西安市人民代表大會常務委員會公告
[15屆]第92號
《西安市物業管理條例》已經西安市第十五屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議于20**年10月25日通過，陜西省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十次會議于20**年11月24日批準，現予公布，自20**年1月1日起施行。
西安市人民代表大會常務委員會
20**年12月14日
西安市物業管理條例
第一章 總 則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
第三條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第四條 市房屋行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施監督管理。
區、縣物業管理行政主管部門具體負責本轄區物業管理活動的監督管理。
開發區管理委員會按照本條例的規定負責本開發區范圍內物業管理活動的監督管理。
發展改革、建設、規劃、城市管理、工商、價格、公安、質監、市政公用、水務、環境保護、民政、人防等相關行政管理部門應當按照各自職責，做好物業管理活動的相關監督管理工作。
街道辦事處、鎮人民政府在區、縣物業管理行政主管部門的指導下，按照本條例的規定，負責本轄區物業管理活動的指導和監督工作。
第五條 居民委員會應當協助街道辦事處、鎮人民政府和開發區管理委員會開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
第六條 物業管理行業協會應當加強行業自律管理，規范服務行為，制定并監督實施物業服務規范，促進物業服務行業科學、規范、健康發展。
第七條 鼓勵業主大會或者其委托的業主委員會、建設單位、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。
物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第一節 業主大會
第八條 物業管理區域內的業主可以成立業主大會，選舉業主委員會，進行業主自治。一個物業管理區域成立一個業主大會。業主較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第九條 物業管理區域符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會會議：
(一)物業出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)首套物業出售并交付使用滿兩年且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。
物業管理區域符合前款條件的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門和街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，并報送籌備首次業主大會會議所需資料。建設單位未及時履行告知義務和報送資料的，已售物業業主人數百分之五以上聯名可以書面告知。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當自收到書面告知之日起三十日內，組織成立業主大會籌備組。
第十條 建設單位應當報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料：
(一)業主名冊;
(二)物業管理區域劃分證明;
(三)房屋及建筑面積清冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備交付使用備案證明;
(六)物業服務用房配置資料;
(七)成立業主大會必需的其他資料。
第十一條 業主大會籌備組由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員一名，居民委員會代表一名，建設單位代表一名，業主代表四至六名組成。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當書面通知建設單位參加籌備工作。建設單位應當履行參加業主大會籌備組職責。
籌備組組長由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會工作人員擔任。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當制定業主代表推選辦法，明確任職條件、名額分配方式、推選程序，并組織推選業主代表。
籌備組成員名單應當自籌備組成立之日起七日內在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。
籌備組正式開展籌備工作前，區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當對籌備組成員進行物業管理相關知識培訓。
第十二條 籌備組成員應當具有完全民事行為能力，且本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域物業服務企業任職。
籌備組成員中的業主代表還應當遵守臨時管理規約，及時交納物業服務費，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業用途等不當使用的行為;本人、配偶及其直系親屬未在本物業管理區域建設單位任職。
第十三條 業主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;
(二)擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)擬定業主委員會選舉辦法;
(五)提出業主委員會組成人員候選人名單;
(六)承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前，將前款第一項至第五項規定的事項在物業管理區域內顯著位置公示。
第十四條 業主大會籌備組應當自成立之日起六十日內，組織召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起七日內，向業主委員會移交籌備期間的全部資料后解散。
第十五條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合本條例第九條第一款規定條件的，可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會組成人員的辦法。
第十六條 業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主參加。
業主可以委托他人參加業主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。
業主大會會議應當由業主委員會書面記錄并存檔。
第十七條 采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業主代表參加。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的，表決票應當經本人簽名，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表出席業主大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表參加。
第十八條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當將征求意見書送交每一位業主，由業主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的，應當在物業管理區域內顯著位置公告。需投票表決的，表決意見應當由業主本人或者其委托的代理人簽名。
