人文學院學生出國(境)留學課程認定及學分轉換管理辦法

　　一、總則

　　第一條 為進一步加強對外交流與合作，推進學校國際化辦學，規范學生出國(境)管理，根據國家有關政策與法規，結合學校的實際情況，特制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于我校與國(境)外高校的聯合培養項目，包括學制為3+1、2+2等到國(境)外高校學習時間在一學期以上(包括一學期)的其他國際(境外)學生交換項目。對參加學校各種項目的學生，以下統稱為“國際(境外)項目學生”(簡稱“交流生”)。

　　第三條 本科生項目由教務處、相關學院負責管理。

　　二、管理細則

　　第四條 交流生的責任與義務

　　(一)在國(境)外接收院校學習期間自行負責安全問題，主動采取措施保障人身安全，包括自行購買人身安全保險、醫療保險等。

　　(二)到達國(境)外住地，及時將住址和聯系方式通知學校所在學院及指導教師，以便保持聯系。

　　(三)在國(境)外留學期間應和學校保持聯系，定期通報學習和生活情況，并自覺宣傳z外國語大學賢達經濟人文學院。

　　(四)遵守派往國(地區)的法律和接收院校的規章制度，尊重當地民族的風俗習慣。

　　(五)遵守外事紀律，不做有損國家尊嚴的事情，遇到關系國家和學校利益及聲譽的大事應及時向當地中國使領館和學校報告。

　　(六)在國(境)外學習期限結束后按時返回z外國語大學賢達經濟人文學院，主動與學校相關部門聯系，完成課程認定、學分轉換和恢復學籍等手續。

　　(七)返校后協助所在院系及時舉辦座談會、報告會，向本院老師和學生匯報在外學習的心得體會和所見所聞，擴大項目影響。

　　(八)返校后積極協助學校做好下一批學生出國(境)及國(境)外大學交換生來我校學習的相關工作。

　　第五條 學院的責任與義務

　　(一)對國際(境外)項目申請學生成績、思想品德和獎懲等情況進行審核。

　　(二)對交流生在國(境)外接收院校所選課程進行審核，原則上與所學專業課程相近或相關，且所修課程學時數相近。

　　(三)在交流生出國(境)學習期間繼續承擔對交流生管理職責。

　　(四)指派指導教師負責與交流生保持定期聯系。指導教師應及時了解學生的思想動態及學習情況，并給予指導;同時加強對學生的誠信教育，督促他們按時返回學校繼續學業。

　　(五)在交流生返校后學院應及時參照我校培養方案及本辦法對其所修課程進行認定，并將認定結果上報教務處。

　　(六)在適當時候安排交流生進行座談會或報告會，擴大項目影響。

　　(七)對于涉及畢業論文答辯的3+1、2+2等交流生，應按學校培養方案及有關規定，做好向交流生提供論文答辯申請材料、受理交流生的論文答辯申請、安排畢業論文導師、組織答辯等事宜。

　　第六條 職能部門的責任與義務

　　教務處負責本科交流生的學分轉換及學籍管理工作，并為達到畢業要求3+1、2+2等交流生頒發z外國語大學賢達經濟人文學院畢業證書和學位證書等。

　　第七條 　　學籍管理

　　(一)選課

　　1.交流生在國(境)外接收院校所修課程須經所在學院和指導教師的同意，并將填寫好的《z外國語大學賢達經濟人文學院學生出國(境)留學預選課程轉換表》報教務處備案。

　　2.交流生在國(境)外接收院校所選課程原則上要求與專業相關，否則其學分不予承認。每學期所修學分應滿足我校相應學期最低學分要求，交流生所修學時數一般不低于我校當學期所對應學時數。

　　(二)課程認定

　　1.課程認定基本要求

　　(1)交流生在國(境)外接收院校修讀課程與我校本專業培養方案教學內容課程相同或相似時，無論是必修課程還是選修課程均可按程序直接認定，轉換后的課程名稱與本校課程相同，課程學時/學分參照我校學時/學分對應原則轉換。

　　(2)交流生在國(境)外接收院校修讀的與我校本專業培養方案教學內容不同但與專業相關的其它課程，可以按程序認定為選修課程。該課程中文名稱應由各學院翻譯，經學院審核后參照本辦法轉換為選修課程。

