公司固定資產管理制度

　　一.總則

　　1.固定資產是指使用期限較長，單位價值較高，并在使用過程中保持原有實物形態的資產。

　　2.本公司規定固定資產的標準：使用期限超過一年的房子、建筑物、機器設備、運輸車輛、儀器儀表，以及其他與生產經營活動有關的設備、器具、工具等：不屬于生產經營活動的主要設備而單位價值在1000元以上、使用期限超過二年的資產;或資產金額在1000元以下，但公司認為有控管必要的資產。

　　3.固定資產中辦公設備和廠房歸口管理部門為辦公室，除此之外的固定資產歸口管理部門為設備科。財務部負責固定資產的綜合核算，全面掌握固定資產的增減變化情況，以及正確計提折舊等財務核算。

　　二.固定資產的分類

　　為加強管理，便于組織會計核算，將固定資產按照經濟用途、使用情況和所有權綜合分為七大類：生產經營用固定資產、非生產經營用固定資產、租出固定資產、未使用固定資產、不須用固定資產、土地、融資租入固定資產。

　　三.固定資產的計價

　　1.固定資產的計價方式

　　1.1外購的，按照買價加上支付的運輸費、包裝費、保險費、安裝成本、交納的有關稅金等計價。

　　1.2建造的，按照建造過程中實際發生的全部支出和安裝費用計價。

　　1.3其他單位投資轉入的，按照評估機構評估確認或投資各方在合同協議中約定的價值計價

　　1.4融資租入的，按照租賃協議或合同確定的價款加運輸費、途中保險費、安裝調試費等計價。

　　1.5接受捐贈的，按照發票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、安裝調試費等計價。無發票帳單的，按照同類設備的市場價，或通過評估確認的價值計價。

　　1.6在原有固定資產基礎上進行改、擴建的，按照原固定資產的價值，加上因改、擴建而發生的支出，減去改、擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價。

　　1.7盤盈的，按照同類固定資產的重置完全價值計價。

　　2、固定資產的價值一經確定入帳，除改建擴建、局部改照和特定事項經評估結構評估確認，以及國家政策規定需調整帳面價值外，不得自行調整其帳面價值。

　　四、固定資產的折舊

　　1下列固定資產計提折舊：

　　a房子、建筑物

　　b在用的機器設備、儀器儀表、運輸車輛、工具器具;

　　c季節性停用和大修理停用的各類設備，以及經營租出和融資租入的固定資產;

　　d已投入使用但尚未辦理手續的固定資產。

　　除以下情況外，企業應對所有固定資產計提折舊：

　　2.1已提足折舊仍繼續使用的固定資產;

　　2.2按規定單獨估價作為固定資產入賬的土地

　　各類固定資產的折舊年限

　　類別

　　折舊年限

　　房屋

　　建筑物

　　20

　　機器設備

　　8-10

　　運輸設備

　　5

　　電子設備

　　2-5

　　固定資產的折舊方法

　　4.1根據財政部頒發的企業會計制度規定，結合本公司的具體情況，折舊方法采用平均年限法。

　　4.2固定資產的凈殘值為固定資產原值的4%。

　　4.3平均年限法的固定資產折舊率和折舊額的計算公式如下：

　　a年折舊率=(1-4%)×原值/

　　折舊年限

　　b月折舊率=年折舊率/12

　　c月折舊額=固定資產原值*月折舊率

　　4.4固定資產折舊根據上述有關計算公式按月計提。當月增加的固定資產，次月開始折舊。當月減少或停用的固定資產，從下月起不再計提折舊。提前報廢的固定資產，其凈損失計入營業外支出，不再補提折舊。

　　4.5按照規定提取的固定資產折舊，分別按用途性質計入制造費用、管理費用和營業費用等。

　　五、固定資產的控制與管理

　　1.固定資產實行歸口分級管理。各固定資產使用部門設立專職或兼職管理員，負責固定資產具體管理。

　　2.建立管理臺帳。管理部門按照固定資產類別、名稱、規格型使用部門、和存放地點，統一編號，編制固定資產目錄，建立固定資產臺帳和檔案。各使用部門也應有相應的使用明細帳，定期記錄使用、保養、修理等情況。

　　財務部按月與管理部門核對，管理部門按月和使用部門核對，以確保帳、卡、物，數量、金額相符。

　　3.固定資產的增加按以下規定辦理

　　3.1固定資產的請購

　　3.1.1請購部門于申請增添固定資產時，應填寫“請購單”，經部門經理審核，并注明請購日期、請購單位、用途說明、品名、規格、數量、需要日期、建議廠商等資料。

　　3.1.2將“請購單”送交歸口管理部門復核增添該項資產之適用性及必要性，如公司內部可調撥者，按“固定資產內部轉移通知單”通知相關部門，并在“請購單”上備注欄填注調撥情形后，將“請購單”退回請購單位自行歸檔。如公司內部無法調撥者，按‘審批權限表’送交財務總監、總經理審批，50萬(含)至100萬須董事長審批，100萬(含)以上須董事會審批。

