物業(yè)知識教材：勞動人事管理及制度范例

　　范例一 《員工手冊》的編寫技巧

　　《員工手冊》主要闡述員工在公司工作中會遇到的一系列勞動權(quán)利、勞動義務以及聯(lián)系方式問題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過《員工手冊》的學習,可做到無師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應盡的義務。

　　《員工手冊》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動法》;第二是依據(jù)物業(yè)管理工作的特點。其具體內(nèi)容包括以下幾個方面:

　　1.總經(jīng)理致辭;

　　2.公司簡介;

　　3.公司組織系統(tǒng)及主要部門結(jié)構(gòu)的圖示說明;

　　4.勞動條例;

　　5.員工福利;

　　6.員工守則;

　　7.獎勵與懲罰;

　　8.安全消防;

　　9.附則。

　　下面是新加坡江山財團物業(yè)管理部《員工手冊》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。

　　示例:員工守則

　　(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。

　　(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。

　　(三)必須嚴格遵守大廈輪值時間,按時上、下班(交接班),不得無故遲到、早退。遇有特殊情況需請假時,大廈管理人員應事先取得大廈負責人同意,而大廈負責人之請假則需獲得公司負責人之同意。

　　(四)管理人員不得在當值時間內(nèi)為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。

　　(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事務,若業(yè)主、住戶提出要求,應請其直接向公司詢問。

　　(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指示,并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報。大廈員工須服從大廈負責人之工作調(diào)配及崗位編排。

　　(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。

　　(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對外做有損公司聲譽或利益之行為。

　　(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

　　(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財物,對各公物如有損壞,須負責賠償。

　　(十一)臺風襲深期間,各員工必須依時當值,堅守崗位,并按照公司所頒布之指示進行防風,防雨工作。

　　(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

　　管理工作

　　(一)按照規(guī)定時間當值,不可擅離職守。

　　(二)在當值時不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報、看書、聽收音機或與同事閑談、開玩笑。

　　(三)每日上班時間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進行登記。如遇有不尋常事件,應立即處理、記錄并及時向上級報告。

　　(四)臺風或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺風期間員工當值程序”上班,并按“臺風及雷暴豪雨措施”做一切防風、防雨工作,以保護公共財產(chǎn),防止意外或水浸等。

　　(五)服從上級指導,完成所指定的工作。

　　(六)留意各種公用設備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時須協(xié)助維修工作。

　　(七)執(zhí)行各項任務時,必須要有禮貌。謹記“服務至上、禮貌第一”。

　　(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應即協(xié)助其家人招呼救護車或代辦報警。

　　(九)熱情接待來訪人員,詳細記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責范圍內(nèi)的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級報告。

　　(十)管理處須設置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時放置部分緊急維修之工具,以備臨時急用。

　　(十一)大廈公共地方之鎖匙,如:電制房、機房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時使用。若有需要外借鎖匙時,必須登記借用人姓名及身份證,用后及時歸還。

　　保安工作

　　(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設施之操作和效能。例如:對講機、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設施,以免減弱防盜效果,特別強調(diào)大門必須緊閉,住戶出入可自備防盜門匙或密碼鎖,訪客則可用對講機。嚴禁大門常開,防止壞人有機可乘。

　　(二)應熟悉大廈內(nèi)各住房、記識住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡電話。此等資料必須保密,不得泄露。

　　(三)與住戶保持密切聯(lián)絡,以便就保安問題,經(jīng)常交換意見及互通消息。

　　(四)各更管人員交接更時應傳達防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務令保安人員高度警惕。

　　(五)嚴禁借詞推銷之人士進入大廈。尤其是自稱公務人員或公共機構(gòu)職員,更應查驗身份證、文件,如有疑問,應致電有關(guān)機構(gòu)查詢。

　　(六)應有禮貌的詢問任何進入大廈的來訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應用對講機與有關(guān)住戶聯(lián)絡。如訪客攜帶可疑物品時,更須提高警覺。

　　(七)當值管理員至少每兩小時巡樓一次(但不固定時間),以免壞人乘隙而入。巡樓時必須有警覺性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預先藏備盜竊工具等。

　　(八)如聽到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報警并封閉大門及其通道,以等待警方人員到場處理。切勿魯莽采取行動而不知會警方。

　　(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無搜查權(quán)力。因此,拘捕疑犯后,應盡快交公安部門處理。