街道辦事處、鎮人民政府、開發區管理委員會或者其委托的居民委員會應當對采用書面征求意見形式召開業主大會會議的情況進行監督指導。
第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。
召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開十五日前將會議內容書面告知居民委員會。
第二十條 業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會責令其限期組織召開;逾期仍未組織召開的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開。
第二十一條 業主大會監督業主委員會工作，聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：
(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;
(二)選舉業主委員會或者更換業主委員會組成人員;
(三)物業管理模式;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)續籌和使用住宅專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會組成人員工作津貼的開支范圍、標準;
(八)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(九)利用共用部位、共用設施設備進行經營及收益分配等事項;
(十)對物業管理區域內的相關財務收支情況進行審計;
(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第五項、第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。
第二十二條 業主大會會議表決采用紙質方式實名投票;在確保業主意思表示真實、有效的前提下，也可以采用手機信息、電子郵件等方式實名投票。
業主大會會議表決結果和決定應當以書面形式向全體業主公示。
第二節 業主委員會
第二十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生。
業主委員會的選舉產生之日為其成立日期。
第二十四條 業主委員會由五至十一人單數組成，任期三至五年，可以連選連任。業主委員會組成人員的具體人數和任期由業主大會議事規則規定。
業主委員會組成人員應當具備法律、法規規定的任職條件，并符合本條例第十二條的規定。
業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在全體有表決權的組成人員中推選業主委員會主任、副主任。
第二十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處、鎮人民政府及區、縣物業管理行政主管部門備案;開發區范圍內的，向開發區管理委員會備案：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會會議記錄和會議決定;
(三)業主委員會組成人員的基本情況。
區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自收到上述材料后五個工作日內發出備案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并在物業管理區域內顯著位置公告備案情況。
備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第二十六條 業主委員會應當建立印章管理制度，業主大會印章、業主委員會印章應當指定專人保管。
業主大會印章的使用，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會的決定;業主委員會印章的使用，應當根據業主委員會的決定。
第二十七條 業主委員會履行下列職責：
(一)執行業主大會的決定;
(二)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(五)監督管理業主共有收益;
(六)監督管理規約、物業管理制度的實施;
(七)審核需要業主分攤的費用;
(八)督促業主交納物業服務費及其他相關費用;
(九)組織續籌和監督使用住宅專項維修資金;
(十)調解物業使用糾紛;
(十一)受業主委托代表業主提起或者參與涉及業主共同利益的仲裁和訴訟;
(十二)業主大會賦予的其他職責。
第二十八條 業主委員會不得有下列行為：
(一)拒不執行業主大會決定;
(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(三)擅自使用業主大會印章;
(四)打擊、報復、誹謗、陷害投訴人、舉報人;
(五)未經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同;
(六)擅自動用住宅專項維修資金、業主共有收益，侵占業主共有財產;
(七)違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。
第二十九條 業主委員會會議應當作書面記錄并存檔。業主委員會會議作出的決定，應當經出席會議的組成人員簽名后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告。
業主委員會主任、副主任無正當理由不依法召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指定其他委員召集業主委員會會議。
業主委員會組成人員不得委托他人出席業主委員會會議。
第三十條 業主委員會應當向業主公開下列資料，隨時接受業主查詢：
(一)管理規約、業主大會議事規則;
(二)業主大會和業主委員會的決定;
(三)物業服務合同;
(四)住宅專項維修資金的籌集、使用明細;
(五)共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況;
(六)占用業主共有道路、場地設置車位、車庫的使用和經營收支情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支明細;
(八)其他應當向業主公開的資料。
前款第五項至第七項規定的事項至少每半年在物業管理區域內顯著位置公布一次。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第三十一條 業主委員會任期屆滿三個月前，應當書面報告物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會，并依法開展換屆選舉工作。
換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會組成人員人選。
業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織換屆選舉。
第三十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，在街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導和監督下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物移交新一屆業主委員會;未完成換屆選舉的，移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在新一屆業主委員會選舉產生并辦理備案手續后十日內，將其保管的檔案資料、印章及財物移交新一屆業主委員會。
