某酒店固定資產(chǎn)管理制度(九)
第一節(jié)總則
第一條為了加強(qiáng)固定資產(chǎn)的保管及使用管理、特制定本規(guī)則。
第二條本規(guī)則所稱(chēng)固定資產(chǎn)包括土地、房屋及建筑物、機(jī)械設(shè)備、馬達(dá)、儀表、工具、什項(xiàng)設(shè)備(各公司自分事務(wù)性什項(xiàng)設(shè)備及機(jī)電什項(xiàng)設(shè)備)。
第三條會(huì)計(jì)科目列賬原則。
前項(xiàng)固定資產(chǎn)，耐用年數(shù)在兩年以下，非生產(chǎn)性，未超過(guò)一定金額者(各公司自定)應(yīng)以費(fèi)用科目列賬，而不得以固定資產(chǎn)科目列賬。
第四條管理部門(mén)
固定資產(chǎn)按以 別，由各公司指定部門(mén)負(fù)責(zé)管理，其管理及保養(yǎng)細(xì)則由各公司管理部門(mén)會(huì)同使用部門(mén)自行制定。
(一)土地、房屋及建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、事務(wù)性什項(xiàng)設(shè)備由總務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)管理。
(二)機(jī)械設(shè)備、馬達(dá)、儀表、機(jī)電性什項(xiàng)設(shè)備由公務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)管理，但得視實(shí)際需要?dú)w由性質(zhì)相關(guān)部門(mén)管理。
(三)工具由資材倉(cāng)負(fù)責(zé)管理，
第五條編號(hào)。
固定資產(chǎn)取得后，即歸管理部門(mén)管理，并會(huì)同會(huì)計(jì)部門(mén)依其類(lèi)別及會(huì)計(jì)科目統(tǒng)馭關(guān)系，予以分類(lèi)編號(hào)并粘貼樣簽。
第六條移交。
人員調(diào)動(dòng)時(shí)，對(duì)于固定資產(chǎn)應(yīng)依人事管理規(guī)則第十一條的規(guī)定詳列清冊(cè)辦理移交。
第七條增減報(bào)告。
會(huì)計(jì)部門(mén)應(yīng)于次月十五日前就土地、房屋及建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、機(jī)電性什項(xiàng)設(shè)備等項(xiàng)目編制“固定資產(chǎn)增減表”(附件表3-1)一式三聯(lián)送管理部門(mén)核對(duì)，并填列異常或更正內(nèi)容 ，第一聯(lián)管理部門(mén)自存，第二聯(lián)送返會(huì)計(jì)部門(mén)，第三聯(lián)送使用部門(mén)留存，采用電腦處理的部門(mén)以電腦報(bào)表代替。
第八條盤(pán)點(diǎn)。
固定資產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)會(huì)同會(huì)計(jì)部門(mén)每年盤(pán)點(diǎn)一次(不含工具、馬達(dá)、儀表、事務(wù)性什項(xiàng)設(shè)備)。另應(yīng)于每季就固定的項(xiàng)目中根據(jù)登記卡冊(cè)，每一類(lèi)別至少抽點(diǎn)十項(xiàng)，盤(pán)點(diǎn)后應(yīng)填“盤(pán)存單”(附件表3-2)一式三份，注明盈虧原因，一份自存，兩份呈報(bào)(總)經(jīng)理核決后一份送會(huì)計(jì)部門(mén)，一份送總管理處總經(jīng)理室備查。管理部門(mén)對(duì)于盤(pán)盈和盤(pán)虧除應(yīng)專(zhuān)案敘明原因呈核外，并應(yīng)依增置或減損的規(guī)定辦理手續(xù)。
第九條增置、營(yíng)造、修繕處理。
固定資產(chǎn)的增置、營(yíng)造、修繕應(yīng)分別依照“材料管理辦法”“工程修造發(fā)包事務(wù)處理規(guī)則”及“營(yíng)建工程管理辦法”等有關(guān)規(guī)定辦理。
第二節(jié)增置及登記
第十條增置手續(xù)。
土地、房屋及建筑運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、機(jī)電性什項(xiàng)設(shè)備等固定資產(chǎn)于增置驗(yàn)收后，使用部門(mén)(土地、房屋及建筑物由總務(wù)部門(mén))應(yīng)即填寫(xiě)“固定資產(chǎn)增加單”(附件表3-3)一式三聯(lián)經(jīng)會(huì)管理部門(mén)簽章后，送會(huì)計(jì)部門(mén)填注購(gòu)置金額、耐用年限、月折舊額，第一聯(lián)送管理部門(mén)轉(zhuǎn)記“固定資產(chǎn)登記卡”，第二聯(lián)由會(huì)計(jì)部門(mén)自存轉(zhuǎn)記入“固定資產(chǎn)登記卡”，第三聯(lián)送使用部門(mén)留存。會(huì)計(jì)部門(mén)一般每月與管理部門(mén)核對(duì)“固定資產(chǎn)登記卡”的記載事項(xiàng)，如有缺漏事項(xiàng)立即通知補(bǔ)正。
第十一條受贈(zèng)處理。
固定資產(chǎn)因其他公司撥入，損贈(zèng)而取得者，應(yīng)填明價(jià)格，如原價(jià)無(wú)法查得或根本無(wú)價(jià)者，得由管理部門(mén)會(huì)同會(huì)計(jì)部門(mén)予以估列，并按第十條固定資產(chǎn)增置手續(xù)辦理。
第十二條登記。
土地、房屋及建筑物等不動(dòng)產(chǎn)取得所 有權(quán)后，由總務(wù)部門(mén)統(tǒng)一辦理產(chǎn)權(quán)登記后轉(zhuǎn)記入“房屋、土地登記卡”。變更時(shí)亦同。
第十三條保險(xiǎn)。
固定資產(chǎn)應(yīng)依“關(guān)于企業(yè)財(cái)務(wù)保險(xiǎn)事務(wù)處理程序”的規(guī)定辦理保險(xiǎn)。
第三節(jié)移轉(zhuǎn)、閑置及減損的處理
第十四條資產(chǎn)移轉(zhuǎn)處理。
土地、房屋及建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、機(jī)電什項(xiàng)設(shè)備等固定資產(chǎn)在公司內(nèi)相互撥轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)由移出部門(mén)填寫(xiě)“固定資產(chǎn)移轉(zhuǎn)單”(附件表3-4)一式三聯(lián)會(huì)同管理部門(mén)簽章后，送移入部門(mén)簽認(rèn)(如果管理部門(mén)不同，要加印一聯(lián)，會(huì)同移入管理部門(mén)同時(shí)簽認(rèn))，第一聯(lián)送管理部門(mén) (如果管理部門(mén)不同，影印聯(lián)送移入管理部門(mén)，轉(zhuǎn)讓入固定資產(chǎn)登記卡)，第二聯(lián)送會(huì)計(jì)部門(mén)，第三聯(lián)送移入部門(mén)，第四聯(lián)送移出部門(mén)。其出入廠區(qū)應(yīng)另填“移交運(yùn)單”，一式六聯(lián)第一聯(lián)托運(yùn)部門(mén)自存，第二聯(lián)托運(yùn)部門(mén)轉(zhuǎn)送會(huì)計(jì)部門(mén)暫存憑核對(duì)第三聯(lián);第三聯(lián)至六聯(lián)出廠時(shí)經(jīng)守衛(wèi)簽注時(shí)間、車(chē)重以后，第三聯(lián)由守衛(wèi)暫存，于翌日轉(zhuǎn)送托運(yùn)部門(mén)的會(huì)計(jì)部門(mén)，經(jīng)與第二聯(lián)核對(duì)無(wú)誤，于一日內(nèi)轉(zhuǎn)送收料部門(mén)會(huì)計(jì)單位憑以核對(duì)收料;第四、五六聯(lián)由承運(yùn)商隨同物品出廠、入廠時(shí)經(jīng)守衛(wèi)簽注入廠時(shí)間、車(chē)重以后入廠，經(jīng)點(diǎn)收后第五聯(lián)由承運(yùn)商暫存憑以申請(qǐng)運(yùn)費(fèi)，第六聯(lián)由守衛(wèi)暫存，于翌晨轉(zhuǎn)送收料部門(mén)的會(huì)計(jì)部門(mén)與第三聯(lián)核對(duì)。
第十五條資產(chǎn)送修處理。
固定資產(chǎn)因故送廠商修復(fù)時(shí)，應(yīng)依照“工程修造發(fā)包事務(wù)處理規(guī)則”的有關(guān)規(guī)定辦理，于送修時(shí)由工務(wù)部門(mén)或管理部門(mén)開(kāi)具“料品交運(yùn)單”一式六聯(lián)，第一聯(lián)經(jīng)辦部門(mén)自存，第二聯(lián)送會(huì)計(jì)部門(mén)，第三聯(lián)由守衛(wèi)暫存，于次日轉(zhuǎn)送會(huì)計(jì)部門(mén)，第四、五、六聯(lián)承運(yùn)商運(yùn)送物品出廠，第四聯(lián)交收料廠商暫存作物品回廠交貨的憑證，經(jīng)辦部門(mén)驗(yàn)收后轉(zhuǎn)交會(huì)計(jì)部門(mén)核銷(xiāo)，第五聯(lián)供申請(qǐng)運(yùn)雜費(fèi)，第六聯(lián)由收料廠商簽收并送回經(jīng)辦部門(mén)。