　　(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設中,則更應加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。

　　(十一)詳細記錄各有關(guān)政府部門電話,以便需要時尋求協(xié)助。

　　(十二)若發(fā)生罪案,應采取下列步驟協(xié)助破案:

　　1.立刻報案,并留在現(xiàn)場直至公安部門到達,遇有傷員(被害人、案犯)應立即搶救和監(jiān)護。

　　2.切勿移動、也不允許他人移動、觸摸、踐踏現(xiàn)場物品,協(xié)助公安部門保留證據(jù),方便調(diào)查工作。

　　3.切勿開動風扇,冷氣機或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。

　　4.禁止任何人在現(xiàn)場走動,以方便公安部門到現(xiàn)場調(diào)查。

　　5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過,與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號及壞人逃走方向等。

　　公眾衛(wèi)生

　　(一)清潔工人必須依時清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場及天臺等公用地方。

　　(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。

　　(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺或樓梯間,應勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級報告。

　　(四)如發(fā)現(xiàn)天臺、天井或公用地方積存污水,應立即清理,以免蚊蟲滋生。難以清理的地方,可暫時淋上油渣,阻止蚊蟲繁殖,再研究處理方法。

　　(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應速安排修理。

　　(六)勸喻住戶淋花時要特別小心,勿將水淋到陽臺外面,以免影響下層和下面行人。

　　(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時,勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。

　　(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。

　　(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無結(jié)果,則應詳細記錄及請求上級處理。

　　(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應做詳細記錄并報告上級和有關(guān)衛(wèi)生部門。

　　樓梯

　　(一)電梯發(fā)生故障停留空中時,乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時用電梯內(nèi)對講機善言安慰被困乘客,請其耐心等待,切勿自行開啟電梯門,以免發(fā)生危險。

　　(二)勸喻用電梯搬運物件者,不可超重,防止造成事故。

　　(三)乘搭電梯人數(shù)過多時,應維持秩序,指導分批搭乘,以免超載發(fā)生危險。

　　(四)住戶應留意,切勿讓幼兒單獨搭乘或進入電梯,以免發(fā)生危險。

　　(五)保安值班員時刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設備。

　　(六)經(jīng)常清除電梯門路軌內(nèi)積存的垃圾,以免影響梯門開關(guān)。

　　(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時,應即通知保修人員進行修理。當修理人員到達時,管理員應詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細情況,必須詳細記錄送管理處。

　　(八)狂風暴雨時,如發(fā)現(xiàn)機房頂或接近電梯的門窗有水滲入時,應即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風雨過后,必須根治漏水情況。

　　(九)凡有水滲入電梯,應即停止使用,以免觸電,并設法將電梯升高至較安全地方。

　　(十)電梯槽底有積水時,應即報告上級處理,同時研究水的來源,及早修理。

　　(十一)電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。

　　(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。

　　(十三)沖洗走廊和樓梯時,勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設備。

　　(十四)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。

　　(十五)經(jīng)常檢查電梯機房是否有足夠的通風,溫度是否過高,氣窗玻璃是否完整。機房門須特別上鎖,加上“不準擅闖”之類告示牌。

　　(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時無法求救及導致窒息。

　　電力系統(tǒng)

　　(一)修理電器設備,應聘請持證的合格技師。

　　(二)應明了大廈各種電力供應的設備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開關(guān)的操作程序。同時必須購置后備保險絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時使用。

　　(三)如部分用戶電力中斷,應由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設備故障,應由住戶自行請人處理,管理處可提供適當協(xié)助。

　　(四)全座樓宇電力突然中斷,應先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

　　(五)公共使用的電力設備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應經(jīng)常檢查,如有損壞或有過熱現(xiàn)象,應立即派人修理。

　　(六)接到供電公司通知停電時,應即貼出通告,清楚列明日期、時間及受影響的設備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機供電解決。停電完畢后,貼出恢復供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復正常。

　　(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運行。發(fā)現(xiàn)問題立即修理。

　　(八)在大廈出入口處,各大堂應備有充電式緊急照明設備,管理處亦應常備手電筒。

　　(九)大廈內(nèi)的總制房、機房、及各層的電表均應保持整潔,不得放置各種雜物。

　　(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。

　　消防

　　(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設備的操作使用。并應熟悉其它消防設備的使用。

　　(二)組織大廈員工學習消防知識,熟悉和掌握各種消防設備的操作使用。組織員工進行消防設備的使用訓練,使其成為大廈合格的義務消防隊員。

　　(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設施和消防設備等,如有損壞和失效時,應立即修理和更換。

