重，盡力阻滯進(jìn)水，并立即通知值班組長(zhǎng)和管理處。漏水源堵住以后，應(yīng)立即對(duì)漏水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，確認(rèn)水已消除，各絕緣電阻符合要求后，開(kāi)機(jī)試運(yùn)行，如無(wú)異常即可投入運(yùn)行。
(2)供熱管網(wǎng)突然損壞
當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水，應(yīng)通過(guò)室外管溝的檢查口進(jìn)行檢查尋找損壞部位，然后關(guān)閉供水管上的分段閥門(mén)進(jìn)行整修或更換，在整修時(shí)由于水管上余壓比較大，水溫較高，應(yīng)注意工作的安全性。一般在采暖期到來(lái)之前，應(yīng)對(duì)外網(wǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的維修保養(yǎng)，以使運(yùn)行中避免異常情況的出現(xiàn)。
(3)散熱設(shè)備漏水
若散熱設(shè)備漏水，應(yīng)查找原因，是因?yàn)樯崞旧碣|(zhì)量問(wèn)題，還是安裝時(shí)不嚴(yán)密，然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥，拆下散熱設(shè)備，進(jìn)行整修，整修完畢，重新裝上。
(4)鍋爐運(yùn)行中常見(jiàn)故障的處理
①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過(guò)程中，鍋爐壓力表長(zhǎng)時(shí)間達(dá)不到應(yīng)有的靜壓，或在運(yùn)行過(guò)程中壓力不穩(wěn)，壓力下降很?chē)?yán)重，則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時(shí)修補(bǔ)。
②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點(diǎn)火后，溫度表在短時(shí)間內(nèi)急驟上升，這種情況應(yīng)立即停止運(yùn)行，出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒(méi)有啟動(dòng)，管路里沒(méi)有循環(huán)水；鍋爐出口處的閥門(mén)沒(méi)有打開(kāi)，致使鍋爐燒死水。
③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門(mén)開(kāi)啟度不夠，或水過(guò)濾器被堵塞等原因，應(yīng)及時(shí)排除。
④停電時(shí)的緊急處理。停電時(shí)，應(yīng)立即停火，關(guān)閉風(fēng)門(mén)，關(guān)閉電源，密切注意鍋爐的壓力、溫度變化，熱水鍋爐為了防止汽化，應(yīng)關(guān)閉鍋爐出水閥，打開(kāi)緊急排放閥，利用回水降溫，或向鍋爐補(bǔ)水降溫。然后按照柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程要求，啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，重新啟動(dòng)鍋爐。
⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊，上水時(shí)，要打開(kāi)排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣，點(diǎn)火前，循環(huán)水泵循環(huán)一段時(shí)間，以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。
(5)暖氣不熱的原因及處理
①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱，室溫達(dá)不到要求，主要原因有:鍋爐出力不夠；循環(huán)水泵水量不足；鍋爐運(yùn)行存在問(wèn)題。
②末端用戶(hù)暖氣不熱。距離鍋爐房最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低，主要原因是設(shè)計(jì)不合理或沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行運(yùn)行前的初調(diào)節(jié)，室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門(mén)開(kāi)啟度。
③室內(nèi)暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門(mén)沒(méi)有打開(kāi)或開(kāi)啟度不夠；供水干管上集氣等原因，應(yīng)調(diào)整閥門(mén)開(kāi)啟度及排出氣體。
④個(gè)別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開(kāi)排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。
(6)火災(zāi)
鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí)，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范》處理。
4.鍋爐運(yùn)行中的供熱操作管理
鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心，因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。
(1)鍋爐運(yùn)行操作的崗位責(zé)任制和輪班制
鍋爐的工作過(guò)程是一個(gè)系列化的連續(xù)過(guò)程，包括燃料的燃燒過(guò)程、煙氣與水的換熱過(guò)程以及水的變熱汽化、運(yùn)煤除渣、送風(fēng)引風(fēng)等過(guò)程。任何部分出了問(wèn)題，都會(huì)影響到供暖效果，甚至破壞主要設(shè)備，因此要有不同的分工，各工種要有明確的崗位責(zé)任制。供暖是連續(xù)性的，24h不間斷供暖，因此同時(shí)要建立輪班責(zé)任制。
(2)供暖的時(shí)間過(guò)程控制
無(wú)論是室外氣溫變化，還是用戶(hù)人為的活動(dòng)都有一定的規(guī)律性，為了既能達(dá)到采暖效果，又能節(jié)約能源，因此應(yīng)制定科學(xué)的供熱時(shí)間過(guò)程曲線(xiàn)，進(jìn)行供暖時(shí)間過(guò)程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時(shí)間過(guò)程控制計(jì)劃為:
每日6~8點(diǎn)是供暖高峰。因?yàn)榇藭r(shí)室內(nèi)外溫差大，消耗熱量多；居民起床后要打開(kāi)門(mén)窗使空氣流通，改善室內(nèi)空氣環(huán)境；居民起床活動(dòng)需要較高的溫度。
8~17點(diǎn)是供熱低谷。最低點(diǎn)約午后2點(diǎn)，即14點(diǎn)鐘，原因是家庭的主要成員外出工作，用熱面積縮小；室內(nèi)外溫差縮小，熱量耗散減少。
18~22點(diǎn)又是供熱高峰。居民下班回家，供熱面積增加，室內(nèi)外溫差加大，為保證居民的生活活動(dòng)不受氣溫干擾，必須加大供熱量。
23點(diǎn)~次日凌晨5點(diǎn)，供熱達(dá)到次低谷。因?yàn)榫用窠^大部分都已入睡，蓋上被褥保溫效果好，門(mén)窗全封閉，只要把室溫控制在次低水平(10~15℃)，就不影響休息。
寫(xiě)字樓、學(xué)校、工廠(chǎng)等其他類(lèi)型的物業(yè)的控制計(jì)劃與住宅小區(qū)正好相反，夜間可以停供。因此，制定控制計(jì)劃要針對(duì)不同物業(yè)類(lèi)型和用途具體制定。
5.鍋爐房?jī)?nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。
(1)鍋爐房管理規(guī)定
鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度，主要包括:
①非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入鍋爐房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)工程部主管同意后，在值班人員的陪同下方可進(jìn)入。
②鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品，嚴(yán)禁吸煙。
③鍋爐房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)備齊，并放置在方便，顯眼處。
④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生，每周對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次清潔，做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物。
⑤保證鍋爐房?jī)?nèi)門(mén)窗開(kāi)啟靈活，通風(fēng)良好，光線(xiàn)足夠。
⑥鍋爐房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值值班員保管，值班員不得私自配鑰匙等。
(2)交接班要求
為了保證交接班準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行，職責(zé)明確，應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班制度。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班，交班人應(yīng)認(rèn)真交代設(shè)備的運(yùn)行情況。并仔細(xì)填寫(xiě)好《鍋爐房運(yùn)行日記》，如果出現(xiàn)記錄不規(guī)范，不清晰，或發(fā)生異常事故，不準(zhǔn)交接班。