資料五：杭州市西湖區(qū)**園小區(qū)業(yè)主規(guī)約(草案)
杭州市西湖區(qū)**園小區(qū)業(yè)主規(guī)約(草案)
為維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權益和公共環(huán)境及秩序，根據(jù)我國《憲法》、《民法通則》)、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)制訂本規(guī)約。本規(guī)約對物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主均具有約束力。業(yè)主應通過必要方式要求共居人、使用人及雇工等相關人員承諾遵守本規(guī)約。
第一章 總則
第一條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，對其專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但不得損害本物業(yè)區(qū)域內(nèi)其它業(yè)主的合法權益。
第二條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對共有部分享有共同占有、使用、收益和處分的權利，對本區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。業(yè)主按照本規(guī)約約定維護本區(qū)域的共有部分，維護、修繕共有部分的費用由本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依其所占份額分擔。本規(guī)約未約定或者約定不明確的，各業(yè)主都有義務進行維護。
第三條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會成立后，業(yè)主對共有部分所具有的權利由業(yè)主大會行使及執(zhí)行，業(yè)主大會可就業(yè)主共同權益和事務，代業(yè)主行事，授權業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應訴。
業(yè)主大會作出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。
第四條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決議、決定履行本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的日常管理監(jiān)督職責。
業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權范圍內(nèi)作出的決議、決定對全體業(yè)主具有約束力。
第五條 業(yè)主大會可授權業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務公司簽訂物業(yè)服務合同，委托物業(yè)服務公司具體實施業(yè)主大會和業(yè)主委員會對本物業(yè)區(qū)域的管理服務。
第二章 物業(yè)基本情況
第六條 物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：**園
座落位置：杭州市西湖區(qū)紫荊花路9號
總建筑面積(以交接確認數(shù)據(jù)為準)：181944.2平方米;
其中：
住宅：133982平方米;
商鋪(含寫字樓)5468.23平方米;
物業(yè)經(jīng)營用房：747.57平方米;
物管辦公用房：563.52平方米;
社區(qū)用房：306.91平方米;
地下室：38397.88平方米;
會所：平方米;2133.57
其他：自行車入口：4200平方米;開發(fā)公司自用房：632.91平方米;報警中心：36平方米;電話機房：58.11平方米。
國有土地使用證明文件政府批文號：(20**)年浙規(guī)用征0100080
土地用途：住宅
第七條 本物業(yè)以審批紅線為本物業(yè)區(qū)域;
本物業(yè)區(qū)域共有部分：是指單個業(yè)主分攤面積的總和，作為共同使用的門廳，樓梯間、水泵間、配電房、電話間、電臺機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重機構(gòu)、外墻面、屋面等部位。
本物業(yè)的共用設備設施：是指本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同使用的，供水箱、水泵、排水管道、消防器具、垃圾通道、化糞池、窖井、垃圾箱、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統(tǒng)、避雷裝置、防盜門、郵政信、箱娛樂設施等。
售樓書所規(guī)劃設定的配套設施：是指會所、游泳池、訪客車位、物業(yè)用房、社區(qū)用房等。
第三章 業(yè)主的權利和義務
第八條 業(yè)主的權利：
1.對其名下的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分權;
2.按設置目的和相關規(guī)定使用物業(yè)區(qū)域共有部分;
3.享有召開業(yè)主大會的請求權，親自或委派代表參加業(yè)主大會的參與權，享有業(yè)主代表大會代表的選舉權和被選舉權;
4.享有業(yè)主委員會委員的選舉權和被選舉權;
5.對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的重大事項享有表決權;
6.有權監(jiān)督業(yè)主委員會、業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司的工作，向業(yè)主委員會、業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司就物業(yè)服務的有關問題提出意見、建議和要求;
7.有權監(jiān)督公共維修基金和物業(yè)服務費的使用情況和要求業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司公開公共維修基金和物業(yè)服務費的收支帳目;
8.有權按有關規(guī)定進行房屋自用部位的裝飾裝修;
9.有權自行聘請他人對物業(yè)自用部位設施設備進行維修、養(yǎng)護;
10.有權根據(jù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的狀況要求業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司及時進行修繕并對修繕工作進行監(jiān)督;
11.有權要求異產(chǎn)毗連部位的其他維修責任人承擔維修養(yǎng)護責任;
12.國家法律法規(guī)賦予業(yè)主的其它權利。
第九條 業(yè)主的義務：
1.遵守法律法規(guī)的規(guī)定和本規(guī)約約定;
2.執(zhí)行業(yè)主大會(包括代表大會)和業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權范圍內(nèi)作出的決議、決定;
3.接受業(yè)主大會聘請的物業(yè)服務公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)共有部分的管理;遵守業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司受業(yè)主大會(包括代表大會)、業(yè)主委員會委托制定的管理細則及各項管理規(guī)章制度;
4.按國家有關規(guī)定繳納公共維修基金，按業(yè)主大會(包括代表大會)批準的標準交納物業(yè)服務費、共有部分保險費和續(xù)籌的公共維修基金;