　　(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設施和消防設備,以備應急。

　　(五)每日上班時檢查天臺、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬不可有阻塞情況發(fā)生。

　　(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。

　　(七)留意公用電線,如有破損或不符合規(guī)定時,應立即修理和更換。

　　(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時,即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒有時,當即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報告管理處和公司。

　　(九)勸告拜神的住戶小心燃點香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。

　　(十)切勿將防火門打開,以免萬一火警發(fā)生時,濃煙散播及火勢蔓延。

　　(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無人開門時,如能及時撲滅,應盡快使用滅火器及消防設備撲滅。否則電“119”報案。

　　(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報案,同時按動警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設法搶救。

　　(十三)火警發(fā)生時,勸喻住戶切勿搭乘電梯。

　　(十四)報案時,必須清楚說明現(xiàn)場地址,報案人姓名及管理處電話。

　　(十五)所有消防裝置,應由認可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。

　　中央空調(diào)及制冷設備

　　(一)中央空調(diào)技術(shù)性較強,必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。

　　(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機的正常運行,適度的降溫,保證寫字樓職員舒適的工作環(huán)境。

　　(三)空調(diào)機、制冷機必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題及時進行修理保持其正常運行,不得影響寫字樓工作秩序。

　　(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。

　　(五)操作人員必須定期、定時檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進行修理,保證電動機、制冷機正常運行。

　　(六)要定期或不定期地查漏,隨時檢查,隨時修理,使機械正常運轉(zhuǎn)。

　　(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機查明原因,進行及時修理或更換機件:

　　1.發(fā)現(xiàn)電動機發(fā)出嗡嗡的響聲;

　　2.壓縮機發(fā)生敲擊聲和雜音;

　　3.發(fā)現(xiàn)因負荷過大而發(fā)出劇烈震動;

　　4.電動機、壓縮機轉(zhuǎn)速明顯降低;

　　水務及渠務

　　(一)了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開關(guān)總制及分制等位置。

　　(二)應定期巡視水泵運轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個月清洗一次,以保持衛(wèi)生。

　　(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時,必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,則將總制關(guān)閉,并及時發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時立即安排水管工進行急修。

　　(四)要注意水箱的保養(yǎng),預防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲。

　　(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來水公司查詢原因,并請盡快解決。

　　(六)救火用的輸水設備,應經(jīng)常檢查,如有損壞,應即修理。同時必須禁止使用消防水喉做其它用途。

　　(七)因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出,無法通知戶主時,應及時關(guān)閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。

　　(八)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時渠水受阻而水浸。

　　(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

　　(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時,應即檢查修理。

　　(十一)若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設備時,應與自來水公司聯(lián)系修理。

　　氣體燃料泄漏

　　(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時,應立即熄滅現(xiàn)場附近所有火源。

　　(二)打開泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門窗,使樓宇空氣流通。

　　(三)切勿吸煙、點火、按動電鈴、電開關(guān)等任何電制及電器。

　　(四)管理員應立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點,迅速進行修理。必要時,用街外電話通知氣體燃料公司或撥“119”報警。

　　(五)“用手拍門”通知住戶氣體泄漏事件,請住戶關(guān)閉氣體供應制,打開門窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實施上述一、二、三步驟。如情況嚴重,應通知住戶撤離現(xiàn)場。

　　樓宇結(jié)構(gòu)及維修

　　(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對該樓宇的安全有重大影響時,管理員應予以注意,并向上級報告。

　　(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺或在天臺上加蓋小屋棚時,應予制止并向上級報告。

　　(三)天花板或外墻有漏水,應即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。

　　(四)在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況,應立即向上級報告并研究修理方案進行修理:

　　1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;

　　2.氣窗的玻璃爆裂;

　　3.樓梯邊的欄桿松脫;

　　4.防火門及消防設備損壞;

　　5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。

　　(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應予制止并報告上級。

　　停車場管理

　　(一)車管員必須認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務,保證車輛安全,維護車場良好的行車秩序。

