廣州市人民政府令第100號

　　《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)20**年1月27日市政府第14屆101次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予以公布，自20**年5月1日起施行。

　　市長　陳建華

　　20**年3月13日

　　廣州市物業(yè)管理暫行辦法

　　第一章　總則

　　第一條　為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　本辦法所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

　　業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式,對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動,參照本辦法執(zhí)行。

　　第三條　對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，區(qū)、縣級市人民政府應(yīng)當結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。舊住宅小區(qū)的范圍由區(qū)、縣級市人民政府確定。

　　未實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條　市、區(qū)(縣級市)人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系;建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　第五條　市房地產(chǎn)行政主管部門組織實施本辦法，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。市房地產(chǎn)行政主管部門各區(qū)分局(以下簡稱區(qū)分局)、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常活動，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　第六條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織開展物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章的宣傳、教育工作，增強業(yè)主實施自我管理的能力和意識。

　　區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當定期組織街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會的相關(guān)工作人員以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事進行物業(yè)管理法律知識培訓，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

　　第七條　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當加強對社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施行政處罰等情況，應(yīng)當及時向社會公布。

　　房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用、處罰等物業(yè)管理信息進行共享。

　　第八條　房地產(chǎn)、價格、公安、城市管理、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門和城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)應(yīng)當按照法定職責加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

　　第九條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠信檔案，對違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第十條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會及其籌備組、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項，可以通過書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主;發(fā)布人應(yīng)當選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

　　第二章　物業(yè)管理區(qū)域

　　第十一條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本辦法第十二條至第十五條的規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。報送資料齊全、符合法定要求的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自收到備案資料之日起5個工作日內(nèi)提出意見。

　　第十二條　建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標工作之前，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照;

　　(三)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

　　(四)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告;

　　(六)地名批復文件。

　　第十三條　已經(jīng)實施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提交下列資料辦理：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(四)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖;

　　(五)建設(shè)項目修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

　　(六)物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積;

　　(七)地名批復文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無法提供前款第(四)項至第(七)項資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當書面報告已實施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況。

　　第十四條　沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

　　(三)確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

　　前款第(三)項規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。

　　第十五條　已備案且已實施物業(yè)管理的一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案申報表;

　　(二)分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說明及附圖;

　　(三)分割方案;

　　(四)已分割各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

　　第十六條　新建物業(yè)出售時，建設(shè)單位應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

　　前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖;

　　(二)公共場所、公共綠地的面積和位置;

　　(三)公共車位數(shù)量和位置;

　　(四)地下室、底層架空層、天臺的面積及其權(quán)屬;

　　(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會用房的面積和位置;

　　(六)共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬;

　　(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

　　第三章　業(yè)主大會與業(yè)主委員會

　　第一節(jié)　一般規(guī)定

　　第十七條　業(yè)主可以成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

　　第十八條　業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，依法履行職責。

　　業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會，履行業(yè)主大會賦予的職責，代表全體業(yè)主監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的工作補貼經(jīng)業(yè)主大會決定后由全體業(yè)主承擔。

　　第十九條　本市建立業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的事項，提倡業(yè)主通過電子投票系統(tǒng)進行決策。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)的統(tǒng)籌建設(shè)和維護，制定電子投票具體操作細則，為業(yè)主參與物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共事務(wù)提供方便、快捷的決策方式。

　　業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)建設(shè)、維護經(jīng)費由相關(guān)部門分年度列入部門預算。

　　第二節(jié)　業(yè)主大會籌備組

　　第二十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列情形之一的，業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求：

　　(一)占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名的;

　　(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域或者先期開發(fā)部分建筑面積50%以上的。

　　符合前款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到書面申請后7日內(nèi)會同聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)的事項公告全體業(yè)主，公告時間不少于15日，公告內(nèi)容應(yīng)當包括籌備組的組成、業(yè)主代表的條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料的方式和期限等。

　　第二十一條　籌備組由業(yè)主代表5人至13人的單數(shù)、物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表1人以及建設(shè)單位代表1人組成。

　　籌備組業(yè)主代表由業(yè)主聯(lián)名推薦產(chǎn)生，根據(jù)聯(lián)名推薦人數(shù)多少的順序確定;聯(lián)名推薦人數(shù)相同的，可以抽簽確定排名順序。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當書面通知建設(shè)單位委派1名代表參加籌備組工作，建設(shè)單位不參加籌備組工作的，視為棄權(quán)。

　　第二十二條　籌備組成員應(yīng)當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職;

　　(三)不存在索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為;

　　(四)不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。

　　除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表還應(yīng)當經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。

　　籌備組業(yè)主代表不符合本條第一、二款規(guī)定的，經(jīng)1/2以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

　　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一、二款規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當更換。

　　第二十三條　街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將擬定的籌備組成員名單、基本情況、聯(lián)名推薦人數(shù)等情況向全體業(yè)主公示，公示時間不少于15日。

　　擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立的公告并附具籌備組成員名單。

　　第二十四條　擬定的籌備組成員名單公示期間，業(yè)主對擬定人選有異議的，應(yīng)當以書面形式向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)進行核查，被核查人員應(yīng)當回避核查工作。

　　經(jīng)核實，擬定的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當予以更換;擬定的業(yè)主代表不符合本辦法第二十二條第一款、第二款規(guī)定的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當取消其業(yè)主代表資格并公告全體業(yè)主。

　　更換籌備組成員的，應(yīng)當按照本辦法第二十三條第一款的規(guī)定重新公示。

　　第二十五條　籌備組成立后，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當通知建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應(yīng)的人力、場地支持，并在規(guī)定期限內(nèi)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提交下列資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業(yè)主清冊;

　　(四)修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房測繪報告;

　　(六)已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)文件資料，經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當向房屋登記機構(gòu)查詢業(yè)主姓名和房屋面積，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當提供并不得收取費用。

　　第二十六條　籌備組應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)由成員中的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表召集、主持首次會議推選籌備組組長，集體學習籌備成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的相關(guān)規(guī)則。

