訂單情報(bào)處理制度

　　□通則

　　(一)有關(guān)訂單的情報(bào)獲得、報(bào)告、整理、訂單活動有關(guān)事項(xiàng)，依本要領(lǐng)所定條例來實(shí)施。

　　(二)本要領(lǐng)訂立以下的事項(xiàng)：

　　1.訂單情報(bào)獲得的活動方針的決定及指示，及以此為基準(zhǔn)做負(fù)責(zé)區(qū)域的指示和通路的把握。

　　2.打聽及各種調(diào)查方法。

　　3.情報(bào)報(bào)告做成記錄。

　　4.報(bào)告的整理及賬目記錄。

　　5.記單獲得的促成及聯(lián)絡(luò)。

　　6.對于內(nèi)外情報(bào)提供的獎勵制度的實(shí)施。

　　(三)行銷企劃部門依照本要領(lǐng)的實(shí)施和管理來工作。

　　□打聽的方式和處理

　　(一)對于訂單情報(bào)的獲得的活動方針是經(jīng)由部長的裁決來訂立，全體應(yīng)徹底實(shí)施。這個是有組織的計(jì)劃之、實(shí)施之、在固定的期間，營業(yè)部員要每月舉行一次。

　　(二)打聽及調(diào)查的要領(lǐng)，另行訂立并對負(fù)責(zé)者實(shí)施訓(xùn)練。

　　□調(diào)查的整理

　　(一)在做打聽調(diào)查的時候，應(yīng)在調(diào)查記錄上記錄重要事項(xiàng)，并向行銷企劃部門報(bào)告。

　　(二)調(diào)查所得資料也同樣的應(yīng)將其資料送給行銷企劃部門。

　　□聯(lián)絡(luò)

　　(一)行銷企劃部門在從營業(yè)各單位得到以上的報(bào)告時，應(yīng)將其內(nèi)容做一番檢查，當(dāng)然亦要評估報(bào)告價(jià)值。如果認(rèn)定其為有價(jià)值時，應(yīng)對營業(yè)單位做各種行銷計(jì)劃。

　　(二)營業(yè)單位在接到販賣活動的目標(biāo)指示的時候，應(yīng)訂立日程表并通知其計(jì)劃日程，以此作為活動基準(zhǔn)，而其結(jié)果亦要經(jīng)常向行銷企劃部門做報(bào)告。

　　□管理

　　(一)行銷企劃部門亦要對其預(yù)定日程和實(shí)際業(yè)績，經(jīng)常做評估并且管理。

　　(二)對于所提出的情報(bào)，經(jīng)過審查的結(jié)果，如果承認(rèn)其適宜且有效的時候，應(yīng)支付費(fèi)用。

　　一般的情報(bào)，以此為基準(zhǔn)，當(dāng)接受訂單時，亦應(yīng)呈上謝禮。否則不能得到正確且滿意的調(diào)查結(jié)果。

篇2：訂單地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新

　　訂單地產(chǎn)與企業(yè)創(chuàng)新

　　一、**訂單地產(chǎn)概念

　　**訂單地產(chǎn)的概念，主要是四個方面：聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建。

　　聯(lián)合協(xié)議。經(jīng)過幾年發(fā)展，我們現(xiàn)在和全球12家跨國企業(yè)、其中8家是世界500強(qiáng)流通零售企業(yè)，簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定了很多的條款，包括目標(biāo)城市的選擇、面積的要求、租金條件等等。

　　共同參與主要是三個方面。一是城市的選擇，進(jìn)哪個城市大家需要有一個協(xié)調(diào)，不能說你想去就去哪兒。第二是地塊選擇，我們把地選完以后要溝通，大家對地塊進(jìn)行確認(rèn)。第三是規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)方面的對接，每一個店層高、面積、設(shè)備都要事先約定好。共同參與的結(jié)果是使我們的項(xiàng)目在開發(fā)之前就獲得合作伙伴的認(rèn)可。

　　第三是平均租金。我們第一個長春商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，和沃爾瑪?shù)暮贤庾饨鹁驼劻肆鶄€多月。而且我們長春項(xiàng)目僅僅是個單店，后來做的綜合購物中心差不多有6-8個主力店，如果照這樣談合同，可能一個項(xiàng)目一年時間就過去了，這就制約我們快速發(fā)展。于是我們跟所有跨國企業(yè)建議，能不能把中國的城市劃定為兩個等級，北京上海廣州深圳等城市第一等，剩下都算第二等，一等多少租金，二等多少租金事先規(guī)定好。這樣合同洽談的時間大大減少。這是我們兩年多時間能在中國快速發(fā)展的決定性因素。

