(一) 土建部分(只針對清水房)

　　1)車庫圖紙設(shè)計部分建議

　　1.出入口車道

　　a)長于10米坡道，設(shè)置3道截水溝(入口與環(huán)境交界處、中部滴水檐處、底部與車庫地坪交界處)，雨量較大的地區(qū)做適當(dāng)增加。

　　b)木坡度≥8%的車道，宜考慮減震、防滑措施;宜采用雙組分改性樹脂剛玉混合防滑減震材料。

　　2.車庫排水溝

　　c)排水溝采用混凝土澆筑，高分子合成材料水箅子。

　　3.管溝防返水

　　d)與設(shè)備房相連的管溝應(yīng)采用防滲水和返水措施。

　　4.車庫雨污井、提排

　　e)車采用防臭井蓋;提排設(shè)置超高水位報警信號到中控室(提排不能設(shè)置在業(yè)主產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi))

　　f)提排泵坑蓋采用輕質(zhì)材料;必須采用水泥蓋的提排井蓋應(yīng)利于方便開啟，重量不得超過50kg，且應(yīng)設(shè)置提升著力掛件(或孔)。

　　g)深度大于1.2米的必須設(shè)計爬梯。

　　5.進出車庫擋墻上的管線孔或套管應(yīng)有效封堵。

　　6.出入口均應(yīng)設(shè)置帶色環(huán)的限高桿并配置限高標示;各防火分區(qū)卷簾門應(yīng)設(shè)置限高標示(雙行道在卷簾門兩邊均應(yīng)設(shè)置)。

　　7.關(guān)注柱網(wǎng)間車位布置的合理性;(凈間距一般在8米左右為宜)。

　　8.車庫排風(fēng)井宜在公共景觀、樓棟山墻，并弱化處理，避免對住戶影響。

　　2)設(shè)備房平而布置

　　1.方便維修及日常保養(yǎng)。

　　2.配電房位置不影響住宅。

　　3.重要設(shè)備房，如配電室、發(fā)電機房、集中空調(diào)機房等不宜設(shè)置在最底層，必須設(shè)置在最底層時，設(shè)備房地面應(yīng)高出房間外300mm--500mm左右。

　　3)管井及樓層設(shè)備間

　　1.管井及設(shè)備間的檢修通道應(yīng)設(shè)在公共區(qū)域。

　　2.管井設(shè)置排水及防水(樓層內(nèi)設(shè)置保沽取水點的管井墻地面均應(yīng)作滿防水，規(guī)避結(jié)露現(xiàn)象造成的墻面返潮至戶內(nèi))。

(二) 建筑強電部分

　　1)光源選擇及控制回路：

　　1.光源選擇及控制見附件。

　　2.樓道燈具安裝距地面應(yīng)低于3米;

　　3.公共區(qū)域照明燈具，高度宜低于4米，利于維修;

　　4.紅外感應(yīng)開關(guān)(延時時間60～180s可調(diào)，感應(yīng)距離>3米，感應(yīng)角度115度)

　　2)發(fā)電機電源供電范圍：

　　1.發(fā)電機：

　　h)保障性負荷：普通電梯、排污泵、生活水泵、高層建筑樓梯照明、值班照明、游泳池照明、物管辦公室照明、門崗照明、車管系統(tǒng)、保安系統(tǒng)電源、電話機房照明、幼兒園、影院、環(huán)境照明容量的50%、部分大型商鋪的備用用電，負荷計算時考慮需用系數(shù)和同時系數(shù)。

　　i)主力店：主力店應(yīng)單獨設(shè)置發(fā)電機，供電范圍為主力店消防負荷和保障性負荷，發(fā)電機容量選擇時按最大可能消防負荷和保障負荷的較大值選取。