業主委員會組成人員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列檔案資料、印章及財物。業主委員會組成人員決定集體辭職的，應當將其保管的前款所列檔案資料、印章及財物移交給物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會代管。
不按時移交本條第一款、第二款所述檔案資料、印章及財物的，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當責令交回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三節 物業管理委員會
第三十三條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會作為臨時機構，代行業主委員會職責：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次后仍不能成立的;
(三)業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會指導兩次后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。
第三十四條 物業管理委員會由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織成立，由業主成員以及街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會、公安派出所、居民委員會、建設單位派員組成。
物業管理委員會由九至十三人單數組成。其中業主成員不少于百分之五十，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會在業主中推薦產生。物業管理委員會的業主成員資格應當符合本條例第二十四條第二款的規定。
物業管理委員會成員應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第三十五條 自物業管理委員會成立之日起十日內，街道辦事處、鎮人民政府應當將成立情況書面告知物業所在地區、縣物業管理行政主管部門;開發區管理委員會應當將成立情況書面告知市物業管理行政主管部門。
物業管理行政主管部門應當加強對物業管理委員會的指導和監督。
第三十六條 物業管理委員會應當依法履行職責，就物業共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。
物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起七日內，與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續后解散。
第四節 其他規定
第三十七條 召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經費，根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。
建設單位應當在業主大會籌備組成立之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。
首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置公布，接受全體業主監督。籌備經費的結余部分應當退還建設單位。
第三十八條 業主大會應當建立規范的財務管理制度。住宅專項維修資金、共用部位和共用設施設備經營收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等應當按照財務要求建賬、入賬并定期在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。
第三十九條 經百分之二十以上業主提議，業主大會應當決定是否委托有資質的中介機構對住宅專項維修資金、業主共有收益、業主大會和業主委員會工作經費、業主委員會組成人員工作津貼等相關財務收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業主。業主委員會或者物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
對任期和離任的業主委員會組成人員是否進行經濟責任審計，應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。
第四十條 業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。業主大會、業主委員會作出的決定應當及時告知居民委員會。
第四十一條 業主認為業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會書面提出撤銷申請;業主認為物業管理委員會作出的決定違反法律、法規規定的，可以向市、區、縣物業管理行政主管部門書面提出撤銷申請。
受理申請的單位應當在十五個工作日內將審查結果書面告知申請人;業主大會、業主委員會、物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，應當責令其限期改正，逾期不改正的，應當撤銷其決定并通告全體業主。
第三章 前期物業管理
第四十二條 本條例所稱前期物業管理，是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。
建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同，監督物業服務企業履行前期物業服務合同。
第四十三條 新建建設項目擬實行物業管理的，建設單位應當在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設項目規劃設計方案向物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出劃分物業管理區域的申請。
區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自受理之日起三十日內，根據建設項目規劃設計方案，向建設單位出具物業管理區域劃分決定。區、縣物業管理行政主管部門劃分物業管理區域前應當征求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府的意見。
第四十四條 劃分物業管理區域應當考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，根據相對獨立、便于管理的原則，按照下列情況進行具體劃分：
(一)按照物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)物業主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業管理區域;
(三)已經實施物業管理的區域，其主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業管理區域;其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，經業主大會同意后可以劃分為不同的物業管理區域;
(四)不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自建設單位同意，并已向物業買受人明示，或者業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。
第四十五條 物業管理區域劃分后不得擅自變更。
確需變更的，應當形成調整方案，并向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出申請。
