房產(chǎn)項(xiàng)目景觀成本控制：重籌劃、巧選材、嚴(yán)施工
從總造價(jià)來講，景觀費(fèi)用只占項(xiàng)目開發(fā)總成本的2%~3%，但這微乎其微的一部分費(fèi)用所產(chǎn)生的附屬價(jià)值和效應(yīng)可以用“四兩撥千斤”來形容。由此，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)景觀的投入來吸引和取悅客戶，然而任何投入都有邊際效應(yīng)，當(dāng)追加的成本超出了客戶為此付出的心理價(jià)位，下單意愿降低，反而不利于銷售。由此看來，如何結(jié)合客戶的現(xiàn)實(shí)需求，通過有限的投入實(shí)現(xiàn)最佳的景觀效果是景觀成本管理的核心。
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：分層做好籌劃
景觀成本控制需要事前策劃，而不是等設(shè)計(jì)方案出來后，再考慮成本控制。從項(xiàng)目開發(fā)流程的角度，景觀成本控制要在項(xiàng)目定位階段便開始控制了，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段該如何策劃景觀成本？
1.合理籌劃軟、硬、水景整體比例。通常而言，硬質(zhì)景觀單方造價(jià)往往要高于軟景兩倍以上，控制好硬景比例，可將硬質(zhì)景觀節(jié)省的成本更多地用到軟景上，突顯綠量，打造綠色視覺沖擊力。某房地產(chǎn)企業(yè)旗下各項(xiàng)目景觀工程的軟景成本占總景觀成本的比例平均為60%，軟景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景觀效果顯著，受到客戶一致好評(píng)，項(xiàng)目在市場(chǎng)上美譽(yù)度較高。
2.巧妙搭配植被及密度。明確硬軟景觀一級(jí)比例后，針對(duì)項(xiàng)目需求，進(jìn)一步將軟景、硬景的內(nèi)容明確細(xì)化，如軟景面積里面草坪、灌木如何分配，密度如何設(shè)置。比如可適當(dāng)控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據(jù)研究，人的最佳視角區(qū)在1-3米，在這個(gè)視覺范圍內(nèi)高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪是軟景中單項(xiàng)成本較低的，可在保證效果的前提下適量提高草坪用量；花卉后期更換、維護(hù)的成本較高，建議適量選擇，可多用色葉喬灌木或變色喬灌木。
3.重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行成本投入的傾斜。一般來說，入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點(diǎn)投入，尤其是人行系統(tǒng)，據(jù)悉，某標(biāo)桿企業(yè)的展示區(qū)人流線至少200米。
二、招采階段：合作、自產(chǎn)雙管齊下
1. 建立戰(zhàn)略模式，保障材料質(zhì)量，降低采購成本。進(jìn)入一個(gè)城市大規(guī)模開發(fā)之初，有意識(shí)地尋找戰(zhàn)略合作伙伴。通過集團(tuán)公司規(guī)模效應(yīng)，保證項(xiàng)目開發(fā)時(shí)有充足資源供選擇、比較，確定合適的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。
2. 分項(xiàng)列清單單獨(dú)報(bào)價(jià)。請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院按照各個(gè)園建分項(xiàng)單獨(dú)報(bào)價(jià)，分別列明各個(gè)分區(qū)用材標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量與總成本，便于掌握各分項(xiàng)總價(jià)及各分項(xiàng)中各材料的價(jià)格，進(jìn)行橫向比較，對(duì)價(jià)格不合理的園建及材料進(jìn)行調(diào)整及更換，從而綜合控制工程的總造價(jià)。
3.選用經(jīng)濟(jì)合理的材料。選用與小區(qū)檔次相一致的材料，適當(dāng)選擇能提高客戶體驗(yàn)區(qū)位用材檔次，不過度追求完美與極致，選材要與樓盤定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客戶景觀滿意度，比如小區(qū)中心的水景。與此同時(shí)，充分了解市場(chǎng)，通過綜合論證了解材料市場(chǎng)行情，盡量采用價(jià)廉物美的鋪裝材料，保證項(xiàng)目施工時(shí)所用材料在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)鼐哂凶罴呀?jīng)濟(jì)性。
（1）石材的價(jià)格與產(chǎn)地、品名、厚度、面層類型有關(guān)，同樣的品種，進(jìn)口的比國產(chǎn)的貴一倍。
（2）軟景成本高低對(duì)總景觀成本影響重大， 因而有必要了解影響不同區(qū)域軟景成本的主要因素，包括：可使用的苗木種類數(shù)量、苗木采購成本、苗木運(yùn)輸距離、苗木土球大小（運(yùn)輸成本）、適宜栽種期的長(zhǎng)短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防護(hù)等。
4.建立自有苗圃或托管苗圃。在項(xiàng)目開發(fā)地?fù)碛写罅亢献髅缙曰蜃杂忻缙裕_保苗木供應(yīng)的質(zhì)量和數(shù)量。比如，某知名地產(chǎn)集團(tuán)在初期開發(fā)時(shí)就使用甲方供苗這種方式來參與項(xiàng)目的景觀施工，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和品質(zhì)效益后在各地迅速推廣，在各地拿地的同時(shí)就建立自有苗圃或托管苗圃，保證施工進(jìn)度和質(zhì)量。
三、施工階段：施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化，嚴(yán)控變更
施工階段是設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)的過程，要有效控制簽證和變更，避免增加無效成本。某標(biāo)桿房企景觀成本目標(biāo)確定后，取其80%為限額設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)留20%在施工階段，作為景觀調(diào)整備用。
1.重視施工圖紙交底。施工進(jìn)場(chǎng)前，應(yīng)由建設(shè)單位組織多方圖紙會(huì)審，包括：景觀設(shè)計(jì)師、成本經(jīng)理、工程經(jīng)理、各專業(yè)現(xiàn)場(chǎng)代表、設(shè)計(jì)單位各專業(yè)設(shè)計(jì)師、施工單位各專業(yè)負(fù)責(zé)人。目的在于：完善圖紙，防止缺漏項(xiàng)；明確施工邊界，避免產(chǎn)生有爭(zhēng)議的工程量；協(xié)調(diào)各專業(yè)，杜絕相關(guān)專業(yè)溝通上的盲點(diǎn)。施工交底會(huì)議記錄將是工程結(jié)算的依據(jù)之一，應(yīng)作好記錄。
2.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)變更審批程序。施工過程中，由于現(xiàn)場(chǎng)條件發(fā)生變化，需要變更設(shè)計(jì)。工程建設(shè)涉及多個(gè)專業(yè)，互為設(shè)計(jì)條件，并且關(guān)系到銷售承諾。因此設(shè)計(jì)需要統(tǒng)籌考慮，出現(xiàn)某一專業(yè)的錯(cuò)漏項(xiàng)都會(huì)帶來返工。采用分級(jí)審批可以有效縮短審批周期，不耽誤工程進(jìn)度。同時(shí)也能有效控制成本。除了正常設(shè)計(jì)變更外，還應(yīng)該對(duì)惡意變更提高警剔。部分施工單位這了競(jìng)標(biāo)成功，做標(biāo)書時(shí)刻意降低某些項(xiàng)目的價(jià)格，達(dá)到拉低工程總價(jià)的目的，這一現(xiàn)象在綠化工程尤為明顯。中標(biāo)后通過各種手段和借口，將利潤(rùn)低的苗木品種變更為合同中利潤(rùn)高的品種。應(yīng)嚴(yán)加防范此種變更發(fā)生。
3. 工藝節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化。把成熟的工藝節(jié)點(diǎn)按工藝進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，要求施工方嚴(yán)格參照操作手冊(cè)的推薦手法進(jìn)行施
工，不允許隨意變動(dòng)施工工藝；在石材施工時(shí)，盡量使用規(guī)整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。
