互聯(lián)網(wǎng)維護(hù)及運(yùn)營協(xié)議書

為發(fā)展農(nóng)村信息化建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。甲、乙雙方本著真誠合作、共同建設(shè)、互惠互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商就在_________縣（市）實(shí)施_________工程，對(duì)戶聯(lián)網(wǎng)的長期維護(hù)及運(yùn)營事宜，達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容；

一、甲方的責(zé)任和義務(wù)：1．負(fù)責(zé)_________戶聯(lián)網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)和中心網(wǎng)站的維護(hù)管理：2．負(fù)責(zé)提供_________戶聯(lián)網(wǎng)基站平臺(tái)并幫助管理單位安裝調(diào)試：3．負(fù)責(zé)建立和維護(hù)管理戶聯(lián)網(wǎng)信息數(shù)據(jù)庫，并進(jìn)行遠(yuǎn)程檢測、發(fā)布信息及進(jìn)行系統(tǒng)更新；

4．負(fù)責(zé)對(duì)戶聯(lián)網(wǎng)維護(hù)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)：5．負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)有關(guān)各方對(duì)信息進(jìn)行有效的開發(fā)利用：6．負(fù)責(zé)編輯和印刷農(nóng)村信息戶聯(lián)網(wǎng)查詢指南。

二、乙方的責(zé)任和義務(wù)：1．負(fù)責(zé)對(duì)戶聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的日常管理和維護(hù)：2．用規(guī)定格式向甲方提供本地的農(nóng)業(yè)信息錄入信息庫和日常動(dòng)態(tài)信息錄入：3．負(fù)責(zé)本地的人工咨詢服務(wù)和不斷地?cái)U(kuò)大用戶量。

三、利潤分配

1．戶聯(lián)網(wǎng)固定用戶的信息收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為_________元／戶，戶聯(lián)網(wǎng)安裝并開通的下一個(gè)月起到_________年_________月底，全部歸乙方。

2．從_________年_________月_________日起，甲乙雙方對(duì)所收的戶聯(lián)網(wǎng)信息費(fèi)平均分配，各占50％。

四、在平臺(tái)安裝調(diào)試完成以后，乙方若要甲方派出技術(shù)人員提供技術(shù)支持和維護(hù)時(shí)，乙方要負(fù)責(zé)甲方技術(shù)人員的差旅、交通和食宿費(fèi)用。

五、甲方擁有戶聯(lián)網(wǎng)的全部知識(shí)產(chǎn)權(quán)。

六、本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效，終止協(xié)議需提前一個(gè)月用書面形式通知對(duì)方，續(xù)簽協(xié)議也需提前一個(gè)月用書面形式通知對(duì)方，本協(xié)議未盡事宜，由雙方友好協(xié)商解決。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

代表（簽字）：_________

代表（簽字）：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

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篇2：地產(chǎn)品牌運(yùn)營七大誤區(qū)

誤區(qū)之一:做房地產(chǎn)品牌就是做房地產(chǎn)精品

時(shí)下,房地產(chǎn)界所謂“產(chǎn)品主義”盛行,其實(shí),房地產(chǎn)產(chǎn)品與房地產(chǎn)品牌是兩個(gè)不同的概念,兩者既有區(qū)別又有聯(lián)系。

1.房地產(chǎn)品牌是消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的各種感受的總和。本質(zhì)上它是一種抽象的、無形的概念,它存在于消費(fèi)者的頭腦中;而房地產(chǎn)產(chǎn)品則是實(shí)實(shí)在在的存在物,包括建筑、環(huán)境、市政、配套等要素,它是具體的、看得見的。

2. 房地產(chǎn)品牌高于房地產(chǎn)產(chǎn)品。房地產(chǎn)品牌內(nèi)涵決定了房地產(chǎn)產(chǎn)品的性質(zhì)與內(nèi)容。不同的房地產(chǎn)品牌能使人們識(shí)別出它所標(biāo)定下的房地產(chǎn)產(chǎn)品有別于其它房地產(chǎn)品牌產(chǎn)品的質(zhì)量、特色和設(shè)計(jì)等最基本的特征。一個(gè)沒有品牌的房地產(chǎn)產(chǎn)品,一旦有計(jì)劃地“植入”房地產(chǎn)品牌,從而會(huì)徹底改變?cè)瓉淼姆康禺a(chǎn)產(chǎn)品。因此,無形的房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命與靈魂,品牌決定產(chǎn)品的性格、個(gè)性、氣質(zhì)、風(fēng)度等。

