【議題二】業主大會書面文件系列

　　關于小區實行封閉管理的工作報告

　　我們美怡家園是周邊少有的開放式的商品房住宅小區，車輛和行人出入口均沒有封閉管理的技術措施，小區內監控設施幾乎為零。今年單就入室盜一項就發生11起，為整個清河地區之最。更為惡劣的是其中一起在撬窗不成的情況下，砸碎玻璃強行入戶盜竊。犯罪分子到了肆無忌憚的地步。我們小區的安全形勢非常嚴峻。街道、派出所召集居委會、物業公司、業委會共同研究加強小區的安全管理措施。經過研究業委會提出了小區安全管理的工作思路：

　　1、加強人員管理。物業公司對小區地下室出租人員進行登記管理;對業主房屋出租特別是群租的人員進行摸排登記;通過對人行出入口加裝門禁設施實行封閉管理，在一定程度上減少非小區居民的穿行或進入。

　　2、加強車輛管理。對車行出入口增設電子道閘管理系統，記錄并存儲出入小區車輛的影像及數據，便于停車收費管理。

　　3、增設出入口和主要道路的監控設施，對進出小區人員保留影像資料，為公安機關的偵破工作提供線索。

　　4、要求物業公司提高保安人員素質加強秩序維護和管理。與會各方均認同這個工作思路。業委會和物業公司就落實這一工作思路研究制定小區實行封閉管理方案。

　　我們本著節約一次性投資，節省日常管理費用，方便管理的原則，于8月底制定了一份小區封閉方案。(詳見業委會公告008號)這份封閉方案主要考慮了將東門外商販聚集侵占小區用地經營的情況阻擋在小區以外，將車輛出入合并到東北門一個正對路口的崗，即方便管理又節省管理成本。

　　小區封閉管理是指主要人行出入口北門、東門增設門禁裝置，車輛出入增加電子道閘管理，記錄每輛出入小區的車輛的影像和數據，以便收費管理。

　　遇阻：小區業主之一金泰公司(原煤炭四廠)以影響底商經營為由阻攔物業公司封閉東側圍墻，業主與該公司人員發生沖突，部分業主去街道辦事處集體*，要求小區封閉。

　　協商：在街道辦事處有關部門召集下，派出所、居委會、物業公司共同參與并見證，業主委員會與金泰公司就封閉事宜進行協商。金泰公司提出：支持小區封閉，但應照顧底商的經營利益 。業委會提出：小區要封閉管理，紅線以內的土地歸全體業主，一寸不能丟，人員車輛出行要方便。在滿足雙方訴求的情況下，經過三輪談判，形成一個雙方基本認可的第二方案，并向全體業主公告，詳見《第009號公告》。在代表小區與各方磋商期間，業委會多次與樓門長、業主代表進行溝通，反饋情況聽取意見，得到大家的支持。

　　再次推進：該方案在小區公告欄內向全體業主公告，征集業主意見。在公告期間，1號樓4門的一位業主向業委會反映其反對意見。他認為：開南門沒有必要，會在噪音、安全、出行等幾個方面影響臨近業主。業委會在辦公室接待了這位業主，并就方案形成的過程、各方因素，以及在噪音、安全、出行等方面的考慮與他進行說明與交流。他最后表示：如果因為小區的利益要犧牲我們少部分業主的利益，我保留意見，只能表示遺憾。希望你們征求一下臨近業主的意見。至公告期滿沒有再接到其他反對意見，同時聽到了很多支持的聲音。11月13日在街道的主持下，業委會與金泰公司就此方案中的經費落實細節再一次協商并達成一致。在街道的協助下，11月15日夜至16日白天，由政府規劃部門施工隊伍執行，南側開門的工程完畢，下一步準備開始崗亭、道閘、門禁、管理設備的安裝。

　　再次遇阻：11月18日夜間，小區里貼出13名業主聯名簽署的抗議書，19日業委會貼出重要通知，告知業主當晚8：00在業委會辦公室召開座談會，就小區開南門一事進行座談。當晚，有七名業主來業委會座談表達他們的訴求--反對開南門。考慮到業委會是業主大會執行機構，業委會表示將把異議業主的意見如實提交業主大會。但在業主大會尚未召開情況下，11月25日，個別業主自行找施工人員對政府規劃部門施工隊的南門工程破除路面、修葺圍墻、過程錄像并不顧物業勸阻。

