20**暑期社會實踐自我鑒定

暑假社會實踐自我鑒定一

首先，努力積累文化知識，為實踐做最充分的預備。每一門課程我都認真對待。我喜歡英語，所以我注重英語的聽，說，讀，寫，譯能力進步。我具備了扎實的專業基礎知識，系統地把握了與金融、會計等有關理論;熟悉涉外工作常用禮節;具備較好的英語聽、說、讀、寫、譯等能力;能熟練操縱計算機辦公軟件。同時，我利用課余時間廣泛地涉獵了大量書籍，不但充實了自己，也培養了自己多方面的技能。更重要的是，嚴謹的學風和端正的學習態度塑造了我樸實、穩重、創新的性格特點。

其次，暑期短暫的社會實踐固然不是真正意義上的工作，但讓我對工作有了一個初步的熟悉。而且對工作我有很好的適應能力。讓我在實踐中不斷的積累了一定的社會經驗。

再者，在團體協作中我有很強的集體榮譽感，我能與大家合作默契。在個人工作中我有很強的責任感，我能認真負責，把工作做到最好。具有極強的團隊精神。

最后，在人際交往中我以誠待人，能夠與人進行良好的溝通。一直是受老師和同學好評的對象。

我堅信，熱情加信心，專業技能加優異的成績;在競爭中學會從容，在挫折衷學會微笑;做最壞的打算，盡最大的努力。這樣的人生就會是勝利的人生。

暑假社會實踐自我鑒定二

大學生社會實踐是引導我們學生走出校門，走向社會，接觸社會，了解社會，投身社會的良好形式;是促使大學生投身gg開放，向工農群眾學習，培養鍛煉才干的好渠道;是提升思想，修身養性，樹立服務社會的思想的有效途徑。通過參加社會實踐活動，有助于我們在校大學生更新觀念，吸收新的思想與知識。

我總喜歡挑戰一些新鮮事物，因為只有選擇有價值有意義的事，勇敢的去嘗試，才能不斷發現自己的不足，只有不斷學習，才能努力趕上。優勝略汰是社會進步的法則，超越壓力，戰勝自我是我人生的奮斗目標，工作面前，我積極肯干，認真負責，喜歡在樂觀中進取，用微笑面對人生。我最喜歡的一句格言：“從成功里得到自信和快樂，從自信里得到快樂和成功，從快樂里得到成功和自信。”

暑期短暫的社會實踐固然不是真正意義上的工作，但讓我對工作有了一個初步的熟悉。而且對工作我有很好的適應能力。讓我在實踐中不斷的積累了一定的社會經驗。并且在團體協作中我有很強的集體榮譽感，我能與大家合作默契。在個人工作中我有很強的責任感，我能認真負責，把工作做到最好。具有極強的團隊精神。

“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。”在一個月多的實習過程中，我深深的感受到所知的膚淺和在實際中的專業知識的匱乏。一旦接觸到實際，才發現自己知道的是多么少，這些與實踐還有一段距離。

這個暑假，真的過得很充實。我在這次的實習當中，讓我更好的掌握了書中的知識，也讓它在實際的工作中得到了更好的應用，讓我更加的鞏固了基礎知識。在這次的工作中，我用心做好每一次事情，盡量讓他做到最好，我也克服了本身粗心的毛病，這次的機會也讓我更加的細心、更加的有耐心，也算是對我的一個小小的挑戰吧。

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篇2：談業主自治的理念與實踐

　　談業主自治的理念與實踐

　　業主自治的核心理念應該是保護私有財產神圣不可侵犯，說大了，就是維護憲法尊嚴，這也是維護中國人做人的基本權力和尊嚴的實踐。問題是：大家需要明白，這里所謂的“私有財產”，不單指個人財產，而是指“以私有財產為核心，以共有財產為紐帶的整個小區的，全體業主的共同財產和這些財產形成的共同利益”!業主的共同財產把個人私利與整體利益結合起來，形成中國文明自古沒有的全新的“微型公民社會共同體”!這是祖國的未來!這時，我們再談“業主自治”就不是簡單的業主維權，而是業主作為一個利益共同體的建設，這個問題本質上是新人、新文化，新文明的建設，是中國現代國家建設的基礎!如此重要的工作，需要業主、物業公司、開發商、政府和整個社會的認同!否則，大家就是彼此消耗，多敗俱傷。