3.房地產(chǎn)品牌以房地產(chǎn)產(chǎn)品為載體。房地產(chǎn)產(chǎn)品不一定必須有品牌,但是,每一個(gè)品牌之內(nèi)肯定有房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品。房地產(chǎn)產(chǎn)品是房地產(chǎn)品牌的基礎(chǔ),沒有好的房地產(chǎn)產(chǎn)品,用于識(shí)別房地產(chǎn)產(chǎn)品來源和個(gè)性的房地產(chǎn)品牌就無以存活。一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品只有能夠得到消費(fèi)者的信任、認(rèn)可與接受并能與消費(fèi)者建立起強(qiáng)韌而密切的關(guān)系,才能使標(biāo)定在該樓盤上的品牌得以長久存活。

4. “做房地產(chǎn)品牌”與“做房地產(chǎn)精品”是兩種不同的游戲規(guī)則。“做房地產(chǎn)品牌”是建立在以顧客認(rèn)知管理為中心的基礎(chǔ)上的一整套開放式方法體系,其游戲的出發(fā)點(diǎn)是消費(fèi)者的心智,其最終目的是要在消費(fèi)者心目中塑造強(qiáng)勢的房地產(chǎn)品牌。“做房地產(chǎn)精品”是建立在以全面質(zhì)量管理為中心的基礎(chǔ)上的一整套收斂式方法體系,其游戲的出發(fā)點(diǎn)是發(fā)展商所開發(fā)的樓盤產(chǎn)品,其目的是塑造樓盤精品。塑造強(qiáng)勢房地產(chǎn)品牌包含塑造樓盤精品的基礎(chǔ)工作。

誤區(qū)之二:沒有速成的房地產(chǎn)品牌

許多人認(rèn)為,做房地產(chǎn)品牌非一朝一夕之功,品牌是一個(gè)長期培育的過程,必須舍棄和犧牲房地產(chǎn)短期銷量和效益,做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。這種說法使許多試圖做房地產(chǎn)品牌的發(fā)展商知難而退,使大部分發(fā)展商至今徘徊在房地產(chǎn)品牌運(yùn)營的大門之外。

筆者經(jīng)過多年的理論研究與實(shí)戰(zhàn)總結(jié)證明:“房地產(chǎn)品牌運(yùn)營”不僅是發(fā)展商賴以生存與發(fā)展的高層次的長程戰(zhàn)略,同時(shí)更是發(fā)展商在短期內(nèi)迅速提高銷量、迅速提升產(chǎn)品價(jià)值的震撼人心的營銷利器。

現(xiàn)代城、陽光100、萬泉新新家園、奧林匹克花園、碧桂園等房地產(chǎn)品牌的成功運(yùn)作的事實(shí)證明:房地產(chǎn)品牌是完全可以速成的!

房地產(chǎn)品牌的速成運(yùn)作必須把握好以下步驟:

1. 定位準(zhǔn)確

房地產(chǎn)品牌進(jìn)入市場,首先要做好品牌市場定位、品牌理念、品牌產(chǎn)品和品牌時(shí)機(jī)四大定位。

2. 一步到位

房地產(chǎn)品牌運(yùn)營絕不是零敲碎打的滾動(dòng)開發(fā)。

一步到位,指發(fā)展商開發(fā)規(guī)模、總投入與投入要素如人力、資金等達(dá)到有競爭優(yōu)勢的較大的量與較高的水平及較高的起點(diǎn)。這個(gè)量有多大?水平高到什么程度?要根據(jù)項(xiàng)目本身規(guī)模、市場需要、競爭者水平與潛在競爭者動(dòng)態(tài)等情況及發(fā)展商的主觀目標(biāo)來確定。

3. 寧過無不及

在確定具體的投入量時(shí),由于信息的不完全性,很難找到一分不差、既不多又不少的合適界線。所以,在產(chǎn)出效果難以精確控制的情況下,對(duì)那些影響成功的決定性投入因素與投入量不妨采取“寧過無不及”的原則。