　　(3)國際(境外)學生交換項目中，當國(境)外接收院校課程設置與我校有較大差異時，交流學習結束后，可采取回校補修的方法完成我校相關學院認定必須補修的課程。

　　(4)政治類課程處理辦法：交流生離校前辦理緩考手續，返校后向相關學院(部)提交在外學習總結，由相關學院(部)結合外事處提供的交流生在外表現情況予以評分，并提交教務處登錄成績。

　　2. 課程認定基本程序

　　(1)交流生赴國(境)外接收院校學習之前，在充分了解接收院校該學期課程設置情況的基礎上，對照我校本專業培養方案填寫《z外國語大學賢達經濟人文學院學生出國(境)留學預選課程轉換表》，經所在學院/開課學院教學主管負責人批準，報教務處備案。如果屬于批量學生到國外同一大學學習，學院應提前做好培養方案的對接工作。

　　(2)交流生學習期滿返校后，由本人向所在學院提出課程學分轉換的書面申請，同時附國(境)外接收院校提供的成績單原件。

　　(3)所在學院與開課學院根據交流生提交材料進行課程認定，確認可轉為我校必修課和選修課的課程及需補修的課程。

　　(4)交流生根據認定結果自行在教務處網頁下載并填寫《z外國語大學賢達經濟人文學院學生出國(境)留學課程成績認定及學分轉換表》，并將填好后的表格交由學院教學主管負責人審查并簽字。

　　(5)學院教學秘書將教學主管負責人簽字后的《z外國語大學賢達經濟人文學院學生出國(境)留學課程成績認定及學分轉換表》及其它相關材料交到教務處，教務處簽字認可后將相應信息錄入學生成績檔案(包括課程名稱、成績以及學分/學時等)。

　　(6)教務處保留國(境)外接收學校成績單(原件)、《z外國語大學賢達經濟人文學院學生出國(境)留學課程成績認定及學分轉換表》(原件)。如果屬于批量學生到國(境)外同一大學學習，學院組織相關材料批量報批即可。

　　(7)交流生申請課程轉換和成績認定以一次為限，一經確認不得修改。教務處不受理學生個人提交的成績轉換申請。

　　3. 申請及處理時間

　　(1)交流生的課程轉換和成績認定申請需在返校后的新學期開學2周內提交，逾期不予辦理。如因國(境)外接收院校的原因無法按時申請成績轉換，需及時向所在學院提交延期轉換申請。

　　(2)交流生所在學院應在開學后一個月內完成課程認定和學分轉換工作，并將相關材料歸檔備查。

　　(3)畢業生需在論文答辯前2周內完成課程認定和學分轉換。

　　(三)課程成績和學分/學時轉換方法

　　1. 根據我校學生學籍管理辦法有關規定，目前學生所修課程成績為百分制。

　　2. 課程成績轉換方法

　　(1)交流生在國(境)外接收院校所修課程以百分制登錄成績時，轉換時按國(境)外接收院校給出的百分制成績如實記錄。

　　(2)交流生在國(境)外接收院校所修課程成績以等級制(A、B、C......)形式登錄的成績時，根據下表并按“取中值”原則轉換成百分制成績。

　　成績

　　等級 A+ A A- B+ B B- C+ C C- D+ D F

　　百分制成績 95-100 90-94 85-89 82-84 78-81 75-77 72-74 69-71 66-68 63-65 60-62 0--59

　　(注：如對方學校“A+”為最高等級，則“A”對應我校的“90～94”分;若對方學校“A”為最高等級，則“A”對應我校的“90～100”分，其余等級以此類推。)

　　(3)交流生在國(境)外接收院校所修課程成績以“優(秀)、良(好)、中(等)、及格、不及格”形式登錄時，分別轉換為“95、85、75、65、55”分。

　　(4)交流生在國(境)外接收院校所修課程成績以“合格、不合格”的形式登錄時，分別轉換為“70、55”分。

　　(5)交流生在國(境)外接收院校所修課程成績不能按上述辦法轉換的，根據接收院校提供的成績單說明和學校有關規定，由教務處與相關院(部)確定。

　　3. 課程學分/學時轉換方法

　　(1)交流生在國(境)外接收院校所修課程的學分/學時對應關系與我校一致時，則按照接收院校提供的成績單直接記錄。

　　(2)交流生在國(境)外接收院校所修課程的學分/學時對應關系與我校不一致時，需參照接收院校學時與學分的對應關系，并按照我校學時與學分的對應關系轉換為相應的學時/學分。學分原則上按 “理論課18～20學時為1學分，實踐課32學時為1學分”的標準進行轉換。