　　西方文明有2500年自治、公民社會建設的成敗經驗，但對我們中國人來說，才剛剛開始!因此，系統學習和普及公民社會常識是一個急需做的工作，但非常遺憾，這樣的工作還沒有開始。結果，政府、開發商、物業公司、業主、居民大家都在摸索!如同我們是這樣一群奇怪的小學生，都是成年人，但大家還在爭論1加1是不是等于2!

　　業主自治理念的建立可以通過教育，但實踐非常重要，這跟學游泳的道理一樣。我給大家講一個自己的親身經歷。

　　今天，中國別墅區已經私搭亂建成風，完全失去控制，成了中國特色大雜院!這是中國人心混亂，沒有共同價值觀和共同體意識造成的可悲結果!當然，也是政府不作為的結果。因為政府維護法律嚴肅性和執法的職能是任何單位和個人不能替代的。但問題并不簡單，下面的故事大家可以看到這個問題發生的全過程及多種可能性。

　　首先是疏的問題。北京的氣候不適合陽臺，冬冷夏熱，春秋風沙大，所以，幾乎所有人家都會把陽臺封了，但缺乏統一管理，設計，封的亂七八糟，非常難看。我所在小區因為開發商、物業公司嚴格管理，過去10年居然沒有一家私搭亂建!這在中國是一個奇跡!但每年，物業公司都要為防止業主私搭亂建投入大量人力、物力，甚至得罪業主。當新的物業經理來了之后，他感到不能再這樣下去了，控制不住了。業主開始強行封陽臺。為此，我們商量與其堵，不如疏。與其被動，不如主動，既滿足大家的需求，又最大限度維護小區的原設計風格。我們根據物權法第67條的規定，召開書面業主大會，讓全體業主投票，看大家是否同意小區可以封陽臺，如果封，按統一規格封。結果，經過前后一年半的醞釀、努力，投票結果是67%的業主同意按統一風格封陽臺，當然，業主可以不封。圖紙統一，施工隊業主自己找，免得說物業公司從中拿回扣。這樣，我們就成功解決了封陽臺的問題。從此，大家要封陽臺，就按統一規格，物業公司嚴格管理，大家都自覺遵守，相安無事。

　　業主的合理需求，通過業主大會投票的正當程序，有法律依據，大家就可以采取疏的辦法，這就是自治實踐的成功經驗。前提是：廣大業主、物業公司、開發商有共識。沒有共識，問題就復雜了。所以，社區建設，首先在法律的基礎上建立共識非常重要，而且，業主一定要自覺維護物業公司的管理權威!地方政府不干涉。

　　其次是堵的問題。中國人的創造精神往往表現在自私自利和破壞方面。比如，好好的房子，他裝修時非要把承重墻拆了，這對整個樓來說是破壞性的，這種行為相當于社區恐怖主義，與殺人無異。碰到這樣的事，只能堵。還有的業主住別墅，非要在院子里蓋房子，侵占公共綠地。我住的小區有一戶獨棟別墅，600多平米，幾口人，還要在院子里蓋房子，如果不制止，大家都蓋，小區就亂了!而且成了大工地，永無寧日!問題是怎么堵?在美國，很簡單，一個電話，警察來了，警告你違法了，不改正，吃不了兜著走，所以，在美國中國人都很守法。在中國，正好相反。你想干什么，干什么，只要有錢，有權，沒人敢惹你。如果發生了私搭亂建，你打電話告警察，警察說，我們管治安，出了人命案找我們;告城管，城管一般說，這是小區里面，我們不管。另外，他們不知道住別墅人的背景，怕得罪了大人物自己的飯碗丟了。物業公司說，我們沒有執法權，管不了。最后，自治的責任，如同原始社會一樣，靠大家!這時，那個強大的，無所不能的政府沒了!如果大家有正義感，團結起來，敢于保護小區全體業主的共同利益，不怕得罪人，告訴私搭亂建的業主這樣不對，可能會起到制止作用。如果不聽，大家就要團結起來，讓他看到大家的決心!包括要求物業公司、業主、業委會共同起訴他，要求恢復原狀!我們小區的全體業主、物業公司、開發商、辦事處、城管大家共同努力，經過近一年的時間，終于讓那位私搭亂建的業主改變主意，恢復原狀。這可能是中國唯一一個成功阻止私搭亂建的案例。我們可以總結經驗如下：