4. 建立提前優(yōu)勢

實(shí)施速成房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略,意味著發(fā)展商計(jì)劃將未來大增長目標(biāo)加速實(shí)現(xiàn),其實(shí)現(xiàn)手段如品牌競爭力、價(jià)格競爭力、渠道競爭力和傳播及促銷競爭力,就要按未來大增長目標(biāo)所必需的最優(yōu)條件來設(shè)置,如未到規(guī)模經(jīng)濟(jì)而采取規(guī)模經(jīng)濟(jì)條件下的低價(jià)格、大宣傳規(guī)模與大宣傳力度、大渠道網(wǎng)絡(luò)及超值產(chǎn)品。只有提前優(yōu)勢,才能提前大發(fā)展。

5. 集中

所謂集中即“集中資源做品牌”:1 品牌目標(biāo)集中。在資源緊張的情況下,要求發(fā)展商將所有資源集中到一個(gè)目標(biāo)上。2 品牌運(yùn)營力量集中。在時(shí)間上把多項(xiàng)資源和能力同時(shí)安排在幾個(gè)關(guān)鍵發(fā)展階段上;在空間上,把多項(xiàng)資源和能力集中到一個(gè)或少數(shù)重要的活動(dòng)與目標(biāo)上。3 品牌運(yùn)營協(xié)同。在整個(gè)品牌運(yùn)營過程中,使各項(xiàng)資源與各項(xiàng)活動(dòng),形成目標(biāo)一致,效果一致,互相配合,互相利用的統(tǒng)一協(xié)同的整體。

6. 精確的立體戰(zhàn)

房地產(chǎn)品牌運(yùn)營精確的立體戰(zhàn)模式,是目標(biāo)與結(jié)果之間關(guān)系明確、目標(biāo)與手段之間關(guān)系明確、投入與產(chǎn)業(yè)之間關(guān)系明確的一套精確化品牌營銷方法體系。這套精確的方法體系一旦啟動(dòng),必將產(chǎn)生摧枯拉朽、震憾人心的效果。

誤區(qū)之三:做房地產(chǎn)品牌就是誠信經(jīng)商、老老實(shí)實(shí)兌現(xiàn)客戶的承諾

從本質(zhì)上說,房地產(chǎn)品牌是發(fā)展商通過房地產(chǎn)產(chǎn)品(包括服務(wù))對(duì)消費(fèi)者最莊嚴(yán)、最重要的承諾。房地產(chǎn)品牌傳播就是發(fā)展商以各種各樣的富有感染力的信號(hào)向廣大消費(fèi)者宣傳這種承諾,消費(fèi)者接受信息,通過購買、消費(fèi)該品牌標(biāo)定的房地產(chǎn)產(chǎn)品,感受這種承諾存在與否。如果消費(fèi)者感知、接受、信任房地產(chǎn)品牌的這種承諾,那么,該房地產(chǎn)品牌就擁有了存活于房地產(chǎn)市場的資格。

但是,房地產(chǎn)品牌運(yùn)營決不僅僅是“老老實(shí)實(shí)地兌現(xiàn)客戶的承諾”。兌現(xiàn)客戶承諾只是房地產(chǎn)品牌運(yùn)營最起碼、最基本的條件。而房地產(chǎn)品牌運(yùn)營最崇高的使命則是創(chuàng)造高價(jià)值的房地產(chǎn)品牌。

高價(jià)值房地產(chǎn)品牌,它擁有顧客認(rèn)同程度高的品牌印象,擁有大量認(rèn)同品牌的顧客和潛在顧客。擁有這一優(yōu)勢的房地產(chǎn)品牌,就等同于巨大的資本資源。判斷一個(gè)房地產(chǎn)品牌有多大價(jià)值,即看它有多少個(gè)品牌印象。每個(gè)品牌印象,代表一個(gè)認(rèn)同該品牌的顧客。

房地產(chǎn)品牌印象怎樣達(dá)到較高的顧客認(rèn)同?以下條件是必不可少的。同時(shí),這些條件構(gòu)成了房地產(chǎn)品牌創(chuàng)造的五大目標(biāo),也是高價(jià)值房地產(chǎn)品牌的五大特點(diǎn):

1.顧客對(duì)品牌印象的完整性、豐滿性;

2.顧客對(duì)品牌印象記憶的深刻性;

3.顧客對(duì)品牌印象的良好感情;

4.品牌印象與顧客的關(guān)鍵購買動(dòng)機(jī)建立排他性聯(lián)系;

