規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議
第一部分
項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)提示建議
第二部分
項(xiàng)目調(diào)研及戶(hù)型配置建議
項(xiàng)目品牌形象定位
項(xiàng)目具有絕版地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，享有“合肥地王”美譽(yù)，周邊市政配套齊全、生活資源完善，盡享都市繁華與便利。我們針對(duì)地塊獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值優(yōu)勢(shì)這一突出點(diǎn)，加之對(duì)周邊住宅的綜合分析，提出項(xiàng)目總體形象定位思路：
屬性定位：
CBD首席府邸
SOHO商務(wù)公寓
USP(核心營(yíng)銷(xiāo)理念)定位：
財(cái)富中心
知本領(lǐng)袖
項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)以遵循上述形象定位的思路為原則，完全展現(xiàn)項(xiàng)目——
現(xiàn)代的、時(shí)尚的、健康的、優(yōu)雅的、個(gè)性化的、極富品味的獨(dú)特魅力
項(xiàng)目功能定位
集商、住于一體的綜合性大廈。
項(xiàng)目之兩座塔樓的功能定位思路：A座設(shè)計(jì)為純住宅，
B座設(shè)計(jì)為SOHO商務(wù)樓和酒店式公寓。
考慮到項(xiàng)目特殊的地段區(qū)位與研判合肥目前已開(kāi)發(fā)與在售物業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)，按照分區(qū)設(shè)計(jì)的原則，策劃代理公司提出項(xiàng)目的物業(yè)功能定位建議如下：
★裙樓商業(yè)部分——以引進(jìn)大型超市、主題商場(chǎng)作為主要用途。
定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)廣場(chǎng);裙樓頂層可考慮引進(jìn)大型證券公司營(yíng)業(yè)部。
★塔樓部分——建議根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品功用形式的不同分兩個(gè)區(qū)域
※商務(wù)區(qū)域：
主要以大開(kāi)間SOHO式商居物業(yè)與小間隔酒店式商務(wù)
公寓兩類(lèi)產(chǎn)品為主，適合于中小型公司(金融、證券、風(fēng)險(xiǎn)投資、資訊、IT高科技等)辦公或自用居住目的，并吸引部分用于出租獲利的投資置業(yè)者購(gòu)買(mǎi);
※高檔豪宅區(qū)域：以滿足城市富裕階層、事業(yè)成功人士居家自用為目的的高檔次、高品位物業(yè)為主，盡量體現(xiàn)都市CBD中心物業(yè)的尊貴性與身份象征。
同時(shí)，根據(jù)合肥當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)水平與市場(chǎng)售價(jià)情況，在建筑智能化、生態(tài)化配套設(shè)計(jì)方面應(yīng)充分考慮現(xiàn)代高新科技成果的綜合運(yùn)用與合理超前.
設(shè)計(jì)理念建議：
1.項(xiàng)目的總體形象應(yīng)具有鮮明個(gè)性特色，特別是作為合肥都市中心的地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目不僅代表了實(shí)力雄厚的古井集團(tuán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的扛鼎之作，更代表了21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)騰飛的新合肥的新面貌，應(yīng)能充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高層、高檔商用、居家建筑的尊貴感與時(shí)代感。
百花大廈建成后將是合肥的第一品牌物業(yè)。
2.在住宅的“三度空間”(適用空間、意境空間、結(jié)構(gòu)空間)中，營(yíng)造具有獨(dú)特品位的個(gè)性空間。
3.提供健康、自然、安全、舒適的商務(wù)與居家環(huán)境。
4.建立當(dāng)代新的理想生活、工作模式。
5.具有居住、休閑、游憩、學(xué)習(xí)、工作等綜合性完整功能。
6.充分運(yùn)用現(xiàn)代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生態(tài)環(huán)境方面具有未來(lái)前瞻性。
7.具有戶(hù)型、功用選擇的多樣性、整體感及認(rèn)同感。
8.建筑立面及造型充滿朝氣、活力、趣味、美感與想象力。
9.結(jié)合徽商文化的精髓——“通商四海、誠(chéng)信為本”，醞釀獨(dú)具特色的文化氛圍與生活品味。
注：住宅的“三度空間”：
適用空間：符合于功能要求的空間
意境空間：符合于審美要求的空間
結(jié)構(gòu)空間：按照材料性能和力學(xué)的規(guī)律性而圍合起來(lái)的空間
設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：
考慮城市空間的延伸與項(xiàng)目作為城市有機(jī)體組成部分的和諧與互補(bǔ)
協(xié)調(diào)好項(xiàng)目定位與周邊環(huán)境的功能關(guān)系
處理好建筑單體、裙體與建筑鄰近周邊特定環(huán)境互動(dòng)的空間關(guān)系
【特別提示一】
提高建筑的均好性分布。平均賣(mài)點(diǎn)，朝向、位置等自然條件差的地方，通過(guò)人造景觀或人文景觀改善;創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，利用設(shè)計(jì)手段將低價(jià)區(qū)部分盡量拉高。
【特別提示二】
充分考慮建筑密度、人口密度與公共、私密空間組織的關(guān)系協(xié)調(diào)。特別注意都市中心的交通、噪音、空氣、光化學(xué)污染等不利因素的處理。避免商住混雜，確保整體環(huán)境營(yíng)造下的高品質(zhì)、高品位。
【特別提示三】