　　(二)車輛進場后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯。

　　(三)了解和掌握車主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號等等,以便于識別。

　　(四)汽車、摩托車必須購買“車輛綜合保險”,便于丟失后,向保險公司索賠。未買“車輛綜合保險”的車輛,本車場不予停放保管。

　　(五)本停車場實行有償停車保管服務,必須嚴格遵守財經(jīng)紀律,經(jīng)濟手續(xù)清楚,做到錢、票相符,日清月結(jié)。

　　(六)嚴禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進場停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進場時,應即令其開出車場,立即報告管理處或公安機關(guān)進行處理。

　　(七)車管員交接班時必須認真交接:如清點停車場內(nèi)車輛多少時租車的停車計時票的張數(shù)、現(xiàn)金清點,并詳細登記(自行車則注意車票的號碼及張數(shù),登記在交接登記簿上),雙方簽字負責。

　　(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報告班長或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時將其它需注意的事項必須記錄在登記簿上,以備查。

　　(九)車管員必須認真執(zhí)行收費制度,堅持原則,不得徇私舞弊,如不開票停車或亂收費、不收費等等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴肅處理。

　　(十)保持停車場內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。

　　有關(guān)廉潔條款

　　(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級管理人員的信心及支持。如各級人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會全力支持管理工作,使環(huán)境能進一步改善。因此各級管理人員均須有清政廉明的精神。

　　(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。

　　物業(yè)管理公司職能制度的制訂

　　職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門的職責范圍。

　　1.辦公室的職責范圍

　　辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導下的綜合管理部門,負責行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責范圍是:

　　(1)學習、研究黨和國家的方針、政策,貫徹落實領(lǐng)導的指示;深入基層調(diào)查研究,努力掌握第一手資料,為總經(jīng)理的工作決策提供可靠的依據(jù)。

　　(2)負責公司工作計劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。

　　(3)負責公司級會議的籌備和安排,做好會議記錄,整理會議紀要,對會議決定的執(zhí)行情況進行催辦和檢查。

　　(4)做好文書檔案和有關(guān)資料的管理工作。文書檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調(diào)卷和保密工作。

　　(5)協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,協(xié)調(diào)部門工作,監(jiān)督各部門和管理處認真及時地貫徹公司的各項工作決策和指令。

　　(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據(jù)需要做好勞動力的安排調(diào)配,員工的調(diào)入調(diào)出,并協(xié)助辦理好各項有關(guān)手續(xù)。

　　(7)做好公司的考勤統(tǒng)計工作及勞動工資的管理工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級、統(tǒng)籌退休等各項工作,并負責辦理員工請假、休假的有關(guān)手續(xù)。

　　(8)負責公司員工的培訓工作,協(xié)同各部門共同抓好員工的思想素質(zhì)和業(yè)務水平的培訓,積極開發(fā)人力資源,努力造就一支高素質(zhì)的員工隊伍。

　　(9)負責公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購買、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務室的管理;車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。

　　(10)完成領(lǐng)導布置的其它工作。

　　2.財務部的職責范圍

　　財務部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導下,積極參與企業(yè)經(jīng)營管理,負責公司的財務管理、會議核算、物資管理等工作。具體職責范圍是:

　　(1)認真貫徹“會計法”,執(zhí)行國家財經(jīng)政策、法令,遵守各項資金收入制度,嚴格執(zhí)行費用開支范圍的標準。

　　(2)正確、及時地核算和監(jiān)督公司的財務狀況、經(jīng)濟活動和經(jīng)營成果,為領(lǐng)導提供準確可靠的財務會計信息。

　　(3)加強計劃(預算)管理,認真編制財務計劃(預算)。

　　4)加強經(jīng)濟核算,認真做好各項控制工作,節(jié)約費用,降低成本,多創(chuàng)利;加強財務分析,考核各項經(jīng)濟指標的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗,發(fā)現(xiàn)問題,促進公司改善經(jīng)營管理。

　　(5)按照會計制度規(guī)定,切實做好記賬、算賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準確、賬目清楚,日清月結(jié),按期報賬,在規(guī)定時間內(nèi)報送各款會計報表。

　　(6)按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀律,加強現(xiàn)金管理。對下屬各管理處經(jīng)費的收支情況,經(jīng)常進行檢查、監(jiān)督和指導。

