住宅工程分戶驗收的注意事項

　　規(guī)避糾紛　

業(yè)主分戶驗房應(yīng)三步走　房屋驗收一直是令業(yè)主煩惱的事情，而收房時造成的糾紛也非常多。為規(guī)范市場，北京市建委要求從20**年1月1日起，開發(fā)商在向購房者交房時，必須實施一戶一驗的方式，為業(yè)主提供了維權(quán)依據(jù)，那么業(yè)主如何來利用這些規(guī)定來維護自己的權(quán)益呢?記者采訪了中國新興建設(shè)公司工程師石峰，向其咨詢了一些驗房技巧。

　　第一步索要驗收合格表

　　《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內(nèi)容的驗收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。

　　住宅工程質(zhì)量分戶驗收的主要內(nèi)容包括：依據(jù)設(shè)計圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。

　　分戶驗收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個工程竣工驗收。

　　第二步業(yè)主自行檢查

　　買房人除收到相關(guān)驗收表格外，自己也可以對房屋進行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分：

　　一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問題，出現(xiàn)面積縮水的問題，因此需要特別檢查。

　　二、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗收需要進行蓄水試驗。購房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時重點查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

　　三、在驗房時要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機等設(shè)施或者預(yù)留位置。

　　四、是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進行交付。現(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達到的標(biāo)準(zhǔn)要求。

　　五、室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

　　第三步請專業(yè)人士驗收

　　雖然購房人可以通過相關(guān)資料和自己的相關(guān)知識進行自行驗房，可是對于一些細(xì)節(jié)的檢查還是需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來進行，因為這些檢查需要比較專業(yè)的知識和儀器。

　　1.房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。

　　2.專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過關(guān)。

　　3.房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格。

　　4.房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

　　驗收程序

　　1、竣工驗收時，驗收組通過現(xiàn)場抽查的方式復(fù)核分戶驗收記錄，工程質(zhì)量監(jiān)督部門對驗收組復(fù)核工作予以監(jiān)督。抽查數(shù)量，室內(nèi)房間不少于10%、不少于5間（且不少于2戶），同時檢查該戶所對應(yīng)的樓（電）梯、通道，外墻抽查兩個邊單元中的一個，地下室抽查一個檢查單元

　　2、竣工驗收在核實分戶驗收結(jié)果時,何時應(yīng)終止驗收、責(zé)令改正?答：住宅工程竣工驗收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗收記錄內(nèi)容不真實或存在影響主要使用功能的嚴(yán)重質(zhì)量問題時，應(yīng)終止驗收，責(zé)令改正，符合要求后重新組織竣工驗收

　　3、什么叫存在影響主要使用功能的質(zhì)量問題?答：影響主要使用功能的質(zhì)量問題包括：外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏；室內(nèi)空間、主要構(gòu)件尺寸偏差嚴(yán)重超標(biāo)；墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質(zhì)量問題。

　　4、什么叫分戶驗收記錄不真實?答：當(dāng)竣工驗收復(fù)核結(jié)果與分戶驗收記錄不一致，目測觀察有明顯差異或?qū)崪y誤差在5mm以上，經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)屬實的，可判定分戶驗收記錄不真實

　　5、對分戶驗收中弄虛作假應(yīng)如何處理?答：分戶驗收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)，將不合格工程按合格工程驗收的，對責(zé)任單位和責(zé)任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴(yán)重的按照有關(guān)法律法規(guī)對責(zé)任單位進行行政處罰。

　　6、精裝修房怎么進行分戶驗收？答：住宅精裝修房在竣工驗收前應(yīng)進行分戶驗收，按照分戶驗收內(nèi)容能夠?qū)嵤┑娜缌埽ㄐ睿┧囼灐⒘芽p檢查、門窗檢查等等按照分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)逐戶逐項驗收。對可能因為驗收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標(biāo)識等，可在最后工序前進行并在“分戶驗收記錄”中注明檢查時間、人員和結(jié)論；對于新增功能如空調(diào)等，應(yīng)確定分戶驗收標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)設(shè)計等有關(guān)部門確認(rèn)。住宅精裝修房，建設(shè)單位應(yīng)會同監(jiān)理、施工單位在分戶驗收前針對工程特點形成分戶驗收專項方案，報質(zhì)監(jiān)站審核。

　　7、不規(guī)則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內(nèi)凈高怎么測量？答：對于室內(nèi)開間不規(guī)則的房間（如弧形、多角形等）凈開間可不做測量（設(shè)計和合同有特殊要求的除外）；對于衛(wèi)生間等地面設(shè)計要求找坡的房間，室內(nèi)凈高測量后可不做凈高極差的計算，但應(yīng)保證地面找坡最低點處凈高數(shù)據(jù)不低于凈高推算值。

　　8、室內(nèi)凈高推算值怎么計算？答：室內(nèi)凈高推算值根據(jù)設(shè)計層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計算得出，分戶驗收前應(yīng)根據(jù)板厚等參數(shù)確定不同房間的凈高推算值后報設(shè)計單位確認(rèn)。

