財務(wù)月度分析規(guī)定
為加強企業(yè)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益，為經(jīng)營決策提供信息支持，特制訂本規(guī)定：
1、按時編制財務(wù)報表，正確、及時、全面反映公司經(jīng)營成果及財務(wù)狀況。
2、財務(wù)報表包括：
資產(chǎn)負(fù)債表;
損益表;
現(xiàn)金流量表;
費用支出情況表。
3、月度財務(wù)分析應(yīng)以會計報表為基礎(chǔ)，比較計劃與實際完成情況產(chǎn)生的差異并分析差異形成的原因，找出差距，提出改進管理意見，包括：
(1)、生產(chǎn)經(jīng)營基本情況;
(2)產(chǎn)品銷售收入、業(yè)務(wù)收入增減變動情況;
(3)成本費用支出情況;
(4)利潤及利潤分配情況;
(5)資金運用、財務(wù)收支情況;
(6)各種稅費繳納情況。
4、按月對公司經(jīng)營活動進行分析，分析內(nèi)容包括：財務(wù)計劃執(zhí)行情況分析，與上期及去年同期相比增長(減少)情況分析及財務(wù)指標(biāo)分析,財務(wù)指標(biāo)包括：
(1)、經(jīng)營狀況指標(biāo)：
流動比率：流動資產(chǎn)/流動負(fù)債
資產(chǎn)負(fù)債率：負(fù)債總額/資產(chǎn)總額
(2)、經(jīng)營成果指標(biāo)：
凈資產(chǎn)利潤率：利潤總額/凈資產(chǎn)
資本金利潤率：利潤總額/資本金
成本費用利潤率：利潤總額/成本費用總額
5、月度財務(wù)分析應(yīng)于次月五日前上報公司各領(lǐng)導(dǎo)。
篇2：物業(yè)知識教材：財務(wù)分析
物業(yè)知識教材：財務(wù)分析
任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測并規(guī)劃未來，物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務(wù)分析是了解其經(jīng)營成果和財務(wù)狀況的重要途徑，同時也為預(yù)測和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而，物業(yè)管理公司的財務(wù)分析與效益評價是其財務(wù)管理活動的重要組成部分。
一、財務(wù)分析概述
財務(wù)分析的過程是對財務(wù)會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同，其財務(wù)分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務(wù)分析的具體方法之前，有必要了解財務(wù)分析的目的、要求和類型等。
(一)財務(wù)分析的目的
物業(yè)管理財務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表等相關(guān)資料為基礎(chǔ)，運用特定方法，對物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行研究、評價和預(yù)測，從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團體的經(jīng)濟決策提供決策信息的一種管理活動。
盡管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，然而，只有物業(yè)管理公司進行的財務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團體由于經(jīng)濟決策的具體目的不同，財務(wù)信息的需求不大一樣，因而其財務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力，投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力，而業(yè)主則側(cè)重評估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托，全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理，其財務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析，還涉及對管理效率等能力的評價。此外，外部各利益團體的財務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表為基礎(chǔ)，為了滿足信息需求者的不同信息需求，按照我國會計準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財務(wù)報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進行財務(wù)分析時，除利用財務(wù)報表中反映的資料外，尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進行更深入的分析?？梢?，盡管財務(wù)分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要，但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益，從而導(dǎo)致財務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來，財務(wù)分析的具體目的可歸納為:
1.評價公司的財務(wù)狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言，分析公司的財務(wù)狀況，可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動性，負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系，從而對公司的經(jīng)營風(fēng)險和償債能力作出正確的判斷。
2.評估公司的管理效率
管理效率的高低，是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定，就具有相對的固定性，同時，公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運用資產(chǎn)賺取收益的過程，負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟資源而作出的經(jīng)濟決策，因此，管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率，有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。
3.評價公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)有多種，盡管其基本業(yè)務(wù)--物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù)，但毋庸置疑，作為一經(jīng)營性組織，盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低，不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要，而且對債權(quán)人，特別是長期債權(quán)人也十分重要;因為公司償付長期債務(wù)能力的強弱，在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外，在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下，獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值，它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。
綜上所述，財務(wù)分析的一般目的在于，通過對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果進行分析、評價，為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關(guān)經(jīng)濟決策提供依據(jù)。
(二)財務(wù)分析的要求
財務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否，對經(jīng)濟決策的正確性有著十分重要的影響，因此，進行財務(wù)分析時需謹(jǐn)慎從事，并按以下要求進行:
1.分析依據(jù)的公允性和充分性
由于財務(wù)報表是財務(wù)分析的基本依據(jù)，財務(wù)報表是否公允，直接影響著財務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財務(wù)報表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報表的所有重要項目上，財務(wù)報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法，包括會計核算方法和報表編制方法，是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動，宜在財務(wù)分析之前進行必要的調(diào)整，以消除其對分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。
進行財務(wù)分析，除利用公司財務(wù)報表反映的財務(wù)信息外，還需收集其他相關(guān)資料，主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果等，所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務(wù)分析所必需的。
2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性
財務(wù)分析方法的選擇，取決于財務(wù)分析的目的。現(xiàn)實中，財務(wù)分析的具體目的不盡相同，財務(wù)分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法，是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如，業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì)，分析時應(yīng)選擇相應(yīng)的方法，側(cè)重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟效益，十分關(guān)注經(jīng)營管理中存在的問題，其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時，值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性，因此，為提高分析結(jié)論的正確性，就一分析目的而言，有時要綜合運用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準(zhǔn)確性
財務(wù)分析過程，是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務(wù)狀況、經(jīng)營成果的因素時，應(yīng)進行深入的調(diào)查研究，重點區(qū)分主次因素及其影響，不被表象所迷惑，從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。
(三)財務(wù)分析的種類
物業(yè)管理公司的財務(wù)分析多種多樣，按不同的標(biāo)志可作不同的分類。
1.按分析對象分類