第十條出租名外借處理
固定資產(chǎn)出租或外借，管理部門(mén)應(yīng)先會(huì)同會(huì)諸部門(mén)后按序呈(總)經(jīng)理核準(zhǔn)后辦理，應(yīng)制定契約，副本送會(huì)計(jì)部門(mén)以備核對(duì)，契約內(nèi)容包括修繕保養(yǎng)及稅捐負(fù)擔(dān)、租金、運(yùn)什費(fèi)、歸還期限、保持原狀、附屬設(shè)備明細(xì)等，其出入廠區(qū)另填“料品交運(yùn)單”一式六聯(lián)，并依第十條流程的規(guī)定辦理。
第十七條減損處理。
土地、房屋及建筑物、運(yùn)輸設(shè)備、機(jī)械設(shè)備、機(jī)電性什項(xiàng)設(shè)備因減損已報(bào)廢者，應(yīng)由使用部門(mén)填具“固定資產(chǎn)減損單”(附件表3-5)一式四聯(lián)。注明減損原因，送管理部門(mén)及會(huì)計(jì)部門(mén)簽注處理意見(jiàn)后呈報(bào)(總)經(jīng)理，經(jīng)核準(zhǔn)后，第一聯(lián)管理部門(mén)轉(zhuǎn)記入“固定資產(chǎn)登記卡”，第二聯(lián)連同有關(guān)資料送會(huì)計(jì)部門(mén)據(jù)以向主管機(jī)關(guān)辦理報(bào)備，抵押權(quán)變更及解除保險(xiǎn)等手續(xù)，第三聯(lián)自存，該減損資產(chǎn)因體積巨大必須就地處理或拆除時(shí)，則第四聯(lián)送委托部門(mén)憑以辦理，惟減損資產(chǎn)于拆移前，或拆移后無(wú)法繳庫(kù)時(shí)，管理部門(mén)或使用部門(mén)應(yīng)妥為保管，上項(xiàng)減損資產(chǎn)已繳庫(kù)而決定標(biāo)售時(shí)，其處理流程依第十八條規(guī)定辦理。
第十八條閑置固定資產(chǎn)處理。
固定資產(chǎn)的管理部門(mén)至少每三個(gè)月應(yīng)將經(jīng)營(yíng)上認(rèn)為無(wú)利用價(jià)值的閑置固定資產(chǎn)予以整理，填具“閑置固定資產(chǎn)明細(xì)表”(附件表3-6)，擬定處理意見(jiàn)呈報(bào)(總)經(jīng)理，經(jīng)核定標(biāo)售者須按下列規(guī)定辦理：
(一)管理部門(mén)的資產(chǎn)應(yīng)即按“閑置固定資產(chǎn)明細(xì)表”所列經(jīng)批示讓售部分開(kāi)具“固定資產(chǎn)讓售比價(jià)單”(附件表3-7)一式四聯(lián)由(總經(jīng)理)指派專(zhuān)人或由采購(gòu)部門(mén)負(fù)責(zé)招商比價(jià)，并將比價(jià)結(jié)果轉(zhuǎn)記于“標(biāo)售比價(jià)單”后，第三聯(lián)自存，第四聯(lián)送資管科，第一、第二聯(lián)呈報(bào)(總)經(jīng)理核決后，由經(jīng)辦人將第二聯(lián)送會(huì)計(jì)部門(mén)以憑核對(duì)，第一聯(lián)送管理部門(mén)以便發(fā)貨。
(二)發(fā)貨時(shí)，由標(biāo)售經(jīng)辦人填寫(xiě)“物品交運(yùn)單”一式六聯(lián)(承運(yùn)商聯(lián)勿填)憑以入廠提貨，經(jīng)守衛(wèi)簽注出入廠時(shí)間及過(guò)磅記錄后，送回標(biāo)售經(jīng)辦人開(kāi)具“繳款單”向出納解繳貨款，并于“料品交運(yùn)單”備注欄填寫(xiě)“固定資產(chǎn)讓售比價(jià)單”號(hào)碼，發(fā)票號(hào)碼，第一聯(lián)送資材部門(mén)，第四聯(lián)交承購(gòu)商收?qǐng)?zhí)，第二、三聯(lián)送守衛(wèi)查對(duì)放，地翌日轉(zhuǎn)會(huì)計(jì)部門(mén)復(fù)核。
(三)提貨出廠后管理部門(mén)應(yīng)即填具“固定資產(chǎn)減損單”一式四聯(lián)(資材倉(cāng)庫(kù)聯(lián)免填)，第一聯(lián)自存轉(zhuǎn)記入“固定資產(chǎn)登記卡”，第二聯(lián)送會(huì)計(jì)部門(mén)，第三聯(lián)送使用部門(mén)留存。
第十九條抵押資產(chǎn)的減損出租、外借處理。
經(jīng)提供抵押借款的固定資產(chǎn)如有發(fā)生減損，出租或外借時(shí)，會(huì)計(jì)部門(mén)應(yīng)事前備函寫(xiě)抵押編號(hào)及資產(chǎn)名稱(chēng)、數(shù)量向總管理處財(cái)務(wù)部報(bào)備，由財(cái)務(wù)部向貸款及抵押權(quán)登記機(jī)構(gòu)辦理標(biāo)的物增減變更手續(xù)。
第四節(jié)工具、附屬設(shè)備、事務(wù)性雜項(xiàng)設(shè)備處理
第二條 馬達(dá)、儀表處理。
(一)本項(xiàng)資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)收后使用部門(mén)每件填具“固定資產(chǎn)增加半日”加蓋“附屬設(shè)備管理”章(馬達(dá)或儀表如附屬于機(jī)械中驗(yàn)收時(shí)，除比照第十條的規(guī)定外，仍應(yīng)按本條規(guī)定處理)，第一聯(lián)送管理部門(mén)轉(zhuǎn)記入“固定資產(chǎn)登記卡”(馬達(dá)、儀表專(zhuān)用卡片自訂)，第二聯(lián)送會(huì)計(jì)部門(mén)，第三聯(lián)歸使用部門(mén)自存。
(二)移轉(zhuǎn)時(shí)應(yīng)通知管理部門(mén)于“固定資產(chǎn)登記卡”上記載移轉(zhuǎn)情況，其出入廠區(qū)應(yīng)填寫(xiě)“移轉(zhuǎn)交運(yùn)單”辦理交運(yùn)。
(三)需送廠外修理者、應(yīng)比照第十五條的規(guī)定辦理。
(四)其保養(yǎng)細(xì)則由管理部門(mén)會(huì)同使用部門(mén)自行制定。
(五)每年必須全面盤(pán)點(diǎn)一次，其閑置部分應(yīng)比照第十八條的規(guī)定處理。
(六)各公司必須自訂管理對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)(如冷氣機(jī)里的馬達(dá)不列入管理或幾馬力以上的馬達(dá)始列入管理的對(duì)象等)。
(七)減損的部分比照第十七條的規(guī)定處理，減損單應(yīng)加蓋“附屬設(shè)備管理”章以資區(qū)別。
第二十一條工具處理。
(一)本 項(xiàng)資產(chǎn)的購(gòu)置全部經(jīng)由資材倉(cāng)庫(kù)收料，未領(lǐng)用前由倉(cāng)庫(kù)保管，歸入物料賬。
(二)本項(xiàng)資產(chǎn)系指物料的工具類(lèi)，但各公司得訂出各項(xiàng)品名并追加非消耗品部分。
(三)本項(xiàng)資產(chǎn)列為人個(gè)保管時(shí)應(yīng)依個(gè)人分別(共同使用者以部門(mén)設(shè)立，經(jīng)理為當(dāng)然保管人，得指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)實(shí)際保管工作)設(shè)立“財(cái)產(chǎn)保管卡”二份(以不同顏色區(qū)分)，一份存發(fā)料部門(mén)(倉(cāng)庫(kù))，一份留存入各科保中保管。
(四)領(lǐng)用時(shí)，由領(lǐng)用人開(kāi)具“材料領(lǐng)料單”連同該科留存的卡片向倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)料，并在“財(cái)產(chǎn)保管卡”上簽認(rèn)。
(五)領(lǐng)用本 資產(chǎn)時(shí)，如系新領(lǐng)或追加者領(lǐng)料單須經(jīng)總經(jīng)理核準(zhǔn)，如系以舊換新者，憑經(jīng)理核準(zhǔn)的領(lǐng)料單辦理。
(六)移交時(shí)有關(guān)本項(xiàng)資產(chǎn)的保管清冊(cè)須增寫(xiě)一份送管理部門(mén)，據(jù)以轉(zhuǎn)記“財(cái)產(chǎn)保管卡”。
(七)本項(xiàng)資產(chǎn)于不用擬退回時(shí)，須呈請(qǐng)總經(jīng)理核準(zhǔn)后方能辦理退庫(kù)，資材倉(cāng)庫(kù)對(duì)該退回品得例外管理。
第二十二條事務(wù)性雜項(xiàng)設(shè)備處理。
(一)本項(xiàng)資產(chǎn)的購(gòu)置勿需經(jīng)由物料賬處理，于驗(yàn)收以后直接以設(shè)備或 費(fèi)用列賬。