　　籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在籌備組成員中提名，經(jīng)過半數(shù)籌備組成員同意后產(chǎn)生。

　　籌備組組長不履行或者不適當履行職責的，按前款規(guī)定程序重新確定。

　　第二十七條　籌備組會議由籌備組組長召集和主持，也可以由籌備組組長委托籌備組其他成員召集和主持。籌備組組長不召集籌備組會議的，經(jīng)1/3以上籌備組成員同意，可以由會議發(fā)起人組織召開籌備組會議。

　　籌備組成員不能委托代理人參加會議，但法人或者其他組織除外。籌備組會議應(yīng)當有過半數(shù)籌備組成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體籌備組成員半數(shù)以上同意。

　　籌備組會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔。籌備組會議作出的決定，參會成員應(yīng)當簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)向全體業(yè)主公告。

　　第二十八條　籌備組可以持街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的證明向公安機關(guān)申請刻制籌備組印章，印章由籌備組組長或者籌備組組長指定的籌備組成員保管。籌備組印章應(yīng)當根據(jù)籌備組會議的決定，用于籌備組公示、公告等籌備文書的發(fā)布。

　　籌備組解散后，其印章由保管人交回街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府廢止。

　　第二十九條　籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：

　　(一)確認并公示業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(三)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(四)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

　　(五)確定業(yè)主委員會委員候選人(以下簡稱候選人)人數(shù)、名額分配及產(chǎn)生辦法，確定候選人名單;

　　(六)制定首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則;

　　(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開20日前公示，公示時間不少于10日。

　　首屆業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生規(guī)則和首屆業(yè)主委員會選舉規(guī)則不得與擬提交表決的業(yè)主大會管理規(guī)約和議事規(guī)則抵觸和沖突。

　　第三十條　業(yè)主對公示的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案有異議的，應(yīng)當在公示期間以書面署名形式向籌備組提出書面意見。籌備組應(yīng)當自收到書面意見之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書面答復。

　　需要修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案的，應(yīng)當及時修改，修改后的草案應(yīng)當按照本辦法第二十九條第二款的規(guī)定公示。

　　第三十一條　候選人由業(yè)主自薦或者業(yè)主聯(lián)名推薦等方式向籌備組提出。籌備組應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條的規(guī)定核查候選人的資格，并保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類型物業(yè)至少有1名候選人。

　　第三十二條　籌備組應(yīng)當將擬定的候選人名單向全體業(yè)主公示，公示時間不少于7日。

　　公示期間，業(yè)主認為候選人不符合《廣東省物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定條件的，應(yīng)當以書面署名形式向籌備組提出;經(jīng)籌備組核查確認的，不再列入候選人名單，并告知全體業(yè)主。

　　第三十三條　籌備組應(yīng)當自成立之日起6個月內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議但未形成決議的，其工作期限延長6個月;逾期仍未召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會之日起成立。業(yè)主大會成立之日起，籌備組自行解散。

　　籌備組自成立之日起6個月內(nèi)，未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，籌備組自行解散。業(yè)主可以按照本辦法第二十條的規(guī)定，重新向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求，再次成立籌備組。

　　第三節(jié)　業(yè)主大會

　　第三十四條　業(yè)主共同決定以下事項：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

　　(四)決定是否設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會;

　　(五)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

　　(六)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(七)籌集和使用物業(yè)專項維修資金，制定物業(yè)專項維修資金管理制度;

　　(八)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(九)改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途;

　　(十)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;

　　(十一)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告和收支預算結(jié)算報告、業(yè)主監(jiān)事會的工作報告;

　　(十二)改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議;

　　(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

　　決定前款第(七)項和第(八)項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第三十五條　管理規(guī)約應(yīng)當對下列主要事項作出約定：

　　(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

　　(二)物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用;

　　(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營與收益分配;

　　(四)業(yè)主共同利益的維護;

　　(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;

　　(六)業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù);

　　(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。

　　第三十六條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當對下列主要事項作出約定：

　　(一)業(yè)主大會名稱;

　　(二)業(yè)主委員會的職責;

　　(三)業(yè)主委員會議事規(guī)則;

　　(四)業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

　　(五)業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法;

　　(六)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式;

　　(七)業(yè)主大會會議的表決程序;

　　(八)業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務(wù)終止等;

　　(九)業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等;

　　(十)業(yè)主委員會終止但未產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會時，代為履行業(yè)主委員會職責的機構(gòu)、人員及其職責范圍和期限，但不得違反《廣東省物業(yè)管理條例》第三十四條第三款的規(guī)定;

　　(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

　　(十二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

　　業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主大會議事規(guī)則還應(yīng)當對業(yè)主監(jiān)事會職責、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、監(jiān)事的資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

　　第三十七條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開1次。

　　業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會應(yīng)當向業(yè)主公告以下內(nèi)容：

　　(一)上一年度物業(yè)管理情況報告;

　　(二)上一年度業(yè)主委員會工作情況報告;

　　(三)上一年度業(yè)主大會收支情況報告;

　　(四)物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議，并于10日內(nèi)發(fā)布召開臨時會議的公告：

　　(一)經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議;

　　(二)經(jīng)業(yè)主委員會決定;

　　(三)經(jīng)業(yè)主監(jiān)事會提議;

　　(四)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理;

　　(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第三十八條　業(yè)主委員會未按照本辦法第三十七條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主;逾期仍不召開的，由業(yè)主監(jiān)事會組織召開;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織召開。

　　20%以上業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當在5日內(nèi)作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定;業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在15日內(nèi)核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

　　第三十九條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開20日前將會議時間、地點、議題、議程形式及表決規(guī)則向全體業(yè)主公示，公示時間不少于10日，并同時告知物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會，但因發(fā)生重大事故或者緊急事件決定召開業(yè)主大會臨時會議的除外。

