高校物管中心管轄區域內臨街商業樓管理規約

　　第一章 總則

　　第一條 根據《物權法》、《合同法》、《物業管理條例》等法律、法規制定本管理規約。

　　第二條 制定本規約的目的：

　　1、保護房屋所有權人(簡稱業主)的對專有部分的所有權利，保護房屋使用人的使用權益。

　　2、保證業主房屋的自然壽命和經濟壽命的延長，從而達到業主投資的保值和增值，經營效益的最長化、最大化。

　　3、加強收益性物業(以上簡稱物業)專有部分和共有部分的管理與服務，尤其是共用部位和共用設施設備的管理和維修、維護。

　　4、創造安全、衛生、舒適的生活環境、營造文明、和諧的經營環境。

　　第三條 管理規約對建設單位、業主和物業使用人均有約束力。

　　第四條 LC大學物業管理中心根據本規約履行管理和服務職能。

　　第二章 物業的使用

　　第五條 物業使用前須辦理下列手續：

　　1、辦理完畢購房手續。

　　2、繳納專項維修資金。

　　3、繳納物業費等費用。

　　4、物業管理處登記手續。

　　5、簽訂物業管理服務協議和領取管理規約。

　　6、領取鑰匙，入戶查驗。

　　7、需維修的業主，申請維修。

　　第六條 業主應遵循法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理，不損害公共利益和他人利益的原則，在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生要根據聊大物業管理中心的要求，并妥善處理與相鄰業主的關系。

　　第七條 業主應按設計用途使用物業。因特殊情況需要改變物業設計用途的，業主應在征得聊大物業管理中心和相鄰業主書面同意后，并報有關主管部門批準。

　　第八條 業主需要裝飾裝修房屋的，須經聊大物業管理中心同意，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。

　　業主應按裝飾裝修管理服務協議的約定從事裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修注意事項。不得從事裝飾裝修的禁止行為。

　　第九條 業主應在指定地點放置裝修材料及裝修垃圾，不得擅自占用物業共用部位和公共場所。

　　第十條 業主應按有關規定合理使用水電氣暖等共用設施設備，不得擅自拆改。

　　第十一條 業主不得私自改動消防器材和設施，不準利用消防管道防水洗刷物品。

　　第十二條 在物業管理區域內行駛和停放車輛，應遵守本物業管理區域的車輛行駛和停車規則。

　　第十三條 物業所有權人轉讓所有權。即出售，物業所有權人轉讓使用權即出租或轉借他人使用，均應到聊大物業管理中心辦理有關登記手續。

　　第十四條 物業門前統一編號、責任到人，嚴格落實門前三包責任制。門前屬于共用部位，不準隨意占用，擺放物品。

　　第十五條 本物業管理區域內禁止下列行為

　　1、損壞房屋承重結構，主體結構，房屋地基(如室內打井、洗車等)。房屋排水系統(如洗車、飯店排污)，破壞房屋外貌(如外墻改變顏色等)，擅自改變房屋設計用途(如洗車等);

　　2、占用或損壞物業共用部位，共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備;

　　3、違章搭建、私設攤點。在物業外臺階堆放雜物，擅自改變臺階(如為汽車出入方便，把臺階改變成平臺);

　　4、在外指定位置傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　5、違反有關規定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質，發出超標噪音;

　　6、擅自在物業公共部位和相關場所懸掛、張貼、涂改、刻畫;

　　7、利用物業從事危害公共利益和侵犯他人合法權益的活動;

　　8、法律、法規禁止的其他行為。

　　第三章 物業的維修養護

　　第十六條 業主對物業公用部位和公用設施設備有保護的責任，同時，業主對物業專有部分的維修養護行為不得妨礙其他業主的合法權益。

　　第十七條 物業中心根據規定和要求對共用部分進行維修養護，對業主報修的專用部分實行有償服務，服務價格要進行公開、公布。

　　第十八條 因維修養護物業進入相關業主的物業專有部分時，業主或物業管理中心應事先告知相關業主，相關業主應給予必要的配合。

　　相關業主阻撓與維修養護所造成物業損壞及其他損失的，應負責修復并承擔賠償責任。

　　第十九條 發生危及公共利益或其他業主合法權益的緊急情況，必須及時進入物業專有部分進行維修養護但無法通知相關業主時，物業管理中心可向相鄰業主說明情況，在第三方的監督下進入相關業主的物業專有部分進行維修養護，事后應及時通知相關業主并做好善后工作。