(二)本項(xiàng)資產(chǎn)各公司應(yīng)列出品別，于請(qǐng)購(gòu)時(shí)由資材倉(cāng)庫(kù)在請(qǐng)購(gòu)單上加蓋“列入財(cái)產(chǎn)管理”章并會(huì)總管理部門(mén)后辦理請(qǐng)購(gòu)。于辦理驗(yàn)收后“請(qǐng)購(gòu)單”的會(huì)計(jì)聯(lián)及倉(cāng)庫(kù)聯(lián)同送會(huì)計(jì)部門(mén)整理付款，倉(cāng)庫(kù)聯(lián)并于傳票開(kāi)制后，由會(huì)計(jì)部門(mén)轉(zhuǎn)送管理部門(mén)轉(zhuǎn)記“財(cái)產(chǎn)保管卡”。
(三)本項(xiàng)資產(chǎn)列為個(gè)人保管時(shí)應(yīng)依個(gè)人分別設(shè)立“財(cái)產(chǎn)保管卡。”其作的自訂項(xiàng)目及保有的期限，超過(guò)保有期時(shí)免辦報(bào)廢或繳還。
(四)對(duì)于非消耗性文具用品的保持期限及對(duì)象，各公司得自訂項(xiàng)目及保有的期限，超過(guò)保有期限時(shí)免辦報(bào)廢或繳還。
(五)移交時(shí)有關(guān)本資產(chǎn)的移交清冊(cè)須一并送管理部門(mén)，據(jù)以轉(zhuǎn)記于“財(cái)產(chǎn)保管卡”。于不用或報(bào)廢時(shí)，應(yīng)編制保管清冊(cè)視情況轉(zhuǎn)呈總經(jīng)理核準(zhǔn)后，送交管理部門(mén)點(diǎn)收(報(bào)廢部分免辦點(diǎn)收)及轉(zhuǎn)記于“財(cái)產(chǎn)保管卡”。
第五節(jié)附則
第二十三條本規(guī)則經(jīng)呈決策會(huì)通過(guò)頒布實(shí)施，修改亦
篇2：物業(yè)資產(chǎn)管理增值新概念
物業(yè)資產(chǎn)管理增值新概念
水穿石 歷久彌新
用工作績(jī)效來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)保值增值己逐漸成為物業(yè)管理行業(yè)追寵的一個(gè)概念。我們?cè)谘芯课飿I(yè)規(guī)劃時(shí)總是將其重置其中，并希望通過(guò)物業(yè)管理工作績(jī)效實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)保值增值目標(biāo)。本人從事物業(yè)管理工作多年，總是企圖通過(guò)一些局部系統(tǒng)工作來(lái)論證其工作重點(diǎn)程度分類(lèi)是否符合總目標(biāo)要求，通過(guò)研究設(shè)施管理系統(tǒng)理論來(lái)研究資產(chǎn)增值概念算是一種嘗試。
細(xì)究物業(yè)資產(chǎn)保值增值狀況，不外乎三大類(lèi)：一是地段增值的結(jié)果，表現(xiàn)為物業(yè)租金穩(wěn)定收益或增長(zhǎng)，變現(xiàn)容易，評(píng)估價(jià)值高于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格；二是市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整，表現(xiàn)為物業(yè)供應(yīng)量小于需求量時(shí)，租售均容易，租售價(jià)值高于評(píng)估價(jià)值，當(dāng)物業(yè)供應(yīng)量大于需求量時(shí)則反之；三是物業(yè)保護(hù)很好，歷久彌新，物業(yè)價(jià)值穩(wěn)定。表現(xiàn)為當(dāng)?shù)囟巍⑿枨缶鶡o(wú)變化時(shí)都可以實(shí)現(xiàn)并保持較好的租售目標(biāo)，評(píng)估價(jià)值高于購(gòu)買(mǎi)價(jià)值。如果說(shuō)第一、二類(lèi)物業(yè)增值原因是社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)運(yùn)作帶來(lái)的結(jié)果，第三類(lèi)則一定是管理出的結(jié)果。用什么手段實(shí)現(xiàn)管理增值結(jié)果？是對(duì)人的服務(wù)？對(duì)物體的常規(guī)性管理？國(guó)外在八十年代末期就提出了一個(gè)新的增值管理概念：“設(shè)施管理”概念（FacilityManagement簡(jiǎn)稱(chēng)為FM），企圖將“設(shè)施管理”從傳統(tǒng)的物業(yè)管理范圍中脫離出來(lái)，作為物業(yè)資產(chǎn)管理的層次。
“設(shè)施管理”理論認(rèn)為：設(shè)施管理不同于一般意義上的物業(yè)管理，也不同于常規(guī)的設(shè)施設(shè)備管理。它與物業(yè)管理的管理對(duì)象一致--物業(yè)資產(chǎn)，但管理方法卻不同。“設(shè)施管理”提出了物業(yè)壽命期全過(guò)程管理，包括產(chǎn)業(yè)、設(shè)施發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略，樓房管理（包括設(shè)計(jì)、建造、裝修），空面利用，家具配置，設(shè)施保養(yǎng)，計(jì)劃、維持和改善機(jī)構(gòu)內(nèi)的樓房去創(chuàng)造一切有利于業(yè)務(wù)發(fā)展的環(huán)境；它具有常規(guī)設(shè)施設(shè)備管理的一般內(nèi)涵，更重要的是通過(guò)對(duì)設(shè)施管理，進(jìn)入到經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理，并通過(guò)其運(yùn)行實(shí)現(xiàn)增值服務(wù)。本文將重點(diǎn)探討“設(shè)施管理”概念中關(guān)于物業(yè)壽命期全過(guò)程管理、設(shè)施發(fā)展長(zhǎng)遠(yuǎn)策略與現(xiàn)實(shí)設(shè)施設(shè)備管理認(rèn)識(shí)兼融過(guò)渡的問(wèn)題。
一、“設(shè)施管理”概念中的設(shè)施設(shè)備管理觀點(diǎn)
物業(yè)壽命期全過(guò)程管理及設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略是設(shè)施管理理論中的重要概念，討論其觀點(diǎn)就必須清晰地認(rèn)識(shí)到物業(yè)壽命是指物業(yè)綜合壽命，對(duì)象是物業(yè)（包括設(shè)施設(shè)備）。實(shí)行設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)是物業(yè)壽命期全過(guò)程品質(zhì)保障的系統(tǒng)工程，“設(shè)施管理”概念認(rèn)為：由于近代樓宇建設(shè)對(duì)現(xiàn)代科技成果運(yùn)用越來(lái)越廣泛，除傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備外、各種自控網(wǎng)絡(luò)及通迅、視頻設(shè)備以及廣泛的綠化、美化（裝飾、家具）、健身等設(shè)施設(shè)備等均進(jìn)入物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理范疇，系統(tǒng)集成工作越來(lái)越重要，管理工作日漸復(fù)雜，綜合程度不斷提高，在物業(yè)管理中日顯重要。
從資產(chǎn)管理角度來(lái)看，在資產(chǎn)保值增值的系統(tǒng)原由中，延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，必定延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備使用壽命，系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)施設(shè)備管理。國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)（IFMA）提出“設(shè)施管理”是“以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對(duì)人類(lèi)有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作，”它“將物質(zhì)的工作場(chǎng)所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來(lái)。綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。”設(shè)施管理是資產(chǎn)管理層次，是綜合管理概念，不是簡(jiǎn)單地把設(shè)施設(shè)備管理的外延與內(nèi)涵擴(kuò)大，傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備管理是操作管理層次，附庸在主體管理體系上的子系統(tǒng)；綜上所述，我們認(rèn)為可以把設(shè)施設(shè)備管理理解為“設(shè)施管理”中的重要子系統(tǒng)，支持著設(shè)施管理概念的一般內(nèi)涵。在生產(chǎn)實(shí)踐中如何運(yùn)用設(shè)施管理概念，在條件不成熟時(shí)，不妨可先運(yùn)用其基本思想：物業(yè)壽命期全過(guò)程管理，設(shè)施長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略來(lái)調(diào)整現(xiàn)存設(shè)施設(shè)備管理概念。通過(guò)整合設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)思想，修正設(shè)施設(shè)備大中修概念認(rèn)識(shí)，調(diào)整設(shè)施管理階段工作重點(diǎn)，也可謂實(shí)踐運(yùn)作設(shè)施管理概念也是十分有效的途徑。