　　公示期間，業(yè)主可以對業(yè)主大會會議擬表決事項提出建議和意見。組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)對業(yè)主提出的建議和意見應(yīng)當受理并予以說明，并可以對擬表決事項的具體內(nèi)容進行修改。擬表決事項經(jīng)修改后應(yīng)當重新公示，公示時間不少于10日。

　　第四十條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應(yīng)當公告，公告時間不少于7日。需要投票表決的，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。

　　采用電子投票形式的，應(yīng)當通過業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)表決。

　　第四十一條　業(yè)主大會會議投票期限應(yīng)當根據(jù)具體情況決定。因故需要延長投票期限的，應(yīng)當按照業(yè)主大會會議召開方案或者業(yè)主大會議事規(guī)則的約定公告全體業(yè)主，延長期限最長不得超過15日。

　　第四十二條　采用書面征求意見形式的，業(yè)主大會會議投票期限屆滿，應(yīng)當按照公正、公開、透明的原則，統(tǒng)計和查驗業(yè)主的表決意見，并及時公布表決結(jié)果。采用集體討論形式的，應(yīng)當當場公布表決結(jié)果，可以邀請業(yè)主對計票全過程進行監(jiān)督。

　　表決結(jié)果應(yīng)當向全體業(yè)主公示。采用書面征求意見形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示30日以上，采用集體討論形式產(chǎn)生的表決結(jié)果應(yīng)當公示7日以上。公示內(nèi)容應(yīng)當包括房號和專有部分面積，業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主對表決事項贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

　　業(yè)主大會會議的選票、表決票和書面委托書由業(yè)主委員會妥善保管，保管期限不少于5年。

　　未按照本條第二款的規(guī)定公示業(yè)主大會會議表決結(jié)果的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令限期公示并通告全體業(yè)主。

　　第四十三條　業(yè)主大會會議表決結(jié)果公示期間，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當記錄并及時答復。公示期滿，業(yè)主對表決結(jié)果沒有異議或者異議不成立的，應(yīng)當公告業(yè)主大會決定。

　　采用書面征求意見形式，業(yè)主對表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，組織召開業(yè)主大會會議的機構(gòu)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，應(yīng)當重新統(tǒng)計、公示表決結(jié)果。

　　業(yè)主查驗本人意見，應(yīng)當提供本人有效身份證明和有效房產(chǎn)證明;業(yè)主委托他人查驗表決意見，還應(yīng)當出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

　　第四十四條　業(yè)主可以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)維修資金使用等物業(yè)管理事務(wù)，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，不得與業(yè)主大會的決定相抵觸。

　　第四十五條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

　　(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第四十六條　業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

　　(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計算，1個專有部分按1人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有1個以上專有部分的，按1人計算。

　　(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。

　　第四十七條　1個專有部分有2個以上所有權(quán)人的，其所有權(quán)人應(yīng)當推選1人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，其代理人應(yīng)當出具載明委托事項、委托權(quán)限及期限的書面委托書。

　　第四十八條　業(yè)主可以按照《廣東省物業(yè)管理條例》第二十條的規(guī)定，以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當約定未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票。業(yè)主大會議事規(guī)則未約定的，未參與表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計入表決的多數(shù)票。

　　第四十九條　業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會的監(jiān)事人數(shù)為不少于3人的單數(shù)，每屆任期不超過5年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事。

　　業(yè)主監(jiān)事會每年度至少召開1次會議，應(yīng)當有過半數(shù)監(jiān)事出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體監(jiān)事半數(shù)以上同意并簽字確認。

　　第五十條　業(yè)主監(jiān)事會主要履行以下職責：

　　(一)審核業(yè)主委員會的工作情況報告及年度工作計劃、業(yè)主大會收支情況報告及收支預算;

　　(二)查閱業(yè)主委員會財務(wù)賬薄及其他會計資料，檢查業(yè)主委員會財務(wù)狀況和財務(wù)活動情況，包括籌集、管理、使用物業(yè)專項維修資金情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益情況，業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議的情況。對違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定和決議的業(yè)主委員會委員向業(yè)主大會提出罷免建議;

　　(四)對業(yè)主委員會委員侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會委員予以糾正;

　　(五)要求業(yè)主委員會及時召開業(yè)主大會臨時會議;

　　(六)就業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事職權(quán)范圍內(nèi)的事項可以向業(yè)主大會會議提出提案;

　　(七)可以列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決議的事項提出質(zhì)詢或者建議;

　　(八)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會財務(wù)活動情況異常，可以進行調(diào)查;必要時，可以聘請會計師事務(wù)所、審計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等專業(yè)機構(gòu)協(xié)助其工作;

　　(九)定期向業(yè)主大會報告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并通告全體業(yè)主。

　　第四節(jié)　業(yè)主委員會

　　第五十一條　劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合成立業(yè)主大會條件的，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第五十二條　業(yè)主委員會一般由5人至15人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過5年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

　　業(yè)主大會會議選舉的業(yè)主委員會委員人數(shù)未達到業(yè)主大會議事規(guī)則約定人數(shù)的，應(yīng)當通過多輪投票補選。經(jīng)補選后，多輪選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員總?cè)藬?shù)仍未達到議事規(guī)則約定人數(shù)，但已超過5人(含5人)的，業(yè)主委員會產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會，補選業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任和副主任。

　　第五十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會的會議記錄和會議決定;

　　(三)業(yè)主委員會委員(候補委員)名單及其基本情況。

　　報送資料齊全、符合法定條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當當場出具書面回執(zhí)并在報送的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則文本加蓋備案印章，同時將備案回執(zhí)和備案資料抄送區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門。

　　業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應(yīng)當將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并向全體業(yè)主公告?zhèn)浒富貓?zhí)、加蓋備案印章的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，同時可以持備案回執(zhí)向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

　　備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，任期內(nèi)的業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起15日內(nèi)向原備案機關(guān)辦理備案變更手續(xù)。

　　第五十四條　業(yè)主委員會履行下列職責：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

　　(二)召集業(yè)主大會會議，定期向業(yè)主大會報告業(yè)主委員會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主質(zhì)詢;

　　(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中的相關(guān)問題;