5.顧客對(duì)品牌形成購買指令性的信念與價(jià)值觀等。

誤區(qū)之四:房地產(chǎn)品牌就是房地產(chǎn)商標(biāo)

樓盤品牌與樓盤商標(biāo)是極易混淆的一對(duì)概念。許多發(fā)展商錯(cuò)誤地認(rèn)為,樓盤進(jìn)行商標(biāo)注冊(cè)后就成為了一個(gè)品牌,事實(shí)上,兩者既有聯(lián)系,又有區(qū)別。

樓盤商標(biāo)是樓盤品牌的一部分。樓盤商標(biāo)是樓盤品牌中的標(biāo)志和名稱部分,它使消費(fèi)者便于識(shí)別。但房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵遠(yuǎn)不止于此。房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)樓盤名稱和符號(hào),更是樓盤的一種綜合的象征。需要賦予樓盤的形象、個(gè)性、生命。樓盤的標(biāo)志和樓盤名稱的設(shè)計(jì)只是建立樓盤品牌的第一道工作,也是必不可少的一道程序,但要真正成為房地產(chǎn)品牌,還要著手品牌個(gè)性、品牌認(rèn)同、品牌定位、品牌傳播、品牌管理等各方面的內(nèi)容完善。這樣,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)品牌的認(rèn)識(shí),才會(huì)由形式到內(nèi)容、從感性到理性、從淺層到深入,從而完成由未知-認(rèn)識(shí)-理解-確信-行為的階梯,形成忠誠顧客。

誤區(qū)之五:做房地產(chǎn)品牌就是做“概念”,做“賣點(diǎn)”

房地產(chǎn)品牌“概念”或“賣點(diǎn)”的策劃是房地產(chǎn)品牌運(yùn)營的核心內(nèi)容之一,可以說“品牌概念”是房地產(chǎn)品牌的靈魂。一般來說,房地產(chǎn)品牌概念的策劃可以從以下方面著手:

1. 把品牌定義為顧客實(shí)用性的、感情需求的或自我表現(xiàn)等方面的利益點(diǎn)。如:“生態(tài)住宅”、“環(huán)保小區(qū)”、“公園里的家”、“CEO府邸”、“網(wǎng)絡(luò)社區(qū)”、“水景住宅”等等。

2. 把品牌定義為產(chǎn)品類型或用途。如:“酒店式公寓”、“商住式公寓”、“純居住小區(qū)”、“SOHO”等等。

3.把品牌定義為產(chǎn)品的優(yōu)點(diǎn)與高品質(zhì)。如:“名師設(shè)計(jì)”、“貼身管家”、“魯班獎(jiǎng)”、“寬帶”、“名校”、“圖書館”、“藝術(shù)館”等等。

4. 把品牌定義為產(chǎn)品的高價(jià)值。如:“性價(jià)比”、“海景豪宅”、“無敵風(fēng)景”、“港式豪宅”、“歐式豪宅”等等。

5. 把品牌與有吸引力的地段、區(qū)域、板塊相結(jié)合。如:“CBD”、“CLD”、“奧運(yùn)商圈”、“亞運(yùn)商圈”、“中關(guān)村”、“圓明園花園” 等等。

6. 把品牌與可信度相結(jié)合。如:珠江竣景的整體開發(fā)概念、經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的政府概念、某些小區(qū)的“現(xiàn)房銷售”概念、“無理由退房”概念等等。

顯然,房地產(chǎn)品牌的創(chuàng)造僅有“品牌概念”、“品牌賣點(diǎn)”這個(gè)靈魂是不夠的,還必須有完整、生動(dòng)的“品牌生命有機(jī)體”作為靈魂的支持與支撐。

誤區(qū)之六:做房地產(chǎn)品牌就是做知名度、做“明星樓盤”

大多數(shù)發(fā)展商與媒體都有一個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū),把追求名牌樓盤、明星樓盤看成是房地產(chǎn)品牌的最高戰(zhàn)略,認(rèn)為只要肯花大錢,大做宣傳廣告,提高知名度,就可以換來一個(gè)名牌。

房地產(chǎn)品牌的最高戰(zhàn)略,應(yīng)是創(chuàng)造高價(jià)值品牌,才能使樓盤成功并長久不衰。名牌充其量是高價(jià)值品牌的一個(gè)要素。

