房地產糾紛十大典型案例:違章搭建

　　小區違章搭建，物業這么管就對了!

　　20**年蘇州中級人民法院發布房地產糾紛十大典型案例，違章搭建出租位列其中。

　　案例：違章搭建出租，要承擔相應責任

　　出租方吳某將自有的二層小樓加高搭建至三層，并分別將房屋二樓三樓出租給李某孫某使用。

　　在租賃期間，李某承租的房屋發生火災，導致身處三樓的孫某無法從已經著火的搭建的木質樓梯逃生，為避險，孫某從三樓跳下受傷，后起訴到法院，要求出租人吳某及二樓的承租人李某賠償醫療費等損失。

　　法院審理后認為李某承租房屋內物品保管不慎引發火災，應當承擔主要賠償責任，出租人李某私自搭建違章房屋，未盡到消防安全管理職責，并妥善管理出租房屋，應當承擔相應的賠償責任。

　　多年以來，違章搭建現象屢禁不止：空中樓閣、私家花園、生態菜地、獨立車庫、陽光房，在從眾和利己心理的慫恿下，違章搭建像病毒一樣在小區蔓延，各小區內“圈地運動”盛行，業主們樂此不疲。

　　此時的物業人，如果認真管理，可能碰得“頭破血流”;可是如果不認真管理，則受害業主將以物業不作為群起討伐......一地雞毛，真正是物業人之殤。

　　什么是違章搭建?

　　目前，法律法規對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規、或規章的強制性規定而建造的建筑物或構筑物。

　　微信圖片_20**1024125157.jpg

　　這些規定分布在大量的法律、法規或規章中，據不完全統計有20個以上，例如：《土地管理法》《城市規劃法》《村莊和集鎮建設管理條例》《公路法》《防洪法》《民航法》《電力法》《畜牧法》《市容管理條例》等等。

　　違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

　　小區里有哪些違章搭建?

　　為了經濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

　　1. 在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等;

　　2. 如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等;

　　3. 依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等;

　　4. 違反業主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等;

　　5. 逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。

　　違章搭建的形式無法列舉窮盡。

　　例如《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一、二、三、四、八、十項規定：

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業的規劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　違章搭建可是要被處罰的!

　　物業公司處理違章搭建的權利與義務

　　物業公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告。

　　對于妨礙物業管理的行為，還可以依據物業管理服務合同或業主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。

　　相鄰業主的權利

　　● 投訴權

　　對于違章搭建行為，相鄰業主有權向城市管理行政執法部門或者規劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。

　　● 訴訟權

　　違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業主的人身、財產安全的，相鄰業主有權依據《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。

　　業主委員會權責

　　業主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。

　　對違章搭建業主的處罰

　　● 小區違建未經許可由城管處罰

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十九條規定：未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

　　《蘇州市城市管理相對集中行政處罰權實施辦法》(市政府令第115號，以下簡稱115號令)規定“城管執法部門行使城鄉規劃管理方面法律、法規、規章規定的對違法建設的行政處罰權，但對規劃部門已受理行政許可但尚未批準即進行建設、已經規劃部門批準的在建項目未按照規劃設計或者許可條件建設、臨時建筑到期后未經續批的違法建設的行政處罰權除外。”

　　因此，對于未經規劃部門許可的違法建設行政處罰權，已依照“115號令”合法授權給城管執法部門。

　　針對小區違章搭建，上海是有明確規定的。

　　《上海市住宅物業管理規定》第七十八條規定：違反本規定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區、縣房屋行政管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　破窗效應

　　警示物業人防微杜漸

　　杜絕圈地行為

　　美國政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳通過實驗提出的“破窗效應”理論認為：如果有人打壞了一幢建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶。

　　久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無序的感覺，結果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會滋生、猖獗。

　　也就是說，一個小區內只要有一戶進行違章搭建，物業服務公司沒有及時制止，小區內的違章搭建現象就會越來越多。

　　除了違章搭建，這個理論同樣適用于小區的衛生等問題。

　　只要有一部分人不講究衛生，亂丟亂扔垃圾，小區內的衛生就會越來越糟糕;小區的墻面上，如果有人張貼了一張小廣告，沒有及時清理，很快，小區內就會布滿小廣告--因為對后來者而言，違章搭建、亂扔垃圾、亂貼小廣告就是一種“示范”，長期放任不管，也就成了一種暗示：“大家都可以這樣做!”

