物業部工作計劃(篇5)
一、完善安全管理體系，建立長效管理機制
為了做好安全管理工作，物業部計劃在五月份成立保安組、保潔組、維修組歸口部門，在物業部的形式下，在公司副總經理管線領導下，負責公司的全盤安全工作。下設執行小組，物業部以物業經理為小組成員，保安、保潔主管、維修主管為組員。同時公司實行主管級以上人員夜間巡崗制度，使項目在夜間公司各項目的突發應急事件得以快速穩妥處理，安全隱患得以消除。具體到每人晚上在項目住宿并負責夜班的巡查工作。
二、實行半軍事化管理，培養保安精兵。
(一)嚴把進人關，狠抓基本功。
首先，在保安招聘過程中公司一直堅持“寧缺毋濫”的原則，建立了一套完整的保安員招聘、培訓和使用機制。對公開招聘和定點定向輸送來的男青年從身體素質、文化素質、政治素質等方面嚴格把關，經嚴格檢查后才能進入公司，在入職后試用期一個月，培訓期間滿后采用考核的方式，考核合格才能正式上崗。從此使上崗隊員能盡快的熟悉工作情況，進入工作狀態。
(二)有為才有位，實行帶班、隊長競爭上崗制度。
競爭上崗是一種科學選人用人機制，它有助于形成正確的用人選人導向，克服用人上的不正之風。過去挑選班長，實行的是一種“伯樂相馬”的用人方式，難免存在看關系、講來頭、憑交情、論親疏的情況。而公開的競爭上崗是一種“賽場比馬”的用人方式，它為廣大保安員提供了一試身手，一比高低的平等機會，這有助于保安員勤奮工作創出成績。今后只要努力工作，不斷提高自己，在公平競爭中就有獲得留用或晉升的機會。采取科學用人的機制。同時物業部將根據公司的要求，適當拉開保安員、班長、隊長的工資待遇，便宜層級管理，穩定員工。
(三)保安食宿訓練一體化。
為了便于日常管理，公司物業部將實行保安員統一住宿、統一就餐、統一訓練，達到了公司半軍事化管理的目標。內容具體化，要求每天定點、定時訓練，適時有序。
三、細化內部管理，提升安全服務品質。
(一)實施保安管理標準化。
面對目前輕紡城與建材城嚴峻的治安形勢，為了使安全管理進一步規范化、標準化，創建新城一流保安隊伍的管理目標。物業部將制定《員工手冊》和《保安管理制度》等，其標準化的主要內容包含了物業安全管理人員職責標準化;治安保衛管理制度執行標準化;保安服務管理工作執行標準化;安全應急事件處理工作標準化;安全管理工作考核及獎懲標準化等。標準化的實施有效的推動了整體安全工作的提升，使公司安全管理更加規范和細致。
(二)加強消防管理，減少火災隱患。
在消防管理過程中，以堅持“預防為主”、“防消結合”的思想。首先從物業服務的特點出發，在宿舍、辦公樓與房屋裝修巡檢等日常性工作中，始終把消防問題作為一個主要標準進行控制，確保防范在先。其次建立完善的公司保安管理檔案，落實目前租戶的緊急聯絡方式和聯絡人，使租戶在消防管理要有認識，在第一時間能與物業服務人員，特別是保安的聯系。第三，制定適應九園工業園區實際、實效性強的火災應急處理方案，使整個項目的滅火救災工作處于有序的運行狀態。第四由保安主管負責制訂消防月檢查的制度，對存在的問題隱患及時上報維修及更換、更新，使消防系統時刻處于完好狀態。
(三)強化技防系統運用，將人防、技防有機結合。
在做好人防管理的同時，物業部將運用各類技防系統做到操作規范、及時報修。對物業部的技防系統實行了統一管理，由姚主管主抓，建立各小區技防設施檔案，對規范操作、問題報修、維修養護等，使技防設施的有效利用率得到充分提高。同時為了使人防與技防的有機結合，要不定期組織進行各類綜合演練，通過演練與培訓增強保安員的實戰能力，保障了宿舍樓與辦公樓與在管區域內的財產安全和人身安全。
(四)成立專職巡邏監督崗。
為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律，夜間負責各小區外圍巡查和突發事件的緊急處理。巡邏監督崗的成立，一方面對檢查過程中發現的保安員崗容風紀和值勤狀況等方面出現的問題及時糾正，并對違紀人員給予教育批評，嚴重者報公司給予處分，從而嚴整隊伍作風，有效提高值勤質量;另一方面由于巡邏監督崗良好的機動性使夜間項目的外圍安全得到了保障，保證了夜間突發事件及時調度、及時處理，使區域防范工作得到深化和加強。
綜上所述，物業部今年的重點工作放在安全管理上，包括對資產的重點清點與臺賬管理，同時在防汛、防寒上為了加強保安崗位人員監督和夜間外圍巡查，物業部將根據公司進度成立巡邏監督崗。白天負責檢查保安員的崗位形象和值勤紀律
開展工作。在安全管理工作中將根據新城公司這幾年的工作經驗，進行充分總結，吸取經驗教訓。同時，物業部充分認識到目前的管理安全工作距離現實的要求還存在較大差距，物業部將在今后的安全管理工作將仍以服務為重點，提高安全服務品質，在公司領導的指導下，使整體安全服務工作再上一個新臺階，爭取20__年以嶄新的面貌為新城貢獻為量。
篇2：新樓盤物業部管理工作計劃
依據集團的管理要求和物業管理運作需要，物業部將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業主;二次裝修管理、迎接業主遷入新居等)和常規管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：
<一>介入期