　　2.UPS電源：中控室及安防系統(tǒng)滿足24小時使用。

　　3.應(yīng)急燈盒：設(shè)備房設(shè)應(yīng)急燈。

　　4.發(fā)電機與市電的聯(lián)動：市電停電發(fā)電機自動啟動、自動投入，市電來后發(fā)電機延時3分鐘停止。

　　5.集中商業(yè)商鋪應(yīng)急照明電源與備用電源分開設(shè)置，雙電源轉(zhuǎn)換設(shè)置在商鋪內(nèi)。

(三) 建筑弱電部分

　　3)戶內(nèi)對講門機：

　　1.主干線IP到單元/單元進戶為總線。

　　2.信息發(fā)布功能。

　　3.各門崗門機和管理機可以同時呼叫不同單元總線住戶。

　　4.對講話機斷線、短路\斷電及數(shù)據(jù)線路不通時可以在線檢測、自診自檢功能。

　　5.蓄電池滿足戶內(nèi)對講及報警停電后繼續(xù)使用24小時。

　　6.信號分支器具有隔離保護功能。

　　7.對講分機、信號分支器一個項目預(yù)留5套備品備件以滿足維修替代使用。

　　8.系統(tǒng)具備屏蔽住戶分機，呼叫管理中心功能。

　　4)戶內(nèi)報警：

　　1.軟件即時(延時≤2S)顯示戶內(nèi)報警信息(如房號、報警類型)并聲音提示。

　　2.報警時彈出戶內(nèi)相關(guān)信息。

　　3.戶內(nèi)報警控制器一鍵布防、密碼撤防，軟件并有記錄。

　　4.軟件支持報警控制器在線檢測(控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示)。

　　5.軟件數(shù)據(jù)自動備份/恢復(fù)、報警記錄自動覆蓋。

　　5)監(jiān)控設(shè)備：

　　1.攝像機實時監(jiān)視(1、4、9、16分割顯示)，2CIF格式畫質(zhì)錄像存儲30天。

　　2.能自動或手動切換，在畫面上應(yīng)有攝像機的編號、地址和時間顯示。

　　3.報警發(fā)生時相關(guān)監(jiān)視視頻閃爍提示并同時彈出全屏顯示。

　　4.主機支持視頻移動偵測、攝像機畫面丟失報警。

　　5.軟件支持按時間、通道查詢錄像信息。

　　6.硬盤錄像機宜支持全Dl錄像格式。

　　7.支持不少于50臺的以太網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)，支持雙碼流網(wǎng)傳。

　　8.支持各類報警、實時及錄像信息上傳。

　　9.在第三方電腦使用播放軟件能顯示地址和錄像時間。

　　10.圍墻應(yīng)設(shè)置攝像輔助照明，光源安裝不能正對攝像機，選用發(fā)散光源。

　　11.中控室監(jiān)視器選擇專業(yè)純平監(jiān)視器。

　　6)周界報警：

　　1.報警時聯(lián)動打開對應(yīng)圍墻探測燈和彈出對應(yīng)攝像機畫面。

　　2.圍墻高度不宜低于2.2米，技防與物防安裝間隙不大于0.4米。

　　3.軟件即時(延時≤2S)顯示周界報警信息(報警編號)并聲音提示。

　　4.報警時彈出電子地圖信息。

　　5.軟件布\撤防、旁路防區(qū)，軟件并有記錄。

　　6.軟件支持報警模塊在線檢測(控制器斷線、掉電、短路等故障軟件即時文字、聲音提示)。

　　7.軟件數(shù)據(jù)自動備份/恢復(fù)、報警記錄自動覆蓋。

(四) 給排水部分

　　1)保潔取水點設(shè)置

　　1.高層住宅首層、頂層及每隔10層設(shè)置。

　　2.SOHO樓首層、頂層及每隔3層設(shè)置。

　　3.寫字樓每層設(shè)置。

　　4.花園洋房每單元首層(或負一層)設(shè)置。

　　5.別墅在環(huán)境中設(shè)置(與綠化取水點合用)。

　　6.車庫每層設(shè)置保潔取水點，且端柱立面應(yīng)貼1.2米×1.2米的瓷磚(100米以內(nèi)居中設(shè)置，大于100米的車庫間距60～80米設(shè)置，管徑不低于20;洋房可以與設(shè)置在負一層的樓棟保潔取水點合用)。

