寫字樓項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)的分類及應(yīng)用
一幢綜合型超高層寫字樓，由于其一般單位面積較大，樓內(nèi)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，使用功能繁多。往往客人初入寫字樓時(shí)如入迷宮，加之配套設(shè)施齊全。各類機(jī)電設(shè)備、管路、閥門眾多。管理者及操作人員面對(duì)龐大系統(tǒng)，經(jīng)常無從下手。
因此，在物業(yè)管理公司接管寫字樓物業(yè)后，針對(duì)寫字樓在開發(fā)建設(shè)中忽視標(biāo)識(shí)作用，造成標(biāo)識(shí)不全、標(biāo)識(shí)不清的情況，有針對(duì)性的進(jìn)行完善和彌補(bǔ)，以達(dá)到方便業(yè)主，方便管理的功效。
標(biāo)識(shí)的形式可根據(jù)使用場(chǎng)合的不同而分別采用劃區(qū)、印章、標(biāo)牌、色標(biāo)和記錄等多種形式。
一、建筑索引指示
即由物業(yè)本體房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)固有的功能布局標(biāo)識(shí)，其一般有四類：
1.樓層標(biāo)識(shí)：如B1F、1F、10F等常布設(shè)在樓層、樓梯間、走道內(nèi)。
2.區(qū)域標(biāo)識(shí)：如某室、某座、某區(qū)、某號(hào)、某街、郵政郵編等標(biāo)識(shí)常固定在寫字樓立面、樓層公共區(qū)域、房間主門區(qū)域。
3.功能標(biāo)識(shí)：為區(qū)分各使用功能的標(biāo)識(shí)，常有衛(wèi)生間、吸煙區(qū)、強(qiáng)電井、弱電井、電梯機(jī)房、冷氣操作間、會(huì)客區(qū)、殘疾通道、商務(wù)中心、購物中心、康樂中心、閱覽室、禮品部、餐廳等標(biāo)識(shí)在功能區(qū)的主出入口處或門上。
4.公司的名牌標(biāo)識(shí)：如水牌一般設(shè)在大堂、公司銘牌(一般設(shè)在各公司的樓層)。
5.平面引導(dǎo)標(biāo)識(shí)和消防安全疏散標(biāo)識(shí)：一般設(shè)在各區(qū)主出入口和消防安全通道消防樓梯口處自然標(biāo)識(shí)是為了明確寫字樓各使用功能，方便來訪客戶，因該類標(biāo)識(shí)常安裝在各功能區(qū)的主出入口處。應(yīng)制作精良、美觀大方，晝夜能用，與寫字樓硬件裝修檔次相配套。
二、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)
由于一般綜合型寫字樓的機(jī)電設(shè)備復(fù)雜、種類繁多，對(duì)其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的可靠性要求又高，因此正確標(biāo)識(shí)各類設(shè)備設(shè)施、管路性質(zhì)、閥門狀態(tài)，在突發(fā)機(jī)電設(shè)備事故的處理中，縮短處理時(shí)間，贏得寶貴時(shí)機(jī)，顯得尤為重要。
設(shè)備標(biāo)識(shí)一般按系統(tǒng)分為：電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、鍋爐供熱系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、安全監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、衛(wèi)視接受系統(tǒng)、電話電視系統(tǒng)等。該類標(biāo)識(shí)主要為了表明設(shè)備狀態(tài)、功能、設(shè)備編號(hào)、技術(shù)參數(shù)及使用要求。
三、交通指示標(biāo)識(shí)
交通道路引導(dǎo)標(biāo)識(shí)主要對(duì)道路交通起警示、疏導(dǎo)、告知作用，常用熒光標(biāo)牌形式制作，單體有效面積較大，標(biāo)識(shí)種類常有：
a彎道、b上坡、c下坡、d限高、e限速、f禁鳴、g避讓、h單行、i禁停、j繞行、k環(huán)行、l停車、m方向引導(dǎo)標(biāo)識(shí)、n機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車、o車位以滿、p私家車位、q免費(fèi)停車區(qū)、r收費(fèi)停車區(qū)、s荷載等應(yīng)根據(jù)各寫字樓實(shí)際道路交通狀況，道路特點(diǎn)具體設(shè)置此類標(biāo)識(shí)，此類標(biāo)識(shí)制作應(yīng)符合國家的道路交通安全法規(guī)。
四、安全警示標(biāo)識(shí)
安全警示標(biāo)識(shí)應(yīng)突出其警示作用，一般以黃色、紅色為主色調(diào)，管區(qū)內(nèi)常包括:
“有電危險(xiǎn)!”、“危險(xiǎn)!請(qǐng)勿攀越”，在天臺(tái)處設(shè)有“請(qǐng)注意!慎防墜落”。
雨雪天外場(chǎng)用“地面潮濕、當(dāng)心跌到!”施工區(qū)用“正在施工，請(qǐng)勿靠近!”、“正在維修，暫停使用”，危險(xiǎn)區(qū)常用“下有線路，請(qǐng)勿挖掘!”、“煤氣管路、禁止煙火”、“高壓!止步!”、“線路有人工作，請(qǐng)勿合閘”、“注意，當(dāng)心碰頭!”“注意!油漆未干”、“小心!玻璃易碎”等以保證相關(guān)人員及設(shè)施的安全。
五、溫馨提示標(biāo)識(shí)
在寫字樓的公共區(qū)域應(yīng)布置一定數(shù)量的提示性標(biāo)識(shí)，以宣傳良好風(fēng)尚，影響使用人行為，如在公共衛(wèi)生間內(nèi)可設(shè)“節(jié)約用水”、“靠前方便，便后沖洗”、“節(jié)約用電，隨手關(guān)燈”。綠地及公共區(qū)域可設(shè)“愛護(hù)花草、請(qǐng)勿踐踏”、“依序停放，排列整齊”、“請(qǐng)勿喧嘩”、“請(qǐng)勿吸煙”、“吸煙有害健康”、“珍惜生命，遠(yuǎn)離毒品”等。
此類標(biāo)識(shí)用語應(yīng)注意文明禮貌，富有文采和詩意，增強(qiáng)親和力和感染力，以達(dá)到使用人配合遵守的目的。
六、服務(wù)作業(yè)標(biāo)識(shí)