　　(四)返校手續

　　1.在完成國(境)外學習后，交流生應按期返回我校。未經學校同意不得以任何理由延期回國、轉往他校學習或轉往第三國居留。違反者按學籍管理辦法有關規定處理。

　　2.返校后，交流生首先到所在院系報到，并在規定時間內辦理注冊手續、課程轉換及學分轉換手續等。

　　3.返校后，交流生應在兩周內以書面形式向相關院系(部)及外事處提交出國(境)留學總結，同時還需向外事處提交護照和簽證頁復印件以及留學生活的照片等相關材料。

　　(五)畢業論文(設計)撰寫和答辯

　　1.交流生如期返校后，必須按規定修讀專業培養方案的后續課程，按學校規定完成畢業論文(設計)及答辯。逾期不返者，按自動退學處理。

　　2.需在國(境)外完成畢業論文撰寫的交流生，應提前一學期與所在學院和指導教師聯系論文相關事宜，按照學院要求和日程安排提交論文和其它相關材料。如有任何不可避免的變動無法按時返校，應在可能的情況下，提前一個月以書面方式向所在學院提出申請，經學院同意后，可免予答辯。

　　(六)畢業條 件

　　參見教務處關于學籍管理的相關文件。

　　第八條 學位授予

　　交流生修滿我校規定學分并達到授位要求，我校按照相關程序授予相應學位。

　　第九條 生效及解釋

　　該辦法自頒發之日起生效，由教務處負責解釋。

篇2：小產權房問題經濟學分析妥善解決

　　小產權房問題的經濟學分析及妥善解決　

　　20年來中國高速城市化、工業化進程使中國目前城鎮人口已達到5.8億，城鎮化水平已超過了45%，村鎮規模以最快的速度急劇減少，大規模的城市迅速擴展，直接促進和造就了規模化方式的小產權房不斷誕生和運轉。《憲法》中農村集體土地使用權轉讓的制憲原則和法規運轉體系沒有得到落實，城鄉不平等的國家壟斷性的征地制度使得農村集體土地使用權轉讓極其不完善，通過全新的全國性制度統一解決小產權房問題已成為改革的必然。

　　一．小產權房的定義

　　有關“小產權房”說法不一，綜合現有的普遍定義為：小產權房是指村民在其宅基地等村集體所有的建設土地上缺乏土地管理部門的用地許可、缺乏建設部門的建設許可、具有違章違法性質的建筑物。它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，其“房產證”多由鄉鎮政府自制頒發。由于我國對土地和房屋實行登記制度，缺乏登記的“小產權房”在法律意義上并不具備產權性質。

　　二．小產權房的歷史發展及數據統計

　　小產權房是在城鎮化迅速發展，而集體土地法規體系又不健全的大背景下產生發展的。過去，“小產權房”在村一級同意、鄉鎮一級批準建設的情況下就是合法建筑，房屋是否發證并不影響其合法存在。據不完全統計，全國范圍內，小產權房達到全國實有村鎮房屋建筑面積的30%，其中村鎮住宅約50多億平方米。地區范圍內，天津、深圳、武漢、濟南、西安等各大城市的“小產權房”也屢見不鮮。10年前，北京郊區已經出現了“小產權房”，目前估計已超過1000萬平方米，占整個市場的18%左右，例如西安估計已達到25%至30%。而在我國沿海城市，例如深圳，預計已超過40%，接近50%.