　　(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(六)組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用;

　　(七)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益;

　　(八)配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、公安機關(guān)、居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作;

　　(九)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第五十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當向全體業(yè)主公布下列情況和資料，接受業(yè)主監(jiān)督：

　　(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的情況;

　　(五)物業(yè)專項維修資金的籌集、使用、管理情況;

　　(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和收益情況;

　　(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

　　(八)業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會監(jiān)事的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等信息;

　　(九)其他應(yīng)當向業(yè)主公開的情況和資料。

　　業(yè)主委員會對本條第一款第(五)項至第(七)項的內(nèi)容應(yīng)當每季度公布，其他情況和資料應(yīng)當及時更新。

　　業(yè)主委員會未按照本條第二款的規(guī)定公布、更新相關(guān)情況和資料的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期公布，并通告全體業(yè)主。

　　第五十六條　業(yè)主委員會會議由主任召集和主持;主任因故不能履行職責的，由副主任召集和主持。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，委員具有同等表決權(quán)，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　業(yè)主委員會會議應(yīng)當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內(nèi)公告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會召開會議討論重大事項時，可以邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的代表和居民委員會、村民委員會的代表參加。業(yè)主委員會應(yīng)當將會議決定事項及時報街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第五十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議，應(yīng)當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

　　依照前款規(guī)定應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任不召集的，由經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員推舉產(chǎn)生的召集人主持召開。

　　第五十八條　業(yè)主委員會應(yīng)當建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當按照會計要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對收支原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當妥善保管。

　　第五十九條　業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當每年不少于一次對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況進行檢查并將檢查情況通報全體業(yè)主。

　　業(yè)主對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，經(jīng)已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當委托會計師事務(wù)所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主;審計期間業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　對任期和離任的業(yè)主委員會委員是否進行經(jīng)濟責任審計，全體業(yè)主應(yīng)當在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。

　　第六十條　業(yè)主委員會委員存在《廣東省物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定的禁止行為的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)。

　　業(yè)主委員會委員符合《廣東省物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定的，其委員職務(wù)自行終止。

　　在一屆業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，由候補委員按照得票數(shù)依次遞補。業(yè)主委員會應(yīng)當及時將委員職務(wù)終止和候補委員遞補的情況通告全體業(yè)主。

　　職務(wù)中止或者自行終止的業(yè)主委員會委員應(yīng)當及時將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的檔案資料、印章及財物交回業(yè)主委員會。

　　第六十一條　業(yè)主委員會委員缺員，由候補委員遞補后仍未達到議事規(guī)則規(guī)定的人數(shù)，或者后期物業(yè)的業(yè)主入住后需增補業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當在上述情況發(fā)生之日起3個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議補選。

　　業(yè)主委員會未按照前款規(guī)定及時補選的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以責令其限期組織補選并通告全體業(yè)主。

　　第六十二條　業(yè)主委員會任期屆滿6個月前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會委員候選人的產(chǎn)生辦法按照本辦法第三十一條和第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，經(jīng)業(yè)主申請，物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。業(yè)主委員會逾期仍未組織的，由業(yè)主監(jiān)事會組織換屆選舉;未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，由物業(yè)所在地的居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導和監(jiān)督下組織換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿當日應(yīng)當將屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會的有關(guān)財物、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責。

　　第六十三條　業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的執(zhí)行機構(gòu)或者人員在約定的職責范圍內(nèi)履行業(yè)主委員會職責。業(yè)主大會議事規(guī)則約定由物業(yè)所在地居民委員會、村民委員會履行業(yè)主委員會職責的，居民委員會、村民委員會應(yīng)當履行職責。

　　第四章　前期物業(yè)管理

　　第六十四條　建設(shè)單位應(yīng)當在領(lǐng)取《商品房預售許可證》之前，以公開招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應(yīng)當以全部物業(yè)管理區(qū)域為范圍。

　　前期物業(yè)管理招投標的具體實施辦法，由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

　　第六十五條　前期物業(yè)管理招標的建設(shè)單位應(yīng)當自確定中標人之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)前期物業(yè)管理中標備案申報表;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí);

　　(三)招標公告和招標文件;

　　(四)開標簽到表;

　　(五)評標專家評分表;

　　(六)評標委員會的評標報告;

　　(七)中標單位資質(zhì)證書;

　　(八)中標單位的投標文件。

　　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費超出政府指導價最高收費標準的，還應(yīng)當提供價格行政管理部門對前期物業(yè)服務(wù)收費標準的批復文件。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　第六十六條　建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同備案申報表;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(三)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(四)中標通知書。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　第六十七條　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價管理。建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照政府指導價規(guī)定和質(zhì)價相符的原則，確定前期物業(yè)服務(wù)具體內(nèi)容、收費標準和合同期限，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。

　　建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務(wù)具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

　　第六十八條　新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務(wù)收費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設(shè)單位應(yīng)當在前期物業(yè)管理公開招標前向物業(yè)所在地的區(qū)、縣級市價格行政管理部門申請單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務(wù)最高收費標準。經(jīng)核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業(yè)管理公開招標的最高收費標準。

　　第六十九條　業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應(yīng)當遵循以下程序：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會計師事務(wù)所對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計，并取得審計報告。

　　(二)擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的相關(guān)事項已公告30日以上。公告的相關(guān)事項應(yīng)當包括上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案的審計報告、調(diào)整后的收費標準、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準等。公告期間，應(yīng)當聽取和收集業(yè)主的意見，并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門。

　　(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過;表決結(jié)果已經(jīng)公示60日以上。公示的表決結(jié)果應(yīng)當包括業(yè)主的房號、專有部分面積以及與其相應(yīng)的贊同、反對、棄權(quán)的意見，全體業(yè)主贊同、反對、棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。

　　公示期間業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當重新統(tǒng)計表決結(jié)果。

　　業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　第七十條　建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。

　　建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗前，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)物業(yè)的報建、批準文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)物業(yè)專項維修資金清冊;