　　3.1.3采購部接到經批準“請購單”后，則辦理采購程序，依采購程序辦理完成核簽。

　　3.2固定資產采購處理程序

　　3.2.1采購部在執行固定資產采購程序時，應先向供貨商詢價，并取得廠商之報價單，進行比價，以報價較低且品質佳之核準廠商為采購對象，單批次5萬以下(含)尋找至少兩家以上的供應商進行詢價比價;單批次5萬以上至30萬尋找至少三家以上的供應商進行招標采購，并報財務總監審批;單批次30萬以上尋找至少三家以上的供應商進行招標采購并組織招標小組確定出最優方案，報財務總監、總經理審批。

　　3.2.2依請購單填寫訂購單并與供貨商聯絡訂購事宜，按一般采購程序辦理。

　　3.2.3重要固定資產或單臺5萬元以上或單批10萬以上的采購，采購單位應與廠商簽訂購買合同。合同一式二份，由采購部與供貨商分別留存一份;采購部應復印一份留存，原件與發票交財務做為付款入帳之依據。

　　3.3固定資產驗收處理程序

　　3.3.1采購人員應與廠商聯系送貨時間及地點。固定資產送達時，請購單位、采購人員、管理部門均應派員會同點收數量、檢查品質及規格是否與“請購單”相符。

　　3.3.2固定資產驗收合格后，管理部門開具“設備分配通知單”并登記“固定資產管理臺賬”。采購人員將固定資產交請購單位使用。

　　3.3.3采購部將“請購單”、“訂購單”、“設備分配通知單”、“發票”一同送交財務做付款入帳之依據。月末貨到票未到，應將除發票外的單據送交財務做暫估入賬處理。

　　3.3.4管理部門按“固定資產編號規則”編制固定資產編號并制作固定資產編號標紙，黏貼于固定資產上，并將資料添于“固定資產管理臺賬”上。

　　3.3.5資產金額在人民幣1000元以下者，會計帳列費用，但公司認為有控管之需要者，應添入“固定資產管理臺賬”加以單獨控管，但不須編進“財產目錄明細表”。凡符合公司資產列管不列帳政策者，于驗收后亦應賦予固定資產編號，黏貼固定資產編號卷標。

　　應定期追蹤列管不列帳資產之使用情形。

　　3.4固定資產帳務處理

　　3.4.1財務須復核各項單據之簽核是否完整。復核訂購數量與驗收數量是否一致。如有差異時，應按貨到不符之處理程序辦理。復核發票金額、“訂購單”金額及合約所列金額是否一致。如有差異時，應向有關負責單位追查原因并作成適當處理，一致則依入賬付款作業流程。

　　4.固定資產的減少

　　4.1.固定資產出售處理程序

　　4.1.1各類固定資產如有汰舊換新、無法修復、修理費用過高或閑置等情形時，使用單位主管將設備提交管理部門鑒定決定處理方式并配合采購部尋找可能買主及比較出售價格。

　　4.1.2使用部門應依據出售資產資料至設備科“固定資產處置申請單”一式三聯;注明使用部門名稱及代號、固定資產編號、品名、規格、數量及出售原因，呈部門經理復核，送交采購部。

　　4.1.3采購部依據各部門所填寫之“固定資產處置申請單”依照編號，聯合管理部門選定處置方式、尋找可能買主及比較出售價格，送財務總監、總經理審批，報廢損失達5萬(含)至20萬送董事長審批，20萬(含)以上送董事會審批。

　　4.1.4總經理批準“固定資產處置申請單”后，應交由采購部辦理出售事宜。采購部辦理固定資產出售后，應于“固定資產處置申請單”注明實際出售金額及有關費用，送財務總監復核;并將所收取之出售固定資產款項，依據現金收入程序將現金繳回財務出納人員。

　　4.1.5“固定資產處置申請單”一式三聯，第一聯由管理部門自行留檔，并更新“固定資產管理臺賬”;第二聯連同相關單據送交財務作帳務處理，第三聯送回原使用單位存查。

　　4.2固定資產報廢處理程序

　　4.2.1各類固定資產如以達到不堪使用狀態，且無法修復或修復費用過高時，使用單位主管應建議是否應予報廢。

　　4.2.2凡決定應予報廢之資產，使用單位人員提請管理部門鑒定并編制“固定資產處置申請單”，注明使用部門之名稱及代號、固定資產編號、品名、規格、數量及報廢原因，經部門經理復核后并送交財務總監、總經理審批。