　　第二十條 因維修養護物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的應當征得建設單位和物業管理中心的同意，并在約定期限內恢復原狀。

　　第二十一條 物業存在安全隱患，危及 公共利益或其他業主合法權益時，責任人應當及時采取措施消除隱患 。

　　第二十二條 建設單位應按國家規定的保修期和保修范圍承擔物業的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或延期修復的，業主可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其它損失由建設單位承擔。

　　第二十三條 本物業管理區域內的全體業主按規定繳存、使用和管理物業專項維修資金。

　　第四章 業主的共同利益

　　第二十四條 物業業主可推選業主代表1-2名，代表反映有關業主共同利益的問題。

　　第二十五條 LC大學物業管理中心根據學校和業主委員會的授權履行下列職責：

　　1.根據管理規約制定物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面規章制度。

　　2.以批評、規勸、公示、處理等必要措施制止業主、物業使用人違犯管理規約和規章制度的行為。

　　第二十六條 聊大物業管理中心在物業集中區域設立辦公地點，并設立公告欄，用于張貼物業管理規章制度，以及應告知全體業主和物業使用人的通知、公告。

　　第二十七條 物業服務費用是物業服務活動正常開展的基礎，涉及全體業主的共同利益，業主應履行繳納物業費用的義務。

　　第二十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在聊大物業管理中心同意后辦理有關手續，并繳納費用。

　　第五章 違約責任

　　第二十九條 業主違犯本管理規約關于物業使用、維護和管理的規定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的(包括整體外貌損失)，其它業主和聊大物業管理中心采取措施仍未見效，可依據管理規約向人民法院提起訴訟。

　　第三十條 業主違法管理規約關于業主共同利益的規定，導致全體業主共同利益受損的，其它業主和聊大物業管理中心可依據管理規約向人民法院提起訴訟。

　　第三十一條 建設單位未能履行規定義務業主和聊大物業管理中心可向有關行政主管部門投訴，也可依據本規約向人民法院提起訴訟。

　　第六章 附則

　　第三十二條 本規約所稱物業的專有部分是指單個業主獨立使用并具有他性的房屋空間、場地及相關設施設備。

　　本規約稱共有部分(共用部分、共用設施設備)，是指物業管理區域內單個業主專有部分、以外的屬于多個或全體業主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。

　　第三十三條 本規約從業主辦理入住手續接到本規約后生效。

篇2：公共商業樓宇物業管理

　　公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產,它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念,是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。據悉,做好后期的物業管理,對提升商業樓宇的經營價值起著至關重要的作用。

　　1.一般性管理

　　(1)對小業主或承租商的管理。對統一產權型的公共商用樓宇可采用“合同or公約”管理模式,因為其經營者都是承租商,可以在承租合同中寫進相應的管理條款,對承租戶的經營行為進行規范管理,也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇則適合“公約”式管理,以公約的形式可以明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務,以此規范雙方的行為,保證良好的經營秩序。

　　(2)安全保衛管理。由于公共商業樓宇容易發生安全問題,因此安全保衛要堅持24小時值班巡邏,并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時,要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套,要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置,對商場進行全方位的監控,為顧客購物提供安全、放心的環境,確保商場的貨品不被偷盜。

　　(3)消防管理。公共商業樓宇消防工作要常抓不懈,不僅要管好消防設備、設施,還要組織一支義務消防隊,并要有一套緊急情況下的應急措施。

　　(4)設備管理。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行,不然就會影響顧客購物和商家經營,造成不必要的損失。

　　(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔,將垃圾雜物及時清理外運,時時保持場內的清潔衛生,對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮,維持良好的交通秩序,同時應設專人看管,以防偷盜。

　　2.特殊管理

　　(1)商業形象的宣傳推廣。做好樓宇商業形象的宣傳推廣,可以擴大公共商業樓宇的知名度,以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。樹立公共商業樓宇良好形象,下面兩步不能少:

　　第一,營造特色。鮮明的特色是增加對顧客吸引力的重要籌碼,為此,商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象。在實際管理中不斷突出這些特色,使顧客潛移默化認知、追逐這些特色。同時,公共商業樓宇的良好形象一旦形成,便是一種信譽、品牌和無聲的廣告,說到底也就是一種無形資產。

　　第二,建立識別系統。企業識別系統(CIS)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式,是一種藉以改變企業形象,注入新鮮感,使企業更能引起廣大消費者注意,進而提高經營業績的一種經營手法。具體的做法是:綜合圍繞在企業四周的消費群體及其他的關系群體,以公共商業樓宇特有和專用的文案,作為顧客和社會公眾識別自己的特征,并深入貫穿到涉及公共商業樓宇有形形象的全部內容。諸如:企業名稱、自有商標、信箋、包裝袋、員工服裝等,使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定,強化和識別樓宇形象。

　　(2)承租客商的選配。

篇3：公共商業樓宇物業管理內容方式

　　公共商業樓宇的物業管理內容及方式

　　公共商業樓宇是指由多家共同經營的商業房地產，它的經營范圍已遠遠超出原來商場的概念，是一種集商業、娛樂、餐飲等各種功能為一體的經營場所。由于其物業管理內容包括單體商場物業(百貨大樓、零售店)，所以本章主要以它作為闡述對象。

　　一、公共商業樓宇的管理內容

　　1.一般性管理

　　(1)對小業主或承租商的管理。統一產權型的公共商用樓宇，其經營者都是承租商，可以在承租合同中寫進相應的管理條款，對承租戶的經營行為進行規范管理，也可以以商場經營管理公約的形式對他們進行管理引導。對于分散產權型的公共商用樓宇，一般宜采用管理公約的形式，明確業主、經營者與管理者的責任、權利和義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也可由工商部門、管理公司和業主、經營者代表共同組成管理委員會，由管理委員會制定管理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營秩序。

　　(2)安全保衛管理。公共商業樓宇面積大、商品多、客流量大，容易發生安全問題。因此，安全保衛要堅持24小時值班巡邏，并要安排便衣保衛人員在場內巡邏。商場晚上關門時，要進行嚴格的清場。同時在硬件上要配套，要安裝電視監控器及紅外線報警器等報警監控裝置，對商場進行全方位的監控，為顧客購物提供安全、放心的環境，確保商場的貨品不被偷盜。

　　(3)消防管理。由于公共商業樓宇屬于人流密集性場所，所以消防安全非常重要。消防工作要常抓不懈，不僅要管好消防設備、設施，還要組織一支義務消防隊，并要有一套緊急情況下的應急措施。

　　(4)設備管理。管好機電設備，保證正常運轉是經營場所管理的一項重要工作。要保證電梯、手扶電梯、中央空調、電力系統等的正常運行，不然就會影響顧客購物和商家經營，造成不必要的損失。

　　(5)清潔衛生及車輛管理。要有專門人員負責場內流動保潔，將垃圾雜物及時清理外運，時時保持場內的清潔衛生，對大理石飾面等要定期打蠟、拋光。車輛管理要分別設置汽車、摩托車、自行車停放保管區。要有專人指揮，維持良好的交通秩序，同時應設專人看管，以防偷盜。

　　2.特殊管理

　　(1)商業形象的宣傳推廣。公共商業樓宇物業管理的一項重要工作，就是要做好樓宇商業形象的宣傳推廣，擴大公共商業樓宇的知名度，樹立良好的商業形象，以吸引更多的消費者。這是整個商業樓宇統一管理的一項必不可少的工作。以下我們介紹公共商業樓宇良好形象的作用，及如何建立維護公共商業樓宇的良好形象。