　　小區南門開設利弊的陳述：

　　為了維護小區議事規則和業主大會的決定權，擬定將開設南門與否作為本次業主大會的一個決議項目，由全體業主共同決定該小區改造的執行與否。以下列出了目前考慮到的南門開設的利弊，供業主們斟酌參考：

　　有利方面：

　　首先，我們查閱了小區原規劃設計圖紙，人車分流的設計理念，車輛出入口是兩個：東北門和南門;人行出入口是兩個：北門和東門。(大會期間小區規劃圖將在公告欄中張貼)但是由于小區建的早，在業主入住時南側規劃道路未形成，為安全起見南門沒開，小區業主出行只能走東側的安寧莊西路。因此形成了維持至今的現狀：車輛行人都從正東門進出，車輛再分流至東北和東南兩側進出。而在本次協調中，街道為調節小區的糾紛愿意出面協調相關政府部門打開南門，相關手續和專業施工隊伍都由街道負責協調，小區只承擔相關費用。(小區打開南門是街道的建議，不是金泰公司的提議)這也許是小區打開南門的唯一機會。

　　其二，安寧莊西路改造完工后小區東側道路順暢許多，但是安寧莊西路南段正式通車以后，這條路將成為進出五環的重要通道，屆時車流量必然增加，道路中間增加護欄后，必然造成小區車輛路口調頭和安寧莊西路通行車輛的交叉和擁堵;打開南門后，小區向南行駛的車輛可以出南門，經南側道路直接右轉行駛，減少一個路口等候。

　　其三，南門開設人行通道也是很多業主方便出行的訴求;

　　其四，新開南門會加設24小時安防崗和攝像頭，有利于加強小區南片的安防;

　　不利因素：

　　其一，開設南門會造成1號樓南側部分車位的車輛不便，物業公司現場查看將會有針對性調整部分1號樓南側車位位置，避免業主出行不便(要經過相關業主溝通);

　　其二，小區地勢較低，南側道路低于小區外道路，下雨時有雨水倒灌的危險。在前兩年北京大暴雨期間，1號樓部分一層地下室有進水現象。對這一問題研究制定的技術方案如下：在路口處增設5公分高的擋車帶，在正常情況下防止路面流水倒灌。遇大雨內部道路排水不暢時 ，臨時關閉南門以沙袋擋水，打開小區北門、東南門應急出入口作為小區車輛出行口。

　　部分業主的反對意見：

　　一、 部分業主認為開設南門，使自有房產貶值，當初沒有南門才購房;

　　二、 開設南門距離部分業主住房過近，會造成居住不方便，有噪音影響也給小偷開了方便之門;

　　三、 開設南門破壞了原有居住環境，認為伐樹和開門沒有手續是“違法的”;

　　四、 因小區內部地勢低，在雨水較大的情況下，有積水倒灌的危險;

　　五、 部分業主認為開設南門，破壞了好“風水”。

　　關于南門開設位置的說明：

　　清河街道城管科專程到小區來查看現場，小區原設計的南門設在地下車庫出口的位置，該位置外側已經建了幼兒園和工商所，無法通向道路，小區現有南側只有1號樓門洞處場地稍寬且直通南側道路，距路口的距離也能滿足交通隊的要求。因此，街道城管科協調規劃部門，經過審批，設定了在1號樓門洞處開設南門的方案。

　　尊敬的業主們，小區封閉管理和出行是關系到每位業主利益的大事，請您在關心小區整體利益、自己切身利益的同時，關切其他業主的利益。認真考慮、理性選擇，表達您的意見。共同維系小區的公共環境與秩序。