　　第四是先租后建。面積、城市、租金都確定，開工之前先簽一個協(xié)議，然后再投入建設(shè)。我們把上述四個方面合在一起取了一個名字，叫做訂單地產(chǎn)。

　　我們在全國首創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，也促進(jìn)了自己的發(fā)展。從20**年到現(xiàn)在做了兩年時間，目前全國跨區(qū)域做購物中心的企業(yè)僅**一家。我們的創(chuàng)新獲得了市場大的空間和好的利潤。如果競爭對手上來，我們已經(jīng)做了很多，這樣在租金的空間上，我們還有優(yōu)惠余地，還有與對手競爭的優(yōu)勢。

　　二、**為什么搞訂單地產(chǎn)

　　一是百年企業(yè)的戰(zhàn)略需要

　　**是中國第一家提出做百年企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)。國際上對企業(yè)有一個劃分，十年以下的叫短壽企業(yè)，10年到40年的叫中壽企業(yè)，40年以上叫長壽企業(yè)。**15年歷史，已經(jīng)進(jìn)入中壽，基本完成了資本原始積累。企業(yè)怎么發(fā)展，還需要怎么做？這是我們必須面對的問題，我們經(jīng)過討論統(tǒng)一思想就是**要做百年老店，用一個長遠(yuǎn)目標(biāo)激勵大家。百年企業(yè)最核心的是三個方面：首先是物質(zhì)基礎(chǔ)，然后是制度設(shè)計(jì)，第三是企業(yè)文化。企業(yè)文化是一個企業(yè)尤其是一個想做的長一點(diǎn)的企業(yè)用來凝聚人心，統(tǒng)領(lǐng)思想，持續(xù)發(fā)展很重要的東西，我在很多年前就說，人生追求的最高境界是精神追求，企業(yè)經(jīng)營的最高層次是經(jīng)營文化。

　　制度設(shè)計(jì)大家也很清楚，沒有現(xiàn)代企業(yè)制度保障，管理上一塌糊涂，企業(yè)不能走遠(yuǎn)。

　　百年企業(yè)物質(zhì)基礎(chǔ)可以總結(jié)很多，我們集團(tuán)概括為一句話--長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，不但有現(xiàn)金流而且長期穩(wěn)定。我們?yōu)槭裁匆鲑徫镏行模苤匾木褪且非箝L期現(xiàn)金流。**做了15年，已經(jīng)是一個品牌企業(yè)，盡管如此，我們發(fā)現(xiàn)住宅地產(chǎn)現(xiàn)金流不穩(wěn)定，政策制約非常大。靠什么解決穩(wěn)定現(xiàn)金流？分析來分析去就是做收租物業(yè)。提出兩個口號，一是做大項(xiàng)目，項(xiàng)目越大風(fēng)險(xiǎn)越小；二是向500強(qiáng)收租。根據(jù)這個思想我們找到沃爾瑪，在長春做的第一個項(xiàng)目成功，一算帳覺得很好，一個店一年租金收幾千萬，由此我們決定，就照這個模式做。

　　二是入世后競爭帶來商業(yè)變革的要求

　　中國零售業(yè)存在三大弊端。第一是體制不順，第二是單打獨(dú)斗，第三是業(yè)態(tài)單一。

　　體制不順。中國現(xiàn)在占主導(dǎo)地位的還是國有商業(yè)企業(yè)，全球零售業(yè)基本上都是私營企業(yè)在做，國有企業(yè)體制適應(yīng)不了激烈市場競爭。即便現(xiàn)在做得好的集團(tuán)，比如上海華聯(lián)、大商集團(tuán)和北京華聯(lián)，都存在很大問題，都在進(jìn)行體制改造和國有股退出，我相信五年左右中國國有商業(yè)會基本退出零售競爭領(lǐng)域。

　　單打獨(dú)斗。中國零售業(yè)每個店基本都是單打獨(dú)斗，現(xiàn)在全球零售業(yè)最大特點(diǎn)就是連鎖經(jīng)營，從區(qū)域連鎖到國家連鎖到全球連鎖，這是今后商業(yè)發(fā)展最主要的方向，只有連鎖才能做到集中采購，才能降低價(jià)格，才有競爭力。沃爾瑪家樂福為什么厲害，就是集中采購，天天平價(jià)。