　　1，全體業主的團結和正義感。2，負責任的物業公司、開發商。3，負責任的辦事處和城管。4，堅持業主維權，出面阻止、物業公司嚴格管理、禁止違法施工和法律訴訟相結合。5，私搭亂建業主的良心發現和自覺改正錯誤。阻止私搭亂建如此復雜，而違法成本幾乎沒有，到底是誰的錯誤?當然是政府!是執法的問題。如果一個人在*廣場蓋一個房子，你政府按什么法律懲罰他?同樣是中華人民共合國土地，怎么在小區你政府就失職了呢?政府失職，只能由人民自己來代替政府執法，這本身就具有“違法”或“暴民政治”的性質，但如果人民也不作為，不維護自己的權力，等于忍受自己的權力被侵害，等于坐以待斃，等于被強奸，被掠奪，毫無做人的尊嚴!所以，從這個實例我們看出，中國社區乃至社會的混亂，第一責任人是政府!當政府不干自己應該干的事，以經濟建設為核心時，社會必然混亂!當社會出了問題，政府不反思，不解決，相反，還壓制批評，拒絕改正錯誤，那就是以人民為敵了!而人民在這樣的狀況中，應該采取自救措施，并以極大的愛心和耐心幫助政府改正錯誤。政府有不同級別，由不同的人組成，不是所有政府都不好，關鍵是看人民。因為，說到底，有什么人民才有什么政府!

　　業主自治的理念的與實踐，說到底是每一個中國人在當下自救的辦法!只有我們能夠自己救自己，我們才能談其他!只有我們能夠維護自己的財產權和生命權，我們才有其他權力，而人的任何權力，都是從維護自己的財產權和生命權開始的。維護財產權的實踐產生公民社會，維護生命權的實踐產生臣民社 會!

　　業主自治的最大問題，除了外部的原因之外，大家最值得關注是業主內部的原因!當我們都知道政府不作為，有法不依，執法不嚴時，業主自己就不能跟自己人過不去了!中國人被壓抑了數千年，每一個人內心都有沖破權威的沖動，但業主共同體權威大家必須自覺遵守!否則就是自殺。但如果這樣的笨人和愚蠢的人太多，如果你沒有巨大的犧牲精神，就搬家吧!孟母三遷的故事有道理，惹不起躲得起。很多中國人現在都躲到外國去了!(北野)

篇3：業委會對物業管理構成與成本預算的實踐

　　業委會對物業管理構成與成本預算的實踐

　　--馬磊

　　小區成立業主大會后先期制定了非常厚的小區《管理規約》和《議事規則》，業委會同時把制定的兩本文件送達到每一戶業主，保證讓每位業住了解到自己擁有哪些權利。

　　通過在籌備成立業主大會過程中跟物業公司的接觸，我們也在逐漸的學習和探討并說服自己跟以前不相同的理念，最后做出決定是要留任現任的物業公司。因為現任的物業公司對小區有一段時間的管理，同時不會因為物業公司的交接給小區帶來一些震動。在小區成立業主大會之前，最大的是開發商遺留下來的問題，開發商的維護基本是不到位的，業主普遍的反彈就是不交物業費，這樣物業公司基本處于半癱瘓的境地。

　　當我們決定留任現任物業公司并同其簽署合同時，首先詢問物業公司有怎樣的信心能夠達到小區要求的管理水平，與此同時我們也準備了心目中的管理標準，此管理標準都是以較高的物業收費率為前提的。物業公司從心態上是有誠意的，接下來物業公司拿出的誠意就是財務報表。當看了報表之后，我們對物業公司管理和行業內所處的現狀有了相對深刻的理解，每一項費用背后支持的工作基本上是有據可查的。