調整方案應當對調整后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并經物業管理區域專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。
物業管理區域調整后，區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當在物業管理區域顯著位置公告。
第四十六條 影響消防、避險、燃氣、電梯以及其他共用設施設備使用的，不得劃分為獨立的物業管理區域。
對物業管理區域劃分有爭議的，由區、縣物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處、鎮人民政府確定，或者由開發區管理委員會確定。
第四十七條 物業管理區域劃分后，建設單位在銷售物業時，應當將下列材料向物業買受人明示，并作為買賣合同的附件：
(一)物業管理區域的范圍;
(二)共用部位的名稱、位置和面積;
(三)共用設施設備的名稱、用途;
(四)物業管理用房的位置和面積。
第四十八條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約。臨時管理規約包括下列內容：
(一)使用維護物業共有部分的規則;
(二)使用物業專有部分的權利和義務;
(三)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;
(四)分擔物業管理區域各類費用的方式;
(五)違反臨時管理規約應當承擔的責任。
臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。
臨時管理規約的效力至業主大會通過的管理規約生效時終止。
第四十九條 現售商品房出售之日三十日前，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業選聘;投標人少于三個或者住宅規模不超過三萬平方米的，經區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
建設單位應當自選定物業服務企業之日起三十日內與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。
第五十條 前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會應當自備案之日起五個工作日內將備案情況書面報告市物業管理行政主管部門。
建設單位應當將備案后的臨時管理規約在銷售場所公示。
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第五十一條 前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第五十二條 新建住宅物業交付使用十五日前，建設單位應當與物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設單位負責整修。
建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程*同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。
第五十三條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)承接查驗所必需的其他資料。
第五十四條 承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供相關合格證明材料、物業項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業正常使用的，物業服務企業有權拒絕承接該項目。
承接查驗的費用，由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第五十五條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持物業承接查驗相關資料向物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。
物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十六條 新建物業應當在物業管理區域內配置物業管理用房。物業管理用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當符合《建設工程規劃許可證》及《居住區公建配套設施建設合同》要求，并在建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：
(一)物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;
(三)物業管理用房應當按照辦公用房標準設計，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業服務企業應當在首屆業主委員會依法備案之日起十五日內，向業主委員會移交辦公用房。
物業管理用房屬全體業主共有，無償提供給物業服務企業使用。任何單位和個人不得將物業管理用房轉讓、出租或者改作他用。
第五十七條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接：
(一)前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不愿再續簽合同的;
(二)物業服務企業擅自撤離的;
(三)物業服務企業被吊銷營業執照或者資質證書的;
(四)法律、法規規定的其他情形。
第五十八條 前期物業管理期間，建設單位已經注銷或者無法履行相關義務，但尚未成立業主大會的，物業服務企業應當于退出物業管理區域六個月前書面告知業主及物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當在物業服務企業退出前，組織業主成立業主大會，決定管理模式。
第五十九條 物業交付使用前的物業服務費由建設單位承擔，交付使用后的物業服務費由業主承擔。建設單位出售物業時，不得向物業買受人承諾減免物業服務費。
第四章 物業服務與管理
第六十條 從事物業管理服務的企業，應當依法取得物業服務企業資質證書，并在資質證書許可范圍內承接物業管理服務，不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。
第六十一條 業主委員會與選聘的物業服務企業應當簽訂物業服務合同。物業服務合同簽訂之日起十五日內，物業服務企業應當將物業服務合同報物業所在地區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會備案。
第六十二條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接手續。
交接雙方應當對物業管理區域內共用設施設備的使用維護現狀進行確認，并報物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會備案。
第六十三條 物業服務合同應當包括下列內容：
(一)物業的基本情況;
(二)委托方和受托方的權利義務;
(三)物業管理服務事項和服務標準要求;
(四)物業服務費的標準和收取辦法;
(五)物業的維修和養護要求;
(六)公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務;
(七)合同的期限、變更和解除;
(八)合同終止時物業資料、財物的移交方式;
(九)違約責任及解決糾紛的途徑;
(十)住宅專項維修資金的管理使用;
(十一)物業管理服務用房;
(十二)雙方當事人約定的其他事項。
第六十四條 物業服務企業應當履行物業服務合同，并遵守下列規定：
(一)按照物業服務的規范和標準提供服務;