衡量一個(gè)房地產(chǎn)品牌有沒有價(jià)值,價(jià)值有多大,除了要看品牌知名度之外,還要看品牌推崇度、品牌滿意度、品牌忠誠度等指標(biāo)。每項(xiàng)指標(biāo)得分高低,要看它們各自在品牌印象的完整性、記憶

性、深刻性、品牌感情、定位準(zhǔn)確、購買價(jià)值觀的得分總和。

要達(dá)到較高品牌滿意度和品牌忠誠度,就必須將房地產(chǎn)品牌定位準(zhǔn)確,使樓盤品牌在顧客心目中產(chǎn)生深刻、完整的印象,還需要消費(fèi)者在房地產(chǎn)產(chǎn)品使用體驗(yàn)中產(chǎn)生不舍分離的感情,并升華到價(jià)值觀認(rèn)定的理想境界。

誤區(qū)之七:中小發(fā)展商、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不需要、也很難塑造房地產(chǎn)品牌

許多中小發(fā)展商在談及房地產(chǎn)品牌時(shí),都存在一個(gè)誤區(qū),即:“做品牌那是以后的事情,當(dāng)務(wù)之急是積累資本,搞好銷售策劃,盡快把房子賣出去。”

的確,初次投資房地產(chǎn),資金短缺,經(jīng)驗(yàn)不足、能力有限、管理不到位等等,生存的風(fēng)險(xiǎn)還是一個(gè)大問題,還有何資格談?wù)摲康禺a(chǎn)品牌?但是,真正的房地產(chǎn)品牌運(yùn)營模式既是大型房地產(chǎn)開發(fā)商塑造高價(jià)值房地產(chǎn)品牌的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略,同時(shí),中小發(fā)展商也完全可以通過領(lǐng)先一步的房地產(chǎn)品牌運(yùn)營戰(zhàn)略,實(shí)現(xiàn)巧妙的低成本的價(jià)值提升。中小發(fā)展商不僅能在短期內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值,更能為其進(jìn)一步擴(kuò)張積累極其寶貴的無形資產(chǎn)。

房地產(chǎn)品牌運(yùn)營既是企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必由之路,又是企業(yè)短期迅速膨脹、克敵制勝的營銷法寶。中小發(fā)展商實(shí)施房地產(chǎn)品牌運(yùn)營戰(zhàn)略應(yīng)特別重視以下幾個(gè)方面:

首先,要有一個(gè)準(zhǔn)確、鮮明、獨(dú)特的概念定位。如果房地產(chǎn)品牌定位沒有與目標(biāo)顧客群存在心馳神往的購買動(dòng)機(jī),沒有一致的聯(lián)系或沒有在這種聯(lián)系中取得排它性競爭優(yōu)勢,就難以贏得顧客的青睞。

其次,房地產(chǎn)品牌策劃要以向顧客提供超值產(chǎn)品為基礎(chǔ)。所謂超值產(chǎn)品,是使顧客總受益價(jià)值大于顧客總付出,而給顧客帶來盈余或剩余價(jià)值(即消費(fèi)者剩余)。這種剩余價(jià)值不是一點(diǎn)點(diǎn)或是多一些,而是一種導(dǎo)致質(zhì)變的非常大、非常多的量,這個(gè)質(zhì)變,就是超值商品使顧客從一般商品的簡單消費(fèi)行為上升到對(duì)品牌認(rèn)同、服從、信仰和忠誠的文化境界。什么叫文化?文而化之,即能改變?nèi)说纳罘绞降囊环N強(qiáng)大力量。超值商品就是如此。

最后,中小發(fā)展商在實(shí)施房地產(chǎn)品牌運(yùn)營的初期,就應(yīng)該制定長期的品牌戰(zhàn)略目標(biāo),將品牌的目標(biāo)與營銷的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)真正的和諧與統(tǒng)一。只有心存高遠(yuǎn),才能把握眼前的市場機(jī)會(huì),使中小發(fā)展商完成一次又一次的騰飛。

(作者為北京盛世紅格房地產(chǎn)品牌研究所所長)

篇3：國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營要點(diǎn)

　　國內(nèi)二三線城市商業(yè)綜合體策劃開發(fā)運(yùn)營的要點(diǎn)