　　近幾年來，由于城市房地產價格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充當了“房奴”角色，房地產投機開發者或者城鄉居民乘機在城市邊緣的鄉村購買廉價土地，自行設計、自行施工建設具有良好居住功能的“小產權房”，并以低于商品房一半或者更多的價格吸引了城市中低收入家庭安居。

　　三．小產權房的經濟學分析之我見

　　1.小產權房是中國特色的卡爾多-希克斯改進

　　做一件事，如果是一個帕累托改進，由于沒有人受到損害，所以阻力自然就很小。但如果不是一個帕累托改進，則阻力通常就比較大一些，因為，受到損害的人必然反對。帕累托改進是一個很嚴格的標準，它不允許任何人的利益受到損害。但是，現實生活中有很多不滿足這個條件的變革。于是有了另一個條件相對寬松一些的標準：卡爾多-希克斯改進。

　　如果一種變革使受益者所得足以補償受損失者的損失，這種變革就是卡爾多-希克斯改進。在筆者看來，例如現今的小產權房就是這種是公共利益和個人利益的卡爾多-希克斯改進，參與其中的人都得到了凈收益。一方面，居民通過小產權房利用市場行為的自發性，不僅解決了住房問題，而且因此在政府方面也減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任，雖然損失了部分賣地收益。另一方面，政府只需投入少量財力解決收入最低的極少數民眾的住房問題，其財政負擔將大幅減輕。

　　2.小產權房的宏觀失控分析

　　由于體制和政策上缺乏對房地產市場的有效干預，放任房地產市場的自由發展，導致房地產市場的局部混亂。一方面，農村集體土地的流轉經歷了一個一波三折的過程，但是到目前為止，農民依然沒有對集體土地的處分權，既沒有土地財產權，更無權獲得土地出讓收益，這也是制度規定中對農民利益漠視以及制度不平等造成的。另一方面，利益分配不均。城鄉二元的土地制度使得農民在快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償，而村民則希望通過建設小產權房獲得與集體土地價值相對應的利益。

　　3.小產權房微觀失調的根源。

　　在于政府缺乏預測房地產市場的供求平衡，無視城市中低收入家庭和失業家庭對商品房價格的承受能力，體現在對“廉租房”和“經濟適用房” 的建設滯后。我國土地正式的制度安排中各種自相矛盾模糊不清的規定，產生了房地分離的困境，小產權房屋本身是合法的，不合法的是房屋下面那幅土地，可房和地事實上是無法分離的，這種制度的不平等不均衡為開發商和地方政府提供了巨大的利益空間。

　　4.小產權房與市場供求關系

　　一方面，小產權房的低價導致了市場上大量需求。根據焦點房產網 的一份深圳小產權房調查：目前為止，93%的受調查者認為在低價與風險之間仍然選擇低價，而在搜房網絡 調查中94.66%的人認為小產權房熱銷的主要原因是價格便宜。根據一般的經濟學原理看來，如果供給量超過需求量，市場交易的均衡價格就會下降，而小產權房熱銷的原因并不是需求所致，反是供應方面的因素造成。在居民面對小產權房和商品房之間的巨大價格差異，對低價的趨之若騖并不是供求關系造成的，實質的深究還要考慮到兩者之間的成本考量。

　　四．妥善解決小產權房的問題

　　在不少地方政府紛紛出臺小產權房清理辦法，但實踐中阻力重重，其清理處置工作幾乎陷入僵局。在這種嚴峻的形勢下，代表人士就小產權房該如何處理一問題所提出的不同觀點，同時也加入筆者的一些拙見，有如下幾點：

　　1.將部分小產權房轉為經濟適用房，完善手續納入住房保障體系，使小產權房合法化。

　　兩方面值得注意：一方面房屋定價在補繳土地出讓金后仍然過高，那就失去了將其轉為經濟適用房的意義，房價很低的情況下可能缺乏足夠的資金用來補繳土地出讓金。另一方面是有關法律界定，如何把建在集體土地上的小產權房變成國有土地上的合法房子，值得商榷。

　　2.部分小產權房應給予正式產權。在一般就業人員的收入水平遠遠不及一些大城市的房價上漲程度的同時，住房需求的通過政府經濟適用房、廉租房的建設始終滿足不了。因此小產權房存在著大量現實的購買群。處置“小產權房”不應一刀切，對于在農村集體建設用地和村民宅基地上建設的小產權房，補辦相關手續補交相關費用之后，應給予相應的正式產權。