二、整合維保目標(biāo)：歷久彌新，價(jià)值保持
日常維保的概念是什么？日常維保做什么？用什么標(biāo)準(zhǔn)來(lái)保持目標(biāo)？用什么資源來(lái)保障目標(biāo)實(shí)現(xiàn)？很多專(zhuān)業(yè)人士都會(huì)毫無(wú)猶疑的說(shuō)：不就是定期加油、刷漆、清掃嗎！只是按照固有的模式進(jìn)行，形成定期工作指示。但展示在我們面前的卻是不均衡的品質(zhì)現(xiàn)場(chǎng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，日常維保達(dá)成目標(biāo)的僅占總數(shù)的30％左右。我們?cè)?jīng)討論過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的話(huà)題：“一件羊絨毛衣如果每次都用好藥水干洗，不穿后妥善保存，穿時(shí)注意防止傷害，這件毛衣比用水洗、穿時(shí)掛了洞，不穿時(shí)被蟲(chóng)蝕了的壽命長(zhǎng)得多。但參加討論者對(duì)這一問(wèn)題有多種不同觀點(diǎn)：
1、這樣做是對(duì)的，節(jié)約又實(shí)惠，可實(shí)施；
2、沒(méi)有必要這樣做，太麻煩，衣服壞了再買(mǎi)吧；
3、還是用水洗便宜，能穿多久穿多久，口袋里現(xiàn)在的錢(qián)又不夠用。
在這三種觀點(diǎn)中，第三種觀點(diǎn)所占比例最大。我在參與協(xié)調(diào)某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司矛盾時(shí)就碰到這種問(wèn)題，業(yè)主主要關(guān)注收費(fèi)是否低，根本沒(méi)有看到銹跡斑斑的設(shè)施設(shè)備對(duì)自己資產(chǎn)的傷害，而物業(yè)管理公司在較低費(fèi)用的資源條件下，只能保住企業(yè)的眼前利益，可以說(shuō)該公司除了管保安、保潔、業(yè)主公共事務(wù)協(xié)調(diào)后基本上沒(méi)有資金能力進(jìn)行設(shè)施設(shè)備維保。經(jīng)專(zhuān)家們按其設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀情況定性評(píng)估，其物業(yè)壽命期將縮短幾倍，還談什么保值增值！
當(dāng)我們運(yùn)用物業(yè)壽命期全過(guò)程管理思想，用長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展策略來(lái)系統(tǒng)布置工作，我認(rèn)為：設(shè)施設(shè)備管理的日常維保目標(biāo)是歷久彌新的保鮮概念；定期維保的定期概念是定的不僅是工作日的年度期限，而是根據(jù)設(shè)施設(shè)備的生命周期期限來(lái)確定維保期限；日常維保的工作的標(biāo)準(zhǔn)包括不充許破壞性的銹斑、潤(rùn)滑性能差產(chǎn)生。日常維保的保障：與設(shè)施生命周期規(guī)劃一致的資金配置。上海博物館在設(shè)施設(shè)備管理績(jī)效上就非常突出。在整體設(shè)施設(shè)備每天運(yùn)行二十四小時(shí)己連續(xù)運(yùn)行八年的情況下，整個(gè)設(shè)備層就象剛建造的一樣，就連空調(diào)管道上的保溫鋁皮層都如鏡面不銹鋼。我詢(xún)問(wèn)一位維保工：為什么最容易氧化的鋁皮都能保持其原有狀態(tài)，他認(rèn)真地說(shuō)：如有氧化斑產(chǎn)生就很難去掉了，我的工作就是不讓它產(chǎn)生。當(dāng)然為保持如此高水平的維保工作績(jī)效，除開(kāi)嚴(yán)肅的工作紀(jì)律外，還有足夠的資金保障。
三、滴水穿石的策略性設(shè)施規(guī)劃概念
策略性設(shè)施管理是一整體性針對(duì)現(xiàn)代機(jī)構(gòu)管理而創(chuàng)造的新概念，它有計(jì)劃地去運(yùn)用，增加和減少資源來(lái)推行機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)計(jì)劃，策略性管理包括設(shè)施的規(guī)劃及購(gòu)置；設(shè)施的生命周期管理；危機(jī)管理；價(jià)值實(shí)效利用和管理等內(nèi)容。我認(rèn)為，將策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)一般物業(yè)的設(shè)施設(shè)備大中修管理，有其借鑒性。假設(shè)我們運(yùn)用設(shè)施運(yùn)行的最優(yōu)化，提高設(shè)施利用者的滿(mǎn)意率，提高知識(shí)生產(chǎn)的全產(chǎn)率。通過(guò)預(yù)先保養(yǎng)思想，保全設(shè)施的壽命周期。我曾經(jīng)和一位管理高檔次設(shè)備管理的專(zhuān)業(yè)人士討論過(guò)關(guān)于設(shè)施設(shè)備大修理問(wèn)題。
當(dāng)我問(wèn)他：這套設(shè)備用了八年進(jìn)行過(guò)大修嗎？他反復(fù)強(qiáng)調(diào)：我管的設(shè)備不存在大修概念，因?yàn)槲覀冊(cè)谠O(shè)備壽命期的臨界點(diǎn)上就之是按換總成的思維一樣把易損部件換掉了，沒(méi)有必要再進(jìn)行大修了。（當(dāng)然他每年都準(zhǔn)備了設(shè)備總值的20～30％資金用于設(shè)備維修維保，其管理效果絕對(duì)的一流）現(xiàn)在我們且不論此觀點(diǎn)是否科學(xué)合理，但其把握設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)的設(shè)備管理思想和管理效果是值得仿效的。設(shè)施設(shè)備大中修理由就是把握設(shè)備壽命周期中必要拐點(diǎn)，對(duì)其把握的程度實(shí)質(zhì)上是策略性設(shè)施規(guī)劃把握的程度。如果我們?cè)谖飿I(yè)建設(shè)前期介入時(shí)，運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念指導(dǎo)設(shè)計(jì)和建設(shè)；在運(yùn)行使用中運(yùn)用策略性設(shè)施規(guī)劃概念掌控設(shè)備壽命期臨界點(diǎn)，確立大中修的合理時(shí)間；整個(gè)設(shè)施設(shè)備管理工作就如滴水穿石樣，做得扎扎實(shí)實(shí)了。
綜上所述，無(wú)論是作為增值服務(wù)新概念的“設(shè)施管理”，還是保值服務(wù)的設(shè)施設(shè)備管理，萬(wàn)變不離其宗，將其融匯運(yùn)用使其創(chuàng)造最佳績(jī)效是十分重要的。物業(yè)資產(chǎn)即想保值又想增值，在管理過(guò)程中無(wú)論滴水穿石式的工作精神，還是歷久彌新的工作效果都是同等重要。
文/羅渝陵
篇3：物業(yè)知識(shí)教材:流動(dòng)資產(chǎn)管理
物業(yè)知識(shí)教材:流動(dòng)資產(chǎn)管理
流動(dòng)資產(chǎn)一般是指可以在一個(gè)運(yùn)行周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，它具有變現(xiàn)能力強(qiáng)、周轉(zhuǎn)期短等特點(diǎn)。流動(dòng)資產(chǎn)管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)囊粋€(gè)內(nèi)容。由于有價(jià)證券在第10章已述，所以本章主要介紹現(xiàn)金、應(yīng)收賬款和存貨等流動(dòng)資產(chǎn)的管理以及物業(yè)管理公司在理財(cái)中針對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)行的病狀如何自我診斷與診治。
一、現(xiàn)金管理
現(xiàn)金是流動(dòng)性最強(qiáng)、盈利性最低的資產(chǎn)，物業(yè)管理公司保持適量的現(xiàn)金，是為了實(shí)現(xiàn)收益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化的目標(biāo)。