(二)及時向業主告知安全合理使用物業的注意事項;
(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;
(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;
(五)接受居民委員會指導和監督，配合做好社區管理相關工作。
物業服務企業不得以部分業主拖欠物業服務費、不配合管理等為由減少服務內容或者降低服務質量，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱等方式限制或者變相限制專業服務。
第六十五條 物業服務企業可以根據物業服務合同約定，聘請專業機構承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將該物業管理區域全部物業服務一并委托或者轉交給其他單位或者個人。
電梯、鍋爐、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托具有相應資質的專業機構進行維修和養護。
第六十六條 物業服務費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。
實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業主委員會核查。
實行包干制收費方式的，物業服務收費根據不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。政府指導價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調節價的收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
第六十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。
業主未按照約定交納物業服務費的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催交、在物業管理區域顯著位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或者判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。
物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。物業服務企業為業主或者物業使用人提供物業服務合同以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。
第六十八條 物業服務企業應當登記進出物業管理區域的外來人員和車輛，并定時對物業管理區域進行巡邏。
物業管理區域內安裝監控安防設施設備的，物業服務企業應當定期維修、養護，確保正常運行。
第六十九條 本市實行物業服務重大事件報告制度。物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會及相關部門報告：
(一)發生火災、爆炸或者自然災害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業主、物業使用人及建筑物安全;
(三)發生群體性突發事件，影響社會和諧穩定;
(四)物業管理區域內發生重大傷亡事件;
(五)其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。
第七十條 新建住宅物業管理區域內的專業經營設施設備由專業經營單位負責維修、養護和管理。建設單位應當協調配合專業經營設施設備的施工并承擔相關的配套建設。供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。
專業經營單位委托物業服務企業負責專業經營設施設備日常維修、養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修、養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其維修、養護工作進行監督。
第七十一條 住宅物業管理區域內已建成的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶分戶計量表，或者終端用戶入戶端口以前的專業經營設施設備及相關管線，由業主大會決定是否移交給專業經營單位負責管理。決定移交的，建設單位應當組織有關專業經營單位進行驗收。
驗收合格的，專業經營單位應當接收并負責維修、養護和管理;驗收不合格的，由專業經營單位按照相關標準和規范提出整改方案，經整改合格后移交。住宅物業尚在工程質量保修期內的整改費用由建設單位承擔，超出保修期的由全體業主共同承擔。
第七十二條 專業經營單位應當向最終用戶服務并收取費用，對公共能耗應當獨立安裝計量裝置，計量收費。
專業經營單位可以委托物業服務企業代收相關費用，并支付一定的代收服務費。代收服務費標準由雙方協商確定。專業經營單位、受委托的物業服務企業不得向業主轉嫁代收服務費。
專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。
第七十三條 物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會，決定續聘或者選聘新的物業服務企業。業主大會決定續聘的，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿七日前與物業服務企業續簽物業服務合同。業主大會決定選聘新的物業服務企業的，原物業服務企業應當在物業服務合同終止之日起十五日內撤出物業管理區域，并配合新選聘的物業服務企業辦理交接手續，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿三個月前在物業管理區域內顯著位置公告，并書面告知業主委員會和物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，也沒有要求物業服務企業退出物業管理區域，原物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前三個月告知對方當事人。
第七十四條 物業服務企業退出物業管理區域，應當撤出管理區域內的物業服務人員，并向業主委員會履行下列交接義務：
(一)移交本條例第五十三條規定的相關資料;
(二)移交物業資料，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財會資料;
(三)物業管理用房;
(四)清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益;
(五)法律、法規規定的其他事項。
物業服務企業不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。
因維護保養不當等原因導致電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備無法正常使用的，物業服務企業應當修復并承擔相應責任。
第七十五條 配套設施不齊全的老舊住宅小區應當按照政府補助、單位自主、居民自愿的原則，逐步改造提升。
市、區、縣人民政府或者開發區管理委員會應當制定年度改造計劃，安排專項資金，用于老舊住宅小區的改造提升。對產權單位自主開展的改造提升，市、區、縣人民政府或者開發區管理委員會應當給予適當補貼。
第七十六條 老舊住宅小區改造提升完成后，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會應當組織召開業主大會會議，決定管理模式。
未實行物業管理的老舊住宅小區，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務，所需費用由物業使用人承擔。