按照分析對象的不同，可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。
(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析，是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進行的財務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時點的財務(wù)狀況，是公司的經(jīng)營管理活動結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表，能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力，公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風(fēng)險的大小，以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析，是指以損益表為對象進行的財務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果，解釋了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表，可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力，并通過收入、成本費用的分析，較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言，它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。
(3)現(xiàn)金流量表分析，是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進行的財務(wù)分析。現(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息，反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結(jié)果。對現(xiàn)金流量表進行分析，有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力，了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向，從而加深對公司財務(wù)狀況的認(rèn)識。
值得注意的是:現(xiàn)實中，純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時，通常需同時以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進行財務(wù)分析。
2.按分析方法分類
按分析方法的不同，可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。
(1)橫向分析，又稱比較分析，是將同期財務(wù)報表中的兩個或多個項目進行比較，以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法，它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。
(2)縱向分析，又稱趨勢分析，是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務(wù)報表或財務(wù)比率進行對比，借以反映物業(yè)管理公司財務(wù)狀況變動趨勢的分析方法，它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。
(3)財務(wù)分析過程中，分析人員除重視比較分析和趨勢分析外，還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息，但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況，并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向，需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷，即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進行財務(wù)分析，研究、評價物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，必須以物業(yè)管理公司的財務(wù)報表為基礎(chǔ)。財務(wù)報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前，依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法，物業(yè)管理公司提供的財務(wù)報表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務(wù)情況說明書。其中，進行財務(wù)分析主要運用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報表。
二、橫向財務(wù)分析
現(xiàn)實財務(wù)分析中，橫向財務(wù)分析是運用最多的分析方法，主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財務(wù)分析中常用的分析方法，其分析過程就是計算和解釋財務(wù)比率的過程。財務(wù)比率繁多，涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面，我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年，財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標(biāo)體系，包括10個指標(biāo):收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額;總資產(chǎn)報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動比率〔或速動比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會貢獻率=企業(yè)社會貢獻總額÷平均資產(chǎn)總額;社會積累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻總額)。
1.流動性比率
在正常經(jīng)營條件下，物業(yè)管理公司的流動負(fù)債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率，是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動比率、速動比率。
(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負(fù)債總額的比值，其計算公式為:
流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年)，2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為，該比率越高，表明公司的短期償債能力越強，短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過高，則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多，從而可能影響公司的獲利能力。因此，該比率大約為2比較合適。以上計算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強，且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道，該比率的恰當(dāng)水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負(fù)債總額之比，計算公式為:
速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負(fù)債
公式中，速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn)，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項目。
在評價短期償債能力上，流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中，各項目的變現(xiàn)能力有所差別，除貨幣資金外，短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后，才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用，其流動性會大打折扣。因此，在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上，速動比率比流動比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年)，1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上，速動比率以1為宜。由計算結(jié)果可知，天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強，1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析，但速動比率數(shù)字顯示，天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱運營效率比率，是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務(wù)指標(biāo)，主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中，前兩個指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低，直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢，它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務(wù)比率。
應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應(yīng)收賬款
應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次)，平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天)，1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次)，平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出，天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理，部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言，各物業(yè)管理公司通常會結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序，包括給予一定的寬限期，逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等)，所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時，應(yīng)重點同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較。