　　4.2.3管理部門應依已核準之“固定資產處置申請單”辦理報廢事宜，注明實際處置情形，并更新“固定資產管理臺賬”。

　　4.3固定資產的出租出借

　　4.3.1出租固定資產，由原固定資產使用部門提出可出租清單，經事業部、設備科等部門審核，報總經理(或分管副總)批準后辦理有關手續。租賃協議由設備科牽頭，召集財務部等部門和有關業務人員與租入方商定，報總經理(或分管副總)批準后，由財務部辦理固定資產出租手續，并按租賃協議收取租金。收取的租金沖計提的折舊。協議期滿后，由設備科負責催回。

　　4.3.2出借的固定資產比照上述規定辦理。

　　4.4固定資產的內部轉移

　　4.4.1固定資產的內部轉移，由管理部門提出意見，并填寫“固定資產內部轉移通知單”，經使用部門、接收部門、管理部門等部門會簽后，交財務部作內部轉移帳務處理。

　　4.5固定資產的封存及啟用

　　4.5.1固定資產由使用部門向管理部門提出封存(或啟用)申請(須由分管副總簽字)，經管理部門、事業部、財務部會簽后，由財務部辦理轉帳手續。

　　4.6長期投資投出的固定資產，按公司對外投資的管理制度辦理

　　5.固定資產之維修

　　5.1故障送修

　　5.1.1當固定資產故障，本單位無法自行維修時，使用部門人員編制“固定資產維修申請單”一式四聯，注明各項固定資產資料并于固定資產送修數據域內注明損壞原因、請修內容及希望完修日期，經部門經理復核后，送交管理部門處理維修事宜。

　　5.1.2管理部門于接獲使用部門所傳來之“固定資產維修申請單”后，應尋找適當維修廠商，進行維修。

　　5.1.3管理部門尋得適當廠商后，應將送修廠商、預計維修金額及預定完成日期注明于“固定資產維修申請單”送交財務總監、總經理審批。

　　5.1.4“固定資產維修申請單”經審批后，第一聯送回使用單位存查;第二聯及第四聯由管理部門自行歸檔;第三聯送財務暫時歸檔，做為日后付款入帳之依據。

　　固定資產送修完成回公司時，管理部門應會同使用部門辦理驗收，并于留底之“固定資產維修申請單”第二、四聯驗收欄內注明驗收情形。

　　5.1.5管理部門應將“固定資產維修申請單”及相關資料送交部門經理復核，并將“固定資產維修申請單”第二聯歸檔;第四聯連同發票等單據并填寫“請款單”送交財務課申請付款。

　　5.1.6財務人員應核對“請款單”、“固定資產維修申請單”及發票等相關憑證是否相符無誤。如相符，則編制憑證并依財務付款審批程序辦理付款事宜;如有不符，應查明其原因。編制憑證時，財務人員應評估維修費用是否資本化。若屬應資本化之維修費用，則應依“固定資產維修申請單”中之驗收資料更新“電腦財產目錄明細表”。

　　5.2定期維護

　　5.2.1各項固定資產應由管理部門訂定定期檢驗、維護之周期，并協同相關部門落實實施。

　　5.2.2各項固定資產需要送外檢驗或維護時，比照‘故障維修’程序處理。

　　5.3固定資產維修管理

　　5.3.1固定資產的修理分為中小修理和大修理。大修理是指房屋建筑物的翻修、改建、改造，機器設備全面拆卸更換主要部件。此外均為中小修理。

　　5.3.2機器設備的中小修理由使用部門負責。房屋建筑物的中小修理由使用部門提出，經分管副總審核后組織實施。發生的費用記入使用部門的成本、費用。

　　5.3.3房屋建筑物的大修由辦公室歸口，按項目編制年度計劃和費用預算。機器設備的大修由設備科歸口，按使用部門、設備編號，編制年度大修理計劃和費用預算。大修理費用列入當年度技改技術資金預算，經財務部綜合平衡、報公司總經理批準后，由歸口部門組織實施，財務部按預算計劃嚴格控制。如超計劃，應及時調整，追加計劃報財務總監和總經理批準后，由財務部執行控制。

　　5.3.4大修理費用按固定資產原值的3‰按月預提。每月發生的大修理費用，由歸口部門根據大修理項目設立明細帳，單獨核算。每月將核算資料報送財務部。財務部按歸口部門上報的資料結轉大修理費用。

　　5.3.5預提的大修理費用年終不留余額，實際支出數大于預提數的差額計入有關成本、費用，小于則沖減有關成本、費用。

　　6固定資產的清查

　　6.1為加強固定資產的管理，確保帳卡、帳物、帳帳相符，應于每年終對固定資產全面實地清查盤點一次。

　　6.2財務部每月對固定資產進行抽盤，并編寫固定資產抽盤報告。

　　6.3盤點工作由管理部門組織，財務部配合，具體職能部門負責實施。

　　6.4盤點應編制固定資產盤點清冊，經盤點人員和使用部門負責人簽字，對出現的盤盈、盤虧現象，分別由使用部門負責查明原因，并填寫盤盈、盤虧清單，經管理部門、財務部會簽。

