ZZ集團內部市場價格委員會工作制度

　　第一章 總 則

　　第一條 為全面規(guī)范集團公司內部市場管理，增強各經(jīng)濟實體市場競爭意識，理順成本和價格管理機制，提升經(jīng)營管理水平，根據(jù)《**煤業(yè)集團關于加強內部市場管理的安排意見》，特制定內部市場價格委員會(以下簡稱"價格委員會")工作制度。

　　第二條 價格委員會是集團公司內部市場管理領導組下設的負責集團公司內部市場價格管理的工作機構，對內部市場管理領導組負責并報告工作。

　　第三條 價格委員會對所議事項堅持有利于集團公司發(fā)展，保持集團公司整體利益最大化的原則;堅持內部市場化或模擬市場化的原則;堅持同質同價、優(yōu)先內部的原則; 堅持扶持但不保護原則;堅持實事求是、民主決策的原則。

　　第二章 工作機構

　　第四條 價格委員會主任委員FF、副主任委員FF。委員由生產(chǎn)處、洗選處、機電處、運銷處、各產(chǎn)業(yè)局、裝備物資分公司、發(fā)展與建設局、招標辦、監(jiān)察處、審計處的處長(主任、產(chǎn)業(yè)局主持工作的副局長)組成;

　　價格委員會下設六個專業(yè)小組：

　　煤炭價格小組，由運銷處處長兼任組長;

　　運輸價格小組，由生產(chǎn)處處長兼任組長;

　　機電設備維修及電力價格小組，由機電處處長兼任組長;

　　煤層氣價格小組，由煤層氣產(chǎn)業(yè)發(fā)展局副局長兼任組長;

　　化工產(chǎn)品價格小組，由煤化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展局副局長兼任組長;

　　多種經(jīng)營產(chǎn)品價格小組，由多經(jīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展局副局長兼任組長。

　　第五條　價格委員會下設辦公室，辦公室設在財務中心，主任由財務中心主任兼任。

　　第三章 工作職責

　　第六條　價格委員會負責研究集團公司生產(chǎn)經(jīng)營方面內部市場(固定資產(chǎn)除外)價格管理的具體問題，確定或調整內部市場產(chǎn)品的結算價格，完善內部交易價格機制，組織制定相關規(guī)定和措施，建立健全價格管理制度;負責內部交易價格的審核論證，提出內部交易定價方案，報內部市場管理領導組決策。

　　第七條 價格委員會辦公室在價格委員會領導下，負責傳達內部市場管理領導組的批復事項，整理、上報價格委員會會議決的事項及價格委員會會議紀要，監(jiān)督、檢查內部市場經(jīng)濟實體對價格委員會議決事項的執(zhí)行情況等。

　　第四章 議事規(guī)則

　　第八條 價格委員會議事采用召開會議的方式進行，會議分為工作例會和臨時會議。工作例會每年至少召開一次，對內部市場價格方案進行審核論證;臨時會議根據(jù)各專業(yè)小組提出的申請召開。工作例會和臨時會議均由主任委員負責召集和主持。主任委員外出，委托副主任委員或其他委員召集和主持。

　　第九條 對現(xiàn)行價格有疑義的內部經(jīng)濟實體，應形成調價申請，上報各專業(yè)小組;專業(yè)小組受理申請后，組織相關專業(yè)人員進行調查論證，形成調研報告，做出是否調價的結論，上報價格委員會辦公室;若需進行調價，專業(yè)小組向價格委員會主任委員申請召開價格委員會臨時會議。調研報告應當包括現(xiàn)行價格存在的問題，市場價格情況，調價的原因和依據(jù)，調價的意見等內容。

　　第十條 價格委員會召開會議，應提前一周將會議所議事項和內容以書面或電子郵件形式告知委員會所有委員。如遇緊急或特殊情況，可不受此限制，但要在會議紀要中注明緊急或特殊情況的原因。

