VK房地產新項目發展管理制度

　　一、釋義

　　本制度中，除非文意另有所指，下列簡稱具有如下特定意義：

　　集團公司：指VK企業股份有限公司

　　一線公司：指集團公司全資擁有、控股或相對控股的房地產公司

　　企劃部：指集團企劃部

　　決策委員會：指VK企業股份有限公司投資決策委員會

　　小組：指項目發展工作小組，是決策委員會下屬工作機構

　　二、操作規范

　　第一條新項目發展信息通報

　　一線公司定期或不定期向企劃部通報新項目概況和進展程度，企劃部及時匯總整理并通報。具體格式參見《新項目發展信息通報》表格。

　　第二條項目發展工作小組

　　1、小組負責項目進展過程中，各種信息的上傳下達，保證信息通暢。

　　2、小組成員3-4人，由集團企劃部、財務部、法律室委派的人員共同組成，組長由企劃部第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。

　　3、原則上，小組一經成立，小組成員不得隨意變動，不同項目小組成員可以不同。

　　4、小組對“決策委員會”負責。一線公司與合作方(土地方)簽約后，小組自行解散。

　　5、工作內容和流程：

　　(1)對重點介入的項目，一線公司向企劃部提交《成立項目發展工作小組》的申請和項目資料。

　　(2)企劃部根據一線公司上報資料對項目進行初步評估，并征詢集團財務部、法律室意見后，決定是否成立小組，同時知會“決策委員會”主任或集團主管領導。

　　(3)決定成立小組后，企劃部、財務部、法律室應及時委派本部室專業人員成立工作小組，組長制定具體工作時間。

　　(4)小組成立一周內(視項目緊迫性可適當延長)，完成實地調查和評估工作，提出項目發展意見和建議(小組各成員的專業意見事先應經其所在職能部門通過)，向“決策委員會”委員、集團主管領導匯報，同時抄送一線公司和集團辦公室、財務部、企劃部、法律室部門第一負責人。

　　(5)一線公司應根據小組提出的意見和建議跟進和完善相關工作，并及時通報小組。

　　(6)一線公司應于聽證會召開兩周前向小組報送《項目可行性報告》初稿或《VK企業股份有限公司上會項目概況》。具體格式參見《上會項目概況》表格。

　　(7)小組完成實地調查和評估工作后，一線公司方可提交《召開項目聽證會申請》。

　　(8)一線公司應提前一周向小組報送《召開項目聽證會申請》和《項目可行性報告》。

　　(9)小組根據《項目可行性報告》和項目進展情況，評估是否召開項目聽證會。召開與否的動議報“決策委員會”主任或集團主管領導審批，并自收到《召開項目聽證會申請》2個工作日內向一線公司回復意見，意見應包括會議召開的時間、地點、方式或不同意的理由及后續跟進工作要求。

　　(10)決定召開項目聽證會，小組應向“決策委員會”委員、項目所在一線公司、其他與會人員發出會議通知和《項目可行性報告》、小組專業意見等資料，同時抄送集團總經理層和集團各職能部門負責人。