5.按提供相關服務的公共服務部門制定的標準繳納水、電、煤氣、暖氣等能源費用及共用電視等服務費用;
6.轉(zhuǎn)讓或出租所擁有的物業(yè)時，應要求受讓人或承租人簽署遵守本規(guī)約的承諾書，并在買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司。未要求受讓人或承租人就本規(guī)約簽署承諾書或在簽署之日起一個月內(nèi)未將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司的，應對由此造成的公共利益損失承擔相應的責任;
7.保護本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設施設備;
8.要求共居人、使用人及雇工等相關人員遵守本規(guī)約，合理使用物業(yè)。對共居人、使用人及雇工等相關人員的疏忽和錯誤承擔相應的責任。
第四章 物業(yè)的使用和維修
第十條 遵守法律法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全等原則，合理使用本物業(yè)土地使用范圍內(nèi)的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業(yè)的共用部位及共用設施設備，妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系，自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的整潔、美觀和公共生活秩序。
第十一條 本物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
1.未經(jīng)政府有關部門批準和業(yè)主大會、相鄰業(yè)主同意，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;
2.擅自占用或損壞物業(yè)公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面、外墻等共用部位，擅自移動共用設備;
3.擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、外墻、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物或安裝構(gòu)筑物;
4.侵占或損壞院墻、道路、綠地、園林、小品、圍欄和文娛、體育及休閑等共用設施設備;
5.隨意堆放、遺撒、傾倒或拋棄垃圾、雜物;
6.在共有部份或違反規(guī)定在自有房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質(zhì);
7.未經(jīng)許可，燃放煙花，發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲;
8.私設攤點，開設影響其它業(yè)主生活的飯館等經(jīng)營性場所;
9.在陽臺外和窗外吊掛和晾曬物品，在建筑物或構(gòu)筑物上私開影響建筑物整體外觀的門窗，擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等。
10.在業(yè)主共有部份亂涂亂畫，在業(yè)主大會指定的位置以外隨便進行張貼;(業(yè)主大會指定張貼位置之前，業(yè)主可在業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司張貼通知的位置張貼對于物業(yè)服務的意見，但不得張貼廣告。)
11.利用物業(yè)從事危害公共利益的活動;
12.法律法規(guī)禁止的其他行為。
第十二條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應遵守《杭州市養(yǎng)犬管理規(guī)定》及有關法律法規(guī)的規(guī)定，具體管理規(guī)則另行制定。
第十三條 機動車在物業(yè)區(qū)域內(nèi)行使、停放應注意安全，不影響其他業(yè)主的生活，
機動車和自行車應在專門的地方停放，禁止在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛用途，不得自行在車位上安裝任何設置
物業(yè)區(qū)域內(nèi)車輛的行使停放，另行制定具體管理辦法。
第十四條 裝飾裝修房屋，應當事先將裝飾裝修方案報經(jīng)業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司認可，并與其簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。
裝飾裝修房屋，應在規(guī)定時間施工，不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等，不得影響共用部位、共用設備設施的正常使用和維修養(yǎng)護以及建筑物整體外觀和相鄰業(yè)主的合法權益，不得更改外窗的顏色，防盜窗按照必須經(jīng)過預先批準，并應按指定位置、顏色、行狀和大小進行安裝，只能在玻璃窗內(nèi)按照，空調(diào)、衛(wèi)星天線等外掛設備應按指定位置進行安裝，因裝飾裝修導致共用部位、共用設備設施以及其他業(yè)主利益受損，應當承擔修復及賠償責任。
第十五條 業(yè)主應及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施進行維修;業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責任的共用部位和設施損壞時，應及時通知業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司，并采取合理措施防止損失擴大。
第十六條 對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應積極支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的，阻撓人應承擔賠償責任。
在必要時，業(yè)主應配合業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司和相鄰業(yè)主進行入戶維修，如因該等維修引至該業(yè)主利益受到損害，維修人應予以修復或適當賠償損失。
第十七條 如因人為原因造成共用部位共用設施設備損壞，造成損壞的責任人應負責修復或賠償損失。
第十八條 房屋及其配套設施應當定期維修養(yǎng)護，出現(xiàn)危害物業(yè)安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時，業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的物業(yè)服務公司有權督促責任人維修養(yǎng)護。
第十九條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的物業(yè)服務公司實施對物業(yè)共有部分進行維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主應當給予配合。業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應當負責修復或者賠償。
第二十條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的物業(yè)服務公司因公共利益進入業(yè)主自有部分進行維修工作，應事先通知業(yè)主并取得其同意。緊急情況下無法通知業(yè)主的，業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的物業(yè)服務公司可在第三方的監(jiān)督下，進入業(yè)主自有部分內(nèi)部，但事后應及時通知相關業(yè)主。