　　業(yè)態(tài)單一。中國商業(yè)很少有適應(yīng)現(xiàn)在人們"一站式"購物需求的綜合購物中心。加入WTO后中國對全球開放零售業(yè)，隨著跨國零售企業(yè)的進(jìn)來，國際上流行的業(yè)態(tài)已經(jīng)開始進(jìn)入中國。**建一站式購物中心，適應(yīng)了人們的需要，適應(yīng)現(xiàn)在商業(yè)業(yè)態(tài)變革的形勢要求。上海、沈陽、寧波**的購物中心，每一個項(xiàng)目有八至十個主力店，有百貨、超市、家居、多廳影院、美食廣場、圖書超市等不同業(yè)態(tài)，再加上一、二百家小的服裝店，花店等等。每個購物中心有很大的停車場，老百姓進(jìn)這個店，把這個店逛完，一天時間都不夠，它可以滿足不同層次不同年齡段人群的購物需求。這種業(yè)態(tài)我相信會是中國商業(yè)業(yè)態(tài)最主要的發(fā)展態(tài)勢。

　　三是訂單地產(chǎn)適應(yīng)跨國企業(yè)經(jīng)營規(guī)律

　　大型企業(yè)跨國跨地區(qū)發(fā)展基本是租店經(jīng)營，比如美國百盛集團(tuán)、中國熟悉的肯德基和必勝客，在中國已經(jīng)開了1千家店只買了一家店。沃爾瑪在全球有4千多家店，自己擁有產(chǎn)權(quán)的不到1千家，而且都是在美國本土。所有跨國企業(yè)，除了制造業(yè)以外，凡是做經(jīng)營做流通做金融的都是租，只租不買。我們給它們做訂單地產(chǎn)，適應(yīng)他們的發(fā)展規(guī)律，某種程度也是市場細(xì)分的結(jié)果。**是做地產(chǎn)起家的，七、八百員工全是這方面的行家里手，但是我們對經(jīng)營不明白，而跨國企業(yè)造房子不如我們精通，所以我們造房子他們在租店經(jīng)營，這是市場細(xì)分的結(jié)果。

　　四是市場空間大，可以做大企業(yè)

　　美國2億人，有1萬多個購物中心，澳大利亞2000萬人，有500個購物中心，中國有13億人，現(xiàn)在人均收入水平很低，但是到20**年，中國收入達(dá)到新加坡現(xiàn)在的水平，至少有2萬個購物中心的建設(shè)空間，打一個折扣至少也是一萬個。因此中國做購物中心市場空間比較大，**進(jìn)入這個行業(yè)可以做大，符合我們要做百年企業(yè)、規(guī)模企業(yè)的思想。

　　五是訂單地產(chǎn)利國利民

　　**購物中心開工的15個，報(bào)建的有10個，這25個購物中心都獲得地方政府優(yōu)惠政策的支持，因?yàn)?*做這個東西有四大好處，我們叫做四大工程。

　　第一是就業(yè)工程。我們的購物中心里最大可以新增1萬人就業(yè)，最小的也有6、7千人就業(yè)，這符合中國國情，尤其是現(xiàn)在中央政府號召就業(yè)優(yōu)先，它的好處就更突出了。

　　第二是稅收工程。任何一個購物中心開業(yè)以后每年有幾千萬的稅收，大的就過億，百姓喜歡政府也喜歡。

　　第三是提升城市商業(yè)水準(zhǔn)。我們的項(xiàng)目讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌，而且?guī)нM(jìn)去的零售商，一般是500強(qiáng)企業(yè)，對政府招商引資是非常重要的。

　　第四是購物中心成為城市標(biāo)志性建筑，提升城市形象。

　　三、**訂單地產(chǎn)的運(yùn)作模式

　　**訂單地產(chǎn)的運(yùn)作模式，可

以概括為六大要素。

　　（一）結(jié)合實(shí)際。

　　做任何事情你都不能簡單的克隆，必須創(chuàng)新學(xué)習(xí)，比如購物中心我去國外看過，除了法國和澳大利亞有少數(shù)三五家購物中心在城區(qū)邊緣，全部都是在遠(yuǎn)郊，購物廣場外露天停車不收錢。為什么？地便宜。我們中國能不能照搬這東西？不能照搬。

　　第一中國交通條件不允許。我認(rèn)為中國只能發(fā)展大交通，中國不能敞開發(fā)展私家車，將來肯定是有限制的發(fā)展。北京二百萬輛車就弄成現(xiàn)在這樣。中國雖然有960萬平方公里土地，但真正能用的也就1/10，大多數(shù)是丘陵、山地等，中國土地太緊張，所以中國絕對不能敞開發(fā)展私家車，也不可能像國外似的，到郊外隨便征1000畝地搞購物中心。