　　“破窗效應”啟示我們，人的行為和環境均具有強烈的暗示性和誘導性，這種“暗示”和“誘導”，會導致不良現象的無限擴張，最終陷入“初次破壞--仿效--惡化--更多仿效--更加惡化”的怪圈。

　　首先，物業管理必須及時修復“第一扇破窗”“防微杜漸”“小題大做”，不能“千里之堤，潰于蟻穴”。

　　物業管理中的很多違規行為具有反復性、動態性、連鎖性、頑固性特點，因此，預防“第一扇窗戶的玻璃被打碎”具有特別重要的意義。

　　其次，在日常管理中一定要善于汲取教訓，引以為鑒，舉一反三。

　　要經常加強物業服務工作的規律性研究，不斷探索管理服務的新方法、新途徑、新舉措。

　　要經常性向業主征求意見，聽取他們對物業管理服務的建議和反映，超前做好管理謀劃工作，增強工作的主動性。

　　最后，要堅決糾正和制止第一個打破玻璃的行為。

　　物業管理必須增強超前意識和主動意識，對不符合相關規定的現象必須抓早、抓小，防微杜漸，把各種不文明、不規范行為控制在萌芽狀態，謹防產生“破窗效應”。

篇2：房地產糾紛十大典型案例:違章搭建

　　房地產糾紛十大典型案例:違章搭建

　　小區違章搭建，物業這么管就對了!

　　20**年蘇州中級人民法院發布房地產糾紛十大典型案例，違章搭建出租位列其中。

　　案例：違章搭建出租，要承擔相應責任

　　出租方吳某將自有的二層小樓加高搭建至三層，并分別將房屋二樓三樓出租給李某孫某使用。

　　在租賃期間，李某承租的房屋發生火災，導致身處三樓的孫某無法從已經著火的搭建的木質樓梯逃生，為避險，孫某從三樓跳下受傷，后起訴到法院，要求出租人吳某及二樓的承租人李某賠償醫療費等損失。

　　法院審理后認為李某承租房屋內物品保管不慎引發火災，應當承擔主要賠償責任，出租人李某私自搭建違章房屋，未盡到消防安全管理職責，并妥善管理出租房屋，應當承擔相應的賠償責任。

　　多年以來，違章搭建現象屢禁不止：空中樓閣、私家花園、生態菜地、獨立車庫、陽光房，在從眾和利己心理的慫恿下，違章搭建像病毒一樣在小區蔓延，各小區內“圈地運動”盛行，業主們樂此不疲。

　　此時的物業人，如果認真管理，可能碰得“頭破血流”;可是如果不認真管理，則受害業主將以物業不作為群起討伐......一地雞毛，真正是物業人之殤。

　　什么是違章搭建?

　　目前，法律法規對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規、或規章的強制性規定而建造的建筑物或構筑物。

　　微信圖片_20**1024125157.jpg

　　這些規定分布在大量的法律、法規或規章中，據不完全統計有20個以上，例如：《土地管理法》《城市規劃法》《村莊和集鎮建設管理條例》《公路法》《防洪法》《民航法》《電力法》《畜牧法》《市容管理條例》等等。

　　違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

　　小區里有哪些違章搭建?

　　為了經濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

　　1. 在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等;

　　2. 如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等;

　　3. 依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等;

　　4. 違反業主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等;

　　5. 逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。

　　違章搭建的形式無法列舉窮盡。

　　例如《江蘇省物業管理條例》第六十七條第一、二、三、四、八、十項規定：

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業的規劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　違章搭建可是要被處罰的!

　　物業公司處理違章搭建的權利與義務

　　物業公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告。

　　對于妨礙物業管理的行為，還可以依據物業管理服務合同或業主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。

　　相鄰業主的權利

　　● 投訴權

　　對于違章搭建行為，相鄰業主有權向城市管理行政執法部門或者規劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。

　　● 訴訟權

　　違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業主的人身、財產安全的，相鄰業主有權依據《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。

　　業主委員會權責

　　業主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。

　　對違章搭建業主的處罰

　　● 小區違建未經許可由城管處罰

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》第三十九條規定：未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

　　《蘇州市城市管理相對集中行政處罰權實施辦法》(市政府令第115號，以下簡稱115號令)規定“城管執法部門行使城鄉規劃管理方面法律、法規、規章規定的對違法建設的行政處罰權，但對規劃部門已受理行政許可但尚未批準即進行建設、已經規劃部門批準的在建項目未按照規劃設計或者許可條件建設、臨時建筑到期后未經續批的違法建設的行政處罰權除外?！?/p>

　　因此，對于未經規劃部門許可的違法建設行政處罰權，已依照“115號令”合法授權給城管執法部門。

　　針對小區違章搭建，上海是有明確規定的。

　　《上海市住宅物業管理規定》第七十八條規定：違反本規定第五十條第二款第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區、縣房屋行政管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