　　7.水泵房、中控室、中央空調(diào)機房、屋面冷卻塔和濕式報警閥間應(yīng)在房間內(nèi)或附近設(shè)置保潔取水點。

　　2)綠化保潔供水路徑、分段、點位布置及安裝方式建議

　　1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63;每小環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。

　　2.給水管分級控制，小環(huán)網(wǎng)之間應(yīng)連通并設(shè)置閥門。

　　3.采用成品快速取水閥，快速取水閥前設(shè)置球閥;每50米靠路邊設(shè)置，景觀面積20平米以上的綠地應(yīng)采用噴灌方式。

(五) 景觀部分

　　1)水體數(shù)量及體量設(shè)置

　　1.水體數(shù)量及體量在不影響景觀設(shè)計效果的前提下，宜少不宜多。

　　2.水容量大于25立方米應(yīng)采用循環(huán)系統(tǒng)。大于3 0 0M3，設(shè)置水泵房、凈化設(shè)備;回水管應(yīng)設(shè)閥門。

　　3.大于200M3的水體設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　　4.水體每級及泵坑底部設(shè)排水、排水管設(shè)閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。

　　5.泵坑不設(shè)在水體內(nèi)。

　　6.采用時鐘控制，未設(shè)置泵房的水體應(yīng)集中控制，控制箱結(jié)合照明控制箱設(shè)在門崗處。

　　2)景觀給水設(shè)計

　　1.供水系統(tǒng)采用環(huán)網(wǎng)供水，主管管徑不低于DN63。

　　2.給水管分級控制。

　　3.采用成品快速取水點，每50米靠路邊設(shè)置;高邊坡地帶應(yīng)采用噴灌方式;北方地區(qū)均采用自動噴灌。

　　3)園區(qū)排水設(shè)計

　　1.單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應(yīng)有組織排放。

　　2.車庫頂板應(yīng)有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水(飽和水)采用盲溝或地漏形式排放。

　　3.道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。

　　4)游泳池及配套用房布置

　　1.對外有經(jīng)營條件，宜與會所集中設(shè)置;周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達的喬灌木植物。

　　2.深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。

　　3.游泳池設(shè)置加壓設(shè)施接入綠化管網(wǎng)，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。

　　4.泳池四周設(shè)置痰槽。

　　5.采用系統(tǒng)吸污。

　　6.更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。

篇2：香蜜湖信華花園會所功能設(shè)計建議

　　香蜜湖 [信華花園] 會所功能建議

　　為配合香蜜湖 [信華花園] 的規(guī)劃方案設(shè)計，謹提供以下會所功能要求供貴司參考。會所功能可分為室內(nèi)及室外部分，而項目規(guī)模龐大，可考慮設(shè)雙會所(主要指室內(nèi)部分)，一個臨近別墅及小高層區(qū)，集中設(shè)置最高檔豪華的會所設(shè)施，以突顯其顯赫地位;另一個則為屋苑住戶較易親近的會所。具體如下：

　　I.別墅區(qū)會所室內(nèi)功能

　　。 豪華、風(fēng)格及情調(diào)獨特的接待大堂(但面積無須太大)

　　。 香氛美容按摩中心(Health Spa)

　　。 桑拿、水療及穴位推拿中心

　　。 保健顧問中心

　　。 多功能影響視廳(配備高級音響系統(tǒng))