　　(7)根據(jù)國家財會制度精神,結(jié)合本公司實際,協(xié)助領(lǐng)導制定有關(guān)財務管理、經(jīng)濟核算、費用開支等具體辦法,并監(jiān)督各部門實行。

　　(8)妥善保存會計檔案資料,接受財稅機關(guān)、上級主管部門和公司領(lǐng)導的監(jiān)督檢查,及時提供財務資料,如實反映情況。

　　(9)充分發(fā)揮財務部在公司管理中的預測、計劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟效益和經(jīng)營管理水平。

　　(10)完成好領(lǐng)導布置的其它工作。

　　3.公共關(guān)系部的職責范圍

　　公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負責溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門,通過協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹立良好的企業(yè)形象。其具體職責范圍是:

　　(1)建立信息網(wǎng)絡。負責收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息,將經(jīng)過分析評價的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門作參考,以提高經(jīng)營管理的能力。

　　(2)監(jiān)測公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎上,處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系,如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。

　　(3)監(jiān)測社會環(huán)境。企業(yè)是社會的有機組成部分,企業(yè)的每項活動及其生存、發(fā)展都受到社會環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測社會環(huán)境的變化,國家政策法令的變化,市場的變化,社會輿論的變化等等,使企業(yè)能及時適應這種變化。

　　(4)分析發(fā)展趨勢。公共關(guān)系根據(jù)對政策法令、社會民意、時尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測和分析,向企業(yè)預報有重大影響的近期或遠期發(fā)展趨勢;預測企業(yè)的重大行動計劃可能遇到的社會反應,使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。

　　(5)作為公司的對外發(fā)言人,負責對外宣傳、溝通工作,樹立良好的企業(yè)形象。

　　(6)編寫并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫文章;匯編有關(guān)的報刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設計、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈品。

　　(7)保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系,負責編輯以住戶為閱讀對象的報刊;接受住戶對公司的各種投訴和有關(guān)咨詢,對合理的要求及時通知有關(guān)部門,協(xié)助解決。

　　(8)作為公司社會活動的代表,積極參與有關(guān)社會活動,并做好公眾來訪的各種禮儀接待工作。

　　(9)做好公司內(nèi)部員工關(guān)系,調(diào)動員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報刊,組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作;安排公司員工的各種康樂活動。

　　(10)處理突發(fā)事件和危機事件。

　　(11)完成領(lǐng)導布置的其它工作。

　　4.工程部的職責范圍

　　工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的基礎工作,通過對房屋及其附屬設施的養(yǎng)護維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責范圍是:

　　(1)根據(jù)房屋及其附屬設施的實際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護維修計劃,報總經(jīng)理審批后組織貫徹實施。

　　(2)全面負責房屋及其附屬設施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。

　　(3)全面負責樓宇各種機電、消防、供水供電設備的養(yǎng)護與維修工作,保證各種設備始終正常運轉(zhuǎn)。

　　(4)定期檢查樓宇各種設施設備技術(shù)狀況,分析存在問題,及時提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實施。

　　(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設備檢查和維修。提前制定維修和檢驗方案,安排好人力和物力,保證工作需要。

　　(6)房屋及其設施設備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復運行和正常使用。

　　(7)協(xié)助管理部門做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。

　　(8)參加新入伙樓宇工程的驗收,提出其有關(guān)設施增補改造方案。

　　5.管理部的職責范圍

　　管理部要落實公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議,有計劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個安全、舒適、清潔、寧靜的工作和居住環(huán)境。其具體職責范圍是:

　　(1)根據(jù)政府和上級領(lǐng)導有關(guān)達標條件,制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計劃,并組織實施。

　　(2)協(xié)助工程部進行新接管物業(yè)的驗收、移交工作。

　　(3)負責住戶對房屋裝修申請的審批、監(jiān)督、檢查工作。

　　(4)負責物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。

　　(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問題,負責處理有關(guān)違章裝修、違章建筑等問題。

　　(6)完成領(lǐng)導布置的其它工作。

　　6.服務部的職責范圍

　　服務部主要是根據(jù)住戶的需要,為住戶提供全方位的服務。其具體職責范圍是:

　　(1)牢固樹立全心全意為住戶服務的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。

　　(2)建立健全本部門的規(guī)章制度和服務規(guī)程,重視員工培訓工作,建立一支高素質(zhì)的員工隊伍。

　　(3)設置各類綜合代辦服務項目,協(xié)助制定收費標準。

　　(4)建立信息庫,及時了解住戶要求,并能及時提供相應的服務。

　　(5)完成領(lǐng)導布置的其它工作。

　　7.發(fā)展部的職責范圍

　　發(fā)展部要堅持公司一業(yè)為主,多種經(jīng)營的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會、靈活運用各種資金,投資開發(fā)周期短、效益高的項目,增強企業(yè)的實力。具體職責范圍是:

　　(1)在市場調(diào)查的基礎上,積極慎重做好新項目的可行性研究報告,爭取做到開發(fā)一個,成功一個。

　　(2)以承包、出租、自營等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點和文化體育設施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。

　　(3)根據(jù)實際情況,積極開辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務公司,裝飾公司、車輛維修部,花木服務部等等。

　　(4)提供物業(yè)信息咨詢服務和物業(yè)中介服務,開展物業(yè)評估工作。

　　(5)定期向總經(jīng)理匯報下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況。

　　(6)完成領(lǐng)導布置的其它工作。

　　8.管理處的職責范圍

　　管理處是物業(yè)管理公司的派出機構(gòu),負責某一指定的物業(yè)管理。具體職責范圍是:

　　(1)貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項規(guī)章制度。

　　(2)負責管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務,糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。

　　(3)樹立住戶至上的觀念,及時為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務。

　　(4)協(xié)助公司工程部對物業(yè)進行養(yǎng)護和維修,確保其正常使用。

　　(5)積極配合公司服務部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作。

　　(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會做好安全防范和計劃生育工作。

　　(7)調(diào)查研究,深入了解住戶對管理服務工作的意見,處理住戶對管理服務工作的投訴,重大問題報請公司管理部或公司領(lǐng)導處理解決。

　　(8)完成領(lǐng)導布置的其它工作。

　　物業(yè)管理公司崗位制度的制訂

　　崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設各種崗位的職責規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì),應知應會,崗位職責,工作量規(guī)范等方面。

　　下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。

　　范例二：深圳市房屋管理員崗位規(guī)范

　　房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負責一定地段(片或幢)的房產(chǎn)管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責和本崗位必備的應知應會,掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務,特制定本規(guī)范。

　　(一)房屋管理員的基本素質(zhì)

　　房屋管理員所擔負的住房管理工作政策性、專業(yè)性強,要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質(zhì):

　　1.政治思想素質(zhì)

　　房屋管理員必須堅持四項基本原則,熱愛社會主義,認真學習政治理論和黨的方針政策;積極參加各項社會政治活動;秉公辦事;堅持原則,廉潔奉公,不以權(quán)謀私;具有全心全意為人民服務的思想,遵紀守法,嚴格要求;作風正派,團結(jié)同志,虛心好學;熱愛集體,愛護公物。

　　2.文化、專業(yè)素質(zhì)

　　根據(jù)干部“四化”標準,房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術(shù)學校畢業(yè))以上文化程度。

　　房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓練,持有專業(yè)管理部門頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書》方可上崗擔負房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識,掌握本崗位必備的應知應會和專業(yè)技術(shù),不斷提高專業(yè)水平。

　　3.職業(yè)道德素質(zhì)

　　房屋管理是一項服務性很強的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。

　　(1)房屋管理員必須樹立“五愛”思想。“五愛”。即:愛房產(chǎn)--熱愛房地產(chǎn)行業(yè);愛住戶--對住戶充滿愛心;愛崗位--熱愛房管員崗位;愛服務--熱心為住戶排憂解難;提高服務質(zhì)量;愛信譽--愛護房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽,在住戶中樹立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。

　　(2)要刻苦學習和鉆研房產(chǎn)管理工作的知識與技能。一個合格的房屋管理員既要有為住戶服務的思想,更要具備過硬的服務本領(lǐng),刻苦學習和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。

　　(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項“窗口”工作,直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經(jīng)濟特區(qū),涉外房產(chǎn)多,房屋管理質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國家的聲譽和對外開放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動熱情,優(yōu)質(zhì)服務,急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個不講,五個不能”,即“不講低級庸俗的口頭語;不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無關(guān)的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓斥;不能報復住戶和顧客”。要懂得一些國外和港、澳、臺的禮節(jié)和禮貌語言;在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。