　　(三)設(shè)施設(shè)備買賣合同復印件及安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單;

　　(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;

　　(七)物業(yè)服務(wù)用房的清單;

　　(八)物業(yè)使用、維護、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

　　第七十一條　房屋登記機構(gòu)應(yīng)當在房地產(chǎn)登記簿中對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋予以記載，業(yè)主有權(quán)查詢。

　　建設(shè)單位在出售物業(yè)時，應(yīng)當將經(jīng)規(guī)劃行政管理部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖作為商品房買賣合同的附件。

　　按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施，屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同全額繳納物業(yè)服務(wù)費用，并在同等條件下優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

　　第七十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)承接查驗備案申報表;

　　(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);

　　(三)臨時管理規(guī)約;

　　(四)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

　　(五)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(六)查驗記錄;

　　(七)交接記錄;

　　(八)其他承接查驗有關(guān)的文件。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　第五章　物業(yè)服務(wù)

　　第七十三條　業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，業(yè)主委員會應(yīng)當出具業(yè)主大會的決定和由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府出具的業(yè)主委員會備案回執(zhí)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地的區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　　(一)物業(yè)服務(wù)合同備案申報表;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同。

　　報送資料齊全、符合法定形式的，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當當場出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　第七十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費地點的顯著位置公開并及時更新：

　　(一)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計收方式;

　　(三)房地產(chǎn)、價格、城市管理、規(guī)劃、交通、工商、環(huán)保、質(zhì)量監(jiān)督等行政管理部門的投訴舉報電話。

　　第七十五條　物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自收到書面質(zhì)詢之日起7日內(nèi)答復。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請會計師事務(wù)所等對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和收支情況進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。審計期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

　　第七十六條　住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已獨立裝表計費的水泵、電梯以及大堂、走廊、樓梯、小區(qū)道路和場地等公共照明產(chǎn)生的用電量，供電企業(yè)應(yīng)當按照本市居民用電收費標準和實際費用直接向業(yè)主收取分攤電費。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電用量執(zhí)行分攤工作的，應(yīng)當按水電收費周期及時公布公共水電用量、單價、金額等分攤情況，按照實際費用和約定的方式向全體業(yè)主合理分攤;沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會對分攤情況提出異議時，供電企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復。

　　第七十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)或者配置固定設(shè)施設(shè)備而形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當建檔保存：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共用部位檔案及其維修、養(yǎng)護記錄;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣(天然氣)管道、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護記錄;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與相關(guān)公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運等書面協(xié)議;

　　(四)住宅裝飾裝修管理資料;

　　(五)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。

　　第七十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當按照《廣東省物業(yè)管理條例》第五十條的規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主、業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在新物業(yè)服務(wù)合同生效前10日內(nèi)與業(yè)主、業(yè)主大會辦理移交手續(xù)并及時退出物業(yè)管理區(qū)域;新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，與業(yè)主、業(yè)主大會辦理交接手續(xù)并進駐物業(yè)管理區(qū)域。

　　原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、業(yè)主委員會、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門或者司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，辦理交接手續(xù)。

　　第七十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前3個月通知業(yè)主、業(yè)主委員會并承擔合同約定的違約責任。物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

　　第八十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作;沒有業(yè)主委員會的，應(yīng)當移交居民委員會、村民委員會代管：

　　(一)建設(shè)單位按照本辦法第七十條第二款規(guī)定移交的資料;

　　(二)物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的場地和設(shè)施設(shè)備;

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備;

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本辦法第七十七條規(guī)定建檔保存的資料;

　　(五)利用全體業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料、預收的物業(yè)服務(wù)費用或者裝修押金等其他應(yīng)當移交的財物;

　　(六)業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)清冊等相關(guān)資料;

　　(七)其他應(yīng)當移交的資料和財物。

　　物業(yè)服務(wù)收費實行酬金制的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)當移交管理期間主要財務(wù)資料的復印件。

　　第八十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主、業(yè)主大會仍未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當由全體業(yè)主共同承擔管理責任;環(huán)衛(wèi)、供水、供電、供氣、通信、有線電視等相關(guān)單位應(yīng)當繼續(xù)做好管理服務(wù)工作。屬地職能部門應(yīng)當履行相應(yīng)的社會管理職能;街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應(yīng)當及時指導和協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第八十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務(wù)費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風險金)等費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時已代收費用但未向?qū)I服務(wù)單位清繳的費用，專營服務(wù)單位應(yīng)當按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費用而停止向用戶提供服務(wù)。

　　第八十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照國家、省、市的相關(guān)規(guī)定協(xié)助政府有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理、計劃生育以及環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關(guān)工作。

　　第八十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的，可以申請物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會調(diào)解或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，可以申請物業(yè)所在地價格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，經(jīng)業(yè)主委員會督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責任。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的行為，可以向房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應(yīng)當依法調(diào)查核實后予以處理;對署名舉報的，應(yīng)當將處理結(jié)果書面告知當事人。

　　第六章　物業(yè)的使用和維護

　　第八十五條　業(yè)主依法享有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有和共同管理的權(quán)利。

　　利用物業(yè)管理區(qū)域?qū)儆跇I(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自出售或者出租。

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及業(yè)主共有場地進行經(jīng)營的所得收益依法歸全體業(yè)主共有，由管理規(guī)約約定或者相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會決定的管理機構(gòu)設(shè)立專項賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開，管理機構(gòu)不得擅自挪用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者業(yè)主監(jiān)事會可以委托會計師事務(wù)所對管理機構(gòu)進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。

　　第八十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在裝飾裝修活動中應(yīng)當遵守服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，并為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料。

　　住宅裝飾裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當及時修復;造成損失的，應(yīng)當依法承擔賠償責任。

　　第八十七條　物業(yè)出現(xiàn)危及安全或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時維修、養(yǎng)護或者采取防范措施。

　　第八十八條　任何單位和個人應(yīng)當維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施和環(huán)境，不得有下列行為：

　　(一)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(二)違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

　　(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

　　(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(五)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(六)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;