　　第二是中國人的消費(fèi)心理。雖然人們有車了，但在廊坊建購物中心，北京人也還是不愿意去。亞洲大型購物中心基本都在城里面，亞洲人、中國人好熱鬧不喜歡冷清，購物不完全是購物行為，還有情感交流是快樂的事情，買百貨叫逛，女的進(jìn)去逛，兩小時出來什么也沒買，這是中國人的天性，老外沒這個，一去買一周的東西回來了，就再不去了。所以我們認(rèn)為中國不可能走國外購物中心的發(fā)展道路，現(xiàn)在**做的購物中心基本上都是在城區(qū)，部分在商業(yè)核心區(qū)，很受歡迎。

　　（二）準(zhǔn)確選址

　　房地產(chǎn)業(yè)有一句名言，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，商業(yè)經(jīng)營有句話叫一步差三成，差一步，兩個店賣同樣的東西業(yè)績可能差3成。

　　如何選址，第一看傳統(tǒng)，它是傳統(tǒng)商業(yè)的地段。最好不要去新創(chuàng)造商氣。商業(yè)地段商氣形成最重要的是歷史，而不是購物中心多大，建的檔次多高。心理上覺得那地方值得去，買東西他就去了，這是歷史的心理作用。

　　第二看租金，或者是預(yù)期租金比較高的地方。我們到很多城市發(fā)現(xiàn)，有地方你覺得不起眼，不怎么樣，租金卻很高，比如青島我們一開始選中山路，但最后選址在臺東三路，乍一看檔次不是很高，房子比較破舊，但一調(diào)查那地方租金最貴，什么原因？因?yàn)橘u大路貨，東西越便宜人越多。

　　第三看交通。購物中心一定要兩邊或者四邊都是大馬路，因?yàn)槲覀冑徫镏行耐＼囄蛔钌偈菐装賯€，多的幾千個，這對交通的影響非常大。

　　第四看周邊人口。現(xiàn)在周邊人口一定要多，而且居住人口占大多數(shù)。這點(diǎn)很重要，因?yàn)橘徫镏行姆?wù)半徑原則上5公里到10公里，所以周邊人口多少非常重要。

　　第五看規(guī)劃。比如我們在寧波的購物中心現(xiàn)在不是很旺的地段，但是我們決定去做。因?yàn)槭切乱?guī)劃開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向。行政中心搬過去了，整個25棟樓，周邊規(guī)劃正在建一個大學(xué)城，包括全國首家境外辦的大學(xué)。我們購物中心建設(shè)要兩年，等建設(shè)起來，周邊人口起碼50萬。長遠(yuǎn)看寧波這個購物中心可能是效益最好的。

　　（三）規(guī)劃為本

　　一個項(xiàng)目除了把地選好之后能不能成功很重要的是規(guī)劃。尤其現(xiàn)在**做的購物中心有一個特點(diǎn)，就是我們要賣一點(diǎn)，這也是不得已而為之。中國沒有房地產(chǎn)信托，也沒有房地產(chǎn)基金，所以我們沒辦法只好賣一點(diǎn)，比如投資10個億，賣鋪收回5個億，剩下的可能四、五年把投資收回來，如果一點(diǎn)不賣負(fù)債率就太高了，銀行更不借給你錢。

　　第一交通優(yōu)先。首先看交通，出入口怎樣便捷，停車怎么到達(dá)各個店。我們現(xiàn)在做的都是地下停車，就要設(shè)計(jì)讓停車的人流很快找到百貨，找到超市，開車人要很容易找到你的店。

　　第二塊狀為主。做了這么多年的經(jīng)營，我感覺到做購物中心做塊狀比較好，最好不要做長條的，人流從這頭到那頭沒有交流，圍著一圈走，或者拐彎走，人氣能夠兜得住，滯留時間長。

　　第三不留死角。千萬不要走到頭再折回來，這條路就死了。店租不上價(jià)，也賣不上價(jià)。一定不要有死角，寧可使用率降低一點(diǎn)也要做到路路相通，而且進(jìn)來的人很容易看到垂直交通體系。