　　(11)項目通過論證后，一線公司對各評委意見應予以高度重視并跟進相關工作，并及時通報小組，小組繼續跟蹤項目進展情況，直至正式簽約。

　　(12)小組對正式簽約合同文本負有審核責任，對合同文本與聽證會通過內容有較大差異，應提請一線公司給予合理解釋，同時評估是否簽約，抄送各評委。

　　第三條論證報告

　　進入新城市開發，在完成實地考察和調研工作后，必須編寫《城市發展和住宅市場調研報告》。

　　項目立項，必須編寫《項目可行性報告》，具體內容可參照《VK企業股份有限公司房地產項目可行性報告內容指引》。

　　第四條項目聽證會

　　1、除本制度第八條規定外，集團公司所有新項目立項都要通過項目聽證會論證。

　　2、會務組織：集團總經理辦公室、企劃部負責聽證會會務工作，收集整理各委員意見，交由會議主持人宣布表決結果。

　　3、會議主持人：“決策委員會”指定。

　　4、評委成員：集團決策層(董事長、總經理、副總經理、總監)，集團直屬二級公司第一負責人，集團財務部、資金結算中心、企劃部、設計工程部、法律室第一負責人。

　　5、與會人員：評委、項目所在一線公司相關人員、小組成員、其他人員。

　　6、會議形式：現場、遠程會議。

　　7、相關工作內容：

　　(1)實際到會評委達到應到會評委三分之二以上，聽證會才能召開。

　　(2)評委應于項目聽證會召開之前到項目宗地現場考察。具體時間可根據評委實際情況和需要自行或統一安排。

　　(3)小組負責在聽證會召開3個工作日前將《項目可行性

　　報告》報送各位評委。

　　(4)評委應認真研究分析《項目可行性報告》和相關資料，在會議召開前形成書面意見。必要時可先行討論或征求相關職能部門意見。

　　(5)聽證會召開前，小組可就專項問題向集團職能部門征求意見，并在聽證會會上陳述。

　　(6)會議召開時，項目所在公司可摘要介紹《項目可行性報告》內容，主要工作是回答評委疑問和意見。

　　(7)評委應認真分析討論項目的可行性，并于會議結束前填寫《VK集團新項目投資聽證會評審意見表》，詳細寫明項目評估意見、開發建議和評估結論。

　　(8)企劃部應于聽證會結束后3個工作日內完成聽證會會議紀要，并報送“決策委員會”委員、集團領導、項目所在一線公司和集團職能部門第一負責人。會議紀要應包含各評審委員意見和建議，聽證會表決結果。

　　8、評委表決：表決形式分三種：(1)同意立項;(2)反對立項;(3)推遲立項。對表決結果要詳細闡述理由。

　　9、聽證會結論：與會評委三分之二及以上表決同意立項，則該項目通過。當同意立項未達到三分之二時，若表決形式(3)的比例大于等于(2)，以(3)作為最終論證結果，反之則以(2)作為最終論證結果。

　　10、會議費用：評審委員、小組成員因項目事宜發生的住宿費用、餐費以及會務費用，由項目所在公司承擔。交通往返費用由評委、小組成員所在公司(部門)自行承擔。

　　第五條簽署合作意向

　　已召開項目聽證會并通過，一線公司可與合作方(土地方)簽署合作意向;若在項目聽證會前簽署合作意向，需完成以下工作：

　　1、于簽署意向兩周前向企劃部報送項目資料。

　　2、小組完成赴實地考察，審核相關資料的工作;必要時，法律室可介入前期談判、意向書起草工作。

　　3、小組對合作意向文本提出專業意見和是否同意簽署動議，報“決策委員會”主任和集團主管領導。

　　4、“決策委員會”主任或集團領導審批并同意后，一線公司方可簽署合作意向。

　　第六條簽署正式協議

　　項目合作意向書簽定后，一線公司及時向小組通報協議談判等項目進展情況，必要時，法律室可介入項目談判和協議起草工作。

　　一線公司與合作方(土地方)簽署正式協議前必須完成以下工作：

　　1、召開項目聽證會，并通過。

　　2、報送集團董事會，并通過。集團總經理辦公室負責起草董事會議案。

　　3、合同文本與聽證會通過條件一致;若不一致，小組要重新論證，并將論證意見報“決策委員會”主任和集團主管領導審批，必要的話可提請原聽證會評委通過通訊方式重新表決。

　　第七條向合作方(土地方)付款審批程序

　　1、支付定金(或誠意金)：

　　(1)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)有約定條款的，可按相關條款支付。

　　(2)合作意向書中關于支付定金(或誠意金)沒有約定條款或簽署合作意向書之前支付：金額超過人民幣100萬元(不含100萬元)，一線公司必須向小組提出付款申請，付款申請要有一線公司第一負責人簽字和詳細付款理由，小組在收到付款申請后及時報送集團總經理審批，審批意見同時抄送集團董事長和“決策委員會”主任;金額不超過人民幣100萬元，一線公司需將付款情況報小組備案。

　　2、支付地價款：一線公司在簽署正式協議后，方可按照簽約合同條款支付地價款。

　　第八條簡化項目論證程序

　　簡化項目論證程序即可選擇不召開項目聽證會，而改為“決策委員會”委員通過通訊方式表決。項目資料報送、項目發展工作小組、簽約、付款等其他工作程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。

　　對符合下列條件之一，可執行簡化項目論證程序：

　　(1)新項目規模在12萬平方米以下且總投資5億元以下;

　　(2)新項目位置與原有項目接壤，是原項目自然延伸，規模在30萬平方米以下，土地價格、合作條件和市場情況與原項目基本類似。

　　(3)新項目已召開過聽證會，但因某些方面的條件未達到要求而推遲立項的，在聽證會之后這些條件已得到改善和解決的。

　　(4)集團相關管理制度規定的其他情形。

　　三、附則

　　1、本制度是集團公司房地產新項目發展的根本管理制度，對于通過投標、競拍、合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。