可考慮塔樓頂層設(shè)計(jì)空中會(huì)所，與架空層住戶(hù)泛會(huì)所相配套，完善建筑公共設(shè)施，提高物業(yè)檔次。
外立面設(shè)計(jì)建議
風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。線條明朗、簡(jiǎn)潔。造型俊雅、色彩統(tǒng)一。
顏色：三段式即裙樓、塔樓主體、頂層采用不同色系搭配。
統(tǒng)一式即整個(gè)建筑采用同一色系的顏色。
色彩可選擇：湖青、湖藍(lán)、湖綠、象牙白等。
平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：
A座住宅采用三梯六戶(hù)的平面布局，B座寫(xiě)字樓采用大開(kāi)間布局。
環(huán)境設(shè)計(jì)建議：
注重觀賞性與實(shí)用性。重綠化、輕水景。重休閑、忌嚴(yán)謹(jǐn)。以徽派園林風(fēng)格為主。
環(huán)境設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在豪宅物業(yè)與商務(wù)公寓住戶(hù)大堂入口、電梯間、架空層花園泛會(huì)所以及頂層空中會(huì)所，以徽派園林造景手法結(jié)合現(xiàn)代時(shí)尚休閑生活主題，營(yíng)造健康、活潑、向上的居家生活與商務(wù)工作環(huán)境氛圍，處處充滿文化氣息與生活品味，倡導(dǎo)一種全新的以國(guó)際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式。
環(huán)境設(shè)計(jì)是提升物業(yè)附加值、打造樓盤(pán)品牌形象的重要手段，對(duì)于刺激目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)欲有著不可忽視的作用。
【特別提示一】
建議采用最能體現(xiàn)“徽商傳統(tǒng)、儒商氣質(zhì)”的園藝環(huán)境小品如：軒、閣、榭、廊、舫、臺(tái)等，統(tǒng)領(lǐng)貫穿整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)風(fēng)格。
【特別提示二】
在住戶(hù)大堂、電梯間等設(shè)計(jì)富有生活趣味與人文氣息的裝飾小品。展示與宣揚(yáng)“以認(rèn)為本、關(guān)懷人性”的全新生活主張。
【特別提示三】
架空層泛會(huì)所作為住戶(hù)私家的休憩、娛樂(lè)場(chǎng)所，環(huán)境組織應(yīng)特別注重兒童、主婦與老人的親情共享與鄰里交流，尤其是要在鬧市中心商業(yè)裙樓的開(kāi)敞環(huán)境，營(yíng)造一個(gè)鬧中取靜、意境悠然的休閑場(chǎng)所。
【特別提示四】
頂層空中會(huì)所的設(shè)計(jì)應(yīng)能代表業(yè)主尊貴顯赫、品味優(yōu)雅的身份形象，功能空間安排與設(shè)施配套要同時(shí)兼顧商務(wù)交流和健康休閑活動(dòng)的互補(bǔ)。
3、目標(biāo)客戶(hù)群
華僑城，顧名思義，是歸國(guó)華僑的理想棲居地，但也不乏商界名流、政界顯赫、影視文體明星，因?yàn)槿A僑城作為舉世聞名的旅游城，擁有五大著名的主題公園，是真正的藝術(shù)品，是人們鐘愛(ài)的“綠色家園”，它不僅具備適合人類(lèi)居住的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，譬如良好的空氣質(zhì)量，50%的高綠化率等等，而且具備較高的品牌知名度，故而在消費(fèi)者心目中、尤其是換房人士、有車(chē)一族心目中處于極高的地位。可以說(shuō)這里才是成功人士居家的理想之所。
二、戶(hù)型定位：
通過(guò)上述調(diào)查結(jié)果與分析研究我們得知：華僑城片區(qū)近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)以高尚大戶(hù)型為主，但這是不是說(shuō)國(guó)際市長(zhǎng)大廈也跟風(fēng)做“大戶(hù)型”呢?回答是否定的，理由是：
1、華僑城片區(qū)近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)規(guī)模均較大，社區(qū)配套十分齊全，如世紀(jì)村占地8.77萬(wàn)平米，總數(shù)約2000戶(hù)，一期412戶(hù)，已售75%，二期工程也已破土動(dòng)工，三期也在規(guī)劃當(dāng)中，象這樣的樓盤(pán)還不少，這說(shuō)明未來(lái)兩年內(nèi)周邊同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較大，如果國(guó)際市長(zhǎng)大廈住宅部分也做同等大的戶(hù)型，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必然處于劣勢(shì)，因?yàn)槠湔嫉貎H5000平米，屬于單體建筑，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)決定其自身配套很難做全，可是內(nèi)部環(huán)境與社區(qū)配套又是自98年以來(lái)倍受消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，因此單體項(xiàng)目很難與分期開(kāi)發(fā)的大盤(pán)分庭抗禮。
2、國(guó)際市長(zhǎng)大廈的物業(yè)命名雖具有權(quán)威性、稀缺性，但其給人們的第一印象，必然是寫(xiě)字樓或者是商務(wù)公寓，很難想象這里是住家的，在入市宣傳推廣階段消費(fèi)者很容易產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，避開(kāi)媒體誤導(dǎo)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是適當(dāng)做一些中小戶(hù)型，而且可以自由組合，還要設(shè)計(jì)一定商務(wù)空間，留給那些不循蹈于朝九晚六的自由職業(yè)者。
3、根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，香港人對(duì)中小戶(hù)型的高層項(xiàng)目情有獨(dú)鐘，而華僑城物業(yè)外銷(xiāo)比例占30%左右，隨地鐵、西部跨海大橋的開(kāi)工，外銷(xiāo)比例將與日劇增。