第七十七條 業主、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會調解，也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第七十八條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：
(一)物業服務企業的資質證書，物業服務企業項目經理的基本情況、聯系方式，客服、工程維修電話;
(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等;
(三)電梯、鍋爐、消防、監控安防等共用設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(四)代收代繳事項;
(五)水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式;
(六)共用部位和共用設施設備經營收益情況;
(七)法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。
第七十九條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業信用評價體系，對物業服務企業、項目負責人的信用信息實行動態管理，向社會公布評價結果。
區、縣物業管理行政主管部門和開發區管理委員會具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會應當做好轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第五章 物業的使用與維護
第八十條 業主、物業服務企業應當按照不動產權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
確需改變的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。
第八十一條 物業管理區域內禁止下列行為：
(一)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;
(二)在居民住宅樓、未配套設立專用煙道的商住綜合樓以及商住綜合樓內與居住層相鄰的商業樓層內新建、改建、擴建產生油煙、異味、廢氣的餐飲服務項目;
(三)占用或者損壞共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;
(四)違法搭建建筑物、構筑物，開挖、擴建地下室;
(五)違反規定飼養動物;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆和劇毒等危險性物品;
(七)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地，妨礙公共疏散通道、安全出口暢通;
(八)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(九)超過規定標準排放噪聲;
(十)法律、法規和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會、業主有權依照法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法申請仲裁或者提起訴訟;業主委員會可以按照管理規約或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為依法申請仲裁或者提起訴訟。
第八十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本物業管理區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。
第八十三條 占用業主共有道路、場地用于停放汽車的車位、車庫屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
業主共有用于停放汽車的車位、車庫的使用，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定。
第八十四條 占用業主共有道路、場地停放汽車的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，由物業服務企業代為收取。
物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業服務企業所有。
機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業管理區域內顯著位置公示。
物業服務企業應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監督，并向業主大會報告。
業主對汽車停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。
公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務時，在物業管理區域內臨時停放，不得收取費用。
第八十五條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告、車位車庫和進行其他經營活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第六章 物業保修金與住宅專項維修資金
第八十六條 建設單位應當依照國務院及其建設行政主管部門的規定對物業保修期內的建設工程質量承擔保修義務。不動產權屬初始登記前，建設單位應當按照規定向物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。
物業保修期內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向物業管理行政主管部門提出物業保修金使用申請。需要委托建筑工程質量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。
物業管理行政主管部門應當在保修金動用后三個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法申請仲裁或者提起訴訟，由責任人在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不申請仲裁或者不起訴的，視為其認可承擔維修責任。
第八十七條 物業保修期限屆滿后，業主自用部位、自用設施設備的維修、養護，由業主負責;業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修、養護，并承擔相應的費用。
第八十八條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業、與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當交存住宅專項維修資金。出售公有住房的，業主應當交存住宅專項維修資金，公有住房售房單位應當在售房款中提取住宅專項維修資金。
業主交存的住宅專項維修資金歸業主所有;從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金歸公有住房售房單位所有。
住宅專項維修資金專項用于物業保修期限屆滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
商品住宅、公有住房已經出售但未交存住宅專項維修資金的物業管理區域，應當補交住宅專項維修資金。
第八十九條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前，將首期住宅專項維修資金足額存入住宅專項維修資金專戶。建設單位、物業服務企業不得代收住宅專項維修資金。