　　2、項目發展過程中，出現本制度不適應情形，可視具體情況由集團相關職能部門商議執行。

　　3、本制度可根據集團公司發展和行業環境變化需要適時修改。

　　4、本制度自發布之日起執行。

篇2：發展公司投資項目審批規定

　　**發展總公司投資項目審批規定

　　第一章 總 則

　　第一條為了規范中國EE發展總公司(以下簡稱總公司)的投資管理，加強事先審查，明確審批程序，有利于正確決策，提高投資項目的經濟效益，根據國家有關規定并結合總公司實際情況，特制定本規定。

　　第二條本規定適用于總公司及專業公司、子公司(以下簡稱EE)投資的新建、擴建、技改、房地產開發及資產經營等項目，其它性質的投資項目參照本規定執行。

　　第三條總公司投資管理部(以下簡稱投資部)是總公司投資業務的歸口主管部門，負責EE投資項目的審查管理工作。投資部在項目評估論證工作中，應邀請有關方面的專家參加。

　　第四條總公司設投資審查小組，對大中型投資項目進行聯合審查。必要時，投資審查小組應提前介人投資項目的前期調研考察工作。投資審查小組由總公司分管領導、投資部、財務本部、人事本部、綜合計劃部、法規室派員組成。

　　第二章項目建議書的審批

　　第五條符合以下條件之一的項目應由項目主辦單位向投資部報送投資項目申報表、項目建議書及其它相關資料一式四份：

　　(一)EE投資總額在人民幣三百萬元以上(不含三百萬元)的項目;

　　(二)需要總公司投入資金或需以總公司名義執行的項目;

　　(三)除投入資本金外，EE還承擔提供資金、擔保或其它義務的項目;

　　(四)與私營企業、鄉鎮企業或外資企業共同投資的項目;

　　(五)境外(含港、澳、臺地區)投資項目;

　　(六)需向國家有關部門申報的項目。

　　(七)其它需要報審的項目。

　　第六條本規定第五條所列項目經投資部審查通過后報總公司總經理批準，獲準項目由投資部以總公司名義行文批復，項目主辦單位據此開展下一階段工作，項目建議書的審查一般應在項目報審之日起二十個工作日內完成，特殊情況可適當延長。

　　第七條投資部審查未通過或總公司總經理未批準的項目，由投資部負責將審查意見通知項目主辦單位。

　　第八條本規定第五條以外項目的項目建議書由項目主辦單位自行審批，報投資部備案。

　　第三章 可行性研究報告的審批

　　第九條所有投資項目的可行性研究報告均應履行審批手續。項目主辦單位應向投資部提交項目可行性研究報告及有關資料一式十份供評枯審查。評估審查一般應在項目報審之日起三十個工作日內完成，特殊情況可適當延長。

　　第十條EE投資總額在人民幣三百萬元以下(含三百萬元)的項目由投資部組織項目可行性研究報告的評估論證，提出評估報告及項目可行與否的審查意見，審查通過的項目報總公司總經理批準。審查未通過的項目，投資部應將審查意見通知項目主辦單位。

　　第十一條EE投資總額在人民幣三百萬元以上的項目由投資部組織項目可行性研究報告的評估論證，提出評估報告，再提交總公司投資審查小組審查。審查采用會議方式，由投資部組織，除投資審查小組成員參加外，還應邀請項目主辦單位的領導及項目經辦人員列席會議，以備投資審查小組的提問和質詢。審查通過的項目報總公司總經理批準。審查未通過的項目，由投資部將審查意見通知項目主辦單位。

　　第十二條項目主辦單位如對投資部或投資審查小組的審查意見持有異議，可提交總公司總經理辦公會議復議，復議結論由投資部負責記錄在可行性研究報告審批表中。復議通過的項目報總公司總經理批準。

　　第十三條投資項目的可行性研究報告經總公司總經理批準后，由投資部以總公司名義行文批復。在此之前項目主辦單位不得對外簽署任何實質性承諾文件。為不錯過投資機會，經投資部及總公司法規室審核同意并報總公司領導批準，項目主辦單位在項目可行性研究報告批復前可對外簽署意向書或備忘錄，但仍不能有實質性承諾。總公司總經理未予批準的項目，由投資部將審查意見通知項目主辦單位。