4、國(guó)際市長(zhǎng)大廈是內(nèi)地城市以及國(guó)際友好城市與深圳對(duì)話的一個(gè)窗口，在這里可以引進(jìn)來(lái)，也可以走出去。這種功能定位寓示著本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群有相當(dāng)一批是商務(wù)精英，他們或往返于深港、或往返于深圳與內(nèi)地城市、或往返于深圳與國(guó)際友好城市等等，這都意味著這些人士不可能在深圳長(zhǎng)期定居，作為度假式居住的棲居地，戶(hù)型上不可能很大，應(yīng)為這會(huì)造成不必要的浪費(fèi)。
5、作為一個(gè)品牌物業(yè)，國(guó)際市長(zhǎng)大廈也會(huì)吸引一批擁躉者前來(lái)投資，因?yàn)樯钲谟羞@么一批看好就出手的“炒家”，華僑城、深南大道標(biāo)志性物業(yè)的高投資回報(bào)率，不能不讓這些附庸風(fēng)雅的投資者傾心，而他們看好的就是一房、兩房;此外這種偏小戶(hù)型作為成功者的一個(gè)私人空間，比如會(huì)客的招待所也是十分愜意的。
6、做一定比例的小戶(hù)型，由于降低價(jià)格門(mén)檻，在入市階段更易吸聚人氣，做熱市場(chǎng)，對(duì)宣傳推廣十分有利，而且可以根據(jù)市場(chǎng)變化自由組合，極具靈活性。
綜上所述：我們認(rèn)為依據(jù)地段屬性決定產(chǎn)品屬性的原則，本項(xiàng)目之戶(hù)型定位應(yīng)走中等戶(hù)型路線，小戶(hù)型與大戶(hù)型只是作為項(xiàng)目的補(bǔ)充戶(hù)型。
三、戶(hù)型設(shè)置原則：
1、戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)平和大氣，并且分類(lèi)集中，戶(hù)型種類(lèi)以平層為主，復(fù)式為輔。
2、大戶(hù)型套型設(shè)計(jì)，如躍復(fù)合體單位及復(fù)式單位，應(yīng)做到舒適性、實(shí)用性、休閑性兼?zhèn)洹?/p>
3、無(wú)論大、中、小戶(hù)型單位。其套型設(shè)計(jì)應(yīng)方正實(shí)用，盡可能避免浪費(fèi)和黑房子出現(xiàn)。
4、設(shè)計(jì)應(yīng)注重產(chǎn)品的國(guó)際化品牌、智能化設(shè)備、星級(jí)化配套。作為21世紀(jì)E時(shí)代SOHO智能化星級(jí)樓宇的套型設(shè)計(jì)，應(yīng)兼具居家與辦公功能。
5、戶(hù)型不必繁雜，以自由組合彈性戶(hù)型為主，且同類(lèi)戶(hù)型之間面積相差不宜超過(guò)10米。
6、戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮各單位平均、合理利用景觀資源，避免棄而不用或者沒(méi)有充分運(yùn)用。
7、住宅與辦公之間的公建面積之功能定位應(yīng)加以區(qū)分與合理應(yīng)用，增加實(shí)用率。
注：因本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)由專(zhuān)業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，故以上原則僅是點(diǎn)到為止供發(fā)展商與建筑設(shè)計(jì)公司參考。
四、戶(hù)型設(shè)置比例建議：
面積
戶(hù)型名稱(chēng)
建面
占比
戶(hù)數(shù)
(估算)
備注
55～60m2
一房一廳一衛(wèi)
8.5%
30
帶簡(jiǎn)單裝修、敞開(kāi)式廚房、智能辦公配套，可拆分靈活組合
75～80m2
二房二廳一衛(wèi)
25%
65
房小廳大、利于辦公、智能空間，可拆分靈活組合
90～120m2
三房二廳二衛(wèi)、帶功能房
45%
86
功能房可用作儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣帽間等
180～200m2
三房三廳二衛(wèi)帶功能房
16.5%躍復(fù)合體式
18
功能房可用作儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣帽間等
空中別墅
220m2
四房三廳三衛(wèi)
帶功能房
5%復(fù)式
5
增加功能房可用作儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣帽間等
說(shuō)明：
1、以上配置比例以面積為基數(shù)，而不是由總套數(shù)折算而成。如一房一廳一衛(wèi)所占的15%為商住樓建筑面積的15%。
2、由上表計(jì)算出項(xiàng)目平均戶(hù)型面積為：115m2
3、得出本樓盤(pán)總套數(shù)約為：20000÷115=174戶(hù)(商住建筑面積：20000m2)
戶(hù)型配比方案
比例
面積(m2)
戶(hù)型
戶(hù)型說(shuō)明
25%
60-80
1房1廳1衛(wèi)
酒店式商務(wù)公寓
商務(wù)辦公、渡假自用或經(jīng)營(yíng)性出租
2房1廳1衛(wèi)
25%
140-180
SOHO式
居家辦公物業(yè)
大開(kāi)間、全落地采光、取景通透設(shè)計(jì)，預(yù)留衛(wèi)生間廚房管道接口，隨意間隔，完全自由的個(gè)性化時(shí)尚空間
50%
120-180
3房2廳2衛(wèi)
高檔次、高品位
盡顯新都市主義人居理念的豪宅物業(yè)
4房2廳2衛(wèi)
180-220
復(fù)式
A座豪宅
以三房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)為主，以二房二廳一衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)、四房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)為輔。
面積：3×2×2;110~130㎡、比例：3×2×2;占總量的60%;
2×2×1;75~90㎡、2×2×1;占總量的15%;
4×2×2;150~180㎡4×2×2;占總量的20%;
其它;占總量的5%。
注明：
1、每戶(hù)設(shè)計(jì)落地觀景陽(yáng)臺(tái)，合理分配繁華都市景觀資源;
2、住宅層高3.1米;凈高2.95米以上;
