物業管理工作關鍵在于溝通。何為溝通?溝通，就是信息交流，就是思想互動，通過“溝通”這座橋梁，物業管理和服務對象相互了解彼此的想法、立場和觀點，進而達到相互理解，相互信任，最終到達和諧社區的理想彼岸。那么如何做到有效的溝通，是否有技巧和方法呢?我認為，在物業管理中，溝通的技巧和方法在于工作實踐中的經驗積累。“熟能生巧”就是這個道理。

　　首先，作為一名物業管理人員，要端正思想認識。必須做到以下幾點：

一、尊重不傲慢

　　我們渴望得到人尊重，但首先要學會尊重別人，我們的服務對象來自社會各階層、各人群，切不可以貌取人，看到有錢人就卑躬屈膝，看到窮人就橫眉冷對。不懂得尊重別人的人，也得不到別人的尊重。

二、熱情不冷漠

　　物業管理是服務性行業，從業人員保持熱情的態度是起碼的職業道德。最忌諱的就是一臉冷漠、愛理不理。未開口已經得罪了業主，何來“溝通”而言?

三、誠信不敷衍

　　在工作中，我們要以誠為本，說到就要做到，切不可說一套做一套，事后不兌現，敷衍了事。

四、禮貌不刻薄

　　禮貌是社交中的基本準則，更是物業管理的基本要求。禮字當頭，禮貌在先。切忌諷刺、挖苦、語言尖刻。

五、靈活不呆板

　　在工作中堅持原則，按法律、法規辦事的同時，也要視實際情況，在不違反原則的前提下，盡量地予以變通、靈活。

六、負責不推諉

　　該是我們做的，我們就要做到;該是我們負責的，決不推諉。取信于民。

　　做到以上幾點，是否就可“一溝就能”了呢?未必，有了正確的思想，還要有適當的工作方法。那么，在物業管理中“溝通”有哪些方法呢?

一、說服教育法

　　將物業管理的有關法律、法規、政策向業主進行宣傳、教育和說服，是我們在工作中最常用的方法，但往往也是效果比較差的方法，直觀的，死板的說教是無能的表現。

　　講法律、講政策理所當然，但怎么講，很有講究。因此，本方法常常要和別的方法結合使用，方能奏效。

二、換位思考法

　　“愛”與“被愛”是一對矛盾體。作為管理者，有時也要換個角度，如果我是業主會怎么想?以他的心態感受一下他的感受。同時也可以請業主也換個角度，如果他是管理者，該如何做?將心比心，相互理解，解決矛盾。

三、入鄉隨俗法

　　在工作中講普通話是基本要求，但是，根據服務對象的不同，特別對一些老年人，用同樣的方言來對待他們，往往會收到事半功倍的效果。“家鄉音，一家親”，同樣的方言在情感上已得到了認同，還有什么不好說，不好商量呢?但切記：如果沒有說方言的能力，還是說普通話，否則“鸚鵡學舌”，弄巧成拙，業主以為你在嘲笑、挖苦他。特別是對敏感方言，如“蘇北話”，不要輕易模仿。

四、避實就虛法

　　有時直截了當，直奔主題，往往會使矛盾激化，雙方弄僵。還不如避實就虛，先談點和主題無關的話題，談點天氣，交通什么的，緩和一下氣氛，然后再找機會，切入主題。

五、投其所好法

　　根據溝通對象的脾氣、愛好，可以多聊聊對方感興趣的話題。如喜歡棋牌，就談談牌局對弈;愛好旅游，就談談山水;鐘愛子女，就多贊揚贊揚他的孩子。對待中年婦女，贊美她的孩子是溝通最快捷的路徑，俗話說母以子貴嘛!