　　第四小店優(yōu)先。并不因?yàn)槭侵髁Φ昃头旁谧詈梦恢茫∏“巡蝗菀踪u不容易租比較差的位置給主力店去做，反正主力店租金不是太高，但是它穩(wěn)定、招人氣。珠寶店美容店之類利潤高，我們把最好的位置，人流最容易到達(dá)的位置給他們。我們計(jì)劃從20**年開始只租不賣，一定要把最好的位置留給小店，以提高整個回報(bào)率。

　　（四）主力店進(jìn)駐

　　購物中心能不能成功很重要的是能不能招到有號召力的品牌主力店。主力店進(jìn)來兩大好處，第一人氣保證。沃爾瑪、時代華納、麥當(dāng)勞、肯德基這些品牌就是號召力。第二是永續(xù)經(jīng)營的保證。一般一個購物中心要成熟沒有三年是不行的，剛開業(yè)頭一年頭兩年比較冷清，這有一個過程。小的店只能同甘，不能共苦。需要守半年的時候，他三個月不掙錢就跑了，所以光租小店不行，至少有一半面積租給有品牌的主力店，它能守得住，即使不好也能調(diào)整。比如必勝客進(jìn)中國的時候叫比薩，進(jìn)中國整整五年虧損，百勝集團(tuán)委托美國知名公司調(diào)查，通過多個城市十幾萬人次調(diào)查，得出結(jié)論一要調(diào)整口味，二要改更中國化一點(diǎn)的名字。后來把顏色和名字改了，味道也調(diào)了。以后4年時間，200家店開起來了，而且每個店都火，非常成功。品牌主力店有調(diào)整力，做的不好自己調(diào)整，小店行嗎？不行就走了。

　　我看過臺灣第一家SHOPPING MALL臺茂購物中心，開業(yè)時候非常火。開業(yè)那天臺北國際機(jī)場停飛四個小時，因?yàn)槭桥_灣第一個購物中心，所有人都去，車隊(duì)排出幾公里，路全堵死了。從市區(qū)到機(jī)場去的人，包括駕駛員都去不了，所以出港航班停飛四個小時，但是現(xiàn)在這個購物中心在走下坡，就是建設(shè)的時候沒有安排主力店，只有一個超市，七層全部是小店。火的時候，小店找關(guān)系進(jìn)去，但是小店都賣同樣的東西，老百姓新鮮勁一過，覺得開車那么遠(yuǎn)也沒什么特色，跟城里面差不多，沒有吸引力了。經(jīng)營一差，小店就跑了。又找第二批小店過來，不行又跑了。所以臺茂購物中心處在不斷招店不斷出走的惡性循環(huán)中，租金也越來越便宜。

　　（五）以租為主

　　做購物中心**一開始賣部分鋪，現(xiàn)在看不行，賣了以后經(jīng)營很混亂，很多投資者回報(bào)期望值太高，一年百分之七、八的回報(bào)率都不滿意。現(xiàn)在分析看，賣鋪實(shí)際上是犧牲長期利益換取短期利益。以后做購物中心一定要只租不賣，賣了以后弊端毛病全來了，這一片區(qū)域做服裝，他給你開一個賣小快餐的，全都影響了，很難保證整體性經(jīng)營。

　　（六）物業(yè)管理

　　購物中心物業(yè)管理非常重要，物業(yè)管理能解決兩方面問題，第一是提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高。第二、長期旺場經(jīng)營要靠物業(yè)管理。

　　做什么事情，最重要的是要有人執(zhí)行，戰(zhàn)略再好也需要有人執(zhí)行，執(zhí)行是非常重要的。韋爾奇先生曾經(jīng)說過這樣兩句話"有想法就是英雄，最偉大的是執(zhí)行"。全球?yàn)槭裁炊冀惺紫瘓?zhí)行官，不叫首席戰(zhàn)略官？因?yàn)閼?zhàn)略要靠執(zhí)行層面貫徹，決定經(jīng)營業(yè)績差異的并不是戰(zhàn)略而是執(zhí)行力。戰(zhàn)略設(shè)計(jì)再好，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)再好，如果沒有執(zhí)行力，沒有人執(zhí)行貫徹做下去就是白扯。戰(zhàn)略這個東西基本是大同小異的，中國幾萬個企業(yè)能出幾萬個戰(zhàn)略嗎？戰(zhàn)略是基本相同的，想法也是基本相同的，最終就是看執(zhí)行層面怎樣，你能不能執(zhí)行下去。

我的自我定位是企業(yè)家，實(shí)實(shí)在在把執(zhí)行做好就發(fā)展上去了，購物中心每年七、八個做下去，到20**年我可以做到1千萬平米。