1、SOHO居家辦公物業(yè)戶(hù)型可考慮復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，純居住的豪宅物業(yè)安排錯(cuò)層或局部三錯(cuò)層;
2、酒店式商務(wù)公寓考慮帶裝修及全套家私家電。
3、商業(yè)區(qū)域部分應(yīng)安排商務(wù)中心、酒店客房服務(wù)、小型會(huì)議等公共設(shè)施配套。
4、可考慮設(shè)計(jì)一部住戶(hù)私家觀光電梯，連通頂層空中會(huì)所。
注明：
1、每戶(hù)設(shè)計(jì)落地觀景陽(yáng)臺(tái)，合理分配繁華都市景觀資源。
2、住宅層高3.1米;凈高2.95米以上。
3、純居住的豪宅物業(yè)安排錯(cuò)層或局部三錯(cuò)層。
4、可考慮設(shè)計(jì)一部住戶(hù)私家觀光電梯，連通頂層空中會(huì)所。
【特別提示一】
“以人為本”，充分考慮商務(wù)、居家空間的舒適程度。
【特別提示二】
合理設(shè)計(jì)空間區(qū)隔，這是住宅的心靈美，是最響的銷(xiāo)售口號(hào)。
【特別提示三】
考慮房屋的可變性和可持續(xù)性：可以因市場(chǎng)情況調(diào)整房型，可因觀念或家庭內(nèi)部變化重新裝修。
【特別提示四】
大膽創(chuàng)新，引領(lǐng)潮流。如主人房可設(shè)計(jì)成套房，浴室可設(shè)一個(gè)小桑拿房等。
會(huì)所：
項(xiàng)目之會(huì)所應(yīng)本著提高物業(yè)檔次、塑造極品生活的原則設(shè)計(jì)。
基本設(shè)計(jì)應(yīng)包括：業(yè)主俱樂(lè)部、室內(nèi)衡溫泳池、多功能活動(dòng)中心等。
配套設(shè)施
設(shè)計(jì)理念：“打造合肥地王
建構(gòu)精致生活”
【特別提示一】
車(chē)庫(kù)
人車(chē)分流;
地下停車(chē)位與地面機(jī)動(dòng)車(chē)位的設(shè)計(jì)要充足，并合理安排商業(yè)裙樓的人流、物流交通組織，特別是臨時(shí)停車(chē)位的設(shè)計(jì)要超前。
私家保健診所等醫(yī)療服務(wù)設(shè)施
設(shè)業(yè)主健康檔案，24小時(shí)私人醫(yī)療保健咨詢(xún)服務(wù)
【特別提示二】
垃圾收集箱可因區(qū)域不同設(shè)計(jì)成不同樣式，建議采用環(huán)保材料。
配套設(shè)備建議
住戶(hù)電話，Internet千兆光纖網(wǎng)絡(luò)接駁預(yù)留;
小區(qū)有線電視系統(tǒng)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng);
小區(qū)直飲水系統(tǒng);
住戶(hù)家用熱水供應(yīng)設(shè)備;
分戶(hù)集中式空調(diào);
閉路電視安全監(jiān)控系統(tǒng)，住戶(hù)可視對(duì)講門(mén)鈴，聯(lián)動(dòng)三防報(bào)警系統(tǒng);
智能化物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
篇2：香蜜湖信華花園會(huì)所功能設(shè)計(jì)建議
香蜜湖 [信華花園] 會(huì)所功能建議
為配合香蜜湖 [信華花園] 的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，謹(jǐn)提供以下會(huì)所功能要求供貴司參考。會(huì)所功能可分為室內(nèi)及室外部分，而項(xiàng)目規(guī)模龐大，可考慮設(shè)雙會(huì)所(主要指室內(nèi)部分)，一個(gè)臨近別墅及小高層區(qū)，集中設(shè)置最高檔豪華的會(huì)所設(shè)施，以突顯其顯赫地位;另一個(gè)則為屋苑住戶(hù)較易親近的會(huì)所。具體如下：
I.別墅區(qū)會(huì)所室內(nèi)功能
。 豪華、風(fēng)格及情調(diào)獨(dú)特的接待大堂(但面積無(wú)須太大)
。 香氛美容按摩中心(Health Spa)
。 桑拿、水療及穴位推拿中心
。 保健顧問(wèn)中心
。 多功能影響視廳(配備高級(jí)音響系統(tǒng))
。 電子商務(wù)中心
。 雪茄室
。 紅酒庫(kù)
II.。 高層會(huì)所室內(nèi)功能
。 豪華氣派中空大堂
。 室內(nèi)恒溫特色泳池及水力按摩池
。 桑拿室
。 健身中心
。 舞蹈室
。 桌球室
。 乒乓球室
。 壁球室
。 小型室內(nèi)多功能體育館(可靈活變成籃球球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)及排球場(chǎng))
。 兒童游戲及閱覽室
。 閱覽室結(jié)合棋牌室及茗茶室功能
。 多功能宴會(huì)廳
。 中餐廳(無(wú)味精健康食府，可對(duì)外經(jīng)營(yíng))
。 特色西餐廳及咖啡酒廊(可對(duì)外經(jīng)營(yíng))
III.。戶(hù)外會(huì)所設(shè)施
。 網(wǎng)球場(chǎng)(最少兩個(gè))
。 高爾夫練習(xí)場(chǎng)/果嶺推桿場(chǎng)
。 園林式?jīng)_泳泳池/兒童嬉水池
。 健身緩跑徑/腳底按摩徑
。 攀巖區(qū)
。 湖畔釣魚(yú)臺(tái)
。 湖畔模型船玩放區(qū)
。 小型親子(溫室)農(nóng)莊(可設(shè)于近小學(xué)區(qū)域)
。 兒童游戲區(qū)
。 老人活動(dòng)區(qū)/太極區(qū)
篇3：商業(yè)地產(chǎn)前期策劃建筑設(shè)計(jì)建議
商業(yè)地產(chǎn)前期策劃關(guān)于建筑設(shè)計(jì)的建議
隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟和理性，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)從當(dāng)初以住宅開(kāi)發(fā)模式做商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的套路中轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，甚至對(duì)后期經(jīng)營(yíng)管理的重視程度已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售。而在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動(dòng)線等。