　　3.采取政府最高限價和招投標辦法，允許房地產開發商在農村集體土地上（如灘涂、山地等非基本農田）建設物美價廉的住宅，以抑制城市房價的上漲勢頭。

　　4.加大執法力度，從源頭上制止“小產權房”的無序建設。對于占用耕地建成的違法住宅開發項目，必須嚴肅查處、清理。對于開發商占用耕地參與小產權房開發獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究違法違規開發地方各級領導的法律責任和違紀責任（建設部房地產估價與房地產經濟專家委員會委員郭松海）同時，在不影響城市和鄉村建設規劃的前提下，鼓勵城市居民和郊區農民在原有合法的宅基地上拆舊建新，以美化城鄉建設景觀和建設格局

　　5.通過全國范圍的小產權房普查，掌握小產權房的第一手資料后，對符合規劃、且已建成未售出的小產權房，由政府收購用于經濟適用房、廉租房、農民安置房等。（易敏利(全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任）

　　參考文獻：

　　(美)N?格里高利?曼昆

(N.Gregory Mankiw). 經濟學原理.機械工業出版社. 20** 年7月

　　蔡繼明. 小產權房的經濟學分析

篇3：地價房價關系經濟學分析

地價與房價關系的經濟學分析

劉琳 劉洪玉

內容提要 地價與房價的關系對政府宏觀調控房地產市場意義重大,本篇論文從經濟學的角度對地價與房價的關系進行了分析。首先,論文從供給角度、需求角度和運行過程中供給和需求的轉化三個方面分析了地價與房價的因果關系;其次,論文對地價與房價的數學關系進行了探討;最后,論文對政府宏觀調控房地產市場提出了相應的對策。

關鍵詞 地價 房價 經濟學分析

20**年4月,國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》明確指出:“為增強政府對土地市場的調控能力,有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。”在土地收購儲備的過程中,很多城市都開始嚴格限制協議用地范圍,推行土地使用權招標和拍賣。與協議用地相比,招標和拍賣土地使用權的價格上升了。為此,建設部門及房地產開發商抱怨地價過高,影響了房產價格;很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。而與此同時,土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。為此,只有深入分析房價和地價的關系,才能弄清房價和地價的相互影響,才能判斷地價是否過高。本篇論文以經濟學的角度從因果關系和數學關系兩個方面探討了地價與房價的關系,并根據分析的結果,為政府對房地產市場進行宏觀調控提出了相應的對策。

一 地價與房價的因果關系

對地價與房價因果關系的解釋,實際上就是回答究竟是房價高導致了地價高,還是地價高導致了房價高。對這個問題的回答,要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。

1.從需求的角度來看,房價上漲導致了地價的提高

地價和房價的本質都是一種產權價格,并且都是由供求關系來決定的,二者不同的是:在國內目前的情況下,土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性,其經濟供給受自然供給的限制,也缺乏彈性;并且,土地的供給是由政府壟斷的。因此,在這種情況下,地價主要由需求一方決定,需求上升則地價上升,需求下降則地價下降。而增量市場中的房價除了取決于需求方面,還要受供給價格的影響。因為增量房地產的供給不同于單純的土地(沒有生產費用)供給,它是一個生產的過程,所以必須通過銷售價格補償生產過程中的各種支出并獲得合理利潤,才能維持再生產過程。因此增量市場中的房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格,更應是賣方愿意出售的價格。

進一步地分析,作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的,即由于對土地上產出物的需求導致了對土地的需求,這方面最著名的解釋為“玉米法律悖論”。

1800年英國制定了限制進口谷物的玉米法律,導致了國內對玉米的需求上升,圖1表明了玉米法律對玉米市場和土地市場的影響。

①玉米市場:玉米法律將需求曲線由d1移到d2,國內玉米的價格由P1上升到P2,對玉米的生產量由C1上升到C2。

②土地市場:由于國內玉米的生產量上升,導致了對土地需求的增加,使土地需求曲線由D1上升到D2,因為土地供給價格彈性很小(圖中假設土地供給完全沒有彈性),所以對土地需求的增加導致了土地價格由R1上升到R2。

“玉米法律悖論”說明了地價高是因為玉米的價格高,玉米法律提高了玉米的價格,刺激了國內玉米的生產和對種玉米的土地的需求。由于土地資源是有限的,因此地主們就提高地價來滿足對土地的需求。因此,地價高是玉米價格高的結果,而不是玉米價格高的原因。