　　(二)房屋管理員崗位“應知應會”

　　1.應知

　　(1)屋村管理的宗旨和原則;

　　(2)本管理處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù);

　　(3)本人管理地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);

　　(4)本人管理范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話。

　　(5)本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況,包括:本市居民、外國人、華僑、港澳、臺灣人士、內(nèi)地居民、臨時住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會階層和經(jīng)濟狀況;

　　(6)本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場商品房、涉外商品房有多少;

　　(7)本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項目用房以及其它用房;

　　(8)房租、管理費和各種規(guī)費的收費標準;

　　(9)政府主管部門和本單位制定的房產(chǎn)管理各項指標,包括:租金、管理費、規(guī)費收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應急發(fā)電率、生活供水率、電梯運行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。

　　(10)本管理處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設位置、排污、檢查井各有幾個,位置,化糞池有幾個,位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;

　　(11)本管理處范圍內(nèi)有幾個泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機,有多少臺生活水泵,消防水泵;

　　(12)本管理處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個,路燈,樓梯燈有多少盞;

　　(13)火警、匪警、居委會、派出所電話號碼。

　　2.應會

　　(1)能看懂房屋平面圖,會丈量面積,會計算房屋建筑、使用居住面積;

　　(2)懂房屋結(jié)構(gòu),會住房驗收方法和質(zhì)量標準;

　　(3)會編制簡單維修計劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計算;

　　(4)懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識和變更修改技術(shù);

　　(5)會簽定房產(chǎn)管理合同,包括租賃合同、買賣合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護合同、裝修合同等,要熟悉經(jīng)濟和行政法律程序,能參與訴訟;

　　(6)會看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;

　　(7)懂園庭綠化的基本知識,會美化環(huán)境,懂得樹木、花草的養(yǎng)護知識;

　　(8)懂得發(fā)生火警、臺風、盜竊等緊急事故的應急措施;

　　(9)會處理來信來訪和寫工作總結(jié);

　　(10)要會調(diào)查研究,會擬調(diào)查、訪問提綱,會作調(diào)查訪問筆記,會寫簡單的調(diào)查報告;

　　(11)具有一定的組織能力,會宣傳、發(fā)動、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開展住宅區(qū)內(nèi)各項公益活動,會合理組織管理各種技術(shù)工人進行房屋維修,養(yǎng)護,園林綠化的種植和養(yǎng)護、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎設施的維修,消防設施的保養(yǎng),還要會組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。

　　(三)房屋管理員的崗位職責

　　房屋管理員在本管理地段(片、幢)內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負責,其崗位職責是:

　　1.負責宣傳貫徹執(zhí)行國家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策;

　　2.負責管理300至500個住宅單元。以下情況負責300個住宅單元。

　　(1)初級房管員;

　　(2)住房分散;

　　(3)住房質(zhì)量和基礎設施較差;

　　(4)出租房比例較大。

　　3.掌握自己管理地段(片、幢)內(nèi)住房基本情況包括:

　　(1)住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況;

　　(3)房屋租賃及租金情況;

　　(4)房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。

　　以上情況須做到隨問隨答并與實際相符。

　　4.負責房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報工作。

　　5.負責制訂管理地段(片、幢)內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計劃,并組織實施各項房屋及樓宇的維修任務,驗收維修質(zhì)量并簽具驗收報告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過5‰。

　　6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內(nèi)的基礎設施和配套設施的基本情況并負責實施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設位置,各種井、池的位置要熟記,隨時可查找出來,基礎設施管理、維修投訴率不超過8‰。

　　7.負責管理地段(片、幢)內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內(nèi)的植樹種花、種草及美化環(huán)境計劃,并組織實施;宣傳、發(fā)動教育住戶愛護衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會、環(huán)衛(wèi)部門及時打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無鼠、無蠅、無臭,使居住環(huán)境達到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過1%。

　　8.負責房屋租金、管理費和各項規(guī)費的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費收繳率95%,各種規(guī)費的收繳率90%以上。

　　9.搞好居民來信來訪接待,認真處理住房管理中的居民投訴,每一個投訴均須有回復并及時處理。大問題三天內(nèi)有回復,五天內(nèi)處理;處理來信、來訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報。

　　10.負責接待居民有關(guān)住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動上門為孤寡老幼戶、困難戶提供服務,為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,調(diào)動住戶參與住房管理。