(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務(wù)指標(biāo)，反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:
存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天)，1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次)，周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天)，1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?，天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因，很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣，分析存貨管理效率時，應(yīng)結(jié)合其具體情況，通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較，作出理性的判斷。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固定資產(chǎn)的利用效率，計算公式為:
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例，1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次)，1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降，其原因很可能同當(dāng)年購置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時間較遲有關(guān)。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值，計算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次)，1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理，需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年，一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額，部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大，但這些用于擴大服務(wù)能力的在建項目完工后，將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢姡u價時還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。
3.獲利能力比率
近年來，無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層，都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值，實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障，除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外，從深層而言，取決于債務(wù)人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力，股東評價其受托代理責(zé)任的履行情況時，獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外，業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力，因為在正確處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下，物業(yè)管理公司的獲利能力高低，很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權(quán)益報酬率等。
(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比，計算方法如下:
營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%，1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%，比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高，其原因要作具體分析，可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認(rèn)為，該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo)，它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務(wù)--物業(yè)管理突出的前提下，收入利潤率和營業(yè)毛利率結(jié)合在一起，可從整體上把握其經(jīng)營狀況。
收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%，1999年為:488÷3117=15.66%，比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%，則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結(jié)果知，營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同--1999年的獲利能力有所下降，其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。
(3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(ROI)，是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比，表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。
資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為:456÷3612=12.62%，1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率，它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結(jié)果表明:1999年，由于收入利潤率的降低，該比率略有下降。
(4)權(quán)益報酬率。權(quán)益報酬率或凈值報酬率，是凈利潤與所有者權(quán)益之比，其中，所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。
權(quán)益報酬率=凈利潤÷所有者權(quán)益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出，1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報酬率為:456÷2222=20.52%，1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯，其原因有待進一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。
4.債務(wù)比率
債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系，反映物業(yè)管理公司償付長期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財務(wù)風(fēng)險的大小。對此，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為，這類比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。
(1)資產(chǎn)負(fù)債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比，直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重，反映了物業(yè)管理公司的財務(wù)風(fēng)險。此外，由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障，這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。
資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額
據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%，1999年為:1394÷3998=34.87%，負(fù)債融資的比重有所降低。
評價資產(chǎn)負(fù)債比率時，以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過高，投資者面臨的財務(wù)風(fēng)險就會很高，債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低，物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高，如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間，這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低，物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低，投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營的利益。國際上，一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來，天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低，經(jīng)營比較保守。
(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度，比值越小，債權(quán)人的利益越有保障。
負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%，1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為，負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率，用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力，計算方法為:
利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用
經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大，天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍，恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準(zhǔn)
