房地產(chǎn)代理公司項(xiàng)目管理問(wèn)題座談會(huì)

　　“房地產(chǎn)代理”是指以委托人的名義,在授權(quán)范圍內(nèi),為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù),并收取委托人傭金的行為。商品房銷售代理是中國(guó)目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要形式，我們此次調(diào)查的主要對(duì)象就是以“房地產(chǎn)代理“為主的企業(yè)，從以中原等港資代理公司為代表進(jìn)入國(guó)內(nèi)為始其也有了將近20年的歷史，但相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還尚顯不夠成熟，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟及細(xì)分，以及房地產(chǎn)賣方市場(chǎng)逐步向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)環(huán)節(jié)專業(yè)化水平也相應(yīng)提高，開(kāi)發(fā)商為不斷強(qiáng)化自身優(yōu)勢(shì)，以保持市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，逐漸把一些業(yè)務(wù)外包出去。如萬(wàn)科、恒大、魯能一直保持著較高的代理比例，20**年樓盤代理比例分別為97％、100％、86％；“房地產(chǎn)代理”更多的將會(huì)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“項(xiàng)目銷售管理”的職能，而與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”相比對(duì)“人才”需求與依賴更大，因此隨著規(guī)模的擴(kuò)大，如何有效的“項(xiàng)目銷售管理”將是“房地產(chǎn)代理公司”生存的根基。而隨著天津的發(fā)展目前中國(guó)最為著名的10大代理企業(yè)都進(jìn)駐天津，此次就以座談及實(shí)地考察的形式，采訪了天津思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃副總監(jiān)房總及其代理的萬(wàn)科金奧國(guó)際項(xiàng)目。

　　1、項(xiàng)目銷售管理存在的問(wèn)題

　　問(wèn)題1：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員配備如何更合理?

　　這個(gè)問(wèn)題困擾著很多代理公司，尤其是給萬(wàn)科代理的公司，不僅要負(fù)責(zé)銷售部分的工作，還有大部分企業(yè)外包、財(cái)務(wù)外包、合同報(bào)件等多項(xiàng)工作，往往一個(gè)項(xiàng)目的成本會(huì)極大的影響項(xiàng)目的最終收益。

　　問(wèn)題2：公司如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)察管理？

　　獨(dú)立的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，公司如何保持對(duì)項(xiàng)目有效的監(jiān)督與管理是目前代理公司的關(guān)鍵問(wèn)題，

　　尤其是員工對(duì)于公司的歸屬感。

　　問(wèn)題3：如何做到項(xiàng)目各團(tuán)隊(duì)有效配合？

　　代理公司項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)至少由3個(gè)部門組成，包括銷售部、策劃部、后臺(tái)（思源稱之為“品管”），各個(gè)部分在接受項(xiàng)目管理的同時(shí)，還要接受公司的管理，如何協(xié)調(diào)更團(tuán)隊(duì)，更有效的發(fā)揮作用，成為項(xiàng)目管理的另一重要問(wèn)題。

　　問(wèn)題4：如何提升項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的整體素質(zhì)，以及員工個(gè)人的專業(yè)技巧？

　　員工工作在獲取金錢的同時(shí),還有精神上的需求,渴望公司為他們提供成長(zhǎng)的平臺(tái),獲取新知識(shí),能夠成為眾人的焦點(diǎn)。

　　2、產(chǎn)生問(wèn)題的原因

　　以上四個(gè)問(wèn)題產(chǎn)生的原因，從管理學(xué)角度來(lái)說(shuō)，與目前房地產(chǎn)代理公司采用的管理方式有關(guān)，通常代理公司都會(huì)選擇“項(xiàng)目管理”形式，也就是管理學(xué)中所說(shuō)的“矩陣式管理”，這種管理模式，由專門從事某項(xiàng)工作的工作小組形式發(fā)展而來(lái)。“矩陣管理結(jié)構(gòu)中”的人員分別來(lái)自不同的部門，有著不同技能、不同知識(shí)和不同背景，大家為了某個(gè)特定的任務(wù)（項(xiàng)目）而共同工作。這種管理方式的優(yōu)缺點(diǎn)如下：

　　優(yōu)點(diǎn)：

　　按照項(xiàng)目進(jìn)行組織，加強(qiáng)了不同部門之間的配合信息交流，克服了直線職能結(jié)構(gòu)中各部門相互脫節(jié)的現(xiàn)象。它同時(shí)機(jī)動(dòng)靈活，可隨項(xiàng)目的開(kāi)始與結(jié)束進(jìn)行組織或給予解散。一個(gè)人還可以同時(shí)參加幾個(gè)項(xiàng)目小組，這樣大大提高了人員的利用率。此外，由于職能人員直接參與項(xiàng)目，而且在重要決策問(wèn)題上有發(fā)言權(quán)，增加了參與者的責(zé)任感和積極性。