在日常的物業(yè)服務(wù)過程中，有些服務(wù)作業(yè)不可避免地要影響到客戶，如電梯檢修、設(shè)備檢查、設(shè)備維修、衛(wèi)生間保潔等等，此時(shí)在作業(yè)區(qū)域放置作業(yè)標(biāo)識(shí)，告知客戶，一方面可以配合作業(yè)，另一方面也避免出現(xiàn)安全事故。還有一些服務(wù)工作，是有必要告知客戶的，如消毒工作，使用作業(yè)標(biāo)示，標(biāo)注消毒時(shí)間，能夠讓客戶放心。
七、質(zhì)量檢查標(biāo)識(shí)
質(zhì)量檢查標(biāo)識(shí)是包括對(duì)服務(wù)質(zhì)量的檢查標(biāo)識(shí)和對(duì)設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量檢查標(biāo)識(shí)。服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)識(shí)即體現(xiàn)對(duì)服務(wù)質(zhì)量的重視又體現(xiàn)出質(zhì)量管理的方法，通過檢查標(biāo)識(shí)讓客戶感受到物業(yè)公司的管理，設(shè)備設(shè)施的檢查標(biāo)識(shí)，更給客戶帶來一種安全感。質(zhì)量檢查標(biāo)識(shí)對(duì)提升企業(yè)品牌影響有重要作用。
篇2：寫字樓結(jié)構(gòu)分類分類標(biāo)準(zhǔn)
目前，社會(huì)上對(duì)辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒有評(píng)定辦公樓分級(jí)的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，辦公用房的分類及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于我們進(jìn)行物業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的結(jié)構(gòu)性分析、項(xiàng)目投資決策、市場(chǎng)營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計(jì)工作都是至關(guān)重要的。如果缺乏一個(gè)客觀的分類標(biāo)準(zhǔn)，往往會(huì)在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進(jìn)而造成決策和判斷上的偏差。因此，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)辦公用房結(jié)構(gòu)分類及分類標(biāo)準(zhǔn)的研究無疑具有重要現(xiàn)實(shí)意義。
一、辦公物業(yè)的分類
辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務(wù)等管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。
從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：
1、傳統(tǒng)辦公樓
兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位，排列組合而成。
這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結(jié)構(gòu)，較小的開間和進(jìn)深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。
建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結(jié)構(gòu)，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。
傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點(diǎn)：私密性強(qiáng)，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。
傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。
2、早期的現(xiàn)代辦公樓
特點(diǎn)：大空間。
這種模式的積極意義是：追求實(shí)效。
這種模式的消極之處是：機(jī)器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。
3、后期的現(xiàn)代辦公樓
特點(diǎn)：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務(wù)大廈。
景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當(dāng)?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。
4、智能化辦公樓
20世紀(jì)1970-1980年代，隨著信息時(shí)代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀(jì)1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。
智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，目前又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀(jì)辦公建筑發(fā)展的趨勢(shì)。
而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：
第一類，為近年設(shè)計(jì)建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達(dá)到3A以上，設(shè)備設(shè)施比較豪華，特別在安保、通訊、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等方面考慮較為周全。