　　第一，公共商業樓宇良好形象的作用。

　　公共商業樓宇良好的形象是商業特色的體現，也是潛在的銷售額和一種無形資產。

　　公共商業樓宇必須具有自己鮮明的特色，才會具有對顧客的吸引力。在各類商場不斷涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購物，選購哪家商場的商品，會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有鮮明特色的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和特殊的營銷策略征服吸引顧客，在實際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色(一段時間后，顧客便會將樓宇的形象與特色聯系起來)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩定、壯大的顧客流，所以公共商業樓宇的良好形象就是銷售的先行指標。同時，公共商業樓宇的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，說到底也就是一種無形資產。當商業市場進入"印象時期"后，消費者過去買"品牌"，現在買"店牌"。可以說，在不同商店里，同樣品牌的商品具有不同的價值與形象，商業樓宇的良好形象便具有提升商品價值和形象的作用。

　　第二，公共商業樓宇識別系統的建立。企業識別系統(CorporateＩdentitySystem，簡稱CIS)是強化公共商業樓宇形象的一種重要方式。從理論上分析，完整的ＣＩＳ系統由三個子系統構成，即ＭＩＳ(理念識別系統)；ＶＩＳ(視覺識別系統)；BIＳ(行為識別系統)。三者只有互相推進，共同作用，才能產生最好的效果。

　　ＣＩＳ是一種藉以改變企業形象，注入新鮮感，使企業更能引起廣大消費者注意，進而提高經營業績的一種經營手法。它的特點是通過對企業的一切可視事物，即形象中的有形部分進行統籌設計、控制和傳播，使公共商業樓宇的識別特征一貫化、統一化、標準化、個性化和專有化。其具體的做法是：綜合圍繞在企業四周的消費群體及其他的關系群體(如股東群體、競爭同業群體、制造商群體、金融群體等)，以公共商業樓宇特有和專用的文字、圖案、顏色、字體組合成一定的基本標志--作為顧客和社會公眾識別自己的特征，并深入貫穿到涉及公共商業樓宇有形形象的全部內容。諸如：企業名稱、自有商標、商徽、招牌和證章；信箋、信封、賬單和報表；包裝紙、盒、袋；企業報刊、手冊、簡介、廣告單、商品目錄、海報、招貼、紀念品；櫥窗、指示牌、辦公室、接待室、展廳、店堂；員工服裝、服飾、工作包等，使顧客通過對具體認識對象的特征部分的認定，強化和識別樓宇形象。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個一貫、獨特的形象在他們決定購物時發生反射作用。它是公共商業樓宇促銷的一項戰略性工程，必須系統地展開，長期堅持。

　　(2)承租客商的選配。公共商業樓宇是一個商業機構群，其所有人主要是通過依靠經營商業店鋪的出租而贏利，因而公

共商業樓宇的管理者必須十分重視對客商的選擇及其搭配。

　　公共商業樓宇的管理者可以從以下五個方面對承租商進行分類選擇：

　　第一，零售商店的經營品種范圍。按照經營品種，零售企業可分為家電商店、交電商店、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。公共商業樓宇的管理者在選配承租商時，要盡量做到經營各種商品的零售商店"齊"、"全"，以滿足購物者各方面的需要。

　　第二，不同形式的零售商店。零售商店除了傳統上分為綜合商店和專業商店外，現在還分為百貨公司、連鎖店、超級市場、自選商場、折扣商店、樣品展銷商店等。這些零售商店在經營上各有特色，它們能夠適應各種收入水平和社會階層的不同需求。

　　第三，不同層次的商店。零售商店就其信譽和實力可以劃分為不同的層次，如全國性的、省市級的以及其他一般商店。公共商業樓宇的管理者在招租時應充分考慮不同層次商店的選配。

　　第四，不同的商業機構。商業機構在這里是一個廣泛的概念，除了純商業機構，還包括飲食業企業，如飯店、快餐廳、酒吧、酒樓；服務性企業，如照片沖擴店、干洗店、修理店、理發店、沐浴室；旅游業企業，如旅行社、旅館；娛樂業企業，如錄像室、電子游戲室、游泳池、溜冰場、兒童樂園；金融機構，如銀行、信用社等等。公共商業樓宇實際上可以看成是一個商業區，里面可以包容城市商業街區的各行各業。