　　接下來業主委員會要做的實務就是知道小區發生了什么。我們根據審核的審計報告、小區物業管理的現狀，提出哪些是要增加上的項目，業主委員會準備招標，招標的標準是什么，最后怎么招到一家公司支持這項費用。比如說小區班車的費用是多余的，但是每個月要支出三四萬的費用，一年下來幾十萬就僅僅為了幾個業主的出行，這屬開發商遺留的小問題，是可以把它砍掉的，因為這樣對其他業主是不公平的。但是對于外包的一些保安合同、綠化合同、保潔合同都重新進行了審核，要求物業公司重新找兩到三家。我們對周邊相類似的小區進行了一些調查，比如他們用什么樣的外包公司，人均成本是什么樣的，小區人均管轄多大的面積，每天要清理幾個小時。同時我們到每一個保潔崗位上親自體驗工作量，工作的人工成本支出是否合理，現在的支出是否可以維持。整個費用占物業費用構成是上升了還是下降，可能有些方面會讓它存在上升的情況，小區以前不具備的服務會讓物業公司增加進來，有些認為完全不合理的會摘除掉，同時局部不合理的會讓物業公司降低費用。這樣一盤帳就像在家里管帳一樣，錢數是一定的，既要顧忌營養又要考慮生存，所以就產生了很多必不可少的事情需要做。

　　另外是物業的酬金加物業本身的人員，他們的崗位是不是會有虛報的問題。我們就到崗位上看他的崗位責任，包括客服和前臺原來有六個人，我們認為四個人就夠了，這樣每一個人員每年大概都能節省幾萬塊的費用，這樣加加減減、補補齊齊，也請了專業的財務審計人員、顧問幫助我們一起來理順報告，第一年的預算非常艱難的出來了。預算我們心是沒有底的，但是我們認為可以在實踐中不斷的監控、追蹤，不斷的往下推。但前提是必須把歷史欠費收回來以后才能夠達到20**年度的預算平衡。

　　其中存在一個問題就是在提高了若干服務又砍掉一些服務的時候業主是否會接受呢?我們在經過業主大會審批并簽訂物業合同的同時，把我們的工作理念、價值觀、管理小區思路整理出一個說明書告訴給業主，讓業主們知道自己有這樣一個家底。同時我們建了一個臺賬，比如說物業管了多少固定的設施，公共區域有一些什么硬件，物業有多少的工作人員，工作人員的姓名、性別是什么，多少綠化，多少樹，樹木是怎么分布的等等。里面做到了每一棵是什么品種，保潔分布在哪個區域，保安一日幾崗等所有事情盡量讓業主知道，也讓業主了解他有什么權利。最終會提醒業主有一個非常重要不可推卸的義務就是繳納物業費。

　　問：小區的樹都是業主共有的還是私人的?

　　答：我們小區公共地帶的樹都是共有的，因為是別墅區院內的樹是業主自己的，我們也鼓勵業主以義務捐贈的形式捐贈了一些樹木，但大部分都是屬于公共區域的樹。

　　問：我們小區有人私自種樹，是屬于他自己的嗎?

　　答：我們小區是有明確的規定在公共區域內就是業主共有的。

　　問：業主委員會成立以前有很多的人不交物業費用，使物業管理運行很困難，您小區的委員在這過程當中做了哪些工作呢?