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力，物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對計算結(jié)果進行縱向和橫向判斷，從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中，常用的評價判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平，而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準(zhǔn)。
就縱向判斷而言，無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體，都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料，進而判斷特定比率是否有所改善或惡化，并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓(xùn)。
比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性，便于進行同行業(yè)間的比較分析--橫向分析。在橫向分析過程中，物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值，但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準(zhǔn)。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均，以其為基準(zhǔn)不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。
目前，我國尚未有專門機構(gòu)或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務(wù)比率，增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露，財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn)，各項準(zhǔn)備工作已在進行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡明扼要、通俗易懂，為財務(wù)分析人士廣泛使用。但是，在實際運用中值得注意的問題是:
(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準(zhǔn)則和會計制度的規(guī)定，部分事項的會計處理多種方法并存，如存貨的計價方法等，物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性，但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法，造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比，使物業(yè)管理公司間財務(wù)比率的對比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個財務(wù)比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務(wù)信息，但單一的財務(wù)比率意義并不大，難以進行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高，一方面意味著資產(chǎn)利用效率好，另一方面，也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外，某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進行綜合，才能作出正確的判斷。
(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同，如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn)，而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司，在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結(jié)果，必然會體現(xiàn)出這種差異，從而也會給比率分析帶來不可比性。
(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前，越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)的多種或多元化經(jīng)營，有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè)，而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下，除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務(wù)突出，如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團公司，經(jīng)營領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè)，否則，比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè)，難以進行橫向比較。當(dāng)然，在多元化物業(yè)管理公司內(nèi)，各部門的經(jīng)營相對單一，管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析，但外部各利益團體很難取得分部門的財務(wù)報表，其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下，就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言，月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務(wù)比率在淡季可能較低，而在旺季又會較高，難以通過對比分析判斷其變化情況。此時，理性的方法是采用全年平均數(shù)，將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。
(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù)，是按照歷史成本原則編制的，未考慮通貨膨脹的影響，因此，以其為基礎(chǔ)計算的財務(wù)比率僅對預(yù)測未來有一定的參考價值，不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化，會計信息的歷史性會誤導(dǎo)分析的方向。
此外，比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析)，績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。
(二)構(gòu)成分析
構(gòu)成分析又稱百分比財務(wù)報表分析，是以報表的特定項目為基礎(chǔ)，將絕對數(shù)財務(wù)報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構(gòu)成百分比)財務(wù)報表，通過分析各項目在不同時期的百分比變化，借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中，百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%)，百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎(chǔ)。
某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實際工作中，需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見，在此只用兩年的報表來說明。
由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財務(wù)狀況變動的原因，在實際運用時，應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔，兩種分析相互補充。此外，構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務(wù)狀況的比較，還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。
構(gòu)成分析中，重點應(yīng)放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務(wù)比率的相關(guān)項目上。例如比率分析中的收入利潤率，從表2-3-4知，營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點，這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。
表2-3-3中，流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高，達60%以上，這就導(dǎo)致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個百分點)，解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點，實收資本增加3.3個百分點，兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個百分點的主要因素等。
從表2-3-4看，1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點，而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此，盡管營業(yè)成本的變動不大，但它是造成收入利潤率下降的惟一因素，值得特別予以關(guān)注，并進一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財務(wù)分析很有價值，但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務(wù)信息。為了解動態(tài)狀況，有必要進行縱向分析?？v向分析又稱趨勢分析，主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法?？v向分析和橫向財務(wù)分析的結(jié)合，即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補，是物業(yè)管理財務(wù)分析中不可或缺的方法。
(一)指數(shù)分析
指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析，是以基期財務(wù)報表中的各項目為基礎(chǔ)，揭示各報告期財務(wù)報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關(guān)系的一種縱向財務(wù)分析方法。
某一項目指數(shù)=(報告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時，重點應(yīng)放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目，如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中，遞延資產(chǎn)增長高達133.33%，其絕對數(shù)僅增加4萬元。