根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。
1、從物業管理的角度出發，提前掌握物業的情況，做好以下各項前期準備工作：
(1)根據集團公司相關銷售承諾內容，制定《業主臨時公約》、《前期物業服務協議》、《業主手冊》，并與集團簽定《前期物業服務協議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛;
(2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業管理角度提供專業建議;
(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業管理的專項建議;對智能化系統提出專項建議;對小區的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統、管送煤氣系統、公共配套設施、管理用房的規劃與施工，從物管專業角度提出合理化建議;
(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試;
(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理;
(6)配合銷售部物業管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業管理相關法律、法規、服務內容、契約的互動溝通;
(7)業主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發現問題及時匯總提交書面整改報告;
(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯系人、聯系方式等)，以滿足日后維修中的材料供應;
(9)與集團公司相關部門協商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;
(10)建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;
(11)與集團公司協商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;
(12)擬定物業管理服務工作各項流程及與業主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊(業主入伙時發放給業主)。
(13)針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。
2、開展業主服務需求調查
積極參與集團公司開展的業主聯誼活動，集中收集了解業主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業管理服務工作更加貼近業主。
3、按規范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各類資料和數據，以及對大儒世家物業的了解，本著“對業主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。
4、介入期管理工作計劃表
序號
項 目
內 容
時 間
一
前期介入參與規劃設計和建設
1、項目實地考察、研究規劃設計意圖，掌握工程施工現狀;
2、從物業管理的角度提出合理化建議。
20**年5月至
20**年10月
二
擬訂物業管理服務方案
1、總結同行業物業管理服務的成功經驗;
2、對大儒世家項目深入調查研究;
3、針對大儒世家新區特點擬訂管理方案。
20**年5月至
20**年6月
三
組建物業管理服務隊伍
1、物業處組織架構的建立、相關人員的招聘;
2、人員培訓;
3、人員上崗。
20**年5月至20**年11月
四
完善管理及辦公條件
1、安排管理用房;
2、安排員工宿舍;
3、管理物質裝備。
20**年10月至20**年11月
五
制定管理規章制度
1、制定或完善切合實際的各項制度;
20**年6月至20**年7月
六
對業戶的宣傳及對員工的培訓
對二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現場指導、培訓。
20**年10月至20**年3月
七
物業的驗收與接管
1、根據標準，逐項檢查發現問題督促整改;
2、與開發商辦理書面移交手續，做好工程遺留問題備案。
20**年9月至20**年11月初
八
內業檔案
建立與管理
1、收集檔案資料;
2、科學分類;
3、建檔;
4、運用。
20**年5月起
<二>入住期
1、高效便利辦好入住
入伙期是物業管理工作關鍵的一個環節，同時也是物業管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：
(1)與銷售部配合，告知業主詳細的入伙流程、各項手續辦理辦法以及應收的有關費用，以便業主事前做好準備;
(2)銷售部應合理安排業主的入伙時期，加強節假日的入伙辦理;入住服務;
(3)一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業主提供一對一的入住服務;