(一)現(xiàn)金管理的目的
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的目的主要是:
1.支付
物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金是為了滿(mǎn)足日常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)支付的需要。例如用于支付職工工資、購(gòu)買(mǎi)有關(guān)材料等。為滿(mǎn)足公司交易性需要和日常經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)對(duì)現(xiàn)金的需求，公司一定要持有相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)金。此外，每天公司的現(xiàn)金支出和收入不大可能相等，因而公司若不持有一定數(shù)量的現(xiàn)金余額，公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)等就很難正常地進(jìn)行下去。
2.預(yù)防
公司持有現(xiàn)金，便于應(yīng)付意外事件對(duì)現(xiàn)金的需求。公司預(yù)測(cè)的現(xiàn)金需求量一般是正常情況下的需求量，可是許多不可預(yù)見(jiàn)的意外事件往往會(huì)影響公司現(xiàn)金的收入與支出。例如水災(zāi)、火災(zāi)等自然災(zāi)害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現(xiàn)金收支計(jì)劃，使現(xiàn)金收支不平衡。公司持有現(xiàn)金，可以當(dāng)作安全存量。
預(yù)防所需現(xiàn)金的數(shù)量決定了:
①現(xiàn)金收支預(yù)測(cè)的可靠程度；
②公司臨時(shí)借款能力；
③公司愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)程度。
3.投機(jī)
公司持有現(xiàn)金，便于開(kāi)展投機(jī)活動(dòng)，從中得到收益。
現(xiàn)金管理的目的，是在保證公司經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)所需現(xiàn)金的同時(shí)，節(jié)約使用資金，并從暫時(shí)閑置的現(xiàn)金中獲取更多的利息收入。對(duì)物業(yè)管理公司而言，現(xiàn)金除可獲得存款利息外不能為公司創(chuàng)造任何價(jià)值，且將現(xiàn)金放在金融機(jī)構(gòu)的存款利率大大低于公司的資金利潤(rùn)率。現(xiàn)金過(guò)多，會(huì)降低公司收益；但現(xiàn)金過(guò)少，又會(huì)影響公司的正常經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)活動(dòng)。因此，現(xiàn)金管理應(yīng)力求既能保證公司正常開(kāi)支需要，降低風(fēng)險(xiǎn)，又能使公司沒(méi)有過(guò)多的閑置現(xiàn)金，以增加收益。一個(gè)物業(yè)管理公司的良好現(xiàn)金管理系統(tǒng)應(yīng)該是公司能滿(mǎn)足日常開(kāi)支的現(xiàn)金，同時(shí)適當(dāng)保留應(yīng)付緊急情況所需的安全儲(chǔ)備；對(duì)于超過(guò)限額的現(xiàn)金，應(yīng)及時(shí)投資增加收益。
物業(yè)管理公司對(duì)現(xiàn)金管理的內(nèi)容主要包括:
(1)編制現(xiàn)金收支計(jì)劃，以便合理地估計(jì)未來(lái)的現(xiàn)金需求；
(2)對(duì)日常的現(xiàn)金收支進(jìn)行控制，力求加快收款、延緩付款；
(3)確定最佳現(xiàn)金余額，當(dāng)公司實(shí)際的現(xiàn)金余額與最佳余額不一致時(shí)，采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價(jià)證券等策略來(lái)達(dá)到理想的狀況。
(二)現(xiàn)金計(jì)劃
現(xiàn)金計(jì)劃是預(yù)測(cè)未來(lái)一定時(shí)期公司的現(xiàn)金收支狀況，并進(jìn)行現(xiàn)金平衡的計(jì)劃，是公司財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要工具。編制現(xiàn)金計(jì)劃的目的是為了合理安排好現(xiàn)金收支，確保公司現(xiàn)金的正常周轉(zhuǎn)。
物業(yè)管理公司常用的現(xiàn)金計(jì)劃是現(xiàn)金收支計(jì)劃表(見(jiàn)下表)。
現(xiàn)金收支計(jì)劃表的編制如下:
1.預(yù)測(cè)公司的現(xiàn)金流入量
現(xiàn)金流入量主要是經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金收入和其他現(xiàn)金收入兩部分。經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金收入主要指對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)取得的收入，其數(shù)字可以從經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)計(jì)劃中得到。其他收入主要是物業(yè)租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的預(yù)測(cè)工作，此外，還要對(duì)其他可能發(fā)生的現(xiàn)金收入作出恰當(dāng)?shù)墓烙?jì)。
2.預(yù)測(cè)公司的現(xiàn)金流出量
現(xiàn)金流出量包括經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出。經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)現(xiàn)金支出主要是材料及采購(gòu)支出、職工工資支出、支付管理費(fèi)用、支付財(cái)務(wù)費(fèi)用等。其他現(xiàn)金支出主要是固定資產(chǎn)投資支出、債務(wù)本金和利息支出、稅收支出等。
3.確定現(xiàn)金凈流量
現(xiàn)金凈流量指現(xiàn)金收支與現(xiàn)金支出的差額。
現(xiàn)金凈流量=現(xiàn)金收入-現(xiàn)金支出
4.處理現(xiàn)金余缺
首先根據(jù)現(xiàn)金收支差額和公司有關(guān)資金管理的規(guī)定，確定籌措或運(yùn)用的資金數(shù)額。如果現(xiàn)金有余，那么可用于投資等領(lǐng)域；如果現(xiàn)金有缺，那么可想方設(shè)法籌措補(bǔ)足。
(三)現(xiàn)金管理
為了使物業(yè)管理公司現(xiàn)金能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金的管理，其主要內(nèi)容有:
1.盡快收款
盡快收款，可以使現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度加快，從而提高現(xiàn)金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應(yīng)收款收齊，而且還要盡可能將這些應(yīng)收款轉(zhuǎn)化為可用現(xiàn)金。為此，要求:①減少應(yīng)收款的郵寄時(shí)間；②減少公司收到的支票和支票兌現(xiàn)的時(shí)間；③加快應(yīng)收款進(jìn)入公司往來(lái)銀行的過(guò)程。
2.控制支出
公司在管理現(xiàn)金支出時(shí)，應(yīng)盡量延緩現(xiàn)金支出時(shí)間。控制支出的具體方法有:
(1)推遲支付時(shí)間
公司在不影響自己聲譽(yù)的情況下，應(yīng)盡量推遲應(yīng)付款的支付時(shí)間，可以直至應(yīng)付時(shí)間的最后日期。
(2)減少支付工資的頻率
公司可選擇按月而不選擇按周發(fā)放工資，以便延期付款。
(3)透支的使用
當(dāng)支出大于存款賬戶(hù)實(shí)際余額時(shí)，銀行可以自動(dòng)貸款給存款人，以彌補(bǔ)暫時(shí)的不足，但往往有限額和時(shí)間。這也是一種減少現(xiàn)金占用量的方法。
3.力爭(zhēng)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出同步
4)銀行有權(quán)監(jiān)督公司現(xiàn)金管理
銀行有權(quán)監(jiān)督公司將其收入的現(xiàn)金及時(shí)送存銀行，庫(kù)存現(xiàn)金不得超過(guò)規(guī)定限額，并按規(guī)定用途使用現(xiàn)金，不得套取現(xiàn)金。對(duì)違反現(xiàn)金管理規(guī)定的，按情節(jié)輕重，銀行要給予一定的經(jīng)濟(jì)制裁。