　　6.5盤盈的凈收入和盤虧的凈損失，報財務總監及總經理批準后，財務部負責作帳務處理，分別列入營業外收入和支出科目。

　　六其他

　　1、該管理制度自20**年7月1日起執行。

　　2、其他規定與本制度有相矛盾之處以本制度之規定為準。

　　3、本辦法未涉及及不詳清楚的部分以財務的解釋為準。***分公司內部控制審計實施辦法

篇2：物業資產管理增值新概念

　　物業資產管理增值新概念

　　水穿石 歷久彌新

　　用工作績效來實現物業資產保值增值己逐漸成為物業管理行業追寵的一個概念。我們在研究物業規劃時總是將其重置其中，并希望通過物業管理工作績效實現其資產保值增值目標。本人從事物業管理工作多年，總是企圖通過一些局部系統工作來論證其工作重點程度分類是否符合總目標要求，通過研究設施管理系統理論來研究資產增值概念算是一種嘗試。

　　細究物業資產保值增值狀況，不外乎三大類：一是地段增值的結果，表現為物業租金穩定收益或增長，變現容易，評估價值高于購買價格；二是市場供求關系調整，表現為物業供應量小于需求量時，租售均容易，租售價值高于評估價值，當物業供應量大于需求量時則反之；三是物業保護很好，歷久彌新，物業價值穩定。表現為當地段、需求均無變化時都可以實現并保持較好的租售目標，評估價值高于購買價值。如果說第一、二類物業增值原因是社會發展和市場運作帶來的結果，第三類則一定是管理出的結果。用什么手段實現管理增值結果？是對人的服務？對物體的常規性管理？國外在八十年代末期就提出了一個新的增值管理概念：“設施管理”概念（FacilityManagement簡稱為FM），企圖將“設施管理”從傳統的物業管理范圍中脫離出來，作為物業資產管理的層次。

　　“設施管理”理論認為：設施管理不同于一般意義上的物業管理，也不同于常規的設施設備管理。它與物業管理的管理對象一致--物業資產，但管理方法卻不同。“設施管理”提出了物業壽命期全過程管理，包括產業、設施發展的長遠策略，樓房管理（包括設計、建造、裝修），空面利用，家具配置，設施保養，計劃、維持和改善機構內的樓房去創造一切有利于業務發展的環境；它具有常規設施設備管理的一般內涵，更重要的是通過對設施管理，進入到經營管理系統實施運營管理，并通過其運行實現增值服務。本文將重點探討“設施管理”概念中關于物業壽命期全過程管理、設施發展長遠策略與現實設施設備管理認識兼融過渡的問題。

　　一、“設施管理”概念中的設施設備管理觀點

　　物業壽命期全過程管理及設施長遠發展策略是設施管理理論中的重要概念，討論其觀點就必須清晰地認識到物業壽命是指物業綜合壽命，對象是物業（包括設施設備）。實行設施長遠發展策略的實質是物業壽命期全過程品質保障的系統工程，“設施管理”概念認為：由于近代樓宇建設對現代科技成果運用越來越廣泛，除傳統的設施設備外、各種自控網絡及通迅、視頻設備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設施設備等均進入物業設施設備的管理范疇，系統集成工作越來越重要，管理工作日漸復雜，綜合程度不斷提高，在物業管理中日顯重要。

　　從資產管理角度來看，在資產保值增值的系統原由中，延長物業使用壽命，必定延長設施設備使用壽命，系統規劃設施設備管理。國際設施管理協會（IFMA）提出“設施管理”是“以保持業務空間高品質的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術對人類有效的生活環境進行規劃、整備和維護管理的工作，”它“將物質的工作場所與人和機構的工作任務結合起來。綜合了工商管理、建筑、行為科學和工程技術的基本原理。”設施管理是資產管理層次，是綜合管理概念，不是簡單地把設施設備管理的外延與內涵擴大，傳統的設施設備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統；綜上所述，我們認為可以把設施設備管理理解為“設施管理”中的重要子系統，支持著設施管理概念的一般內涵。在生產實踐中如何運用設施管理概念，在條件不成熟時，不妨可先運用其基本思想：物業壽命期全過程管理，設施長遠發展策略來調整現存設施設備管理概念。通過整合設施設備日常維修保養思想，修正設施設備大中修概念認識，調整設施管理階段工作重點，也可謂實踐運作設施管理概念也是十分有效的途徑。

　　二、整合維保目標：歷久彌新，價值保持

　　日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標準來保持目標？用什么資源來保障目標實現？很多專業人士都會毫無猶疑的說：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質現場。