　　。 電子商務(wù)中心

　　。 雪茄室

　　。 紅酒庫

　　II.。 高層會所室內(nèi)功能

　　。 豪華氣派中空大堂

　　。 室內(nèi)恒溫特色泳池及水力按摩池

　　。 桑拿室

　　。 健身中心

　　。 舞蹈室

　　。 桌球室

　　。 乒乓球室

　　。 壁球室

　　。 小型室內(nèi)多功能體育館(可靈活變成籃球球場、羽毛球場及排球場)

　　。 兒童游戲及閱覽室

　　。 閱覽室結(jié)合棋牌室及茗茶室功能

　　。 多功能宴會廳

　　。 中餐廳(無味精健康食府，可對外經(jīng)營)

　　。 特色西餐廳及咖啡酒廊(可對外經(jīng)營)

　　III.。戶外會所設(shè)施

　　。 網(wǎng)球場(最少兩個)

　　。 高爾夫練習(xí)場/果嶺推桿場

　　。 園林式?jīng)_泳泳池/兒童嬉水池

　　。 健身緩跑徑/腳底按摩徑

　　。 攀巖區(qū)

　　。 湖畔釣魚臺

　　。 湖畔模型船玩放區(qū)

　　。 小型親子(溫室)農(nóng)莊(可設(shè)于近小學(xué)區(qū)域)

　　。 兒童游戲區(qū)

　　。 老人活動區(qū)/太極區(qū)

篇3：商業(yè)地產(chǎn)前期策劃建筑設(shè)計建議

　　商業(yè)地產(chǎn)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計的建議

　　隨著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟和理性，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過來，甚至對后期經(jīng)營管理的重視程度已經(jīng)超過銷售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個環(huán)節(jié)就是對建筑方案設(shè)計的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動線等。

　　本文從后期經(jīng)營、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營模式對前期商業(yè)建筑設(shè)計、配套設(shè)施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見，減少后期的改動與損失。

　　一、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間

　　1、商業(yè)項目設(shè)計總體原則

　　商業(yè)物業(yè)較為常見的有以下四種空間形式：

　　（1）室內(nèi)大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕；（如百貨、大賣場）

　　（2）露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）

　　（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購物中心）

　　（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場、正大廣場）

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K（實際使用面積/銷售面積）也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內(nèi)購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計上常用手法有：

　　（1）以主力店引導(dǎo)人流。

　　一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導(dǎo)作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線；例如很多大賣場會設(shè)置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經(jīng)過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設(shè)置在二樓，讓消費者必須要從二樓經(jīng)過。

　　（2）以局部的造景、中庭聚集人流；

　　景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費檔次的符號。

　　景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導(dǎo)人流。

　　（3）以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

　　餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業(yè)態(tài)有帶動人氣的作用

　　（4）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；

　　出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過多的出入口也會導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動線的混亂。通常商業(yè)項目的出入口會有主入口和次入口之分，主入口1~2個，次入口2~3個，視項目的具體面積而定。

　　出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。

　　商業(yè)街、商場的出入口設(shè)置比較

　　購物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個性風(fēng)格，同時要追求商業(yè)氣氛和娛樂性。比較常用的是店招和標示兩種方式。

　　（1）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營期購物氣氛的營造，又能取得可觀的廣告位出租收入。

　　（2）建筑細節(jié)中溶入標志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。

　　5、商業(yè)項目的無障礙設(shè)計

　　商場應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在建筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動步道的運用、平進平出出入口、自動門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等。

　　6、商業(yè)項目的景觀設(shè)計

　　豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛，給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計一樣，景觀綠化設(shè)計在項目開始時就要拿出方案來，比如對種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場植被的圍護問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計、避免強光光源的影響等等因素。

　　7、公共部位的燈光照明設(shè)計

　　商業(yè)燈光照明對創(chuàng)造舒適的購物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達到良好的購物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計時要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。

　　二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項目設(shè)計的最大挑戰(zhàn)。

　　在大型商業(yè)項目中，其業(yè)態(tài)種類趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項目設(shè)計中最大的挑戰(zhàn)。