“玉米法律悖論”應用到城市房地產市場,我們就可以得出:房價高刺激了對土地的需求,由于土地的供給價格彈性小而導致了地價的升高,即從需求角度來看,地價高相對房價高是結果,而不是原因。

不僅如此,地價的地區差異性同樣源于各地房價的不同,即不同的城市由于對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同[2]。

圖 2所示,城市1對增量房地產的需求遠遠大于城市2,導致其房價也大大高于城市2的房價。在各個地區中,由于市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小,因此可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。

總之,在任一城市中,對增量房地產的需求增加導致對土地的需求增加,由于土地的供給價格彈性較小,結果導致地價的上漲。

因此,從需求角度來看,地價主要是一種需求價格。在同一時點,地價高相對房價高而言,只是結果,不是原因。

2.從供給角度來看,地價上漲是導致房價上漲的一個因素

在房地產增量市場中,房地產是一種生產產品,因此房價不僅僅是一種需求價格,更是一種供給價格。在現實生活中,這主要表現在當有下降壓力存在時,房價的變化非常典型,即當市場疲軟時,首先

減少的是供給數量(開發商不再投入開發建設資金),而不是價格[3]。因為從房價的形成來看,先有地價,然后經過一個建設周期形成最終的房價。在房地產開發過程中,由于土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎,開發商總是先獲得土地的使用權,然后才能進行房屋開發和經營,即先形成地價,然后產生房屋建設成本,最后形成增量房地產的成本價格(包括合理利潤)。這個成本價格通過當時市場的供求關系,最后形成真正的增量房地產的交易價格,這個價格一般都高于其成本價格。

由此,上漲的地價進一步推動了房價的上漲,但此時的地價與增量房地產的價格并不在一個時點上,而是經過了一個房地產的建設周期,即從供給的角度上看,地價是房價的成本之一,地價上漲是導致房價上漲的一個因素。

3. 在房地產市場運行過程中地價與房價的轉化

作為市場供求作用的信號,地價與房價分別反映了土地市場和房地產市場的供求關系。在整個房地產市場的運行過程中,地價與房價的轉化體現在土地市場和房地產市場的相互作用中。

見圖3所示,象限Ⅰ和象限Ⅲ分別是房地產市場(指房地產增量市場)和土地市場,在兩個市場中供給和需求的相互作用決定了房價和地價的大小。房價(房價Ⅰ)高漲代表了房地產市場的需求旺盛(見象限Ⅰ),當該價格高于房地產產品的成本價格時,便會形成對房地產產品的需求;當市場內的空置房屋不能滿足其需求時,對房地產產品的需求會通過容積率的作用轉化為對土地的需求(見象限Ⅱ);開發商會依據此時增量市場的價格決定待開發地塊的需求價格(地價Ⅰ),當土地的需求價格高于土地的供給價格時,由土地市場的供給和需求決定了土地的交易價格(地價Ⅱ),新的地塊被開發(見象限Ⅲ);這時的地價經過房地產項目的開發過程,轉為新的房地產增量的價格(房價Ⅱ),土地增量轉為房地產增量(見象限Ⅳ),當作為供給價格的房價Ⅱ小于或等于房屋當時的需求價格時,房地產市場的交易產生。

圖3中所示房價Ⅰ和房價Ⅱ相等,表明房地產增量市場與土地市場都達到了均衡狀態,這只是一種理論上的論證;實際市場運行過程中,房價Ⅰ和房價Ⅱ總是不能達到相等,房地產市場總是在波動中運行。

因此,從上述地價與房價的轉化過程中可以看出,地價和房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。在地價和房價的轉換過程中,出現了兩個房價——房價Ⅰ和房價Ⅱ及兩個地價——地價Ⅰ和地價Ⅱ,它們分別是房屋和土地的需求價格和供給價格。

