依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業(yè)主;二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等)和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：
<一>介入期
根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。
1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：
(1)根據(jù)集團公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》;對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛;
(2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議;
(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議;對智能化系統(tǒng)提出專項建議;對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議;
(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調(diào)試;
(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理;
(6)配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通;
(7)業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告;
(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關(guān)設備廠家的信息(廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等)，以滿足日后維修中的材料供應;
(9)與集團公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決;
(10)建立與社會專業(yè)機構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作;
(11)與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案;人員配置、培訓計劃的制定與實施;
(12)擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝訂成冊(業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主)。
(13)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。
2、開展業(yè)主服務需求調(diào)查
積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。
3、按規(guī)范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。
4、介入期管理工作計劃表
序號
項 目
內(nèi) 容
時 間
一
前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設計和建設
1、項目實地考察、研究規(guī)劃設計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀;
2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。
20**年5月至
20**年10月
二
擬訂物業(yè)管理服務方案
1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務的成功經(jīng)驗;
2、對大儒世家項目深入調(diào)查研究;
3、針對大儒世家新區(qū)特點擬訂管理方案。
20**年5月至
20**年6月
三
組建物業(yè)管理服務隊伍
1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘;
2、人員培訓;
3、人員上崗。
20**年5月至20**年11月
四
完善管理及辦公條件
1、安排管理用房;
2、安排員工宿舍;
3、管理物質(zhì)裝備。
20**年10月至20**年11月
五
制定管理規(guī)章制度
1、制定或完善切合實際的各項制度;
20**年6月至20**年7月
六
對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓
對二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現(xiàn)場指導、培訓。
20**年10月至20**年3月
七
物業(yè)的驗收與接管
1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改;
2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。
20**年9月至20**年11月初
八
內(nèi)業(yè)檔案
建立與管理
1、收集檔案資料;
2、科學分類;
3、建檔;
4、運用。
20**年5月起
<二>入住期
1、高效便利辦好入住
入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：
(1)與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關(guān)費用，以便業(yè)主事前做好準備;