　　(七)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(八)損毀樹木、園林;

　　(九)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設(shè)超負荷物品;

　　(十)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防車通道暢通;

　　(十一)亂丟垃圾，高空拋物等影響環(huán)境衛(wèi)生和居住安全的行為;

　　(十二)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風;

　　(十三)占用公用綠地種植蔬菜、果樹;

　　(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

　　(十五)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

　　第八十九條　業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金，但是物業(yè)屬于1個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

　　物業(yè)專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物業(yè)專項維修資金籌集、管理和使用的程序、方式等具體操作細則，由市房地產(chǎn)行政主管部門會同相關(guān)部門另行制定。

　　第九十條　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分攤相應(yīng)費用。

　　第九十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配建的停車場應(yīng)當由本區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

　　第七章　法律責任

　　第九十二條　相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府直接負責查處物業(yè)管理違法行為的主管人員和其他直接責任人員有下列情形之一的，由其所在單位、上級行政機關(guān)或者行政監(jiān)察機關(guān)責令改正，拒不改正的，給予行政處分;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任：

　　(一)違反本辦法第八條規(guī)定，相關(guān)行政管理部門接到投訴、舉報后不受理、登記、處理，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;

　　(二)違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，區(qū)分局、縣級市房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未依法為申請人辦理備案手續(xù)的;

　　(三)違反本辦法第二十條第二款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府收到書面申請后未按規(guī)定發(fā)布籌備組組建公告的;

　　(四)違反本辦法第二十二條第四款規(guī)定，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府未更換不符合條件的街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府代表的;

　　(五)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責的。

　　第九十三條　違反本辦法第十一條、第五十三條、第五十六條、第六十五條、第六十六條、第七十二條、第七十三條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報送備案、以及逾期報送備案或者逾期變更備案事項的，由備案實施機關(guān)按照《廣州市行政備案管理辦法》有關(guān)規(guī)定依法處理，并可以將處理情況向社會公布。

　　第九十四條　有下列行為之一的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成損失的，責任人依法承擔法律責任：

　　(一)業(yè)主委員會委員違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章的;

　　(二)組織召開業(yè)主大會的機構(gòu)違反第四十三條第一、二款規(guī)定，拒不答復業(yè)主對表決結(jié)果的異議或者拒絕業(yè)主查驗本人意見的。

　　第九十五條　業(yè)主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府責令改正;拒不改正造成嚴重后果的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會;相關(guān)責任人員涉嫌犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任：

　　(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會或者業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的;

　　(二)審計期間弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料的;

　　(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)舉報人的;

　　(四)違反法律、法規(guī)規(guī)定，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

　　第九十六條　違反本辦法第六十四條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，予以通報批評，處以5萬元罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為。

　　第九十七條　有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，對其責任人處以500元的罰款，并在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

　　(一)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第二十五條的規(guī)定，拒不向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提供相關(guān)文件資料，或者存在妨礙籌備組和業(yè)主大會活動行為的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法第七十四條規(guī)定公開物業(yè)服務(wù)信息并及時更新的;

　　(三)共有物業(yè)的管理機構(gòu)未按照本辦法第八十五條第四款的規(guī)定設(shè)立專項賬戶管理共有收益并定期向業(yè)主公開，或者擅自挪用的。

　　第九十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格行政管理部門責令限期改正，有多收價款的，應(yīng)當退回多收價款;逾期不改的，予以通報批評，處2萬元以上5萬元以下的罰款，并告知房地產(chǎn)行政主管部門在企業(yè)誠信檔案中記錄其違規(guī)行為;其行為違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價格行政管理部門依法予以處罰：

　　(一)違反本辦法第六十九條第一款規(guī)定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的;

　　(二)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不提供業(yè)主本人表決意見供查驗的;

　　(三)業(yè)主按照本辦法第六十九條第二款的規(guī)定對調(diào)價方案的表決結(jié)果提出異議，經(jīng)查驗證實物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的表決結(jié)果與業(yè)主表決意見不一致的;

　　(四)違反本辦法第七十五條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時間內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)資金有關(guān)情況，或者未按規(guī)定答復業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的質(zhì)詢的。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第一款規(guī)定，將預收的物業(yè)服務(wù)資金用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出的，應(yīng)當承擔物業(yè)服務(wù)合同約定的違約責任;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第七十五條第三款的規(guī)定，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料的，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第九十九條　對違反本辦法的行為，當事人除按照本辦法的規(guī)定承擔相應(yīng)的責任外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》等其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當予以處罰的，由相關(guān)行政管理部門依法予以處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章　附則

　　第一百條　本辦法自20**年5月1日起施行。

　　廣州市人民政府辦公廳秘書處　20**年3月27日印發(fā)

篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，并負責叢臺區(qū)、邯山區(qū)、復興區(qū)、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱縣級房產(chǎn)行政主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護等部門在各自職責范圍內(nèi),對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

　　第四條 縣級人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問題。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護物業(yè)管理市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠信經(jīng)營，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

　　未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項時，由物業(yè)所在地街道辦事處指導、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

　　第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會會議所需的經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處應(yīng)當在收到書面申請后30日內(nèi)，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應(yīng)當將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會，并在首次業(yè)主大會會議召開之日15日前，將有關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并做出答復。

　　業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業(yè)主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

　　（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（六）籌集和使用維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）工作經(jīng)費的籌措、管理和使用；

　　（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業(yè)登記有兩個或兩個以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當由業(yè)主委員會作出書面記錄并存檔。業(yè)主大會的決定應(yīng)當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

　　第十七條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（一）有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　　（四）無欠交物業(yè)服務(wù)費、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；

　　（五）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；

　　（六）具有一定的組織能力；

　　（七）具備必要的工作時間。

　　第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任、執(zhí)行秘書。

　　第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：

　　（一）由籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

　　（二）業(yè)主大會決議；

　　（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（四）業(yè)主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應(yīng)當在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。