　　9、凈高、開間檢測儀器有什么要求？答：室內(nèi)凈高、凈開間檢查時要求必須使用激光測距儀。現(xiàn)場的激光測距儀精度不應(yīng)大于2mm，使用前應(yīng)統(tǒng)一比對，保證測量數(shù)據(jù)的一致性。儀器應(yīng)定期校核、檢定。

　　10、室內(nèi)地面都要標(biāo)出哪些點、彈出哪些線？答：1）點在室內(nèi)每個房間地面距縱橫墻體50㎝處和中心點用十字交叉線標(biāo)出凈高測量點，并按“室內(nèi)凈空尺寸測量示意圖”位置標(biāo)明點的編號。2）線　室內(nèi)地面應(yīng)彈出水、電管線走向線。室內(nèi)凈開間檢查時要求測距儀靠墻、貼地，激光測距儀光束應(yīng)穿過測量方向的兩個凈高測量點。對于無分隔墻的房間應(yīng)彈出墻體兩側(cè)邊緣線作為測量基準(zhǔn)線。

　　11、進行分戶驗收的工程，竣工驗收通知質(zhì)監(jiān)站時應(yīng)報哪些資料？

　　答：建筑工程竣工驗收七個工作日前，建設(shè)單位應(yīng)將包含驗收的時間、地點及驗收組名單的《單位工程竣工驗收通知書》報送質(zhì)監(jiān)站，住宅工程同時尚應(yīng)報送《住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》、《工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問題（質(zhì)量事故）一覽表》、《涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能設(shè)計變更情況一覽表》等，室內(nèi)和公共部位分戶驗收記錄留存現(xiàn)場備查。

篇2：住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定（2006年）

　　關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市建設(shè)委員會《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》和《關(guān)于實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)意見》的通知

　　建質(zhì)質(zhì)函[20**]17號

　關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)北京市建設(shè)委員會《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》和《關(guān)于實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)意見》的通知
　各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委：

　　現(xiàn)將北京市建設(shè)委員會組織制定的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》和《關(guān)于實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)實際以及建筑節(jié)能工作要求，逐步建立住宅工程“一戶一驗”制度，進一步推動住宅工程質(zhì)量(包括建筑節(jié)能)整體水平的提高。

　　附件1：北京市建設(shè)委員會《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》

　　附件2：北京市建設(shè)委員會《關(guān)于實施住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的指導(dǎo)意見》

　　建設(shè)部工程質(zhì)量安全監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司

　　二○○六年三月七日

　　關(guān)于印發(fā)《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》的通知

　　京建質(zhì)[20**]999號

　　各區(qū)、縣建委，各建設(shè)(開發(fā))、施工、監(jiān)理單位：

　　為了加強住宅工程質(zhì)量管理，促進本市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)將市建委制定的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　附件：1、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》

　　附件：2、《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》

　　北京市建設(shè)委員會

　　二○○五年十一月十四日

　　住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定

　　第一條　為了加強住宅工程質(zhì)量管理，保障竣工房屋使用功能，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》及國家施工驗收規(guī)范，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)，住宅工程質(zhì)量分戶驗收及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

　　本規(guī)定所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗收,是指住宅工程在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進行工程竣工驗收時，對每一戶及單位工程公共部位進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗收記錄。

　　第三條　住宅工程建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位要強化檢驗批驗收，對于不符合質(zhì)量要求的檢驗批，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定進行處理。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全使用要求的分部工程、單位(子單位)工程，嚴(yán)禁驗收。

　　第四條　住宅工程建設(shè)單位必須按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格工程竣工驗收程序，驗收合格后方可交付使用。

　　第五條　住宅工程竣工驗收時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)先組織施工和監(jiān)理單位有關(guān)人員進行質(zhì)量分戶驗收。

　　已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作。

　　第六條　住宅工程質(zhì)量分戶驗收應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家和本市工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件進行。

　　第七條　住宅工程質(zhì)量分戶驗收應(yīng)當(dāng)依據(jù)設(shè)計圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，以檢查工程觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量為主，主要包括以下檢查內(nèi)容：

　　(一)建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差;

　　(二)門窗安裝質(zhì)量;

　　(三)地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量;

　　(四)防水工程質(zhì)量;

　　(五)采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量;

　　(六)給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量;

　　(七)室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量;

　　(八)其他規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶檢查的內(nèi)容。

　　第八條　住宅工程質(zhì)量分戶驗收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：

　　(一)在分戶驗收前根據(jù)房屋情況確定檢查部位和數(shù)量，并在施工圖紙上注明;

　　(二)按照國家有關(guān)規(guī)范要求的方法，對本規(guī)定要求的分戶驗收內(nèi)容進行檢查;

　　(三)填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進行復(fù)查;

　　(四)分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字或簽章確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位質(zhì)量驗收專用章。

　　第九條　住宅工程質(zhì)量分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收。

　　第十條　住宅工程竣工驗收前，施工單位要制作工程標(biāo)牌，并鑲嵌在建筑外墻顯著部位。工程標(biāo)牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)工程名稱、竣工日期;