　　第十一條 委員接到會議通知和會議資料后，應當調查研究、認真審核，并提前三天向委員會提交書面報告。報告內容必須包含本單位對所議事項的意見和建議、論證方法、計算依據(jù)。委員不得無故缺席會議，確實不能參會者應提前向主任委員請假，經(jīng)主任委員同意后，可以委托其他人員代為參加。

　　第十二條 會議采取民主集中制原則議決事項，保證委員能夠充分表達自己的意見，每一名委員有一票的表決權。同時對議決事項建立利益關聯(lián)委員回避制度，專業(yè)小組委員提出具體方案，進行理由陳述，不進行表決。所有會議議決的事項，必須經(jīng)四分之三以上委員同意后方可通過(沒有參會人員經(jīng)主任委員同意后可委托其他委員代為投票)。

　　第十三條 價格委員會對所議決的事項向內部市場管理領導組報告，最終由內部市場管理領導組批準執(zhí)行。

　　第五章 定價范圍

　　第十四條　價格委員會的定價范圍應嚴格按照《晉城煤業(yè)集團關于加強內部市場管理的安排意見》的規(guī)定執(zhí)行，凡應納入招標范圍的內部產(chǎn)品，將根據(jù)招標結果予以確定，不屬于內部市場價格委員會的定價范圍。

　　第六章 價格確定方法

　　第十五條 對于不同的內部關聯(lián)交易事項，價格委員會主要參考以下因素制定內部市場交易價格。

　　1、市場因素。有成熟市場條件的產(chǎn)品，可以引入市場機制，按市場價格確定內部交易價格;

　　2、政府定價因素。有明確政府定價或政府指導價的內部產(chǎn)品，如水、電、暖、通信費等，可以考慮參照政府定價或政府指導價來確定內部交易價格;

　　3、 集團公司整體利益最大化的因素。如果產(chǎn)品的外部市場價格未完全形成，可以考慮供需雙方盈利水平，采用協(xié)商的辦法確定內部交易價格，保證集團公司整體利益最大化

　　第七章 附 則

　　第十六條 本工作制度解釋權屬于集團公司內部市場價格委員會。

　　第十七條 本工作制度自印發(fā)之日起執(zhí)行。

篇2：房屋買賣價格確認書

　　房屋買賣價格確認書

　　賣方：________身份證號碼：________

　　買方：________身份證號碼：________

　　買賣雙方就買賣深圳市______區(qū)________物業(yè)已于____年__月__日簽署《房屋轉讓合約》(合約號：______)，交易物業(yè)成交價為______幣______元整(小寫：______)，買賣雙方確認，該成交價由以下兩部分組成：

　　(1)交易物業(yè)本體價格：

　　______幣______元整(小寫：________);

　　(2)交易物業(yè)附屬設施、設備、裝修及相關物品補償費：

　　______幣______元整(小寫：________)。

　　交易物業(yè)成交價由上述兩部分共同構成且不可分割，買方不得借故不支付其中的任何款項，否則視為違約。買賣雙方協(xié)商一致，以上述第一部分價格簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》并辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)。

　　如果一方要求以超出上述第一部分價格(交易物業(yè)本體價格)簽署《深圳市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》，由超出部分所增加的個人(單位)所得稅、銷售營業(yè)稅及其他相關稅、費由提出方承擔。

　　雙方確認如因政府部門在本次交易的過程中強征個人所得稅，如增加的稅費低于人民幣______萬元整(￥____)(含人民幣____元整(￥____)由買方支付。如超出人民幣____萬元整(￥____)則買賣雙方另行協(xié)商解決，協(xié)商不成則本次交易解除。

　　本確認書自買賣雙方簽字、蓋章時起生效。

　　賣方：__________買方：________

　　____年__月__日

篇3：物業(yè)收費價格市場化之我見

　　物業(yè)收費價格市場化之我見

　　“收費難”問題，一直是困擾物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大問題。北京市發(fā)改委、北京市建委于20**年12月19日頒布了《關于發(fā)布北京市物業(yè)服務收費管理辦法(試行)和北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價收費標準的通告》(京發(fā)改[20**]2662號)(以下簡稱《通告》)，對物業(yè)管理收費進行明確的界定，把除經(jīng)濟適用房、危改回遷小區(qū)以外的住宅小區(qū)物業(yè)管理收費推向市場。筆者認為由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商定價，從理論上講，是符合價值規(guī)律的，也是社會發(fā)展的必然趨勢。但須在物業(yè)管理收費市場完全成熟的條件下才有可能順利實現(xiàn)，而成熟的市場需要政府、社會、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)共同培育。