業主在辦理房屋入住手續時，應當提供陜西省住宅專項維修資金專用收據;未提供專用收據的，建設單位不得將房屋交付使用;已入住的住宅小區，仍有部分未售出房屋的，由建設單位在辦理不動產權屬初始登記時代為交存住宅專項維修資金。
第九十條 業主大會成立前，住宅專項維修資金由物業管理行政主管部門代為管理。業主大會成立后，住宅專項維修資金代管部門應當將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會在商業銀行開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業主委員會。開戶銀行應當與物業管理行政主管部門簽訂監督協議。
物業所在地物業管理行政主管部門應當對業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶及資金使用進行監督。
第九十一條 使用住宅專項維修資金相關業主有約定的，從其約定;無約定的，根據其各自擁有物業的建筑面積比例按照下列規定分攤：
(一)用于小區共用設施設備維修和更新、改造的，由小區業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從小區業主交存的住宅專項維修資金中列支;
(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由整幢樓業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該幢業主交存的住宅專項維修資金中列支;
(三)用于本單元內共用部位、共用設施設備維修和更新、改造的，由本單元內業主按照其擁有物業的建筑面積比例承擔，并從該單元業主交存的住宅專項維修資金中列支。
使用住宅專項維修資金，涉及尚未售出的住宅物業、非住宅物業或者建設單位、公有住房售房單位保留自用、經營的，建設單位、公有住房售房單位應當按照該物業的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第九十二條 業主轉讓物業的，住宅專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的住宅專項維修資金業主交存的應當退還業主;公有住房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系收繳同級國庫。
第九十三條 物業保修期限屆滿后，發生下列緊急情況危及房屋使用和人身財產安全的，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，并同時向區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會提出住宅專項維修資金使用申請：
(一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;
(二)樓體外立面脫落的;
(三)電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的;
(四)消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的;
(五)二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外;
(六)專用排水設施坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的。
區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會收到申請后，應當立即赴現場查勘。屬于前款規定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業服務企業立即組織維修。
未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本條規定履行相關責任。
第九十四條 應急使用住宅專項維修資金的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業主住宅專項維修資金中直接列支。
應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況，在物業管理區域內顯著位置公示。
第九十五條 市人民政府應當制定住宅專項維修資金管理辦法。住宅專項維修資金管理辦法應當包括保值增值管理、使用計劃報告、應急使用、財務預決算管理、審計監督和業主查詢對賬等制度。
第七章 監督管理
第九十六條 市、區、縣人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任考核。
第九十七條 市、區、縣人民政府應當建立健全物業管理協調機制，督促有關部門依法履行監督管理職責，促進物業服務行業發展，研究解決物業管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會可以召集由業主、物業服務企業、公安派出所、居民委員會等方面的代表參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理中遇到的問題。
第九十八條 市物業管理行政主管部門應當履行下列職責：
(一)制定物業管理相關政策措施;
(二)依法審核物業服務企業資質;
(三)建立物業管理行政監督管理綜合平臺和物業管理信用信息平臺;
(四)統籌物業保修金、住宅專項維修資金監督管理工作;
(五)監督指導各區、縣、開發區物業管理行政監管工作;
(六)組織物業管理相關培訓;
(七)法律、法規規定的其他職責。
第九十九條 區、縣物業管理行政主管部門應當履行下列職責：
(一)指導街道辦事處、鎮人民政府履行物業管理監管職責;
(二)指導和監督前期物業管理招投標活動;
(三)前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、承接查驗、業主委員會備案;
(四)按照職權劃分監督管理物業保修金、住宅專項維修資金;
(五)劃分物業管理區域;
(六)征集、核查和監管物業服務企業、項目負責人的信用信息，并接受查詢;
(七)建立相關物業管理檔案;
(八)定期培訓街道辦事處、鎮人民政府、居民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會組成人員;
(九)法律、法規規定的其他職責。
第一百條 街道辦事處、鎮人民政府應當設置專門機構，配備專職人員，并履行下列職責：
(一)組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會，指導和監督業主大會、業主委員會履行職責;
(二)組織成立物業管理委員會;
(三)業主委員會、物業交接備案;
(四)調解物業管理糾紛;
(五)采集物業服務企業、項目負責人信用信息，調查業主滿意度;
(六)指導和監督轄區內物業管理項目的移交;
(七)按照本條例第三十二條第一款、第二款規定代管相關檔案資料、印章及財物;
(八)法律、法規規定的其他職責。
第一百零一條 開發區管理委員會應當履行本條例第九十九條、第一百條規定的職責。
第一百零二條 相關部門應當按照各自職責，負責下列工作：
(一)建設行政主管部門負責新建住宅交付使用備案，監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，監督檢查建筑裝飾裝修活動;
(二)規劃行政主管部門負責物業管理用房規劃，負責對違法建筑的認定;
(三)城市管理部門負責依法查處違法建筑、損壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為;
(四)工商行政管理部門負責監督檢查無照經營活動;
(五)價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動;