　　四、**的訂單地產(chǎn)與企業(yè)創(chuàng)新

　　（一）**是一個具有創(chuàng)新傳統(tǒng)的企業(yè)

　　舉三方面例子說明。

　　**是中國第一家搞規(guī)模舊區(qū)改造的企業(yè)

　　**從19*開始就在大連市搞大規(guī)模舊區(qū)拆遷改造。當(dāng)時我們名字不叫**，名字也是花1千塊錢征集來的，原來叫西崗住宅開發(fā)。當(dāng)時是我們自己搞的公司，沒有準(zhǔn)生證，那時有計(jì)劃指標(biāo)才能批地，我們基本上是年年買計(jì)劃指標(biāo)，拿了計(jì)劃指標(biāo)申請地，好地也不能批給我們。當(dāng)時市政府旁邊有一塊地，多年計(jì)劃改造。占地面積8萬平方米，要動遷近千戶居民。市政府讓直屬三家企業(yè)改造，找一家說虧損，再找一家也說虧損，都不去，為什么？當(dāng)時大連市最高房價(jià)1200塊，按照這個價(jià)錢計(jì)算確實(shí)是虧損，規(guī)劃局找我們問要不要這地，我們說要。要了地以后公司反對聲很大，我就跟大家算帳，1200元是虧損，我們賣1500還虧不虧損？但是憑什么賣1500元，要知道*，這在全國都是天價(jià) 。我們就動腦筋搞點(diǎn)創(chuàng)新。第一做三件套衛(wèi)生間，當(dāng)時縣團(tuán)級以上才允許住帶洗手間的房子，我們洗手間做到6平方米。另外計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代蓋房子用的是蘇聯(lián)圖紙，沒有廳，我們就設(shè)計(jì)客廳還設(shè)計(jì)相當(dāng)部分大客廳，廳有窗戶，現(xiàn)在講就是四明概念。當(dāng)時住房面積限制非常嚴(yán)，我們就把面積設(shè)計(jì)較大，三房120平方米，四房140平方米，最低85平方米以上。

　　實(shí)際上就小小三點(diǎn)創(chuàng)新，1600塊一平方米，二個月全賣光。而且居然好幾個副市級的領(lǐng)導(dǎo)買房子，很多人一看都說好。這一單掙了一千多萬，這是**掘的第一桶金。從中我們發(fā)現(xiàn)一個秘密，市中心房子好賣，所以**前幾年基本上在城里面開發(fā)。而且92年搞了全國最大舊區(qū)改造項(xiàng)目大連市新開路小區(qū)，總規(guī)劃面積八十幾萬平方米，當(dāng)時在全國是罕見的，企業(yè)由此奠定了發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　**是最早跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)。

　　1992年就去了廣州。由于我們比較早的實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展，到現(xiàn)在**保持了三個全國之最，第一是跨區(qū)域開發(fā)最多，在25個城市開發(fā)，中國最多。另外我們每年開發(fā)面積最大，一年300萬平米左右，而且越做越大。第三銷售額最大，我們房地產(chǎn)這一塊一年超過70億銷售額。

　　**在中國首創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)的概念也是**提出來的，訂單地產(chǎn)概念也是**推廣的，現(xiàn)在是中國商業(yè)地產(chǎn)做得規(guī)模最大的企業(yè)。

　　除了以上三點(diǎn)，**還做了很多第一，比如第一個做歐式住宅社區(qū)、第一個使用塑鋼門窗、第一個做節(jié)能住宅，等等。所以**是具有創(chuàng)新傳統(tǒng)的企業(yè)。

　　（二）創(chuàng)新能力是**的核心競爭力

　　核心競爭力在全國，尤其是企業(yè)界爭論比較大，有的說這個是核心競爭力，有的說那個是核心競爭力。其實(shí)我覺得核心競爭力是不用爭論的，行業(yè)不同，區(qū)域不同、企業(yè)不同可以有不同的核心競爭力，甚至可以說每個企業(yè)都有自己的核心競爭力。我認(rèn)為**核心競爭力有兩條。

　　一是盈利能力。

　　我們強(qiáng)調(diào)盈利，不做虧損的事情，企業(yè)就是要賺錢，不賺錢就是違背了做企業(yè)的職業(yè)道德。我們提出口號**要開發(fā)抗跌性產(chǎn)品，有盈利空間才做。做商業(yè)地產(chǎn)也是看盈利能力，能夠帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。**開發(fā)到現(xiàn)在約有100個樓盤，沒有一單是虧損樓盤，沒有一單是死盤，就是前期目的明確，不賺錢不做，盈利小不做。我覺得盈利能力是**的核心競爭力。我在公司經(jīng)常講一句話，做100億一個億利潤和做10個億一個億利潤，一定是做10個億的企業(yè)優(yōu)秀。