　　破窗效應

　　警示物業人防微杜漸

　　杜絕圈地行為

　　美國政治學家威爾遜和犯罪學家凱琳通過實驗提出的“破窗效應”理論認為：如果有人打壞了一幢建筑物的窗戶玻璃，而這扇窗戶又得不到及時的維修，別人就可能受到某些暗示性的縱容去打爛更多的窗戶。

　　久而久之，這些破窗戶就給人造成一種無序的感覺，結果在這種公眾麻木不仁的氛圍中，犯罪就會滋生、猖獗。

　　也就是說，一個小區內只要有一戶進行違章搭建，物業服務公司沒有及時制止，小區內的違章搭建現象就會越來越多。

　　除了違章搭建，這個理論同樣適用于小區的衛生等問題。

　　只要有一部分人不講究衛生，亂丟亂扔垃圾，小區內的衛生就會越來越糟糕;小區的墻面上，如果有人張貼了一張小廣告，沒有及時清理，很快，小區內就會布滿小廣告--因為對后來者而言，違章搭建、亂扔垃圾、亂貼小廣告就是一種“示范”，長期放任不管，也就成了一種暗示：“大家都可以這樣做!”

　　“破窗效應”啟示我們，人的行為和環境均具有強烈的暗示性和誘導性，這種“暗示”和“誘導”，會導致不良現象的無限擴張，最終陷入“初次破壞--仿效--惡化--更多仿效--更加惡化”的怪圈。

　　首先，物業管理必須及時修復“第一扇破窗”“防微杜漸”“小題大做”，不能“千里之堤，潰于蟻穴”。

　　物業管理中的很多違規行為具有反復性、動態性、連鎖性、頑固性特點，因此，預防“第一扇窗戶的玻璃被打碎”具有特別重要的意義。

　　其次，在日常管理中一定要善于汲取教訓，引以為鑒，舉一反三。

　　要經常加強物業服務工作的規律性研究，不斷探索管理服務的新方法、新途徑、新舉措。

　　要經常性向業主征求意見，聽取他們對物業管理服務的建議和反映，超前做好管理謀劃工作，增強工作的主動性。

　　最后，要堅決糾正和制止第一個打破玻璃的行為。

　　物業管理必須增強超前意識和主動意識，對不符合相關規定的現象必須抓早、抓小，防微杜漸，把各種不文明、不規范行為控制在萌芽狀態，謹防產生“破窗效應”。

篇3：物業違章搭建起訴書模板

　　物業違章搭建起訴書模板

　　訴訟請求

　　1、判令被告立即將景觀陽臺上封閉的部分拆除，將景觀陽臺恢復原狀。

　　2、拆除違章搭建超高、超標的花架。

　　3、判令被告承擔本案全部訴訟費用。

　　【訴訟請求根據實際情況填寫，以上所列3點訴訟請求供參考】

　　事實與理由【未成立業主大會時參照以下內容擬定】

　　原告是受被告所購房屋之開發商“_________________”【此處根據開發商實際名稱填寫，如“沈陽萬科永達發地產開發有限公司“】委托并依據雙方簽訂的《前期物業服務合同》的約定，向包括被告在內的所有沈陽萬科___________【此處填寫項目名稱，如”沈陽萬科城市花園“】的業主及物業使用人提供物業服務的專業公司。被告在____年__月__日【此處根據實際情況填寫】辦理入住手續時，原告已將《_________________》【此處根據實際情況填寫，如《沈陽萬科城市花園臨時管理規約”】(下稱“臨時管理規約”)等其他入住文件一并告知了被告，其中，臨時管理規約中明確規定：

　　“不得改變房屋建筑(含外墻、外門窗、陽臺、露臺、首層小院等部位)外觀的顏色、形狀、規格等”;“小院內搭建花架等簡易設施，其高度不得超過2米，長度不超出圍墻或護欄外沿，且距住宅外墻體距離保持1.5米以上......否則維修時所造成的損失由業主自行承擔”。

　　【此段內容供參考，實際擬定時要填寫本項目適用的臨時管理規約的內容】

　　被告在明知違反該臨時管理規約的情況下，仍______________________【此處根據實際情況填寫被告的違規行為】，此行為嚴重違反《物業管理條例》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》等相關規定。原告曾與被告進行多次溝通，并通過請被告簽署《違章違約提示單》等方式告知其此行為已違反了上述臨時管理規約及相關法規的規定，且沈陽市城市管理行政執法局__________【此處填寫內容為區域名稱，如“鐵西區”】分局也曾下達《整改通知》，但被告一直未予配合拆除。