二、應(yīng)收賬款的管理
應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項(xiàng)。如果應(yīng)收賬款過(guò)多，那么會(huì)增加應(yīng)收賬款管理的成本，減少收益。為此，應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)膬?nèi)容之一。
(一)應(yīng)收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如，收集信用情報(bào)，分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用，信用部門(mén)自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業(yè)主或客戶(hù)沒(méi)有按時(shí)付款，物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如，向業(yè)主或客戶(hù)發(fā)出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過(guò)期應(yīng)收款所作出勞動(dòng)的費(fèi)用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無(wú)法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項(xiàng)拖欠愈久，壞賬成本愈大。
(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定
1.信用條件
信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件，主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長(zhǎng)付款時(shí)間，即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時(shí)間。例如，若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項(xiàng)目完成后10天內(nèi)付款，則信用期限為10天。信用期限過(guò)短，不足以吸引業(yè)主，在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)使?fàn)I業(yè)額下降；信用期限過(guò)長(zhǎng)，對(duì)營(yíng)業(yè)額上升有利，但同時(shí)會(huì)增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會(huì)成本。信用期限為多少最為恰當(dāng)，作為物業(yè)管理公司理財(cái)必須慎重考慮后決定。
[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定，現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對(duì)公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表:
在分析時(shí)，先計(jì)算放寬信用期得到的收益，然后計(jì)算增加的成本，最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。
①信用條件變化對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響
營(yíng)業(yè)量增加×單位貢獻(xiàn)邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)
②信用條件變化對(duì)應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本的影響
應(yīng)收賬款應(yīng)計(jì)利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率
應(yīng)收賬款占用獎(jiǎng)金=應(yīng)收賬款平均余額×銷(xiāo)售成本率
應(yīng)收賬款平均余額=日銷(xiāo)售額×平均收現(xiàn)期
(2)現(xiàn)金折扣
提供了信用期限后，增加了應(yīng)收賬款，為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時(shí)，提供一定的現(xiàn)金折扣。現(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵(lì)業(yè)主或客戶(hù)早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現(xiàn)金折扣率平均在2%~3%之間，折扣期大多為10~20天。
公司向業(yè)主或客戶(hù)提供現(xiàn)金折扣，其主要目的是吸引業(yè)主或客戶(hù)為享受優(yōu)惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理公司而言，是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。
[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收，計(jì)劃在一個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶(hù)在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受1.5%的現(xiàn)金折扣；在兩個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶(hù)在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計(jì)，如果執(zhí)行一個(gè)月信用期方案，客戶(hù)都會(huì)在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失可減少1/3，管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用；如果執(zhí)行兩個(gè)月信用期方案，約有1/2客戶(hù)會(huì)在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施?假定一個(gè)月信用期營(yíng)業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元)；兩個(gè)月信用期營(yíng)業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元)，需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結(jié)論:提供現(xiàn)金折扣對(duì)一個(gè)月信用期可行，因?yàn)閮羰找嬖黾樱粚?duì)兩個(gè)月信用期不可行，因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對(duì)現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤(rùn)為標(biāo)準(zhǔn)，確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過(guò)期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話(huà)、派專(zhuān)人催款和采取法律行動(dòng)等。不同的收賬政策會(huì)有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內(nèi)，收賬費(fèi)用開(kāi)支愈大，平均還款天數(shù)就越短，那么壞賬損失就愈小。通過(guò)收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來(lái)的利潤(rùn)相比較，可以選擇收賬政策。
[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開(kāi)支收賬費(fèi)用1萬(wàn)元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天，壞賬損失占營(yíng)業(yè)額的3%；擬采用的收款政策每年開(kāi)支收賬費(fèi)用1.1萬(wàn)元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天，壞賬損失預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營(yíng)業(yè)額為60萬(wàn)元，采用新的收賬政策對(duì)其無(wú)顯著影響。該公司年資金利潤(rùn)率為20%。問(wèn)新的收賬政策是否可行?