　　(二)建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位全稱;

　　(三)建設(shè)、設(shè)計、監(jiān)理、施工單位負(fù)責(zé)人姓名。

　　第十一條　住宅工程建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《住宅質(zhì)量保證書》中注明以下事項：

　　(一)保修范圍和保修期限;

　　(二)施工單位工程質(zhì)量保修負(fù)責(zé)人姓名、電話以及辦公地點;

　　(三)物業(yè)公司名稱、電話;

　　(四)工程質(zhì)量保修程序和處理時限;

　　(五)建設(shè)單位工程質(zhì)量保修監(jiān)督電話。

　　第十二條　住宅工程交付使用時，《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。

　　第十三條　本規(guī)定第十一條所列事項應(yīng)當(dāng)在住宅工程交付使用時，在住宅單元入口進行公示，公 示期不得少于6個月。

　　第十四條　工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在監(jiān)督工程竣工驗收過程中，抽查《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，抽查有關(guān)單位是否按照要求對質(zhì)量分戶驗收中提出的問題進行了整改。

　　第十五條　本規(guī)定自20**年1月1日起施行。

篇3：做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作通知

　　關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知（20**）

　　各省、自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳，直轄市建委及有關(guān)部門，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團建設(shè)局：

　　為進一步加強住宅工程質(zhì)量管理，落實住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量水平，現(xiàn)就做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作通知如下：

　　一、高度重視分戶驗收工作

　　住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。

　　住宅工程涉及千家萬戶，住宅工程質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益。各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要進一步增強做好分戶驗收工作的緊迫感和使命感，把全面開展住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作提高到實踐***、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度來認(rèn)識，明確要求，制定措施，加強監(jiān)管，切實把這項工作擺到重要的議事日程，抓緊抓好。

　　二、分戶驗收內(nèi)容

　　分戶驗收內(nèi)容主要包括：

　　（一）地面、墻面和頂棚質(zhì)量；

　　（二）門窗質(zhì)量；

　　（三）欄桿、護欄質(zhì)量；

　　（四）防水工程質(zhì)量；

　　（五）室內(nèi)主要空間尺寸；

　　（六）給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；

　　（七）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；

　　（八）建筑節(jié)能和采暖工程質(zhì)量；

　　（九）有關(guān)合同中規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　三、分戶驗收依據(jù)

　　分戶驗收依據(jù)為國家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，主要包括住宅建筑規(guī)范、混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收、砌體工程施工質(zhì)量驗收、建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收、建筑地面工程施工質(zhì)量驗收、建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收、建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收、建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收、智能建筑工程質(zhì)量驗收、屋面工程質(zhì)量驗收、地下防水工程質(zhì)量驗收等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件。

　　四、分戶驗收程序

　　分戶驗收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進行：

　　（一）根據(jù)分戶驗收的內(nèi)容和住宅工程的具體情況確定檢查部位、數(shù)量；

　　（二）按照國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法，以及分戶驗收的內(nèi)容適時進行檢查；

　　（三）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》（見附件），建設(shè)單位和施工單位項目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師分別簽字；

　　（四）分戶驗收合格后，建設(shè)單位必須按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》，并作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件，一同交給住戶。

　　分戶驗收不合格，不能進行住宅工程整體竣工驗收。同時，住宅工程整體竣工驗收前，施工單位應(yīng)制作工程標(biāo)牌，將工程名稱、竣工日期和建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位全稱鑲嵌在該建筑工程外墻的顯著部位。

　　五、分戶驗收的組織實施

　　分戶驗收由施工單位提出申請，建設(shè)單位組織實施，施工單位項目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項目總監(jiān)理工程師及相關(guān)質(zhì)量、技術(shù)人員參加，對所涉及的部位、數(shù)量按分戶驗收內(nèi)容進行檢查驗收。已經(jīng)預(yù)選物業(yè)公司的項目，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人參加分戶驗收。

　　建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗收職責(zé)，對分戶驗收的結(jié)論進行簽認(rèn)，不得簡化分戶驗收程序。對于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時進行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后重新組織分戶驗收。

　　工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要加強對分戶驗收工作的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時監(jiān)督有關(guān)方面認(rèn)真整改，確保分戶驗收工作質(zhì)量。對在分戶驗收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔炇盏模婪▽τ嘘P(guān)單位和責(zé)任人進行處罰，并納入不良行為記錄。

　　六、加強對分戶驗收工作的領(lǐng)導(dǎo)

　　各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)結(jié)合本地實際，制定分戶驗收實施細(xì)則或管理辦法，明確提高住宅工程質(zhì)量的工作目標(biāo)和任務(wù)，突出重點和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，尤其在保障性住房中應(yīng)全面推行分戶驗收制度，把分戶驗收工作落到實處，確保住宅工程結(jié)構(gòu)安全和使用功能質(zhì)量，促進提高住宅工程質(zhì)量總體水平。

　　附件：住宅工程質(zhì)量分戶驗收表

　　中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

　　二○○九年十二月二十二日