　　二是創(chuàng)新能力。

　　正是靠創(chuàng)新求異，使我們領(lǐng)先一點(diǎn)，即使年開發(fā)300萬平米，到現(xiàn)在竣工一年以上的空置房為零，**現(xiàn)在是竣工一個盤銷售清一個盤。我經(jīng)常講一句話，"銷售為首，現(xiàn)金為王"。蓋房子不叫本事，蓋好房子叫小本事，只有蓋好房子賣好房子才叫真正的本事。我在企業(yè)一是抓發(fā)展，一是抓銷售。我的兩個副總裁，一個管住宅發(fā)展，一個管商業(yè)發(fā)展，我每天晚上問一遍銷售狀況，隨時隨地問下面總經(jīng)理，今天賣得怎么樣？董事長打電話下去就是一種敦促作用，他們都知道我這習(xí)慣。所以任何時候老總都要清楚，銷售多少，應(yīng)收款多少。正因?yàn)檫@些思路加上我們這些創(chuàng)新，使**現(xiàn)在保持著竣工房零空置。

　　創(chuàng)新的同時我們十分強(qiáng)調(diào)工程質(zhì)量。從1996年到現(xiàn)在，始終保持工程質(zhì)量全優(yōu)。我們開發(fā)的商品房沒有合格產(chǎn)品，都是優(yōu)良品以上，而且擁有好幾個魯班獎，還有好多省優(yōu)產(chǎn)品。這種追求質(zhì)量加上適當(dāng)創(chuàng)新，保證樓盤賣的非常好，現(xiàn)在可以這么講，從南邊的昆明到最北邊的哈爾濱，從上海到北京，凡是我們推出的樓盤都賣的非常好。

　　（三）**形成機(jī)制創(chuàng)新

　　**有創(chuàng)新傳統(tǒng)說明我們的創(chuàng)新不是靠外力推動，不是靠高層推動，很大原因是我們自己形成了一定的機(jī)制創(chuàng)新能力。創(chuàng)新最核心的東西是機(jī)制創(chuàng)新，形成一種慣性作用。**形成機(jī)制創(chuàng)新有兩個表現(xiàn)。一是**的企業(yè)制度支持創(chuàng)新，比如我們所有項(xiàng)目開工之前要簽?zāi)繕?biāo)責(zé)任制，這里面對創(chuàng)新就會有要求，而且與獎勵掛鉤。我們每年評選一個優(yōu)秀樓盤，優(yōu)秀樓盤就是創(chuàng)新樓盤。住宅地產(chǎn)每年十來個樓盤，商業(yè)地產(chǎn)十來個樓盤，每年各評選一個，評上就有精神和物質(zhì)的獎勵。

　　二是**的文化鼓勵創(chuàng)新。主要兩條。一條全員創(chuàng)新意識比較濃。企業(yè)鼓勵求異思維，第二條創(chuàng)新允許失敗，這也是企業(yè)文化的一方面。我們跨區(qū)域發(fā)展第一單是失敗的，但并沒有打擊我們跨區(qū)域的信心。總結(jié)總結(jié)又走出去，正是這種不怕失敗允許失敗的精神，創(chuàng)新才能堅(jiān)持下去，不然一失敗就不敢做了，創(chuàng)新就不能持久。商業(yè)地產(chǎn)我們第一個長春項(xiàng)目，也不是成功的，一開始營銷管理不規(guī)范，最后造成很多毛病。從那以后我們吸取了教訓(xùn)，制定了商業(yè)營銷規(guī)定。我跟大家講這是好事，第一單做壞了事情就露出來，解決了問題才會有今天十多個購物中心的發(fā)展。創(chuàng)新是什么？創(chuàng)新就是冒險(xiǎn)，要有冒險(xiǎn)精神。先行者絕大部分會成為先烈，少部分會成為先進(jìn)。當(dāng)然冒險(xiǎn)不是蠻干，這是有區(qū)別的，但做企業(yè)一定要有適度冒險(xiǎn)精神，如果做企業(yè)心態(tài)非常穩(wěn)，這個企業(yè)不可能做大，不可能持續(xù)進(jìn)步。