第二類，是1990年代初設(shè)計(jì)，近年投入營運(yùn)的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設(shè)備，各類設(shè)施比較先進(jìn)，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設(shè)計(jì)，功能布局不盡合理。
第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設(shè)備一般，尤其在通訊、設(shè)施的配置上與目前的互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。
第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設(shè)施比較簡(jiǎn)易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢(shì)。
從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級(jí)、中級(jí)到高級(jí)，從落后、比較落后到先進(jìn)的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務(wù)、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場(chǎng)上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)是客觀存在的
二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標(biāo)準(zhǔn)的研究
就我國的辦公樓市場(chǎng)而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細(xì)分為兩個(gè)部分：頂級(jí)和甲級(jí)寫字樓。頂級(jí)寫字樓與國際寫字樓標(biāo)準(zhǔn)相符，甲級(jí)是按照本地市場(chǎng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)劃分的。所謂甲級(jí)寫字樓主要是參照了四星級(jí)酒店或五星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場(chǎng)各不相同，寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)通常是基于每個(gè)市場(chǎng)上的相對(duì)質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級(jí)寫字樓與國際寫字樓。
對(duì)于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時(shí)除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級(jí)和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)可作如下的劃分和界定：
1、頂級(jí)物業(yè)(國際寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達(dá)到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進(jìn)口高標(biāo)準(zhǔn)的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為大理石或高級(jí)墻紙或高級(jí)漆，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、T0T0等等。
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務(wù)會(huì)餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設(shè)施，其它如公園、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和圖書館。
③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設(shè)施先進(jìn)并對(duì)乘客和商品進(jìn)行分區(qū)。
④設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。
(3)客戶進(jìn)駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財(cái)團(tuán)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)辦公物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3A～5A
(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗(yàn)豐富并且資金雄厚。在項(xiàng)目開發(fā)的早期年份具有財(cái)務(wù)彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗(yàn)，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應(yīng)為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應(yīng)為大理石、花崗巖、或高級(jí)墻紙等材料，應(yīng)有吊頂，柱應(yīng)包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應(yīng)為大理石、花崗巖、高級(jí)地磚或鋪高級(jí)地毯，墻面應(yīng)為高級(jí)墻紙或高級(jí)漆(如立邦漆等)，應(yīng)有吊頂，電梯間應(yīng)有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進(jìn)口名牌潔具，如科馬、科勒、美標(biāo)、TOT0等等。