　　城市商業(yè)綜合體，特指位于城市市區(qū)中心或主要商業(yè)區(qū)的商業(yè)綜合體，集社區(qū)公寓、開放式步行街、主題性封閉式的MALL、零售主力店、酒店、寫字樓等為一體，綜合開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。規(guī)模和體量可大可小。

　　城市商業(yè)綜合體把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會(huì)生活空間相結(jié)合，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)和管理，充分發(fā)揮城市功能與用地及建筑空間的共同作用，形成一個(gè)完整的街區(qū)，滿足人們對(duì)于居住、消費(fèi)、環(huán)保、休閑等多方面和諧統(tǒng)一的需求。

　　當(dāng)前，中國城市化進(jìn)程迅速提高，人口向區(qū)域中心城市集中，現(xiàn)代生活方式和商業(yè)資源向郊區(qū)和二三線城市滲透、擴(kuò)展，如何建設(shè)合理規(guī)劃的現(xiàn)代化的城市商業(yè)綜合體，是擺在實(shí)業(yè)界和政府面前的重要任務(wù)。

　　筆者多年從事城市商業(yè)綜合體的策劃和運(yùn)營，有幾點(diǎn)體會(huì)：

　　一、城市商業(yè)綜合體首先要符合城市發(fā)展規(guī)劃

　　隨著城市居住格局和消費(fèi)能力的變化，無論新區(qū)建設(shè)，還是舊區(qū)改造，都需要合理布局的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套，需要適合商業(yè)環(huán)境的新的商業(yè)物業(yè)內(nèi)容，政府規(guī)劃部門首先在用地上，應(yīng)該充分預(yù)留商業(yè)用地，并科學(xué)規(guī)劃用地內(nèi)容和控制性規(guī)劃要點(diǎn)。

　　由于城市商業(yè)綜合體首先是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，如何引導(dǎo)或影響政府利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)資源與城市功能的重新配置，達(dá)到集約目的，是發(fā)展商和運(yùn)營商應(yīng)該積極有為的工作。

　　發(fā)展商和運(yùn)營商應(yīng)積極為政府相關(guān)規(guī)劃提供有效建議，使建設(shè)項(xiàng)目的功能直接被接納到城市功能規(guī)劃中，使政府能夠更多了解城市實(shí)際需求，達(dá)到發(fā)展規(guī)劃與資源配置的更好結(jié)合。特別是要充分幫助政府解決急難的城市“舊城改造”、“新區(qū)商業(yè)中心”區(qū)塊二級(jí)用地開發(fā)問題，對(duì)于緩解城市居住、交通、環(huán)境與治安等壓力都是可以得到政府積極支持的，用地和規(guī)劃上也可獲得優(yōu)惠便利的政策條件。

　　二、城市商業(yè)綜合體開發(fā)的關(guān)鍵原則

　　城市商業(yè)綜合體開發(fā)建設(shè)，實(shí)際也是城市局部升級(jí)的時(shí)間安排，或在空間上的再次開發(fā)利用。牽涉到土地的一級(jí)整理、二級(jí)開發(fā)，系統(tǒng)性強(qiáng)，工程巨大，包容內(nèi)容復(fù)雜，更牽涉到城市居民、投資者和消費(fèi)者的切身利益，因此，項(xiàng)目用地的選擇、項(xiàng)目前期的策劃定位、項(xiàng)目的統(tǒng)籌運(yùn)營必須堅(jiān)持四大原則：

　　1、符合“剛性規(guī)劃”的原則：城市商業(yè)綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵返雀鞣N生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，是不可再生的稀缺資源，需要將項(xiàng)目建筑功能和商業(yè)功能融入城市發(fā)展規(guī)劃中，引導(dǎo)和主導(dǎo)一個(gè)城市或城區(qū)的功能定位，如商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配套、街區(qū)產(chǎn)業(yè)復(fù)興、文化特色構(gòu)成、城市交通組織及市政配套、景觀，等等，一旦落地難以更改，其商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)的編制必須以所在地城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、人口規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃為依據(jù)進(jìn)行編制，以實(shí)際街區(qū)或項(xiàng)目用地進(jìn)行策劃，用科學(xué)分析的數(shù)據(jù)和策劃報(bào)審，突出土地利用與城市發(fā)展目標(biāo)的完美結(jié)合，實(shí)行城市再造與城市文化內(nèi)涵的融合，獲得用地和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上的批準(zhǔn)，獲得開發(fā)報(bào)建過程的通暢。