　　在商業(yè)運營與建筑設(shè)計之間有時會產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運營與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問題。因此，在商業(yè)項目設(shè)計中，一方面要追求技術(shù)的進步、重視對新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)實現(xiàn)的可能性。

　　三、人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計

　　人流系統(tǒng)是一個商業(yè)項目能否經(jīng)營成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會造成動線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營業(yè)績。

　　商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但其對吸引人流及聚集人流具

有重要的意義。

　　1）人流規(guī)劃符合易達性

　　暢旺的人流、車流是商業(yè)經(jīng)營之根本。外部交通的易達性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項目必須具有非常好的易達性。

　　位于公交換乘站點、地鐵出入口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過寬的主干道或者有護欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。

　　通常可以根據(jù)不同情況進行如下設(shè)計：

　　*將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置

　　*在商場地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通

　　*設(shè)置過街人行天橋

　　*設(shè)置規(guī)范、準確的引導(dǎo)標識系統(tǒng)

　　2）停車體系

　　現(xiàn)代商業(yè)對停車要求越來越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的人流動線也越來越受到重視。人車分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計中最基本的一個滿足條件，越來越多的新建商業(yè)都會考慮專門的出租車上下客區(qū)。

　　對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的便捷性，并很大程度上影響到消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場外部周圍布置大量的地面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代，這就需要從地下停車庫到商場內(nèi)部的動線必須便捷、直達；另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸、卸貨區(qū)及出租車停靠點的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生相互干擾的影響。

　　大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見的是將車庫設(shè)置在地下一層或二層。以家樂福（碧云）為例，其車庫設(shè)置在地下一層，與家樂福賣場同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費者購物，也增加了商家的商業(yè)機會。

　　3）廣場

　　許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營銷活動的空間。

　　大型商業(yè)的廣場，分為室內(nèi)和室外兩種情況：

　　室內(nèi)廣場中庭；是大型商場購物中心必不可少的建筑元素。

　　室外廣場的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會設(shè)置在主入口或項目紅線。以溧陽項目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場。

　　一般廣場的用途主要有：

　　*設(shè)置地面停車場

　　*設(shè)置綠化、道路景觀

　　*設(shè)置消費者休憩空間

　　4）外立面設(shè)計

　　形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。

　　從外立面設(shè)計的角度來看，符合產(chǎn)品、目標客戶定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計的太過高檔或另類，而是以暖色調(diào)、簡約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計更為貼切普通大眾的審美觀點和消費心理。

　　四、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃

　　室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。

　　（一）物理因素

　　即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過程中造成不必要的浪費。

　　（二）建筑設(shè)計因素

　　1、人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。

　　小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價值。

　　2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量，可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級通道上，以拉升次級通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。

　　3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達率。

　　為了最大限度的保證人流暢通，有時會將兩條通道之間的商鋪設(shè)計為前后通鋪，消費者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計也會存在一些問題，例如：

　　商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）

　　4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。

　　適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計會起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個商場格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。

　　5、在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。

　　此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場里較為常見，這樣可以讓消費者多繞半圈中庭，起到延長行走路線的作用。

　　五、業(yè)態(tài)

　　1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是，將主力店設(shè)在高層。

　　2、按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布，對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而對于經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上

　　3、按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布，一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書店等就是典型。

　　4、進行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達到“1+1>2”的效果。

　　六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）

　　1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺，

從而喪失了再次光顧的情緒。

　　2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。

　　3、在中庭小廣場設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。

　　4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認，避免了消費者認為商場像迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會再來的想法。

　　總之，通過對商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價值達到最大化。

　　總結(jié)

　　以上從后期招商、經(jīng)營的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計對商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對商業(yè)規(guī)劃設(shè)計關(guān)鍵點；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計進行了著重的研究分析，注重在細節(jié)方面的要求，經(jīng)營中問題的改進，招商實踐中難點的建議。