　　（四）**對企業(yè)創(chuàng)新的幾點(diǎn)體會

　　第一企業(yè)創(chuàng)新的根本是機(jī)制創(chuàng)新，企業(yè)創(chuàng)新要想形成持續(xù)創(chuàng)新最根本的是要解決機(jī)制創(chuàng)新，靠機(jī)制推動不是靠外力推動創(chuàng)新才能持續(xù)。

　　第二創(chuàng)新的核心是思想創(chuàng)新。說穿了就是解放思想，敢于求異思維。中華民族教育傳統(tǒng)就是求同思維，必須意見一致，所以我跟員工說我希望你們求異思維，你不要跟大家一樣。

　　第三創(chuàng)新是一個持續(xù)完善的過程，絕對不會是點(diǎn)子主義，不是靈感的閃現(xiàn)，創(chuàng)新不是策劃出來的。就從我們訂單地產(chǎn)的發(fā)展看，一開始想和沃爾瑪合作，后來多幾家合作，做了單店又創(chuàng)新做組合店。需要在實(shí)踐當(dāng)中不斷完善不斷琢磨，任何一個領(lǐng)先企業(yè)的創(chuàng)新都是持續(xù)完善的過程。

　　第四創(chuàng)新要合理適度。不能為了創(chuàng)新而創(chuàng)新，不能過度創(chuàng)新，創(chuàng)新是好的，但

是不能過度，真理和錯誤往往就是一小步，過度創(chuàng)新就走向反面了。對企業(yè)的設(shè)計(jì)、經(jīng)營的發(fā)展一定要結(jié)合國情、結(jié)合市情、結(jié)合企業(yè)把握好這個度。舉一個例子，美國99年破產(chǎn)的銥星公司，發(fā)了55顆衛(wèi)星，全球只有千分之一的地方不能覆蓋，真正的全球通，但是它的創(chuàng)新超出了的人們消費(fèi)水平，買一個手機(jī)20多萬，一個月話費(fèi)1萬多塊，市場不接受，全球只賣了20多萬部電話就賣不出去了，最后沒有辦法生存只好破產(chǎn)。所以不能覺得一切創(chuàng)新就是好事，要看適不適合自己的情況，適不適合市場的情況。

篇3：萬達(dá)集團(tuán)訂單地產(chǎn)

　　萬達(dá)集團(tuán)的訂單地產(chǎn)

　　萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國十五個城市開工建設(shè)大型購物中心，面積大約220萬平方米，其中12個已經(jīng)竣工開業(yè)。正在拆遷和報(bào)建的還有5個項(xiàng)目，二十個項(xiàng)目總面積接近300萬平方米。我們有個目標(biāo)，20**年力爭做到50個購物中心，面積600-700萬平方米，租金收入40億元以上。

　　萬達(dá)集團(tuán)和16家零售企業(yè)，其中12家跨國零售企業(yè)，8家世界500強(qiáng)企業(yè)，簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，大家一起在中國共同發(fā)展購物中心。這里面最重要的有四點(diǎn)：

　　1、共同選址。想去哪個城市發(fā)展，需要大家提前排定。目標(biāo)城市選定后，由我們選好一個地塊，大家再對這個地塊進(jìn)行確認(rèn)，在規(guī)定時間期限內(nèi)答復(fù)。這就是共同選址。

　　2、技術(shù)對接。選址完成后，要進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，初步方案完成后，根據(jù)零售商的意見和不同要求，進(jìn)行技術(shù)對接，修改完善設(shè)計(jì)方案，這些確定后才進(jìn)入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段。

　　3、平均租金。我們第一個購物中心，只有兩家主力店，但合同談判進(jìn)行了八個月，尤其與沃爾瑪?shù)暮贤L達(dá)70多頁，還附帶40多頁的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如果按照這個速度，不可能規(guī)模化發(fā)展。如果一個購物中心有5-8家主力店，光談判就要耗很長時間，那么一年只能做一個項(xiàng)目。那怎么能把購物中心的發(fā)展作為我們的支柱產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展？于是我們把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確。這樣的好處是，不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判。重點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)的組合而不是合同的談判，有利于我們快速的發(fā)展。

　　4、先租后建。當(dāng)面積、租金確認(rèn)后，先簽租約，交一部分保證金，我們才開工建設(shè)，進(jìn)行量身定做。到目前為止，還沒有發(fā)現(xiàn)簽了租約以后對方違約的，這樣做使得我們建設(shè)的面積都是收租面積，保證我們所有的投資都是有效投資。

　　這些綜合在一起，取名叫訂單地產(chǎn)。