　　11.積極參與屋村管理決策,及時了解房產(chǎn)市場動態(tài)并定期寫出書面報告。

　　12.負責做好管理地段的巡視,及時發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關(guān)住戶裝修申請、報審、驗收工作。

　　13.參與新樓驗收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴格驗收,發(fā)現(xiàn)問題及時向有關(guān)部門反映,監(jiān)督其及時處理。

　　(四)房屋管理員工作量規(guī)范

　　根據(jù)房屋管理員崗位職責和各項職責的工作量,對房屋管理員的工作量規(guī)范如下:

　　1.每日工作量

　　(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:

　　①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,住宅區(qū)內(nèi)有無亂擺攤販);

　?、谧≌瑓^(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,住宅區(qū)有無可疑人員活動);

　?、圩≌瑓^(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無影響正常休息的噪聲源);

　　④基礎設施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設施有無損壞)。

　　以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應立即處理之,重大問題和不能處理的問題應向屋村管理處主任匯報。

　　(2)收繳房租、管理費、各項規(guī)定費用;

　　(3)接待居民來信、來訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴;

　　(4)解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務咨詢;

　　(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務,驗收修繕質(zhì)量;

　　(6)作好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導的指示,急待解決的事務,住戶投訴等)。

　　(7)整理內(nèi)務(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。

　　2.一周工作

　　(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見,了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。

　　(2)初審住戶裝修申請,并報上級審批;

　　(3)檢查每棟樓宇等公共設施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設備是否有破損,住宅樓內(nèi)信報箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問題應及時報管理處主任和有關(guān)部門,并協(xié)助處理。

　　(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。

　　(5)檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。

　　3.一月工作

　　(1)編制本月保養(yǎng)維修報表,制訂下月保養(yǎng)維修計劃報屋村管理處主任;

　　(2)編制租金、管理費和各項規(guī)費收繳報表并報管理主任;

　　(3)組織修剪管理地段內(nèi)的樹木、花草一次;

　　(4)發(fā)動組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除;

　　(5)對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見;

　　(6)整理房屋管理資料、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改;

　　(7)與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等)如有重要情況須用書面報告和反映;

　　(8)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。

　　4.一季度工作

　　(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、太平門等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理;

　　(2)打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理;

　　(3)組織對樹木花草進行一次施肥;

　　(4)清理房租、管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏改、錯收;采取措施對拖欠房租和管理費的住戶進行追收;

　　(5)編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;

　　(6)與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作,辦一期房屋管理?？?宣傳表揚住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風尚,指出住宅區(qū)存在的問題,增強住戶參與管理的意識;

　　(7)整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報告。

　　5.一年工作

　　(1)參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓;

　　(2)對本管理地段(片、幢)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;

　　(3)組織清理一次化糞池;

　　(4)編制年度房租、管理費和各項規(guī)費收繳報告;

　　(5)編制下年度維修保養(yǎng)計劃;

　　(6)整理房產(chǎn)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;

　　(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會;與有關(guān)部門交換開展房產(chǎn)管理的意見;

　　(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會,聽取住戶對房屋管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;

　　(9)總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);

　　(10)制定下年度工作計劃。

篇3：物業(yè)知識教材:人事管理制度

　　物業(yè)知識教材:人事管理制度

　　當組織的目標確定后，就需要進一步明確為實現(xiàn)組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實現(xiàn)該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護、使用和考績制度。

　　一、錄用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補充人力需求。

　　(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。

　　(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。

　　(5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。

　　二、開發(fā)

　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價值，明確培訓范圍和類型。

　　(2)制定適應公司發(fā)展、市場經(jīng)濟特點，以短期規(guī)劃為主的培訓規(guī)劃。

　　(3)建立培訓組織，統(tǒng)籌培訓工作。

　　(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。

　　(5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。

　　(6)開展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。

　　三、維護

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。

　　(2)開展工作實績評估。

　　(3)加強安全衛(wèi)生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎上，推行社會保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務活動。

　　四、使用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)?、重視個性、揚長避短、用事?lián)袢?、適才而用、整體優(yōu)化等要求。

　　(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益。

　　(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團結(jié)和諧、消除隔閡。

　　(4)獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。

　　五、考績

　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。

　　(2)通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。

　　(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。