第二十一條 房屋因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應征得相鄰業(yè)主以及業(yè)主大會的書面同意，并報政府有關主管部門批準。物業(yè)區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和公共設施，不得改變使用性質(zhì)。
第二十二條 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的物業(yè)服務公司簽訂書面協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀，造成損失的，應作相應賠償。
第二十三條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相鄰業(yè)主、業(yè)主大會的書面同意后，方可向有關部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，應當納入公共維修基金。
第二十四條 如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞，以致大部分不能使用，則業(yè)主委員會應該召開特別業(yè)主大會，決定房屋是否修復或重建以及 修復或重建費用的籌集辦法;如業(yè)主大會決定放棄修復和重建，則業(yè)主大會應拍賣剩余房產(chǎn)，并將拍賣所得與公共維修基金及業(yè)主其他共有財產(chǎn)按建筑面積比例返還給各業(yè)主。
第二十五條 其他條款：_____________________。
第五章 物業(yè)服務的方式和費用的交納
第二十六條 業(yè)主大會自行決定本物業(yè)區(qū)域的管理方式。
第二十七條 業(yè)主大會決定對共有部分進行保險時，該保險費按業(yè)主在物業(yè)區(qū)域內(nèi)所占產(chǎn)權比例進行分攤。
第二十八條 業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》辦理。。
第二十九條 業(yè)主委員會與物業(yè)服務公司簽訂或續(xù)定物業(yè)服務合同須有業(yè)主大會的授權。
第三十條 業(yè)主大會委托物業(yè)服務公司對物業(yè)區(qū)域進行管理服務期間，業(yè)主應按業(yè)主大會授權業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中的收費標準交納物業(yè)服務費，業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務費用的，應委托他人按期代交或及時補交。
第三十一條 業(yè)主因家庭變故或經(jīng)濟困難可向業(yè)主大會提出申請緩交物業(yè)服務費，在業(yè)主大會批準之前仍應按時繳納。
第三十二條 對不按業(yè)主大會授權業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同中的收費標準交納物業(yè)服務費的業(yè)主(業(yè)主大會同意緩交的除外)，業(yè)主大會可授權物業(yè)服務公司采取電話、書面和當面等方式進行催繳。催交六個月以上未果的，業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司可在在業(yè)主大會指定的位置公布該業(yè)主欠費情況，也可在業(yè)主大會授權情況下對該業(yè)主進行法律訴訟。
第三十三條 業(yè)主大會指定的物業(yè)服務公司認為業(yè)主大會授權的方法無法挽回自己損失的，也可循法律途徑自行解決與業(yè)主的欠費糾紛，但不得自行對業(yè)主采取斷水斷電等制裁措施。
第三十四條 業(yè)主應按時交納水、電、燃氣等能源費用和供暖費用。如因業(yè)主欠交有關費用造成公共服務部門停止相關服務，該業(yè)主自行承擔責任，如連帶其它業(yè)主受到影響，該業(yè)主要對其它受影響業(yè)主進行合理賠償。
第三十五條 業(yè)主應按國家有關規(guī)定交納和使用公共維修資金，維修資金不敷使用時，業(yè)主應按經(jīng)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會總表決權的三分之二以上通過的續(xù)籌決議及時繳納。
業(yè)主在出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或饋贈其自有單位時，所繳納的公共維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
嚴禁任何人挪用公共維修基金或使用公共維修基金支付物業(yè)的保修費用。
第三十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應與業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司結(jié)清物業(yè)服務費用;出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
第三十七條 自房屋交付之日起，房屋開發(fā)企業(yè)未曾售出的房屋和業(yè)主空置房屋均應承擔與其它業(yè)主相同的公共維修基金和物業(yè)服務費及共有部分的保險費。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
第三十八條違法使用公共維修基金，挪用公共維修基金或基金支付物業(yè)保修費用的責任人對全體業(yè)主承擔民事賠償責任。
第三十九條 業(yè)主、使用人應自覺遵守本規(guī)約的各項約定，對業(yè)主的違約行為，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、其他業(yè)主、業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司都可督促其改正，必要時業(yè)主大會可授權物業(yè)服務公司排除業(yè)主、使用人因違反本規(guī)約約定而對公眾利益帶來的干擾。
第四十條 業(yè)主、使用人違反本規(guī)約約定造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應負相應的民事賠償責任。
第四十一條 業(yè)主、使用人對物業(yè)服務工作的意見和建議，可直接向業(yè)主大會委托的物業(yè)服務公司提出，也可向業(yè)主委員會提出，遇有涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決，或提交業(yè)主大會表決。
第七章 附 則
第四十二條 本規(guī)約如有與法律法規(guī)相抵觸的條款，該條款無效，但不影響其他條款的有效性。
第四十三條 業(yè)主大會或業(yè)主委員會在業(yè)主大會授權下?lián)碛袑Ρ疽?guī)約的解釋權，業(yè)主委員會可根據(jù)業(yè)主大會決議或業(yè)主的意見對規(guī)約進行修改，提交業(yè)主大會通過后生效。
第四十四條 本業(yè)主規(guī)約，經(jīng)業(yè)主大會審議通過之日起生效。
篇2：北京市開展居住小區(qū)機動車公共停車場經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)審查和經(jīng)營備案工作的通知
頒布日期:20**年1月7日
頒布單位:北京市國土資源和房屋管理局
內(nèi) 容:
關于開展居住小區(qū)機動車公共停車場經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)審查和經(jīng)營備案工作的通知
各區(qū)縣國土房管局:
為貫徹《關于對機動車公共停車場經(jīng)營企業(yè)進行資質(zhì)審查和經(jīng)營備案的通知》(京政管字[20**]258號)精神,加強居住小區(qū)機動車公共停車場經(jīng)營企業(yè)的資格管理,現(xiàn)將停車場經(jīng)營企業(yè)資質(zhì)審查和經(jīng)營備案工作中的有關具體問題通知如下:
一、各區(qū)縣國土房管局負責本區(qū)縣居住小區(qū)機動車公共停車場經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)初審,具體工作由各區(qū)縣局主管物業(yè)管理的部門承擔。
二、居住小區(qū)機動車停車場經(jīng)營企業(yè)應具備以下條件:
1、經(jīng)營企業(yè)應是居住小區(qū)的物業(yè)管理單位(包括房屋管理單位)或其委托的專業(yè)停車管理單位;
2、有專業(yè)停車管理人員;
3、有健全的停車管理服務規(guī)章制度(包括停車管理服務協(xié)議);
4、具有自有產(chǎn)權的停車場或受托經(jīng)營的停車場;
5、停車場具有消防設施、安全監(jiān)控設施、安全警示標志和停車標志、標線等;
三、居住小區(qū)機動車停車場經(jīng)營企業(yè)在辦理資質(zhì)備案時,應填寫《北京市居住區(qū)公共停車場經(jīng)營企業(yè)登記表》一式五份(原件一份,復印四份),在登記表“經(jīng)營企業(yè)名稱”處加蓋公章,并向區(qū)縣國土房管局提交以下材料:
1、營業(yè)執(zhí)照復印件和地方稅務登記證復印件;
2、停車場產(chǎn)權證明或委托經(jīng)營管理證明;
3、停車場管理服務人員名單;
4、停車管理服務規(guī)章制度(包括停車管理服務協(xié)議示范文本);
5、停車場車位示意圖。
停車場經(jīng)營企業(yè)是物業(yè)管理企業(yè)的,還應提交物業(yè)管理資質(zhì)合格證書的復印件。
四、區(qū)縣國土房管局對機動車停車場經(jīng)營企業(yè)申報材料進行審查,對具備條件的,在登記表初審意見欄中填注意見,加蓋公章,并對登記表統(tǒng)一編號。
&n
bsp; 編號采用七位數(shù)字,前兩位為區(qū)縣編號,第三位為停車場類型編號,后四位為順序號。
區(qū)縣編號如下:
東城區(qū)-01 西城區(qū)-02 崇文區(qū)-03 宣武區(qū)-04
朝陽區(qū)-05 海淀區(qū)-06 豐臺區(qū)-07 石景山區(qū)-08
門頭溝區(qū)-09 房山區(qū)-10 平谷縣-11 順義區(qū)-12
懷柔縣-13 大興區(qū)-14 昌平區(qū)-15 通州區(qū)-16
密云縣-17 延慶縣-18 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)-19 北京市-20
停車場類型編號如下:
路外公共停車場-1
臨時占道停車場-2
居住小區(qū)停車場-3
順序號從0001至9999。
五、各區(qū)縣國土房管局執(zhí)行中遇到問題,及時與我局聯(lián)系。
二OO二年一月七日
篇3：關于修訂《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》通知（2003）
關于修訂《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》的通知
京國土房管物〔20**〕950號
各區(qū)縣國土房管局,各物業(yè)管理單位,各有關單位:
為進一步規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務行為,建立起住宅物業(yè)突發(fā)公共事件的應急處理機制和預案,為人民群眾創(chuàng)造安全舒適、清潔優(yōu)美的生活工作環(huán)境,根據(jù)國家和本市有關規(guī)定,結(jié)合今年住宅物業(yè)防治“非典”工作實際,將《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》(京國土房管物[20**]127號)作了修改,修訂為《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》,于20**年12月1日起施行,原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》同時廢止。
現(xiàn)將該標準印發(fā)給你們,請遵照執(zhí)行。
二○○三年十一月四日
《北京市住宅物業(yè)管理服務標準》有關問題的說明
一、制定本標準的目的:促進物業(yè)管理企業(yè)服務行為的規(guī)范化、標準化,為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方簽訂物業(yè)服務合同提供依據(jù),為政府主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務質(zhì)量提供依據(jù)。
二、本標準是物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務的指導性標準,也是物業(yè)管理企業(yè)申請資質(zhì)等級和資質(zhì)年審的考核標準。
三、標準分為兩類:一適用于普通商品住宅物業(yè)管理;二適用于經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業(yè)管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項,每項又分為服務范圍、工作內(nèi)容及要求兩個方面。其中,房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備由專業(yè)服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》相比,增加的主要內(nèi)容是:要求物業(yè)管理企業(yè)建立起各種突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施,一旦發(fā)生公共突發(fā)事件,能夠從容應對;在平時,要求物業(yè)管理企業(yè)做好各項預防工作,并加強對員工的培訓和業(yè)主的宣傳,防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內(nèi)容及標準,有法律法規(guī)及政策規(guī)定的,按相應法規(guī)及政策執(zhí)行;沒有規(guī)定的,由物業(yè)管理委托雙方協(xié)商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業(yè)管理服務超出本服務標準的,可以自行確定服務的深度和廣度,由物業(yè)管理委托雙方結(jié)合實際情況自行確定。
附件:北京市住宅物業(yè)管理服務范圍
北京市住宅物業(yè)管理服務標準
一、普通商品住宅物業(yè)管理服務標準
項目 范 圍 工 作 內(nèi) 容 及 要 求
(一)綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理
(1) 負責制定物業(yè)管理服務工作計劃,并組織實施;
(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;
(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;