本文從后期經(jīng)營(yíng)、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)前期商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的要求。以期在項(xiàng)目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計(jì)和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見(jiàn)，減少后期的改動(dòng)與損失。
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)造高質(zhì)量的商業(yè)空間
1、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體原則
商業(yè)物業(yè)較為常見(jiàn)的有以下四種空間形式：
?。?）室內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕；（如百貨、大賣(mài)場(chǎng)）
?。?）露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街；（如吳江路步行街、梅川路步行街等）
（3）回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋；（如西郊百聯(lián)購(gòu)物中心）
（4）室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。（如港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng)）
由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。
商業(yè)項(xiàng)目在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)得房率K（實(shí)際使用面積/銷(xiāo)售面積）也要控制，不能過(guò)小。室外步行街的得房率K能達(dá)到80——90%，而室內(nèi)購(gòu)物中心的得房率要小得多，因中庭、過(guò)道（街道）、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。
內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶(hù)的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對(duì)的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：
?。?）以主力店引導(dǎo)人流。
一般大型購(gòu)物中心都會(huì)引進(jìn)主力店來(lái)吸引人流，并對(duì)人流起到引導(dǎo)作用。通常會(huì)將主力店安排在整個(gè)人流動(dòng)線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò)路線；例如很多大賣(mài)場(chǎng)會(huì)設(shè)置在相對(duì)比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣(mài)場(chǎng)必須要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一條通道，通道兩邊通常布置專(zhuān)賣(mài)店。或者將大賣(mài)場(chǎng)設(shè)置在二樓，讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)過(guò)。
?。?）以局部的造景、中庭聚集人流；
景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號(hào)。
景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通過(guò)通透、寬敞的視覺(jué)可見(jiàn)性，消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流。
?。?）以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流；
餐飲業(yè)態(tài)已被驗(yàn)證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場(chǎng)、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動(dòng)人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對(duì)人流依賴(lài)較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。
餐飲業(yè)態(tài)有帶動(dòng)人氣的作用
?。?）出入口數(shù)量和位置的設(shè)置調(diào)節(jié)人流量均衡；
出入口是吸引人流的關(guān)鍵所在，但并非入口越多就是越好。過(guò)多的出入口也會(huì)導(dǎo)致人流的流失以及商業(yè)動(dòng)線的混亂。通常商業(yè)項(xiàng)目的出入口會(huì)有主入口和次入口之分，主入口1~2個(gè)，次入口2~3個(gè)，視項(xiàng)目的具體面積而定。
出入口的位置通常是設(shè)置在通行方便，人流量較大，曝光率較高的明顯位置，如街角。
商業(yè)街、商場(chǎng)的出入口設(shè)置比較
購(gòu)物中心的室外、外立面和室內(nèi)的處理，要處理講究建筑的個(gè)性風(fēng)格，同時(shí)要追求商業(yè)氣氛和娛樂(lè)性。比較常用的是店招和標(biāo)示兩種方式。
?。?）屋頂和外立面的合理處理店名招牌廣告位，既滿足經(jīng)營(yíng)期購(gòu)物氣氛的營(yíng)造，又能取得可觀的廣告位出租收入。
?。?）建筑細(xì)節(jié)中溶入標(biāo)志和圖示，也能完美的將建筑美和商業(yè)味融合。
5、商業(yè)項(xiàng)目的無(wú)障礙設(shè)計(jì)