六、以退為進法

　　有時談僵了，切不可火上澆油，貪一時之快，把該講的不該講的都發泄出來，這樣只能把對方逼入對立境地;不如以退為進，來個緩兵之計，勸一句，消消火，待合適機會，或換別人再跟業主溝通。

七、委曲求全法

　　有時會遇上不講理的業主，這時更需要寬容，大度，切不可以牙還牙、針鋒相對，而更應該和顏悅色，輕聲細語，即使被罵了也要能夠忍耐，小不忍則亂大謀，古人之言不可不聽。

篇2：論民營物業管理企業用好職業經理人

摘要∶國家建設部、人事部聯合制訂了《物業管理師制度暫行規定》,并于20**年12月1日起施行。這一創舉,紛紛受到業界的歡迎。可以說,這一《規定》的頒發,為中國物業管理行業推行職業經理人制打下了基礎。

推行職業經理人制度,在業界的呼喚中應運而生。中國物業管理行業發展近二十五年,這一路走來,實為不易。今天,走向職業經理人制度,更是行業發展的一個里程碑。當前民營企業的老板,普遍有一種想把事業做大,打造著名品牌企業的野心,所以他們通過各種途徑,尋找能為自己的事業帶來跳躍性幫助的高級管理人才,但同時他們也存在一個迷惑:該如何選擇和用好職業經理人?當行業逐級走向職業經理人制度時,面對民營企業,如何用好職業經理人這一問題必將成為了業內人士討論的焦點。

主題詞:物業管理 民營企業 職業經理人

一、物業管理民營企業發展現狀

目前,民營物業管理企業盡管在行業中所占比例不是很大,還沒有形成大的氣候,但同20**年建設部的調查相比,已經有了很大的發展和提高。今后幾年將是我國民營物業企業進入快速發展時期,民營物業企業在物業行業中的地位將得到明顯的提高和改善,并將成為我國物業管理行業的主力。如深圳市開元國際物業管理有限公司,作為中國物業管理行業較有影響的民營企業,其規模已發展到全委項目300多萬平方米,顧問項目管理面積超過600萬平方米。可以說名列為民營物業管理企業前矛。而上海、廣州、深圳等地一些知名大型物業企業也紛紛陸續進行民營改革,走向民營的發展大道。

但實際上,民營家族企業在引進職業經理人隊伍方面的成功概率卻很低。這在地產界就最為之明顯,萬科姚牧明等知名職業經理人對加盟民營企業后,均出現水土不服,以失敗告終。那么物業管理行業是否也會出現民營企業在任用職業經理人后,出現職業經理人水土不服,大家不歡而散呢?恐怕誰也不能做出保證。因為從眾多因素上分析,為什么職業經理人很難在民營企業中生存,主要是民營企業在引進職業經理人這個問題上存在著幾大偏差,如職務位置安排不當、信任度把握不準、期望值過高等,從而導致企業沒有效益、經理人沒有業績,最后大家不歡而散。

二、民營企業如何選好職業經理人

用好人,才能做好事。這個道理誰都知道,但是怎么樣用好人,卻隱藏著許多學問。相信每個老板都具有一定的用人思想和眼光,這里所提出的一些看法,只是一個拋磚引玉罷了。

1、為什么要引進職業經理人?

這是個必須要思考的問題,一般來講,民營企業的開創都是,老板自己一手打拼起來的企業。因此,這就一開始民營企業就有了相當的集權。而如何引進經理人就會產生授權的問題,就會對公司的管理帶來的沖擊。首先,引進經理人目的要明確:是為了品牌效應,還是真真正正要給企業帶來變革,或者是給企業某一些混亂的部分加以改善。再者,如何衡量“外來的和尚是否真的會念經”,這是個非常重要的問題。只有這幾個問題弄明白了,才能夠進一步考慮引進職業經理人的其他事項。

2、考察對方人品及應聘目的

人品絕對比專業能力更重要,這個問題無可非議!要了解一個人的人品可以通過他(她)原先的工作單位及同事調查獲得;同時還是要仔細的查明,對方看中你的是高薪水?還是你這個企業的前途?或者老板的個人魅力?是不是有其它的想法?有的職業經理人口頭表達能力高于實際的工作技能,面試時故意隱藏了自己的真實意圖,這就使選擇者會作出錯誤的選擇方向。

現在一些自我標榜為職業經理人、或者政府等組織考證獲取職業經理人證書人的未必真正是職業經理人。因為能稱之為職業經理人在職業方面應該具備:市場化、寬廣度、優良的職業背景、業績證明、能力證明的人。

3、要根據公司的發展時期來選人

小廟不用大和尚,沒有最優秀的,只有最合適的。企業要有自己的發展計劃,要逐步推進:長考慮,短安排,企業的發展不可能一揮而就,更不可能使用一個很優秀的經理

篇3：職業經理人五大要素

職業經理人的五大要素

　　一、重視和發展專業化服務市場

　　隨著專業科學技術的快速發展，市場競爭越來越激烈。物業管理已經不僅僅限于對不動產的日常管理和維護，而是擴展到滿足廣大居民生活需求的各種服務。但實際上，靠企業本身所生產的服務產品不可能全面滿足業主的要求，這就需要進一步實現專業化管理。