②配套設(shè)施：應(yīng)有配套商務(wù)、生活設(shè)施，如會(huì)議室、郵局、銀行、票務(wù)中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場(chǎng)，停車位充足。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報(bào)警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。
(3)客戶進(jìn)駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進(jìn)行研發(fā)、技術(shù)服務(wù)、電子商務(wù)或知名品牌代理等方面的業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：由經(jīng)驗(yàn)豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務(wù)包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)。
(5)交通便利：有多種交通工具直達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化：3A及3A以上。
3、中檔物業(yè)(乙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(jìn)(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級(jí)漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。
②配套設(shè)施：有專用地上、地下停車場(chǎng)。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報(bào)警；無綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：無限制。
(3)客戶進(jìn)駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務(wù)：有物業(yè)公司服務(wù)。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級(jí)寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標(biāo)準(zhǔn)：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。
②配套設(shè)施：無。
③設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報(bào)警；無綜合布線。
(2)規(guī)模：無限制。
(3)客戶進(jìn)駐：客戶基本是小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)。
(4)物業(yè)服務(wù)：可有一般性的物業(yè)服務(wù)如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達(dá)。
(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
篇3：寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)
寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)及等級(jí)
商務(wù)樓、寫字樓、商鋪類型劃分
商務(wù)樓、寫字樓商鋪可以按照商鋪項(xiàng)目在整個(gè)建筑中的規(guī)模進(jìn)行劃分，分為兩大類：底商商鋪項(xiàng)目和零散商鋪。前者，酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、寫字樓等底層（可能包括一層、二層、三層和/或地下層）部分大規(guī)模用做底層商鋪項(xiàng)目的發(fā)展，規(guī)模大，牽涉到整體定位、整體包裝、整體商業(yè)組合等問題，所有商鋪?zhàn)鳛橐粋€(gè)完整的商業(yè)項(xiàng)目的內(nèi)容而存在。
北京的王府飯店、北京豐聯(lián)廣場(chǎng)、北京時(shí)代廣場(chǎng)、北京嘉里中心底層商業(yè)都屬于大規(guī)模商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目，面積規(guī)模比較大，項(xiàng)目本身具有很強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力，其主要客戶范圍已經(jīng)超越了上面住戶、租戶，而是通過其市場(chǎng)運(yùn)做將周邊、甚至所在城市的某個(gè)消費(fèi)階層覆蓋進(jìn)來。
北京國貿(mào)商城實(shí)際上就是一個(gè)典型的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目，只是規(guī)模宏大，人們更多把它當(dāng)作是一個(gè)城市中心購物中心項(xiàng)目，其建筑形式，以及后面要談到的經(jīng)營形態(tài)、投資回收形態(tài)都體現(xiàn)出一個(gè)徹頭徹尾的商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目的特點(diǎn)。
2）鋪面、鋪位類型
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目一層會(huì)有不少屬于鋪面形式，其他樓層基本上都是鋪位形式。
3）經(jīng)營業(yè)態(tài)特點(diǎn)
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。
4）投資回收形態(tài)
商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的投資回收形態(tài)有出租和出售兩種。對(duì)于規(guī)模超過2萬平方米以上的該類項(xiàng)目，只要開發(fā)商實(shí)力足夠，為了確保對(duì)整個(gè)底商商鋪項(xiàng)目整體運(yùn)營的有效引導(dǎo)，建議開發(fā)商只要采取出租的方式，即使出售，也應(yīng)該主要以投資機(jī)構(gòu)為銷售對(duì)象。
投資策略