商場(chǎng)應(yīng)為殘疾人、老人、孕婦、兒童等弱勢(shì)群體提供良好的平等的購(gòu)物環(huán)境，在建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)“以人為本”的思想。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自動(dòng)門(mén)、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專(zhuān)用電梯、專(zhuān)用廁所、專(zhuān)用停車(chē)位等。
6、商業(yè)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)
豐富的綠化能營(yíng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺(jué)。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就要拿出方案來(lái)，比如對(duì)種植花樹(shù)的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問(wèn)題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。
7、公共部位的燈光照明設(shè)計(jì)
商業(yè)燈光照明對(duì)創(chuàng)造舒適的購(gòu)物環(huán)境極其重要。如突出商品立體感和質(zhì)感的重點(diǎn)照明；注重情調(diào)表現(xiàn)，用在餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)區(qū)域的裝飾照明等等。良好亮度的商業(yè)燈光照明還能明顯改善空間感。在室內(nèi)空間感較小的購(gòu)物中心尤其要采用良好的燈光照明，使室內(nèi)空間顯得寬敞。要達(dá)到良好的購(gòu)物中心室內(nèi)燈光效果，在設(shè)計(jì)時(shí)要處理好照明的色溫、照度、顯色性與室內(nèi)裝修的質(zhì)感、色彩的關(guān)系，使燈光和裝飾相映生輝。
二、平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的最大挑戰(zhàn)。
在大型商業(yè)項(xiàng)目中，其業(yè)態(tài)種類(lèi)趨向于更加多樣化。既有不同規(guī)模、檔次的業(yè)態(tài)組合，如大型賣(mài)場(chǎng)、百貨店、精品店、商業(yè)街等；也有不同經(jīng)營(yíng)特色的業(yè)態(tài)組合，如文化、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物等。其服務(wù)內(nèi)容和功能結(jié)構(gòu)已經(jīng)超出了常見(jiàn)的特定建筑類(lèi)型范疇，而是一個(gè)組織精密、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、形態(tài)豐富的以商業(yè)為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業(yè)態(tài)與復(fù)雜的功能流程之間的矛盾，是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最大的挑戰(zhàn)。
在商業(yè)運(yùn)營(yíng)與建筑設(shè)計(jì)之間有時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些不可調(diào)和的矛盾。僅從商業(yè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)與使用出發(fā)而確定的功能流程和空間布局，會(huì)影響到建筑結(jié)構(gòu)及造型的技術(shù)合理性，甚至?xí)a(chǎn)生關(guān)系到建筑物能否成立的問(wèn)題。因此，在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，一方面要追求技術(shù)的進(jìn)步、重視對(duì)新型結(jié)構(gòu)形式以及技術(shù)設(shè)備的研究和探索，以適應(yīng)更新的商業(yè)業(yè)態(tài)的使用要求；另一方面在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃和商業(yè)空間布局的同時(shí)，應(yīng)充分考慮技術(shù)實(shí)現(xiàn)的可能性。
三、人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)
人流系統(tǒng)是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)條件，失敗的人流規(guī)劃就會(huì)造成動(dòng)線混亂、人流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃
商業(yè)建筑的外部環(huán)境雖然不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，但其對(duì)吸引人流及聚集人流具
有重要的意義。1）人流規(guī)劃符合易達(dá)性
暢旺的人流、車(chē)流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)之根本。外部交通的易達(dá)性和人流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。因此，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好的易達(dá)性。
位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；過(guò)寬的主干道或者有護(hù)欄阻隔的道路兩邊，不利于人流的穿越和引導(dǎo)。
通?？梢愿鶕?jù)不同情況進(jìn)行如下設(shè)計(jì)：
*將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車(chē)站的位置
*在商場(chǎng)地下一層設(shè)置通道與地鐵車(chē)站相通
*設(shè)置過(guò)街人行天橋