(六)公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、養犬等活動;
(七)質監行政主管部門負責特種設備安全監管、監督檢查市場計量行為;
(八)發展改革行政管理部門負責協調電力設施的運行;
(九)燃氣、供熱行政管理部門負責監督檢查燃氣運行、集中供熱活動;
(十)水行政主管部門負責供水設施建設的監督管理及供水設備運行的監督檢查;
(十一)環境保護行政主管部門負責監督檢查違法排放污水、飲食服務業油煙污染等活動。
第一百零三條 任何單位和個人對違反本條例規定的行為，可以向區、縣物業管理行政主管部門、街道辦事處、鎮人民政府和開發區管理委員會及其他有關部門投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。
有關單位在接到投訴、舉報后應當登記，屬于本單位職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內回復辦理情況;不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的，由物業所在地市、區、縣人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業主聯名、業主委員會、居民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為，有關單位應當于二個工作日內回復是否受理，并按時回復辦理情況。
行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當提供便利。
第八章 法律責任
第一百零四條 違反本條例第九條第三款規定，街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會未在規定期限內組織成立首次業主大會籌備組的，由市、區、縣人民政府責令限期改正;逾期不改正的，對負有責任的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分。
第一百零五條 違反本條例第十條、第五十三條、第七十四條第一款規定，建設單位、物業服務企業不報送、移交有關資料的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
違反本條例第七十四條第二款規定，物業服務企業損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令追回;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百零六條 違反本條例第二十八條規定，業主委員會及其組成人員實施相關禁止行為的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正;逾期不改正的，由街道辦事處、鎮人民政府或者開發區管理委員會組織召開業主大會會議選舉新的業主委員會;相關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
業主委員會組成人員因個人行為造成其他業主合法權益受到侵害的，應當承擔相應的法律責任。
第一百零七條 違反本條例第四十七條、第八十二條第二款規定，建設單位未明示、公示相關信息的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正;逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第一百零八條 違反本條例第四十九條第一款，第五十條第一款、第二款，第五十二條第一款，第五十六條第一款、第三款，第六十一條，第六十五條第一款，第七十三條第一款，第八十一條第三項，第八十五條規定，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會依照《陜西省物業管理條例》的規定處罰。
第一百零九條 違反本條例第六十條規定，未取得資質證書從事物業管理服務、超越資質等級承接物業管理服務或者出租、出借、轉讓資質證書的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下罰款;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百一十條 違反本條例第六十九條規定，物業服務企業未及時報告物業管理區域內發生的重大事件的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會給予警告，并處五千元以上二萬元以下罰款。
第一百一十一條 違反本條例第七十條第一款、第七十一條第二款規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護和管理責任的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第一百一十二條 違反本條例第七十八條第五項、第六項規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示共用部位和共用設施設備經營收益情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，由區、縣物業管理行政主管部門或者開發區管理委員會責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。
第一百一十三條 違反本條例第八十九條第一款規定，建設單位、物業服務企業代收住宅專項維修資金的，由物業管理行政主管部門責令限期移交;逾期未移交的，處所收金額百分之一以上百分之五以下罰款;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百一十四條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規另有規定的，適用其規定。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者陜西省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第一百一十五條 作出吊銷資質證書或者二十萬元以上罰款處罰決定的，應當告知當事人有要求舉行聽證的權利。
當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第一百一十六條 拒絕、阻礙物業管理行政主管部門、開發區管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府或者其他相關部門的工作人員執行公務的，由公安機關依法處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第一百一十七條 物業管理行政主管部門、開發區管理委員會、街道辦事處、鎮人民政府或者其他相關部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者行政監察部門給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章 附 則
第一百一十八條 本條例中有關用語的含義：
(一)物業，是指房屋及其配套的設施設備和相關場地;
(二)物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人;
(三)專業經營設施設備，是指變(配)電、二次供水、燃氣調壓、熱交換站等設施設備及相關管線。
第一百一十九條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業的，參照本條例執行。
第一百二十條 本條例自20**年1月1日起施行。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。