　　答：很多東西是潛移默化的，業委會做了很多工作要讓業主知道，同時讓業主看到如果在業主正常交物業費的情況下，讓小區維持比較高水準的服務，業主是表示了很大程度的理解。我們沒有忽視業主心中的怨氣，把業主平常投訴的關于開發商遺留的所有問題進行了歸總，聘請了專業的律師顧問找開發商進行溝通。不管是未來訴諸法律的還是在情誼、道德層面上啟發企業要盡到企業的責任，要有一個社會的責任意識。最后取得了一些收效，開發商在觸動他根本的東西時會承諾，當一個條件觸發的時候愿意做局部的補償。有些開發商認為不是他直接責任的，存在后期業主個別責任和二級承包商的責任的，會讓開發商把相應的檢驗文件出示給我們，我們會提供給業主復印件，啟發業主單獨起訴相關的責任人。我們告訴業主物業費是維持小區正常運轉和公共區域管理的費用，這是業主不可推卸的責任。但是如果把物業費作為懲罰開發商或者對自己利益侵害的補償費勢必侵害了其他業主的權利和義務。這一塊我們是逐步的做，通過律師發函，通過業主委員會秘書，還有業主委員會平常的文件和公告，讓業主改變。當然這不會是一個聚變，還要上門做工作，處于一種很尊敬的心里希望所有的事情是在一個和諧理性的狀況下往前推進。

　　問：惡意欠繳物業費的有多少?

　　答：小區一定比例的，大概10%-20%左右。但是通過起訴以后是有收效的，首先在去年年底從60%的物業費收繳率達到了80%，應該說業主委員會的工作得到了20%業主的認可，我們今年的計劃是爭取到達90%的物業費收繳率。

　　我們聘請了物業管理顧問同秘書按照的標準定期的抽查物業管理服務工作，每一次抽查都會發現一些問題，我們會責令物業公司修改。在這個過程中，業主委員會每天碰見的問題太雜，很難拿一個大標題灌下來，但是每一個問題都要求做及時的處理。同時還要有一個合理的決策機制，就是業主委員會委員要多半數存在。怎么樣把一個科學的決策機制跟一個短時間的收效有機的結合是考驗業主委員會的，所以業主委員會委員的都非常辛苦。但是我希望到第二屆業主委員會的時候，我們把小區的各方面都走入一個正規化，也預測到第二屆業主委員會的時候小區物業費要有一個整體的提升，但是我們要把提升物業費的原因告訴業主。

　　現在承擔物業費的標準是七八以前定下的，伴隨著物料成本、服務成本、人員成本的增加小區要想維持相同的管理水平，必然帶來物業費的提升。在這一屆業主委員會的過程中一定要為下一屆埋下伏筆，搜集各種數據作為支持未來提高物業費的基礎，否認小區可能會亂掉。

　　在這個過程中我們覺得壓力非常大，現在面臨著小區重大設施的改造項目，沒有錢又要硬著頭皮做，不做業主會因為這些項目服務不好而拒交物業費。比如說我們的電視信號是非常的糟糕，可以說全北京的老百姓都沒有看那樣糟糕的模擬數字電視。我們計劃今年把它改造成數字電視，其中做了很多的工作，甚至以情誼貸款的方式逐步的從物業費里付出。這些費用都屬于額外的開支，今年怎么從物業費已有平衡的預算里拿出錢做重大工程改造，都是擺在我們面前的嚴重問題。還有公共維修資金的管理，我們也希望劃轉過來以后通過它的增值，在物業費不提升的狀態下經過業主大會的決定從其中的增值部分補貼物業費的不足。

　　物業的管理是一門很大的學問，業主委員會所能起到的作用就是監督，認認真真的跟隨，輔導著物業公司達到一個預想的水平。發現問題及時解決問題，做一個有良心的業主，有主人翁精神的業主。在這個過程中我始終是一個學生，學到了一些東西也心存感激，因為業主給了一份信任，給了一個機會讓我去學習、發揮，最終我們小區物業價值有所提升也是對業主的回報。

　　問：今年有計劃物業費收取率達到90%，還有10%是很難的，這10%的物業費用什么方式解決呢?

　　答：我們歷來解決問題都是理性加感性。理性是運用法律和一定的教育;感性是通過小區整體的變化影響個別業主，或者通過周圍的鄰居、親人告訴他整個小區運轉的確需要他交物業費。可能這位業主有太多的委屈，但是為了小區確實不能總是舊帳再提，是否有可能業主大會成立以后，把前面的歷史問題擱置一下，把后期的費用補交上。如果按照業主大會成立那天開始算起，物業費收繳率是有希望達到95%以上的，硬性的一兩個業主如果通過法律起訴都解決不了，可能作為業主委員會也不會有神功解決這個問題，只能是一種遺憾。

　　問：有一些業主會說別人都可以不交物業費我為什么一定要交呢?