具體分析計(jì)算見(jiàn)下表:
結(jié)論:該公司采用新的收賬政策，其收賬費(fèi)用支出小于帶來(lái)的收益，新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時(shí)，收賬支出均不得超過(guò)帶來(lái)的收益。
(三)應(yīng)收賬款的日常管理
1.應(yīng)收賬款的管理原則
公司應(yīng)收賬款的控制過(guò)程是極為復(fù)雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應(yīng)對(duì)一些因素進(jìn)行定性分析控制，以便科學(xué)決策，使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。
應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有:
(1)利潤(rùn)最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤(rùn)達(dá)到最大。不應(yīng)過(guò)分回避風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)壞賬損失，而是要全面權(quán)衡，既要考慮壞賬損失、機(jī)會(huì)成本，也要考慮公司利潤(rùn)大小，以利潤(rùn)最大為決策原則。
(2)區(qū)別對(duì)待原則。對(duì)應(yīng)收賬款控制，公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶(hù)中平均分?jǐn)偩Γ鴳?yīng)區(qū)別對(duì)待，把大部分精力用于對(duì)那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶(hù)的調(diào)查分析，對(duì)其嚴(yán)格控制。
(3)從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動(dòng)態(tài)的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以便在市場(chǎng)上占有地位，同業(yè)主或客戶(hù)建立長(zhǎng)期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò)，這對(duì)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)上的生存和發(fā)展也非常重要。
2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督
一般情況下，公司應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間愈長(zhǎng)，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對(duì)應(yīng)收賬款情況要隨時(shí)掌握，嚴(yán)密監(jiān)督，我們可以通過(guò)賬齡分析表來(lái)達(dá)到這個(gè)目的。
利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況:
(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出，320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi)，占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常，但屆時(shí)能否收回不能肯定，所以及時(shí)監(jiān)管非常重要。
(2)有多少欠款超過(guò)了信用期，超過(guò)款項(xiàng)時(shí)間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時(shí)間長(zhǎng)而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應(yīng)收賬款已超過(guò)信用期，占全部應(yīng)收賬款的28%，其中90000元拖欠時(shí)間較短(30天內(nèi))，占全部應(yīng)收賬款的20.2%，收回的可能性很大；其中33000元拖欠時(shí)間較長(zhǎng)(31~90天)，占全部應(yīng)收賬款的7.3%，收回有一定難度；其中2000元拖欠時(shí)間最長(zhǎng)(90天以上)，占全部應(yīng)收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對(duì)不同拖欠時(shí)間的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)采取不同措施，制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策；對(duì)可能發(fā)生的壞賬損失，要提前充分估計(jì)對(duì)公司損益的影響。
3)信用保險(xiǎn)
公司評(píng)估客戶(hù)過(guò)于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經(jīng)營(yíng)服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進(jìn)行信用保險(xiǎn)。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險(xiǎn)，只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險(xiǎn)。譬如，某物業(yè)管理公司年?duì)I業(yè)凈額為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)壞賬損失為5%，預(yù)計(jì)每年發(fā)生5萬(wàn)元的壞賬損失，屬正常，公司不能對(duì)這筆損失進(jìn)行保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的范圍只能是超過(guò)5萬(wàn)元的部分。
保險(xiǎn)人往往對(duì)信用保險(xiǎn)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，保險(xiǎn)人將信用保險(xiǎn)金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)10%~20%左右的壞賬損失。
物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。
三、存貨管理
存貨是指物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)過(guò)程中為銷(xiāo)售或耗用而儲(chǔ)存的各種資產(chǎn)。在公司全部流動(dòng)資產(chǎn)中存貨占有一定比重，加強(qiáng)存貨管理，這也是理財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要內(nèi)容。
(一)存貨控制
在西方，常用的存貨控制方法有:掛簽制度(Hang-labelsys-tem)和ABC分類(lèi)法(ABCAnalysisMethod)。對(duì)物業(yè)管理公司而言，ABC分類(lèi)法較為適宜。ABC分類(lèi)法是現(xiàn)代企業(yè)管理方法中的一種選擇重點(diǎn)、照顧一般的方法，其原理是按存貨的占用額大小，將存貨分為ABC三類(lèi)。A類(lèi)存貨品種少、價(jià)值高、占用資金多，應(yīng)重點(diǎn)控制，A類(lèi)存貨品種一般占總品種的5%~10%，占存貨資金總額的70%~80%；C類(lèi)存貨價(jià)值較低，品種較多，占用資金少，C類(lèi)存貨品種一般占總品種的70%~80%，但占存貨資金總額僅為5%~10%，用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱，擇其中一箱用，用完后取另一箱，用完另一箱后提出訂貨申請(qǐng)；B類(lèi)存貨介于A和C兩類(lèi)之間，其品種金額均占10%~20%左右，一般應(yīng)對(duì)B類(lèi)存貨定期概括性檢查控制。
(二)存貨成本
存貨可以保證經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)正常進(jìn)行，均衡組織、降低成本、留有保險(xiǎn)儲(chǔ)備。通過(guò)存貨控制以達(dá)到最大程度地減少存貨成本。
存貨成本主要有:
1.采購(gòu)成本
該成本是指由買(mǎi)價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)等構(gòu)成的成本。為了降低采購(gòu)成本，物業(yè)管理公司應(yīng)不斷了解市場(chǎng)價(jià)格行情，研究市場(chǎng)價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)，多看幾家，價(jià)比多家，以便使采購(gòu)的材料物資價(jià)廉質(zhì)優(yōu)。