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；選擇較好的樓層；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。
商鋪投資者選擇商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的原則是：首先確定哪個(gè)商鋪從外部、內(nèi)部具有最好的"可視性"；以客流量為考慮參數(shù)，進(jìn)行深入挑選；最后結(jié)合擬選擇商鋪的上述條件及自身資金狀況，和開發(fā)商進(jìn)行購買價(jià)格或租金的洽商。
商務(wù)樓、寫字樓商鋪的規(guī)模相對(duì)比較小，但投資風(fēng)險(xiǎn)并不高，比較適合個(gè)人投資者投資。
商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪的特點(diǎn)
1）建筑形式特點(diǎn)
該類商鋪所屬的商務(wù)樓、寫字樓，商業(yè)功能不是其主要功能，里面的商鋪僅僅是為了滿足住戶、租戶等的需要，鑒于上述原因，這些零散商鋪主要集中在這些建筑的一層，數(shù)量少，規(guī)模也不大。
2）鋪面、鋪位類型
商務(wù)樓、寫字樓零散商鋪主要屬于鋪位形式，但鑒于這些建筑客戶的特定光顧方式，無論是寫字樓、飯店，其住戶、租戶都會(huì)從這些商鋪的門前走過，所以這些零散商鋪具有一定的鋪面的價(jià)值。
商用公寓與寫字樓有什么區(qū)別？
公寓與寫字樓從字面的意義一個(gè)是居住一個(gè)是辦公用樓,但它們也有共同的地方那就是它們都是商品房.它們根據(jù)功用被不同的消費(fèi)者接受.公寓在配套上主要是要達(dá)到居住功能,滿足居住的條件,而且要有一定的周邊配套,例如:菜市場(chǎng),學(xué)校,商場(chǎng)等.而寫字樓要求在好的地段,交通方便,周邊有一定的商業(yè)氣氛.當(dāng)然內(nèi)部配套也是不可忽視的.
公寓于寫字樓使用人群基本一致，都是企業(yè)白領(lǐng)，但購買和用途有差別，寫字客戶為企業(yè)購買自用及大型投資客戶。公寓為個(gè)人購買自住或小型投資客戶購買。兩者之間有一定互補(bǔ)性，按以后的發(fā)展形式來看，不論是物管、配套等因素來看。2者將會(huì)融合，現(xiàn)在已有寫字樓提倡酒店式管理及配備住宅應(yīng)有的公建配套。
公寓是以居住為主，但也摻雜的辦公成份，其設(shè)計(jì)類型完全區(qū)別于居住小區(qū)，有商業(yè)氛圍在其中，可稱為商住兩用。
寫字樓則以商為主，在建筑設(shè)計(jì)時(shí)其配套設(shè)施等就全部采用商用，主要以公司、企業(yè)為消費(fèi)群體。
功能
寫字樓應(yīng)該是純商務(wù)辦公;公寓是可辦公可居住的空間形式
人群
寫字樓的目標(biāo)客戶群為投資型買家及辦公企業(yè)
公寓的目標(biāo)人群以以往實(shí)際經(jīng)驗(yàn)判斷更多為滿足居住需求人群
寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)
美國通常把寫字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級(jí)，其中A級(jí)為投資級(jí)，該類寫字樓最適合市場(chǎng)要求，該類寫字樓最適合市場(chǎng)要求，高檔裝修和完善的配套設(shè)施是主要特征。該類物業(yè)能使公司形象和地位得到提升，B和C級(jí)寫字樓一般比較陳舊，設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流，部分物業(yè)通過改造可以上升為A級(jí)。規(guī)模小、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、配套設(shè)施缺乏的寫字樓從建成起就被列入低級(jí)寫字樓行列。
由于我國的寫字樓發(fā)展歷程短，分類標(biāo)準(zhǔn)還不成熟。目前，國內(nèi)關(guān)于寫字樓的劃分有如下三種標(biāo)準(zhǔn)：
（1）“甲”系列分類。在2000年第一次全面提出頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)的四級(jí)分類原則，是最早倡導(dǎo)和應(yīng)用甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)分類原則的機(jī)構(gòu)之一。所謂甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓主要是參照了星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習(xí)慣稱謂。寫字樓劃分主要以硬件和軟件為依據(jù)。硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到5A寫字樓水平；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施）電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。按照上述標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓分為如下四個(gè)類別：
頂級(jí)寫字樓：在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和具有強(qiáng)大輻射力的甲級(jí)寫字樓。因此寫字樓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)首先要完全達(dá)標(biāo)；其次是具有代表性和標(biāo)志性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面出類拔萃、傲視群雄。在城市中具有非常強(qiáng)的美譽(yù)度和知名度。例如上海的金茂大廈、北京的國貿(mào)中心、廣州的中信廣場(chǎng)，不但城內(nèi)的百姓知曉，全國各地的人也略知一二。
甲級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式，軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。