　　答：我們在物業服務實務上對此是有懲罰的，雖然做不到像國外的組織一樣可以通過表決拍賣他的房產，我們現在有實施的條例對于業主的某些有償服務或者常規性的服務取消或把優先級降到最低，或經常進行一些催繳行為告訴他有一些服務又要被取消了，逐步的通過交取費用而維持的一些服務降到最低，我想一個小區里面一個業主受到這樣待遇，會從各個方面都有一個好轉的。但我們確實沒有采用停水停電等極端的做法，凡是違法的事情業主委員會一定不要做。

　　問：政府批了一批人不用交物業費怎么辦?

　　答：我們小區是不存在的。業主大會是一個小區的最高機構，我們可能會以業主大會名義跟政府來探討。我們小區存在的是開發商曾經承諾其中幾戶物業費做為補償性費用，而事實這個錢又沒有到位，業主大會成立以后就告知業主之前的事慢慢討論，之后的物業費先交上。之前的一部分承諾交又沒有交的物業費我們會到開發商那里取證，如果開發商說確實有同意過，我們會讓開發商補足這一部分。如果開發商沒有同意過我建議這部分打官司，但之前的還必須屬于我們的債權。

　　問：您的小區一共有多大面積、多少住戶?您提到的秘書成本是從哪里出的呢?是義務的嗎?

　　答：業主委員會成立以后每個委員法定是可以支付薪酬，我們把這部分經費補貼給了一些專業人士。在面對審計物業合同、預算制定的時候請了對《物權法》非常熟悉的專業人士，接下來又請了律師，還有日常物業管理的顧問。我們小區七個委員，按照最低的工資支付應該有一筆經費，大概是物業費的3%為業主委員會經費，主要的支取方向是秘書工資、各位顧問的工資，還有一些業主委員會活動的經費。

　　我們不要去算計這些小錢，真正業主大會做到名正言順首先自己尊重自己，另外還要有公益的心態，但一定要說服自己“我做的是一個正確的事情，我是這個小區最有主人翁精神的人，我要尊重我自己”。有些正常的費用，包括尊重專業人士的知識和經驗所付的費用是不怕業主質詢的。相反不敢花錢沒有請到人，業主委員會在不知的情況下摸索著走，決策就可能是錯誤的，會給小區帶來一定的損傷，最后結果的花費更多，所以我主張專業的人做專業的事情。

　　孟憲生：這筆錢是傳統意義上物業費以外加的3%，但都是由物業公司直接收取的。

　　問：您怎么審核預算的合理性，比如小區物業公司報保安是7500元，而保安實際拿到的是1500，這個怎么審核?

　　答：對我們來講業主大會成立之初也是一個難題，其實保安的合同是外包或是內部控制，都有各自的好處。有些物業公司喜歡自己培訓保安，一定程度來講人力成本降低，但是又帶來一定的風險。比如員工流失就要去外地招，會出現一些青黃不接的情況，尤其在一些節假日的時候，會造成小區根本沒有保安。最后我們小區選擇的是長期外包的方式，實際也是讓物業公司篩選了三家外包公司，我們主要是看報價體系的合理性，同時我們小區見于是一個涉外別墅，對保安崗位的形象、身體條件、都有一定的要求。我們有一些輔助的巡邏崗，巡邏崗里面要求有一條警犬。我們首先提出需求，再根據需求對價格提出一些條件，最后看崗位設置是不是工作量飽滿的，在不能違反國家的勞動法的情況下最合理的進行選崗。原來物業公司報是62個崗，最后選到45個崗，里面前后省掉了幾十萬。

　　問：您小區總共多少戶?

　　答：總戶數200多戶。管轄區域不是很大，所以我們希望跟同等的別墅區比物業公司對保安付酬標準是處于中上等以上的，不會讓我們的保安沒有歸屬感。其實別墅的保安是比大寫字樓的保安辛苦，因為他是風吹日曬的，當我們給不了這么多的工資又要求這么多的標準時，業委會就給業主發信，定期的舉辦一些義賣，讓義賣的費用給保安去買一些額外的體育用品或者是服裝，試圖營造一個業主跟服務人員的互動和諧氣氛，增加保安的歸屬感。所以20**年到20**年明顯感覺保安隊伍穩定性鈾縮增加。

　　問：您小區保安一個月多少錢?