　　一、物業(yè)管理收費價格市場化的成熟條件

　　筆者認為，物業(yè)管理收費價格市場化的成熟條件應該由管理及參與生產(chǎn)消費各方的成熟程度所決定，而目前我國物業(yè)管理發(fā)展水平尚未達到這一要求。

　　1、政府主管部門對市場研究的投入不夠，市場機制尚未完全建立起來。

　　物業(yè)管理主管部門在人力資源及編制、體制等方面還沒有足夠的支持。由于主管部門人少，只能被動的應對物業(yè)管理的繁雜事務，更沒有人力、物力去研究、追蹤不斷發(fā)展變化的物業(yè)管理服務市場，制定市場規(guī)則，培育監(jiān)管體系。另外，政府主管部門建制資格低，沒有相當有力的管理權限。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)面對市場運作能力還不夠強，所提供的服務類型、標準及價格方面還難于滿足業(yè)主的需要。

　　在國外，“物業(yè)管理的收費標準不是由政府規(guī)定，而是由業(yè)主或業(yè)主委員會根據(jù)預算決定。因此，做好預算是物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事，提出合理的預算是其財務運作甚至利潤多寡的關鍵。預算一經(jīng)批準，每個業(yè)主和物業(yè)管理公司必須遵照執(zhí)行。由于預算非常詳實、重置基金，根據(jù)實際每年調整、逐項計算，對偶然事件有充分考慮，保險觀念強，因此，物業(yè)管理公司的財務運作基本上處于贏利狀態(tài)，整個市場平穩(wěn)有序?！?也就是說，物業(yè)管理收費市場化，要求企業(yè)有很強的服務收費價格預算，而這種預算不是單一的，是多種可供選擇的，也是實實在在的。要達到市場的要求，還需要經(jīng)過實踐檢驗的過程。過去，推行的“包干制”及“酬金制”中，真正提高物業(yè)管理企業(yè)市場運作能力的無疑是“酬金制”?！俺杲鹬啤庇形飿I(yè)管理企業(yè)與業(yè)主共同參與管理，具有較高的透明度，有利于提高企業(yè)提高管理服務產(chǎn)品的供給能力，也有利于業(yè)主的認可和評判。

　　3、業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念還很薄弱。

　　正確的物業(yè)管理消費觀念在于:把物業(yè)管理作為物業(yè)(房產(chǎn))保值升值的一種投資行為；物業(yè)管理作為一種服務產(chǎn)品在得到相應的管理服務后應支付相關費用；物業(yè)的品質越好，要求的服務水平越高，支付的費用越大；作為業(yè)主擁有的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)管理做得好壞，直接關系著廣大業(yè)主的切身利益，需要廣大業(yè)主的關注和支持。物業(yè)管理消費的這些觀念在南方沿海城市的業(yè)主中認同度較高，而北方城市，如北京還相對滯后，相當一部分業(yè)主服務要求要高，費用支付要少，有的甚至以種種理由拒絕付費，這也說明物業(yè)管理服務市場還不夠完善。

　　4、市場定價的可操作性差。

　　物業(yè)管理收費價格市場化，需要物業(yè)管理企業(yè)提出可供業(yè)主選擇的管理服務方案，根據(jù)不同的標準，方案也不同。但是目前還有絕大多數(shù)小區(qū)沒有成立業(yè)委會，在北京四千多個小區(qū)只有10%左右，即四百多個業(yè)委會。物業(yè)管理收費價格在沒有業(yè)委會的情況下，如何確定?因此，物業(yè)管理收費價格市場化對單一業(yè)主或有業(yè)委會存在的多業(yè)主小區(qū)可以推行，但對多個業(yè)主且無業(yè)委會的小區(qū)就難以操作。