　　據不完全統計，日常維保達成目標的僅占總數的30％左右。我們曾經討論過一個簡單的話題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時掛了洞，不穿時被蟲蝕了的壽命長得多。但參加討論者對這一問題有多種不同觀點：

　　1、這樣做是對的，節約又實惠，可實施；

　　2、沒有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買吧；

　　3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現在的錢又不夠用。

　　在這三種觀點中，第三種觀點所占比例最大。我在參與協調某小區業主委員會和物業管理公司矛盾時就碰到這種問題，業主主要關注收費是否低，根本沒有看到銹跡斑斑的設施設備對自己資產的傷害，而物業管理公司在較低費用的資源條件下，只能保住企業的眼前利益，可以說該公司除了管保安、保潔、業主公共事務協調后基本上沒有資金能力進行設施設備維保。經專家們按其設施設備現狀情況定性評估，其物業壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！

　　當我們運用物業壽命期全過程管理思想，用長遠發展策略來系統布置工作，我認為：設施設備管理的日常維保目標是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據設施設備的生命周期期限來確定維保期限；日常維保的工作的標準包括不充許破壞性的銹斑、潤滑性能差產生。日常維保的保障：與設施生命周期規劃一致的資金配置。上海博物館在設施設備管理績效上就非常突出。在整體設施設備每天運行二十四小時己連續運行八年的情況下，整個設備層就象剛建造的一樣，就連空調管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢問一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態，他認真地說：如有氧化斑產生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產生。當然為保持如此高水平的維保工作績效，除開嚴肅的工作紀律外，還有足夠的資金保障。

　　三、滴水穿石的策略性設施規劃概念

　　策略性設施管理是一整體性針對現代機構管理而創造的新概念，它有計劃地去運用，增加和減少資源來推行機構的業務計劃，策略性管理包括設施的規劃及購置；設施的生命周期管理；危機管理；價值實效利用和管理等內容。我認為，將策略性設施規劃概念指導一般物業的設施設備大中修管理，有其借鑒性。假設我們運用設施運行的最優化，提高設施利用者的滿意率，提高知識生產的全產率。通過預先保養思想，保全設施的壽命周期。我曾經和一位管理高檔次設備管理的專業人士討論過關于設施設備大修理問題。

　　當我問他：這套設備用了八年進行過大修嗎？他反復強調：我管的設備不存在大修概念，因為我們在設備壽命期的臨界點上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒有必要再進行大修了。（當然他每年都準備了設備總值的20～30％資金用于設備維修維保，其管理效果絕對的一流）現在我們且不論此觀點是否科學合理，但其把握設備壽命期臨界點的設備管理思想和管理效果是值得仿效的。設施設備大中修理由就是把握設備壽命周期中必要拐點，對其把握的程度實質上是策略性設施規劃把握的程度。如果我們在物業建設前期介入時，運用策略性設施規劃概念指導設計和建設；在運行使用中運用策略性設施規劃概念掌控設備壽命期臨界點，確立大中修的合理時間；整個設施設備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實實了。

　　綜上所述，無論是作為增值服務新概念的“設施管理”，還是保值服務的設施設備管理，萬變不離其宗，將其融匯運用使其創造最佳績效是十分重要的。物業資產即想保值又想增值，在管理過程中無論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。

　　文/羅渝陵

篇3：物業知識教材:流動資產管理

　　物業知識教材:流動資產管理

　　流動資產一般是指可以在一個運行周期內變現或耗用的資產，它具有變現能力強、周轉期短等特點。流動資產管理是物業管理公司理財的一個內容。由于有價證券在第10章已述，所以本章主要介紹現金、應收賬款和存貨等流動資產的管理以及物業管理公司在理財中針對流動資產運行的病狀如何自我診斷與診治。

　　一、現金管理

　　現金是流動性最強、盈利性最低的資產，物業管理公司保持適量的現金，是為了實現收益最大化、風險最小化的目標。

　　(一)現金管理的目的

　　物業管理公司持有現金的目的主要是:

　　1.支付

　　物業管理公司持有現金是為了滿足日常經營管理和服務支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關材料等。為滿足公司交易性需要和日常經營服務活動對現金的需求，公司一定要持有相當數量的現金。此外，每天公司的現金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數量的現金余額，公司的經營管理服務活動等就很難正常地進行下去。

　　2.預防

　　公司持有現金，便于應付意外事件對現金的需求。公司預測的現金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預見的意外事件往往會影響公司現金的收入與支出。例如水災、火災等自然災害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現金收支計劃，使現金收支不平衡。公司持有現金，可以當作安全存量。

　　預防所需現金的數量決定了:

　　①現金收支預測的可靠程度；

　　②公司臨時借款能力；

　　③公司愿意承擔的風險程度。

　　3.投機

　　公司持有現金，便于開展投機活動，從中得到收益。

　　現金管理的目的，是在保證公司經營管理服務所需現金的同時，節約使用資金，并從暫時閑置的現金中獲取更多的利息收入。對物業管理公司而言，現金除可獲得存款利息外不能為公司創造任何價值，且將現金放在金融機構的存款利率大大低于公司的資金利潤率。現金過多，會降低公司收益；但現金過少，又會影響公司的正常經營管理和服務活動。因此，現金管理應力求既能保證公司正常開支需要，降低風險，又能使公司沒有過多的閑置現金，以增加收益。一個物業管理公司的良好現金管理系統應該是公司能滿足日常開支的現金，同時適當保留應付緊急情況所需的安全儲備；對于超過限額的現金，應及時投資增加收益。

　　物業管理公司對現金管理的內容主要包括:

　　(1)編制現金收支計劃，以便合理地估計未來的現金需求；

　　(2)對日常的現金收支進行控制，力求加快收款、延緩付款；

　　(3)確定最佳現金余額，當公司實際的現金余額與最佳余額不一致時，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達到理想的狀況。

　　(二)現金計劃

　　現金計劃是預測未來一定時期公司的現金收支狀況，并進行現金平衡的計劃，是公司財務管理的一個重要工具。編制現金計劃的目的是為了合理安排好現金收支，確保公司現金的正常周轉。

　　物業管理公司常用的現金計劃是現金收支計劃表(見下表)。

　　現金收支計劃表的編制如下:

　　1.預測公司的現金流入量

　　現金流入量主要是經營管理服務現金收入和其他現金收入兩部分。經營管理服務現金收入主要指對物業經營管理服務取得的收入，其數字可以從經營、管理、服務計劃中得到。其他收入主要是物業租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業經營、管理、服務的預測工作，此外，還要對其他可能發生的現金收入作出恰當的估計。

　　2.預測公司的現金流出量

　　現金流出量包括經營管理服務現金支出和其他現金支出。經營管理服務現金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務費用等。其他現金支出主要是固定資產投資支出、債務本金和利息支出、稅收支出等。

　　3.確定現金凈流量

　　現金凈流量指現金收支與現金支出的差額。

　　現金凈流量=現金收入-現金支出

　　4.處理現金余缺

　　首先根據現金收支差額和公司有關資金管理的規定，確定籌措或運用的資金數額。如果現金有余，那么可用于投資等領域；如果現金有缺，那么可想方設法籌措補足。

　　(三)現金管理

　　為了使物業管理公司現金能正常運轉，必須加強對現金的管理，其主要內容有:

　　1.盡快收款

　　盡快收款，可以使現金周轉速度加快，從而提高現金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應收款收齊，而且還要盡可能將這些應收款轉化為可用現金。為此，要求:①減少應收款的郵寄時間；②減少公司收到的支票和支票兌現的時間；③加快應收款進入公司往來銀行的過程。

　　2.控制支出

　　公司在管理現金支出時，應盡量延緩現金支出時間。控制支出的具體方法有:

　　(1)推遲支付時間

　　公司在不影響自己聲譽的情況下，應盡量推遲應付款的支付時間，可以直至應付時間的最后日期。

　　(2)減少支付工資的頻率

　　公司可選擇按月而不選擇按周發放工資，以便延期付款。

　　(3)透支的使用

　　當支出大于存款賬戶實際余額時，銀行可以自動貸款給存款人，以彌補暫時的不足，但往往有限額和時間。這也是一種減少現金占用量的方法。

　　3.力爭現金流入和現金流出同步

　　4)銀行有權監督公司現金管理

　　銀行有權監督公司將其收入的現金及時送存銀行，庫存現金不得超過規定限額，并按規定用途使用現金，不得套取現金。對違反現金管理規定的，按情節輕重，銀行要給予一定的經濟制裁。

　　二、應收賬款的管理

　　應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。如果應收賬款過多，那么會增加應收賬款管理的成本，減少收益。為此，應收賬款的管理是物業管理公司理財的內容之一。

　　(一)應收賬款管理的成本

　　1.收款成本

　　該成本是指應收賬款的核算費用。例如，收集信用情報，分析業主或潛在顧客信用狀況的費用，信用部門自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　該成本指業主或客戶沒有按時付款，物業管理公司由此而增加與之相關的管理費用。例如，向業主或客戶發出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應收款所作出勞動的費用。

　　3.壞賬成本

　　壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。應收款項拖欠愈久，壞賬成本愈大。

　　(二)制定應收賬款的規定

　　1.信用條件

　　信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件，主要包括信用期限和現金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間，即公司允許業主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。例如，若某物業管理公司允許業主在某服務項目完成后10天內付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業主，在競爭中會使營業額下降；信用期限過長，對營業額上升有利，但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。信用期限為多少最為恰當，作為物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。