在實際的市場中,地價主要是一種需求價格(地價Ⅰ),它受房價Ⅰ的影響較大,當房價Ⅰ上升時,地價Ⅰ也會上漲,國土部門所說“地價是由房價決定的,房價高與地價無關”便是從這個角度出發考慮的。而房價不僅是一種需求價格,也是一種供給價格(房價Ⅱ),地價Ⅱ是它的一項成本,地價Ⅱ的上升必定會引起房價Ⅱ上漲,因此,開發商和社會人士認為“北京房價高,是由地價高所導致”。 這兩種觀點都只是看到了地價和房價關系的一個方面,實際上地價和房價的升降是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的,而不是由房價來決定地價,或由地價決定房價,地價和房價的上漲最終是由于社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。

因此,籠統地說房價高決定了地價高,或地價高決定了房價高,都是片面的,對房價和地價的因果關系要從不同的角度不同的時點來分析。

二 地價與房價的數學關系

在地價與房價因果關系的分析中,出現了兩個房價和兩個地價,分別代表了需求傳導和供給傳導的過程。不論從哪一個過程來看,房價的主要組成都是地價、建安造價和各種稅費(包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤)[4]。設P代表房價(元/平方米建筑面積),PL代表地價(元/平方米土地面積),C代表建筑物的建安造價(元/平方米建筑面積),γ代表所有的稅費(包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤)率(%),F代表容積率(%)。

首先,將地價PL (元/平方米土地面積)轉化為樓面地價PL0(元/平方米建筑面積),其公式為:

(1)其次,根據增量房地產價格的含義得出增量房地產價格的表達式:

(2)最后,將公式(1)代入公式(2),整理可得:

(3)設(1+γ)=A,C×(1+γ)=B,A和B為任一不為零的常數,則可得:

(4)從公式(3)和(4)中,可以看出:

第一,地價與房價之間為線性正相關關系;

第二,地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同;

第三,由于受社會技術水平及可持續發展條件的限制,建安成本和容積率的調整量有限。因此,稅費率應該是政府調控地價與房價關系的主要切入點。

三 政策建議

土地市場是房地產市場發展的龍頭,通

過土地市場的科學調控,政府可以協調整個房地產市場的發展。論文通過地價與房價關系的探討,建立了土地市場與房地產市場的聯系,從地價與房價的關系分析中,可以得到三點與土地市場調控有關的啟示:

1. 地價是由市場決定的,它不應該作為政府直接調控的指標

從地價與房價的轉化中可以看出地價的決定過程:地價Ⅰ由當期房價(房價Ⅰ)決定,反映了當期土地出讓市場的需求;地價Ⅱ由當期土地市場供求作用形成,決定了下一期房價的供給水平(房價Ⅱ)。這里,無論哪一個地價都不是由人為因素控制決定的。因此,地價是由房地產市場內部運行決定的,調控土地出讓市場,地價不應該是直接調控的因素,它應該由市場機制去決定。因此,在土地出讓的過程中,要盡量采用最能反映市場條件的拍賣方式。

2. 土地出讓量是調控土地出讓市場及整個房地產市場的直接指標

反映供給水平的地價Ⅱ是由土地出讓量決定的,土地出讓量是當期土地的供給水平,它的大小是由地價Ⅰ決定的;并且,它通過地價Ⅱ決定了整個房地產市場新周期的運行。因此,土地出讓量聯系著整個房地產市場的供給和需求,是新周期房地產市場運行的源頭。因此,土地出讓量是調控土地出讓市場乃至整個房地產市場的直接因素。

3. 土地出讓量的大小要根據市場條件而定

由地價與房價的轉化過程可以看出,土地出讓量的大小是由反映市場需求水平的地價Ⅰ決定的,而不是人為任意確定的。如果地價Ⅰ的水平大大高于前一期的地價Ⅱ水平,反映出市場對土地需求強烈,則要增加土地出讓量,以平抑地價的上升。反之,如果地價Ⅰ的水平大大低于前一期的地價Ⅱ水平,則要減少土地出讓量,防止地價的下降。

總之,通過對地價與房價因果關系的分析,可以得出:地價的大小是由房地產市場本身確定的,政府對土地出讓市場進行調控,主要的調控指標不應該是地價,而是土地出讓量;并且,土地出讓量的大小也要根據市場條件來調整,不能主觀確定。通過對地價與房價數量關系的分析,可以得出:地價與房價呈線性正相關關系,影響它們的關系的主要因素是稅費率、建安成本和容積率,調整稅費率可以作為調整地價與房價關系的主要手段。