(2)銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理;入住服務;
(3)一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務;
(4)事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入伙;
2、提供入住期的便民服務措施
(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等;
(2)通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收;
(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題;解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。
3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議
4、裝修管理
(1)裝修宣傳培訓。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。
(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。
(3)落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。
(4)制定違章裝修處理流程。
(5)依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。
5、治安管理
(1) 建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。
(2) 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。
車位、車主、車型、車色)
(3) 實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動;
(4)完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。
6、入住期管理工作計劃表
序號 項 目 內(nèi) 容 時 間
一 入住手續(xù)辦理
1、準備好業(yè)主入住資料;
2、合理設置辦理入住手續(xù)的流程與崗位;
3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務。
20**年11月起
二 住戶裝修管理
1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導、培訓
(發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流);
1、裝修申報審批;
2、裝修施工過程監(jiān)管;
3、裝修驗收。
20**年11月起
三 業(yè)戶檔案建立與管理
1、收集檔案資料;
2、科學分類;
1、建檔;
2、運用。
20**年5月起
<三>常規(guī)期管理
1、培訓工作
通過培訓，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家物
業(yè)項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。
(1)安管培訓計劃
項次 培訓主題/教材 培訓人培訓對象
1 消防甩帶(二節(jié))/依據(jù)考核標準
安管
隊長
全體隊員
2 《安管員考核細則》
安管
隊長
全體隊員
3“三流”管理
依據(jù)《安防管理培訓教案》《預案》
安管
隊長
全體隊員
4《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》、
安管
隊長
全體隊員
5中隊訓練(每周星期三、五進行)
依據(jù)考核標準
安管
隊長
全體隊員
6 隊伍建設/自編和依據(jù)《中國保安》
安管
隊長
全體隊員
7 《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預案》培訓
保安經(jīng)理
全體隊員
8 《崗位職責》
安管
隊長
全體隊員
9新隊員上崗培訓及《崗位職責》、公司理念、服務意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進行
新隊員
老隊員
10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點;如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修;
全體隊員
11高層樓宇消防預案現(xiàn)場培訓及演練
全體隊員
(2)綠化培訓計劃
項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象
1 綠化工崗位職責
綠化
班長
綠化工
2 綠化基礎應知應會
綠化
班長
綠化工、樓管員
3 割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書
綠化
班長
綠化工
4 安全操作規(guī)程
綠化
班長
綠化工
客戶主管
5苗木習性管養(yǎng)特點
綠化
班長
綠化工
客服主管
6 各類表單使用的培訓/依據(jù)現(xiàn)場使用表單
綠化
班長
綠化工
樓管、客戶主管
7 氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系
綠化
班長
綠化工
客戶主管
8 苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關(guān)材料
綠化
班長
綠化工
樓管、客戶主管
(3)行政培訓計劃
項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象
1 物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓
物業(yè)部經(jīng)理
2學習本項目的《新建商品住宅質(zhì)量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
4 新樓管員上崗培訓
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
5 學習《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
6 服務禮儀/依據(jù)禮儀培訓資料結(jié)合現(xiàn)場
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
7各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據(jù)時注意事項/依據(jù)公司計財部相關(guān)要求
物業(yè)部經(jīng)理
客服、收款員
8 各類相關(guān)表單使用
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
9 入住親情服務、有償服務項目講解
物業(yè)部經(jīng)理
全體客服人員
10 現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能及操作培訓
物業(yè)部經(jīng)理
(4)新區(qū)工程部培訓計劃
項次
培訓主題/教材
培訓人
培訓對象
1 新員工入職培訓物業(yè)公司簡介、(規(guī)章制度，崗位職責)/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓
物業(yè)部經(jīng)理
全體工程人員
2 公司管理文件培訓
物業(yè)部經(jīng)理
全體工程人員
3 安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓。
工程
主管
全體工程人員
4 現(xiàn)場培訓：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu)，方位特點，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等。
工程
主管
全體工程人員
樓管員
5 現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓
工程主管
全體工程人員及樓管員
6 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負責人進行專項培訓/依據(jù)建設部標準、及機電設備調(diào)試驗收標準培訓。
工程
主管
全體工程人員
7 小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓。
工程
主管
全體工程人員
8 業(yè)主交接樓驗房知識培訓。
工程
主管
全體工程人員及樓管員
9 業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培訓。
工程
主管
全體工程人員
10 電梯安全技術(shù)知識培訓。小區(qū)智能化系知識培訓。
工程
主管
全體工程人員
2、常規(guī)期工作計劃表
序號 項 目 內(nèi) 容 時 間
一 房屋及公共設施維修保養(yǎng)
1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案;
2、制定維修基金的收集及管理辦法;
3、房屋的養(yǎng)護及維修管理。
06年12月起
06年12月起
06年12月起
二 機電設備的維修養(yǎng)護
1、設備的基礎資料管理
2、設備的運行管理;
3、設備的維修管理;
4、設備的能源和安全管理。
06年9月起
視移交時間而定
三 安全防范管理
1、治安管理;
2、交通秩序車輛管理;
3、消防管理
06年12月起
06年12月起
四智能化設施管理
1、智能化設施的日常使用操作;
2、智能化設施的維護;
3、智能化系統(tǒng)的完善。
06年9月起
視移交情況定
五小區(qū)環(huán)境管理
1、園林綠化管理;
2、清潔衛(wèi)生管理
3、環(huán)保管理
篇2：物業(yè)部年度工作回顧
物業(yè)部年度工作回顧
20**年度，物業(yè)部在××公司黨政班子領(lǐng)導下，以***和構(gòu)建和諧企業(yè)為指導，積極履行物業(yè)部的工作職責，認真落實××公司20**年的工作計劃，從保障服務、安全穩(wěn)定兩大目標出發(fā)，抓好物業(yè)管理硬件和軟件建設，較好地完成了20**年計劃中的各項任務，取得了較好的成效。
回顧一年來，我們主要做了以下幾項工作：
一、 較好地履行了對基層分部的指導、檢查、監(jiān)督、服務工作職責
1.×月份，隨著××分部的成立，××公司所轄分部已達×家。由于非經(jīng)營性資產(chǎn)的特點是范圍廣、數(shù)量大、任務重，所以我們面臨著更大的工作難度。對此，物業(yè)部班子成員團結(jié)一致，發(fā)揚拼搏創(chuàng)新精神，知難而進，勤奮工作，深入分部開展調(diào)查研究，與基層分部密切協(xié)作，相互溝通，積極推進非經(jīng)營性資產(chǎn)的規(guī)范管理，確保了設備設施的正常運轉(zhuǎn)及各項任務的完成。
2.順利完成了對××分部非經(jīng)營性資產(chǎn)的接收、指導，配合××分部解決了急待解決的設備設施維修、保養(yǎng)問題，建立了××分部非經(jīng)營性資產(chǎn)的檔案管理，保證了××分部物業(yè)管理工作的有序進行。
3.積極組織落實協(xié)調(diào)××、××等分部奧運外墻粉刷工作，嚴格審查施工單位，合理安排工作預算，保證了這一政治任務的順利完成。在落實完成這項工作中，我們班子成員深入工地現(xiàn)場，對施工資質(zhì)和預算嚴格審核，加強工地現(xiàn)場的安全管理，保質(zhì)保量地完成了這一工作。