　　物業管理企業應該利用職業經理人的優勢，通過組織和落實社會專業服務資源，為業主提供服務，這就需要重視和發展專業化服務市場，使專業化的服務市場不斷成熟和規范。只有這樣，物業管理經理人才能按照專業化要求真正代表業主實施質量監控，有效地利用整個社會資源，從而提高對業主服務的質量。

　　物業行業在相當長一段時間內仍屬于微利行業，所以企業必須走專業化，集約化經營的發展道路。這是因為規模化，集約化經營能為物業企業降低成本，同時，規模化、集約化經營能為物業企業積聚更多的專業人才，使人才有施展才干的舞臺，使人才的聰明才智得到充分的發揮，從而能為企業積累更多的資金，增強市場競爭能力，增強企業抗風險能力。

　　二、堅持依約管理，規范運作

　　物業管理是集社會化、專業化、企業化、市場化經營為一體，寓經營與管理于服務之中的一種服務性行業。它管理的職責范圍在管轄區內，但管轄區內也并不只是物業管理一家的事，它還涉及城市規劃、園林、市容環衛、電力、通信、公用、公安、市政、城管監察等十幾個主管部門。因此，作為物業管理職業經理人必須按合同約定，通過優質服務來增強企業效益。

　　首先，職業經理人是通過自己專業知識與管理經驗獲得的自賦角色，它的活動范疇在合約之內。社會和業主對物業職業經理人的權利，義務及行為規范有著特殊的要求。因此，經理人必須自覺意識到角色賦予自己的各項要求和義務。要到位，不能越位，并以自己的聰明才智完成角色賦予的各項任務。

　　其次，職業經理人是企業的經營管理者，或以企業經營管理為職業的一個社會階層。職業經理人不是“老板”，不是業主，他是一個被雇傭者。在日常的經營管理活動中，他必須對股東會、董事會、業主大會負責，必須完成股東會、董事會、業主大會交給的各項任務和合同約定的各項任務和合同指標。如果他不能完成，就將失去經理這個職位。同理，業主，業委會或業主大會也能從合同約定的條款中來考核經理人的業績。

　　三、職業經理人要從具體的事務中解脫出來

　　物業管理最基本的職能就是按合約、按分等定級的標準為業主（使用人）提供完美的服務。但提供完美的服務不是叫經理人整天忙于具體事務中。一個物業公司如同一個工廠，總經理（廠長）的主要精力和時間是放在為業主當好家、理好財，站在業主的立場上真正代表業主行使對服務方的質量監控以及咨詢策劃等方面。看一個職業經理人合格不合格，不是看你是否忙，而是看你管理經營決策與服務的效果，看你完成本職工作的業績。

　　四、必須構架強有力的經理人團隊

　　一個物業管理企業的發展前途，歸根結底取決于經理人團隊的發展趨勢和方向。如果一個企業有一個強有力的、不斷更新、不斷完善、不斷提高的經理人團隊，就能保持它那永不枯竭的生機。反之，沒有這樣的經理人團隊，公司的生命力就是短暫的，有限的，甚至是危險的。縱觀我國現代工商業發展史，不難得出這樣的結論。要招聘或選擇一兩個好經理并不難，但要組織成一個精明強悍的，高水準，高效率的經理人團隊卻不容易，特別是要培養出長期的，持續的，強有力的，與時俱進的經理人團隊更是難上加難。鑒于上述原因，必須使經理人具有較強的計劃、組織、領導、協調、溝通及控制能力，具備職業經理應具備的基本素質。同時作為整個行業還必須嚴格職業經理人業績評議考核制度，對一些品德不佳者，缺乏業績或管理不力者，應淘汰出局，以確保經理人隊伍的水準。

　　五、物業職業經理人也須資本化

　　物業職業經理人是市場經濟的產物，它雖然年輕，卻有頑強的生命力。在以法治國，以德治國的今天，公司法人治理結構是公司制的核心。一個企業只有解決治理結構問題，將人力資本、貨幣資本和項目資本有機結合，企業