　　2、符合“以商定產(chǎn)”的原則：城市商業(yè)綜合體，一般是城市區(qū)域重點(diǎn)的商業(yè)中心樞紐設(shè)施或居住區(qū)重要的配套商業(yè)設(shè)施，也是對(duì)舊的街區(qū)商業(yè)的揚(yáng)棄、繼承、創(chuàng)新、發(fā)展的過程，需要全面進(jìn)行商業(yè)資源、形態(tài)和業(yè)態(tài)的調(diào)查和引進(jìn)，外埠同類項(xiàng)目的借鑒，達(dá)到重新整合、優(yōu)化配置商業(yè)資源，提高投產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)利用價(jià)值的目的。特別是主力店、國內(nèi)外一線二線的商業(yè)品牌資源、具備主題商業(yè)價(jià)值的新的消費(fèi)形態(tài)，需要在建筑設(shè)計(jì)前就落實(shí)主力店商家的各項(xiàng)工程技術(shù)要求和商業(yè)規(guī)范，落實(shí)商業(yè)業(yè)態(tài)匹配的空間營造和商鋪分割，使建筑設(shè)計(jì)和建筑工程符合整體商業(yè)規(guī)劃目的。如果不熟悉商業(yè)資源和商業(yè)發(fā)展趨勢，就是盲人摸象，結(jié)果自然可知。因此，建筑設(shè)計(jì)之前一定要進(jìn)行充分的商圈、社區(qū)市場調(diào)研和商業(yè)規(guī)劃定位。

　　3、符合“以人為本”的原則：城市商業(yè)綜合體最終是為城市居民、消費(fèi)者和旅游者服務(wù)的，無論建筑體的公共空間和內(nèi)部空間，都是高度人性化服務(wù)的要求，在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、綠化、區(qū)間布局及流線設(shè)計(jì)、交通組織、環(huán)保、市政配套及安全等等方面都有硬性指標(biāo)，而這些硬性的指標(biāo)卻是為“以人為本”的根本目的服務(wù)的，深度設(shè)計(jì)上卻是消費(fèi)行為科學(xué)的軟性溝稽。既要方便集客和商戶經(jīng)營，又要方便行人、殘障人出行，有利于人流、車流、商流的安全回流和疏散，同時(shí)又要增強(qiáng)社會(huì)公眾參與性，給百姓創(chuàng)造更好的景觀文化休閑空間，具備“細(xì)節(jié)到一厘米”的物業(yè)品質(zhì)，形成消費(fèi)者的精神共鳴和文化認(rèn)知。

　　4、符合“投資共贏”的原則：城市商業(yè)綜合體，包括了購物、休閑、辦公、居住、旅游、停車等多種功能，包括主力店、獨(dú)立街鋪、酒店、寫字樓、特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型購物中心、環(huán)境及市政配套等等物業(yè)設(shè)施，投資非常巨大，各類物業(yè)投資回報(bào)方式和周期多樣化。在項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃投產(chǎn)前，需要將概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目可行性財(cái)務(wù)分析，以及投資開發(fā)周期、物業(yè)租售留回報(bào)方式結(jié)合，進(jìn)行綜合分析，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品內(nèi)容、布局、體量的配置，滿足各個(gè)利益相關(guān)方的權(quán)益組合，滿足項(xiàng)目實(shí)際的資金籌措和回收。

　　三、把項(xiàng)目開發(fā)的程序做對(duì)

　　城市商業(yè)綜合體的建設(shè)和投產(chǎn)是投資商、發(fā)展商和運(yùn)營商，以及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)、零售商、供應(yīng)商，等等，高度協(xié)同的社會(huì)化勞動(dòng)，作為投資商、發(fā)展商和運(yùn)營商擔(dān)當(dāng)著統(tǒng)籌項(xiàng)目的重要角色，也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。

　　由于一些發(fā)展商自認(rèn)為是“老板”，做事拍腦袋，或者財(cái)力不足盲目投資，或者專業(yè)能力局限，造成項(xiàng)目失敗的案例比比皆是。特別是產(chǎn)品規(guī)劃和硬件投產(chǎn)方面的問題，給項(xiàng)目帶來的損失相當(dāng)巨大。所以，有錢有權(quán)不等于你有專業(yè)能力，也不等于你可以忽視商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)規(guī)范。