　　小區封閉管理方案的綜述：

　　1、小區東側敞開部分以鐵藝和綠籬與公共道路分隔，保留原出入口，費用3萬元由金泰公司(原煤四廠)承擔，明年開春由物業公司組織實施。

　　2、開東北門作為車輛入口，東南門或南門(在可開的情況下)作為車輛出口，設電子道閘，所有進入小區車輛按規定實施收費管理。收費規定由業委會另行制定并公告。該項改造費用約12萬元由金泰公司承擔5萬(金泰公司表示在009號公告方案前提下承擔)，其余由物業公司承擔。

　　3、東北門車輛入口旁開設人行出入口，如南門可開的情況下增設人行出入口，加上原有的北門、東門人行口，改裝鐵藝門，增設門禁裝置。該項費用由業主大會和物業公司共同承擔。物業公司承擔鐵藝門的改裝部分，業主大會承擔新增門禁裝置和門禁卡的費用，預計每套裝置2500元，小區業主每戶免費發放3張IC門禁卡，增加領取或丟失補辦需交工本費;居住在小區的租戶、商戶、辦公的工作人員有償申領IC卡。該項費用由小區公共收益余額中列支。

篇2：物業業委會小區實行封閉管理公告

　　****業委會20**年公告通報

　　物業、業委會關于小區實行封閉管理的公告

　　（業委會20**年第1號公告）

　　尊敬的各位業主,大家好：

　　****小區已基本完成封閉工程改造，小區將全面實行封閉式管理，小區業主（使用人）統一憑有效證件——門禁卡進出小區。小區訪客、裝修人員等做好訪客登記后才能進入小區，閑雜人員嚴禁進入小區，請所有業主相互轉告。

　　為確保封閉管理工作的順利開展，小區將于20**年2月24日起實行試運行，試運行期間對小區業主進行門禁卡的升級，具體操作如下，請各位業主配合與支持：

　　1、封閉式管理試運行時間：20**年2月24日起，試運行期間，業主與使用人請出示原門禁卡，安保人員為期刷卡后進入，未帶卡的業主請及時向安保人員說明房號，非常感謝您的配合。

　　2、業主門禁卡升級操作：

　　1）憑業主身份證、房產證原件或復印件到4號樓二單元底層物業客服中心更換，更換同時要求重新登記業主的準確信息（姓名、性別、電話號碼、通訊地址、QQ號、電子郵箱等信息）。

　　2）繳清所有物業費欠費，（有特殊欠費原因，請出具拖欠理由及處理要求的書面材料，暫先更換2張卡，書面理由提交由業委會審核、協調后再做具體處理）。

　　3）門禁卡實行以舊換新，每戶首次實行免費更換；為有效控制小區群租、辦公等現象，小區嚴格控制每戶業主的門禁卡擁有量，每戶原則上可以擁有4張門禁（2張大卡2張小卡）。新門禁卡制作費用由業委會從小區經營收入中支出；

　　4）請業主在看到本單元告示后，盡快抽空到客服中心辦理門禁卡升級，為避免人多給您帶來不便，可提前電話預約，****.

　　3、后期小區門禁卡制作管理

　　1）業主及使用人在使用過程中不慎丟失門禁卡，請及時到物業客服中心掛失，補辦新卡收取工本費：大卡10元/張、小卡15元/張，收取的費用作為小區業主共有費用，由業委會管理。

　　2）業主因特殊情況確需增加門禁卡擁有量，需到業委會值班室說明實際情況，經業委會核實同意后給予增加，群租及商業使用人不給予增加。

　　3）門禁卡有效期將與業主繳納物業費期限相掛鉤，門禁卡有效期原則上設置到業主物業費繳納期限的次月，對于無故拖欠物業費的業主，門禁卡每次只給予一周的延期，特殊原因拖欠物業費，業主請及時向業委會、物業公司提出欠費原因及解決要求，以確保及時解決，避免給您的生活造成不便。

　　門禁卡正式全面啟用時間另行通知，請各位業主相互轉告，對小區實行封閉式管理有各方面意見和建議的，可及時到小區1號樓底層業委會聯絡處反映，對門禁卡升級過程中有存在疑問的，可直接連聯系客服中心.

　　聯系電話：****

　　感謝您的支持與配合！

　　****小區第二屆業主委員會

　　**物業****管理處

　　20**年2月**日