　　[例]某物業管理公司采用30天按發票全額付款的信用規定，現準備將信用期限放寬至60天仍按發票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應采用30天還是60天對公司有利。有關數據如下表:

　　在分析時，先計算放寬信用期得到的收益，然后計算增加的成本，最后根據兩者比較的結果作出判斷。

　　①信用條件變化對營業利潤的影響

　　營業量增加×單位貢獻邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　　②信用條件變化對應收賬款機會成本的影響

　　應收賬款應計利息=應收賬款占用資金×資金成本率

　　應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額×銷售成本率

　　應收賬款平均余額=日銷售額×平均收現期

　　(2)現金折扣

　　提供了信用期限后，增加了應收賬款，為加速資金周轉、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時，提供一定的現金折扣。現金折扣實際上是公司為了鼓勵業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。

　　公司向業主或客戶提供現金折扣，其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業管理公司而言，是否應該采用現金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現金折扣更大的收益。

　　[例]某物業管理公司為加速資金回收，計劃在一個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受1.5%的現金折扣；在兩個月信用期方案中規定，如果客戶在10天內歸還款項可享受2%的現金折扣。并估計，如果執行一個月信用期方案，客戶都會在折扣期內付款，壞賬損失可減少1/3，管理費用減少數為需增管理費用；如果執行兩個月信用期方案，約有1/2客戶會在折扣期內付款，壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現金折扣措施?假定一個月信用期營業收入1800(千元)、應收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個月信用期營業收入2000(千元)、應收款年平均占用302(千元)，需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。

　　結論:提供現金折扣對一個月信用期可行，因為凈收益增加；對兩個月信用期不可行，因為現金折扣支出大于收益增加。對現金折扣的控制應以不減少利潤為標準，確定最佳方案。

　　2.收賬政策

　　收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內，收賬費用開支愈大，平均還款天數就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應收賬款后帶來的利潤相比較，可以選擇收賬政策。

　　[例]某公司當前收賬政策每年開支收賬費用1萬元，應收賬款平均回收天數為45天，壞賬損失占營業額的3%；擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元，應收賬款平均回收天數30天，壞賬損失預計占營業額的2%。如果當前營業額為60萬元，采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行?

　　具體分析計算見下表:

　　結論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。

　　采取何種收賬政策的標準在于不論何時，收賬支出均不得超過帶來的收益。

　　(三)應收賬款的日常管理

　　1.應收賬款的管理原則

　　公司應收賬款的控制過程是極為復雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應對一些因素進行定性分析控制，以便科學決策，使應收賬款控制達到良好效果。

　　應收賬款控制中應遵循的管理原則有:

　　(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險，避免出現壞賬損失，而是要全面權衡，既要考慮壞賬損失、機會成本，也要考慮公司利潤大小，以利潤最大為決策原則。

　　(2)區別對待原則。對應收賬款控制，公司不應在所有業主或客戶中平均分攤精力，而應區別對待，把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調查分析，對其嚴格控制。

　　(3)從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長遠利益，以便在市場上占有地位，同業主或客戶建立長期的良好關系及網絡，這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。

　　2.應收賬款收回的監督

　　一般情況下，公司應收賬款拖欠的時間愈長，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對應收賬款情況要隨時掌握，嚴密監督，我們可以通過賬齡分析表來達到這個目的。

　　利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:

　　(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表10.5可以看出，320000元應收賬款尚在信用期內，占全部應收款的72%。這些應收賬款欠款屬正常，但屆時能否收回不能肯定，所以及時監管非常重要。

　　(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項時間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應收賬款已超過信用期，占全部應收賬款的28%，其中90000元拖欠時間較短(30天內)，占全部應收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時間較長(31~90天)，占全部應收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時間最長(90天以上)，占全部應收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應收賬款，公司應采取不同措施，制定經濟、可行的政策；對可能發生的壞賬損失，要提前充分估計對公司損益的影響。

　　3)信用保險

　　公司評估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進行信用保險。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險，只有非正常情況下的壞賬損失才能進行信用保險。譬如，某物業管理公司年營業凈額為100萬元，預計壞賬損失為5%，預計每年發生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對這筆損失進行保險，保險的范圍只能是超過5萬元的部分。

　　保險人往往對信用保險承擔較大的風險，通常情況下，保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求被保險人負擔10%~20%左右的壞賬損失。

　　物業管理公司要不要進行信用保險，應根據公司財務狀況及應收賬款具體分布而定。

　　三、存貨管理

　　存貨是指物業管理公司在經營管理服務過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產。在公司全部流動資產中存貨占有一定比重，加強存貨管理，這也是理財的一項重要內容。

　　(一)存貨控制

　　在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類法(ABCAnalysisMethod)。對物業管理公司而言，ABC分類法較為適宜。ABC分類法是現代企業管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類。A類存貨品種少、價值高、占用資金多，應重點控制，A類存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類存貨價值較低，品種較多，占用資金少，C類存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請；B類存貨介于A和C兩類之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應對B類存貨定期概括性檢查控制。