2.持有成本
該成本指存貨在儲(chǔ)存過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，例如保險(xiǎn)費(fèi)、倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存費(fèi)、管理費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)等。持有成本在一定時(shí)期的總額等于該期平均存貨量與單位儲(chǔ)存成本之積。作為一個(gè)物業(yè)管理公司要減少存貨數(shù)量才可能降低持有成本。
3.訂貨成本
該成本是指由于每次訂貨業(yè)務(wù)而發(fā)生的文件處理和驗(yàn)收方面的費(fèi)用，例如，郵電費(fèi)、付款費(fèi)用、采購(gòu)人員的差旅費(fèi)、采購(gòu)部門(mén)的管理費(fèi)等。因?yàn)橛嗀洺杀就嗀洿螖?shù)有關(guān)，而與訂貨數(shù)量無(wú)關(guān)，所以，作為物業(yè)管理公司應(yīng)盡可能減少訂貨次數(shù)，宜采購(gòu)的批量較大，以降低訂貨成本。
4.缺貨成本
該成本是因?yàn)闆](méi)有足夠的存貨而給公司帶來(lái)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)上的損失。例如，由于材料物資不足造成停工待料或高價(jià)購(gòu)進(jìn)材料物資而增加成本和運(yùn)輸成本。為此，作為物業(yè)管理公司在選擇確定采購(gòu)批量時(shí)應(yīng)注意到缺貨成本。
四、公司財(cái)務(wù)弊病的自我判斷及診治
物業(yè)管理公司在理財(cái)中除了要分析資金的來(lái)源和運(yùn)用情況外，還應(yīng)全面掌握公司機(jī)體運(yùn)轉(zhuǎn)狀況，定期檢查以發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)病癥并及時(shí)診治，從而使整個(gè)公司的機(jī)體能健康、正常、有效地運(yùn)轉(zhuǎn)。本節(jié)主要介紹物業(yè)管理公司理財(cái)中弊病的自我判斷及診治。
(一)公司理財(cái)中常見(jiàn)病的癥狀
短期凈債務(wù)率高表明公司不穩(wěn)定，可能是收益力有余、安全力不夠，反之則可能是收益力不夠、安全力有余。
3.自有資金率和現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率
自有資金率是指自有資金占資產(chǎn)總額的百分比；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率是指現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)額占總收入的百分比。
自有資金率高表明原始投入的資金多；現(xiàn)金結(jié)轉(zhuǎn)率高表明貨幣收入多，應(yīng)收賬款少。
4.資金結(jié)構(gòu)
資金結(jié)構(gòu)主要是指資金來(lái)源結(jié)構(gòu)和資金占用結(jié)構(gòu)，這二者的對(duì)應(yīng)比例是否合理?是否協(xié)調(diào)?這就要從比例關(guān)系來(lái)衡量資金結(jié)構(gòu)。
(二)公司理財(cái)中病癥的診治
1.存貨過(guò)大癥的診治
存貨過(guò)大癥一般是說(shuō)存貨超過(guò)公司正常的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的需要，造成資金周轉(zhuǎn)困難的一種病癥。
庫(kù)存物資、材料是公司經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)必備的物質(zhì)條件，庫(kù)存不足造成脫銷(xiāo)，會(huì)影響公司經(jīng)營(yíng)；存貨過(guò)多，一則會(huì)使儲(chǔ)存費(fèi)用升高，二則會(huì)形成資金沉淀，難以調(diào)度，造成資金緊張。
(1)存貨過(guò)大癥的判斷
存貨過(guò)大癥可用以下數(shù)據(jù)判斷:
流動(dòng)比率與速動(dòng)比率兩者之差就是存貨占流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率過(guò)大而速動(dòng)比率適中或流動(dòng)比率適中而速動(dòng)比率過(guò)小，都能說(shuō)明存貨過(guò)大。
(2)存貨過(guò)大癥的治療
對(duì)于存貨過(guò)大癥，可以采取以下措施:
①加強(qiáng)需求預(yù)測(cè)，以出定進(jìn)，防止新的積壓。根據(jù)客戶(hù)需求規(guī)律均衡組織進(jìn)貨，避免過(guò)量存儲(chǔ)。
②根據(jù)存貨類(lèi)別，使用適當(dāng)手段處理。例如對(duì)于某些新型材料物品，估計(jì)價(jià)格會(huì)上漲，屬于長(zhǎng)線物資，可適當(dāng)多存。反之，應(yīng)及時(shí)處理存貨，以免長(zhǎng)期儲(chǔ)存增大費(fèi)用，價(jià)格下跌。
③疏通出售渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大出貨數(shù)量。
2.應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大癥的診治
應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大癥是指應(yīng)收款項(xiàng)與營(yíng)業(yè)額或流動(dòng)資產(chǎn)相比，超過(guò)了營(yíng)業(yè)規(guī)模或流動(dòng)資產(chǎn)的一定比例而造成的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。
(1)應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大癥的判斷
應(yīng)收款項(xiàng)是否過(guò)大的判斷方法主要有財(cái)務(wù)指標(biāo)法和賬齡分類(lèi)法。
① 財(cái)務(wù)指標(biāo)法。財(cái)務(wù)指標(biāo)主要有:
以上四個(gè)指標(biāo)營(yíng)業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長(zhǎng)，表明回收情況不佳，應(yīng)收款項(xiàng)過(guò)大。應(yīng)收賬款占流動(dòng)資產(chǎn)比重更能說(shuō)明應(yīng)收款項(xiàng)是否過(guò)大。應(yīng)收賬款損失率高說(shuō)明回收情況不好。
②賬齡分類(lèi)法
賬齡分類(lèi)法是根據(jù)應(yīng)收款項(xiàng)在外停留時(shí)間的長(zhǎng)短來(lái)判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是，按賬齡分類(lèi)，然后算出各類(lèi)應(yīng)收款項(xiàng)在總額中所占的比例。
(2)應(yīng)收賬款過(guò)大癥的治療
①緊縮信用政策；
②通過(guò)現(xiàn)金折扣等方式，刺激應(yīng)收賬款及早回收；
③抓住重點(diǎn)，積極催收；
④及早處理壞賬，避免長(zhǎng)期掛賬；
⑤加強(qiáng)日常管理，制定措施，及時(shí)回收應(yīng)收款項(xiàng)。
3)貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥
貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥是指公司現(xiàn)金、銀行存款占資產(chǎn)總額的比例高于其應(yīng)占比重。
物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過(guò)大往往導(dǎo)致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。
貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥可利用貨幣資產(chǎn)占全部資產(chǎn)比重來(lái)判定，也可根據(jù)歷史資料和公司的實(shí)際需要，計(jì)算公司最低貨幣需要量，然后將公司貨幣資產(chǎn)實(shí)有數(shù)量與核定的指標(biāo)相比較，差額過(guò)大，說(shuō)明貨幣資產(chǎn)過(guò)大。
貨幣資產(chǎn)過(guò)大癥的診治，可以一邊減少貨幣資金持有量，一邊將資金放出去購(gòu)買(mǎi)短期金融資產(chǎn)，一旦需要及時(shí)變現(xiàn)。