(4)事前聯系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業機構，同步辦公，方便業主入伙;
2、提供入住期的便民服務措施
(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等;
(2)通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區并向業主推薦方便業主的同時進行經營創收;
(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題;解決家庭裝修后清潔衛生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。
3、記錄并處理業主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議
4、裝修管理
(1)裝修宣傳培訓。根據《建筑發》，建設部第110號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規及專業知識培訓。
(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。
(3)落實二次裝修跟蹤監管責任制。
(4)制定違章裝修處理流程。
(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。
5、治安管理
(1) 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節，實施“準軍事化管理”。
(2) 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監控。
車位、車主、車型、車色)
(3) 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛崗)、機動崗三崗聯合防范，各崗有效的配合與互動;
(4)完善并發揮智能化系統的安防優勢。
6、入住期管理工作計劃表
序號 項 目 內 容 時 間
一 入住手續辦理
1、準備好業主入住資料;
2、合理設置辦理入住手續的流程與崗位;
3、為業戶辦理入住手續，提供便利服務。
20**年11月起
二 住戶裝修管理
1、對業戶和裝修隊伍的宣導、培訓
(發通知、公示、面談、現場交流);
1、裝修申報審批;
2、裝修施工過程監管;
3、裝修驗收。
20**年11月起
三 業戶檔案建立與管理
1、收集檔案資料;
2、科學分類;
1、建檔;
2、運用。
20**年5月起
<三>常規期管理
1、培訓工作
通過培訓，提高員工的文化素質、業務技能和管理服務水平，為大儒世家物
業項目培養一支品質優良、專業過硬的物業管理隊伍，使大儒世家社區的物業管理更加賦有成效。
(1)安管培訓計劃
項次 培訓主題/教材 培訓人培訓對象
1 消防甩帶(二節)/依據考核標準
安管
隊長
全體隊員
2 《安管員考核細則》
安管
隊長
全體隊員
3“三流”管理
依據《安防管理培訓教案》《預案》
安管
隊長
全體隊員
4《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、
安管
隊長
全體隊員
5中隊訓練(每周星期三、五進行)
依據考核標準
安管
隊長
全體隊員
6 隊伍建設/自編和依據《中國保安》
安管
隊長
全體隊員
7 《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預案》培訓
保安經理
全體隊員
8 《崗位職責》
安管
隊長
全體隊員
9新隊員上崗培訓及《崗位職責》、公司理念、服務意識。依據相關材料分階段進行
新隊員
老隊員
10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點;如何在現場及時傳遞業戶的投訴、報修;
全體隊員
11高層樓宇消防預案現場培訓及演練
全體隊員
(2)綠化培訓計劃
項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象
1 綠化工崗位職責
綠化
班長
綠化工
2 綠化基礎應知應會
綠化
班長
綠化工、樓管員
3 割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養/依據產品使用說明書
綠化
班長
綠化工
4 安全操作規程
綠化
班長
綠化工
客戶主管
5苗木習性管養特點
綠化
班長
綠化工
客服主管
6 各類表單使用的培訓/依據現場使用表單
綠化
班長
綠化工
樓管、客戶主管
7 氣候、土壤水分與苗木的關系
綠化
班長
綠化工
客戶主管
8 苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據綠化施工及相關材料
綠化
班長
綠化工
樓管、客戶主管
(3)行政培訓計劃
項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象
1 物業相關法律法規培訓