(4) 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;
(5) 管理規(guī)章
制度健全,服務質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料齊全;
(6) 與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù);公開服務標準、收費依據(jù)及標準;
(7) 應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理;
(8) 全體員工統(tǒng)一著裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(9) 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。
(10)建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案,包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時投入運行。
(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備
確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護,包括:
(1)樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修,執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》;
(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;
(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損;
(4)負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護;
(5)定期清洗外墻。
(三)綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后,道路兩側(cè)區(qū)間綠地
按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
(四)保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外
維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括:
(1) 有健全的保潔制度,清潔衛(wèi)生實行責任制,有明確的分工和責任范圍;
(2) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
(3) 每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃,做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物;
(4) 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行一周一次清掃;
(5) 按政府有關規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;
(6) 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
(7) 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。
(五)公共秩序維護
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外
公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管,包括:
(1)相對封閉:做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2)維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;
(3)看管公共財產(chǎn):包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;
(4)夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;
(5)有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發(fā)生時,應立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。
(六)停車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理
(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
(2)對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行;
(3)保證停車有序,24小時設專人看管;有發(fā)生緊急情況預案;
(4)長期存放的,應簽訂停車管理服務協(xié)議,明確雙方的權利義務等。
(七)消防管理
公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理
(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;
(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3)定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。
(4)發(fā)生火災,及時報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
p; (八)高壓供水養(yǎng)護、運行、維修
(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質(zhì)合格;
(3)維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,要加強對供水系統(tǒng)的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。
(九)電梯養(yǎng)護、運行、維護
(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的,均須開啟載客;
(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3) 主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內(nèi)搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預案;
維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
(4)一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。
(十)裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
(1) 有健全的裝修管理服務制度;
(2) 查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;
(3) 裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;