　　項(xiàng)目的操作應(yīng)該以“格物致知、專業(yè)管控”的態(tài)度去進(jìn)行，項(xiàng)目的投資運(yùn)營、開發(fā)運(yùn)營和商業(yè)運(yùn)營都應(yīng)該進(jìn)行集中的計(jì)劃統(tǒng)籌，按照設(shè)定的程序，一環(huán)扣一環(huán)銜接實(shí)施。

　　1、做對(duì)投資運(yùn)營的程序。土地成本、開發(fā)成本、運(yùn)營成本都需要產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)和變現(xiàn)，才能收回。而投資回報(bào)的方式依賴于不同項(xiàng)目產(chǎn)品的使用價(jià)值和資產(chǎn)屬性，租售留需反復(fù)測算論證。因此，投資前的項(xiàng)目產(chǎn)品論證和概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)際已經(jīng)決定了項(xiàng)目投資的成敗。好的項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，結(jié)合了商業(yè)、建筑、文化、投資、政府、銀行、消費(fèi)者等，多方面的認(rèn)同，可以在項(xiàng)目投產(chǎn)前就贏得投資機(jī)構(gòu)和個(gè)人的認(rèn)可和投入，使得發(fā)展商可以通過自籌資金、合資合作投資、債權(quán)融資、股權(quán)融資、施工單位代建等多種方式建立良性投資組合，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，也可以在項(xiàng)目投產(chǎn)后較容易實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品現(xiàn)貨變現(xiàn)，盤活現(xiàn)金流，甚至成為資本市場的上好產(chǎn)品。

　　2、做對(duì)開發(fā)運(yùn)營的程序。城市商業(yè)綜合體，往往是銷售型物業(yè)和持有型物業(yè)相結(jié)合進(jìn)行產(chǎn)品總成，開發(fā)程序就要結(jié)合本地的情況設(shè)定，在規(guī)劃報(bào)建、工程報(bào)建、市政報(bào)建方面，一般可以通過大盤住宅和寫字樓的先期投產(chǎn)，提前收回項(xiàng)目投資，而將配置好的商業(yè)綜合體部分實(shí)現(xiàn)“訂單式

”定制分配，對(duì)于不便分割的大型商場實(shí)施商家定制或機(jī)構(gòu)持有，或經(jīng)營權(quán)租賃，對(duì)于獨(dú)立商鋪或街鋪，則可進(jìn)行封頂后的預(yù)售，包括返租銷售。工程管理也是決定項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵，特別是擴(kuò)初設(shè)計(jì)不細(xì)節(jié)和工藝程序的失敗也將直接導(dǎo)致產(chǎn)品無法使用。

　　3、做對(duì)商業(yè)運(yùn)營的程序。城市商業(yè)綜合體歸根到底還是活的商業(yè)內(nèi)容，構(gòu)成一座活的城市生命體，提供給人們生產(chǎn)和生活消費(fèi)之用。一個(gè)新生的物種需要土壤、水分、陽光，需要面臨競爭的物種，任何新生事物的產(chǎn)生一定是以其他舊事物的犧牲和代價(jià)為轉(zhuǎn)換，需要具備自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必須統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營管理，項(xiàng)目要具備獨(dú)立的營招合一的運(yùn)營管理機(jī)制。項(xiàng)目的成功投產(chǎn)，需要嚴(yán)格按照商業(yè)運(yùn)營的要求和意見，進(jìn)行工程界面、主力店入駐界面、商戶組合及商裝界面、物業(yè)安防界面、開業(yè)營銷界面等工作的統(tǒng)籌，達(dá)到投產(chǎn)后的可持續(xù)經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)場和旺場的不同階段目的。

　　總之，做好城市商業(yè)綜合體，要符合具體的城市、區(qū)域的現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，在現(xiàn)有土地利用價(jià)值最大化上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品合理、符合投資目的、建設(shè)周期短、與居住社區(qū)和城市商業(yè)格局匹配的預(yù)期建設(shè)目標(biāo)，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品能夠保證收回投資，并持有部分經(jīng)營性物業(yè)，形成穩(wěn)場和旺場的城市商業(yè)綜合體。這要求投資發(fā)展商具備必要的專業(yè)能力和眼光，需要專業(yè)的運(yùn)營商全程專業(yè)管理，需要各類節(jié)點(diǎn)服務(wù)商提供專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)規(guī)范！