　　第四章 簽約審批

　　第十四條項目主辦單位收到可行性研究報告的批復后，可正式實施該項目。需要成立項目公司的應立即著手準備。項目公司設立的合同及章程由投資部初審后交總公司財務本部、法規室初審，再由投資部負責將初審意見及時反饋到項目主辦單位。經項目主辦單位修訂后的合同及章程由以上各部門進行復審，必要時，投資部可召集有關部門進行會審。經復審后的合同及章程由投資部提交總公司總經理審批。審批通過后，按總公司有關簽約授權規定對外簽約。

　　第十五條項目公司應按《中國EE發展總公司下屬公司的注冊、變更、注銷管理辦法》向總公司綜合計劃部牢請辦理注冊登記事宜。項目公司獲準成立后，項目主辦單位應將項目公司設立的合同及章程正本各～式二份、簽約審批表及授權委托書正本各一式一份、項目公司營業執照復印件一份報送投資部。

　　第五章 附 則

　　第十六條按國家規定需政府有關部門審批的項目由投資部負責辦理申報事宜。

　　第十七條項目主辦單位在項目報審時，應對報審資料的真實性負責，如發現敷衍塞責甚至弄虛作假行為的，將追究項目主辦單位領導及直接責任人的行政或法律責任。

　　第十八條投資項目建議書及可行性研究報告的評估審查所發生的費用，由項目主辦單位承擔。

　　第十九條本規定由投資部負責解釋和修訂。

　　第二十條原《中國EE發展總公司項目審核辦法》廢止。

篇3：房地產總部項目投資發展審核管理制度

　　房地產總部項目投資發展審核管理制度

　　1.目的：

　　規范總部項目投資管理工作，為總部戰略發展提供土地儲備支撐，實現投資決策的科學化和經營管理的規范化、制度化，使本公司在競爭激烈的市場經濟條件下，穩健發展，贏取良好的社會效益和經濟效益，

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：**地產總部及各項目公司。發布范圍：總部發展中心。

　　3.名詞解釋：

　　投資發展工作是指進入房地產二級開發之前的所有工作，包括一級開發項目和二級開發項目。

　　3.1一級開發項目：是指取得土地后，須經過一級開發，再通過“招拍掛”取得一級開發收益或自掛自摘進行二級開發的項目。

　　3.2二級開發項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發，直接進行二級開發的項目。4.職責：

　　4.1發展中心職責:

　　4.1.1項目拓展：總部發展中心可根據總部年度項目拓展戰略，獨立開展項目拓展工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。

　　4.1.2投資管理：總部發展中心對各項目公司的項目拓展工作負有管理職責，各項目公司上報的項目進行立項備案，并在總經理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發表獨立意見。

　　4.2各項目公司職責各項目公司按各自負責的區域獨自開展項目拓展工作，并接受總部發展中心的業務指導。

　　5.作業內容：

　　5.1初選收集項目信息并審核掌握的有關資料，進行初步分析及調查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。

　　5.2：立項：

　　5.2.1各項目公司上報發展中心申請立項的資料包括：

　　1)、項目立項申請單

　　2)、項目建議書(可研報告)

　　3)、項目原始資料復印件

　　5.2.1立項項目必須有結案報告。在經過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續深入，若有必要，可以進入可研階段;若沒必要，須向發展中心上報立項項目結案報告及相關資料。

　　5.3可研

　　5.3.1.在經過深入談判后，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案，報送總經理辦公會并抄報總部發展中心。由總部發展中心在可行性報告及實施方案的基礎上提出審核意見。

　　5.3.2各項目公司并提前3周將可研報告及相關資料報送總部發展中心,總部發展中心對各單位報送的報告經調研后認為可行的，應盡快并報總經理辦公會進入決策程序。

　　5.3.3各投資項目均應經過充分調查研究，并提供準確、詳細資料及分析，以確保資料內容的可靠性、真實性和有效性。

　　5.3.4總部公司發展中心對項目的合法性和前期工作內容的完整性，基礎數據的準確性，投資分析的可行性及項目規模、時機等因素均應進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專家論證小組對項目進行專業性的科學論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。

　　5.4決策

　　5.4.1各立項項目在充分論證的基礎上，經總部主管領導可研初審后，上報總經理辦公會，由總經理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。

　　5.4.2各立項項目進入項目決策程序后，應向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發展中心。發展中心依據獨立完成的審核報告發表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。

　　5.4.3通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進行相關法律文件簽署。

　　6.獎懲條例:見項目拓展獎勵制度

　　7.注意事項:

　　8.附件項目審核流程圖