總結(jié)
效果和成本是景觀設(shè)計(jì)的兩個(gè)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)，景觀方案在決策過程中一直是在效果與成本之間找平衡。不能脫離成本談?wù)摼坝^效果、評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)方案，也不能撇開景觀效果一味追求低成本。當(dāng)前的市場(chǎng)情況更需要合理有效的成本管理，促使我們完善管理制度，向縱深發(fā)展管理體系，追求更專業(yè)、更卓越的精細(xì)化管理。
篇2：淺議如何控制物管成本
淺議如何控制物管成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對(duì)此并不買賬，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？
為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對(duì)于種種中高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤(rùn)空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營(yíng)困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司，例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。
3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用
建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確保“一支筆”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費(fèi)用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會(huì)省錢，還得會(huì)賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營(yíng)，針對(duì)客戶的需求，開動(dòng)腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級(jí)，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。
篇3：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認(rèn)識(shí)，物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)微利行業(yè)，但有些業(yè)主對(duì)此并不買賬，認(rèn)為在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會(huì)有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費(fèi)的收繳率等。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對(duì)于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤(rùn)空間的，但無論如何也達(dá)不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營(yíng)困境，提高經(jīng)濟(jì)效益，這是每一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)創(chuàng)收等費(fèi)用。其實(shí)在實(shí)際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進(jìn)和完善物業(yè)的設(shè)計(jì)，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2、部分項(xiàng)目實(shí)行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項(xiàng)目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤(rùn)率不高的項(xiàng)目發(fā)包給社會(huì)上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會(huì)更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會(huì)保險(xiǎn)等責(zé)任，這樣管理費(fèi)用也會(huì)降低。
3、全面節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用
建立行之有效的獎(jiǎng)懲制度，獎(jiǎng)勵(lì)節(jié)約，懲罰鋪張浪費(fèi)行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識(shí)，物品信用實(shí)施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對(duì)水、電、電話費(fèi)等方面加以控制，在財(cái)務(wù)報(bào)銷上嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制打的費(fèi)，餐飲費(fèi)等費(fèi)用，確保“一支筆”的財(cái)務(wù)報(bào)銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費(fèi)用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實(shí)行招標(biāo)定點(diǎn)采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營(yíng)進(jìn)行創(chuàng)收
物管不僅要會(huì)省錢，還得會(huì)賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營(yíng)，針對(duì)客戶的需求，開動(dòng)腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對(duì)照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點(diǎn)等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時(shí)在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊(duì)伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個(gè)管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個(gè)小區(qū)輻射，實(shí)現(xiàn)管理人員的共享。對(duì)大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個(gè)管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級(jí)，提高社會(huì)美譽(yù)度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量?jī)?yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時(shí)由勞動(dòng)密集向知識(shí)密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實(shí)務(wù)和專業(yè)化運(yùn)作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢(shì)，以IC卡等技術(shù)為核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等其他會(huì)費(fèi)項(xiàng)目管理的新模式。還可利用先進(jìn)的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對(duì)小區(qū)的主要出入口、道路、公共場(chǎng)所進(jìn)行監(jiān)控，從而降低人工費(fèi)用，達(dá)到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項(xiàng)成本管理制度的實(shí)施。企業(yè)內(nèi)部每一個(gè)部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識(shí)。