乙級(jí)寫字樓，硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓相比比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)為達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。
丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備實(shí)施基本為國產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服
務(wù)。在寫字樓開發(fā)和營銷過程中，甲級(jí)寫字樓是最常遇到的物業(yè)類型，為了使讀者對(duì)甲級(jí)寫字樓更清晰的認(rèn)識(shí)，全面認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫字樓的
（2）As系列分類，即按寫字樓的自動(dòng)化（automation）水平分類，自動(dòng)化水平越高，舒適度增加，辦公的效率也越高，所以在自動(dòng)化被人們廣泛重視的情況下，As系列分類常常被作為寫字樓檔次的標(biāo)志。實(shí)踐中，自動(dòng)化被詮釋成智能化，常常以智能化替代自動(dòng)化的稱謂。寫字樓定級(jí)有3A級(jí)智能化和5A級(jí)智能化之說。3A是指3種自動(dòng)化系統(tǒng)，包括樓宇自動(dòng)化（BuildingAutomationSystem）、辦公自動(dòng)化（OfficeAutomationSystem）和通訊自動(dòng)化（CommunicationSystem）。由于樓宇自動(dòng)化較復(fù)雜，專家們把它分為三類：樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SafeguardAutomationSystem）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FireAutomationSystem），合起來稱為5A。由此看，不能認(rèn)為5A就高于3A。各系統(tǒng)包含的內(nèi)容主要有：
通訊自動(dòng)化系統(tǒng)。包括雙向電視電話會(huì)議系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字是用戶交換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)。
樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)。包括冷熱源系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、停車庫系統(tǒng)。
辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門廳多媒體查詢系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)。
安保自動(dòng)化系統(tǒng)。包括監(jiān)視電話系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。
消防自動(dòng)化系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。
（3）按功能復(fù)合程度分類。分為純寫字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。純寫字樓是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)類型，底層雖然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)提供服務(wù)。一般地在底層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐廳、商務(wù)中心、娛樂場(chǎng)所、會(huì)議室等。
當(dāng)有兩種或者兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱為綜合樓。如辦公與商場(chǎng)復(fù)合的類型，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)，昆太國際大廈、萬通大廈等。
綜合樓的高級(jí)形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱綜合性建筑或復(fù)合型建筑，是集寫字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能協(xié)同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模宏大、功能齊全而被稱為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著非同尋常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽光城、北京的國貿(mào)中心等都屬于大型建筑綜合體。商務(wù)綜合體要求在很小的空間距離內(nèi)同時(shí)滿足高檔商務(wù)活動(dòng)需要，如高檔酒店、會(huì)議、展覽、商業(yè)推廣活動(dòng)、辦公、高級(jí)公寓、專業(yè)時(shí)尚店等有機(jī)融為一體。它是創(chuàng)新活動(dòng)基地、文化交流之地、財(cái)富薈萃之地，是地標(biāo)性建筑，反映城市風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有著大批的白領(lǐng)階層和成熟的公司企業(yè)，是高檔消費(fèi)活動(dòng)場(chǎng)所。
商務(wù)綜合體的配套商業(yè)設(shè)施主要包括餐飲（高檔飯店、麥當(dāng)勞、比薩店、咖啡店、果蔬店、茶吧、酒吧）、特色超市、精品購物店（世界名牌時(shí)裝、飾品、珠寶、藝術(shù)品、民間工藝品）、銀行、商務(wù)服務(wù)中心（票務(wù)代理、圖文制作、速遞）等。北京華潤置地開發(fā)的優(yōu)士閣根據(jù)ShoppingMall的綜合性、符合性和互補(bǔ)特點(diǎn)，進(jìn)一步借用以描述商務(wù)綜合體，稱為“商務(wù)Mall”，集辦公、酒店、金融、圖書館、健身等為一體，是成熟的商務(wù)綜合體。