　　綜上所述，成熟的物業(yè)管理服務市場應該具備四種條件:物業(yè)管理企業(yè)具有較強的市場運作能力；業(yè)主對物業(yè)管理的消費觀念要高度一致，并得到認可與支持；政府主管部門對市場監(jiān)管體系要建立及完善；產(chǎn)品能夠在“市場”上得到等價交換--定價的可操作性。

　　二、培育市場，為物業(yè)管理收費完全市場化創(chuàng)造條件

　　物業(yè)管理服務市場化是形勢所需，也是社會發(fā)展對物業(yè)管理行業(yè)的要求，但在目前情況下，物業(yè)管理各方的當務之急是建立、培育、扶持成熟的物業(yè)管理服務市場。

　　強化政府物業(yè)管理主管部門資源配置及給予相當?shù)臋嗔?，以保證建立健全物業(yè)管理監(jiān)管機構功能，適應培育物業(yè)管理市場的需要。目前，物業(yè)管理主管部門大都隸屬于政府房地產(chǎn)一級機構下面，隨著城市的發(fā)展、社區(qū)物業(yè)規(guī)模的擴大，要求所擔負管理的物業(yè)管理企業(yè)的增多，以及對管理品質的提高，政府主管政部門在建制及人員等方面都遠遠滯后，務必引起各級政府的重視。一個城市的管理，構造和諧社會、和諧社區(qū)的建設，物業(yè)管理將扮演著重要角色，而物業(yè)管理監(jiān)管、市場培植除了主管部門的努力外，還要求與之有關的各個部門的配合，如果主管部門沒有被給予充分的權力并賦予協(xié)調的功能，物業(yè)管理監(jiān)管工作不可能達到應有的效果。

　　政府主管部門在物業(yè)管理市場培育方面要做好如下工作:引導、協(xié)助物業(yè)管理小區(qū)建立業(yè)主委員會；出臺各類物業(yè)管理服務指導標準、等級及其所需要的成本，供物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)委會參考；加大宣傳力度，引導廣大業(yè)主正確認識物業(yè)管理消費理念；制定相關的法律法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理招投標工作、物業(yè)管理接撤管工作，加大對業(yè)委會的監(jiān)管并規(guī)范其行為，加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督與管理等。

　　物業(yè)管理市場的培植也離不開物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的參與和支持。

　　首先，物業(yè)管理企業(yè)必須充分認識到市場培植的重要性，參與培植過程本身就是鍛煉自身、提高市場運作能力的過程。一方面要認真貫徹執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)，按照行業(yè)規(guī)范標準嚴格做好管理服務工作，抓好質量、樹立品牌。通過抓質量、樹品牌，使廣大業(yè)主在享受管理服務、得到實惠的同時，提高物業(yè)管理服務消費理念的認知度，對物業(yè)管理服務工作認可和支持。另一方面要積極應對市場，做好市場運作的一切準備。主要是熟悉市場規(guī)則，參照行業(yè)規(guī)范標準，對物業(yè)小區(qū)提出可供業(yè)主選擇的管理方案，包括上述提到的預算、成本翔實，同時又要做好規(guī)避市場風險的預案，提高規(guī)避市場風險能力等。

　　其次，由于物業(yè)管理市場又離不開業(yè)主的參與和支持，因此要有調動業(yè)主參與市場積極性的措施、辦法，如建立市場服務的咨詢機構，建立物業(yè)管理計費的監(jiān)管、審定機構等。

　　總之，筆者認為目前情況下物業(yè)管理收費完全市場化的條件尚未完全成熟，任何一項政策的出臺，都應進行充分論證，特別是物業(yè)管理收費制度涉及千家萬戶，它的出臺需要滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，又要具有可操作性。因此，我們呼吁:作為過渡期，政府主管部門該盡快出臺有關管理服務的參考標準及等級成本(價格)，以便指導這一工作的深入開展。

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