　　缺點(diǎn)：

　　項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的責(zé)任往往大于權(quán)力，因?yàn)閰⒓禹?xiàng)目的每個(gè)人都來(lái)自不同的部門，工作帶有臨時(shí)性，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)于項(xiàng)目成員的工作好壞沒(méi)有足夠的激勵(lì)和懲罰手段，項(xiàng)目成員可能受到雙重指揮，影響組織效率和穩(wěn)定性。

　　3、針對(duì)問(wèn)題的建議

　　1）問(wèn)題1建議：

　　根據(jù)項(xiàng)目的特性以及所代理開(kāi)發(fā)公司的性質(zhì)進(jìn)行配備，以萬(wàn)科金奧國(guó)際為例，整體外包，并且策劃、銷售、后臺(tái)的工作量較大，必須將人員進(jìn)行固定，并且銷售管理人員要分層配置合理，例如萬(wàn)科金奧國(guó)際現(xiàn)在為雙經(jīng)理制，雖然工作被分成了兩份，但許多銷售前臺(tái)工作則關(guān)注的較少，因此可以調(diào)整“單經(jīng)理雙主管”，成本相同，但領(lǐng)導(dǎo)更為直接。策劃則因?yàn)樯婕暗劫M(fèi)用、市場(chǎng)、推廣、活動(dòng)等多個(gè)單項(xiàng)工作因此一直配備人數(shù)較多，但在開(kāi)盤后前期工作較少，完全可以將職能合二為一，4個(gè)人的工作由兩個(gè)人做。品管則暫時(shí)沒(méi)有辦法，后臺(tái)工作更為細(xì)致，則需將崗位職責(zé)進(jìn)行細(xì)分，并且樹(shù)立品管主管的管理職能。

　　2）問(wèn)題2建議：

　　第一：可以通過(guò)對(duì)項(xiàng)目管理人員的監(jiān)察實(shí)現(xiàn)，定期召開(kāi)公司例會(huì)，各項(xiàng)目管理人員集中公司進(jìn)行項(xiàng)目工作匯報(bào)，便于公司領(lǐng)導(dǎo)了解項(xiàng)目情況；

　　第二：公司負(fù)責(zé)人應(yīng)不定期進(jìn)行項(xiàng)目視察，與現(xiàn)場(chǎng)銷售人員等一線員工進(jìn)行交談，了解一線員工實(shí)際想法及需求；

　　第三：樹(shù)立項(xiàng)目品管的職能及職權(quán)，具備代公司監(jiān)察項(xiàng)目的職責(zé)，讓銷售、策劃、品管形成三方互相監(jiān)督的形式。

　　3、問(wèn)題3建議：

　　在項(xiàng)目各小組進(jìn)行互相監(jiān)督的同時(shí)，還要進(jìn)行相互配合工作，建議建立明確的工作標(biāo)準(zhǔn)流程，例如銷售對(duì)策劃提出推廣要求的流程，策劃對(duì)品管提出數(shù)據(jù)支持的流程，以及品管管理銷售日常行為的標(biāo)準(zhǔn)等，以萬(wàn)科金奧國(guó)際為例，策劃需建立內(nèi)部審核流程、推廣設(shè)計(jì)流程、公司報(bào)審流程等，銷售需明確前臺(tái)輪崗流程、客戶錄入流程、合同整理流程等，品管需讓分工更為明細(xì)，工作目標(biāo)更為清晰，總之，用制度規(guī)范行為，用流程改變無(wú)序。

　　4、問(wèn)題4建議：

　　員工的成長(zhǎng)及

培訓(xùn)至關(guān)重要，不僅要提供公司的培訓(xùn)，項(xiàng)目更應(yīng)定期進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的方面應(yīng)該有所區(qū)分。

　　第一：公司培訓(xùn)

　　公司的培訓(xùn)應(yīng)更關(guān)注員工的個(gè)人素質(zhì)，例如定期的團(tuán)建活動(dòng)、公司新制度培訓(xùn)、外聘專家培訓(xùn)等。

　　第二：項(xiàng)目培訓(xùn)

　　項(xiàng)目每周案例分析會(huì)、每周銷售技巧提升會(huì)、定期的項(xiàng)目制度培訓(xùn)、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)循環(huán)培訓(xùn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)投訴或突發(fā)事件的培訓(xùn)。

篇2：控股公司行政人員崗位職責(zé)

　　某控股公司行政人員崗位職責(zé)

　　行政部經(jīng)理

　　1.協(xié)調(diào)公司各部門相關(guān)工作，了解、分析各部門日常工作情況，制訂相關(guān)規(guī)章制度，提出公司內(nèi)部管理建議;

　　2.對(duì)外公關(guān)聯(lián)絡(luò)及各類證照辦理;

　　3.對(duì)車輛調(diào)度、維修工作進(jìn)行監(jiān)督，做好對(duì)司機(jī)的日常管理工作;