　　第五，承租客商在公共商業樓宇的不同作用。根據承租客商向公共商業樓宇承租營業場所的期限，可以將他們分為三種類型，即基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶，他們對公共商業樓宇的作用是不同的。基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們的租期通常要在20年以上，這對于穩定公共商業樓宇的經營管理及其收入具有主要作用，是公共商業樓宇發展的基礎。主要承租戶的租期一般在10年以上，他們對公共商業樓宇的經營穩定性起到重要作用。租賃期在10年以下的為一般承租戶。安排這三類承租客商在公共商業樓宇中的結構比例是公共商業樓宇管理的一項十分重要的工作。根據國外經驗，一座公共商業樓宇的基本承租戶承租的營業面積應達50％以上，即公共商業樓宇營業面積的一半以上要有長期的客戶；主要承租戶承租的營業面積應達30％以上；其余的20％由一般承租戶承租，盡管他們的變動性比較大，但能體現公共商業樓宇對市場變化的適應性。

　　公共商業樓宇的管理者，應主要依據所管理的公共商業樓宇的規模大小和不同層次去選配承租客商。大型公共商業樓宇，如省級、國家級的，甚至是國際級的，其經營的商品范圍、零售商店的類型以及商業機構門類應該是越齊越好，應盡量爭取一些省市級、全國性乃至世界級的分店為基本承租戶，給人以購物天堂、度假去處的感覺。中型公共商業樓宇，如大城市區一級的，其經營的商品和零售商店類型應該盡量齊全，也應有其他各種商業機構，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本承租戶。小型公共商業樓宇，如一些住宅小區的購物中心則各方面都不必太全，其主要功能是為附近居民提供生活方便。

　　二、公共商業樓宇的管理方式

　　公共商業樓宇應實行統一的專業化管理。但在具體的管理決策上應設立公共商業樓宇管理委員會。因為公共商業樓宇管理內容雖包括物業管理、物業形象的宣傳推廣和對經營者的分類、選擇與管理，但不涉及具體的經營問題。物業管理公司不擁有所管物業的產權，因而不具有物業的經營使用權。它只是受物業產權人的委托對物業及設施、使用人的經營行為進行管理，以保證公共商業樓宇良好的經營環境和經營秩序，使經營者的生意好做。公共商業樓宇本身是一個整體，由于多家經營，各經營者經營活動的許多方面需要協調一致，而物業公司并不參與經營，無權介入各經營者的經營活動。因此，要保證管理的有效性，應該組織由工商管理部門參與、經營者代表組成的管理委員會，對公共商業樓宇的公共事務進行管理。管理委員會由全體經營者投票選舉產生，代表全體經營者的利益。日常工作可以由一個執行機構負責，重大決策由管理委員會共同決定或者由管理委員會召開全體經營者大會討論決定。這樣一來，公共商業樓宇的管理者就可以通過管理委員會間接地對各經營者的經營活動進行協調和管理。公共商業樓宇管理委員會應主要從以下幾個方面開展工作：

　　(1)制定管理章程，并負責監督執行，以規范每個經營者的經營行為。

　　(2)開展公共商業樓宇整體性的促銷活動。如籌資、委托制作宣傳公共商業樓宇的商業廣告，舉辦節假日削價展銷會，組織顧客聯誼活動，以公共商業樓宇名義贊助社會事業等。帶旺人氣，吸引顧客。

　　(3)協調公共商業樓宇各經營者的關系。管委會可以通過共同訂立的章程，規范每個經營者的經營行為，協調各經營者之間的關系。如：不得欺行霸市，不得進行不公平的競爭；統一營業時間，不影響他人營業；各自負責管好店鋪門前衛生等。經營者在經營上發生的矛盾、糾紛，也可由管委會調解解決。

　　(4)開展一些經營者之間的互幫互助工作，如互通信息、互相提供融資方便等。

　　(5)協調管理者與經營者之間的關系。一方面，公共商業樓宇管理者可通過管委會來達到統一組織、協調經營者經營的目的。另一方面，管委會又成為經營者與公共商業樓宇管理者之間對話的橋梁和中介。

　　(6)與工商管理部門配合，嚴格執行《消費者權益保護法》，嚴厲打擊假冒偽劣產品，維護公共商業樓宇的形象。