(4) 業(yè)主裝修結(jié)束后,應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。
二、經(jīng)濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準
項 目 范 圍 工 作 內(nèi) 容 及 要 求
(一)綜 合管 理
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi),涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理
(1) 負責制定物業(yè)
管理服務工作計劃,并組織實施;
(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施;
(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場;
(4) 協(xié)助召開業(yè)主大會并配合其運作;
(5) 管理規(guī)章制度健全,服務質(zhì)量標準完善,物業(yè)管理檔案資料基本齊全;
(6) 與業(yè)主簽定物業(yè)服務合同等手續(xù);公開服務標準、收費依據(jù)及標準;
(7) 全體員工統(tǒng)一佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(8) 每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)60%。
(9) 建立起應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案,包括組織機構(gòu)、人員和具體措施等,一旦發(fā)生,能隨時投入運行。
(二)房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、供暖等設備
(1) 樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修,執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》;
(2) 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
(3) 確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損。
(三)綠化
小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后,道路兩側(cè)區(qū)間綠地
按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。
(四)保潔
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外
(1) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
(2) 每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃,做到服務范圍內(nèi)基本無廢棄雜物;
(3) 按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動;
(4) 在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。
(5) 發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業(yè)主的宣傳,維持正常的生活秩序。
(五)公共秩序維護
小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi),業(yè)主戶門以外
(1) 相對封閉:做到小區(qū)主
要出入口全天有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2) 維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理,保持車輛行駛通暢;
(3) 發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理。
(六)存車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的看管
(1) 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
(2) 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證,出門憑證放行;
(3) 保證停車有序,24小時設專人看管;
(4) 長期存放的,應簽訂存車協(xié)議,明確雙方的權利義務等。
(七)
消防管理
公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理
(1) 有消防管理制度,建立消防責任制;
(2) 消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3) 定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。
(4) 發(fā)生火災,及時報警,協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。
(八)
高壓供水養(yǎng)護、運行、維修
(1) 保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2) 水箱蓋上鎖并定期清洗
消毒,確保水質(zhì)合格;
(3) 維修服務執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
(4)發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時,要加強對供水系統(tǒng)的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。
(九)電梯養(yǎng)護、運行、維護
(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,候梯廳公布呼叫電話或房號,凡是樓層設有電梯門的,均須開啟載客;
(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3) 主梯維修時,用備用梯運行;無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內(nèi)搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工;有發(fā)生緊急情況時的處置預案;
(4) 維修服務標準執(zhí)行京房地修字[1998]第799號文件規(guī)定。
(5) 一旦發(fā)生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。
(十)裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
(1) 有健全的裝修管理服務制度;
(2) 查驗業(yè)主裝修方案,與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議,告知業(yè)主裝修注意事項;
(3) 裝修期間,對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛;
(4) 業(yè)主裝修結(jié)束后,應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。