4.加強維修項目管理，嚴格審核，在保證工程質(zhì)量前提下，盡量節(jié)約資金。今年××分部的電梯需要維修，××分部的屋面防水需要做。面對以上各項工程，我們一方面堅持申報、核審的工作職責，積極深入各分部現(xiàn)場，在調(diào)研的基礎上，提出和選出最優(yōu)工作方案上報公司總部批準，同時，積極落實各項工作的完成，確保了工作質(zhì)量。
二、依據(jù)“依法治企”原則，充實完善了物業(yè)管理制度，進一步推進了物業(yè)管理的規(guī)范化
1.完成公司非經(jīng)營性資產(chǎn)的建檔工作，開展了物業(yè)管理各項指標的調(diào)查、摸底和統(tǒng)一工作。“建檔”工作是中心20**年計劃中的一項重要基礎性工作，對今后開展物業(yè)管理有十分重要的意義。它是我們物業(yè)部今年工作中的一項重點。從今年上半年起，我們就積極著手進行對基層分部非經(jīng)營性資產(chǎn)情況收集、匯總，以分部為單位，分門別類登記造冊。下半年，為更好了解每年的物業(yè)管理中的各種情況，做到心中有數(shù)，為公司領(lǐng)導起到參謀助手的作用，設計了有關(guān)表格，下發(fā)到分部并匯總整理存檔，現(xiàn)這一工作正在推進中。
2.為了更好地統(tǒng)一管理全中心供暖收費工作，我們統(tǒng)一了收費、支出的標準，進一步嚴格了收費管理工作，實行專人專職負責制，使物業(yè)的各項收費進一步規(guī)范化。
3.加強了對司爐工的管理，建立司爐工定期培訓考核制度，提高司爐工技術(shù)操作水平，確保鍋爐安全運行。20**年，我們進一步強化司爐工的培訓制度，并在形式和內(nèi)容上力求有所創(chuàng)新，有所突破。
4.開展了技能比賽，促進物業(yè)工作人員愛崗敬業(yè)。今年夏季，物業(yè)部與人事部、保衛(wèi)部、工會共同舉辦了水暖工、電工的技能競賽活動。為搞好這次競賽活動，我們進行了認真的籌備工作，包括對會議程序、參加人員、試題、場地、設施等進行了精細的安排，并下發(fā)了通知。各分部都非常重視，選拔代表開展技術(shù)練兵、理論學習等活動。在全體參賽人員共同努力下，勝利召開了技術(shù)競賽活動。
篇3：Z項目物業(yè)部年度工作總結(jié)
20--年**物業(yè)部項目團隊在公司領(lǐng)導的關(guān)心和支持下、在領(lǐng)悟公司提升物業(yè)服務品質(zhì)的服務方針指引下,充分調(diào)動廣大員工的積極性,以提升物業(yè)管理服務為基礎,以“業(yè)主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準,通過積極的探索和不懈的努力,以踏實的工作作風,在標準化管理安全文明生產(chǎn)、提高服務質(zhì)量、隊伍建設等方面取得了一定成績。
具體工作如下:
一、加強管理,持續(xù)改進
1、完善配套設施
自業(yè)主入住之后,完美時空園區(qū)逐步暴露出施工質(zhì)量問題及計不盡人意之處,20**年項目領(lǐng)導工程及人員協(xié)調(diào)進行各方處理,彌補不足,使配套設備設施趨于完善,贏得業(yè)主信賴,如增設自行車場、a棟安裝空調(diào)定時器、檢測消防設施線路、檢修供電系統(tǒng),調(diào)整配電開關(guān)負荷等。
2、突發(fā)事件處理
針對園區(qū)的實際情況,完美時空物業(yè)部制定并完善各項應急預案,對突發(fā)事件做到事前有預案,事中有程序,事后有總結(jié)的預案流程,以便在突發(fā)事件時能夠從容應對,消除安全隱患。
3、節(jié)能管理
針對園區(qū)能源公攤量大,業(yè)主交費難,項目部研究制定樓內(nèi)公共區(qū)域及地下停車場,采取多項改進節(jié)能措施,不斷挖掘節(jié)能潛力。如制定大廳燈開啟時間由保安值班人員按規(guī)定時間開啟等。
4、檔案管理
檔案管理是在物業(yè)管理當中的一項重要工作,項目部中工作專人對檔案管理,在形式上,留下了管理者的筆跡和簽名;在內(nèi)容上,記錄著物業(yè)、業(yè)主和管理過程的真實面貌。各部門檔案已按期,細致的整理完成,并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據(jù)庫,相關(guān)信息輸入,查詢便捷、快速、詳細,并不斷更新,保持數(shù)據(jù)的完整及可靠性。
5、培訓管理
根據(jù)完美時空實際情況,物業(yè)部年初制定了詳細的培訓方案,力爭做到業(yè)務水平專業(yè)化、全面化。如制定物業(yè)保安的應知應會、客服人員應知應會,通過工程、客服、保安知識的交叉培訓,使員工物業(yè)知識全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理:
火災是物業(yè)安全管理的最大“敵人”,一旦發(fā)生火災,業(yè)主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此,我們以安保部為中心以項目經(jīng)理為組長,組建園區(qū)義務消防組織,實施嚴格的消防監(jiān)督管理并將消防責任分解到各戶,向其講解消防知識。在20**年11月9日舉行了完美時空園區(qū)消防演習,提高物業(yè)部員工及業(yè)主的消防安全儀式及消防防火知識。
6.2治安管理:
為了保障園區(qū)業(yè)主的安全,完美時空安保部對保安隊伍實行嚴格培訓,貫徹“六防”措施,實行群防、群檢、群治,以確保萬無一失。針對特別區(qū)域?qū)嵤┲攸c布控,如在自行車場盜竊高發(fā)區(qū)實行嚴密布防,成功抓獲盜竊者3人,為業(yè)主挽回直接經(jīng)濟損失數(shù)千元,受到業(yè)主贊譽。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色,因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。
7、環(huán)境管理
7.1監(jiān)督、管理園區(qū)綠化、綠植公司,對園區(qū)綠化、綠植實行合理搭配,突出特點,達到自然、和諧、放松的效果。同時,祛除疾病,成功抑制了美國白蛾在園區(qū)的蔓延。