　　4.組織落實(shí)員工發(fā)展計(jì)劃，進(jìn)行員工招聘、錄用及人力資源部檔案調(diào)動(dòng)，員工養(yǎng)老保險(xiǎn)金、福利待遇、作息制度、職稱和勞動(dòng)合同的日常管理工作;

　　5.全面負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系維護(hù)工作;

　　6.對(duì)辦公用品、設(shè)備及固定資產(chǎn)的購(gòu)置、領(lǐng)用、維修進(jìn)行統(tǒng)籌安排和管理;

　　7.加強(qiáng)公司信息化建設(shè)和保密、安全工作;

　　8.規(guī)劃、建立公司后勤服務(wù)保障的工作模式，保證公司整體工作順利開(kāi)展;

　　9.做好部門內(nèi)部隊(duì)伍建設(shè)，建立高效團(tuán)隊(duì)。

　　行政助理

　　1.負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)事務(wù)安排，做好公司各部門的協(xié)調(diào)、溝通，處理日常工作;

　　2.協(xié)助辦理各項(xiàng)證照手續(xù);

　　3.協(xié)助對(duì)公司日常車輛調(diào)度和車輛維護(hù)進(jìn)行管理;

　　4.對(duì)公司辦公設(shè)備進(jìn)行購(gòu)置及維護(hù)，制定公司信息化建設(shè)方案，付諸實(shí)施;

　　5.合理配置公司資產(chǎn)，建立、健全管理體系，保證公司資產(chǎn)的完整性，發(fā)揮最大效用;

　　6.落實(shí)公司各種會(huì)議安排，協(xié)調(diào)會(huì)務(wù)事務(wù);做好公司各項(xiàng)后勤事務(wù)的具體落實(shí);

　　7.制訂安全保衛(wèi)制度，消除安全隱患。

　　人力資源專員

　　1.及時(shí)辦理新員工關(guān)系調(diào)動(dòng)轉(zhuǎn)移、勞動(dòng)合同簽訂、交納養(yǎng)老保險(xiǎn)、就失業(yè)辦理、轉(zhuǎn)正定級(jí)、職稱辦理等手續(xù)，建立勞動(dòng)人力資源部管理體系;

　　2.編制有針對(duì)性、可操作的全年員工發(fā)展計(jì)劃，認(rèn)真組織各部門實(shí)施各項(xiàng)培訓(xùn)，填制培訓(xùn)記錄單;

　　3.不斷完善公司招聘、面試、員工季度、年度績(jī)效考核、評(píng)價(jià)工作。

　　檔案資料管理

　　1.來(lái)信、來(lái)訪的接待和處理;

　　2.負(fù)責(zé)整理公司各類資料，并建檔保存;

　　3.打字、復(fù)印及開(kāi)具介紹信、證明信;

　　4.負(fù)責(zé)公司印章和文檔管理;

　　5.工程專業(yè)檔案的收集、整理、歸檔、查閱、收發(fā)文登記工作;

　　6.統(tǒng)一管理公司各部門圖書(shū)、雜志，做好登記、借閱工作;

　　7.負(fù)責(zé)公司辦公用品的購(gòu)買和發(fā)放。

　　8.負(fù)責(zé)組織、安排公司員工各項(xiàng)培訓(xùn)及業(yè)余活動(dòng)。

篇3：控股公司行政部職責(zé)

　　某控股公司行政部職責(zé)

　　1.向公司高層決策者提供有關(guān)組織文化的建設(shè)方案，制定并推行公司各項(xiàng)管理制度以提升公司綜合管理水平;

　　2.根據(jù)公司總體發(fā)展目標(biāo)和計(jì)劃實(shí)施綜合行政管理，確保公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)人、財(cái)、物的需求;

　　3.建立和完善公司用工、薪酬體系和相關(guān)法律手續(xù)，負(fù)責(zé)安排公司中級(jí)職員的招聘和面試工作;

　　4.各部門經(jīng)理及時(shí)溝通，了解業(yè)務(wù)運(yùn)行情況及員工狀態(tài)，監(jiān)督業(yè)務(wù)考核計(jì)劃，確保績(jī)效評(píng)估的有效實(shí)施;

　　5.負(fù)責(zé)公司行政和日常活動(dòng)的安排及公司文體活動(dòng)的組織;

　　6.保證公司機(jī)要文件、工程資料檔案的專人保管;負(fù)責(zé)辦公設(shè)備的購(gòu)置調(diào)配、使用登記和保管維修;負(fù)責(zé)辦公用品購(gòu)置、領(lǐng)用和管理，確保公司業(yè)務(wù)發(fā)展的需求;

　　7.協(xié)調(diào)與政府及相關(guān)職能部門的關(guān)系，確保公司的正常運(yùn)行和發(fā)展所需要的外部資源;

　　8.配合其它部門做好大型推廣活動(dòng)的組織、協(xié)調(diào)工作。