物業部經理
2學習本項目的《新建商品住宅質量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》
物業部經理
全體客服人員
3社區概況/書面與現場相結合
物業部經理
全體客服人員
4 新樓管員上崗培訓
物業部經理
全體客服人員
5 學習《業主臨時公約》、《前期物業管理協議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業主基本情況登記表》等
物業部經理
全體客服人員
6 服務禮儀/依據禮儀培訓資料結合現場
物業部經理
全體客服人員
7各項物業費用收取標準、正確開票據時注意事項/依據公司計財部相關要求
物業部經理
客服、收款員
8 各類相關表單使用
物業部經理
全體客服人員
9 入住親情服務、有償服務項目講解
物業部經理
全體客服人員
10 現場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能及操作培訓
物業部經理
(4)新區工程部培訓計劃
項次
培訓主題/教材
培訓人
培訓對象
1 新員工入職培訓物業公司簡介、(規章制度，崗位職責)/依據管理規范文件培訓
物業部經理
全體工程人員
2 公司管理文件培訓
物業部經理
全體工程人員
3 安全知識、及禮節、文明禮貌用語培訓。
工程
主管
全體工程人員
4 現場培訓：組織現場人員到社區熟悉環境及根據樓書平面圖了解各幢樓結構，方位特點，戶內給排水走向，五金門配件產地品名等。
工程
主管
全體工程人員
樓管員
5 現場操作表單填寫、各崗位操作規程、規章制度的培訓
工程主管
全體工程人員及樓管員
6 建筑電氣工程施工質量驗收規范，智能化系統驗收規范，針對各口負責人進行專項培訓/依據建設部標準、及機電設備調試驗收標準培訓。
工程
主管
全體工程人員
7 小區變配電糸統知識、給排水系統知識培訓。
工程
主管
全體工程人員
8 業主交接樓驗房知識培訓。
工程
主管
全體工程人員及樓管員
9 業主二次裝修、日常監督巡查注意事項培訓。
工程
主管
全體工程人員
10 電梯安全技術知識培訓。小區智能化系知識培訓。
工程
主管
全體工程人員
2、常規期工作計劃表
序號 項 目 內 容 時 間
一 房屋及公共設施維修保養
1、制定房屋養護和維修計劃方案;
2、制定維修基金的收集及管理辦法;
3、房屋的養護及維修管理。
06年12月起
06年12月起
06年12月起
二 機電設備的維修養護
1、設備的基礎資料管理
2、設備的運行管理;
3、設備的維修管理;
4、設備的能源和安全管理。
06年9月起
視移交時間而定
三 安全防范管理
1、治安管理;
2、交通秩序車輛管理;
3、消防管理
06年12月起
06年12月起
四智能化設施管理
1、智能化設施的日常使用操作;
2、智能化設施的維護;
3、智能化系統的完善。
06年9月起
視移交情況定
五小區環境管理
1、園林綠化管理;
2、清潔衛生管理
3、環保管理
篇3：房屋租賃平臺物業部管理思路計劃
房屋租賃平臺物業部管理思路計劃
一、部門整體概括
1、架構層面：公司崗位、職權不清晰，導致員工無法清晰判斷是否匯報，是否有權處理，匯報給誰的情況；
2、專業技能、指導層面：崗位作業規程及操作流程空白，導致員工工作技能差，工作效率低下，工作效果不理想，員工歸屬感差，離職率也高；
3、團隊層面：因人員離職較多，工作交接不到位，接管的房子品質不一，前期溝通不到位，于房東關系較差，給工作帶來極大的不便；
4、員工層面：員工素質不一，對自己崗位定位不清晰，服務意識差。
二、物業部整改思路
1、前提：辦公環境完善，崗位確定，人員到位（服務站的架構完善及崗位的固定也利于人員的招聘和提高團隊凝聚力）
2、措施：
序號 目的 措施 責任人 計劃時間 備注
1、規范工作標準，提高工作質量和工作效率梳理各崗位工作難點，梳理工作流程，制定標準作業規程物業經理9月份
2、專業技能培訓、模擬、考試每周組織至少一次培訓。現場模擬事項，檢驗員工處理事項技能。舉行一次理論考試，檢驗員工專業技能掌握情況物業經理、服務站站長10月份
3、制定層級檢查制度以服務站區域為整體，采取“背對背”方式，對服務區域進行保潔、客服、維修檢查，并進行排名物業經理、服務站站長12月份
4、解決衛生問題1、根據公司服務情況，采取全職，兼職，機動崗位結合方式提高保潔服務品質物業經理10月
5、新員工技能提升及在崗員工專業技能鞏固制定崗位百問百答服務站站長11月-12月
6、日常工作管控，保證事情有計劃，有落實，有監督，有總結PDCA 的建立和落實全體人員10月份
7、提升突發事件處理能力制定突發事件處理流程物業經理10-11月
8、每季度召開一次部門全部人員溝通會，全員暢言，聊聊各工作，聊聊生活，聊聊對領導，對公司的想法，增加團隊感情
三、需要協助的問題
1、人員招聘，按照目前2個服務站的標配，還需要5-6個人。
2、綠塘服務站組建迫在眉睫，急切需要解決。
3、接管的房屋滲水、墻體開裂、瓷磚開裂等維修問題，房東無法及時維修時公司是否可以按照合同就行扣款然后進行維修。
4、接管房屋廚房衛生責任劃分至今不清晰，無論房東還是物業都無法完成廚房的清潔。
物業部zz
20**年9月21日