*設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)
2）停車(chē)體系
現(xiàn)代商業(yè)對(duì)停車(chē)要求越來(lái)越高，除要確保停車(chē)位數(shù)量的基本條件外，車(chē)流的組織以及停車(chē)后的人流動(dòng)線也越來(lái)越受到重視。人車(chē)分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個(gè)滿足條件，越來(lái)越多的新建商業(yè)都會(huì)考慮專(zhuān)門(mén)的出租車(chē)上下客區(qū)。
對(duì)于大型商場(chǎng)而言，停車(chē)場(chǎng)地的設(shè)計(jì)及合理安排關(guān)系到消費(fèi)者的便捷性，并很大程度上影響到消費(fèi)者的購(gòu)物決定。從方便大多數(shù)消費(fèi)者的角度出發(fā)，宜在商場(chǎng)外部周?chē)贾么罅康牡孛嫱＼?chē)場(chǎng)位，但在實(shí)際操作中，地面停車(chē)通常需要占用大量空間，而被地下室停車(chē)位所取代，這就需要從地下停車(chē)庫(kù)到商場(chǎng)內(nèi)部的動(dòng)線必須便捷、直達(dá)；另外，還需協(xié)調(diào)好商場(chǎng)的貨物運(yùn)輸、卸貨區(qū)及出租車(chē)?？奎c(diǎn)的停車(chē)用地，并進(jìn)行有效的人車(chē)分流體系，以免對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生相互干擾的影響。
大型商業(yè)設(shè)施通常較為多見(jiàn)的是將車(chē)庫(kù)設(shè)置在地下一層或二層。以家樂(lè)福（碧云）為例，其車(chē)庫(kù)設(shè)置在地下一層，與家樂(lè)福賣(mài)場(chǎng)同一樓層，不用走電梯就直接通向超市內(nèi)部。方便了消費(fèi)者購(gòu)物，也增加了商家的商業(yè)機(jī)會(huì)。
3）廣場(chǎng)
許多大型的商業(yè)項(xiàng)目都有設(shè)置廣場(chǎng)，廣場(chǎng)可作為停車(chē)場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi)商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶(hù)外展示及大型營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的空間。
大型商業(yè)的廣場(chǎng)，分為室內(nèi)和室外兩種情況：
室內(nèi)廣場(chǎng)中庭；是大型商場(chǎng)購(gòu)物中心必不可少的建筑元素。
室外廣場(chǎng)的大小則視地塊規(guī)劃要求而定，通常會(huì)設(shè)置在主入口或項(xiàng)目紅線。以溧陽(yáng)項(xiàng)目為例，政府要求其建筑紅線距離人行道要退界60米，建設(shè)市民廣場(chǎng)。
一般廣場(chǎng)的用途主要有：
*設(shè)置地面停車(chē)場(chǎng)
*設(shè)置綠化、道路景觀
*設(shè)置消費(fèi)者休憩空間
4）外立面設(shè)計(jì)
形象鮮明、設(shè)計(jì)突出的商業(yè)項(xiàng)目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺(jué)享受，吸引它們前往，同時(shí)也是本項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的顯著標(biāo)致之一。
從外立面設(shè)計(jì)的角度來(lái)看，符合產(chǎn)品、目標(biāo)客戶(hù)定位是關(guān)鍵。通常一般的社區(qū)型大型購(gòu)物中心的外立面不應(yīng)設(shè)計(jì)的太過(guò)高檔或另類(lèi)，而是以暖色調(diào)、簡(jiǎn)約風(fēng)格等較有親和力的設(shè)計(jì)更為貼切普通大眾的審美觀點(diǎn)和消費(fèi)心理。
四、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃
室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素：物理因素、建筑設(shè)計(jì)因素、業(yè)態(tài)分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。
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即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項(xiàng)目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計(jì)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計(jì)、應(yīng)急出口設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計(jì)。此類(lèi)要求最好能夠在前期設(shè)計(jì)階段就明確下來(lái)，特別是大型商業(yè)項(xiàng)目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當(dāng)盡早明確，以免在后期建設(shè)過(guò)程中造成不必要的浪費(fèi)。
?。ǘ┙ㄖO(shè)計(jì)因素
1、人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價(jià)值。但在直線的人流動(dòng)線中，可以規(guī)劃幾個(gè)類(lèi)似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。
小中庭通常設(shè)置在較為靠里的位置，用于對(duì)人流的疏散引導(dǎo)。此外，小中庭也有利于增大一些商鋪的開(kāi)間和可視性，增加內(nèi)部商鋪的價(jià)值。
2、為了有效拉動(dòng)次級(jí)通道商鋪的人流量，可將收銀臺(tái)、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分功能分布在次級(jí)通道上，以拉升次級(jí)通道的人流量，同時(shí)也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。