　　第二十條 業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會移交。

　　第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

　　工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法做出的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）侵害他人合法權(quán)益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第二十六條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責令業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議，逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會指導和監(jiān)督，并及時組織召開：

　　（一）業(yè)主委員會有越權(quán)、不積極履行職責、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴重的；

　　（二）業(yè)主委員會的行為嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的；

　　（三）業(yè)主委員會未按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的。

　　第二十七條 按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會職責。

　　第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于３個或者住宅規(guī)模不足3萬平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應(yīng)當向房產(chǎn)行政主管部門提供前期物業(yè)服務(wù)招標或議標備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約等資料。

　　建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規(guī)約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等物業(yè)服務(wù)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業(yè)項目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當具有獨立的通道。

　　規(guī)劃、設(shè)計新建住宅物業(yè)時，應(yīng)當統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當

　　參與物業(yè)項目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗收。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當取得相應(yīng)的資格證書，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓。

　　外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營活動的，應(yīng)當持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、工商行政管理部門核發(fā)的分支機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當接受市房產(chǎn)行政主管部門的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進行相應(yīng)服務(wù)管理；

　　（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費用；

　　（三）對裝飾裝修活動進行監(jiān)督；

　　（四）及時制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地的行為；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列義務(wù)：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；

　　（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　　（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和服務(wù)標準；

　　（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的收益和支出情況；

　　（五）制定使用維修資金的年度計劃；

　　（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當及時制止，并向相關(guān)行政管理部門報告。相關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當對違法行為者依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、收費標準、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與建設(shè)單位或業(yè)主委員會按規(guī)定辦理承接查驗手續(xù)。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級房產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗過程和結(jié)果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應(yīng)包含下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

　　2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

　　3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　（二）相關(guān)資料。

　　在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)時，應(yīng)當移交下列資料：

　　1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　5.業(yè)主名冊及相對應(yīng)的專有部分面積明細；

　　6.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續(xù)時，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預收的物業(yè)服務(wù)費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益及屬于業(yè)主的其他財物等。

　　建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會管理和使用。

　　首屆業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會。

　　第四十五條 物業(yè)項目承接查驗時，交接雙方應(yīng)列明詳細交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進行：

　　（一）在首次業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：

　　1.建設(shè)單位于現(xiàn)場查驗20日前，書面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)，并提交有關(guān)資料。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關(guān)事項。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會同建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進行查驗。

　　4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。

　　5.經(jīng)查驗符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

　　（二）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗手續(xù)：

　　1.業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)書面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。

　　2.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場查驗時間及有關(guān)事項。

　　3.業(yè)主委員會及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進行檢驗。

　　4.查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。

　　5.經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

　　6.有關(guān)承接查驗結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

　　（三）分期建設(shè)的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及質(zhì)價相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格行政主管部門會同房產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十七條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過符合法律規(guī)定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問題造成買受人在規(guī)定的收房時限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應(yīng)當收費到戶。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，所產(chǎn)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當本著維護社會穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。

　　業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長遠利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護社會穩(wěn)定。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目時應(yīng)做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會和街道辦事處，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報送縣級房產(chǎn)行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會或街道辦事處、社區(qū)居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當按時足額交納物業(yè)服務(wù)費至合同終止之日。

　　第五十二條 業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　街道辦事處接到書面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問題的解決進行協(xié)商，同時制定應(yīng)對方案。

　　第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費等費用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項目。

　　第五十四條 未成立業(yè)主委員會或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會組織相關(guān)專業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運、綠化養(yǎng)護、秩序維護等日常工作，發(fā)生的費用由全體業(yè)主共同承擔。

　　第五十五條 業(yè)主大會解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷資質(zhì)證書的，業(yè)主委員會應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門應(yīng)及時告知縣級房產(chǎn)行政主管部門。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護

　　第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內(nèi)分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

　　采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門負責維修、養(yǎng)護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

　　上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專業(yè)經(jīng)營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由專業(yè)經(jīng)營單位負責相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任及相關(guān)費用。

　　第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定辦理申報登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業(yè)主：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；

　　（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地；

　　（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場地、擅自移動占用共用設(shè)施、設(shè)備；

　　（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；

　　（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；

　　（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。

　　建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車管理的約定。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)費按照政府價格主管部門的有關(guān)規(guī)定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據(jù)住宅開發(fā)建設(shè)周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：

　　（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　　（一）新建住宅。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理建設(shè)項目維修資金開戶手續(xù)。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區(qū)（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。

　　未經(jīng)交存人委托，開發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。

　　3.開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時，應(yīng)當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內(nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。

　　（二）公有住房。

　　售房單位在收取售房款時應(yīng)代收購房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產(chǎn)部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門負責管理。業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應(yīng)當委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應(yīng)當按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。

　　第七十條 業(yè)主大會成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理。經(jīng)業(yè)主大會討論通過，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：

　　（一）業(yè)主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請；

　　2.業(yè)主大會關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業(yè)主大會的委托書等。

　　（二）經(jīng)維修資金主管部門同意業(yè)主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)立分戶賬。

　　（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的維修資金專戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會。

　　維修資金主管部門認為業(yè)主大會劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當向業(yè)主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專業(yè)資格。業(yè)主大會應(yīng)當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應(yīng)當接受維修資金主管部門的監(jiān)督。

　　第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應(yīng)及時告知業(yè)主委員會或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當及時續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過。

　　第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；

　　（二）維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；

　　3.業(yè)主會議對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　　（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　（六）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；

　　（二）由相關(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會決定的規(guī)則通過使用方案；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會申請列支維修資金；

　　（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；

　　（六）業(yè)主委員會、公有住房維修資金主管部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

　　（七）專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財產(chǎn)安全及嚴重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：

　　（一）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　（二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當責令改正；

　　3.業(yè)主委員會、公有住房維修資金管理部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應(yīng)將費用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。受讓人應(yīng)當持維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取：

　　（一）返還申請；

　　（二）房屋滅失證據(jù)；

　　（三）業(yè)主身份證原件；

　　（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業(yè)主委員會，與專戶管理銀行應(yīng)當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設(shè)單位未在銷售場所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定予以處罰。