如表2-3-5所示，從資產(chǎn)方看，存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看，短期借款的減幅突出，達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示，營業(yè)費用和財務(wù)費用分別降低了約8%，從而使期間費用下降，這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅。可見，指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點不同，構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短期變化，指數(shù)分析的側(cè)重點在于反映物業(yè)管理公司財務(wù)報表中各項目的長期變動趨勢，但指數(shù)分析對構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊笖?shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息，特別是較長時期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結(jié)合起來，有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢分析
比率趨勢分析，即將物業(yè)管理公司若干年的財務(wù)比率依時間先后順序予以排列，并作出比較，以加深對物業(yè)管理公司財務(wù)狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是，比率分析不同于比率趨勢分析，比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務(wù)狀況是好是壞，而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務(wù)狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務(wù)比率。
從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間，天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高，其中，流動比率較穩(wěn)定，速動比率有降低趨勢，物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降，但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快，固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢，因而，總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑，收入利潤率向下波動，資產(chǎn)報酬率趨向穩(wěn)定，權(quán)益報酬率起伏較大?？傮w而言，天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向，但仍維持在較低水平，物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢姡忑埼飿I(yè)管理公司的總體財務(wù)狀況惡化趨勢不明顯，基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財務(wù)分析體系
物業(yè)管理公司財務(wù)分析中，僅僅觀察財務(wù)報表無法洞察物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全貌，同時僅觀察單一的財務(wù)比率，也難以了解物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的全面情況。為此，需要把各種財務(wù)比率結(jié)合起來，其方法就是杜邦財務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法，杜邦財務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。
杜邦財務(wù)分析體系是借助于幾個主要財務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系，評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(DUPONT)公司的財務(wù)經(jīng)理最先提出并運用了這一方法，故稱為杜邦財務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中，主要財務(wù)比率之間的關(guān)系為
權(quán)益報酬率18.74%=資產(chǎn)報酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535
資產(chǎn)報酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66%
其中，權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權(quán)益報酬率是一個高度綜合性指標(biāo)，投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出，該比率是資產(chǎn)報酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響，并進而吸納其他財務(wù)比率共同決定權(quán)益報酬率的高低，同時，也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值，其價值會更大)。例如，經(jīng)與同行業(yè)比較，天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的，但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng)，問題在于物業(yè)管理公司存貨過多，影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此，天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理，減少存貨積壓，實現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下，通過降低營業(yè)成本，實現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營，提高資產(chǎn)負(fù)債比率，利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用，改善權(quán)益報酬率等。實際工作中，天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況，選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。
六、物業(yè)管理的效益評價
在當(dāng)前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下，物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實際情況，合理利用有限資源，為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù)，提高資源的使用效益，這是物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此，物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。
(一)效益評價及意義
物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產(chǎn)出效果進行比較分析，并給出評價結(jié)論的管理活動。物業(yè)管理公司進行效益評價具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經(jīng)濟實體，以盈利為目的，其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益為導(dǎo)向的，因此，評價公司經(jīng)濟效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司，作為獨立經(jīng)濟實體，它以盈利為目的，但是，公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性，即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一，同時，物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此，物業(yè)管理工作的好壞，直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理，能夠創(chuàng)造優(yōu)美的市容市貌，為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說，物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以，對服務(wù)質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇，因此，物業(yè)管理公司要求生存，謀發(fā)展，就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針，通過深化改革，完善管理，提高現(xiàn)有資源使用的效益，減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作，提高財務(wù)管理水平，實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用，才能在市場競爭中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益是指用最少的資源消耗，提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù)，是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去，大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作，因而對自身的效益水平如何，哪些方面效益高，哪些方面效益低，哪些工作應(yīng)達到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。為了適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要，物業(yè)管理公司必須進一步強化財務(wù)管理職能，積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟活動的效益優(yōu)劣，從而根據(jù)評價過程和結(jié)果的分析、論證，找出效益高的運行機制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因，建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式，為制定財務(wù)計劃、經(jīng)營決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此，開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益，強化財務(wù)管理的基礎(chǔ)。