3、如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁堵，提升人流平均到達(dá)率。
為了最大限度的保證人流暢通，有時(shí)會(huì)將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速人流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)存在一些問(wèn)題，例如：
商鋪的面積增大（原本可以劃分為兩間商鋪）
4、人流通道盡量采用圍繞中庭的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場(chǎng)的通透感，最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達(dá)率。
適當(dāng)?shù)倪B廊設(shè)計(jì)會(huì)起到很好的人流引導(dǎo)作用，連廊可以比作為室內(nèi)的天橋，在不同的區(qū)域之間起到橋梁作用。而且連廊也是很好的縱覽這個(gè)商場(chǎng)格局的位置，從而有效提高人流行走的效率。
5、在樓層之間設(shè)立的臺(tái)階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開(kāi)設(shè)計(jì)或設(shè)計(jì)成剪刀式，以增加人流上下樓時(shí)光顧店鋪的數(shù)量。
此種電梯和樓梯的設(shè)置在百貨商場(chǎng)里較為常見(jiàn)，這樣可以讓消費(fèi)者多繞半圈中庭，起到延長(zhǎng)行走路線的作用。
五、業(yè)態(tài)
1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達(dá)率，但如果將主力店放置在商場(chǎng)的中后端，在人流的影響下會(huì)極大的拉動(dòng)前邊商鋪的價(jià)值。在多層建筑結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)，最理想的人流拉動(dòng)策略是，將主力店設(shè)在高層。
2、按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類(lèi)商品的業(yè)態(tài)類(lèi)型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類(lèi)型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂(lè)、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上
3、按照商品屬性進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，一般而言購(gòu)買(mǎi)頻率、占用空間較小的日常生活用品一般分布在較低樓層處，而不常購(gòu)買(mǎi)、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品、家用電器、大型書(shū)店等就是典型。
4、進(jìn)行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營(yíng)相同類(lèi)型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置，既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效應(yīng)，又能方便消費(fèi)者選購(gòu)不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達(dá)到“1+1>2”的效果。
六、顧客生理、心理因素（緩解顧客購(gòu)物疲乏感和不適感）
1、每層樓的人流過(guò)道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡(jiǎn)單易梳理的人流動(dòng)線，可以使消費(fèi)者更加輕松的行進(jìn)，而不會(huì)產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向，不知身在何處的感覺(jué)，
從而喪失了再次光顧的情緒。2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場(chǎng)的通透感，使顧客不產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。
3、在中庭小廣場(chǎng)設(shè)立休息區(qū)域，對(duì)不同的顧客進(jìn)行分流，同樣，顧客短暫的休息可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。
4、應(yīng)該在人流通道頭尾端等地方給予顯著的區(qū)域和功能標(biāo)識(shí)，方便顧客辨認(rèn)，避免了消費(fèi)者認(rèn)為商場(chǎng)像迷宮難逛，而產(chǎn)生下次不會(huì)再來(lái)的想法。
總之，通過(guò)對(duì)商業(yè)建筑室內(nèi)、室外人流系統(tǒng)的規(guī)劃，能夠較好的避免商鋪人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商鋪價(jià)值達(dá)到最大化。
總結(jié)
以上從后期招商、經(jīng)營(yíng)的角度考慮了規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功有哪些關(guān)鍵因素、商業(yè)建筑的人流系統(tǒng)規(guī)劃、時(shí)至今日最好的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式發(fā)生了哪些變化。主要對(duì)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)；人流系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了著重的研究分析，注重在細(xì)節(jié)方面的要求，經(jīng)營(yíng)中問(wèn)題的改進(jìn)，招商實(shí)踐中難點(diǎn)的建議。