　　(二)存貨成本

　　存貨可以保證經營管理服務正常進行，均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達到最大程度地減少存貨成本。

　　存貨成本主要有:

　　1.采購成本

　　該成本是指由買價、運雜費等構成的成本。為了降低采購成本，物業管理公司應不斷了解市場價格行情，研究市場價格發展趨勢，多看幾家，價比多家，以便使采購的材料物資價廉質優。

　　2.持有成本

　　該成本指存貨在儲存過程中發生的有關費用，例如保險費、倉庫儲存費、管理費、搬運費等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業管理公司要減少存貨數量才可能降低持有成本。

　　3.訂貨成本

　　該成本是指由于每次訂貨業務而發生的文件處理和驗收方面的費用，例如，郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同訂貨次數有關，而與訂貨數量無關，所以，作為物業管理公司應盡可能減少訂貨次數，宜采購的批量較大，以降低訂貨成本。

　　4.缺貨成本

　　該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經營管理服務上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價購進材料物資而增加成本和運輸成本。為此，作為物業管理公司在選擇確定采購批量時應注意到缺貨成本。

　　四、公司財務弊病的自我判斷及診治

　　物業管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外，還應全面掌握公司機體運轉狀況，定期檢查以發現財務病癥并及時診治，從而使整個公司的機體能健康、正常、有效地運轉。本節主要介紹物業管理公司理財中弊病的自我判斷及診治。

　　(一)公司理財中常見病的癥狀

　　短期凈債務率高表明公司不穩定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。

　　3.自有資金率和現金結轉率

　　自有資金率是指自有資金占資產總額的百分比；現金結轉率是指現金結轉額占總收入的百分比。

　　自有資金率高表明原始投入的資金多；現金結轉率高表明貨幣收入多，應收賬款少。

　　4.資金結構

　　資金結構主要是指資金來源結構和資金占用結構，這二者的對應比例是否合理?是否協調?這就要從比例關系來衡量資金結構。

　　(二)公司理財中病癥的診治

　　1.存貨過大癥的診治

　　存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經營管理服務的需要，造成資金周轉困難的一種病癥。

　　庫存物資、材料是公司經營管理服務必備的物質條件，庫存不足造成脫銷，會影響公司經營；存貨過多，一則會使儲存費用升高，二則會形成資金沉淀，難以調度，造成資金緊張。

　　(1)存貨過大癥的判斷

　　存貨過大癥可用以下數據判斷:

　　流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小，都能說明存貨過大。

　　(2)存貨過大癥的治療

　　對于存貨過大癥，可以采取以下措施:

　　①加強需求預測，以出定進，防止新的積壓。根據客戶需求規律均衡組織進貨，避免過量存儲。

　　②根據存貨類別，使用適當手段處理。例如對于某些新型材料物品，估計價格會上漲，屬于長線物資，可適當多存。反之，應及時處理存貨，以免長期儲存增大費用，價格下跌。

　　③疏通出售渠道，千方百計擴大出貨數量。

　　2.應收款項過大癥的診治

　　應收款項過大癥是指應收款項與營業額或流動資產相比，超過了營業規模或流動資產的一定比例而造成的資金周轉不暢、調度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。

　　(1)應收款項過大癥的判斷

　　應收款項是否過大的判斷方法主要有財務指標法和賬齡分類法。

　　① 財務指標法。財務指標主要有:

　　以上四個指標營業款周轉率低或回收天數長，表明回收情況不佳，應收款項過大。應收賬款占流動資產比重更能說明應收款項是否過大。應收賬款損失率高說明回收情況不好。

　　②賬齡分類法

　　賬齡分類法是根據應收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類，然后算出各類應收款項在總額中所占的比例。

　　(2)應收賬款過大癥的治療

　　①緊縮信用政策；

　　②通過現金折扣等方式，刺激應收賬款及早回收；

　　③抓住重點，積極催收；

　　④及早處理壞賬，避免長期掛賬；

　　⑤加強日常管理，制定措施，及時回收應收款項。

　　3)貨幣資產過大癥

　　貨幣資產過大癥是指公司現金、銀行存款占資產總額的比例高于其應占比重。

　　物業管理公司在經營管理服務中必須保持一定的貨幣資產，但由于非貨幣資產收益率高于貨幣資產，貨幣資產過大往往導致資金閑置，造成公司收益不足，發展緩慢。

　　貨幣資產過大癥可利用貨幣資產占全部資產比重來判定，也可根據歷史資料和公司的實際需要，計算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產實有數量與核定的指標相比較，差額過大，說明貨幣資產過大。

　　貨幣資產過大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購買短期金融資產，一旦需要及時變現。