(二)效益評價工作的開展
1.應(yīng)將效益評價工作提到公司的重要議事日程上
效益評價工作涉及全公司的方方面面，關(guān)系公司發(fā)展的全局，做好效益評價工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，高度重視，不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義，而且要了解效益評價工作的基本內(nèi)容，并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項工作，定期研究重大問題，組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。
2.調(diào)配力量，落實人員
物業(yè)管理公司的財務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評價的工作機構(gòu)，應(yīng)在財務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評價工作。效益評價工作比較復(fù)雜，涉及面廣，技術(shù)性強，需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此，為保證此項工作的落實，公司應(yīng)為財務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員，專職從事效益評價工作，公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合，并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評價領(lǐng)域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前，根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題，效益評價應(yīng)從以下四個方面開展相關(guān)工作:
(1)機構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;
(2)項目評價、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益，以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門、機構(gòu)的效益評價;
(4)物業(yè)管理綜合效益評價。
(三)開展效益評價工作應(yīng)注意的幾個問題
1.評價指標(biāo)的確立
開展效益評價工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評價指標(biāo)體系。但建立評價指標(biāo)體系難度很大，需要多方面的研究、探討，需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標(biāo)體系前，財務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標(biāo)，如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評價工作。
通過探討、比較，初步確立公司效益評價指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類:
(1)綜合效益指標(biāo)
?、偃司麧櫋Ｋ欠从彻救司鶆?chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:
人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)
②權(quán)益報酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報酬率越高，則說明公司運用資金的效果越好。權(quán)益報酬率可用下式來計算:
權(quán)益報酬率=(凈利潤÷所有者權(quán)益總額)×100%
?、鄢杀举M用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標(biāo)。成本費用利潤率越高，說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:
成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%
?、軤I業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關(guān)系。營業(yè)收入利潤率越高，則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:
營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%
?、葙Y產(chǎn)報酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報酬率越高，說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計算公式如下:
資產(chǎn)報酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100%
?、廾抗衫麧?，又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo)，可用以下公式來計算:
普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)
?、吖衫麍蟪曷省Ｋ瞧胀ü擅抗晒衫c每股市場價格的比率，反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:
股利報酬率=每股股利÷每股市價
?、嗍杏?，又稱價格盈余率或價格與收益比率，是普通股每股市價與每股利潤之比，可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤
(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)
物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化?，F(xiàn)實中常用的指標(biāo)有:
?、傥飿I(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標(biāo)，具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高，則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo)，維修及時率越高，則說明公司的服務(wù)效率越高。
?、劬S修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo)，維修合格率越高，則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。
④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)。火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低，則說明保安工作做得越好;反之，保安工作做得不好。
?、菸飿I(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%
?、蕲h(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高，則說明公司的綠化與養(yǎng)護工作做得越好。
?、咝l(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高，反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
?、辔飿I(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備，管理有序，容易查找，則說明對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。
?、岘h(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀，無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫，無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物，車輛停放有序，路面完好、暢通，無三廢污染源和噪音污染源等，則環(huán)境綜合效益好;反之，環(huán)境綜合效益就差。
?、饩用駶M意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者，居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標(biāo)。一般地，居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高，衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高，因而居民滿意率會發(fā)生變化。
在評價過程中，財務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標(biāo)的平均值，并進而研究最佳值，以便據(jù)此對公司各部門進行比較，使其向平均值或最佳值方向努力，逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評價手段的運用
根據(jù)物業(yè)管理活動的實施進程，物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價，并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較，找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異，以加強管理，提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價，通過自身動態(tài)變化的縱向比較，以及公司所做的橫向比較，發(fā)現(xiàn)問題，總結(jié)經(jīng)驗，及時調(diào)整對策，強化管理力度。
公司進行效益評價可采用的評價方法有很多，歸結(jié)起來有兩大類，即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述，而定量評價方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進行效益評價的方法。一般地，進行效益評價時，應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來進行綜合分析。
3.評價工作的實施步驟
效益評價工作涉及領(lǐng)域較廣，難度較大，在具體工作的開展上，財務(wù)管理部門應(yīng)循序漸進，由淺入深，從簡單到復(fù)雜，可先進行單項項目的效益評價，取得經(jīng)驗后再開展公司整體的效益評價。在效益評價的過程中，應(yīng)重視宣傳發(fā)動、培訓(xùn)骨干，使公司上下員工提高對效益評價工作的認(rèn)識，了解、掌握和應(yīng)用效益評價的方法、標(biāo)準(zhǔn)及其具體操作程序，同時還應(yīng)通過實踐，不斷調(diào)整和修正評價指標(biāo)體系，完善效益評價辦法，為在更大范圍內(nèi)開展這項工作積累經(jīng)驗，奠定一個扎實的基礎(chǔ)。