　　答：因為對形象上有一定的要求，實際付給外包公司大概是3000元左右，保安拿到手是2300元左右。

　　問：您小區是業主委員會直接同保安談嗎?

　　答：是同保安公司談，但是我們抽查非常嚴格，如果發現今天缺一個崗，這個月此崗位的費用是一定不會給的，所以監管非常重要。在談外包的時候有一個原則，外包公司該拿的費用一分錢不會少，如果真是做到我們的要求就會常年同這個外包公司簽合同，如果是CPI增加了也會相對給多一點行業的補償，規定合同上是多少人就一定有多少個人在，如果做不到是有懲罰性的措施，所以目前來看我們小區還是令人滿意的。

　　問：是業主委員會同保安公司簽訂合同嗎?

　　答：是外派公司同物業公司簽署合同。業主委員會一定不要當物業公司，我們管轄的是物業公司，讓物業公司接受小區的管理理念，讓物業公司遵從小區的《管理規約》和《議事規則》，然后遵從物業合同的每一個條款，業主委員會只有監督的義務，指出的問題物業公司也一定要及時改正，雙方是一個協調和配合。如果業主委員會都變成了物業公司，物業公司一推三做五責任全是業主委員會的就麻煩了。所以業主委員會只需在合同制定的合理性，以及后期跟蹤中做足夠的工作就可以，要給物業公司一個大限度的自由權利發揮。因為一個好的項目經理，會在一個很合理的架構下充分發揮他的能力，他可能會替你節省很多的經費，我們是鼓勵項目經理動腦筋增收節支，有的時候也會提出很好的建議節省了一兩萬，我們就會表揚他，在年底的獎金中也會有適當的體現。

　　問：物業管理費全部由業主委員會來收取嗎?

　　答：都是物業公司在代收，但是在合同的制定中是必須要由業主委員會來簽署同意的，同時在合同的某一些關鍵位置我們約定超過一定金額的大筆支出業主委員會要有知曉權，并不是說一定要等業主委員會決策出來物業公司的工作才可以進行。

　　問：對物業公司的服務比如說保安、保潔是怎么實現監督的?由誰來實現監督?業主委員會的成員是怎么樣工作的，是以什么樣的方式來決議呢?

　　答：我一直在強調秘書的重要性。秘書常規的事物是每天要發現一些問題，之前制定的《管理規約》和《議事規則》都是秘書工作中要依據的東西。秘書日常的工作范圍里就包含監督物業管理的工作，比如對保安就有不定期的抽查。這里強調秘書必須是非常忠誠的，她的信息是單向。業主委員會有一個通達機制，每天告訴委員她做的工作。同時我們聘了一個物業管理顧問，顧問是物業公司高管出身的人員，他會知道物業公司在管理當中容易在哪些環節有遺漏，顧問指導著秘書兩個人綁在一起進行定期的抽查，這種手段還是給物業公司帶來很大的壓力。

　　業主委員會委員情況各不相同，當時成立業主大會的時候有各種條件的限制，所以成立之初是很困難的，但我們有一個核心就是決策機制。比如七位委員至少四票才能形成有效決策，每次會議至少要四位委員參加。如果會議只 有三位委員參加，另外一位委員一定要保證充分的知曉。不管委員工作多忙，產生決議的程序要合法，一定要耐得住業主去查詢。

　　委員每天都會收發郵箱，對業主委員會的工作表達自己的意見，同時會有定期的會議，包括跟物業公司的例會，業主委員會一周或兩周有一次會議，這都是根據小區要解決問題的多少決定。我們現在的狀態是兩個星期一次業主委員會會議，一個月會有顧問和專業人員的交流會議，同時在一段時間內要求物業公司參與，大家互相有一個反饋，同時業委會也出具建議和意見。