　　第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的，由房產(chǎn)行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項目的投標活動，不得參評各級物業(yè)管理評優(yōu)活動：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項目、拒絕接受政府有關(guān)部門的指導和監(jiān)督管理的；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；

　　（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項目的；

　　（四）其他違反法律法規(guī)的行為。

　　第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十條規(guī)定予以處罰。

　　第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十一條規(guī)定予以處罰。

　　第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定予以處罰。

　　第九十條 開發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買受人的，由房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條規(guī)定予以處罰。

　　第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定予以處罰。

　　第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十六條規(guī)定予以處罰。

　　（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

　　第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(2009)

　　大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號

　　《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長 李萬才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實施《物業(yè)管理條例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實施國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合大連市實際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會等市人民政府派出機構(gòu)，負責管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　價格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門依據(jù)各自職責，負責與物業(yè)管理活動有關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應(yīng)當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會日常工作。

　　第四條 鼓勵依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營行為，培訓從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭議，維護會員合法權(quán)益，促進行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　（六）參加業(yè)主大會時遵守大會程序；

　　（七）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實、準確的聯(lián)系方式；

　　（八）接受業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第八條 新建物業(yè)項目，包括分期建設(shè)和多個單位開發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建物業(yè)項目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在詳細規(guī)劃圖上明確。

　　第九條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當依法成立一個業(yè)主大會。

　　房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會條件并準備成立業(yè)主大會的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告，同時提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內(nèi)，會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導組建業(yè)主大會籌備組。籌備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會報告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門提出成立首次業(yè)主大會的報告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門按照前款規(guī)定指導組建業(yè)主大會籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料。

　　籌備成立首次業(yè)主大會的費用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

　　（一）確定會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　　（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

　　（三）確認業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）擬定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會候選人；

　　（五）做好會議的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定的事項，應(yīng)當在會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。數(shù)人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。

　　第十三條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業(yè)主大會應(yīng)當依法選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人。

　　業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應(yīng)當選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

　　（一）是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　（二）模范履行按時交納物業(yè)服務(wù)費用及其他業(yè)主義務(wù)；

　　（三）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　　（四）具備與物業(yè)管理相關(guān)的專業(yè)知識；

　　（五）身體健康，有必要的工作時間。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當載明業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員名單和各項表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門與市公安部門的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條 業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會決定的事項，在下次業(yè)主大會定期會議召開前，不得提議召開業(yè)主大會臨時會議重新決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主召開。

　　第十八條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書面同意。

　　業(yè)主委員會的決定應(yīng)當自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

　　第二十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，應(yīng)當召開業(yè)主大會予以改選：

　　（一）過半數(shù)以上委員不履行職責的；

　　（二）多次侵犯業(yè)主合法權(quán)益又不整改的；

　　（三）作出違法或者錯誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業(yè)主委員會不召集業(yè)主大會改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會改選。新的業(yè)主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。

　　第二十一條 業(yè)主委員會委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　　（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

　　（二）受過刑事處分的；

　　（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　（四）不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）無正當理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；

　　（六）不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。

　　第二十二條 業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個月前，應(yīng)當召集業(yè)主大會，組織換屆選舉；無力召集業(yè)主大會、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。

　　按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項目，需要對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會參照業(yè)主委員會職責，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開展工作。

　　第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經(jīng)費使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會用房面積不低于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門衛(wèi)房、電話交換機房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業(yè)管理用房面積。

　　物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在確定詳細規(guī)劃圖時明確。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會或者建設(shè)單位管理。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當核查并注明物業(yè)管理用房房號。

　　第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標時應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案：

　　（一）建設(shè)項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；

　　（二）經(jīng)批準的建設(shè)項目詳細規(guī)劃圖；

　　（三）招標公告或者投標邀請書；

　　（四）招標文件；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當責令招標人改正。

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標人少于三個或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位在辦理商品房預售許可證時，應(yīng)當提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。

　　第二十八條 建設(shè)單位銷（預）售物業(yè)時，應(yīng)當將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。經(jīng)查驗存在問題的，雙方應(yīng)當書面約定解決時限和方法。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當負責補齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，應(yīng)當全部移交給業(yè)主委員會或者建設(shè)單位。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當另行委托其他單位保修。

　　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進行監(jiān)管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門申請取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在辦公地點顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、服務(wù)項目、服務(wù)標準、服務(wù)電話等公示，并按照價格主管部門的規(guī)定進行收費公示。

　　第三十四條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位按收費標準交納。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，買受人應(yīng)當要求出賣人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費和住房維修費用。未結(jié)清的，由買賣雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。

　　第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時整改。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前二個月書面告知對方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿二個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當成立移交小組，負責處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

　　第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應(yīng)當及時進行調(diào)解。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當依法及時調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護

　　第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

　　第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　（二）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　　（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

　　（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　　（七）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　　（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標準的噪音；

　　（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；

　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當事先書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會應(yīng)當持業(yè)主大會決議到有關(guān)行政管理部門辦理手續(xù)，經(jīng)批準的，由業(yè)主委員會持有關(guān)批準文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。

　　業(yè)主大會決定前款事項前，由業(yè)主委員會征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認為不宜改變用途的，應(yīng)當向業(yè)主委員會做出書面說明。業(yè)主大會的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當報告相關(guān)行政主管部門。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應(yīng)當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應(yīng)當在搶險同時向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報，施工后及時恢復原狀。

　　第四十六條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業(yè)主大會決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

　　第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動的，在向有關(guān)行政主管部門辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會書面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見。經(jīng)批準的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當認真履行并承擔相應(yīng)責任。

　　業(yè)主應(yīng)當在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴重損壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會，維修費用在專項維修資金中支付。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　　（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會報告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細、物業(yè)基本情況等材料的；

　　（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定處罰：

　　（一）違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　　（二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，責令限期改正，處五千元罰款；

　　（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號）同時廢止。